Tiểu luận nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP

Nhóm thực hiện:

Nguyễn Thanh Dung
Nguyễn Tiến Đạt
Trần Thanh Hải
Đỗ Trần Việt Hùng
Lê Thùy Linh
Bùi Thị Thanh Thủy

Lớp

: Kinh tế Đầu tư 48 A
Thị trương Bất động sản 8

Hà Nội
1


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO
THUÊ CAO CẤP
Địa chỉ: Toà nhà Pacific Palace, 83B Lý Thường Kiệt, Q. Hoàn Kiếm,

TP.Hà Nội
I. Lời mở đầu
Trong đà tăng trưởng của đất nước, bộ mặt các đô thị lớn đang dần thay
đổi theo hướng tích cực, từ không gian quy hoạch chung và quy hoạch khu vực,
cảnh quan mỹ thuật và mỹ quan kiến trúc. Các doanh nghiệp càng ngày càng cần
những nơi chốn ổn định và đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao
tiếp kinh doanh và điều hành công việc của mình. Sự ra đời của các cao ốc văn
phòng, trụ sở làm việc chính là để đáp ứng yêu cầu của môi trường thu hút đầu
tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây cũng là yếu tố đánh dấu
sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch và mỹ quan kiến trúc.
Trong bản báo cáo nghiên cứu thị trường này sẽ tập trung vào thị trường văn
phòng cho thuê cao cấp ( văn phòng hạng A) tại khu vực trung tâm Hà Nội
nhằm nghiên cứu khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án đầu tư tòa cao ốc
văn phòng Pacific Palace.
* Mục tiêu:
Nhu cầu thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy
mô của dự án. Vì vậy, thông qua báo cáo nghiên cứu thị trường này, chúng ta
không những có thể xác định được thị phần của dự án toà cao ốc văn phòng
Pacific Palace mà còn xác định phương thức tiếp thị và khả năng cạnh tranh của
dự án.
* Phương pháp nghiên cứu:
2


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

Bài nghiên cứu này dựa trên phương pháp nghiên cứu thị trường định
lượng.
- Thứ nhất, phân tích định lượng tập trung vào việc đánh giá tác động của
các yếu tố kinh tế, tâm lý, và xã hội của các cá nhân đến hành vi tiêu dùng của

họ.
- Thứ hai, dựa trên cơ sở lý thuyết về các mối quan hệ kinh tế nêu trên,
người làm nghiên cứu thị trường có thể lập ra những bảng hỏi ngắn gọn, logic,
có độ “phân giải” cao, hàm ý rõ ràng.
- Thứ ba, dựa vào dữ liệu thu thập được, các phương pháp đo lường kinh
tế cho phép đánh giá các quan hệ kinh tế, với độ tin cậy xác định về mặt thống
kê. Những đánh giá đó có thể được sử dụng cho phân tích và dự báo.
- Cuối cùng, kết quả phân tích và dự báo định lượng được đối chiếu lại
với cơ sở lý luận cho việc lập mô hình phân tích và dự báo. Sự phù hợp giữa lý
luận và thực tiễn sẽ cho phép cho ra những quyết định kinh doanh rất có lợi cho
công ty, như là hệ quả trực tiếp của việc có được những thông tin đáng tin cậy
về thị trường.
* Nguồn tư liệu:
Bản báo cáo nghiên cứu thị trường này được dựa trên quá trình khảo sát
thực tế của nhóm khảo sát cũng như quá trình thu thập thông tin qua các chuyên
trang về bất động sản, các trang web của các công ty tư vấn và cho thuê bất động
sản và các báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS của các công ty BĐS hàng đầu.
+ Các trang tin bất động sản: www.cbrevietnam.com,
/>
+ Các trang cho thuê dịch vụ văn phòng cao cấp :
3


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

/>+ Các báo cáo phân tích thị trường BĐS:
" Những dự đoán táo bạo Hà Nội, Việt Nam", Marc Townsend - Giám
đốc Điều hành Côngty CB Richard Ellis ViệtNam.
Báo cáo Hội thảo chuyên đề "Dịch vụ quản lý và cho thuê văn phòngđịnh vị trong thị trường khó khăn và nhiều thử thách" .
"Cập nhật tình hình thị trường Bất động sản Hà Nội quí III năm 2008 và

điểm nhấn về lựa chọn mới về nhà ở", Renato Shordon - Phó Giám đốc Công ty
TNHH CB Richard Ellis Việt Nam.
* Các giả thiết đặt ra:
Theo CBRE, sự suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn
trong kinh doanh, và họ đã cắt giảm chi tiêu mạnh trong đó có chi phí thuê văn
phòng. Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nguồn cung mới cũng đã tạo cơ hội
chọn lựa cho khách thuê. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường văn phòng cao cấp
trong điều kiện khủng hoảng tài chính hiện nay là vô cùng quan trong, không
những gíúp xác định cung- cầu trên thị trường mà còn nhằm đưa ra một mức giá
hợp lý nhằm tăng lượng khách hàng cũng như lợi nhuận
II. Khái quát vĩ mô
* Phân tích tình hình kinh tế xã hội địa phương và khu vực
Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã
và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực
đến các mặt của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với
sự tăng trưởng kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc, các trung tâm
liên hợp thương mại lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp
4


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu
cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn,
Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước.
- Về mặt kinh tế: đây là khu vực tập trung các tuyến phố thương mại sầm
uất của Hà Nội, tập trung nhiều toà nhà văn phòng và trụ sở nhiều công ty nổi
tiếng trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hang, bảo hiểm, chứng khoán, du
lịch…Các dịch vụ “ăn theo” các toà nhà văn phòng cũng rất phát triển như các
bãi đỗ xe, các quán cà phê, nhà hàng…

- Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông dân cư với
mật độ lưu lượng người qua lại lớn.
*Ảnh hưởng của tình hình kinh tế xã hội đến cung cầu trên thị trường
Nằm trong khu đất số 83B trên đường Lý Thường Kiệt, một đường phố
huyết mạch của Thủ Đô bao gồm các trụ sở cơ quan và văn phòng làm việc lớn
của Tp HN, nên Pacific Palace cũng như nhiều toà nhà văn phòng khác có đủ
các điều kiện thuận lợi và khả thi cao như nhịp độ giao thông, giao thông cởi
mở... để trở thành một công trình có tính hữu dụng cao, đáp ứng nhu cầu xã hội
và góp phần vào nội dung chỉnh trang diện mạo đô thị trong công cuộc đổi mới,
công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước .
Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng đã, đang và sẽ thực sự có
những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh
tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết
thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp
với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời, các
cao ốc văn phòng cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giai
đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sách
5


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đang
được thực nghiệm tại các đô thị lớn.

III. Phân tích vị trí và ranh giới thị trường của tòa nhà Pacific Place :
Tòa nhà đã khai trương ngày 4/5/2007 , tọa lạc tại số 83 Lý Thường Kiệt,
quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, tòa nhà đa chức năng hiện đại Pacific Place đại diện
cho sự phát triển mang tính đẳng cấp quốc tế, được thiết kế cho cuộc sống và
môi trường làm việc hiện đại của thế kỷ 21 .

Đây là một trong những tòa cao ốc hiện đại nhất Việt Nam hiện nay , do
Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư, IMO Management quản lý và Tập
đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế . Pacific Place đươc xây dựng
theo kiến trúc kiểu Pháp ấn tượng , vừa tôn trọng phong cách kiến trúc truyền
thống của thủ đô Hà Nội vừa mang tính hiện đại phù hợp với xu hướng hội
nhập, giám sát công trình theo tiêu chuẩn cao nhất của Mỹ bởi DCMC, tòa nhà
là kiểu mẫu đầu tiên đưa ra một phong cách mới trong kinh doanh và đầu tư Bất
động sản. Thiết kế kiến trúc của tòa nhà do tập đoàn Archetype thực hiện với
những đặc điểm tiên tiến như thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất cả khu
văn phòng và có hệ thống sàn nâng hiện đại. Pacific Place được đánh giá là đã
mở đường cho những công trình xây dựng chất lượng hàng đầu trong tương lai
và đặt ra tiêu chuẩn cho các tòa nhà khác trong khu vực. Cụ thể tòa nhà này có :
Khu Thương mại cho thuê: 8.284m2;
Khu Văn phòng cho thuê dài hạn: 18,885 m2;
Khu căn hộ sang trọng: 185 căn có diện tích từ 46m2 tới 214 m2;
Bãi đỗ cho 400 xe ôtô và 500 xe máy.
Khu văn phòng hạng A có diện tích 20.000 m2 (phía đường Lý Thường
6


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

Kiệt) được cho thuê dài hạn hoặc với thời gian ngắn thông qua sự cộng tác của
Chesterton Petty, có giá hằng tháng từ 42 USD/m2. Toàn bộ khu mua sắm với
các thương hiệu quốc tế và ăn uống rộng khoảng 2.000 m2 nằm ở tầng 1 với giá
thuê mỗi tháng thấp nhất là 60 USD/m2. Khu căn hộ với thiết kế sang trọng và
hiện đại gồm 179 căn nằm ở hướng đường Phan Bội Châu với ba loại: 1 phòng
ngủ (diện tích từ 49 đến 55 m2), 2 phòng ngủ (từ 81 đến 110 m2) và 3 phòng
ngủ (từ 119 đến 167 m2). Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từng chi tiết
cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vận hành

linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình.
* Xét trên khu vực nghiên cứu thì trong lĩnh vực cho thuê văn phòng , có
một số BĐS cạnh tranh với Pacific Place như : KS Melia Hà Nội (đường Lý
Thường Kiệt), Central Building ( 31 Hai Bà Trưng ) , Minexport ( 35 Hai Bà
Trưng ) , Hà Nội Towers .
Về vị trí địa lý thì các BĐS này đều co vị trí khá thuận lợi , nằm ở khu
trung tâm thành phố , gần với nhà ga và các địa điểm nổi tiếng khác của thành
phố
Về Khu vực thị trường của tòa nhà : Pacific place tọa lạc trên phố Lý
Thuờng Kiệt , quận Hoàn Kiếm ,nằm ngay khu trung tâm giao dịch Hà Nội,
cách nhà ga 600m ,khu thương mại trung tâm 500m . Vị trí tòa nhà nằm trên phố
Lý Thường Kiệt , giao cắt với các phố Bà Triệu , Lê Duẩn , song song với phố
Hai Bà Trưng , gần với khu đại sứ quán các nứớc , gần cầu Long Biên , đây là
khu vực khá nổi tiếng với việc cho thuê văn phong trong trung tâm thành phố .
Vị trí của tòa nhà này sẽ thu hút được những khách hàng co nhu cầu thuê văn
phòng gần với khu vực phố cổ , khu vực quận Hoàn Kiếm , quận Hai Bà Trưng .
Đây là một khu vực thi trường rất tiềm năng , do khách hàng thuê văn phòng
hạng A đều là những công ty có tiềm lực tài chính mạnh . Những khách hàng
7


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

này mong muốn thuê văn phòng nằm trong trung tâm thành phố , thuận tiện cho
việc giao dịch , thông thương , ký kết các hợp đồng . Trong hai năm qua, kể từ
sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào nên thị
trường không bị suy giảm . Do đó dù nền kinh tế có bị khủng hoảng , suy thoái
thì thị trường cho thuê văn phòng cao cấp vẫn rất ổn định , mặc dù hiện nay các
loại văn phòng khác khá ế ẩm thì chỉ có văn phòng hạng A, dù giá mức cao, vẫn
giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%.

IV. Phân tích cầu
* Xác đinh khách hàng tiềm năng
Việt Nam đang có tốc độ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn, bên

cạnh đó

lại sức hút của tăng trưởng kinh tế, gia nhập WTO, cùng với sức nóng của một
thị trường với trên 80 triệu dân khiến nhiều Công ty lớn trong và ngoài nước đã
ngắm nghía từ lâu, giờ quyết định nhập cuộc…
+ Ngày càng nhiều các văn phòng đại diện nước ngoài đăng kí hoạt động tại Việt Nam.
Nhu cầu thuê văn phòng loại A (gia hạn hợp đồng thuê hay thuê mới) tại Hà Nội đều chủ yếu
đến từ các công ty nước ngoài đang hoạt động trong các lĩnh vực: tài chính, bảo hiểm, công nghệ
thông tin và phần mềm, bất động sản, hàng tiêu dùng và gia công phần mềm.Theo như con số thông
kê về phần trăm các công ty đang thuê các văn phòng hạng sang tại các cao ốc đã thi công xong thì
khoảng trên 70% lượng khách hàng là các công ty nước ngoài,còn lại mới là các doanh nghiệp trong
nước
+Các doanh nghiệp trong nước có tiềm lực tài chính.
Do kinh tế

phát triển khả quan nên lượng doanh nghiệp Việt Nam thành lập

mới, mở rộng quy mô, nâng tầm hoạt động ngày càng nhiều và không ít doanh
nghiệp trong số này, với thế mạnh về tài chính, cũng muốn chuyển vào các toà
nhà cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn và nâng cao vị thế.
8


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

* Xác định thị hiếu, sở thích của khách hàng tiềm năng

+ Các khách hàng tiềm năng kể trên có xu hướng đặt văn phòng tại các
toà nhà cao cấp là xu thế chung bởi ưu thế về dịch vụ, an ninh và đặc biệt là vị
thế khi giao dịch với đối tác
+ Các tập đoàn lớn thường đặt ra các tiêu chí quan trọng khi mở văn
phòng như nằm khu vực trung tâm, tòa nhà đáp ứng các tiêu chuẩn về hạ tầng
cho hoạt động của doanh nghiệp, an toàn, thuận tiên trong việc kinh doanh… Họ
tìm kiếm những văn phòng

nằm tại vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho doanh

nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác. diện tích mặt sàn lớn, tiện ích bên
trong đầy đủ, vấn đề quản lý và dịch vụ như Phòng Cháy Chữa Cháy, điện nước,
thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản… phải đạt chuẩn.
+Một số các công ty,tập đoàn lớn thậm chí còn yêu cầu n hiều tiện ích đi kèm như khu
văn phòng được xây dựng,dịch vụ tiện nghi như phòng họp, phòng hội thảo, bãi
đỗ xe.
* Dự đoán lượng cầu và thị phần bất động sản
Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giới kinh doanh tin rằng vẫn sẽ
thiếu hụt cầu đối với mảng văn phòng loại A là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào

VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông đảo của các
doanh nghiệp nước ngoài. Ngay bản thân một số doanh nghiệp trong nước có
tiềm lực về tài chính cũng muốn chuyển vào các tòa nhà văn phòng cao cấp để
hưởng dịch vụ tốt hơn, và nâng cao vị thế.
Đánh giá tình hình hiện nay thì tại các cao ốc đã hoàn thành như
Vincom,Ocean Park hay Pacific Place,thông thường tất cả các văn phòng đã
được thuê kín.Tại một số những cao ốc khác đang được thi công,danh sách đăng
9

Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

kí thuê cũng đã xếp hàng dằng dặc. Vì nhu cầu lớn nên các toà nhà vừa đi vào
hoạt động đã không còn chỗ trống vì các doanh nghiệp đã đăng kí xếp chỗ từ lúc
còn đang thi công. Ví dụ toà nhà Opera Business Centre trước cửa Nhà hát
Lớn,khách thành năm 2008 đã cho thuê hết trước khi khai trương..
Theo như con số thống kê được thì tại thời điểm cuối quý I/2009, tỷ lệ trống

của văn phòng hạng A tăng lên ở mức 2,6%. Đây là ảnh hưởng do sự suy giảm
kinh tế trong thời gian qua khiến các doanh nghiệp phải tiến hành cắt giảm chi
phí.Tỷ lệ trống đang có xu hướng tăng nhưng theo các chuyên giá thì tỉ lệ vẫn ở
mức chấp nhận được,và dự báo là cầu về văn phòng trong các tháng tiếp theo sẽ
vẫn tăng,tuy không nhiều.Bởi lễ nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam vẫn đang hết
sức đều đặn nên có thể nói cầu về văn phòng là tương đối ổn định.
* Tỷ lệ hấp thụ của Bất động sản cần phân tích
Tọa lạc ngay chính giữa trung tâm Hà Nội - Khu văn phòng Pacific Place
là điểm dừng chân lý tưởng cho các doanh nghiệp với những cơ hội tiếp cận hợp
tác toàn cầu dễ dàng hơn bao giờ hết. Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từng
chi tiết cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vận
hành linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình.
Là một chỉnh thể hoàn thiện của Pacific Place. Khu văn phòng Pacific
Place còn cung cấp cho khách hàng các dịch vụ hiện đại & chất lượng cao như
nhà hàng, shop,trung tâm hội nghị cùng bãi đỗ xe.
Mặc dù trong tình hình hiện nay, các công ty đang tìm cách cắt giảm chi
phí, trong đó có chi phí văn phòng nhưng Pacific Palace vẫn có một lượng khách
hàng ổn định nhờ uy tín cũng như chất lượng cung cấp trên thị trường. Các
doanh nghiệp, đại sứ quán cũng đăng kí thuê hết toàn bộ 18.000 m2 của cao ốc
Pacific Place trước khi nó đi vào hoạt động
10

Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

V. Phân tích cung
Giai đoạn “bong bóng” của thị trường BDS từ cuối năm 2007 đầu năm
2008, đã chảy vào túi những nhà đầu tư những khoản lợi nhuận khổng lồ. Trong
thời điểm ấy, thị trường bất động sản trở thành miếng bánh béo bở của các nhà
đầu tư. Vì thế, hàng loạt dự án xây dựng ra đời, hàng loạt hợp đồng vay vốn
cũng liên tiếp cho thị trường này.Theo thống kê, năm 2007 vốn FDI đăng ký đầu
tư vào lĩnh vực BĐS đạt gần 8,5 tỷ USD, tương đương khoảng 40% so với tổng
vốn FDI đăng ký. Năm 2008, con số này ước đạt khoảng 28 tỷ USD, tức tăng
hơn 3 lần so với năm 2007. Phần lớn, FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng,
căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch.
Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2008 đến nay, do ảnh hưởng từ cuộc khủng
hoảng tài chính diễn ra trên qui mô toàn thế giới. Việt Nam cũng không phải là
một ngoại lệ, và nền kinh tế cũng trở nên trầm lắng. Thị trường bất động sản
Việt Nam cũng không nằm ngoài qui luật này, đặc biệt tại thị trường văn phòng
cho thuê, sự thay đổi thể hiện rõ qua sự so sánh giá giữa năm nay và thời điểm
này năm ngoái.
Sau khi trải qua thời kì hoàng kim giai đoạn 2007-2008, thời điểm mà bất
cứ văn phòng mới nào được xây lên cũng đã được đặt kín chỗ với giá hét từ 80100USD/m2 cho văn phòng loại A. Hiện nay, giá thuê văn phòng đang có xu
hướng trở về với giá trị thực, giá giảm cao nhất còn 70USD/m2, tức giảm tầm
25%.
Có nhiều lí do cho sự thay đổi trên. Quan trọng nhất là hiện nay, do cả
nền kinh tế thế giới đang bị chững lại nên nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp
giảm xuống. Người tiêu dùng tiết kiệm chi tiêu hơn, và tìm đến những văn
phòng có mức giá vừa phải hơn. Thêm vào đó, hàng loạt dự án ra đời trong thời
11

Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

gian trước giúp khách hàng có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với tiêu chuẩn của
mình.Trong tình hình nguồn cung nhiều,, nhu cầu giảm xuống và trở nên khắt
khe hơn thì việc giảm giá các văn phòng cho thuê là điều dễ hiểu.

12


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

13


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

Hình 1. Cung thị trường văn phòng Hà Nội
Hiện thị trường văn phòng cho thuê loại A chịu tác động bởi các nhân tố
sau:
Áp lực từ khách hàng
Bởi vì điều này quyết định lượng cầu của thị trường. Giai đoạn này, khách
hàng có nhiều sự lựa chọn hơn về văn phòng cho thuê cộng thêm tình hình tài
chính khó khăn nên nhu cầu về những văn phòng cao cấp giảm xuống. Chính vì
thế, giá thuê của loại văn phòng này buộc phải giảm xuống để phù hợp với nhu
cầu thị trường.
Áp lực từ các nhà đầu tư :
Như đã phân tích ở trên, giai đoạn thị trường “bong bóng”, hàng loạt dự
án vay ngân hàng đã đổ vào thị trường bất động sản. và thời điểm hiện tại các
nhà đầu tư đang phải thanh toán nợ và lãi. Số liệu thống kê của NHNN cho biết
tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng thương mại

(NHTM) và tổ chức tín dụng trong cả nước đến cuối năm 2008 là khoảng trên
115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Số vốn đầu tư vào
bất động sản lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM, chiếm khoảng 75%
tổng dư nợ cho vay bất động sản trong cả nước. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%,
tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60%
tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng. Khoản nợ xấu này là một trong những lí do
khiến thị trường thêm ảm đạm.
Áp lực từ các sản phầm thay thế và nội bộ ngành:
Hiện nay, nguồn cung cho thị trường văn phòng cho thuê là rất lớn. Hiện
chỉ tính riêng khu vực Hà nội đã có khoảng trên 40 dự án thuê, đang cho thuê,
14


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

hoặc đang xây. Hầu hết là các khu nhà cao tầng dành cho việc thuê văn phòng.

Hình 2.Các toà cao ốc văn phòng trong trung tâm thành phố
15


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

Áp lực từ đối thủ tiềm ẩn :
Hiện tại thị trường Việt Nam, nhiều giải pháp văn phòng cho thuê đã xuất
hiện để đối phó với những khó khăn tài chính. Điển hình là mô hình cho thuê
văn phòng linh hoạt 1 bàn làm việc với đầy đủ các trang thiết bị kèm theo với
giá 150$/bàn/tháng. Mô hình này đáp ứng cho mọi nhu cầu của doanh nghiệp
với giá cả hợp lí và đang dần có chỗ đứng trên thị trường.
Theo CBRE, sự suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó

khăn trong kinh doanh, và họ đã cắt giảm chi tiêu mạnh trong đó có chi phí thuê
văn phòng. Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nguồn cung mới cũng đã tạo cơ
hội chọn lựa cho khách thuê.
Áp lực từ các yếu tố khác :
Các yếu tố khác ở đây bao gồm : chính phủ, tình hình thế giới, tâm lí khác
hàng… Nhìn chung giai đoạn này, chính phủ chưa thể có được những gói kích
cầu đáng kể vào thị trường bất động sản do nỗi lo khủng hoảng tín dụng tại thị
trường này vẫn là nguy cơ lớn đối với nền kinh tế.
Chính vì thế, có thể tạm coi trong thời điểm này, thị trường bất động sản
vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, đặc biệt là với thị trường cao cấp như văn
phòng cho thuê loại A. Áp lực cạnh tranh sẽ khiến cho việc kinh doanh của thị
trường này trở nên khó khăn hơn trong thời gian tới. Con số trên phản ánh
nguồn cung hết sức lớn từ những nhà đầu tư cho thị trường văn phòng cho thuê
cao cấp.
VI. Phân tích cạnh tranh
Hiện nay trên trục đường Lý Thường Kiệt, Hai Bà Trưng có rất nhiều
văn phòng cho thuê hạng A, B cạnh tranh với tòa nhà văn phòng cho thuê
16


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

Pacific Place. Các văn phòng hạng A có thể kể đến như là : Tòa nhà Central
Building 31 Hai Bà Trưng, Sun City nằm ở 13 Hai Bà Trưng, tòa nhà Melia 44
Lý Thường Kiệt, Hanoi Towers; ngoài ra còn rất nhiều tòa nhà văn phòng hạng
B xung quanh: Minex part, Mercure Hanoi Lagare, Prime Center Building…Một
số văn phòng cho thuê đang được xây dựng như: văn phòng Tuấn Đức, Capital
Tower…
Pacific Place có một vị trí thuận lợi, nằm ở khu đất vàng, nó là sự kết
hợp giữa khu văn phòng cao cấp, khu mua sắm đẳng cấp, căn hộ sang trọng, và

khu ẩm thực hiện đại.
Tòa nhà cao 19 tầng này do Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư,
IMO Management quản lý và Tập đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc
tế. Như vậy có thể khẳng định Pacific Place có 1 nguồn lực tài chính bảo đảm
vượt trội so với các tòa nhà văn phòng khác trong khu vực
Giá của các văn phòng hạng A trong khu vực có giá rất cạnh tranh nhau
: Tòa nhà Central Building: giá cao nhất khoảng 65-70 USD/m2. Tòa nhà văn
phòng và căn hộ cho thuê Pacific Place hiện dao động quanh mức 65 USD/m2.
Mới đưa vào sử dụng nhưng Sun City hiện cũng được "hét" giá khoảng 70 USD,
nhưng cũng có những hợp đồng được ký với giá khoảng 55-60 USD. Tòa nhà
Melia thường không có chỗ trống, giá thuê khoảng 60 USD/m2. Những tòa nhà
hạng B giá trung bình từ 35 đến 50 USD một tháng. Với các mức giá kể trên, ta
nhận thấy giá giữa Pacific Place và các văn phòng hạng A không có chênh nhau
quá nhiều, như vậy các văn phòng đang cạnh tranh nhau gay gắt về giá để thu
hút khách hàng.
Giá đất ở những khu vực gần hồ Hoàn Kiếm tương đối cao, những khu
đất vàng có vị trí đẹp cũng còn rất ít, do vậy việc xây dựng các văn phòng hạng
17


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

A mới ở khu vực này tương đối khó khăn. Các văn phòng hạng B đòi hỏi quỹ
đất ít hơn nhất là hiện nay khi giá xây dựng vẫn tiếp tục giảm và lãi suất đang ở
mức thấp đã tạo điều kiện cho nhiều dự án khởi động trở lại và đẩy nhanh tiến
độ xây dựng một số dự án do vậy việc xây dựng các văn phòng hạng B trở nên
tương đối dễ dàng hơn. Như vậy trong tương lai, các văn phòng hạng B sẽ là đối
thủ cạnh tranh quyết liệt đối với văn phòng Pacific Place khi mà mức giá cho
thuê văn phòng Pacific Place cao như hiện nay đang là cản trở lớn đối với không
chỉ những nhà đầu tư trong nước mà cả các nhà đầu tư nước ngoài đến thuê.

Chất lượng các văn phòng cho thuê hạng A tương đối đồng đều nhau,
các văn phòng đều được cung cấp dịch vụ và trang thiết bị chất lượng cao. Tuy
vậy Pacific Place cung cấp những dịch vụ vượt chội so với các văn phòng khác:
Thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất cả khu văn phòng, hệ thống sàn nâng
hiện đại, Pacific Place cũng là tòa nhà đầu tiên tại Hà Nội có khu để xe rộng rãi
với 5 tầng hầm. Quy trình quản lý và bảo dưỡng tòa nhà theo tiêu chuẩn quốc tế
do IMO Management thực hiện. An ninh đảm bảo 24/24h mỗi ngày. Hệ thống
năng lượng dự phòng hoạt động 100% năng suất. Bể bơi và khu thể thao tầng
thượng, quầy bar Vip phục vụ khách thuê căn hộ. Hiện nay do nguồn cung mới
trên thị trường đang tăng lên, trong khi nhu cầu về văn phòng lại không tăng
mạnh do các doanh nghiệp đang không ngừng tăng chất lượng dịch vụ các văn
phòng để thu hút khách hàng nên trong tương lai Pacific Place sẽ gặp nhiều khó
khăn trong việc cạnh trang chất lượng với các tòa nhà văn phòng khác.
Hiện tại, Pacific Place và các văn phòng hạng A khác trong khu vực
vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100% trong khi đó tỷ lệ trống của văn phòng
hạng B tăng rất cao so với trước từ mức 5% lên đến gần 14%. Đây là tỷ lệ trống
khá cao trong các tòa nhà văn phòng, chứng tỏ sự ra đi của các công ty ở những
tòa nhà này đang tăng lên đáng kể. Nhiều nhà phân tích cho rằng, nguyên nhân
18


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

cơ bản là so với hạng B, văn phòng hạng A có nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều
Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn
cung mới nào. Ngoài ra, khách hàng thuê tại các khu văn phòng hạng A như
Pacific Place, Hanoi Towers, Melia,... đều thuộc hàng "đại gia". Các khách hàng
Vip này chủ yếu chỉ thuê diện tích nhỏ, dưới 100 m2 và hợp đồng dài hạn nên
không bị ảnh hưởng nhiều. Hơn nữa, các "đại gia" có nguồn vốn lớn, tiềm lực
mạnh nên sẵn sàng "chịu chơi".

Trong một cơ chế thị trường sôi động và đầy tính cạnh tranh như hiện
nay, Pacific Place đang đối mặt với rất nhiều thách thức đến từ các văn phòng
khác trong khu vực. Tuy vậy với sự kiện Việt Nam gia nhập WTO đã mở ra
những cơ hội đầu tư mới cho nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhu cầu thuê các
văn phòng hạng A với chất lượng dịch vụ tốt nhất cũng tăng cao. Với những ưu
điểm vượt trội so với các văn phòng khác, tòa nhà Pacific Place có khả năng thu
hút rất lớn các khách hàng đến đặt văn phòng.
VII. Dự báo giá cả, mức tiền thuê
Khu văn phòng Pacific Place có vị trí thuận lợi, nằm trong khu vực trung
tâm của thành phố Hà Nội, nằm trên trục giao nhau của hai con đường Phan Bội
Châu và Lý Thường Kiệt. nơi tập chung các bộ ban ngành chính phủ, các tổ
chức quốc tế cũng như các nhà hàng cao cấp, khách sạn năm sao, trung tâm mua
sắm. Đồng thời đây cũng là khu vực kinh doanh, buôn bán sầm uất., có thể nói
khu văn phòng Pacific Place có lợi thế về vị trí so với nhiều khu văn phòng hạng
A khác trong thành phố Hà Nội. Tòa nhà Pacific Place ngoài việc sở hữu khuvăn
phòng hạng A còn cung cấp những căn hộ sang trọng hạng A tạo nên một khối
liên kết văn phòng – nhà ở, một lợi thế mà không phải khu văn phòng hạng A
nào cũng có được. Với khả năng cung cấp 18.000 m2 diện tích sàn cho văn
phòng hạng A, khu văn phòng Pacific Place sở hữu một diện tích sàn tương đối
19


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

lớn, có khả năng đáp ứng cho những công ty có quy mô lớn, hiện Pacific Place
đang là trụ sở của các công ty nổi tiếng như IBM, Savills, HSBC…
Với những lợi thế có được, khu văn phòng Pacific Place có giá thuê
khoảng 45$/m2 (đã bao gồm thuế và dịch vụ của toà nhà) ở mức trung bình so
với các khu văn phòng khác của Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung. Với
những lợi thế về vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ cũng như giá thuê có tính cạnh

tranh, khu văn phòng Pacific Place nhanh chóng được đăng ký thuê dài hạn toàn
bộ diện tích 18.000 m2 sàn khi mà công trình còn chưa hoàn thành.
Kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng đang trong thời
kỳ suy thoái, hiện tượng nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước thu hẹp việc
kinh doanh sản xuất cũng như cắt giảm nhân sự. Sức cầu giảm nhiều đã làm cho
giá cho thuê văn phòng nói chung có xu hướng giảm giá mạnh, những khu văn
phòng hạng A cũng không nằm ngoài xu thế trên. Giá thuê văn phòng cạnh tranh
sẽ làm cơ sở và đẩy mạnh phát triển kinh tế, và Việt Nam phải nhanh chóng giữ
lấy lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong việc giảm bớt chi phí vận hành
doanh nghiệp trong đó có tiền thuê văn phòng trong tình hình kinh tế hiện nay.
Theo Ông Jeremy King, Phó giám đốc Bộ phận tư vấn và thẩm định giá
của công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam cho biết so với quí 1-2008, giá
chào thuê văn phóng hạng A cuối Quý I/2009 giảm 8% so với thời điểm cuối
năm 2008, xuống còn 49 USD/m2, tỷ lệ trống tăng lên 2,6%. Giá văn phòng
hạng B giảm xuống trung bình khoảng 33 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống tòa nhà cũ
8% và tòa nhà mới 19%. Nguồn cung mới trên thị trường cũng đang tăng lên
mạnh, nhưng nhu cầu về văn phóng lại không tăng mạnh. Chính vì thế, đã tác
động làm giá giảm xuống. Hết năm 2008, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 300 –
400 nghìn m2 sàn, đến hết năm 2009 con số này có thể tăng lên khoảng 500
nghìn m2 sàn văn phòng.
20


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

Đến hết quý I năm 2009, tình hình kinh tế thế giới nói chung có xu hướng
khởi sắc, tuy vẫn nằm trong cuộc suy thoái kéo dài nhiều năm, nhưng những
hành động của các chính phủ đang đi đúng hướng, khi mà công việc kinh doanh
trở nên thuận lợi hơn, doanh nghiệp thuê mướn nhiều lao động hơn, nhu cầu về
văn phòng sẽ tăng trở lại, nhưng không thể tăng đột biến ngay được. Tuy nguồn

cung văn phòng hạng A ở Việt Nam còn hạn chế nhưng khu vực cho thuê văn
phòng hạng B và hạng C ngày càng được xây dựng nhiều sẽ có tác động tăng
cung cho thị trường cho thuê văn phòng, nguồn cung dồi dào hơn sẽ làm giảm
áp lực về giá cho thuê văn phòng trong thời gian tới.

Nguồn: CB
Richard
Ellis

Việt

Nam

Trong bản báo cáo gần đây, công ty cung cấp các dịch vụ bất động sản
Savills Việt Nam cũng đưa ra cùng nhận định cho rằng nhu cầu về văn phòng
hạng A sẽ vẫn cao trong thời gian ngắn nữa, trong khi các cao ốc văn phòng
hạng B và C đang bước vào thời kỳ cạnh tranh nhiều hơn. Theo dự báo, sẽ có
khoảng một triệu mét vuông diện tích văn phòng đưa vào sử dụng trong khoảng
bốn năm tới. Trong số đó có cả một số nhà đầu tư Việt Nam tham gia vào thị
trường, nhưng nhắm đến đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng diện
tích nhỏ hơn, có thể thấy rằng nguồn cung sẽ tăng không chỉ về số lượng mà còn đa dạng về chất
lượng văn phòng, trong thời kỳ kinh tế còn chưa ổn định, lượng cầu không tăng mạnh thì giá cho thuê
21


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
văn phòng hạng A nói riêng và các văn phòng khác nói chung sẽ có xu hướng giảm giá, dần trở về với
giá trị thực của nó. Trên thực tế, giá cho thuê văn phòng ở khu vực Hà Nội nói riêng và các thành phố
lớn của Việt Nam nói chung vẫn còn ở mức cao so với các nước trong khu vực, cụ thể là các nước
trong khu vực Đông Nam Á, Đài Loan, Hồng Kông… Muốn thu hút được các doanh nghiệp, các công ty

đa quốc gia mở văn phòng hay chi nhánh ở Hà Nội, thì mức giá cho thuê văn phòng ở Hà Nội phải ở
mức cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực. Lượng cung văn phòng tăng sẽ làm giảm sức ép
của cầu lên giá, sẽ tác động tích cực đến việc điều chỉnh giá về mức cạnh tranh hơn.

Đứng trước xu thế giảm giá chung của thị trường cho thuê văn phòng, khu
văn phòng Pacific Place có lợi thế tương đối khi đa số các công ty ở đây thuê
văn phòng với hợp đồng dài hạn, sự biến động về cầu văn phòng đối với Pacific
Place là không đáng kể, điều này làm cho giá cho thuê văn phòng của Pacific
Place không có sự biến động nhiều. Mức tiền thuê trung bình khoảng 45$/m2/1
tháng, với khả năng cung cấp 18.000 m2 mặt sàn, có khả năng đem lại khoản thu
trung bình khoảng 810.000$/1 tháng.

MỤC LỤC
22


Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

Trang
I. Lời mở đầu

2

II. Khái quát vĩ mô

4

III. Phân tích vị trí và ranh giới toà nhà

5

IV. Phân tích cầu

8

V. Phân tích cung

10

VI. Phân tích cạnh tranh

15

VII. Dự báo giá cả mức tiền cho thuê

18

23