Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay

kinh tế toàn cầu, hiện tượng suy thoái thị trường Bất ñộng sản ở nhiều nuớc trên
thế giới ñã khiến thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM từ ñầu năm 2008 ñến nay
ñã gặp nhiều trở ngại trong luồng gió phát triển mạnh mẽ. ðứng trước thực trạng

LỜI MỞ ðẦU

trên, việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường Bất ñộng sản tại
TP.HCM phát triển và hoạt ñộng ổn ñịnh là việc hết sức cấp thiết trong thời ñiểm
này
Mục ñích nghiên cứu:

Tính cấp thiết của ñề tài :
Mặc dù mới ñược hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng
ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng ñã
ñược nhiều nước trên thế giới ñánh giá cao. Chính thị trường Bất ñộng sản ñã
góp phần thúc ñẩy quá trình hiện ñại hóa và ñô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp
nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho nền
kinh tế. Có thể nói, thị trường Bất ñộng sản ngày càng ñóng vị trí quan trọng
trong nền kinh tế xã hội ở nước ta.
Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản cũng
không thể tránh khỏi những tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu
chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng,
các quy ñịnh về ñất ñai, nhà của nhà nước. Chính vì lẽ ñó, thị trường Bất ñộng
sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa nhưng cũng có những thời kỳ trầm

ðề tài " Phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn
hiện nay thông qua các giải pháp tài chính" ñược tác giả thực hiện với mong
muốn phân tích những hạn chế trên thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM , tìm
hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường Bất ñộng sản
của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ ñó ñề ra những giải
pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói chung và TP.HCM nói riêng

ñể giúp thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM vượt qua những khó khăn, ñứng
vững và phát triển trong hoàn cảnh hiện nay.
ðối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu:
ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM.
Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai ñoạn từ ñầu năm 2008 ñến hết Quý II
năm 2008. ðây là giai ñoạn có nhiều biến ñộng mạnh trên thị trường Bất ñộng
sản tạp TP.HCM trong vòng 2 năm trở lại ñây.
Trên cơ sở lý thuyết Tài Chính Công, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân

lắng.
Với nhiều nỗ lực trong hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều
chính sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường luôn ñi
theo một quỹ ñạo lành mạnh và là ñộng lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên,
những tác ñộng tích cực ñến thị trường từ những chính sách luôn ñòi hỏi một
khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính
sách ñược ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải ñánh ñổi những lợi ích
kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu quả lâu dài và bền vững. Do ñó, những thay
ñổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay ñổi các sắc thuế
liên quan ñến Bất ñộng sản, cùng những tác ñộng lớn từ sự mất cân ñối cung-cầu
trên thị trường Bất ñộng sản, kèm theo ñó là tình hình lạm phát, sự bất ổn của

Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, ñề tài ñược thực hiện dựa trên các
phương pháp:
Phương pháp so sánh: ñược tác giả sử dụng ñể so sánh sự biến ñộng trên thị
trường Bất ñộng sản giữa giai ñoạn nghiên cứu với các giai ñoạn trong quá khứ
Phương pháp diễn dịch và tổng hợp: ñược tác giả sử dụng ñể làm cơ sở cho
việc làm rõ các thực trạng và ñề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất
ñộng sản tại TP.HCM
Bên cạnh ñó, tác giả còn tìm hiểu, tóm lược những kết quả nghiên cứu trước
ñó ñể bổ sung cho việc nghiên cứu ở ñề tài này.

Bố cục của ñề tài: Về cơ bản, ñề tài ñược sắp xếp gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản
Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại

Chương 1:
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN

TP.HCM trong thời gian qua
Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại
TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay

1.1 Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản:
1.1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm của Bất ñộng sản và thị truờng Bất ñộng sản:
1.1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản:
Việc phân loại tài sản thành “Bất ñộng sản” và “ðộng sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo ñó bất ñộng sản không chỉ là ñất ñai, của cải trong lòng
ñất mà còn là tất cả những gì ñược tạo ra do sức lao ñộng của con người trên
mảnh ñất. Bất ñộng sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan ñến ñất ñai hay gắn liền với ñất ñai, những
vật trên mặt ñất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi Bất ñộng
sản gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng thể hiện ở quan ñiểm phân
loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
bất ñộng sản và ñộng sản”.
Hầu hết các nước ñều coi Bất ñộng sản là ñất ñai và những tài sản có liên
quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của
ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,

ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh
ñất” chứ không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai
nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với ñất ñai ñược coi là Bất ñộng sản. ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi
cây ñược coi là ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ðiều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai và những vật gắn liền


với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. Luật Dân sự

sản. Tính lâu bền ñược thể hiện rõ trong quá trình sử dụng ñất ñai, bởi vì ñất

ðức ñưa ra khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất.

ñai không bị hao mòn.

Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi

Tính khan hiếm ñặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân

là “gắn liền với ñất ñai”, và do vậy là Bất ñộng sản; thứ hai, không giải thích rõ

số làm cho nhu cầu về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi ñó tổng cung ñất

về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn

ñai thì không thay ñổi. Chính vì vậy giá cả ñất ñai có xu hướng ngày càng gia

liền với ñất ñai”.

tăng.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về Bất ñộng sản ñã có những ñiểm

Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất ñộng

khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này

sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất ñộng sản ñược xác lập trên một

một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,

diện tích cụ thể của ñất ñai với vị trí ñịa lý, ñịa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở

ñưa ra khái niệm chung về Bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ

hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất ñộng sản mang tích cá biệt cao nhưng trong

làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật

những trường hợp có những thay ñổi lớn xung quanh bất ñộng sản nào ñó sẽ có

không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”

những tác ñộng mạnh về nhu cầu và giá cả của bất ñộng sản ñó.

cũng là các Bất ñộng sản.

Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt

hành cũng như các hoạt ñộng trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do ñất

Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai;

ñai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

làm giảm những tác ñộng xấu ñến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có

công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do

ñược từ thị trường bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, do bất ñộng sản nằm trong một

pháp luật quy ñịnh”.

không gian nhất ñịnh nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý,

Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rất rộng, ña dạng và cần ñược quy ñịnh

thị hiếu, môi trường sống của cộng ñồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh

cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất

hưởng bởi các yêu tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật,

ñộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản. Hơn

nghệ thuật kiến trúc, môi trường,…

nữa, các quy ñịnh về Bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở
mà cho ñến nay chưa có các quy ñịnh cụ thể danh mục các tài sản này.

1.1.1.3 Hàng hóa bất ñộng sản:
Hàng hóa bất ñộng sản là bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán trên

1.1.1.2 ðặc ñiểm của Bất ñộng sản :

thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất ñộng sản có thể

Bất ñộng sản có những ñặc ñiểm sau:

xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai và các vật kiến trúc ñã xây dựng gắn

Tính cố ñịnh và lâu bền: Bất ñộng sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ

liền với ñất. Có những bất ñộng sản không phải là hàng hóa như các công trình

thể của ñất ñai, và ñất ñai là tài nguyên quốc gia không thể thay ñổi diện tích,

hạ tầng công cộng, ñất ñai bị cấm mua bán,…

nếu ñất ñai ñó không phải là hàng hoá thì bất ñộng sản gắn trên ñó cũng khó

Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất ñộng sản cũng có hai

khăn trong vận ñộng với tư cách là hàng hoá. Bất ñộng sản là tài sản không thể

thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do ñặc ñiểm riêng có mà bất ñộng sản

di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận sự biến ñộng theo thời gian về

ñược xem là hàng hoá ñặc biệt. Hàng hóa bất ñộng sản có những ñặc trưng sau:

hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất ñịnh và

• Tổng cung ñất ñai là cố ñịnh và việc cung ứng ñất ñai phù hợp cho từng

là yếu tố ñặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất ñộng

mục ñích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do ñó giá cả


bất ñộng sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất
ñộng sản kém co giãn so với giá.
• Thời gian giao dịch hàng hoá bất ñộng sản dài hơn so với các giao dịch
hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất ñộng sản không chỉ giao

Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường,

•

người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường mua bán, thị trường
thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.

Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất

•

dịch bản thân bất ñộng sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất

ñộng sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (giao ñất, cho thuê

ñộng sản ñó nữa. Do ñó chi phí giao dịch thường khá cao.

ñất) hay còn gọi là thị trường ñất ñai, thị trường xây dựng các công trình ñể bán

• Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất ñộng sản thường có giá trị khá
cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt
chậm.
• Hàng hoá bất ñộng sản ñược sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu
ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng ñồng.
1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản:
Thị trường bất ñộng sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua
bán và trao ñổi về bất ñộng sản ñược diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất
ñộng sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ ñược coi là quan hệ thị trường và
tạo nên thị trường bất ñộng sản.
Tuy nhiên bất ñộng sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không
chỉ ñược mua bán, mà còn là ñối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,

và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường
thứ cấp)
•

Căn cứ theo mức ñộ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất

ñộng sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước,
hay thị trường phi chính thức là thị trường không ñược kiểm sóat của Nhà nước.
1.1.1.5 ðặc ñiểm thị trường bất ñộng sản:
Thị trường Bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước.
Bất ñộng sản là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị
trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó,
tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng sản mang tính ñịa phương sâu sắc.

thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do ñó, thị trường bất ñộng sản hòan chỉnh

Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản mang tính không tập trung và trải rộng

không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất ñộng sản mà còn là

ở mọi vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá Bất ñộng sản có “dư thừa” ở

nơi diễn ra các giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản như cho thuê, thế chấp, bảo

vùng này cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị

hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất ñộng sản có thể hiểu một

trường mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự

cách khái quát như sau: Thị trường bất ñộng sản là tổng thể các giao dịch về bất

phát triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ

ñộng sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và

phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát

thời gian nhất ñịnh.

triển của thị trường Bất ñộng sảnkhác nhau. Thị trường Bất ñộng sản ở các ñô thị

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị
trường bất ñộng sản theo nhiều tiêu thức khác nhau
•

Căn cứ theo loại hàng hóa bất ñộng sản, người ta có thể chia thị trường

có quy mô và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị
trường Bất ñộng sản ở nông thôn, miền núi v.v..
Thị trường Bất ñộng sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

bất ñộng sản thành các thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng

Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các

sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phòng, công sở,

giao dịch về Bất ñộng sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế-

thị trường bất ñộng sản công nghiệp

xã hội. Do ñó, các vấn ñề về Bất ñộng sản ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ

của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về Bất ñộng sản, ñặc biệt là


hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở. ðặc ñiểm này ñặc

bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường Bất ñộng sản là ñầu ra quan trọng

biệt ñúng ở nước ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho

của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất ñộng sản hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể

thuê ñất) là chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước. Chính phủ các

huy ñộng ñược nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và

nước trên thế giới ñều quan tâm ñến Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản,

giải ngân Ngoài ra, thị trường Bất ñộng sản còn có quan hệ trực tiếp với thị

luôn ñiều chỉnh chính sách về Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản nhằm huy

trường xây dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ

ñộng các nguồn lực về Bất ñộng sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã

nội thất, thị trường lao ñộng v.v.. dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan

hội.

toả tới sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân.

1.1.2 Các cấp ñộ phát triển của thị truờng bất ñộng sản:

Thị trường Bất ñộng sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông
tin không ñầy ñủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).

•

Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có

ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự

thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có thể

chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm

hình thành nên một cái nhà và ñược coi là Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các

lý xã hội trong quá trình sử dụng Bất ñộng sản.Thậm chí, ngay trong bản thân các

chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò

thị trường ñịa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người

quyết ñịnh.

mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến những giao dịch trước.

•

Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp

Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo

xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực

của thị trường Bất ñộng sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp vào

xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một

thị trường Bất ñộng sản ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể

Bất ñộng sản lớn, một dự án Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các chính sách về

thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất ñộng sản có tính dị biệt, tin tức thị

xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết

trường hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà

ñịnh.

nước nên thị trường Bất ñộng sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt

•

Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây

khác, thị trường Bất ñộng sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo

dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất ñộng sản , do

ñược của ñất, nên thị trường Bất ñộng sản mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều

hạn chế về các ñiều kiện bán Bất ñộng sản, không phải doanh nghiệp nào cũng

hơn các thị trường hàng hoá khác.

ñủ tiền ñể phát triển Bất ñộng sản cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong

Thị trường Bất ñộng sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và

cấp ñộ này, các ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án

tài chính. ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị

này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan

trường trong nền kinh tế.

quản lý về ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh.

Bất ñộng sản là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã

•

Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường Bất ñộng sản

ñược ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập Bất ñộng sản thường sử dụng một lượng vốn lớn

tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn

với thời gian hình thành Bất ñộng sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi Bất

tài trợ cho thị trường Bất ñộng sản , các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho

ñộng sản tham gia lưu thông trên thị trường Bất ñộng sản, các giá trị cũng như

vay ñối với Bất ñộng sản hoặc sẽ ñối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng

các quyền về Bất ñộng sản ñược ñem ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải

phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài

quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các

trợ cho thị trường nhằm huy ñộng ña dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp ñộ, các


thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan
quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết ñịnh.

Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất ñộng sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị

40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt ñộng liên quan ñến Bất ñộng

trường Bất ñộng sản ñều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng

sản chiếm tới 30% tổng hoạt ñộng của nền kinh tế. Theo ñánh giá của các chuyên

không nhất thiết các cấp ñộ phát triển thị trường phải có giai ñoạn như nhau về

gia, tổng giá trị vốn chưa ñược khai thác ẩn chứa trong Bất ñộng sản ở các nước

thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp ñộ phát triển của thị trường phải là kết

thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ

thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai ñoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là

trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước ñang phát triển trong

các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và

vòng 30 năm qua. Bên cạnh ñó, Bất ñộng sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia

New Zealand, các tài sản Bất ñộng sản ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất

ñình. Trong ñiều kiện nền kinh tế thị trường như ngỳa nay thì Bất ñộng sản ngoài

cao. Các nước có nền kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “mạnh

chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt ñộng kinh tế gia ñình, nó còn ñược xem như

tay”, tức là áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các

là nguồn vốn ñể phát triển thông qua các hoạt ñộng thế chấp khác nhau.

nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường Bất ñộng sản cũng ñã ở cấp ñộ tài

1.2.3.2 Thị trường Bất ñộng sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ

chính hoá. Trung Quốc cũng ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài chính hoá
thị trường Bất ñộng sản .

ñược huy ñộng:
ðây là nội dung có tầm quan trọng ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu trên thế

Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sản, quá trình vận

giới chứng minh và ñi ñến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo

ñộng của thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác.

ñảm cho các Bất ñộng sản có ñủ ñiều kiện trở thành hàng hoá và ñược ñịnh giá

Chu kỳ dao ñộng của thị trường Bất ñộng sản gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh (sôi

khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia ñó một tiềm năng ñáng

ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi .

kể về vốn ñể từ ñó phát triển kinh tế-xã hội ñạt ñược những mục tiêu ñề ra.

Chẳng hạn như thị trường Bất ñộng sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng

1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị

cho vay qua thế chấp bằng Bất ñộng sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn

trường Bất ñộng sản nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu

cho vay. Vì vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh Bất ñộng sản ñóng vai trò quan

kỳ khoảng 10 năm; thị trường Bất ñộng sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế

trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho

giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài

yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội ñặc biệt là ñầu yêu cầu ñầu tư phát triển cơ

là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường Bất ñộng sản Trung Quốc tuy

sở hạ tầng phục vụ cho những ñòi hỏi thiết thực của một nền kinh tế.

hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñộng,

1.2.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản, ñặc biệt là thị

trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong

trường quyền sử dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản

2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu:

1.1.3 Vai trò của thị trường bất ñộng sản trong nền kinh tế:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn của một nước công

1.2.3.1 Thị trường Bất ñộng sản là một trong những thị trường quan trọng

nghiệp hoá thì tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn ñề phát

của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài

triển thị trường Bất ñộng sản ñể ñáp ứng yêu cầu ñô thị hoá ở nước ta là vấn ñề

sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh

lớn và có tầm quan trọng ñặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị

tế quốc dân:

trường trong ñiều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước ñối với công tác quy


hoạch chưa ñược thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý
thị trường Bất ñộng sản ở ñô thị phải ñi ñôi với tăng cường công tác quy hoạch
ñể

khắc

phục

những

tốn

kém

và

vướng

mắc

trong

tương

lai.

1.2.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ góp phần kích

1.1.4 Các yếu tố cấu thành thị trường Bất ñộng sản:
Cung cầu và quan hệ cung cầu bất ñộng sản
Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất ñộng sản cũng vận ñộng theo quy luật
cung cầu. Do ñó, cung cầu là thành tố hàng ñầu của thị trường bất ñộng sản.

thích nền sản xuất phát triển, giúp gia tăng nguồn thu Ngân sách nhà nước:

Cung bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản (nhà, ñất, vật kiến

Thị trường Bất ñộng sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị

trúc gắn liền với ñất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và

trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị

sẵn sàng bán ra trên thị trường bất ñộng sản tại một thời ñiểm. Do

trường lao ñộng... Theo phân tích ñánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các

tính chất ñặc biệt của hàng hoá bất ñộng sản nên cung hàng hóa bất ñộng

nước phát triển nếu ñầu tư vào lĩnh vực Bất ñộng sản tăng lên 1 USD thì sẽ có

sản thường thay ñổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất ñộng sản trên thị

khả năng thúc ñẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và

trường. Các yếu tố tác ñộng ñến cung Bất ñộng sản:

ñiều hành tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ có tác dụng thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế

+ Tổng cung hàng hoá bất ñộng sản.

thông qua các biện pháp kích thích vào ñất ñai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,

+ Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính

vật kiến trúc...ñể từ ñó tạo nên chuyển dịch ñáng kể và quan trọng về cơ cấu

sách ñất ñai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất ñộng

trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của

sản.

Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan ñến nhà, ñất trong giai ñoạn
từ năm 1996 ñến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ ñồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới
chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát ñược và thực tế là
các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc ñẩy bằng cơ
chế, chính sách và pháp luật ñể các giao dịch Bất ñộng sản chính thức (có ñăng

+ Mức ñộ phát triển của thị trường vốn.
+ Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng
của ñất nước.
+ Các yếu tố ñầu vào tạo ra bất ñộng sản và giá cả dịch vụ liên
quan bất ñộng sản.

ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và ñổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì

+ Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.

hàng năm thị trường Bất ñộng sản sẽ có thể tự mình ñóng góp cho nền kinh tế với

Cầu bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản mà người tiêu

mức xấp sỉ khoảng 20.000 tỷ ñồng trong suốt thời gian một năm.

dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược bất ñộng

1.2.3.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất ñộng sản sẽ ñáp
ứng nhu cầu bức xúc ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân từ ñô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường

sản ñó. Các yếu tố tác ñộng ñến cầu bất ñộng sản bao gồm:
+ Giá bán hàng hoá bất ñộng sản.
+ Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất ñộng sản.

Bất ñộng sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường Bất

+ Tâm lý, thị hiếu.

ñộng sản, những biến ñộng trên thị trường Bất ñộng sản thuờng xuất phát từ nhà

+ Tốc ñộ tăng dân số.

ở và lan toả sang các thị trường Bất ñộng sản khác và ảnh hưởng trực tiếp ñến

+ Thu nhập của dân cư.

ñời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất

+ Tốc ñộ ñô thị hoá.

ñộng sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo ñảm cho giá nhà ở phù hợp với thu
nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước
về thị trường Bất ñộng sản nhà ở.

Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản :
Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản ñược thể hiện thông qua một hàm số

giá bất ñộng sản.Việc xác ñịnh cung cầu hàng hoá bất ñộng sản trên thị


trường trong từng giai ñoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn ñề khá phức tạp do

không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất ñộng sản ñược coi là

phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn ñịnh và khó xác ñịnh như:

một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh

tính chất cố ñịnh của cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản

tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất ñộng sản có xu hướng tăng. Khi

xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc

giá bất ñộng sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng.
1.1.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất ñộng sản:

xác ñịnh mức cung - cầu phù hợp với ñiều kiện kinh tế xã hội của từng vùng
sẽ gặp nhiều khó khăn, có thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn ñịnh

1.1.5.1. Người mua:

hoặc cân bằng không ổn ñịnh trong quan hệ cung - cầu bất ñộng sản. Những

Người mua là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá Bất ñộng sản. Chính

trạng thái ñó ñều tác ñộng ñến giá cả hàng hoá bất ñộng sản và sự ổn ñịnh

những người tiêu thụ này là người xác ñịnh sự thành công của dự án, sự chấp

của thị trường bất ñộng sản.

nhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm ñược

Giá cả hàng hoá bất ñộng sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hoá
bất ñộng sản:

ñưa vào tiêu thụ trong thị trường Bất ñộng sản. Người sử dụng thường ký hợp
ñồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh. Thông qua các nhà tiếp thị Bất

Cũng như các loại hàng hoá khác, giá cả hàng hoá bất ñộng sản ñược hình

ñộng sản, họ có thể tiếp xúc trao ñổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các

thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất ñộng sản. Tuy nhiên, do bất ñộng sản là

nhà xây dựng ñể có thể ñiều chỉnh kịp thời các thay ñổi về thiết kế xây dựng, ñáp

loại hàng hoá ñặc biệt nên giá cả hàng hoá bất ñộng sản cũng có nhiều khác biệt

ứng ñúng nhu cầu của người tiêu dùng. Sự tham gia của họ ñóng vai trò tích cực

so với hàng hoá khác như: giá cả bất ñộng sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả

trong quá trình phát triển của Bất ñộng sản. ðôi khi, Nhà nước cũng ñóng vai trò

thay ñổi nhanh chóng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường.

là người mua trên thị trường Bất ñộng sản gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà

Thông thường giá bất ñộng sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán,

nước.Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về Bất ñộng sản: nhu cầu

giá chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy ñịnh, giá thực tế thị trường, giá

tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn

hạch toán trong kinh doanh bất ñộng sản. Các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hoá

phòng ñể bán, cho thuê ... nhằm mục ñích mua ñi bán lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3

bất ñộng sản:

này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường ñầu cơ Bất ñộng

+ Chi phí tạo lập bất ñộng sản .

sản .

+ Tính hữu dụng của bất ñộng sản: một bất ñộng sản có nhiều

1.1.5.2. Người bán:

công dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn.

Trên thị trường Bất ñộng sản, các chủ thể tham gia vào bên bán Bất ñộng

+ Vị trí ñịa lý và ñặc ñiểm của bất ñộng sản: yếu tố này ảnh hưởng rất

sản rất ña dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng

lớn ñối với giá cả bất ñộng sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh

sản:

tâm lý - xã hội của con người.
+ Các yếu tố tác ñộng ñến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hoá

Cá nhân:
Các cá nhân sở hữu Bất ñộng sản (sở hữu ñất ñai, có quyền sử dụng ñất)

bất ñộng sản.

tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người ñem Bất

+ Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc ñộ tăng trưởng

ñộng sản là tài sản thế chấp ñể vay vốn, dùng Bất ñộng sản ñể góp vốn liên

kinh tế, mức thu nhập bình quân ñầu người, chính sách tài chính,

doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng Bất ñộng sản vào ñời

các quy ñịnh về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy ñịnh

sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh sẽ tham

khác của Nhà nước có liên quan ñến bất ñộng sản. Nhìn chung, khi

gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người ñi mua, ñi thuê...Các cá nhân


tham gia vào bên bán trên thị trường Bất ñộng sản gồm ñủ mọi thành phần, mọi

nhà hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng...; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình

ngành nghề, từ những người muốn mua ñi bán lại Bất ñộng sản ñể kiếm lời ñến

kiến trúc ñó ñể bán hoặc cho thuê theo các nhu cầu ña dạng trong xã hội. Xuất

những người muốn tham gia kinh doanh ñến những người muốn cung cấp các

phát từ những ñặc ñiểm của mình, các hàng hoá Bất ñộng sản ñều ñòi hỏi phải

dịch vụ hỗ trợ hoạt ñộng giao dịch trên thị trường. Trong 3 loại hình hoạt ñộng

ñược tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây

trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là

dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch ñã xác ñịnh... ðể ñáp ứng ñòi hỏi

ñông ñảo nhất, có thể tóm tắt như sau:- Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà

tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng... mới ñảm nhận

quy hoạch ñất ñai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn môi

ñược việc tạo lập hàng hoá Bất ñộng sản và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá

trường, nhà tư vấn giao thông.- Về kinh tế và pháp lý có nhà ñịnh giá Bất ñộng

này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau ñều phải tổ chức

sản nhà ñất, luật sư và kế toán viên, nhà môi giới Bất ñộng sản nhà ñất, nhà cung

hoạt ñộng kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh Bất

cấp tài chính, nhà quản lý Bất ñộng sản nhà ñất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà

ñộng sản. Do ñặc ñiểm Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản, các doanh

tư vấn tiếp thị và quan hệ ñối ngoại.

nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản trong quá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ có

Doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản:

một bộ phận bị thải loại, số còn lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh lên thành những

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trường Bất

doanh nghiệp lớn. Những ñại doanh nghiệp này không chỉ là lớn trong lĩnh vực

ñộng sản nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản. Trong nền

kinh doanh Bất ñộng sản mà còn là lớn so với các doanh nghiệp lớn khác trong

kinh tế này xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây dựng

nền kinh tế. Các doanh nghiệp này ñược tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau:

hoạt ñộng theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm Bất ñộng sản ñược tạo lập phần lớn

doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển

thuộc quyền sở hữu nhà nước. Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối

hạ tầng, doanh nghiệp phát triển ñất... ñây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoá

(chỉ trong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức

Bất ñộng sản cho thị trường. Bên cạnh ñó, trên thị trường Bất ñộng sản còn có

ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4...). Sự thiếu vắng các doanh nghiệp

các doanh nghiệp thực hiện chức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ

kinh doanh Bất ñộng sản chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các

thống cấp và thoát nước, làm ñường và trạm ñiện, xây dựng nhà và các công

loại hàng hoá Bất ñộng sản mà còn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản Bất

trình kiến trúc khác. Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc cũng dần

ñộng sản (ñặc biệt là ñất ñai) chỉ ñạt ñược ở mức ñộ thấp kém, bị lãng phí ở mức

dần ñược tổ chức theo các loại hình kinh doanh thích hợp. Các tổ chức tài chính,

ñộ cao. Riêng các ñô thị, do không có sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp

ngân hàng trong những tình hình cụ thể cũng có thể là người ñóng góp cổ phần

kinh doanh Bất ñộng sản nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luôn luôn

vào các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản.Tóm lại, trên thị trường Bất ñộng

không thực hiện ñược mục tiêu ñề ra trong các kế hoạch phát triển ñô thị.Như

sản có 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình ñầu tư tạo lập, phát triển

vậy, có thể nói rằng, sẽ không có thị trường Bất ñộng sản nếu không có doanh

và kinh doanh Bất ñộng sản là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.

nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản. Doanh nghiệp ở ñây có thể là hộ gia ñình, hợp

Doanh nghiệp Bất ñộng sản nhà nước:

tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước ñược tổ chức và hoạt ñộng

Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường Bất ñộng sản

dưới các hình thức cụ thể do luật pháp quy ñịnh. Tại khu vực nông thôn, Doanh

chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng ñồng dân cư, các dự án có quy mô lớn

nghiệp nông nghiệp sử dụng ñất ñể trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực ñô

nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng ñồng dân cư. Các dự án do họ

thị và khu vực ñô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc tiến hành việc tạo lập

phát triển có sự ñầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng

mặt bằng xây dựng ñể cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng,

chia sẻ rủi ro trong ñầu tư với các doanh nghiệp này. Ngày nay, ở các


nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư

lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời ñiểm ñều phải cần ñến dịch vụ của

nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và ñược Chính phủ tạo nên một hành

các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế,

lang pháp lý riêng ñể vận hành hiệu quả ñồng vốn, thời gian và sự sáng

thi công, lắp ñặt...; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn

tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực công của nền kinh tế thị trường chưa ñược

thuế; chuyên gia ñịnh giá ñể xác ñịnh giá Bất ñộng sản trong quá trình giao dịch,

thấu hiểu một cách ñầy ñủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính công cần

xác ñịnh mức giá mua bán, cho thuê...; chuyên gia môi giới ñể giúp hai bên mua

phải bổ sung các yếu tố ñộng mới có thể ñáp ứng ñược sự biến ñộng liên

bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp ñồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên

tục của nền kinh tế hàng hoá Bất ñộng sản. ðó chính là sự tiếp thu, nhận

gia này còn ñược mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự

thức một cách năng ñộng ñối với thị trường và chủ ñộng dự kiến các tình

báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn ñề liên quan ñến

huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện ñại hoá.

luật pháp. Các chuyên gia tư vấn, môi giới Bất ñộng sản thường hoạt ñộng trong

Các doanh nghiệp Bất ñộng sản tư nhân:

các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về Bất ñộng sản. Thị trường Bất ñộng sản

Là lực lượng năng ñộng nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những

càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới Bất ñộng sản càng phát

doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí

triển theo hướng chuyên môn hoá.Từ những yêu cầu ñó, thị trường Bất ñộng sản

thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại

ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:

hình doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh Bất ñộng sản, các

Tổ chức phát triển quỹ ñất:

công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và Bất ñộng sản, các công ty môi

Tổ chức phát triển quỹ ñất hoạt ñộng theo loại hình ñơn vị sự nghiệp có

giới Bất ñộng sản v.v..Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng

thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do ủy ban

sản tư nhân phải kể ñến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết ñịnh thành lập ñể thực hiện

phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công

bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi ñất sau khi quy

nghiệp, thương mại, dịch vụ.. ñể tạo ra hàng hoá Bất ñộng sản cho thị

hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố mà chưa có dự án ñầu tư; nhận

trường. Người kinh doanh Bất ñộng sản cần ñến nhà thầu xây dựng ñể thi

chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi

công xây dựng công trình. Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng

ñất mà người sử dụng ñất có nhu cầu chuyển ñi nơi khác trước khi Nhà

nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực Bất ñộng sản.

nước quyết ñịnh thu hồi ñất; quản lý quỹ ñất ñã thu hồi và tổ chức ñấu giá

1.5.1.3. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường Bất ñộng sản:

quyền sử dụng ñất theo quyết ñịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñối

Hoạt ñộng trong thị trường Bất ñộng sản không chỉ có người mua và

với diện tích ñất ñược giao quản lý.

người bán Bất ñộng sản, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị

Các tổ chức thông tin Bất ñộng sản:

trường làm cầu nối. Do Bất ñộng sản là loại tài sản không di dời ñược, thường lại

Các ñối tượng cung cấp thông tin trên thị trường Bất ñộng sản chính là các

có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn

chủ thể tham gia hoạt ñộng trên thị trường này. Với tư cách là cơ quan quản

rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác. Ở những trường hợp ñơn giản,

lí vĩ mô, cơ quan công quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin ñầy ñủ về

người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng

luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v.. một cách công khai

trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán Bất ñộng sản có khi cần phải

minh bạch và tạo ñiều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về Bất

ñược quảng cáo, người mua có khi cần phải ñược giới thiệu... Quá trình khai

ñộng sản dễ dàng tiếp cận với các thông tin ñó thông qua các phương tiện

phát, xây dựng, giao dịch và quản lý Bất ñộng sản tương ñối phức tạp nên phần

thông tin ñại chúng như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh,


thương mại ñiện tử v.v... các dịch vụ tư vấn công về thông tin cho các ñối

vững chắc nên thường ñược các bên sử dụng ñể ñàm phán trước khi ñi

tượng có nhu cầu.Ngoài ra phải ñề cập tới một bộ phận ñáng kể các tổ chức

tới các quyết ñịnh thoả thuận cuối cùng. Với chức năng của mình, các tổ

trung gian, môi giới, tư vấn về Bất ñộng sản là chủ thể cung cấp thông tin

chức ñịnh giá Bất ñộng sản ñã phát hiện ra nhiều trường hợp “rửa tiền”

quan trọng và phong phú nhất trên thị trường Bất ñộng sản.

qua việc mua, bán Bất ñộng sản với giá quá rẻ hoặc quá ñắt so với mức

Các tổ chức môi giới Bất ñộng sản:
Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiến thêm

giá do các tổ chức này công bố.
Các ñịnh chế tài chính:

trong việc trực tiếp ñảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán,

Kinh doanh Bất ñộng sản ñòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần

hoặc cả hai bên ñể thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ

phải huy ñộng vốn từ các ñịnh chế tài chính hoạt ñộng trên thị trường vốn,

cần thiết ñể người mua và người bán ñi ñến quyết ñịnh cuối cùng.

chủ yếu là các ngân hàng. Do ñặc tính không thể di dời và lâu bền, nên Bất

Các tổ chức tư vấn pháp lý về Bất ñộng sản:

ñộng sản thường ñược dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải

Các tổ chức này có chức năng giúp bên mua, bên bán Bất ñộng sản hiểu biết

dựa trên thị trường Bất ñộng sản ñể ñịnh giá Bất ñộng sản làm tài sản thế

các vấn ñề pháp lý có liên quan ñến Bất ñộng sản, thể thức giao dịch, cách

chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại

thức mở ñầu và kết thúc một quá trình mua-bán Bất ñộng sản v.v..

Bất ñộng sản là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào

Các tổ chức ñịnh giá Bất ñộng sản:

thị trường Bất ñộng sản. Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia ñầu

Các tổ chức này ñược hình thành và hoạt ñộng tại các vùng có thị trường

tư, kinh doanh trên thị trường Bất ñộng sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ

Bất ñộng sản hoạt ñộng mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt ñộng

phận (công ty thuộc ngân hàng) ñể chuyên doanh Bất ñộng sản. Ngoài ngân

thống kê về giá cả Bất ñộng sản (trong vùng), ñưa ra những căn cứ khoa học

hàng, các ñịnh chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài

ñể dự báo giá cả Bất ñộng sản (trong vùng), công bố giá cả Bất ñộng sản ñể

chính, quỹ ñầu tư... ñều có thể tham gia ñầu tư, kinh doanh trên thị trường

làm cơ sở cho các giao dịch mua-bán Bất ñộng sản trên ñịa bàn. Xác ñịnh

Bất ñộng sản, ñồng thời còn ñảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi

giá Bất ñộng sản và thẩm ñịnh giá Bất ñộng sản cho các ñối tượng có nhu

cần có thể cho vay ñối với bên này ñể thanh toán cho bên kia. Những tổ

cầu. Ngoài các phương pháp xác ñịnh giá Bất ñộng sản do Nhà nước quy

chức này tuy không cần thiết ñối với những giao dịch nhỏ, lẻ về Bất ñộng

ñịnh, có thể ñề xuất các phương pháp ñịnh giá Bất ñộng sản khác có tính

sản, nhưng sẽ không thể thiếu ñối với việc mua-bán những Bất ñộng sản Bất

khả thi phù hợp với ñiều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Nội dung quan

ñộng sản có giá trị cao, ñặc biệt là tại các quốc gia mà ở ñấy người dân có

trọng nhất của của hoạt ñộng tư vấn ñịnh giá Bất ñộng sản của các tổ chức

thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ.

này bao gồm:

1.1.5.4. Người quản lý thị trường Bất ñộng sản (Nhà nước):

+ Cung cấp thông tin về giá các loại Bất ñộng sản và các thông tin có

Nhà nước tham gia thị trường Bất ñộng sản với tư cách là người

liên quan ñến giá Bất ñộng sản trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng

quản lý vĩ mô ñối với hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng sản. Nhà nước xây dựng

ñất và quyền sở hữu Bất ñộng sản và các thông tin có liên quan ñến sự

hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng

hình thành giá Bất ñộng sản theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân.

sản. ðồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc

+ Phân tích, dự báo giá cả Bất ñộng sản (ngắn, trung và dài hạn):

ñẩy thị trường Bất ñộng sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp

Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc ñối với

hệ thống thông tin về Bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, Nhà nước còn cung cấp một số

bên mua hoặc bên bán, nhưng do ñược bảo ñảm bằng những căn cứ

dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường Bất ñộng sản. Sự tham gia của Nhà

nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường Bất ñộng sản ñược thể hiện chủ

cung - cầu bất ñộng sản trên thị trường, trên cơ sở ñó làm cho thị trường bất

yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và

ñộng sản phát triển.

kế hoạch cùng các ñòn bẩy ñể ñiều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất của Chính phủ và chính quyền các

thị trường ñể có biện pháp ñiều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả. Nhà nước còn

cấp: Chính sách phát triển kinh tế và vấn ñề quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

tham gia giao dịch trên thị trường Bất ñộng sản như các chủ thể khác nhằm ñáp

của chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng

ứng nhu cầu về Bất ñộng sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà

ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản. Trên phương diện quốc gia việc

nước.Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy ñịnh của Nhà nước

quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng ñiểm sẽ kéo theo việc xây

về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử

dựng các cơ sở hạ tầng như ñường sá, sân bay,bến cảng,…Các ñầu tư này sẽ

dụng ñất và ñảm bảo phát triển có chất lượng cao. Các nhà ñầu tư phải tuân thủ

thu hút vốn ñầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của chính phủ.

các quy ñịnh của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có ñược sự chấp

Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước

thuận của chính quyền ñịa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép

ñầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở ñể bán hoặc

cần thiết trước khi khởi công xây dựng. Khi việc xây dựng ñược triển khai, các

cho thuê…ðiều ñó ñều làm tăng hoặc giảm cầu về bất ñộng sản, làm ảnh

cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy

hưởng ñền sự phát triển của thị trường bất ñộng sản.

ñịnh của Nhà nước về ñầu tư xây dựng Bất ñộng sản, ñảm bảo an toàn xây dựng

Các yếu tố ñặc thù của một quốc gia:

và an sinh xã hội, môi trường. Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân ñầu tư ñáp

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Sự phát triển kinh tế của một

ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải

quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng ñất

ñảm bảo quyền lợi của cộng ñồng nhưng vừa không tạo nên các rào cản ñối với

ñai vào các mục ñích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ

các dự án có tính sáng tạo, có thiết kế tốt và ñáp ứng ñược nhu cầu xã hội

tầng như ñường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại… Sự tăng

1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng ñến sự phát triển thị trường Bất ñộng sản và
các công cụ phòng ngừa rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản:
1.1.6.1 Các yếu tố ảnh hưởng ñến sự phát triển thị trường bất ñộng sản:
Các yếu tố liên quan ñến hoạt ñộng quản lý của nhà nước

trưởng này ñòi hỏi phải chuyển dịch một số diện tích ñất ñang sử dụng vào mục
ñích nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục ñích công nghiệp, thương
mại, dịch vụ, du lịch…ðiều ñó ñã làm gia tăng các giao dịch ñất ñai và các bất
ñộng sản khác trong nền kinh tế tức là thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát

Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực ñất ñai nói

triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao ñộng cao hơn,

riêng: Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thông thường sẽ quy ñịnh các

làm cho thu nhập thực tế của người lao ñộng tăng lên và ñiều ñó cũng tạo ra

vấn ñề về quyền sở hữu, sử dụng ñất ñai, quy ñịnh các quyền mua, bán, cho

những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất ñộng sản trên thị trường cũng sẽ tăng theo.

thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất ñộng sản… và hướng dẫn các hợp ñồng giao

Sự gia tăng dân số của một quốc gia: sự gia tăng dân số của một quốc

dịch dân sự bất ñộng sản, quy ñịnh về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong

gia ñã làm tăng các nhu cầu về bất ñộng sản. ðiều này có thể nhận thấy trên

việc sử dụng và chuyển nhượng ñất ñai. ðiều ñó cho thấy, pháp luật là một

những nét cơ bản sau:

yếu tố có tính chất quyết ñịnh ñến sự hình thành và phát triển của thị trường

+ Sự gia tăng dân số trước hết dẫn ñến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở.

bất ñộng sản. Cùng với các quy ñịnh trong luật ñất ñai, các sắc thuế trong

+ Khi dân số gia tăng dẫn ñến lực lượng lao ñộng trong xã hội cũng tăng

lĩnh vực ñất ñai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý ñược

lên. ðó là yêu cầu khách quan dẫn ñến việc phải mở rộng, phát triển

ñất ñai, thúc ñẩy sự ra ñời của thị trường bất ñộng sản chính thức, ñiều tiết

sản xuất kinh doanh, từ ñó nhu cầu sử dụng ñất, nhất là trong khu vực
sản xuất nông nghiệp cũng tăng lên.

1.1.6.3 Các công cụ phòng ngừa rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản:
ðể phòng ngừa những rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản, các nước trên thế

+ Sự tăng dân số sẽ ñồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu

giới ñã phát triển các công cụ phái sinh dành cho thị trường Bất ñộng sản. Về cơ

cầu khác của con người. Những nhu cầu này ñều là những nhân tố làm

bản, các công cụ phái sinh Bất ñộng sản bao gồm các công cụ như sau:

gia tăng nhu cầu về bất ñộng sản.

Phái sinh Bất ñộng sản dạng Futures:

Tập quán, truyền thống và thị hiếu của một quốc gia: Tập quán, truyền

ðây là một dạng giao dịch mà ở ñó giá và chỉ số giá của Bất ñộng sản

thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất ñộng

ñược thực hiện vào một thời ñiểm ở tương lai chứ không phải tại thời

sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp ñến các giao dịch mua bán, thuê mướn,

ñiểm giao dịch hiện tại. Ví dụ, một người nào ñó ñang sở hữu một Bất

thế chấp,…trên thị trường bất ñộng sản. Thông thường yếu tố này làm ñẩy nhanh

ñộng sản, anh ta muốn phòng ngừa sự thay ñổi giá trong tương lai, ñiều

hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương tiện như ñảm bảo ñộ tin cậy giữa các

anh ta cần làm là bán ñi Futures. Bằng cách này, ngay cả khi giá trị Bất

bên mua và bán, cho thuê và ñi thuê,…mặt khác nó cũng tác ñộng ñến việc sử

ñộng sản giảm xuống trong tương lai, thì khi ñó giá trị sụt giảm của Bất

dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán. ðiều ñó ảnh hưởng trực tiếp ñến

ñộng sản sẽ ñược bù ñắp bằng lợi nhuận có ñược từ Futures Bất ñộng sản.

tốc ñộ và ñộ chính xác của quá trình thanh toán.

Nói cách khác, người mua và người bán ñều thừa nhận rằng có những rủi

1.1.6.2 Những rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản:

ro về giá xảy ra ñối với họ ở một thời ñiểm nào ñó trong tương lai nếu họ

Do bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bản thân thị trường Bất ñộng

mua hoặc bán, nhưng họ không thể chờ ñến một thời ñiểm tương lai mới

sản ở các nước trên thế giới, nhất là ở các nước ñang phát triển, hiện tại vẫn chứa

thực hiện việc mua hoặc bán. Tuy nhiên, cả người bán và người mua ñều

ñựng nhiều rủi ro tiềm ẩn .

có thể phòng nhừa những rủi ro này với Futures Bất ñộng sản bằng cách

Thứ nhất, thị trường Bất ñộng sản ở các nước ñang phát triển thường là
thị trường mới hình thành trong một thời gian gần ñây nên các hoạt ñộng của thị
trường còn thiếu tính chuyên nghiệp vì vậy mới xảy ra những vấn ñề như giá cả
tăng nhanh chóng nhưng chỉ ở từng khu vực, thị trường nóng lạnh thất thường.

xác ñịnh giá tại một thời ñiểm ở tương lai và thực hiện mua, bán ở một
thời ñiểm trong hiện tại.
Mua Futures BDS: cho rằng giá
BDS sẽ tăng lên

Bán Futures BDS: cho rằng giá BDS
sẽ giảm xuống

Nguyên nhân chủ yếu của vấn ñề này là vì hệ thống chính sách, người tham gia
thị trường còn thiếu hẳn sự chuyên nghiệp.
Thứ hai, hệ thống chính sách, thủ tục ñầu tư vẫn chưa hoàn thiện, còn
nhiều chỗ chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, không sát với tình hình thực tế. Bởi
lý do ñó, thị trường ở các nước ñang phát triển thường thiếu tính minh bạch. Các
hoạt ñộng giao dịch ngầm vẫn diễn ra hàng ngày trên thị trường. Công tác quản lí
lỏng lẻo nên giá bất ñộng sản dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo luôn
diễn ra, thông tin thị trường bị nhiễu, không ñúng giá trị thực tế của bất ñộng sản.
ðây là nguyên nhân sâu xa dẫn ñến rất nhiều rủi ro cho hoạt ñộng ñầu tư kinh

doanh trong thị trường bất ñộng sản, khiến nhiều nhà ñầu tư lẫn các tầng lớp dân
cư không dám mạo hiểm bỏ tiền vào thị trường này.

Lợi
nhuận
Giá
Futures
BDS
Hiện
tại

Tương
lai

Lợi
nhuận

Giá
Futures
BDS

Hiện
tại

Tương
lai


cách khác, người này sẽ trả cho một người khác dòng tiền có ñược từ Bất ñộng

Phái sinh Bất ñộng sản dạng Options:
ðây là một dạng giao dịch về Quyền bán hoặc mua liên quan ñến Bất

sản của mình và nhận lại dòng tiền từ người kia. Trong nhiều trường hợp, dòng

ñộng sản trong suốt một khoảng thời gian tại mức giá ñược xác ñịnh ở

tiền sẽ ñược cố ñịnh tại tỉ giá LIBOR. Vì lý do ñó, ngay cả khi dòng tiền từ Bất

hiện tại thay vì ở thời ñiểm mua hoặc bán. Ví dụ, nếu một người sở hữu

ñộng sản bị giảm ñi trong tương lai, người sở hữu Bất ñộng sản có thể nhận ñựoc

Bất ñộng sản muốn phòng ngừa rủi ro giảm giá trong tương lai, việc anh

dòng tiền từ người khác. Hơn thế nữa, nhờ vào giao dịch Swap Bất ñộng sản mà

ta cần làm là mua một Quyền Chọn Bán bất ñộng sản. Bằng cách này,

một người có thể có ñựoc dòng tiền từ một Bất ñộng sản mà anh ta không cần

ngay cả khi giá Bất ñộng sản giảm trong tương lai, anh ta sẽ có thể bù ñắp

phải ñầu tư vào Bất ñộng sản ñó.

ñược khoản sụt giá ñó với lợi nhuận từ Quyền chọn Bất ñộng sản. ðối với
người mua thì anh ta có thể kiếm lời trong trường hợp giá Bất ñộng sản
Dòng tiền

lên trong tương lai nếu anh ta mua một Quyền Chọn Mua bất ñộng sản.

Tuy nhiên, giao dịch về Quyền chọn Bất ñộng sản ñòi hỏi phải có một
khoản hoa hồng, gọi là phí Quyền chọn ( Option Premiums), và ñây là chi

BðS
( ở Tokio)

cho
thuê

cho

Công ty
A

Trao ñổi trong một thời gian nhất ñịnh

Công ty
B

Dòng tiền

thuê

phí ñối với giao dịch Quyền chọn Bất ñộng sản.
1.2 Kinh nghiệm của các nước trong vấn ñề phát triển thị trường Bất
ñộng sản:

Phòng ngừa rủi ro
( người mua)
Lời và lỗ

Tận dụng rủi ro
( người bán)
Lời và lỗ

Phí
quyền
chọn

1.2.1. Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất ñộng sản ở Thụy ðiển:
Trong mục tiêu phát triển thị trường Bất ñộng sản, Thụy ðiển áp dụng 2
loại thuế như sau :
Thuế bất ñộng sản: Thuế này thu trên giá trị các loại nhà và ñất do

Phí
Quyền
Chọn

tư nhân sở hữu. Chủ sở hữu bất ñộng sản phải làm thủ tục ñăng ký với cơ quan
quản lý bất ñộng sản theo ñịnh kỳ hàng năm, mỗi chủ sở hữu bất ñộng sản có mã
số lưu trữ riêng. Cơ quan quản lý nhà ñất có nhiệm vụ quản lý tình trạng ñất,
phân loại ñất, giá ñất,…sau ñó cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế. Bất
ñộng sản ñược phân thành các loại sau: nhà xây dựng, nhà ở, ñất xây dựng, ñất

Giá xác ñịnh

Giá xác ñịnh

ở, ñất bao quanh nhà, ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, các loại ñất khác. Giá
từng loại ñất căn cứ vào giá ñất thị trường của hai năm trước và hiệu quả kinh tế

do từng loại ñất mang lại, giá ñất ñược ñiều chỉnh sáu năm một lần.

Phái sinh Bất ñộng sản dạng Swaps

BðS
(ở
New York)

Thuế tài sản: ðây là loại thuế ñánh vào tổng giá trị tài sản gộp chung

ðây là một dạng giao dịch ñể trao ñổi lợi nhuận có ñược từ Bất ñộng sản

tất cả tài sản mà một hộ gia ñình nắm giữ vừa bất ñộng sản, vừa tiền tiết kiệm

liên qua ñến dòng tiền của hai bên giao dịch. Ví dụ, nếu một người sở hữu một

ngân hàng, các tài sản tài chính,… Nhà nước quy ñịnh mức tổng giá trị tài sản từ

Bất ñộng sản muốn phòng ngừa rủi ro liên quan ñến Bất ñộng sản ấy, ñiều anh ta

800.000 SEK/năm sẽ phải nộp thuế. Thuế suất quy ñịnh theo cách lũy tiến từng

cần làm là thực hiện một giao dịch Swap Bất ñộng sản với một người khác. Nói

phần với ba mức: 1,5% cho tổng giá trị tài sản từ 0,8 triệu SEK ñến nhỏ hơn 1,3


triệu SEK, 2,6% cho tổng giá trị tài sản từ 1,3 triệu SEK ñến dưới 3,6 triệu SEK,

công ty. Với cấu trúc là một quỹ, Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT tiến

và 3% cho tổng giá trị tài sản từ 3,6 triệu SEK trở lên.

hành việc phân phối một cách linh ñộng và sẽ không bị hạn chế bởi số lợi

1.2.2 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại Singapore:

nhuận ñem ra phân phối. Việc quản lý Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản

Singapore chú ý phát triển thị trường Bất ñộng sản thông qua việc thu hút

REIT có thể là tự quản nhưng thực tế là thuê quản lý từ các Công ty chuyên

nguồn vốn cho thị trường này dưới hình thức Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản

ngành. ðể niêm yết trên Sở giao dịch thì Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT

(REIT). ðây là mô hình mà nhà ñầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ ñầu tư

phải có vốn tối thiểu là 20 triệu SGD và phải có ít nhất 25% vốn Quỹ tín thác ñầu

vốn vào bất ñộng sản ñể kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt ñộng theo phương thức khai thác

tư Bất ñộng sản REIT ñược nằm giữ bời ít nhất 500 nhà ñầu tư cá nhân. Quỹ tín

thị trường bất ñộng sản, tìm cách sở hữu và ñiều hành khai thác bất ñộng sản ñể

thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT không bắt buộc phải niêm yết nhưng ñể ñược

tạo thu nhập, ñồng thời có thể cho chủ sở hữu bất ñộng sản hoặc những người

giảm thuế thì phải niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore. Một Quỹ

khác vay tiền và cũng có thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khoán ñược ñảm

tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT niêm yết trên thị trường nước ngoài thì sẽ

bảo bằng bất ñộng sản. Ngày nay, trên thế giới, ñể ñáp ứng nhu cầu vốn cho thị

không ñược giảm thuế.

trường Bất ñộng sản, nhiều nước ñã phát triển mô hình này và ñạt ñược hiệu quả
cao. Chúng ta sẽ tìm hiểu kinh nghiệm của một số nước ñiển hình trên thế giới ñể
hiểu hơn về mô hình này.

1.2.3 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất ñộng sản ở Mỹ:
Thị trường Bất ñộng sản ở Mỹ ngày nay rất phát triển nhờ vào những
chính sách thúc ñẩy thị trường. Trong ñó, hai chính sách ñóng vai trò quan trọng

Tại Singapore, Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñược quy ñịnh bởi

nhằm kích thích thị trường phát triển là chính sách về thuế, chính sách tín dụng

Luật chứng khoán và giao dịch Future năm 1999 cùng với Hệ thống các quy

ñể ñầu tư và phát triển thị trường Bất ñộng sản, và chính sách phát triển nhà cho

ñịnh ñầu tư tập thể và Hướng dẫn lập Quỹ Bất ñộng sản ñược quy ñịnh bởi

người thu nhập thấp.

Cơ quan quản lý tiền tệ của Singapore. Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT

Với chính sách thuế, do thị trường bất ñộng sản ở Mỹ phát triển mạnh và

ñầu tiên ñược niêm yết ở Sở giao dịch chứng khoán Singapore vào tháng 7 năm

hoàn thiện nên chính sách thuế cho thị trường này cũng rất thoáng và linh

2002. ðến nay, có 16 Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñược niêm yết với

hoạt theo từng tiểu bang nhưng vẫn dựa trên nền tảng của Cục thuế Liên

tổng số vốn hóa thị trường là 17 tỷ USD.
Một Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñược niêm yết trên Sở

Bang. Về cơ bản, có 2 sắc thuế quan trọng ñối với thị trường Bất ñộng sản,
bao gồm:

giao dịch chứng khoán Singapore ñược hưởng ưu ñãi về thuế. ðể ñược niêm

Thuế chuyển nhượng bất ñộng sản: Khi mua bán bất ñộng sản, người mua

yết thì một Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT phải tuân theo Luật Chứng

lẫn người bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng.

khoán và giao dịch Future của Singapore, Hệ thống các quy ñịnh ñầu tư tập thể

Người bán phải chịu chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu

và Hướng dẫn các Quỹ Bất ñộng sản và Sổ tay niêm yết Sở Giao dịch chứng

(thông thường người mua nào cũng yêu cầu như vậy). Còn người mua nhà,

khoán Singapore. Ngoài ra, các trường hợp miễn giảm thuế khác phải ñược sự

từ ñó trở ñi, ñóng thuế bất ñộng sản dựa theo giá mua có thể cao gấp nhiều

cho phép của Bộ Tài chính Singapore. Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ở

lần so với giá mua của người chủ cũ. Tại một số tiểu bang, hội ñồng thành

Singapore có thể ñược thành lập dưới dạng một Công ty hay một Quỹ tín thác

phố ñã thông qua nghị quyết yêu cầu quốc hội tiểu bang làm luật ñể cho phép

(Quỹ mở)

chính quyền thành phố quyền quyết ñịnh mức thuế chuyển nhượng bất ñộng

Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñược niêm yết ở Singapore ñều

sản. Trong một số trường hợp, việc ñịnh mức thuế cao là ñể giúp cho những

là các quỹ vì ở dạng quỹ có một số thuận lợi nhất ñịnh hơn so với dạng

ñịa phương có ngân khoản xây nhà bán rẻ cho người nghèo, giảm bớt khoảng

cách giàu nghèo. Giá trị nhà càng cao, mức thuế càng cao. Cơ bản mức thuế

với chính quyền quận hạt ñịa phương. Nộp ñơn xin chính phủ cho hoãn nộp

chuyển nhượng vẫn là 10 xu cho mỗi $100 cho những căn nhà trị giá dưới

thuế bất ñộng sản nếu thấy số tiền phải ñóng thuế là một gánh nặng không

$600,000. Nhưng người dân phải ñóng thuế chuyển nhượng bất ñộng sản lên

kham nổi trong khi lợi tức có giới hạn (nhất là những người ñã nghỉ hưu và

tới 20 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên $600,000, và nó còn

trông cậy hoàn toàn vào tiền an sinh xã hội ñể sống). Tại một số tiểu bang, có

tăng lên tới 30 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên 1 triệu ñô la.

luật cho phép người chủ nhà hoãn ñóng thuế bất ñộng sản, một phần hay toàn

Thuế Bất ñộng sản: Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản

bộ, cho tới khi chủ nhà qua ñời hoặc bán nhà. Một số tiểu bang trả bớt tiền

cho ñịa phương, ñó cũng là khoản tiền ñịa phương dùng ñể trang trải chi phí

thuế bất ñộng sản lại cho dân tùy theo tuổi tác và lợi tức. Tiểu bang

giáo dục, cảnh sát, cứu hoả... Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa

California có luật giảm bớt một số tiền thuế cho dân ñối với một phần trị giá

phương không giống nhau. Ở California, thì thuế bất ñộng sản là 1,25% trên

của căn nhà, mặc dù số tiền này không lớn lắm.

trị giá của nhà ñất và cung cấp ñến 50% nguồn ngân sách tiểu bang. Ở

Thuế thu nhập từ việc bán bất ñộng sản: Quy ñịnh cơ bản như sau: Một

tiểu bang Texas, thì tỷ lệ thuế bất ñộng sản lên cao ñến 2,5%, tùy từng

cặp vợ chồng bán căn nhà cư ngụ chính có lãi, thì ñược hưởng $500,000 tiền

vùng hay khu học chính. Tại nhiều khu vực, luật lệ ñịa phương cho phép

lãi không tính thuế thu nhập, trong khi người ñộc thân chỉ hưởng

chính quyền ñiều chỉnh mức thuế lên xuống tùy trị giá bất ñộng sản vào

ñược một nửa, tức $250,000. ðó là mức ấn ñịnh. Tất cả số lãi từ việc bán

năm ñó. Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt

nhà cao hơn mức quy ñịnh ñều phải chịu thuế suất thông thường là 15%. Cá

như ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng

biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp, thì chỉ ñóng thuế 5%. Tuy nhiên ñể ñược

thuế. Nhiều gia ñình cho biết, họ ñang sống ở gần trung tâm thành phố, giá

hưởng mức ưu ñãi trên, người bán nhà phải sở hữu và sống trong ngôi nhà

nhà lên hay không thì chưa biết nhưng thuế bất ñộng sản hàng năm cứ

này ít nhất là hai năm ( hai năm này không bắt buộc là 24 tháng liên tục), trừ

tăng nên buộc họ phải bán ñể dọn ra ngoại ô, nơi thuế còn thấp. Thuế bất

những trường họp bất khả kháng như bệnh tật, thay ñổi nơi cư trú do thay ñổi

ñộng sản tăng cao ñến mức người dân nhiều tiểu bang ñòi thông qua luật hạn

chỗ làm, … Ngoài thuế bất ñộng sản, khi bán nhà có lãi, mà nhà ở chưa quá 2

chế mức tăng hằng năm. Tuy vậy, nhưng nhiều ñịa phương muốn thu hút ñầu

năm, chủ nhà còn phải ñóng thuế thu nhập từ khoản lãi (chừng 15%). Tiền

tư kinh doanh nên ñã thành lập các khu ñặc biệt và giảm thuế bất ñộng sản

hoa hồng cho giới ñịa ốc (vì mua bán nhà cửa ở Mỹ ít khi thực hiện trực tiếp)

cho các khu này. Thông thường thì giới kinh doanh nộp thuế bất ñộng sản

cũng khá cao, khoảng 6% trị giá căn nhà.

cao hơn dân cư, chính việc làm này làm nhiều người Mỹ phản ñối hệ thống

Chính sách tín dụng ñể ñầu tư phát triển thị trường bất ñộng sản ở Mỹ:

thu thuế bất ñộng sản. Thuế bất ñộng sản là nguồn thu chính của ngân sách

Việc vay tiền ñể mua bất ñộng sản ở Mỹ rất dễ dàng, chỉ cần người mua

ñịa phương nên ñược tính toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñịnh

có thu nhập gia ñình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và

giá lại nhà ñất ñể áp thuế cho ñúng giá thị trường. Việc ñịnh giá bất ñộng sản

người mua có ñủ tiền trả trước 20% giá trị bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, ñiểm số tín

do một hội ñồng tư vấn mà các thành viên của hội ñồng này ñược các văn

nhiệm tín dụng cao sẽ ñựơc ngân hàng chấp nhận mức vay cao mà không ñòi bất

phòng mua bán bất ñộng sản cử ñại diện tham gia hàng năm hoặc do các

kỳ ñiều kiện nào khác. Việc cầm cố thế chấp bất ñộng sản ñược tiến hành rất ñơn

cơ quan tư vấn tư nhân nghiên cứu thị trường rồi cho ra giá. Khi ñánh

giản tại văn phòng quận hạt mà không cần phải qua chính quyền thành phố. Bên

thuế, các ñịa phương tham khảo giá này ñể quyết ñịnh giá tính thuế. Thuế bất

cạnh ñó, nhờ vào các công cụ tài chính rất ña dạng ở Mỹ mà khá nhiều bộ phận

ñộng sản nằm trong một hệ thống luật lệ mà người dân có thể khiếu nại. Nếu

dân cư với nhiều mức thu nhập khác nhau có thể tham gia vào thị trường bất

thấy bị áp ñặt sắc thuế này quá ñáng hay bất công, người dân có thể khiếu nại

ñộng sản.


Chính sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp:

nước Anh không những cho phép thị trường phái sinh Bất ñộng sản hoạt ñộng

ðược làm chủ một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính ñối với

mà còn tạo ñiều kiện cho nó phát triển và trở nên phổ biến với mọi người. Ở

người có thu nhập thấp là nhu cầu cấp thiết, tuy nhiên, có rất nhiều người mà nơi

Anh, người mua và người bán Bất ñộng sản thường tìm ñến thị trường phái sinh

chốn ñi về ñối với họ vẫn chỉ là một chỗ tạm bợ. Không những thế, số lượng

bất ñộng sản mỗi khi có nhu cầu liên quan ñến loại hàng hoá này. Bởi lẽ, bên

người có hoàn cảnh như thế lại chiếm một tỉ lệ khá lớn. Vì lẽ ñó, trong các ñộng

cạnh nhiệm vụ cung cấp thông tin về sự biến ñộng giá trên thị trường Bất ñộng

thái phát triển thị trường Bất ñộng sản, chính phủ Mỹ ñã không quên ñưa ra

sản, ñây còn là nơi kết nối giữa người mua và người bán trong việc phòng ngừa

nhiều biện pháp phát triển thị trường nhà cho người có thu nhập thấp.

rủi ro cũng như tìm kiếm lợi nhuận.

Một trong những nỗ lực trước tiên ở Mỹ phải kể ñến là chính sách hỗ

Tại Anh, phái sinh Bất ñộng sản ngày nay ñã ñóng vai trò rất quan trọng

trợ thuế cho các công ty Bất ñộng sản mỗi khi họ phát triển các dự án nhà cho

trong thị trường Bất ñộng sản ñối với việc phòng ngừa rủi ro. ðến nay, tổng giá

người thu nhập thấp. Với phần thuế ñược giảm, các công ty Bất ñộng sản ở Mỹ

trị các giao dịch phái sinh Bất ñộng sản dự trên chỉ số Bất ñộng sản Halifax ñã

có thể cung cấp những sản phẩm Bất ñộng sản với giá thấp hơn giá thị truờng,

lên ñến con số 2 tỉ bảng. Có khoảng 30 tổ chức giao dịch phái sinh Bất ñộng sản

giúp nhiều tầng lớp dân cư có thể sở hữu nhà trong khả năng tài chính của họ.

ở Anh, một số lớn trong ñó là các Ngân hàng bán lẻ, họ cung cấp các sản phẩm

Chính sách hỗ trợ này ñã phát huy ñược hiệu quả rất lớn trong việc khuyến khích

ñầu tư có liên quan ñến chỉ số Bất ñộng sản, nhằm giúp các khách hàng có thể

các công ty Bất ñộng sản ñầu tư vào lĩnh vực nhà cho người thu nhập thấp. Chính

phòng ngừa rủi ro biến ñộng giá trong ñầu tư ñịa ốc. Thị trường Bất ñộng sản ở

sách này ñã thu hút ñược 7 tỷ ñô la vốn ñầu tư mỗi năm, tạo ra hơn 70.000 căn hộ

Anh rất quan tâm ñến phái sinh Bất ñộng sản vì những thuận lợi do công cụ này

cho người thu nhập thấp.

mang lại, nó giúp nhà ñầu tư có thể ñầu tư vào Bất ñộng sản thông qua một danh

Một số bang ở Mỹ như Connecticut, Maryland, Minnesota, New Jersey,

mục ñầu tư mà không cần phải bỏ một số tiền lớn ra ñể sở hữu tài sản thực, nó

North Carolina, Pennsylvania, and Virginia còn sử dụng trợ cấp TANF ñể hỗ trợ

ñồng thời cũng giúp nhà ñầu tư hạn chế ñược rủi ro biến ñộng giá Bất ñộng sản

các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp . Trợ cấp TANF có thể sử dụng ñể hỗ trợ

thông qua một sự ñảm bảo về giá trong một thời gian nhất ñịnh. Các giao dịch

việc thuê hoặc mua nhà. Các bang có thể xác ñịnh mực trợ cấp TANF theo nhiều

phái sinh Bất ñộng sản ở Anh trong giai ñoạn ñầu thường là những giao dịch

cách khác nhau, có thể dựa trên loại Bất ñộng sản nào có thể trợ cấp, ñối tượng

ngắn hạn, thường là 5 năm trở xuống. Khi thị trường ñã phát triển, ñồng thời chỉ

nào ñược nhận trợ cấp. Mỗi bang có những hình thức tài trợ khác nhau, bang

số giá Bất ñộng sản tăng lên, thì các giao dịch thường là 10 năm ñến 15 năm.
1.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:

Connecticut sử dụng TANF ñể trợ cấp cho các gia ñình lao ñộng ñể mua hoặc
thuê nhà trong thời gian 21 tháng, bang Virginia sử dụng TANF ñể hỗ trợ việc
thuê nhà ñối với những người chưa có nhà. Dù hỗ trợ dưới nhiều hình thức khác
nhau, nhưng tất cả ñều có ñiểm chung là tất cả hỗ trợ ñều nâng cao khả năng sở

Qua tìm hiểu kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển thị trường
Bất ñộng sản ở những nước này, chúng ta có thể rút ra những kết luận như sau:
•

Thứ nhất, ñể hạn chế sự ñầu cơ, trên thế giới có sử dụng thuế luỹ tiến ñể

hữu nhà của các tầng lớp dân cư. Nhờ ñó, thị trường nhà cho người thu nhập thấp

ñiều tiết. Tuy nhiên,chính phủ các nước này không giới hạn ñịnh mức nhà ở, và

ở Mỹ sối ñộng hơn, ñồng thời kích thích nhiều hơn các dự án ñầu tư xây nhà cho

mức luỹ tiến không tăng theo diện tích sử dụng mà tăng theo giá trị Bất ñộng

người thu nhập thấp

sản. ðồng thời, giá tính thuế các loại Bất ñộng sản ñược xác ñịnh sao cho phù

1.2.3 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại Anh:
Sự sôi ñộng của thị trường Bất ñộng sản ở Anh một phần lớn xuất phát từ
chính sách phát triển các công cụ phái sinh Bất ñộng sản của chính phủ. Nhà

hợp với thị trường, và có sự thay ñổi mỗi 6 tháng.
•

Thứ hai, ñể ñáp ứng nhu cầu vốn lớn cho thị trường Bất ñộng sản, trên

thế giới ñã sử dụng công cụ Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản. ðây là loại hình


không có gì mới mẻ ñối với rất nhiều nước, và mỗi nước ñều có những cách
riêng của mình ñể phát triển và quản lý tốt quỹ này. Chúng ta cần học hỏi và áp
dụng công cụ này ñể thu hút nhiều hơn nữa nguồn vốn cho sự phát triển cảu thị
trường Bất ñộng sản
•

Thứ ba, sự phát triển của thị trường Bất ñộng sản ñòi hỏi phải có ñủ

Chương 2:
THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ
TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜI

nguồn cung về các loại Bất ñộng sản, trong ñó không thể thiếu sản phẩm nhà cho

GIAN QUA

người thu nhập thấp. Bên cạnh việc mang ñến cơ hội cho các cư dân hạn chế

2.1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản tại TP.HCM :

trong thu nhập, sự sôi ñộng của phân khúc thị trường nhà cho người thu nhập

2.1.1 Quá trình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM :

thấp còn là ñộng lực ñóng góp vào sự sôi ñộng của thị trường Bất ñộng sản nói

Thị trường bất ñộng sản của tại TP.HCM mang nhiều nét chung tương ñồng

chung. Muốn thúc ñẩy phân khúc thị trường Bất ñộng sản này, nhà nước cần

với thị trường Bất ñộng sản ở các tỉnh trên cả nước. Nhìn chung, tại TP.HCM, thị

quan tâm, khuyến khích các công ty ñầu tư và kinh doanh Bất ñộng sản chú

trường Bất ñộng sản diễn biến khá phức tạp từ sau năm 1993 cho ñến nay. Sau

trọng ñến các dự án nhà giá thấp,giảm bớt thủ tục ñầu tư, ñồng thời tạo nhiều cơ

ñây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai ñoạn:

hội cho các cư dân hạn chế nguồn tài chính có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp
cận các sản phẩm Bất ñộng sản.

Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản bùng nổ (2001- 2003): như chúng ta
ñã thấy, sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà ñất bắt ñầu biến

Phát triển thị trường phái sinh Bất ñộng sản là hướng tốt ñể phát triển thị

ñộng, tiếp ñó giá cả tăng nhanh liên tục và ñạt ñỉnh cao vào khoảng quý II năm

trường Bất ñộng sản. Bởi lẽ, nó tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh dựa trên việc mua

2001. Theo nhiều chuyên gia nhận ñịnh, giá bất ñộng sản của Việt Nam giai ñoạn

bán Bất ñộng sản, và quan trọng hơn thế, nó giúp người mua và nguời bán hạn

này ñang ở mức ñắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước

chế các rủi ro trong giao dịch mua bán Bất ñộng sản khi có những biến ñộng của

công nghiệp phát triển. Có một số nguyên nhân dẫn ñến tình trạng “bùng nổ” trên

thị trường.

thị trường bất ñộng sản như: thứ nhất, do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn
tới nhu cầu về ñất ñai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân

Kết luận chương 1:

chúng liên tục gia tăng; thứ hai,do sự ñầu cơ trong kinh doanh nhà ñất gia tăng

Chương 1 chủ yếu giới thiệu về thị trường Bất ñộng thông qua các khái niệm, ñặc

mạnh mẽ; thứ ba, do chính sách của Nhà nước về ñất ñai; thứ tư, do yếu tố tâm lý

ñiểm, phân loại thị trường Bất ñộng sản, bên cạnh ñó, chương 1 cũng nghiên cứu

kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của ñất; và cuối cùng là do thiếu các thông

về mặt lý luận về các cấp ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sản nói chung,

tin về giá nhà ñất.

các chỉ tiêu phản ánh mức ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sản cũng như các

Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản ñóng băng (2003 – 2005): Từ cuối

nhân tố tác ñộng ñến sự phát triển của thị trường Bất ñộng sản. Không những thế,

năm 2003 ñến 2005 thị trường bất ñộng sản ở TP.HCM diễn ra trầm lắng. Thị

chương 1 cũng ñề cập ñến kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong nỗ lực

trường bất ñộng sản năm sau lạnh hơn năm trước. Năm 2003 giao dịch ñịa ốc

phát triển thị trường Bất ñộng sản thông qua các giải pháp tài chính ñể tạo nên

thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà ñất

nền tảng lý luận nhằm ñưa ra những giải pháp phát triển thị trường Bất ñộng sản

trên mặt bằng TP.HCM lúc này có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không

tại TP.HCM ở Chương 3 sau khi phân tích những mặt hạn chế tồn tại trên thị

ñồng ñều và khá phức tạp. Trong giai ñoạn này có thể ñánh giá một số nguyên

trường trong giai ñoạn hiện nay ở Chương 2.

nhân dẫn ñến tình trạng “ñóng băng” trên thị trường bất ñộng sản như sau:


Thứ nhất: nhu cầu của thị trường Bất ñộng sản giảm mạnh xuất phát từ
các nguyên nhân sau:
Nhu cầu của thị trường Bất ñộng sản giảm mạnh do giá bất ñộng sản ở
Việt Nam hiện ñang ñược ñánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:

ñầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, ñịa
phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính trong năm
2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, ñồng thời trên thị trường OTC giá
cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên ñây là

Tại châu Âu, một ngôi nhà ñiển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng

những ñiểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà ñầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng

năm, khi con số này lên ñến hơn 6 lần họ ñã coi ñó là ñiều không bình thường.

thì chi phí cho một ñồng vốn vay ngân hàng ñể ñầu tư vào các dự án cũng tăng

Còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở ñô thị lớn như TP.

lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà ñầu tư gặp khó khăn và

HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng

người dân không dám vay ngân hàng ñể mua nhà. ðây là nguyên nhân những

trung ở ñây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. ðiều ñó có

nhà ñầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất ñộng sản.

nghĩa là giá bất ñộng sản ở TP.HCM ñang ở mức không bình thường so với mặt

Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại ñây:

bằng chung của thế giới” . Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so

Trong khi giá bất ñộng sản ñược ñánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch

với thu nhập thực tế thì ñương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, ñây là nguyên

thường lại ñược tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm

nhân chính làm thị trường Bất ñộng sản bị ñóng băng trong thời gian vừa qua.

2005 càng góp phần làm cho Bất ñộng sản “ñóng băng” hơn nữa. Không chỉ các

Tâm lý “chờ ñợi” của người dân:

căn nhà trị giá 200 - 300 cây vàng bị ñóng băng gần như hoàn toàn mà ñến cả các

Vì giá bất ñộng sản ñược ñánh giá ñã là quá cao so với thế giới và so với

căn nhà có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán ñất dự án, căn hộ mặc dầu

thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất ñộng sản sẽ

không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền

xuống trong thời gian tới; ðồng thời do Nhà nước ñã xiết chặt và quản lý hoạt

ñồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ ñầu tư gặp khó khăn

ñộng mua bán bất ñộng sản và cơ chế chính sách về quản lý ñất ñai của Nhà nước

trong việc giải ngân với ngân hàng.

ñang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ
ñợi” chưa mua ngay.
Nhu cầu ñối với Thị trường mua bán ñất dự án, căn hộ giảm do:

Thứ hai: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường
bất ñộng sản:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất ñộng sản như trên, việc quản

(i) Nhà nước ñiều chỉnh giá ñất: Ngày 1/1/2005, bảng giá ñất mới ñược

lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà ñất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản

ñiều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí ñền bù giải toả lên cao

lý nhà nước trong giai ñoạn này ñã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng”

(bình quân chi phí ñền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận

bất ñộng sản ñưa giá ñất trở về ñúng với giá thực tế nhằm khuyến khích ñầu tư và

với dân hiện nay theo quy ñịnh của Luật ðất ñai cao hơn 10 lần so với chi phí

sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. ðó là:

ñền bù trước kia, ñó là chưa kể ñến các chi phí không nằm trong quy ñịnh như

(i) Lập lại kỷ cương, trật tự ổn ñịnh thị trường nhà ñất, hạn chế tình trạng

phải hỗ trợ cho ñịa phương ñể giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp

mua bán ñất không có giấy tờ hợp pháp và ñất không hợp pháp: Theo chỉ ñạo của

tục gặp khó khăn nên ñầu tư các khu ñô thị giảm mạnh.

Chính phủ, tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND ñã ban hành Chỉ

(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất ñộng sản giảm mạnh: Do số lượng

thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, ñất trên ñịa bàn

vốn ñể kinh doanh bất ñộng sản rất lớn, tính “lỏng” của bất ñộng sản lại rất kém

thành phố. Các quận, huyện của TP.HCM ñã ñồng loạt triển khai thực hiện hai

cùng với việc thị trường bất ñộng sản “ñóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng ñã

chỉ thị trên một cách ñồng bộ và kiên quyết. ðồng thời trong năm 2004 Chính

làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất ñộng sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực

phủ ban hành Nghị ñịnh 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai;


(ii) Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng ñầu cơ: Trong ñó, Nghị
ñịnh 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui ñịnh “dự án phải xây dựng nhà

Lý giải cho sự bùng nổ của thị trường Bất ñộng sản trong năm 2007, về cơ
bản, có 2 nguyên nhân chính:

xong mới ñược bán” không cho phép bán ñất nền ñã tác ñộng mạnh ñến thị

Thứ nhất, trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực ñều rất hạn chế thì

trường bất ñộng sản. Thị trường ñất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà

lượng cầu tăng rất cao. Trên thị trường, nhiều nguồn vốn nhàn rỗi khổng lồ ñang

ñầu tư khó có ñủ lực ñể thực hiện từ ñầu ñến cuối một dự án lớn, nhất là ñối với

"rình rập" ñổ vào bất ñộng sản. ðầu tiên phải kể ñến nguồn vốn từ thị trường

các nhà ñầu tư trong nước. Chỉ vài tháng sau ñó, cơn sốt nhà ñất tại thành phố

chứng khoán. Thị trường này ñã có một năm khá trầm lắng, ñầu tư tài chính

HCM ñã phần nào lắng dịu, giá nhà ñất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm

không sinh lợi nhiều, khiến xu thế ñổ vốn vào bất ñộng sản ngày càng rõ nét. Kế

pháp luật ñất ñai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép ñã giảm nhiều,

ñến là nguồn vốn của các nhà ñầu tư nước ngoài, cùng với việc Việt Nam là

cơn lốc ñầu cơ bất ñộng sản ñã lắng dần… Việc mua nhà, ñất ñể ñó, chờ giá lên

thành viên chính thức của WTO, thị trường Việt Nam trở thành ñiểm ñến hấp dẫn

ñể sang nhượng kiếm lời giảm mạnh. Giá nhà ñất tại các tỉnh, thành phố, ñịa

với nhiều nhà ñầu tư nước ngoài. Một nguồn vốn khác là lượng lớn kiều hối

phương khác cũng nguội dần.

(khoảng 8 tỷ USD) ñổ về Việt Nam, mạnh nhất là thời ñiểm cuối năm. Ngoài ra,

Sang ñến cuối năm 2006, thị trường bất ñộng sản bắt ñầu có dấu hiệu
phục hồi sau 2-3 năm trầm lắng. Giao dịch nhà ñất dân sinh "nhúc nhích" với

quyết ñịnh miễn thị thực cho người Việt Nam ở nước ngoài, và ñề án cho phép
Việt Kiều ñược sở hữu nhà ở Việt Nam ñang ñược trình lên Chính phủ.

mảng biệt thự nhà vườn; kinh doanh căn hộ cho thuê với ñầy ñủ dịch vụ dọn

Nguyên nhân thứ hai chính là do Luật kinh doanh Bất ñộng sản ñi vào

phòng, giặt là... sôi ñộng. ðặc biệt, văn phòng cho thuê và khách sạn 4-5 sao

hiện thực. ðiều này ñã giúp các nhà ñầu tư nước ngoài ñược thuê ñất ñể xây

thường xuyên thiếu nguồn cung, ñẩy giá lên cao.

dựng dự án nhà ở ñể bán, ñất sử dụng ổn ñịnh sử dụng lâu dài và sẽ ñược cấp

Thị trường bất ñộng sản Việt Nam có sự trở lại ngoạn mục vào năm 2007,

giấy chứng nhận Quyền sử dụng trong vòng 70 năm (so với 50 năm như trước

ñặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu và môi trường ñầu tư

ñây). Nghị ñịnh cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải

cải thiện rõ nét ñược coi là nguyên nhân sự sôi ñộng này. Khởi ñầu bằng ñợt tăng

phóng mặt bằng trước khi giao ñất cho chủ ñầu tư nhằm ñẩy nhanh tốc ñộ của

giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên ñến ñỉnh ñiểm với sự kiện tranh mua căn

quá trình ñầu tư. Các ñịa phương cũng không ngừng nỗ lực cải cách hành chính,

hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM, không giống như ñợt sốt ñất năm

theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục cấp giấy chứng nhận

2001-2003, ñợt sốt năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở TP HCM,

ñầu tư, ñặc biệt là việc TP HCM công khai 20 khu ñất vàng ñể kêu gọi các nhà

chẳng hạn , khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi mét vuông vào

ñầu tư.

ñầu năm lên ñến 2.800-3.000 USD mỗi mét vuông vào tháng 8/2007. Những căn

ðến năm 2008, thị trường Bất ñộng sản ñã trầm lắng hơn nhiều so với

hộ trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi mét vuông

năm 2007. Với mục tiều kiềm chế lạm phát, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ñã

nhưng hiện nay ñã lên ñến 2.900 - 3.000USD mỗi mét vuông.

ban hành nhiều chính sách ñể thắt chặt chi tiêu. Vào ngày 19/5/2008 lãi suất cơ

Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá ñất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng

bản ñã ñược nâng từ 8,75% lên 12% và từ ngày 11/6/2008, lãi suất cơ bản lại

lên chóng mặt. Cụ thể, ta thấy dự án khu dân cư trên ñường Trần Não vào thời

ñược ñiều chỉnh lên 14%. Với mức lãi suất cơ bản mới, trần lãi suất mà các ngân

ñiểm 8/2007 ñã tăng ñến 32-33 triệu ñồng mỗi mét vuông trong khi 4 tháng trước

hàng thương mại cho các tổ chức kinh tế vay (theo quy ñịnh không quá 150% lãi

ñó 28 triệu ñồng mỗi mét vuông. Tương tự, dự án khu dân cư tại phường Phước

suất cơ bản) ñược nới lên thành 21%. Cùng với sự mất giá của ñồng Việt Nam so

Long B có giá 4,5-5 triệu ñồng mỗi mét vuông, trong khi trước ñó, vào tháng

với USD gần ñây thì thị trường bất ñộng sản ñược dự báo sẽ còn gặp nhiều khó

4/2007, giá chỉ từ 3,5-3,6 triệu ñồng mỗi mét vuông.

khăn hơn nữa trong thời gian tới.


Do ñó, giao dịch nhà, ñất trên thị trường TP.HCM hầu như tê liệt. Khách

giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật; khu

hàng bắt ñầu có dấu hiệu hoảng loạn bởi nhiều nhà ñầu tư lớn bán ra ồ ạt. Tại các

vực thị trường nhà chung cư trung bình và thấp vẫn hoạt ñộng bình thường. Gần

sàn giao dịch ở những chợ ñịa ốc ñầu mối, lượng giao dịch nhà, ñất thấp nhất từ

như không còn người ñầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở, người

trước ñến nay. Nhiều dự án tại TP.HCM ñang ñi theo quỹ ñạo tự ñiều chỉnh mặt

có nhu cầu mua nhà muốn chờ ñợi giá xuống thấp hơn nếu chưa thực cấp thiết.

bằng giá chung, giảm trung bình 30%, thậm chí có nơi ñến 50-60% so với cuối

Quá nhiều nhà ñầu tư và quá nhiều dự án ñang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn

năm 2007.

vay thương mại ngắn hạn cũng ñược dùng vào ñầu tư nhà ở, hàng hoá nhà ở bị ứ

2.1.2 Những ñặc ñiểm chung của thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM:

ñọng mà các tổ chức tín dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà ñầu tư lâm vào

Về cơ bản, thị trường Bất ñộng sản ở TP.HCM có những ñặc ñiểm sau:

tình trạng có thể phá sản do hụt vốn.

Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất ñộng sản ở TP.HCM ñã trải qua một

Thứ ba, ñối với thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ vẫn hoạt

giai ñoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá ñất,

ñộng bình thường, quỹ ñất ñáp ứng ñủ cho nhu cầu ñầu tư phát triển kinh tế phi

trong ñó giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá ñất

nông nghiệp. Nhiều nơi có biểu hiện lãng phí trong sử dụng ñất làm mặt

trên thị trường, giá ñất phi nông nghiệp trên thị trường ñã tăng từ 50 lần

bằng sản xuất, kinh doanh; có sai phạm trong việc tự ñộng chuyển dự án ñầu tư

tới 100 lần trong vòng 10 năm. Cơ chế "xin - cho" về ñất là ñặc thù của hệ

công nghiệp sang ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

thống tài chính ñất ñai lúc này, từ ñó tham nhũng trong quản lý, ñầu cơ trong sử

Thứ tư, ñối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và

dụng, tiền tiết kiệm trong dân ñược cất trữ chủ yếu trong bất ñộng sản là một

các công trình công cộng có thể thấy: nguồn ñầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà

hiện tượng phổ biến. ðến năm 2004 khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi

nước và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước ñã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn

hành, cơ chế "xin - cho" về ñất ñã bị xoá bỏ, giá ñất trên thị trường chững lại

nhiều khó khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá

và có xu hướng giảm; từ ñó hiện tượng tham nhũng về ñất ñai giảm nhiều,

ít, chưa ñộng viên sức ñầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà

hiện tượng ñầu cơ về ñất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiện trong bất ñộng sản

nước.

gần như không còn. Thị trường bất ñộng sản ñã gần như ñã thể hiện ñúng bản
chất, cung thật và cầu thật ñã nhìn thấy nhau. Thị trường bất ñộng sản ñã thể hiện

2.1.3 Các loại hình Bất ñộng sản chủ yếu tại TP.HCM:
2.1.3.1. Dự án ñất nền

nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa ñồng bộ; hệ thống thuế chưa ñược ñổi

Trước năm 2002, kinh doanh ñất và giao dịch nhà cửa ñã từng sinh ra lợi

mới; hệ thống ñăng ký bất ñộng sản ñang bị chia cắt, chưa ñủ ñiều kiện ñể có hệ

nhuận khổng lồ. Do ñó, có nhiều doanh nghiệp và cá nhân ñổ xô mua ñất và nhà

thống quản lý công khai, minh bạch; chưa ñủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế

của các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ñể ñầu cơ. Tại thời ñiểm ñó, hầu hết

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất ñộng sản tăng nguồn vốn ñầu tư phát triển từ

các công ty bất ñộng sản tập trung mua ñất, khoanh vùng và phân lô ñem bán

chính vốn tiềm ẩn trong bất ñộng sản; chưa huy ñộng ñược tiền tiết kiệm của dân

(chuyển nhượng quyền sử dụng ñất) mà không cần xây dựng cơ sở hạ tầng cho

vào ñầu tư bất ñộng sản; quy hoạch sử dụng ñất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ

khách hàng là những người muốn tự xây dựng nhà cho chính mình hoặc là ñem

quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn

bán lại. Những nhà ñầu tư ở phân khúc thị trường này bao gồm các doanh nghiệp

nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về ñất ñai.

nhà nước, doanh nghiệp tư nhân và cá nhân. Trong ñó, có một số nhà ñầu tư thậm

Thứ hai, ñối với thị trường nhà ở có thể thấy: khu vực buôn bán nền nhà

chí còn vay tiền ñể ñầu tư vào những dự án như vậy ñể ñầu cơ. Những năm 2002-

khá sôi ñộng trước ñây giờ không còn tồn tại (do quy ñịnh cấm chia lô bán nền);

2003, thị trường nhà ñất thành phố hầu như chỉ rao bán một sản phẩm duy nhất:

khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua

nền ñất phân lô thuộc các dự án nhà ở. Gần ñây, do có một số quy ñịnh về giao


dịch ñất như Nghị ñịnh 181/2004 nên tình trạng ñầu tư như trên có giảm bớt.

Loại căn hộ Số cao ốc Số căn hộ Giá trung bình (USD/m2)

Năm 2007 ñóng vai trò bản lề, là buổi giao thời của mua bán ñất nền phân lô với

Cao cấp

16

7.506

căn hộ cao ốc. Giai ñoạn chuyển tiếp này sẽ kéo dài thêm vài ba năm nữa trước

Trung bình

27

9.500

620

Thấp

11

3.529

415

54

20.535

-

khi ñất phân lô thoái trào.

Tổng cộng

2.1.3.2. Căn hộ

(Nguồn: Savills Research & Consultancy)

Thị trường căn hộ cho thuê và bán ñang phát triển mạnh trong những năm
qua. Một lượng lớn khách hàng có nhu cầu ñối với căn hộ cao cấp là những
người mua với mục ñích ñể ở chứ không phải vì ñầu cơ hoặc ñầu tư. Những căn
hộ cho thuê ở thành phố thì vẫn còn ñang thiếu, với khoảng nhu cầu căn hộ cho
thuê loại A tăng nhẹ trong vài năm nay. Gần ñây, thị trường này thu ñược lợi
nhuận từ sự phát triển nóng của thị trường chứng khoán. Nhiều nhà ñầu tư có
khoản lợi nhuận lớn từ thị trường chứng khoán ñang tìm kiếm những căn hộ cao
cấp ñể ở hoặc chỉ ñơn giản là ña dạng hóa danh mục ñầu tư của mình. Nhiều
công ty cũng sử dụng lợi nhuận ñã kiếm ñược từ thị trường chứng khoán ñể ñầu
tư vào những dự án ñịa ốc. ðối với thị trường này, các doanh nghiệp trong nước
thích ñầu tư vào các căn hộ ñể bán hơn là cho thuê vì khả năng tài chính của các
doanh nghiệp bị giới hạn nên không thể kéo dài thời gian thu hồi vốn.

ðến tháng 6 năm 2007, chỉ có vài cao ốc tiêu chuẩn quốc tế hoàn thành ngoài
khu vực Phú Mỹ Hưng bao gồm The Manor (giai ñoạn 1), Lancaster, Cantavil
An Phú, Avalon và Indochina Park Tower. ðó chỉ là một số trong 16 dự án ñã và
ñang thực hiện, có thể cung cấp cho thị trường 7.506 căn hộ tiêu chẩn cao cấp.
ðến cuối năm 2007, có 21 dự án hoàn thành với 5.800 căn từ các dự án Cantavil,
Garden Plaza, Hoàng Anh Gia Lai 1, Botanic, Tanda Court… Theo dự ñoán của
CBRE (Công ty quản lý và tư vấn bất ñộng sản CB Richard Ellis), trong năm
2008 sẽ có 49 dự án sẽ ñược hoàn thành như Saigon Pearl, Panorama, Phú Mỹ,
Garden Plaza 2, Hoàng Anh Gia Lai 2... Tính ñến năm 2010, có thêm 14 dự án
dự kiến hoàn thành (Vista, Estella, Sky Garden 3, Preche…) có thể cung cấp
khoảng 30.000 căn hộ cho thành phố.
2.2 Thực trạng thị trường bất ñộng sản TP.HCM trong thời gian qua

Bảng 1a : Thống kê thị trường căn hộ cho thuê (6/2007)
Loại căn hộ

1.407

Số cao ốc Số căn hộ Công suất

2.2.1. Thực trạng về tình hình biến ñộng giá cả trên thị trường bất ñộng
sản tại TP.HCM trong thời gian qua:

Loại A

6

401

97%

Loại B

13

1.213

99%

Qua tìm hiểu các giai ñoạn phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại

Loại C

31

753

94%

TP.HCM ở phần trên, chúng ta nhận thấy thị trường ñã trải qua nhiều thời kỳ với

Tổng cộng/Trung bình

50

2.367

97%

những biến ñộng khác nhau, sau mỗi giai ñoạn sôi ñộng cực mạnh sẽ là khoảng

(Nguồn: Savills Research & Consultancy)

thời gian yên ắng, biểu hiện như một sự ñiều chỉnh của thị trường cho thời kỳ

Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung và trong năm

tăng trưởng về sau. Và, giai ñoạn từ ñầu năm 2008 cho ñến thời ñiểm tháng

2008 không có gì khác biệt, ñiều này gây ra sự thiếu hụt cho thị trường căn hộ

7/2008 ñược xem như một phần trong suốt giai ñoạn ñiều chỉnh của thị trường.

chi phối thị trường mua ñể cho thuê (các nhà ñầu tư tư nhân mua căn hộ với mục

Trên phương diện giá cả, khoảng thời gian này ñánh dấu sự biến ñộng theo chiều

ñích cho người nước ngoài thuê lại). Trong năm 2008 không có dự án căn hộ cho

hướng giảm rõ rệt so với suốt 2007. Minh chứng cho ñiều này, chúng ta sẽ tìm

thuê cao cấp nào hoàn thành. Hiện có 50 cao ốc cho thuê bao gồm 2.367 căn hộ

hiều sự thay ñổi giá cả của một số dự án ở các khu vực trọng ñiểm, những nơi có

loại A ñến C. Theo dự ñoán, nhu cầu căn hộ cho thuê vẫn tiếp tục tăng trong vài

các dự án Bất ñộng sản với mức tăng giá trong năm 2007 ñược xem như một cơn

năm nữa. Tuy nhiên, nguồn cung ñến năm 2010 không vượt quá con số 4.000 căn

sốt của thị trường.

hộ.
Bảng 1b : Thống kê thị trường căn hộ bán (6/2007)


Thật vậy, so với cuối năm 2007, giá cả thị trường bất ñộng sản tại

nay cũng chỉ còn xấp xỉ ngưỡng 40 triệu ñồng một mét vuông. Một loạt các dự

TP.HCM ñang dần dần ñi xuống. Rất nhiều dự án ñang ñi theo quỹ ñạo tự ñiều

án khác không có ñược vị trí như các dự án kể trên mức giảm giá còn nhiều hơn.

chỉnh mặt bằng giá chung, giảm trung bình 30-50% so với cuối năm 2007.

Ví dụ dự án Khu dân cư Phú Xuân Nhà Bè vào thời ñiểm tháng 4/2008 giá ñất

Cụ thể, chúng ta có thể thấy, căn hộ The Vista ñã giảm giá từ 2.700 -2.800

chỉ còn 7 triệu ñồng một mét vuông, mức giá này còn thấp hơn nhiều so với giá ở

USD xuống còn 2.400-2.600 USD một mét vuông sau nửa tháng ñứng giá từ cuối

thời ñiểm của tháng 10/2007, khi mà giá ñất lên ñến 10 triệu một mét vuông.

tháng 2/2008 ñến giữa tháng 3/2008. Tháng 11 năm ngoái, The Vista là một

Thêm vào ñó, các căn hộ cũng bị bán tống bán tháo với số lượng lớn. Tại

trong những dự án căn hộ cao cấp có tốc ñộ tăng giá chóng mặt, từ 1.500 USD

các sàn giao dịch của các Cty môi giới mua bán nhà ñất chưa bao giờ số lượng

mỗi mét vuông vọt lên thành 2.400 USD chỉ trong một ngày. ðối với dự án Thái

căn hộ chào bán, ký gửi nhiều như hiện nay. Mặc dù giá căn hộ ñã giảm gần 50%

Sơn 1 thì thời ñiểm trước Tết có giá 25-28 triệu ñồng mỗi mét vuông ñến tháng

, nhưng số lượng người mua vẫn rất thưa thớt.

5/2008 ñã có vài vị trí chỉ còn 12-13 triệu ñồng. Ngay khu Thạnh Mỹ Lợi, nhiều
nền ñất trước Tết Nguyên ðán 2008 có giá thị trường là 5 tỷ ñồng giờ hạ xuống

2.2.2. Thực trạng về tình hình giao dịch, mua bán bất ñộng sản tại

TP.HCM trong thời gian qua:

còn 3,2 tỷ. Thậm chí, có nhà ñầu tư ñã rao bán căn hộ Phú Mỹ Hưng với giá 12

Mức ñộ thay ñổi giá cả Bất ñộng sản theo chiều hướng suy giảm trong giai

tỷ ñồng, giảm 8 tỷ ñồng so với tháng 11/2007. Khu dân cư An Phú, An Khánh,

ñoạn hiện nay so với năm 2007 ñược xem là khá mạnh. Tuy nhiên, mặc dù nhu

Thái Thịnh, Phước Long B, Bình Trưng ðông cũng bị rớt giá thấp nhất 30% so

cầu sở hữu Bất ñộng sản tại TP.HCM là rất lớn nhưng khi giá càng ñi xuống thì

với ñầu năm. Tại dự án Phú Xuân - Nhà Bè, mức giá bán trung bình tại thời ñiểm

các giao dịch, mua bán Bất ñộng sản lại càng ngưng trệ.

tháng 5/2008 khoảng 9 triệu ñồng/ mét vuông. So với mức giá 25 triệu ñồng một

Thật vậy, từ tháng 3 ñến nay, lượng giao dịch thành công tại thị trường Bất

mét vuông thời ñiểm cận Tết thì ñã giảm tới trên 60%. Dự án An Phú - An

ñộng sản của các thành phố lớn giảm mạnh mặc dù các loại Bất ñộng sản ñược

Khánh (Quận 2) cũng có mức giảm mạnh, trong tháng 5/2008 có giá khoảng 20

ñưa ra bán nhiều. Tại TP.HCM , không chỉ những trung tâm ñịa ốc tại các khu

triệu ñồng một mét vuông so với mức trên 50 triệu ñồng một mét vuông ñã nằm

vực ñược xem là rât nóng trước ñây như quận 2, 7, 9, huyện Nhà Bè mà hầu hết

tại dự án này trong một thời gian rất dài.

các trung tâm ñịa ốc tại các quận khu vực trung tâm như quận 1, 3, 5 ñều vắng

Nhà ñất tụt dốc, quyền mua căn hộ cũng mất giá nhiều. ðơn cử quyền

khách. Nếu thời gian trước tết Âm lịch sàn giao dịch ñịa ốc ACB (ACBR) có số

mua căn hộ Topaz trong dự án Saigon Pearl, trong thời kỳ thị trường ñịa ốc nóng

lượng phiên giao dịch thành công khoảng 70 - 100 giao dịch/tháng thì ñến 3/2008

sốt ñã lên ñến 70.000 USD (chưa tính ñến giá trị nhà ñất), vào giai ñoạn 5/2008

chỉ có khoảng 30 - 45 giao dịch/tháng. qua tháng 4, tổng số giao dịch thành công

chỉ còn 3.000- 4.000 USD. Quyền căn hộ dự án Saigon River View vào giai ñoạn

qua sàn là ACBR là 30, song nhà dự án chỉ chiếm 20%. Vào ñầu tháng 5, sản

5/2008 ở mức 2.000-3.000 USD, trước ñây có thời kỳ lên ñến hàng chục nghìn

phẩm dự án có giao dịch không ñáng kể. ðối với một số dự án chung cư cao cấp

USD. Không ít nhà ñầu tư vì muốn bán bớt bất ñộng sản ñang nắm giữ ñể giải

tại TP.HCM, lượng giao dịch giảm 15 - 20%. Trên thực tế, ñối với nguồn cung,

ngân, ñã mạnh tay giảm quyền mua căn hộ từ 50 ñến 70% so với trước ñây.

các loại căn hộ thuộc nhà chung cư mới bắt ñầu khởi công thì phải vài ba năm

Giá ñất của hầu hết các dự án khu vực Khu ñô thị mới Nam Sài Gòn và

nữa mới hoàn tất nhưng số lượng bán ra lại nhiều hơn những căn hộ ñã hoàn

lân cận như Bình Chánh, Nhà Bè ñã trở về giá của tháng 10/2007. Ngoại trừ một

thành, những người có nhu cầu thật sự về nhà ở không tìm ñến với loại hàng hoá

số nền có vị trí ñắc ñịa trong các dự án có ñịa ñiểm tốt, tất cả còn lại giá ñã rớt

này, còn những người ñầu cơ thứ cấp thì ngừng lại, không mua vào vì họ thấy thị

xuống dưới ngưỡng 15 triệu ñồng một mét vuông. Ngay cả một số nền ñất tọa lạc

trường ñã chững lại, chính vì vậy, mặt hàng này bị ứ ñọng.

mặt tiền các trục ñường 35 mét trước ñây có giá 80- 90 triệu ñồng một mét vuông


2.2.3. Thực trạng về tình hình ñầu tư và phát triển bất ñộng sản tại
TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay

doanh nghiệp chỉ ñủ ñể thực hiện 1-2 công trình, trong khi phần lớn doanh
nghiệp xây dựng cùng lúc có 4-5 dự án. Trong khi ñó, trần lãi suất cho vay là

Từ ñầu năm 2008 ñến 6/2008, hoạt ñộng ñầu tư và phát triển ñịa ốc của

18% mỗi năm, song ngân hàng còn tính các khoản phí, nên lãi suất thực tế ñội

các công ty Bất ñộng sản có sự thay ñổi rất ñáng kể. Nếu như khoảng thời gian

thêm vài phần trăm nữa. Một phương án ñược nhiều doanh nghiệp thực hiện vào

cuối năm 2007 ñến khoảng giữa tháng 3/2008 là thời gian nở rộ các dự án nhà,

lúc này là giãn tiến ñộ các dự án, vì càng xây, lại càng lỗ. Chính nhờ kéo chậm

ñất sắp thuộc phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, nhắm vào giới thu nhập khá và

tiến ñộ và dừng các dự án chưa triển khai, chi phí trả cho ngân hàng sẽ bớt căng

những người ñầu tư thì khoảng thời gian sau ñó ñến nay lại là một thời kỳ ngược

thẳng, bởi lãi suất chỉ ñược tính từ thời ñiểm vốn ñược giải ngân cho công trình.

lại.

Tại TP.HCM, vì thị trường giao dịch sụt giảm, tình hình tài chính khó khăn, giá
Minh chứng cho ñiều này, tại thị trường TP HCM, cuối năm 2007, một

vật liệu xây dựng tăng... ñang làm nhiều công ty Bất ñộng sản từ lớn ñến nhỏ

loạt các dự án cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp cũng ñang ñược các nhà ñầu tư

phải cắt giảm hay hoãn các dự án ñầu tư xây dựng mới. Trong kế hoạch năm

chuẩn bị chào hàng ñến người tiêu dùng như một số khu nhà ở cao cấp tại quận 2

2008, nhiều công ty Bất ñộng sản ñã hợp tác ñể xây dựng khu trung tâm thương

như Estella, Préche Thảo ðiền, tại quận 7 như Sky Garden III, Phú Long I, II và

mại - văn phòng cho thuê cao tầng tại các quận trung tâm TP.HCM. Tuy

III, BMC Hưng Long, Hoàng Anh River View, Phú Hoàng Anh...Tuy nhiên , tiến

nhiên,rất nhiều dự án phải tạm hoãn dự án lại ñể chờ tình hình sáng sủa hơn. Bởi

ñộ ñầu tư cho các dự án Bất ñộng sản này ñến nay ñã ñược giảm bớt rất nhiều.

lẽ, trong khi việc huy ñộng vốn từ ngân hàng hay từ thị trường chứng khoán ñều

Trên bình diện chung, giá Bất ñộng sản mỗi ngày một giảm trong khi chi phí xây

quá khó khăn như hiện nay, các công ty này nhận thấy sẽ khó ñủ vốn ñể góp vào

dựng, bao gồm cả chi phí vốn lẫn chi phí nguyên vật liệu tăng lên khiến nhiều

dự án. Hơn nữa, xây dựng trong ñiều kiện giá vật liệu ñang biến ñộng theo chiều

công ty không thể tiếp tục dụ án. Chi phí xây dựng hiện cho mỗi mét vuông công

hướng tăng lên thì tiếp tục phát triển dự án sẽ là không khả thi. Hiện tại , các

trình ñã tăng trung bình 35%, có nơi cá biệt lên 50%, bao gồm giá các loại vật

công ty Bất ñộng sản ñang xem xét và sẽ giãn tiến ñộ các dự án ñầu tư xây dựng

liệu xây dựng như sắt thép, xi măng, gạch, cũng như lãi suất ngân hàng. Mỗi m3

so với kế hoạch ñưa ra, chủ yếu các công ty chỉ cố gắng thực hiện các dự án ñang

cát cho san lấp mặt bằng ñã ñội từ 32.000 ñồng vài tháng trước lên 48.000 ñồng

xây dựng dở dang, còn những dự án mới phải chờ ñợi ñể tính toán cân ñối lại

hiện nay, nhân với hàng triệu m3 thì vốn ñầu tư của các doanh nghiệp ñã phải

nguồn vốn lưu ñộng của họ. Theo họ, nếu ñi vay tiền ngân hàng ñổ vào ñầu tư

cộng thêm hàng tỷ ñồng. Hiện gạch xây dựng cung ứng cho các dự án ñã tăng từ

xây dựng thì chỉ có lỗ vì lãi suất quá cao, trong khi thị trường không thể bán

620 ñồng mỗi viên lên 2.200 ñồng, giá thép xây dựng cũng từ 9.000 ñồng lên

ñược hàng nhanh với giá cao như trước.

17.000 ñồng. Vì lẽ ñó, các dự án ñã triển khai của rất nhiều ñơn vị ñang hoạt
ñộng trong tình trạng cầm chừng, trong khi các dự án mới ñều ngừng lại, các dự

2.3 Nhận diện các nguyên nhân hạn chế sự phát triển của thị trường
Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay

án cần ñảm bảo tiến ñộ thì bằng mọi giá vẫn phải hoàn thành, nhưng những dự án

2.3.1 Thị trường Bất ñộng sản kém phát triển trong giai ñoạn hiện nay

mới ñều ngừng hết.

do ảnh hưởng của cầu:

Trong khi ñó, tình hình thị trường bất ñộng sản lắng xuống cũng khiến các

Khó có thể phủ nhận rằng thị trường Bất ñộng sản trong năm 2008 ñã ảm

công ty Bất ñộng sản lo lắng về nguồn vốn. Tại TP.HCM, một số các dự án tại

ñạm hơn rất nhiều so với năm 2007 bắt nguồn một phần lớn là do tâm lý của

nội thành vẫn bán ñược, giúp các chủ ñầu tư thu hồi vốn, song với các dự án tại

người dân. Chúng ta có thể thấy, trong khoảng thời gian từ ñầu năm ñến những

ngoại thành hay tại các tỉnh lân cận, các công ty Bất ñộng sản cho tạm dừng, vì

tháng cuối năm 2007, thị trường Bất ñộng sản liên tục tăng giá. Lúc ñó, rất nhiều

họ biết chắc xây xong sẽ không bán ñược. Thông thường, vốn chủ sở hữu của

nhà ñầu tư nhỏ lẻ ñã thức ñêm, chen lấn ñể mua cho ñược những căn hộ trong


các dự án mới, hoặc ráo riết ñi săn lùng ñất ñai ở những khu ñô thị. Mặc dù trong

(10/2006) thì giá nhà ñất hiện tại vẫn còn cao gấp 2,5 ñến 3 lần. Từ ñó, rất nhiều

giai ñoạn này ñã có nhiều khuyến cáo về sự phát triển quá nóng của thị trường

người cho rằng giá nhà ñất vẫn sẽ tiếp tục giảm thêm từ 10% ñến 20% thì mới

Bất ñộng sản, kèm theo ñó là nhiều nhận ñịnh về hiện tượng giá Bất ñộng sản bị

bắt ñầu chạm ñến ngưỡng giá trị thực.

ñẩy lên quá nhiều chuyên gia, nhưng, bất chấp tất cả, lượng giao dịch vẫn rất lớn.

Bên cạnh ñó, cầu Bất ñộng sản giảm sút cũng một phần do sự tác ñộng

Tuy nhiên, ñến nay, các giao dịch Bất ñộng sản trên TP.HCM hầu như tê liệt.

của tình hình tín dụng hiện nay. Trên thực tế, rất nhiều ngân hàng ñã siết chặt thủ

Nếu trước ñây, giao dịch các căn hộ chung cư cao cấp ñược xem như một cơn sốt

tục vay vốn thay lời từ chối không cho vay mua Bất ñộng sản. Hiện tại, các ngân

thì ñến thời ñiểm hiện tại, giá các căn hộ loại này ñã giảm 30-50% nhưng lượng

hàng chỉ cho vay mua nhà ở khu vực dự án căn cứ trên giá gốc ñể hạn chế rủi ro.

giao dịch thành công không tăng mà còn giảm 20-30%. Không phải ngẫu nhiên

Các khoản vay mua nhà với giá trị lớn, từ 3-5 tỉ ñồng ña số ñều bị từ chối dù căn

mà thị trường lại biến ñộng mạnh như vậy. Có nhiều nguyên nhân dẫn ñến cầu

nhà ñược thế chấp có giá trị giao dịch lên tới hàng chục tỉ ñồng.

Bất ñộng sản giảm mạnh trong giai ñoạn hiện nay.

ðặc biệt, không ít ngân hàng chỉ nhận thế chấp tài sản là căn nhà mà

Trước hết, chính vì viễn cảnh không ñược sáng sủa của thị trường ñã tác

khách hàng ñịnh mua với ñiều kiện khách hàng phải hoàn tất thủ tục sang tên rồi

ñộng rất lớn ñến tâm lý người dân. Sự im ắng của thị trường và xu hướng giảm

ngân hàng mới giải ngân. ðiều này gây không ít khó khăn cho khách hàng vì hầu

giá mạnh, cùng với thông tin về chính sách thuế luỹ tiến theo hướng ñánh thuế

như người bán nhà ñòi hỏi nhận tiền ñủ mới hoàn tất thủ tục sang tên. Không chỉ

luỹ tiến ñối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, ñất vượt

khó khăn về thủ tục vay, lãi suất cho vay cũng là một lực cản rất lớn cho những

hạn mức quy ñịnh, có nhà ñất nhưng không ñưa vào khai thác sử dụng nhằm mục

người co nhu cầu mua nhà. Với lãi suất 18,5% ñến 1,9%/năm, với mức vay 500

ñích hạn chế ñầu cơ, các nhà ñầu tư nhỏ lẻ không muốn giữ Bất ñộng sản của

triệu ñồng ñể mua nhà, khách hàng phải trả cho ngân hàng xấp xỉ 13 triệu ñồng

mình lâu hơn vì lo ngại giá sẽ tiếp tục giảm, mặt khác, do giá vàng biến ñộng

mỗi tháng. ðây là một khoản tiền khá lớn ñối với thu nhập của phần lớn người

cũng khiến một số nhà ñầu tư muốn bán ñi các loại nhà , ñất ñang nắm giữ ñể

dân hiện nay.

chuyển sang ñầu tư vàng. Những người có nhu cầu về nhà ở thật sự cũng chờ giá

Ngoài những yếu tố trên, sự biến ñộng của thị trường Bất ñộng sản ở

giảm thêm mới mua vào. Theo quan ñiểm của nhiều người, mặc dù giá Bất ñộng

TP.HCM còn xuất phát từ chính sách thuế của nhà nước ñối với lĩnh vực Bất

sản ñã giảm nhiều, nhưng vẫn còn nhiều rủi ro ñối với thị trường trong thời ñiểm

ñộng sản . Thật vậy, Pháp lệnh về thuế nhà ñất sẽ ñược bổ sung theo hướng ñánh

này. Bởi lẽ, khả năng sụt giá ở mức ñộ cao hơn là ñiều rất có khả năng xảy ra. Có

thuế luỹ tiến ñối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, ñất

một vài lý do ủng hộ quan ñiểm này. Thứ nhất, vào thời ñiểm tháng 7/2007, các

vượt hạn mức quy ñịnh, có nhà ñất nhưng không ñưa vào khai thác sử dụng

nhà ñầu tư ñã chuyển vốn ồ ạt từ thị trường chứng khoán sang thị trường Bất

nhằm mục ñích hạn chế ñầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách. Theo ñó, các hộ

ñộng sản. Như vậy, tháng 7/2008 sẽ là thời ñiểm các ngân hàng xem xét lại các

gia ñình, cá nhân vượt quá tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân sẽ bị ñánh thuế

khoản vay. Trước tình cảnh này, nếu nhà ñầu tư nhỏ lẻ còn tiếp tục giữ nhà, ñất,

theo cách tính mới . Cụ thể hơn, có thể hiểu khi hộ gia ñình sở hữu một (01) nhà

họ sẽ phải thích ứng với khoản lãi suất 20%/năm, còn nếu bán ra cắt lỗ thì chắc

ở hoặc căn hộ có diện tích trên 100 mét vuông sàn thì phải nộp thuế theo nguyên

chắn họ sẽ bị ép giá, và phải bán với mức giá thấp hơn dự ñịnh. Thứ hai, theo

tắc luỹ tiến. Ví dụ, diện tích từ 101 – 150 mét vuông phải nộp 130% thuế suất

kinh nghiệm phát triển của một số quốc gia trong khu vực ðông Nam Á và một

nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tích chênh lệch tăng thêm; diện tích từ 151-

số quốc gia có thị trường phát triển mạnh trong thời gian qua thì mức tăng giá

200 mét vuông phải nộp 150% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tích

nhà ñất cao nhất chỉ 30%/năm; ñể giá nhà ñất tăng 100% phải mất 5 năm. Tuy

tăng thêm; trên 200 mét vuông thì phải nộp 200% thuế suất nhà ở cơ bản nhân

nhiên, tại TPHCM, mặc dù ñã giảm nhiều nhưng so với cách ñây 18 tháng

với (x) phần diện tích tăng thêm. Hộ gia ñình, cá nhân có sở hữu từ hai nhà ở