Đánh giá công tác quản lý và khai thác hồ sơ địa chính huyện ngân sơn, tỉnh bắc kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THU HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH BẮC KẠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THU HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH BẮC KẠN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THU HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH BẮC KẠN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên, năm 2015


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Phan Đình Binh là người trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành
luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của, Phòng Tài nguyên
Môi trường huyện Ngân Sơn, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn và các cơ
quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những
thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đặng Thu Huyền


MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................4
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính ........................................................................4
1.1.2. Các tài liệu trong hồ sơ địa chính ..................................................................5
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................................7
1.1.4. CSDL địa chính .............................................................................................9
1.1.5. Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính ...................................................................14
1.1.6. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ...................................14
1.1.7. Sự cần thiết phải lập hệ thống hồ sơ địa chính trong chức năng quản lý
Nhà nước về đất đai ...............................................................................................15
1.2. Cơ sở pháp lý của việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính .............................16
1.3. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính tại Việt Nam và trên địa bàn
huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn .............................................................................17
1.3.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam ..................................17
1.3.2. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn,
tỉnh Bắc Kạn ..........................................................................................................25
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ..........................................................................................................................28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................28

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................28
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ..................................................................28
2.2.1. Địa điểm ......................................................................................................28


2.2.2. Thời gian......................................................................................................28
2.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................28
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ngân Sơn .................28
2.3.2. Sơ lược công tác quản lý hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn ........................28
2.3.3. Đánh giá thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn
giai đoạn 2010 - 2015 ............................................................................................28
2.3.4. Đánh giá hiểu biết của cán bộ và người dân về công tác quản lý và sử
dụng hồ sơ địa chính ..............................................................................................28
2.3.5. Thử nghiệm cơ sở dữ liệu địa chính trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai tại xã Vân Tùng.....................................................................................28
2.3.6. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý hồ
sơ địa chính tại huyện Ngân Sơn ...........................................................................28
2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................29
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .........................................................29
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...........................................................29
2.4.3. Phương pháp chuyên gia .............................................................................30
2.4.4. Phương pháp phân tích ................................................................................30
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................31
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ngân Sơn ....................31
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................................31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................37
3.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập: .....................................................43
3.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ......................45
3.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn
huyện Ngân Sơn ....................................................................................................47

3.2.1. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Ngân Sơn ............47
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Ngân Sơn năm 2014 ................53
3.3. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và khai thác hồ sơ địa chính trên
địa bàn huyện Ngân Sơn........................................................................................55


3.3.1. Thực trạng công tác quản lý và khai thác bản đồ địa chính trên địa bàn
huyện Ngân Sơn ....................................................................................................55
3.3.2. Một số tài liệu chính trong Hồ sơ địa chính ................................................62
3.3.3. Cơ sở dữ liệu địa chính ................................................................................65
3.4. Đánh giá của cán bộ và người dân về tình hình quản lý và khai thác Hồ
sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn ............................................................67
3.4.1. Đánh giá của cán bộ về tình hình quản lý và khai thác Hồ sơ địa chính ....67
3.4.2. Đánh giá hiểu biết của người dân về công tác quản lý và khai thác Hồ
sơ địa chính ............................................................................................................69
3.5. Kết quả áp dụng thử nghiệm cơ sở dữ liệu địa chính trong công tác quản
lý nhà nước về đất đai tại xã Vân Tùng.................................................................72
3.5.1. Thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........72
3.5.2. Thực hiện đăng ký biến động ......................................................................73
3.5.3. Công tác tra cứu thông tin ...........................................................................75
3.5.4. Khả năng duy trì và nhân rộng kết quả của dự án .......................................75
3.6. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác quản lý Hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn ...................................76
3.6.1. Thuận lợi......................................................................................................76
3.6.2. Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân ...............................................................78
3.6.3. Đề xuất một số giải pháp .............................................................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................83
1. Kết luận .............................................................................................................83
2. Kiến nghị ...........................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................85

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 3.1: Kết quả quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Ngân Sơn ..............38
Bảng 3.2: Kết quả thực hiện sản xuất ngành trồng trọt huyện Ngân Sơn .................39
Bảng 3.3: Biến động sản xuất ngành chăn nuôi huyện Ngân Sơn ............................40
Bảng 3.4: Giá trị sản xuất Công nghiệp phân theo thành phần kinh tế.....................41
Bảng 3.5: Giá trị sản xuất ngành Công nghiệp phân theo ngành ..............................42
Bảng 3.6: Dân số huyện Ngân Sơn qua các năm ......................................................44
Bảng 3.7: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Ngân Sơn ..............................53
Bảng 3.8: Thực trạng bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn .....................56
Bảng 3.9: Tình hình khai thác bản đồ địa chính trong đăng ký đất đai ....................58
Bảng 3.10: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng sử dụng đất ................61
Bảng 3.11: Thực trạng một số tài liệu chính trong hồ sơ địa chính ..........................63
Bảng 3.12: Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ngân Sơn,
tỉnh Bắc Kạn .............................................................................................66
Bảng 3.13: Tổng hợp đánh giá của cán bộ về công tác quản lý và khai thác ...........67
Bảng 3.14: Kết quả điều tra hiểu biết của người dân về công tác quản lý................70


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Trang
Hình 1.1: Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM ...................................9
Hình 1.2: Mô hình địa chính LADM ........................................................................10
Hình 1.3. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009 .............................11
Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Ngân Sơn .........................................................32
Hình 3.2 Thể hiện cơ cấu 3 loại đất chính trên địa bàn huyện..................................55
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Ngân Sơn năm 2014 .......55
Hình 3.3: Đồ thị thể hiện kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá

nhân và tổ chức trên địa bàn huyện Ngân Sơn .........................................62
Hình 3.4: Đồ thị thể hiện số lượng các loại tài liệu chính trong Hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn..........................................................65
Hình 3.5: Cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ in giấy chứng nhận................................73
Hình 3.6: Các bước giao dịch bảo đảm .....................................................................74
Hình 3.7: Cơ sở dữ liệu địa chính phục vụcông tác tách thửa ..................................74


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế –
xã hội của mỗi một quốc gia. Từ xa xưa loài người đã biết tới nguồn lực này để
chinh phục khai thác dần dần chuyển sang quan hệ kinh tế – xã hội đó là sở hữu và
sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, là một trong 4
yếu tố sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ) – nguồn lực đầu vào cơ bản cho
mọi nền sản xuất xã hội. Mối quan hệ đất đai nó còn ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia,
cộng đồng và cá nhân. Do đó, mối quan hệ đất đai được quan tâm. ở nước ta đang
trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì vai trò, vị trí đất đai càng
được nâng lên. Có những mối quan hệ đất đai mới nảy sinh phức tạp. Vì vậy, cần có
sự quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên này để phát huy nguồn lực đất đai,
khai thác và sử dụng có hiệu quả bảo vệ lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Và
một trong các công cụ để Nhà nước và các cấp chính quyền thực hiện công tác quản
lý Nhà nước về đất đai đó là công tác hồ sơ địa chính. Thật vậy, hồ sơ địa chính là
hệ thống tài liệu, sổ sách ghi nhận thông tin về đất đai để phục vụ công tác quản lý
Nhà nước về đất đai. Nhìn vào hồ sơ địa chính ta có thể biết được mọi thông tin về
đất đai. Do hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng như vậy nên từ xa xưa Nhà nước ta
đã tiến hành công tác lập hồ sơ địa chính bằng hình thức đi từ đo đạc thủ công đến
sử dụng các phương tiện hiện đại là máy móc để đo đạc lập bản đồ địa chính để

thiết lập lên hồ sơ địa chính. Song trong tình hình hiện nay đất đai tham gia tích cực
vào hoạt động kinh tế xã hội, thị trường bất động sản hình thành, Do đó, đất đai
cũng như các mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi. Vì vậy để phản ánh đúng hiện
trạng đất đai, những biến đổi đất đai cần làm tốt công tác đăng kí thống kê đất đai,
đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính. Việc làm tốt công tác lập và quản lý hồ sơ địa
chính cho phép Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập
mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho
việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả. Do vai trò quan trọng


2

của công tác này do vậy những năm qua Nhà nước chú trọng vào thực hiện công tác
này, nhưng đến nay trên cả nước chưa có bộ hồ sơ địa chính hoàn chỉnh nào đó là
yêu cầu bức xúc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi đã thực hiện đề tài: “Đánh giá công
tác quản lý và khai thác hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác quản lý và khai thác hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn
nhằm làm rõ những thuận lợi, khó khăn, những bất cập và đề xuất một số giải pháp
cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện công tác kê khai đăng ký đất đai và hoàn thiện hệ
thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn nói riêng và trên địa bàn tỉnh
Bắc Kạn nói chung.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ngân Sơn.
- Sơ lược công tác quản lý hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn giai
đoạn 2010 – 2015.
- Đánh giá hiểu biết của cán bộ và người dân về công tác quản lý và sử dụng hồ

sơ địa chính.
- Thí điểm công tác quản lý và khai thác Hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện
Vân Tùng.
- Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý hồ sơ
địa chính tại huyện Ngân Sơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp học viên củng cố được những kiến thức đã học trong nhà trường.
- Giúp cho học viên nắm thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà
nước về đất đai tại địa phương. Qua đó liên hệ với phần lý luận ở nhà trường nhằm


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Đặng Thu Huyền


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính được hiểu là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…
chứa đựng những thông tin về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của đất
đai cần thiết cho việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước về đất đai hay nói
cách khác là những thông tin cần thiết để Nhà nước thực hiện các chức năng quản lý
của mình đối với đất đai với tư cách là chủ sở hữu [10].
Các thông tin về đất đai được thiết lập, cập nhật trong quá trình điều tra, đo
đạc qua các thời kỳ khác nhau bằng các phương pháp khác nhau như: đo đạc lập
bản đồ địa chính, đánh giá đất, phân loại đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin về sử dụng và quản
lý đất đai, đó là các thông tin về điều kiện tự nhiên, thông tin về kinh tế - xã hội,
thông tin về cơ sở pháp lý [1]:
- Thông tin về điều kiện tự nhiên của thửa đất cho biết vị trí, hình dáng, kích
thước, tọa độ, diện tích… của từng thửa đất. Các thông tin này được xác định bằng
các phương pháp đo đạc khác nhau và được thể hiện trên bản đồ địa chính.
- Thông tin về kinh tế - xã hôi gồm có:
+ Thông tin về xã hội như: tên chủ sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất,
phương thức sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng
đất, quá trình chuyển mục đích sử dụng đất…
+ Thông tin về kinh tế như: hạng đất, giá đất, quan hệ kinh tế giữa Nhà nước
và người sử dụng đất.
- Thông tin về cơ sở pháp lý của thửa đất như: tên văn bản, số văn bản, cơ
quan ký ban hành văn bản, ngày tháng ban hành… Các thông tin này là căn cứ xác
định giá trị pháp lý của các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính.
Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường


5

(cấp cơ sở) để phù hợp với việc tổ chức của ngành quản lý đất đai và bộ máy hành

chính ở nước ta. Hệ thống này được thiết lập ở cấp cơ sở sẽ cho phép thu thập, cập
nhật thông tin một cách nhanh chóng, đầy đủ, chính xác và thuận tiện nhất.
1.1.2. Các tài liệu trong hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ
theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [1].
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất
đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ
sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được
in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia ra 2 loại:
- Loại hồ sơ tài liệu gốc, dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết.
- Loại hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định
chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Nó bao gồm [1]:
- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, bao
gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa
chính (trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa).
- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký
biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm :
+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê
khai đăng ký, giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ có liên quan
đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà chủ sử dụng đất đã thực hiện.
+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê
khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện.
+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập Hội đồng

6

đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của Hội đồng, quyết định cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai v.v.
+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai
Các tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên cho công tác quản lý đất đai
ở các cấp gồm có [1]:
* Bản đồ địa chính và các tài liệu bổ trợ như: hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ
đồ trích thửa, bản đồ giải thửa, bản đồ trích đo một khu vực… Chúng chứa đựng
các thông tin về điều kiện tự nhiên của từng thửa đất.
Tuỳ theo phương pháp thành lập, với mức độ chất lượng khác nhau, bản đồ
địa chính có các dạng:
- Bản đồ địa chính chính quy: đây là loại bản đồ hoàn chỉnh nhất, được thành
lập trong hệ toạ độ thống nhất toàn quốc, được lập theo đơn vị hành chính cấp cơ sở
để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai đến từng thửa đất.
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, kết quả đo đạc: được thành lập độc lập cho từng
khu vực (hồ sơ kỹ thuật cho khu vực đất đô thị, sơ đồ trích thửa cho các thửa đất
nông nghiệp, lâm nghiệp).
* Sổ mục kê đất đai
- Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để
ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ
bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai
được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê,
kiểm kê đất đai [1].
* Sổ địa chính
- Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về
người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng
đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử

dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất [1].


7

* Sổ theo dõi biến động đất đai
- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn.
Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi
kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [1].
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm
Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 [10] thì: "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất".
GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước và người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
1.1.3.2. Một số quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 48 luật đất đai 2003 quy định [10]
a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo
một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài
sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho

người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSD đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao
nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSD đất đối với nhà chung cư, nhà
tập thể.


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Phan Đình Binh là người trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành
luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của, Phòng Tài nguyên
Môi trường huyện Ngân Sơn, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn và các cơ
quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những
thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đặng Thu Huyền


9

1.1.4. CSDL địa chính

1.1.4.1. Cơ sở khoa học xây dựng CSDL địa chính
CSDL địa chính là hồ sơ địa chính được quản lý dưới dạng số sử dụng các
phần mền chuyên môn như GIS, MICROSTATION, TMV.MAP, TMV.CADAS,
VILIS…..CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối
quan hệ của con người với thửa đất. Trên thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố
gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn
mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành
tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa
chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong
các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai [3].
Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan (Lemmen,
Van Oosterom và nnk) đã đưa ra một mô hình cơ sở dữ liệu địa chính có tên là
CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.1).

Hình 1.1: Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM
Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với thửa đất
(lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng đất (lớp
RRR – Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng đăng ký có thể là thửa đất hay


10

bất động sản gắn liền với đất; con người là những người sử dụng, người sở hữu bất
động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan. CCDM đã trở thành
mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh sửa cho phù hợp với hệ thống quản lý đất
đai ở nhiều nước trên thế giới.
Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục phát triển
thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain Model) và được
nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan, Nhật, … LADM là một
mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và hồ sơ địa chính. (hình 1.2).

Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như
CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là mối
quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản (lớp
LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp LA_RRR).

Hình 1.2: Mô hình địa chính LADM
Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều. Tuy
nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:
- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai trò
trong việc thực hiện, giải quyết các quyền.
- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như không cho
phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu.
- Lớp LA_SpatialUnit: là các đơn vị không gian trên hoặc dưới bề mặt đất.
Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm, đường, vùng
trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai.


11

- Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản. Đơn vị hành chính cơ bản bao
gồm các đơn vị không gian với các quyền, trách nhiệm, hạn chế duy nhất và đồng
nhất được liên kết trong toàn bộ hệ thống.
Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được phát
triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt nhân trong
lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây dựng hoàn toàn như
trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở rộng và bổ sung thêm các
thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp
đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một vùng và quốc gia đó.
Ví dụ. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển dựa
trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm hỗ trợ các

nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém.
Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian (Lớp Spatial
Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội – Social Tenure
Relationship (Lớp Social Tenure). Mô hình này phù hợp với các nước có nhiều khu
nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều diện tích đất dựa vào phong tục,
tập quán hơn là luật ở những khu vực nông thôn, …(Hình 1.3).

Hình 1.3. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009


12

Vì vậy, LADM là một mô hình rất linh hoạt. Do đó, phải căn cứ vào điều kiện
và đặc điểm của mỗi nước để xây dựng mô hình CSDL địa chính phù hợp và có
hiệu quả nhất cho quốc gia đó.
Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng CSDL thời gian trong thuộc tính của
các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối tượng. Đối với mô hình
CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ các trạng thái quá khứ của thửa
đất và các đăng ký quyền sử dụng đất. Trong LADM, các đối tượng mà có thuộc
tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu) và tmax (được hiểu là thời gian kết thúc)
thì đều nằm trong lớp Versioned Objects nhằm mô tả dữ liệu quá khứ hay lịch sử
của đối tượng. Thời gian bắt đầu được hiểu là thời điểm xuất hiện đối tượng đó theo
pháp lý, còn thời gian kết thúc là thời điểm đối tượng đó không tồn tại theo pháp lý.
Như vậy, mỗi trạng thái của đối tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của thời gian.
1.1.4.2. Cơ sở pháp lý xây dựng CSDL địa chính
Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung vẫn còn
khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta vẫn thể hiện
mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với các thửa đất
thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng. Từ mối quan hệ
đó phát triển hình thành nên mô hình CSDL địa chính. Đơn vị hành chính xã,

phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập CSDL địa chính. CSDL địa chính của
quận, huyện, thị xã thành phố thuộc tỉnh là tập hợp CSDL địa chính của tất cả các
đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển CSDL địa chính trên quy
mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TT –
BTNMT quy định về CSDL địa chính. Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT thì
CSDL địa chính được hiểu là hệ thống BĐĐC, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ
theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng
số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để
phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã. CSDL địa chính bao gồm dữ liệu BĐĐC và
các dữ liệu thuộc tính địa chính.


13

CSDL địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau [3]:
- Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung thông
tin của BĐĐC và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định.
- Từ CSDL địa chính in ra được:
+ Giấy chứng nhận;
+ BĐĐC theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;
+ Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định.
+ Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng
nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định;
+ Trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một khu đất
(gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
- Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất, tìm
được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm được thông tin
về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa

đất khi biết vị trí thửa đất trên BĐĐC, tìm được vị trí thửa đất trên BĐĐC khi biết
thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất;
- Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các tiêu
chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích thước,
hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng,
thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về
quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những biến
động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Dữ liệu trong CSDL địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng


14

1.1.5. Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính được lập theo nguyên tắc sau [1]:
- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã.
- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục
hành chính quy định tại Chương XI của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung
thông tin thửa đất với Giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng đất.
1.1.6. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính được quy định [1]:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư và chỉ đạo việc lập, chỉnh
lý hồ sơ địa chính theo hướng dẫn tại Thông tư này.

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo vẽ
bản đồ địa chính và chỉ đạo việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, lập và chỉnh lý
hồ sơ địa chính ở địa phương.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính;
b) Chỉnh lý dữ liệu bản đồ địa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộc tính
địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp, chỉnh lý Giấy chứng nhận
của cấp tỉnh;
c) In Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai cấp cho Ủy ban nhân
dân cấp xã sử dụng;
d) Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thực hiện
việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và sao hai (02) bộ, một (01) bộ
gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi


MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................4
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính ........................................................................4
1.1.2. Các tài liệu trong hồ sơ địa chính ..................................................................5
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................................7
1.1.4. CSDL địa chính .............................................................................................9
1.1.5. Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính ...................................................................14

1.1.6. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ...................................14
1.1.7. Sự cần thiết phải lập hệ thống hồ sơ địa chính trong chức năng quản lý
Nhà nước về đất đai ...............................................................................................15
1.2. Cơ sở pháp lý của việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính .............................16
1.3. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính tại Việt Nam và trên địa bàn
huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn .............................................................................17
1.3.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam ..................................17
1.3.2. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn,
tỉnh Bắc Kạn ..........................................................................................................25
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ..........................................................................................................................28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................28
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ..................................................................28
2.2.1. Địa điểm ......................................................................................................28


16

tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai cũng như làm cơ sở cho việc xác định các quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Từ những lý do trên cho thấy việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính trong
chức năng quản lý nhà nước về đất đai là cần thiết và tất yếu.
1.2. Cơ sở pháp lý của việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính
Trong quá trình xây dựng đất nước giàu mạnh, xã hội công bằng, văn minh
thì vấn đề đáp ứng được nhu cầu về đất ở, nhà ở của người dân là một trong những
mục tiêu quan trọng hàng đầu. Vấn đề quản lý chặt chẽ các khu dân cư, nắm được
việc chuyển mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất, cấp phép xây dựng…
được coi là một công cụ nhằm bảo đảm định hướng xây dựng một xã hội công bằng

hơn. Điều đó cho thấy đất đai đóng một vai trò quan trọng cả về kinh tế lẫn chính trị
và xã hội, trong đó Nhà nước đóng vai trò quyết định. Mục tiêu của việc quản lý đất
đai là đưa quỹ đất vào sử dụng hợp lý, hiệu quả góp phần thúc đẩy sự phát triển
kinh tế, xã hội. Công cụ của việc quản lý đó là hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ cho
công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong tình hình
hiện nay, công tác đăng ký đất đai đang là yêu cầu bức xúc và là một nhiệm vụ
chiến lược của toàn ngành Địa chính nhằm hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính, làm cơ sở để đưa công tác quản lý Nhà
nước về đất đai thành một hoạt động bắt buộc và thường xuyên.
Hồ sơ địa chính bao gồm rất nhiều vấn đề có liên quan mật thiết với nhau,
đòi hỏi những người làm nhiệm vụ này nhất thiết phải nắm được đối tượng và điều
kiện đăng ký đất đai, nội dung phải đăng ký, thẩm quyền cấp giấy, thủ tục đăng ký,
hồ sơ đăng ký, việc cấp giấy chứng nhận đặc biệt là ở khu vực đô thị. Do đó, những
vấn đề này đã được quy định thành các văn bản trong Luật Đất Đai, trong các nghị
định, công văn, thông tư… Bởi vậy nó mang tính pháp lý và trở thành công cụ quan
trọng để Nhà nước quản lý quỹ đất của quốc gia mình.
Hoạt động xây dựng, quản lý và sử dụng hồ sơ địa chính được quy định
trong Luật Đất đai, thông tư, nghị định do Nhà nước, chính phủ và các Bộ, cơ quan
ngang Bộ ban hành: