Hoàn thiện phân tích tài chính dự án tại công ty TNHH việt dũng

B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR

NGă

I H CăTH NGăLONG

---o0o---

KHịAăLU N T T NGHI P
TÀI:

HOÀNăTHI NăPHÂNăTệCHăTÀIăCHệNHăD
T IăCỌNGăTYăTNHHăVI TăD NG

ÁNă

SINHăVIÊNăTH C HI N : PH M TH THÚYăDI P
MÃăSINHăVIÊN
CHUYÊNăNGÀNH

HÀăN I ậ 2016

: A22011
:ăTÀIăCHệNHă


B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR

NGă

I H CăTH NGăLONG

---o0o---

KHịAăLU N T T NGHI P
TÀI:

HOÀNăTHI NăPHÂNăTệCHăTÀIăCHệNHăD
T IăCỌNGăTYăTNHHăVI TăD NG

Giáoăviênăh

ng d n

Sinh viênăth c hi n
Mƣăsinhăviên
ChuyênăngƠnh

ÁNă

: PGS.TS L uăTh H

ng

: Ph m Th ThúyăDi p
: A22011
:ăTƠiăchínhă

HÀăN I ậ 2016

Thang Long University Libraty


L I C Mă N
u tiên, v i tình c m chân thành, em xin g i l i c m n t i các gi ng viên
tr ng i h c Th ng Long đã t n tình d y d em trong nh ng n m h c v a qua giúp
em có đ c nhi u ki n th c h u ích. c bi t, em xin g i l i c m n t i PGS.TS L u
Th H ng đã tr c ti p h ng d n và ch b o t n tình giúp em hoàn thành khóa lu n
t t nghi p này.
ng th i em c ng xin g i l i cám n t i các cô chú, anh ch nhân
viên công ty TNHH Vi t D ng đã cungc p tài li u và t o đi u ki n cho em trong su t
quá trình vi t khóa lu n.
Do gi i h n ki n th c, kh n ng lỦ lu n và kinh nghi m c a b n thân còn nhi u
h n ch , kính mong s ch d n và đóng góp c a các th y cô giáo đ khóa lu n t t
nghi p c a em đ

c hoàn thi n h n.

Em xin chân thành c m n!
Hà N i, ngày 30 tháng 03 n m 2016
Sinh viên

Ph m Th Thúy Di p


L IăCAMă OAN
Tôi xin cam đoan Khóa lu n t t nghi p này là do t b n thân th c hi n có s
h tr t giáo viên h ng d n và không sao chép các công trình nghiên c u c a ng i
khác. Các d li u thông tin th c p s d ng trong Khóa lu n là có ngu n g c và đ c

trích d n rõ ràng.
Tôi xin ch u hoàn toàn trách nhi m v l i cam đoan này!
Sinhăviên
Ph m Th ThúyăDi p

Thang Long University Libraty


M CL C
L IM

U

CH
NGă 1. C ă S Lụă LU N V PHÂNă TệCHă TÀIă CHệNHă D ÁNă C A
DOANH NGHI P ............................................................................................................. 1
1.1. Kháiăquátăv d án c a Doanh nghi p....................................................................... 1
1.1.1. Ho t đ ng c b n c a Doanh nghi p ....................................................................... 1
1.1.2. D án c a Doanh nghi p .......................................................................................... 2
1.2. PhơnătíchătƠiăchínhăd ánăc a Doanh nghi p ............................................................ 9
1.2.1. Khái ni m và m c tiêu phân tích tài chính ế án.................................................... 9
1.2.2. N i ếung phân tích tài chính ế án Doanh nghi p ................................................. 9
1.3. HoƠnăthi năphơnătíchătƠiăchínhăd ánăc a Doanh nghi p ...................................... 21
1.3.1. Khái ni m hoàn thi n phân tích tài chính ế án c a Doanh nghi p ................... 21
1.3.2. Ch tiêu đánh giá hoàn thi n phân tích tài chính ế án c a Doanh nghi p........ 22
1.4. Nhơnăt

nhăh

ngăđ năhoƠnăthi năphơnătíchătƠiăchínhăd án .............................. 22

1.4.1. Nhân t ch quan .................................................................................................... 23
1.4.2. Nhân t khách quan ................................................................................................ 24
CH
NGă2. TH C TR NGăPHÂNăTệCHăTÀIăCHệNHăD ÁNăT IăCỌNGăTYă
TNHH VI TăD NG ........................................................................................................ 26
2.1. Kháiăquátăv CôngătyăTNHH Vi tăD ng.................................................................. 26
2.1.1. Quá trình hình thành và phát tri n c a Công ty TNHH Vi t D ng ..................... 26
2.1.2. C c u t ch c ......................................................................................................... 26
2.1.3. Ho t đ ng ch y u ................................................................................................... 27
2.2. Th c tr ngăphơnătíchătƠiăchínhăd ánăt iăCôngătyăTNHHăVi tăD ng ................... 27
2.2.1. Quy trình phân tích tài chính ế án t i Công ty .................................................... 27
2.2.2. Minh h a phân tích tài chính thông qua ế án khai thác h m lò m than
KhỀ Chàm II-IV t i Công ty TNHH Vi t D ng ............................................................... 29
2.3. ánhăgiáăth c tr ngăphơnătíchătƠiăchínhăd ánăt iăCôngătyăTNHHăVi tăD ng ... 34
2.3.1. K t qu ..................................................................................................................... 34
2.3.2. H n ch vƠănguyênănhơn. ....................................................................................... 35
CH
NGă3. GI IăPHÁPăHOÀNăTHI NăPHÂNăTệCHăTÀIăCHệNHăD ÁNăT I
CỌNGăTYăTNHHăVI TăD NG .................................................................................... 39
3.1.

nhăh

ngăphátătri n c aăCôngăty ......................................................................... 39

3.1.1. C h i và thách th c ............................................................................................... 39
3.1.2. nh h ng phát tri n c a công ty ......................................................................... 40

3.2. Gi iăphápăhoƠnăthi năphơnătíchătƠiăchínhăd ánăt iăCôngătyăTNHHăVi tăD ng .. 41
3.2.1.Nâng cao nh n th c c a ban lãnh đ o v t m quan tr ng c a phân tích
tài chính ế án ................................................................................................................... 41
3.2.2. Hoàn thi n công tác thu th p và x lý thông tin.................................................... 42
3.2.3. Nâng cao ch t l ng cán b phân tích tài chính ế án ........................................ 42
3.2.4. B sung, hoàn thi n n i ếung phân tích tài chính ế án ...................................... 43
3.2.5. Nâng cao ch t l ng ngu n thông tin ph c v phân tích ..................................... 47
3.2.6. T ng c ng đ u t
ng d ng công ngh tiên ti n trong phân tich
tài chính ế án ................................................................................................................... 47
3.3. Ki n ngh .................................................................................................................... 49
3.3.1. Ki n ngh v i Chính ph ......................................................................................... 49
3.3.2. Ki n ngh v i B Xây ế ng và các B , ngành, c quan có liên quan................... 50
K T LU N
TÀIăLI U THAM KH O

Thang Long University Libraty


DANH M C S ă

, B NG

B ng 1.1. Phân lo i d án .......................................................................................4
B ng 2.1.T ng h p chi phí đ u t máy móc ........................................................30
B ng 2.2. Các ch tiêu ph n ánh hi u qu tài chính d án ....................................33
B ng 3.1. Các ch tiêu hi u qu tài chính d án sau hi u ch nh ........................... 48
S đ 1. 1: Trình t các b

c th c hi n m t d án ................................................7

S đ 2.1. C c u t ch c Công ty TNHH Vi t D ng .........................................26
S đ 2.2. Quy trình phân tích tài chính d án t i Công ty TNHH Vi t D ng ....28


DANH M CăTÁCăT

VI T T T

KỦăhi u vi t t t
TNHH

Ngh aăđ yăđ
Trách nhi m h u h n

VAT
NPV
IRR

Thu giá tr gia t ng
Giá tr hi n t i ròng
T l hoàn v n n i b

PP

Th i gian hoàn v n

Thang Long University Libraty

L IM
U
Trong th i gian qua, Công ty TNHH Vi t D ng ho t đ ng ch y u trong l nh v c
kinh doanh v t li u xây d ng và khoáng s n. Trong quá trình th c hi n các d án
Công ty đã quan tâm t i phân tích tài chính d án, xong so v i yêu c u c a phân tích
tài chính d án Công ty v n ch a hoàn thi n. C th công ty g p nhi u thách th c
trong vi c qu n tr tài chính các d án đ u t , nh t là tình hình tài chính các d án đ u
di n bi n theo các xu h ng không phù h p so v i tính toán ban đ u tr c khi th c
hi n d án, gây khó kh n cho công tác qu n lỦ d án và qu n lỦ đ u t kinh doanh nói
chung c a doanh nghi p. Vì v y, đ công ty phát tri n b n v ng, đ góp ph n nâng cao
hi u qu đ u t , hoàn thi n phân tích tài chính d án là m t đòi h i c p bách đ i v i
công ty.

góp ph n đáp ng đòi h i đó c a th c ti n, đ tài “Hoàn thi n phân tích

tài chính ế án t i Công ty TNHH Vi t D ng” đ c l a ch n nghiên c u.
M c tiêu nghiên c u c a khóa lu n:
xu t gi i pháp hoàn thi n phân tích tài
chính d án t i Công ty TNHH Vi t D ng.
Nhi m v c th : Ngiên c u c s lỦ lu n v phân tích tài chính d án c a doanh
nghi p; ánh giá th c tr ng phân tích tài chính d án t i Công ty TNHH Vi t D ng;
xu t gi i pháp hoàn thi n phân tích tài chính d án t i Công ty TNHH Vi t D ng.
i t ng nghiên c u: Phân tích tài chính d án c a doanh nghi p.
Ph m vi nghiên c u: Phân tích tài chính d án t i Công ty TNHH Vi t D ng
trong kho ng th i gian 2012-2015.
Giác đ nghiên c u:
t ).

tài đ

c nghiên c u d

i giác đ doanh nghi p (ch đ u


CH
NGă1.
C ăS ăLụăLU NăV ăPHÂNăTệCHăTÀIăCHệNHăD ăÁNăC A
DOANHăNGHI P
1.1. Kháiăquátăv ăd ăánăc aăDoanhănghi p
1.1.1. Ho t đ ng c b n c a Doanh nghi p
1.1.1.1 Khái ni m Doanh nghi p
Doanh nghi p là đ n v kinh t có t cách pháp nhân, quy t các ph ng ti n tài
chính, v t ch t và con ng i nh m th c hi n các ho t đ ng s n xu t, cung ng, tiêu
th s n ph m ho c d ch v , trên c s t i đa hóa l i ích c a ng i tiêu dùng, thông qua
đó t i đa hóa l i c a ch s h u, đ ng th i k t h p m t cách h p lỦ các m c tiêu xã
h i. Theo Lu t doanh nghi p Vi t Nam n m 2014 “Doanh nghi p là t ch c kinh t có
tên riêng, có tài s n, có tr s giao d ch n đ nh, đ c đ ng kỦ kinh doanh theo quy
đ nh c a pháp lu t nh m m c đích th c hi n các ho t đ ng kinh doanh – t c là th c
hi n m t, m t s ho c t t c các công đo n c a quá trình đ u t , t s n xu t đ n tiêu
th s n ph m ho c cung ng d ch v trên th tr

ng nh m m c đích sinh l i”.

1.1.1.2 Ho t đ ng c b n c a Doanh nghi p
Theo lu t, m i doanh nghi p khi thành l p đ

c phép kinh doanh trong t t c các

ngành ngh khác nhau mà không b pháp lu t c m.

Kinh doanh là ph ng th c ho t đ ng kinh t trong đi u ki n t n t o n n kinh t
hàng hóa, g m t ng th nh ng ph ng pháp, hình th c và ph ng ti n mà ch th
kinh t s d ng đ th c hi n các ho t đ ng kinh t c a mình trên c s v n d ng quy
lu t giá tr cùng các quy lu t khác, nh m đ t m c tiêu sinh l i cao nh t.
i v i m t doanh nghi p nói chung, trong quá trình t n t i và phát tri n s có
nh ng ho t đ ng c b n sau:
-

Ho t đ ng đ u t : là vi c b v n đ hình thành nên các tài s n ph c v m c
đích c a doanh nghi p.
Huy đ ng v n:
+ Ho t đ ng s n xu t: là vi c k t h p s d ng các ngu n l c s n có và các
ngu n l c hình thành t ho t đ ng đ u t đ t o ra s n ph m, d ch v cung
c p cho khách hàng.
+ Ho t đ ng tiêu th : là vi c đ a các s n ph m, d ch v đ n v i khách hàng
và đây là ho t đ ng t o ra doanh thu, l i nhu n cho doanh nghi p.

Trong các ho t đ ng c b n trên, ho t đ ng đ u t có m t vai trò r t quan tr ng
và xuyên su t trong quá trình phát tri n c a doanh nghi p, n u không có đ u t ban
đ u thì doanh nghi p không th ho t đ ng đ c và n u không có các kho n đ u t b
1

Thang Long University Libraty


sung, m r ng thì doanh nghi p không th phát tri n đ
theo d án đ

c. Hi n nay, ho t đ ng đ u t

c nhi u doanh nghi p l a ch n nh m đ m b o s chú tr ng th c s và

nâng cao hi u qu c a đ u t .
1.1.2. D án c a Doanh nghi p
1.1.2.1 Khái ni m và đ c đi m d án c a Doanh nghi p
i v i m t t ch c hay doanh nghi p nào trong n n kinh t , đ u t gi m t vai
trò vô cùng quan tr ng. ó là ho t đ ng b v n v i hy v ng đ t đ c l i ích tài chính,
kinh té xã h i trong t ng lai. Ngày nay, nh m t i đa hóa hi u qu đ u t , các ho t
đ ng đ u t đ u đ c th c hi n theo d án.
Theo t đi n v qu n lỦ d án AFNOR, d án đ c hi u là ho t đ ng đ c thù t o
nên m t th c t m i m t cách có ph ng pháp đ i v i ngu n l c đã đ nh.
Trong “Quy ch đ u t và xây d ng” theo ngh đ nh 52/1999/N -CP ban hành
ngày 08 tháng 7 n m 1999 c a Chính ph quy đ nh.
“D án là t p h p đ xu t v vi c b v n đ t o m i, m r ng ho c cái t o ra
nh ng đ i t ng nh t đ nh nh m đ t đ c s t ng tr ng v s l ng, c i ti n ho c
nâng cao ch t l ng s n ph m hay d ch v nào đó trong m t kho ng th i gian nh t
đ nh”.
D án có vai trò quan tr ng đ i v i nhà đ u t , các nhà qu n lỦ và tác đ ng tr c
ti p t i quá trình phát tri n kinh t -xã h i. D án là m t c n c quan tr ng đ ch đ u
t quy t đ nh b v n đ u t , xây d ng k ho ch đ u t và theo dõi quá trình th c hi n
đ u t . D án là c n c đ các t ch c tài chính đ a ra quy t đ nh tài tr , các c quan
nhà n c phê duy t và c p gi y phép đ u t . D án còn đ c g i là công c quan
tr ng trong qu n lỦ v n, v t t , lao đ ng trong quá trình th c hi n đ u t . Vì v y, hi u
đ c nh ng đ c đi m c a d án là m t trong nh ng y u t quy t đ nh s thành công
c a d án.


căđi m d ánăđ uăt ăchoădoanhănghi p:

M t d án s có đ c đi m c b n sau đây:

-

D án không ch là các Ủ t

ng hay nghiên c u tr u t

ng: Ngoài Ủ t

ng

hay nghiên c u ban đ u, d án còn bao g m các t p h p các k ho ch và hành
đ ng th c hi n c th , trong đó xác đ nh, tính toán và l p k ho ch tr c v
ngu n l c, các gi i pháp th c hi n nh m đ t đ c nh ng k t qu th c s , t o
ra nh ng th c th v t ch t hay quan h h u c m i.
-

D án t n t i trong m t môi tr ng không ch c ch n: Do d án nghiên c u,
l p và th c hi n trong m t kho ng th i gian t ng đ i dài. Môi tr ng chung
c a d án chính là môi tr ng chính tr , kinh t , xã h i, khoa h c k thu t,
môi tr

ng t nhiên t i th i k và đ a đi m mà nó đ
2

c tri n khai.V i nh ng


b n ch t quan h h u c c a các môi tr

ng trên, d án b tác đ ng b i vô

vàn y u t , c ch quan l n khách quan, c y u t có th d báo l n y u t
không th d báo, tác đ ng tr c ti p hay gián ti p vào nh ng ch th liên
quan c a d án nh ch đ u t , nhà t v n, nhà tài tr , nhà th u, khách hàng,
th m chí trang thi t b hay v t li u,… T t c các y u t tác đ ng luôn thay
đ i, do đó chúng mang l i nh ng kh n ng r i ro l n cho s thành công c a
d án.
-

D án b kh ng ch b i th i h n: B t k m t d án nào c ng đ u ph i xác
đ nh th i gian c th đ đ t đ c cái đích đã đ nh tr c. Th i h n có th bao
g m các m c th i gian đ hoàn thành đ u t , đ v n hành, đ đ t đ c các k t
qu v tài chính hay v t ch t,… M i s ch m tr trong th c hi n d án đ u có
th làm nh h ng nghiêm tr ng đ n hi u qu c a d án, kéo theo nh ng nh
h ng, t n th t đ n nhà đ u t và cho xã h i.

-

D án b gi i h n v ngu n l c: Ngu n l c đ th c hi n d án bao g m v n,
v t t , lao đ ng. ây là nh ng y u t ch u s tác đ ng c a quy lu t khan hi m
các m c đ và bi u hi n khác nhau. M t d án đ c tri n khai th ng bao
g m các tính toán tr c v kh i l ng ngu n l c t i đa s huy đ ng đ th c
hi n. D án càng l n thì m c đ ràng bu c v ngu n l c càng cao và càng
ph c t p.

M t d án khi tri n khai đã s d ng m t kh i l

ng nh t đ nh các ngu n l c c a

doanh nghi p và xã h i, đ c tính toán và đi u ti t c a nhi u m i quan h c ng sinh

ph c t p, và khi hoàn thành mang l i cho ch đ u t , ng i qu n lỦ và xã h i nh ng
giá tr k v ng. Do đó, vai trò c a d án đ i v i doanh nghi p và xã h i vô cùng to
l n. Các nhà qu n lỦ thông qua d án đ tác đ ng tr c ti p đ n ti n trình và các ch
tiêu phát tri n kinh t -xã h i. Doanh nghi p c n c vào d án đ quy t đ nh b v n
đ u t , xây d ng k ho ch đ u t và giám sát quá trình th c hi n, đ ng th i là ng i
th h ng chính các k t qu đó. Nhà tài tr c n c vào d án đ quy t đ nh có tham
gia cùng ch đ u t hay không,… Nh v y d án chính là c n c qun tr ng đ toàn xã
h i n m b t các c h i, tri n khai Ủ t

ng và hành đ ng đ phát tri n.

1.1.2.2 Phân lo i d án
Trên th c t , các d án r t đa d ng v c p đ , lo i hình, quy mô và th i h n và
đ c phân lo i theo các hình th c khác nhau. Ch ng h n,
d án đ c phân lo i theo m t s tiêu th c sau:
Theo ng i h p x ng: D án đ
d án qu c gia; d án qu c t .

nhi u n

c trên th gi i,

c phân lo i thành d án cá nhân; d án t p th ;

3

Thang Long University Libraty


Theo (ki u) l nh v c d án: D án đ

c phân thành d án xã h i, d án kinh t ,

d án t ch c, d án k thu t, d án h n h p.
Theo lo i hình d án: D án đ c phân lo i thành d án Giáo d c đào t o, d án
Nghiên c u và Phát tri n; d án đ i m i; d án h n h p.
Theo th i h n: D án ng n h n, d án trung h n, d án dài h n.
Theo c p đ : D án đ c phân lo i thành d án l n và d án nh .
phân lo i t ng h p nh t đ i v i d án.

ây là cách

Các d án l n th ng là các ch ng trình và chuyên ngành t m c qu c t , qu c
gia, mi n, vùng lãnh th , liên ngành, đ a ph ng. c tr ng c a d án này là v n đ u
t l n, s l ng các ch th tham gia đông, s d ng nhi u công ngh ph c t p khác
nhau, th i h n dài, có nh h

ng l n đ n môi tr

ng kinh t và môi tr

ng sinh thái.

Các d án l n đòi h i nhà qu n lỦ có nhi u ph m ch t t t, đ c bi t là kh n ng giao
ti p t t và n ng l c t ch c cao nh m thi t l p h th ng qu n lỦ và t ch c th c hi n
d án thành công.
Các d án nh th

ng là các d án cá nhân, d án c a t ch c kinh t ho c t

ch c xã h i. Các d án này không đòi h i nhi u v n, th i gian th c hi n ng n và ít
đ c u tiên. Các d án nh cho phép s d ng m t cách đ n gi n các ph ng pháp
qu n lỦ.
Vi t Nam, theo “Quy ch qu n lỦ đ u t và xây d ng” ban hành kèm theo
Ngh đ nh s 12/2000/N -CP ngày 5-5-2000 c a Chính ph v s a đ i, b sung Ngh
đ nh s 52/1999/N -CP ngày 8-7-1999, d án đ

c phân lo i c th nh sau:

B ngă1.1.ăPhơnălo i d án
Lo i d án

STT

T ng m c
v năđ uăt

I. NhómăA
1

Các d án thu c ph m vi b o v an ninh, qu c phòng có Không

k

tính b o m t qu c gia, có Ủ ngh a chính tr , xã h i quan m c v n
tr ng, thành l p và xây d ng h t ng khu công nghi p m i.
2

Các d án s n xu t ch t đ c h i, ch t n .

3

Các d án: Công nghi p đi n, khai thác d u khí, hóa ch t, Trên 600 t
phân bón, ch t o máy (bao g m c mua và đóng t u, l p ráp đ ng
ô tô), xi m ng, luy n kim, khai thác, ch bi n khoáng s n; d
án giao thông: c u, c ng bi n, c ng song, sân bay, đ
đ ng qu c l .
4

Không
m cv n

ng s t,

k


4

Các d án: th y l i, giao thông (khác đi m 3), c p thoát n c Trên 400 t
và công trình h t ng k thu t, k thu t đi n, s n xu t thi t b đ ng
thông tin, đi n t , tin h c, hóa d

c, thi t b y t , công trình

c khí khác, s n xu t v t li u, b u chính vi n thông, BOT
trong n c, xây d ng khu nhà , đ ng giao thông n i th
thu c các khu đô th đã có chi ti t đ
5

c duy t.

Các d án: h t ng k thu t c a khu đô th m i; các d án: Trên 300 t
công nghi p nh , sành, s , th y tinh, in; v n qu c gia, khu đ ng
b o t n thiên nhiên, mua s m thi t b xây d ng, s n xu t
nông, lâm nghi p, nuôi tr ng th y s n, ch bi n nông, lâm
s n.

6

Các d án: y t , v n hóa, giáo d c, phát thanh, truy n hình, Trên 200 t
xây d ng dân d ng, kho tang, du l ch, th d c th thao, đ ng
nghiên c u khoa h c và các d án khác.
II. NhómăB

1

Các d án: Công nghi p đi n, d u khí, hóa ch t, phân bón, T
30 đ n
ch t o máy (bao g m c mua và đóng t u, l p ráp ô tô), xi 600 t đ ng
m ng, luy n kim, khai thác, ch bi n khoáng s n;các d án
giao thông: c u, c ng bi n, c ng song, sân bay, đ
đ

2

ng s t,

ng qu c l

Các d án: th y l i, giao thông (khác đi m II. 1), c p thoát T
20 đ n
n c và công trình h t ng k thu t, k thu t đi n, s n xu t 400 t đ ng
thi t b thông tin, đi n t , tin h c, hóa d c, thi t b y t ,
công trình khai thác, s n xu t v t li u, b u chính vi n thông,
BOT trong n c, xây d ng nhà , tr ng ph thông, đ ng
giao thông n i th thu c các khu đô th đã có quy ho ch chi
ti t đ c duy t.

3

Các d án: h t ng k thu t c a khu đô th m i; các d án: T
công nghi p nh , sành, s , th y tinh, in; v

15

đ n

n qu c gia, khu 300 t đ ng

b o t n thiên nhiên, thi t b xây d ng, s n xu t nông, lâm
nghi p, nuôi tr ng th y s n, ch bi n nông, lâm s n.
4

Các d án: y t , v n hóa, giáo d c, phát thanh, truy n hình, T 7 đ n 200
xây d ng dân d ng, kho tàng, du l ch, th d c th thao, t đ ng
nghiên c u khoa h c và các d án khác.
III. NhómăC

1

Các d án: Công nghi p đi n, d u khí, hóa ch t, phân bón, T

30

đ n

5

Thang Long University Libraty


ch t o máy (bao g m c mua và đóng m i t u, l p ráp ô tô), 600 t đ ng
xi m ng, luy n kim, khai thác, ch bi n khoáng s n; các d
án giao thông: c u, c ng bi n, c ng sông, sân bay, đ
đ ng qu c l . Các tr
(không k m c v n).
2

ng s t,

ng ph n m trong khu v c quy ho ch

Các d án: th y l i, giao thông (khác đi m III.1), c p thoát D

i 20 t

n c và công trình h t ng k thu t, k thu t đi n, đi n t , tin đ ng
h c, hóa d c, thi t b y t , công trình c khí khác, s n xu t
v t li u, b u chính vi n thông, BOT trong n c, xây d ng

khu nhà , tr ng ph thông, đ ng giao thông n i th thu c
các khu đô th đã có quy ho ch chi ti t đ c duy t.
3

Các d án: h t ng k thu t c a khu đô th m i; các d án: D

i 15 t

công nghi p nh , sành ,s , th y tinh, in; v n qu c gia, khu đ ng
b o t n thiên nhiên, mua s m thi t b xây d ng, s n xu t
nông, lâm nghi p, nuôi tr ng th y s n, ch bi n nông, lâm
s n.
4

Các d án: y t , v n hóa, giáo d c, phát thanh, truy n hình, D

i

xây d ng dân d ng, kho tàng, du l ch, th d c th thao, đ ng
nghiên c u khoa h c và các d án khác.

6

7

t


1.1.2.3 Các giai đo n c a d án
M t d án t khi hình thành đ n khi k t thúc th

ng tr i qua các giai đo n sau:

Xác đ nh d án

Nghiên c u ti n kh thi

Phân tích và l p d án

Nghiên c u kh thi
Duy t d án

Th c hi n d án

Nghi m thu, t ng k t,
gi i th
S đ 1. 1: Trình t các b

c th c hi n m t d án

Giai đo n 1: Xác đ nh d án
ây là giai đo n hình thành Ủ t ng đ u t . Trên c s nghiên c u thu th p thông
tin, các Ủ t ng đ u t đ c đ xu t và ch n l c m t cách c n tr ng nh t. Vi c xác
đ nh và ch n l c các Ủ t

ng đ u t có nh h

ng quy t đ nh đ n t i quá trình chu n

b và th c hi n d án. D án có th th t b i hay không đ t đ c k t qu nh mong

mu n, m c dù vi c chu n b và th c hi n d án r t t t nh ng Ủ t ng đ u t ban đ u
hmf ch a nh ng sai l m c b n.
Giai đo n 2: Phân tích và l p d án
ây là giai đo n nghiên c u chi ti t Ủ t ng đ u t đ c đ xu t và l a ch n trên
m i ph ng di n: th tr ng, k thu t, kinh t - xã h i, tài chính… Giai đo n này bao
g m:
7

Thang Long University Libraty


Nghiên c u ti n kh thi: l a ch n m t cách s b kh n ng đ u t ch y u c b n
t c h i đ u t . Trong nghiên c u này, t t c m i ph

ng di n chu n b và phân tích

d án đ u đ c đ c p t i, song ch m c đ chi ti t v a đ đ ch ng minh m t cách
khái quát r ng: Ủ đ d án đ c đ xu t là đúng đ n và vi c ti p t c phát tri n Ủ đ
này. Nghiên c u ti n kh thi c ng giúp lo i b b t nh ng v n đ không c n thi t, c ng
nh xác đ nh nh ng v n đ đ c bi t chú Ủ, nh đó giúp cho vi c đ nh h
c u và ti t ki m chi phí chu n b đ u t vào d án.

ng nghiên

Nghiên c u kh thi: đây là b c nghiên c u d án đ y đ và toàn di n nh t, có
nhi m v t o c s đ ch p thu n hay bác b d án, c ng nh xác đ nh m t ph ng án
t t nh t trong các s ph ng án.
Trong giai đo n nghiên c u kh thi, c n lu n gi i rõ: nh ng c n c v s c n
thi t ph i đ u t , l a ch n hình th c đ u t , đ a đi m c th phù h p v i quy ho ch
xây d ng, ph ng án gi i phóng m t b ng, ph ng án thi t k , ki n trúc, xây d ng;

t ng m c đ u t , ngu n tài tr , nhu c u v n theo ti n đ và ph ng án hoàn tr ; phân
tích hi u qu đ u t ; các môc th i gian chính th c hi n đ u t …
Giai đo n 3: Duy t d án
Giai đo n này th ng có s tham gia c a m t h i đ ng g m các thành viên: c
quan Nhà n c, các t ch c tài chính và các thành ph n khác tham gia d án nh m xác
minh l i nh ng k t lu n đ c t ng h p t giai đo n tr c đ đ a ra quy t đ nh cu i
cùng. N u d án đ c kh ng đ nh là có hi u qu v i m c ch p thu n đ c và kh thi
thì h i đ ng s thông qua d án và quy t đ nh đ u t .
Giai đo n 4: Th c hi n d án
D án đ c tri n khai khi b t đ u gi i ngân. Giai đo n này bao g m: thi công xây
d ng công trình, d án đ c s d ng h t công su t và k t thúc d án. M c dù giai
đo n này đ c ti n hành trên c s các giai đo n chu n b và phân tích, phân tích th n
tr ng nh ng nh ng khó kh n, r i ro v n th ng x y ra. Vì v y, các nhà qu n lỦ d án
ph i giám sát ch t ch quá trình th c hi n d án đ x lỦ linh ho t các v n đ phát
sinh.
Giai đo n 5: Nghi m thu, t ng k t và gi i th
Giai đo n nghi m thu, t ng k t và gi i th đ c ti n hành sau khi th c hi n d
án. M c tiêu c a giai đo n này là đánh giá m t cách toàn di n nh ng thành công và
th t b i t khi xác đ nh, phân tích và lâ d án đ n khi k t thúc th c hi n d án; đ c
bi t c n phân tích rõ nguyên nhân th t b i đ có gi i phpá kh c ph c h u hi u khi
qu n lỦ các d án s không có t n t i nên c n b trí l i công vi c cho các thành viên
tham gia, x lỦ các đ h u d án – k t qu ho t đ ng c ng nh các tài s n c a d án.
Phân tích tài chính d án n m trong giai đo n 2 c a d án, c th nó n m trong
b

c nghiên c kh thi c a d án. K t qu c a phân tích tài chính d án là m t c n c
8


quan tr ng đ ch đ u t quy t đ nh nên đ u t vào d án hay không? Phân tích tài

chính d án c a doanh nghi p
1.2. PhơnătíchătƠiăchínhăd ăánăc aăDoanhănghi p
1.2.1. Khái ni m và m c tiêu phân tích tài chính ế án
Phân tích tài chính d án là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các ch tiêu đo
l ng các môi quan h tài chính c a m t d án nh m giúp cho ch đ u t l a ch n và
đ a ra quy t đ nh phù h p, hi u qu nh t trong t ng giai đo n c a d án.
M c tiêu c aăphơnătíchătƠiăchínhăd án
Phân tích tài chính d án nh m đánh giá tính kh thi c a d án v m t tài chính
thông qua công vi c:
-

Xem xét nhu c u và s đ m b o các ngu n l c tài chính cho vi c th c hi n có
hi u qu d án đ u t (xác đ nh quy mô đ u t , nhu c u v n đ u t , ngu n
v n tài tr cho d án).

-

D a trên các k ho ch kinh doanh c a d án, d tính các kho n chi phí, l i
ích và hi u qu ho t đ ng c a d án. Trên c s đó xác đ nh các ch tiêu ph n
ánh hi u qu tài chính c a d án.
đ ut .

ánh giá d án và t đó đ a ra quy t đ nh

1.2.2. N i ếung phân tích tài chính ế án Doanh nghi p

1.2.2.1 Phân tích t ng m c đ u t c a d án
ây chính là vi c xác đ nh nhu c u v n c a d án đ u t và phân k đ u t theo
ti n đ . Phân tích t ng m c đ u t là c s đ ch đ u t l p k ho ch và qu n lỦ v n
đ u t . Nhu c u v n và phân b v n qua các n m là c s đ xác đ nh hi u qu đ u t

c a d án.
Nhu c u v n đ u t c a d án đ c tính d a trên n i dung phân tích khía c nh k
thu t c a d án (quy ho ch, su t đ u t …). N u v n đ u t d tính quá th p, d án s
không th c hi n đ c, ng c l i n u v n đ u t d tính quá cao s không ph n ánh
chính xác đ c hi u qu tài chính c a d án, do đó nhu c u v n đ u t ph i đ c xác
đ nh v i đ chính xác cao nh t. Xác đ nh nhu c u v n đ u t đòi h i ph i có kh n ng
phân tích th tr ng hi n t i, và kh n ng d báo tình hình th tr ng hi n t i, và kh
n ng d báo tình hình th tr ng trong t ng lai đ phòng s tang giá c a nguyên v t
li u, trang thi t b .
Theo tính ch t c a các kho n chi phí t ng m c đ u t có th là t p h p các kho n
chi phí nh sau:
Chi phí xây d ng: bao g m chi phí xây d ng các công trình, h ng m c công
trình, h ng m c công trình; chi phí phá và tháo d các v t li u ki n trúc c ; chi phí san
9

Thang Long University Libraty


l p m t b ng xây d ng; chi phí xây d ng công trình t m, công trình ph tr ph c v
thi công; chi phí nhà t m t i hi n tr

ng đ

và đ đi u hành thi công.

Chi phí thi t b : bao g m chi phí mua s m thi t b công ngh (k c thi t b công
ngh phi tiêu chu n c n s n xu t, gia công); chi phí đào t o chuy n giao công ngh ;
chi phí l p đ t thi t b và th nghi m, hi u ch nh; chi phí v n chuy n, b o hi m thi t
b ; thu và các lo i phí liên quan.
Chi phí b i th ng gi i phóng m t b ng, tái đ nh c bao g m: chi phí b i th

ng

nhà c a, v t ki n trúc, v t trên đ t…; chi phí th c hi n tái đ nh c có liên quan đ n b i
th ng và gi i phóng m t b ng c a d án; chi phí t ch c b i th ng gi i phóng m t
b ng; chi phí s d ng đ t trong th i gian xây d ng; chi phí chi tr cho ph n h t ng k
thu t đã đ u t .
Chi phí qu n lý d án: bao g m các chi phí đ t ch c th c hi n các công vi c
qu n lỦ d án t giai đo n chu n b d án, th c hi n d án đ n khi hoàn thành nghi m
thu bàn giao đ a công trình vào khai thác s d ng.
Chi phí t v n đ u t xây d ng: bao g m chi phí kh o sát xây d ng; chi phí báo
cáo đ u t (n u có), chi phí l p d án ho c l p báo cáo kinh t -k thu t, thi t k b n v
thi công, d toán xây d ng công trình…
Chi phí khác: là chi phí phát sinh không bao g m chi phí đã đ c p trên, bao
g m: chi phí b o hi m công trình, ki m toán, th m tra m c đ u t , phê duy t quy t
toán v n đ u t , v n l u đ ng ban đ u đ i v i các d án đ u t xây d ng nh m m c
đích kinh doanh, lãi vay trong th i gian xây d ng và các chi phí c n thi t khác.
Chi phí d phòng bao g m: chi phí d phòng cho y u t kh i l ng công vi c
phát sinh ch a l ng tr c đ c khi l p d án và chi phí d phòng cho y u t tr t giá
trong th i gian th c hi n d án.
*Ph ngăphápăxácăđ nh t ng m căđ uăt :ă
T ng m c đ u t đ c xác đ nh b ng m t trong b n ph
Ph ng pháp 1: Tính theo thi t k c s c a d án:

ng pháp sau đây:

V= GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó:
-

V: T ng m c đ u t c a d án xây d ng công trình
GXD: Chi phí xây d ng đ c tính theo kh i l ng ch y u t thi t k c

s , các kh i l

ng khác d tính và giá xây d ng phù h p v i th tr

GXD= GXDCT1 + GXDCT2 + … +GXDCTn
Trong đó:
n: S công trình, h ng m c công trình thu c d án
10

ng.


Chi phí xây d ng c a công trình, h ng m c công trình đ

c xác đ nh theo công

th c sau:
GXDCT=(∑mj=1 Qxdj * Zj + GQXDK) x (1+TGTGT-XD)
Trong đó:
QXDj: Kh i l ng công tác xây d ng ch y u ho c b ph n k t c u chính
th j c a công trình, h ng m c công trình thu c d án (j= 1÷m)
Zj :
n giá công tác xây d ng ch y u ho c đ n giá theo b ph n k t
c u chính th j c a công trình.
GQXDK: Chi phí xây d ng công tác khác ho c b ph n k t c u khác còn
l i c a công trình, h ng m c công trình đ

c

c tính theo t l (%) trên t ng

chi phí xây d ng các công tác xây d ng ch y u ho c t ng chi phí xây d ng các
b ph n k t c u chính c a công trình, h ng m c công trình.
TGTGT_XD: M c thu su t thu giá tr gia tang quy đ nh cho công tác xây
d ng.
-

GTB: Chi phí thi t b đ

c tính m t trong các ph

ng pháp sau:

 Tr ng h p d án có các ngu n thông tin, s li u chi ti t v dây
chuy n công ngh , s l ng, ch ng lo i, giá tr t ng thi t b ho c giá
tr toàn b dây chuy n công ngh và giá m t t n, m t cái ho c toàn
b dây chuy n thi t b t

ng ng các công trình thì chi phí thi t b

c a d án b ng t ng chi phí thi t b c a các công trình thu c d án.
 Tr

ng h p d án có thông tin v giá chào hàng đ ng b v thi t b ,

dây chuy n công ngh c a nhà s n xu t ho c đ n v cung ng thi t b
thì chi phí thi t b c a d án có th đ c l y tr c ti p t báo cáo giá

ho c giá chào hàng c a thi t b đ ng b này.
 Tr ng h p d án ch có thông tin, d li u chung v công su t, đ c
tính k thu t c a dây chuy n công ngh , thi t b thì chi phí thi t b có
th xác đ nh theo ch tiêu su t chi phí thi t b tính cho m t đ n v
công su t/n ng l c ph c v công trình ho c d tính theo báo giá c a
nhà cung c p, nhà s n xu t ho c giá thi t b t ng t trên th tr ng
t i th i đi m tính toán ho c c a công trình có thi t b t ng t đã và
đang th c hi n.
-

GGPMB: Chi phí b i th ng gi i phóng m t b ng tái đ nh c đ c xác
đ nh theo kh i l ng ph i b i th ng, tái đ nh c c a d án và các
quy đ nh hi n hành c a nhà n

c v giá b i th

ng, tái đ nh c t i đ a

11

Thang Long University Libraty


ph

ng n i xây d ng công trình, đ

c c p có th m quy n phê duy t

ho c ban hành.

-

Chi phí qu n lỦ d án (GQLDA), chi phí t v n đ u t (GTv) và các chi
phí khác (Gk) đ c xác đ nh b ng cách l p d toán; ho c tính theo
đ nh m c t l ph n tr m. T ng các chi phí này (không bao g m lãi
vay trong th i gian th c hi n d án và v n l u đ ng ban đ u) có th
đ c c tính t 10%-15% c a t ng chi phí xây d ng và chi phí thi t
b d án.

V n đ u t tài s n l u đ ng ban đ u (đ i v i các d án s n xu t kinh doanh) và
lãi vay trong th i gian th c hi n d án (đ i v i d án có s d ng v n vay) thì tùy theo
đi u ki n c th , ti n đ th c hi n và k ho ch phân b v n c a t ng d án đ xác
đ nh.
-

GDP: Chi phí d phòng đ

c xác đ nh b ng t ng chi phí d phòng cho y u t

kh i l ng công vi c phát sinh (GDP1) và chi phí d phòng cho y u t tr
giá (GDP2).

t

Trong đó:
GDP1= (GXD + GTB + GBT.T C + GQLDA + GTV + GK) x Kps
Kps: h s d phòng cho kh i l ng công vi c phát sinh là 10%
GDP2= ∑Tt=1 (Vt –LVayt){[1+(IXDCTbq±∆IXDCT)]t-1}
Trong đó:
 T: đ th i gian th c hi n d án đ u t

 t: s th t n m phân b d án (t= 1÷T)
 LVayt: chi phí lãi vay c a v n đ u t d ki n th c hi n trong
n m th t
 IXDCTbq: m c đ tr

t giá bình quân tính trên c s bình quân

c a các ch s giá xây d ng công trình theo lo i công trình t i
thi u 3 n m g n nh t so v i th i đi m tính toán (không tính
đ n nh ng th i đi m bi n đ ng b t th

ng v giá nguyên li u,

nhiên li u và v t li u xây d ng).
 ±∆IXDCT: m c d báo bi n đ ng c a các y u t chi phí, giá c
trong khu v c và qu c t so v i m c đ tr t giá bình quân
n m d tính.
Ph

ng pháp 2: Tính theo di n tích ho c công su t s d ng c a các công trình,

h ng m c công trình thu c d án (GXDXT). GXDXT đ

c tính nh sau:

V= GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
12


Chi phí xây d ng (GXD): đ

-

c tính b ng t ng chi phí xây d ng c a các công

trình.
Trong đó:
SXD: trong đó chi phí xây d ng đ c tính theo thi t k c s , các kh i l ng
khác d tính và giá xây d ng phù h p v i giá th tr ng; chi phí thi t b đ c

-

tính theo s l ng, ch ng lo i thi t b phù h p v i thi t k công ngh , giá
thi t b trên th tr ng và các y u t khác n u có; chi phí b i th ng gi i
phóng m t b ng, tái đ nh c đ c tính theo kh i l ng ph i b i th ng, tái
đ nh c c a d án và các ch đ c a nhà n c có liên quan; chi phí đ c xác
l p b ng cách l p d toán ho c tính theo t l ph n tram (%) trên t ng chi phí
xây d ng và chi phí thi t b ; chi phí d phòng đ c xác đ nh nh trên.
Tính theo di n tích ho c công su t s d ng c a công trình và giá xây d ng
t ng h p c a b ph n k t c u theo di n tích, công n ng s d ng (sau đây g i

-

là giá xây d ng t ng h p, su t v n đ u t xây d ng công trình t ng ng t i
th i đi m l p d án có đi u ch nh, b sung nh ng chi phí ch a tính trong giá
xây d ng t ng h p su t v n đ u t đ xác đ nh t ng m c đ u t .
Tính trên c s s li u c a các d án có ch tiêu kinh t - k thu t t ng t đã
th c hi n. Khi áp d ng ph ng pháp này ph i tính quy đ i các s li u c a d

-

án t ng t v th i đi m l p d án và đi u ch nh các kho n chi phí ch a xác
đ nh trong t ng m c đ u t .
Ph

ng pháp 3: Tính trên c s s li u c a các d án có ch tiêu kinh t - k

thu t t ng t là nh ng công trình xây d ng có cùng lo i, c p công trình, quy mô
t ng t nhau.
Tùy theo tính ch t, đ c thù c a các công trình xây d ng có ch tiêu kinh t - k
thu t t ng t đã th c hi n và m c đ ngu n thông tin, s li u c a công trình có th s
d ng m t trong s cách sau đây đ xác đ nh t ng m c đ u t .
-

Tr ng h p có đ y đ thông tin, s li u v chi phí đ u t xây d ng c a công
trình, h ng m c công trình xây d ng có ch tiêu kinh t - k thu t t ng t đã
th c hi n thì t ng m c đ u t đ
V=

CTTTi *

c th c hi n theo công th c:

Ht * HKV ±

CT-CTTTi

Trong đó:
-

n: S l ng công trình t ng t đã th c hi n
GCTTTi: Chi phí đ u t xây d ng công trình, h ng m c công trình t

-

th c hi n th i c a d án đ u t (i= 1÷n)
Ht: H s quy đ i v th i đi m d án
HKV: H s quy đ i v th i đi m xây d ng d án

ng t đã

13

Thang Long University Libraty


-

G CT-CTTTi: Nh ng chi phí ch a tính ho c đã tính trong chi phí đ u t xây d ng
công trình, h ng m c công trình t

-

ng t đã th c hi n th i.

Tr ng h p b sung thêm (+G CT-CTTTi) nh ng chi phí c n thi t c a d án
đang tính toán nh ng ch a tính đ n chi phí đ u t xây d ng công trình, h ng
m c công trình c a d án t ng t . Tr ng h p gi m tr (-G CT-CTTTi)
nh ng chi phí đã tính trong chi phí đ u t xây d ng công trình, h ng m c
công trình c a d án t ng t nh ng không phù h p ho c không c n thi t cho

-

d án đang tính toán.
Tr ng h p v i ngu n s li u v chi phí đ u t xây d ng c a các công trình,
h ng m c công trình xây d ng có ch tiêu kinh t - k thu t t ng t đã th c
hi n ch có th c đ nh các chi phí xây d ng và chi phí thi t b công trình và
quy đ i các chi phí này v th i đi m l p d án. Các chi phí còn l i tính theo
ph ng pháp 1.

Ph

ng pháp 4: K t h p 3 ph

ng pháp trên đ tính t ng m c đ u t xây d ng

công trình.
1.2.2.2 Xác đ nh ngu n tài tr
Các ngu n tài tr c a d án bao g m tài tr b ng v n ch s h u, tài tr b ng n ,
tài tr b ng leasing.
i v i d án đ u t b t đ ng s n th ng đ c tài tr b ng v n
ch s h u và tài tr b ng n .
TƠiătr cho d ánăb ng v n ch s h u:
Quy đ nh c a pháp lu t v v n ch s h u đ i v i t ng d án:
-

-

Ch đ u t d án khu đô th m i và d án h t ng k thu t khu công nghi p
ph i có v n đ u t thu c s h u c a mình không th p h n 20% t ng m c đ u

t d án đã đ c phê duy t.
Ch đ u t d án khu nhà ph i có v n đ u t thu c s h u c a mình không
th p h n 15% t ng m c đ u t c a d án có quy mô s d ng đ t d i 20ha,
không th p h n 20% t ng m c đ u t c a d án có quy mô s d ng đ t t
20ha đ c phê duy t.

Ch đ u t v i s v n đ u t ban đ u đ tri n khai giai đo n đ u c a d án, đ
th c hi n các giai đo n ti p theo c a d án. Ch đ u t c n ph i huy đ ng b ng các
cách: phát hành c phi u th ng, phát hành c phi u u đãi, đ u t b ng l i nhu n gi
l i, th ng d v n.

14


TƠiătr cho d ánăb ng n
ây là m t trong nh ng ngu n v n quan tr ng tài tr cho d án. H u h t các
doanh nghi p khi đ u t d án đ u ph i vay v n t bên ngoài, t l v n vay t i đa có
th lên t i 70% t ng v n đ u t d án.
V n vay tài tr cho d án có th đ n t m t trong c c ngu n sau:
-

Tín d ng ngân hàng:
Tín d ng ngân hàng là m t trong nh ng ngu n quan tr ng nh t, không ch đ i

v i b n thân doanh nghi p mà còn đ i v i toàn b nên kinh t . S ho t đ ng và phát
tri n c a doanh nghi p g n li n v i các d ch v tài chính do các ngân hàng th ng m i
cung c p, trong đó có vi c cung ng các ngu n v n.
Trong quá trình ho t đ ng doanh nghi p th ng vay ngân hàng đ đ m b o
ngu n tài chính cho các ho t đ ng s n xu t kinh doanh, đ c bi t đ m b o đ v n cho
các d án m r ng ho c đ u t chi u sâu cho doanh nghi p.

V m t th i h n v n vay ngân hàng có th đ
trung h n và vay ng n h n.

c phân lo i thành: vay dài h n, vay

Theo tính ch t và m c đích s d ng, ngân hàng có th chia thành: cho vay đ u t
tài s n c đ nh, cho vay đ u t tài s n l u đ ng, cho vay th c hi n d án.
Ngu n v n tín d ng có nhi u u đi m, xong nó c ng có nhi u h n ch nh t đ nh.
ó là các h n ch v đi u ki n tín d ng, ki m soát c a ngân hàng và chi phí v n (lãi
su t).
-

Tín d ng th

ng m i:

Tín d ng th ng m i đ c hình thành m t cách t nhiên thông qua quan h
mua bán ch u. Ngu n v n tín d ng th ng m i có nh h ng l n không ch đ i v i
doanh nghi p v a và nh mà còn đ i v i toàn b n n kinh t .
Tín d ng th ng m i này đ c hình thành m t cách t nhiên, bao g m hai quan
h :
-

Mua hàng tr ch m: v t li u xây d ng, trang thi t b …
Bán hàng tr tr c: huy đ ng v n c a khách hàng theo ti n đ c a công trình.

i v i doanh nghi p tài tr b ng ngu n v n th ng m i là m t ph ng th c tài
tr r , ti n d ng và linh ho t trong kinh doanh. Nó còn t o kh n ng m r ng quan h
h p tác kinh doanh m t cách lâu b n. Các đi u ki n ràng bu c c th có th đ c n
đ nh khi hai bên kỦ h p đ ng mua bán hay h p đ ng kinh t nói chung. Nh ng bên

c nh đó ngu n v n này c ng t o nhi u nh c đi m do nh ng đ c đi m c a d án b t
đ ng s n: th i gian đ u tuw xây d ng dài, d án ti m n nhi u r i ro, m t khác theo
quy đ nh c a Nhà n c ch đ u t ch đ c huy đ ng v n c a khách hàng khi đã xây
d ng c s h t ng ph c v cho d án b t đ ng s n theo n i dung và ti n đ c a d án
15

Thang Long University Libraty


đã đ

c phê duy t. Vì v y ch đ u t c n ph i chu n b cho mình m t l

l n đ đ u t c s h t ng c a d án, sau đó tính đ n ph

ng v n đ

ng án huy đ ng v n t

khách hàng.
-

V n liên doanh, liên k t
V n liên doanh, liên k t đ xây d ng d án b t đ ng s n bao g m hai d ng:


u t t ng công trình đ c l p trong m t d án: nhi u nhà đ u t vào h ng m c
công trình đ c l p nh ng trong cùng m t d án.

 Liên k t v i khách hàng: khách hàng tham gia tr c ti p vào quá trình đ u t và

phát tri n c a d án b t đ ng s n.
u đi m:
T o ngu n v n
Chia s r i ro, có th s d ng đ c th m nh c a các bên
T o s đ ng b gi a các công trình trong cùng m t d án
T ng thêm v th cho vùng d án: thu hút nhà đ u t th c p
Nh c đi m:
Khó kh n trong vi c th ng nh t qu n lỦ
1.2.2.3 Phân tích dòng ti n c a d án
Dòng ti n c a m t d án đ

c hi u là các kho n chi và thu đ

c k v ng xu t

hi n t i các m c th i gian khác nhau trong su t chu k c a d án. Và n u chúng ta l y
toàn b kho n thu tr đi kho n ti n chi ra thì chúng ta thì chúng ta s xác đ nh đ

c

dòng ti n ròng t i các m c th i gian khác nhau c a d án. Dòng ti n ròng chính là c
s đ đ nh giá doanh nghi p, xác đinh giá c a c phi u hay trái phi u và giá tr hi n t i
c a d án.
Trong tr ng h p v n đ u t hoàn toàn là v n vay và v n vay đ
kim thì NCF đ c tính theo công th c sau:

c tr theo niê

NCF= L i nhu n sau thu + Kh u hao –Tr g c hàng n m
Trong đó:

L i nhu n sau thu = (Doanh thu – Chi phí) * (1- thu su t Thu thu nh p doanh
nghi p)
1.2.2.4 Phân tích lãi su t chi t kh u
Khái ni m giá tr th i gian c a ti n cho th y, m t s ti n có đ

c

hi n t i có

giá tr cao h n cùng m t s ti n nh v y nh ng đ c nh n đ nh trong t ng lai, tiêu
dùng trong t ng lai có giá tr th p h n tiêu dùng hi n t i. M u ch t c a khái ni m
giá tr theo th i gian c a ti n chính là v n đ v chi phí c h i, s ti n có đ c th i
đi m hi n t i có th đ c s d ng đ đ u t sinh l i trong kho ng th i gian gi a hi n
16