Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại TP HCM qua dự án nhà ở thị trấn tân túc huyện bình chánh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (7.48 MB, 190 trang )
B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR
B NÔNG NGHI P VÀ PTNT
NG
I H C THU L I
VÕ NG C H NG PH
TÊN
C
TÀI LU N V N
GI I PHÁP QU N LÝ XÂY D NG D ÁN PHÁT TRI N
NHÀ T I TP.HCM QUA D ÁN NHÀ
TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH
LU N V N TH C S
TP.H
CHÍ MINH – 2015
B GIÁO D C VÀ ÀO T O ----- B NÔNG NGHI P VÀ PTNT
TR
NG
I H C TH Y L I
VÕ NG C H NG PH
TÊN
C
TÀI LU N V N
GI I PHÁP QU N LÝ XÂY D NG D ÁN PHÁT TRI N
NHÀ T I TP.HCM QUA D ÁN NHÀ
TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH
Chuyên ngành : Qu n lý xây d ng
Mã s
: 60-58-0302
LU N V N TH C S
Ng
ih
ng d n khoa h c:
Ng
i HDKH1: PGS. TS. LÊ V N HÙNG
Ng
i HDKH2: TS. KTS. LÊ QUANG NINH
TP. H CHÍ MINH - 2015
LU N V N TH C S K THU T
TÀI: GI I PHÁP QU N LÝ XÂY D NG D ÁN PHÁT TRI N NHÀ
TP.HCM QUA D ÁN NHÀ
Ý KI N C A NG
Ng
IH
T I
TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH
NG D N:
i HDKH1: PGS. TS. LÊ V N HÙNG
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………
NG
I HDKH 2 : TS.KTS.LÊ QUANG NINH
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………
Ý KI N C A B MÔN: CÔNG NGH VÀ QLXD
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………
Ý KI N C A H I
NG KHOA H C:
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………
L IC M
N
Trong công tác hi n t i c a m t ki n trúc s tham gia t v n thi t k các
d án đ u t xây d ng trên đ a bàn TP.HCM c a mình. B n thân đã nh n ra
m ts v nđ c nđ
d ng ngay t b
c chú tr ng, quan tâm trong công tác qu n lý d án xây
c chu n b đ u t đ d án đ
c tri n khai m t cách thu n
l i và hi u qu ....
N i dung nghiên c u c a lu n v n đã đ
h c thu t khi tham gia khóa cao h c c a tr
tác và đ c bi t là đ
c t o l p trên nh ng ki n th c
ng, qua tr i nghi m th c t công
c s đ ng viên, giúp đ , h
ng d n t n tình c a Th y
h
ng d n PGS.TS Lê V n Hùng và TS.KTS.Lê Quang Ninh nên lu n v n
đ
c hoàn thành theo quy đ nh.
Tác gi c ng không quên cám n s h tr nhi t tình c a lãnh đ o công
ty T v n ki n trúc và xây d ng thành ph (tên c -Vi n thi t k thành ph ) và
t p th các cán b thi t k xí nghi p Quy ho ch Ki n trúc xây d ng đã t o đi u
ki n ti p c n v t li u và kinh nghi m liên quan đ n đ tài....
V i lòng kính tr ng và bi t n t t c các Th y Cô, Giáo S trong và
ngoài tr
ng đ i h c Th y L i, mong r ng nh ng k t qu đ t đ
trình nghiên c u, và k t qu khoa h c đ t đ
c trong quá
c trong nghiên c u c a lu n v n
là t m lòng bi t n sâu s c nh t c a tác gi ….
Xin trân tr ng c m n./.
Tác gi
VÕ NG C H NG PH
C
B N CAM K T
tài Lu n v n cao h c “Gi i pháp qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà
t i Tp.HCM, qua d án nhà
gi đã đ
c Nhà tr
th tr n Tân Túc huy n Bình Chánh” c a Tác
ng giao nghiên c u theo Quy t đ nh s 1630/Q - HTL ngày
16 tháng 09 n m 2013 c a Hi u tr
ng tr
Trong th i gian h c t p t i tr
ng
i h c Th y L i.
ng v i s đ nh h
ng, h
ng d n t n tình
c a các gi ng viên, giáo s , ti n s c ng v i kinh nghi m làm vi c t i c quan, s
giúp đ c a b n bè, đ ng nghi p và đ c bi t là s giúp đ , h
ng d n c a PGS.TS.
Lê V n Hùng, Ts Lê Quang Ninh.
Ngoài nh ng t li u mang tính thông tin. Các k t qu nghiên c u c a lu n
v n là thành qu lao đ ng, là s t h p c a các y u t mang tính ngh nghi p c a
chính Tác gi và công s c h
ng d n c a các Th y. Tác gi cam đoan không sao
chép b t k n i dung nào c a các nghiên c u khác./.
Tp. H Chí Minh, tháng 4 n m 2015
Tác gi
VÕ NG C H NG PH
C
LU N V N TH C S K THU T
TÀI: GI I PHÁP QU N LÝ XÂY D NG D ÁN PHÁT TRI N NHÀ
TP.HCM QUA D ÁN NHÀ
T I
TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH
M cl c
A. PH N M
U ............................................................................................ 01
1. TÍNH C P THI T C A
TÀI ............................................................... 01
2. M C TIÊU NGHIÊN C U C A LU N V N ......................................... 01
3. N I DUNG NGHIÊN C U CHÍNH C A LU N V N ........................... 02
4. CÁC GI I H N NGHIÊN C U ................................................................ 02
5.
IT
NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U ............................................ 02
6. Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A
7. K T QU D
KI N
T
TÀI .......................... 03
C............................................................. 03
8. C U TRÚC C A LU N V N .................................................................. 04
B. PH N N I DUNG LU N V N .................................................................. 05
CH
NG 1. T NG QUAN TÌNH HÌNH QU N LÝ D
XÂY D NG PHÁT TRI N NHÀ
1.1. Tình hình TXD phát tri n nhà
ÁN
UT
.................................................................. 05
t i Vi t Nam và TP.HCM ...................... 05
1.1.1 Tình hình TXD phát tri n nhà
t i Vi t Nam ................................... 05
1.1.2 Tình hình TXD phát tri n nhà
t i TP.HCM .................................... 06
1.2.Tình hình qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà
t i Vi t Nam và
TP.HCM ........................................................................................................... 09
1.2.1 Qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà ........................................ 09
1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác l p d án và quy ho ch xây d ng ...... 12
1.2.3 Tình hình qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà
trong giai
đo n chu n b đ u t ...................................................................................... 14
1.2.4 Tình hình tài chính đ u t d án xây d ng ........................................... 16
1.3. D án TXD Khu dân c Th tr n Tân Túc – Bình Chánh TP.HCM .......... 18
1.3.1 Thông tin ch đ u t ............................................................................. 18
1.3.2 Thông tin chung v d án...................................................................... 18
1.3.3 Ph
ng án quy ho ch chi ti t xây d ng ................................................ 21
1.3.4 Tình hình tri n khai d án .................................................................... 22
1.4.Th c tr ng và nh ng khó kh n, thách th c đ i v i công tác qu n lý xây
d ng đ i v i các d án TXD ....................................................................... 23
1.4.1 Nh ng khó kh n, thách th c đ i v i công tác qu n lý xây d ng,
chính sách nhà … c a n
c ta hi n nay....................................................... 23
1.4.2 Các v n đ c n quan tâm trong công tác qu n lý d án
b
c
chu n b đ u t đ đ t hi u qu đ u t ........................................................... 23
1.5. K t lu n ch
CH
NG 2. PH
ng 1 ......................................................................................... 24
NG PHÁP NGHIÊN C U, CÁC C S KHOA H C &
PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC QU N LÝ D
NHÀ
ÁN
UT
PHÁT TRI N
................................................................................................................. 25
2.1. Ph
ng pháp nghiên c u............................................................................... 25
2.1.1 Các ph
ng pháp nghiên c u................................................................ 25
2.1.2 Trình t th c hi n nghiên c u ............................................................... 26
2.2.Các c s khoa h c và pháp lý ....................................................................... 27
2.2.1 Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác l p d án
TXD - trong l nh v c phát tri n nhà
........................................................ 27
2.2.2 Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác quy ho ch
xây d ng ......................................................................................................... 30
2.2.3 Các quy chu n k thu t liên quan đ n quy ho ch xây d ng d án ...... 33
2.2.4 Các c s tính toán t ng m c đ u t xây d ng d án........................... 34
2.2.5 Tình hình đ u t tài chính liên quan c a th tr
ng tài chính
ngân hàng ....................................................................................................... 41
2.2.6 Các t li u liên quan đ n d án phát tri n Nhà
t i th Tr n Tân
Túc - Bình chánh Tp.HCM ............................................................................ 47
2.3. K t lu n ch
ng 2 ......................................................................................... 54
CH
T
NG 3. K T QU NGHIÊN C U – GI I PHÁP QU N LÝ D
PHÁT TRI N NHÀ
ÁN
U
.................................................................................. 55
3.1. Quy trình l p d án đ u t xây d ng ...................................................... 55
3.2. Quy trình công tác l p quy ho ch xây d ng ........................................... 62
3.3. Các gi i pháp “tài chính” đ d án đ t hi u qu kinh t ......................... 66
3.4. V n d ng các k t qu nghiên c u cho vi c qu n lý xây d ng d án
phát tri n nhà
t i th tr n Tân Túc - Bình Chánh, TP.HCM ....................... 76
3.5. K t lu n ch
ng 3 ................................................................................... 90
C. PH N K T LU N & KI N NGH ............................................................ 91
1. Nh ng k t qu đ t đ
c ............................................................................. 91
2. Nh ng t n t i trong quá trình th c hi n lu n v n ...................................... 95
3. Nh ng ki n ngh v h
ng nghiên c u ti p theo ....................................... 95
D. TÀI LI U THAM KH O
E. PH N PH L C
DANH M C CÁC KÝ HI U, CÁC CH
- TP
: Thành ph
- TP.HCM
: Thành ph H Chí Minh
- QHXD
: Quy ho ch xây d ng
- QHCT
: Quy ho ch chi ti t
- XD
: Xây d ng
- TXD
:
- DA
: D án
u t xây d ng
- DA TXD : D án
u t xây d ng
- CB T
: Chu n b đ u t
-B S
: B t đ ng s n
- NOXH
: Nhà
-C T
: Ch đ u t
- DN
: Doanh nghi p
-T C
: Tái đ nh c
- GPMB
: Gi i phóng m t b ng
- SD
: S d ng đ t
- CTCC
: Công trình công c ng
- TMDV
: Th
- HTKT
: H t ng k thu t
- TM
: ánh giá tác đ ng môi tr
- TL
:T l
- TB
: Trung bình
- CP
: Chi phí
-CPXD
: Chi phí xây d ng
xã h i
ng m i d ch v
ng
VI T T T
DANH M C CÁC HÌNH NH
1. Hình 1.1- Các d án Khu đô th m i t i Vi t Nam
2. Hình 1.2a- S đ v trí Khu đô th m i GS - Nhà Bè
3. Hình 1.2b- D án Khu đô th m i GS - Nhà Bè
4. Hình 1.3- S đ chu trình d án đ u t xây d ng công trình
5. Hình 1.4- D án Khu dân c Tân Túc - Bình Chánh
6. Hình 1.5- B n đ t ng m t b ng s d ng đ t
7. Hình 2.1- B n đ quy ho ch t ng m t b ng s d ng đ t khu trung tâm và dân
c Tân Túc TL 1/2000
Hình nh v đ án QHCT TL 1/500 khu dân c Tân Túc:
8. Hình 2.2- S đ v trí và gi i h n khu đ t
9. Hình 2.3- B n đ đánh giá hi n tr ng t ng h p khu v c l p quy ho ch
10. Hình 2.4- B n đ t ng m t b ng khu dân c
S đ hóa quy trình th c hi n t b
c l p QHCT đ n chu n b đ u t d án:
11. Hình 3.1- S đ hóa Quy trình chu n b đ u t
12. Hình 3.2a- S đ hóa quy trình l p QHCT TL 1/500 làm c s l p DA TXD
13. Hình 3.2b- S đ hóa quy trình l p QHCT TL 1/500 đ i v i khu v c đã duy t
QHCT TL 1/2000, v i quy mô d án > 5ha
14. Hình 3.2c- S đ hóa quy trình l p QHCT TL 1/500 đ i v i khu v c ch a có
QHCT TL 1/2000, v i quy mô d án > 5ha
15. Hình 3.2d- S đ hóa quy trình l p QHXD đ i v i quy mô d án < 5ha
DANH M C CÁC B NG BI U
B ng 2.1- Tính chi phí xây d ng
B ng 2.2- Th ng kê chi ti t các lo i nhà
B ng 2.3- Th ng kê nhà
theo m c đích s d ng
B ng 3.1- Th ng kê chi ti t các lo i nhà
B ng 3.2- Th ng kê nhà
- KDC Tân Túc
theo m c đích s d ng - KDC Tân Túc
CH
NG 1:
T NG QUAN TÌNH HÌNH
QU N LÝ D
ÁN
UT
XÂY D NG
PHÁT TRI N NHÀ
1.1. TÌNH HÌNH
U T XÂY D NG PHÁT TRI N NHÀ
NAM VÀ TP.H CHÍ MINH:
1.1.1 . Tình hình TXD phát tri n nhà
t i Vi t Nam
1.1.2 . Tình hình TXD phát tri n nhà
t i TP.HCM
1.2. TÌNH HÌNH QU N LÝ XÂY D NG CÁC D
T I VI T NAM VÀ TP.HCM:
T I VI T
ÁN PHÁT TRI N NHÀ
1.2.1. Qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà
1.2.2. Hành lang pháp lý cho công tác l p d án và quy ho ch xây d ng
1.2.3. Tình hình qu n lý xây d ng các DA phát tri n nhà
chu n b đ u t
trong giai đo n
1.2.4. Tình hình tài chính đ u t d án xây d ng
1.3. D ÁN
U T XÂY D NG KHU DÂN C
BÌNH CHÁNH TP.HCM:
TH TR N TÂN TÚC -
1.3.1. Thông tin ch đ u t
1.3.2. Thông tin chung v d án
1.3.3. Ph
ng án quy ho ch chi ti t xây d ng
1.3.4. Tình hình tri n khai d án
1.4. TH C TR NG VÀ NH NG KHÓ KH N, THÁCH TH C
CÔNG TÁC QU N LÝ XÂY D NG
I V I CÁC D ÁN
XÂY D NG:
I V I
UT
1.4.1. Nh ng khó kh n, thách th c đ i v i công tác qu n lý xây d ng, chính
sách nhà … c a n c ta hi n nay
1.4.2. Các v n đ c n quan tâm trong công tác qu n lý d án
đ u t đ đ t hi u qu đ u t
1.5. K T LU N CH
NG 1
b
c chu n b
CH
NG 2:
PH
C U, CÁC C
S
NG PHÁP NGHIÊN
KHOA H C & PHÁP
LÝ TRONG CÔNG TÁC QU N LÝ D
ÁN
2.1. PH
UT
PHÁT TRI N NHÀ
NG PHÁP NGHIÊN C U:
2.1.1 Các ph
ng pháp nghiên c u.
2.1.2. Trình t th c hi n nghiên c u.
2.2. CÁC C S KHOA H C VÀ PHÁP LÝ:
2.2.1. Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác l p d án đ u
t xây d ng - trong l nh v c phát tri n nhà .
2.2.2. Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác QHXD.
2.2.3. Các quy chu n k thu t liên quan đ n quy ho ch xây d ng d án.
2.2.4. Các c s tính toán t ng m c đ u t xây d ng d án.
2.2.5. Tình hình đ u t tài chính liên quan c a th tr
ng tài chính ngân hàng.
2.2.6. Các t li u liên quan đ n d án phát tri n Nhà
Bình chánh TP.HCM.
t i th Tr n Tân Túc -
2.3. K T LU N CH
NG 2
CH
NG 3:
K T QU
NGHIÊN C U -
GI I PHÁP QU N LÝ D
ÁN
UT
PHÁT TRI N NHÀ
3.1. QUY TRÌNH L P D
ÁN
UT
XÂY D NG.
3.2. QUY TRÌNH CÔNG TÁC L P QUY HO CH XÂY D NG.
3.3. CÁC GI I PHÁP “TÀI CHÍNH”
D
ÁN
T HI U QU KINH T :
3.3.1. Cân đ i c c u đ t đai trong gi i pháp QH đ đ t hi u qu kinh doanh
3.3.2. Cách xác đ nh t ng m c đ u t cho d án
3.3.3. Xác đ nh các giai đo n t p trung tài chính phù h p
3.4. V N D NG CÁC K T QU
XÂY D NG D
NGHIÊN C U CHO VI C QU N LÝ
ÁN PHÁT TRI N NHÀ
T I TH TR N TÂN
TÚC - BÌNH CHÁNH, TP.HCM:
3.4.1. Qu n lý công tác l p quy ho ch xây d ng cho d án
3.4.2. Qu n lý công tác l p d án đ u t xây d ng
3.4.3. Xác đ nh c c u đ t trong gi i pháp QHXD
3.4.4. Xác đ nh quy mô d án - T ng m c đ u t
3.5. K T LU N CH
NG 3
D. TÀI LI U THAM KH O:
1. Lu t xây d ng s 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 v Xây d ng, Qu c h i n
c
C ng Hòa Xã h i Ch Ngh a Vi t Nam khóa X, k h p th 10.
2. Lu t xây d ng s 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 v Xây d ng, Qu c h i n
c
C ng Hòa Xã h i Ch Ngh a Vi t Nam khóa XIII, k h p th 7.
3. Lu t quy ho ch đô th s 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 Qu c h i n
c C ng
Hòa Xã h i Ch Ngh a Vi t Nam khóa XII, k h p th 5.
4. Lu t đ t đai s 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
5. Lu t nhà
s s 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
6. Lu t đ u t s 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014.
7. Lu t kinh doanh b t đ ng s n s 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
8. Quy chu n xây d ng Vi t Nam – QCXDVN 01: 2008/BXD - Quy ho ch xây
d ng theo quy t đ nh s 04/2008-Q XD ngày 03/04/2008.
9. Quy chu n Vi t Nam – QCVN 007: 2010/BXD – Quy chu n k thu t qu c gia
các công trình h t ng k thu t đô th .
10. Th T
ng Chính Ph , Quy t đ nh phê duy t đi u ch nh đ nh h
ng Quy ho ch
t ng th phát tri n h th ng đô th Vi t Nam đ n n m 2025 và t m nhìn đ n
n m 2050, s 445/Q -TTg ngày 07/04/2009.
11. Th T
ng Chính Ph , Quy t đ nh v vi c phê duy t quy ho ch vùng TP.HCM
đ n n m 2020 và t m nhìn đ n n m 2050, s 589/Q -TTg, ngày 20/05/2008.
12. Th T
ng Chính Ph , Quy t đ nh v vi c phê duy t đi u ch nh quy ho ch
chung xây d ng TP.HCM đ n n m 2025, s 24/Q -TTg ngày 06/01/2010.
13. Barbara J.Jackson, Ph.D, DBIA, Nguy n Ng c Thôn d ch. Qu n lý xây d ng M .
14. Bùi M nh Hùng - Qu n lý d án đ u t xây d ng công trình, nhà xu t b n khoa
h c k thu t – Hà N i 2006.
15. Tr n
ình Ngô – C m nang Qu n lý D án đ u t xây d ng, nhà xu t b n lao
đ ng, n m 2013.
16. Nguy n Xuân H i – Qu n lý xây d ng d án nhìn t góc đ nhà n
t - nhà t v n - nhà th u, nhà xu t b n Xây d ng, n m 2004.
c - nhà đ u
-1-
M
1. TÍNH C P THI T C A
Nhà
nhà
luôn là v n đ đ
U
TÀI:
c m i ng
i trên toàn th gi i quan tâm. Nhu c u v
c ng là m t trong nh ng v n đ thi t y u c a m i con ng
i. Trên th gi i
hàng ngày c ng v n di n ra các ho t đ ng xây d ng nh m đáp ng nhu c u
con ng
i và hi n nay trên đ a bàn thành ph H Chí Minh nói riêng và các thành
ph trên c n
th
cho
c nói chung, nhu c u xây d ng phát tri n các khu đô th m i, khu
ng m i, khu dân c … ngày càng tr nên c p thi t.
Tuy nhiên, các gi i pháp qu n lý xây d ng v mô (chính sách v mô c p Nhà
n
c) và các quy đ nh qu n lý trong l nh v c xây d ng các d án Nhà
th t ch t ch và h p lý. Thông th
ng có s xung đ t v pháp lý gi a các chuyên
ngành liên quan. C th là ngành tài nguyên môi tr
chính… nên các d án th
n
ng đ
c, ho c các d án cùng lo i
còn ch a
ng, ngành xây d ng, ngành tài
c tri n khai r t ch m so v i các d án khác trong
n
c khác. M t khác, các xung đ t đó c ng gây
r t nhi u khó kh n cho công tác qu n lý, th c hi n d án đ i v i ch đ u t , các
nhà t v n hay ngay c các c quan qu n lý nhà n
c làm kéo dài ti n đ th c hi n
d án t ng chi phí đ u t d n t i hi u qu đ u t c a d án không cao, không đáp
ng đ
c k v ng c a nhà đ u t .
Trên c s nghiên c u, thu th p phân tích các tài li u v công tác qu n lý xây
d ng trong và ngoài n
c, công tác qu n lý xây d ng c a TP.HCM (trong giai đo n
chu n b đ u t ) trong b i c nh đô th hóa và trong giai đo n kh ng ho ng kinh t
hi n nay c ng nh hành lang pháp lý ch a th t ch t ch và qua d án nhà
Tân Túc, huy n Bình Chánh c a Công ty C ph n
i n L c Thành ph đ đ xu t
m t s gi i pháp trong công tác qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà
đ t hi u qu cho d án ngay t b
th tr n
phù h p và
c chu n b đ u t .
2. M C TIÊU NGHIÊN C U C A LU N V N:
góc đ h p trong l nh v c qu n lý quy ho ch thi t k xây d ng mà lu n v n
mong mu n nghiên c u đó là:
“Gi i pháp qu n lý xây d ng” các d án phát tri n nhà
trong giai đo n chu n
___________________________________________________________________
Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph
c
-2-
b đ u t sao cho các d án đ
c th c hi n h p lý, khoa h c, bài b n, hi u qu ...
C th qu n lý cho d án KDC Tân Túc, huy n Bình Chánh, TP.HCM.
3. N I DUNG NGHIÊN C U CHÍNH C A LU N V N:
•
Xác đ nh quy trình l p QHXD cho d án đ u t phát tri n nhà ;
•
Xác đ nh quy trình l p d án đ u t xây d ng – giai đo n chu n b đ u t ;
•
Xác đ nh t ng m c đ u t d án và đ xu t các gi i pháp qu n lý d án
giai đo n chu n b đ u t ;
V n d ng các nghiên c u c s trên đ xu t gi i pháp qu n lý d án đ u t
•
xây d ng d án phát tri n nhà
“Khu nhà
Tân Túc - Bình Chánh”
4. CÁC GI I H N NGHIÊN C U:
- Gi i h n nghiên c u trong ngành quy ho ch ki n trúc. Lu n v n ch nghiên
c u
giai đo n chu n b đ u t các công tác chính: l p d án đ u t xây d ng nhà
, quy ho ch chi ti t xây d ng, cách xác đ nh t ng m c đ u t d án.
đ
d án đ t
c nh ng hi u qu nh t đ nh v ti n đ và hi u qu kinh t ,... trong giai đo n
chu n b đ u t th c hi n d án.
- Các quy trình trên ch nghiên c u trên c s pháp lý chính quy;
- M t s thông tin d án, lu n v n t gi thi t (nh vi c l a ch n ch đ u t ,
cách xác đ nh các đ nh m c tính toán tài chính... ) ho c xem nh đ
tr ng thái “lý t
5.
IT
IT
5.1-
d án nhà
nhà
c xác đ nh
ng” (không bao g m các v n đ mang tính “xã h i”).
NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U:
NG NGHIÊN C U: đô th - nhà
nông thôn, nhà
th
it
ng nghiên c u “c s lý lu n” là các
ng m i (không bao g m các d án xây d ng khu
xã h i, nhà
công v ...), thu c các d án th
ng m i -
kinh doanh b t đ ng s n t i Vi t Nam nói chung và t i TP.HCM nói riêng , trong giai
đo n chu n b đ u t (giai đo n l p d án và quy ho ch xây d ng);
-
it
ng c th v n d ng là d án phát tri n nhà
th tr n Tân Túc - Bình
Chánh (t i Tp. H Chí Minh). C th :
• Nghiên c u Lý thuy t: Ch y u là nghiên c u các c s pháp lý hi n hành liên
quan đ n b
c chu n b đ u t qua các công tác:
___________________________________________________________________
Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph
c
-3-
+ L p quy ho ch xây d ng;
+ L p d án đ u t xây d ng.
• Nghiên c u v n d ng: V n d ng qu n lý DA
B
c CB T nh m đ t đ
TXD d án phát tri n nhà
-
c nh ng hi u qu tài chính phù h p qua các công tác
nh : + L p d án; l p quy ho ch chi ti t;
+ Tính toán tài chính cho d án qua d án Khu dân c Th tr n Tân Túc huy n Bình Chánh.
5.2-PH M VI NGHIÊN C U: Tr ng tâm nghiên c u chính là công tác qu n lý xây
d ng d án phát tri n nhà
tr
cu i giai đo n chu n b đ u t (các giai đo n xin “ch
ng“ đ u t hay ch p thu n đ a đi m đ u t , đ u th u l a ch n ch đ u t …
Xem nh Thành ph s /đã giao cho ch đ u t ).
6. Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A
TÀI:
- S n ph m nghiên c u c a lu n v n có th v n d ng th c t cho công tác qu n lý
xây d ng ch y u đ i v i ch đ u t , các nhà k ho ch ho ch đ nh kinh doanh xây
d ng, các nhà t v n xây d ng… cho b
c Chu n b đ u t .
- M t khác, đây c ng là gi i pháp đ ngh v n d ng cho công tác qu n lý d án c
th t i DA phát tri n nhà
KDC Tân Túc, Bình Chánh - TP.HCM mà chính tác gi
tham gia qu n lý v i vai trò nhà t v n đ u t và t v n XD
7. K T QU D
KI N
T
giai đo n CB T.
C:
1.- T ng quan tình hình qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà
t i TP.HCM
trong giai đo n chu n b đ u t hi n nay ch y u qua 2 công tác l p quy ho ch xây
d ng và d án đ u t . Theo đó, Lu n v n s t ng h p Quy trình qu n lý d án
đ u t xây d ng đ i v i d án phát tri n Nhà , giai đo n chu n b đ u t .
2.- T ng h p các gi i pháp xác đ nh t ng m c đ u t d án m t cách khoa h c và
chính xác, cùng v i các gi i pháp “ki m soát” c c u đ t đai c n thi t cho m t d
án ngay t i b
c l p đ án QHXD, đ đem l i hi u qu
T ngay t i b
c CB T.
3.- V n d ng các k t qu nghiên c u c s trên đ v n d ng qu n lý xây d ng đ i
v i d án
TXD phát tri n Nhà
thành ph H Chí Minh - b
KDC Th tr n Tân Túc - huy n Bình chánh,
c chu n b đ u t .
___________________________________________________________________
Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph
c
-4-
8. C U TRÚC C A LU N V N:
Lu n v n đ
c trình bày trong 96 trang vi t (không bao g m các trang ph
l c, b ng bi u, hình nh, tài li u tham kh o...), đ
c trình bày theo d ng báo cáo
khoa h c v i c u trúc nh sau:
A- PH N M
U (4 trang)
B- PH N N I DUNG LU N V N (86 trang) bao g m các ch
Ch
ng 1. T ng quan tình hình qu n lý d
án
ng:
TXD phát tri n nhà
(20
trang), trình bày các n i dung chính sau:
•
Tình hình TXD phát tri n nhà
t i Vi t Nam và TP.HCM.
•
Tình hình qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà
t i Vi t Nam và
TP.HCM.
•
D án TXD Khu dân c Th tr n Tân Túc – Bình Chánh TP.HCM.
•
Th c tr ng và nh ng khó kh n, thách th c đ i v i công tác qu n lý xây
d ng đ i v i các d án TXD .
•
Ch
K t lu n ch
ng 2. Ph
ng 1.
ng pháp nghiên c u, các c s khoa h c & pháp lý trong công tác
qu n lý d án T phát tri n nhà
(30 trang), trình bày các n i dung chính sau:
•
Ph
•
Các c s khoa h c và pháp lý.
•
K t lu n ch
Ch
ng pháp nghiên c u.
ng 2
ng 3. K t qu nghiên c u – gi i pháp qu n lý d án đ u t phát tri n nhà
(36trang), trình bày các n i dung chính sau:
•
Quy trình l p d án đ u t xây d ng
•
Quy trình công tác l p quy ho ch xây d ng
•
Các gi i pháp “tài chính” đ d án đ t hi u qu kinh t
•
V n d ng các k t qu nghiên c u cho vi c qu n lý xây d ng d án phát tri n
nhà
•
t i th tr n Tân Túc - Bình Chánh, TP.HCM
K t lu n ch
ng 3
C- PH N K T LU N VÀ KI N NGH (6 trang)
D- TÀI LI U THAM KH O
E- PH N PH L C
___________________________________________________________________
Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph
c
CH
NG 1:
T NG QUAN TÌNH HÌNH
QU N LÝ D
ÁN
UT
XÂY D NG
PHÁT TRI N NHÀ
1.1. TÌNH HÌNH
U T XÂY D NG PHÁT TRI N NHÀ
NAM VÀ TP.H CHÍ MINH:
1.1.1 . Tình hình TXD phát tri n nhà
t i Vi t Nam
1.1.2 . Tình hình TXD phát tri n nhà
t i TP.HCM
1.2. TÌNH HÌNH QU N LÝ XÂY D NG CÁC D
T I VI T NAM VÀ TP.HCM:
T I VI T
ÁN PHÁT TRI N NHÀ
1.2.1. Qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà
1.2.2. Hành lang pháp lý cho công tác l p d án và quy ho ch xây d ng
1.2.3. Tình hình qu n lý xây d ng các DA phát tri n nhà
chu n b đ u t
trong giai đo n
1.2.4. Tình hình tài chính đ u t d án xây d ng
1.3. D ÁN
U T XÂY D NG KHU DÂN C
BÌNH CHÁNH TP.HCM:
TH TR N TÂN TÚC -
1.3.1. Thông tin ch đ u t
1.3.2. Thông tin chung v d án
1.3.3. Ph
ng án quy ho ch chi ti t xây d ng
1.3.4. Tình hình tri n khai d án
1.4. TH C TR NG VÀ NH NG KHÓ KH N, THÁCH TH C
CÔNG TÁC QU N LÝ XÂY D NG
I V I CÁC D ÁN
XÂY D NG:
I V I
UT
1.4.1. Nh ng khó kh n, thách th c đ i v i công tác qu n lý xây d ng, chính
sách nhà … c a n c ta hi n nay
1.4.2. Các v n đ c n quan tâm trong công tác qu n lý d án
đ u t đ đ t hi u qu đ u t
1.5. K T LU N CH
NG 1
b
c chu n b
-5-
1.1- TÌNH HÌNH
U T
XÂY D NG PHÁT TRI N NHÀ
NAM VÀ T I TP.H
CHÍ MINH
1.1.1 - Tình hình đ u t xây d ng phát tri n nhà
T I VI T
t i Vi t Nam:
Trong b i c nh tình hình kinh t th gi i v n có nhi u di n bi n ph c t p,
ph c h i ch m h n d báo; n n kinh t trong n
kh n; th tr
c v n đang trong giai đo n khó
ng B S v n còn tr m l ng; s n xu t kinh doanh c a các doanh nghi p
v n trong tình tr ng khó kh n, x lý hàng t n kho và n x u. Do đó, đ duy trì đ i
s ng, vi c làm cho ng
i lao đ ng hi n nay đang là m t thách th c l n đ i v i các
doanh nghi p…
Hi n nay, nhi u d án l i ti p t c đ
c đ u t b ng nhi u hình th c khác
nhau. Tuy nhiên, trong g n 3 n m qua, tình hình th gi i có nhi u di n bi n r t ph c
t p nh : Xung đ t và thiên tai x y ra
nhi u n i; Kinh t th gi i ph c h i ch m
h n d báo; Cu c kh ng ho ng tài chính và suy thoái kinh t toàn c u l n này đ
đánh giá là tr m tr ng nh t k t
c
i suy thoái kinh t th gi i 1929 - 1933. Nhi u
n
c công nghi p phát tri n đã đi u ch nh m nh chính sách đ b o h s n xu t trong
n
c. C nh tranh quy t li t gi a các n
c l n t i khu v c và di n bi n ph c t p trên
Bi n ông, Bi n Hoa ông...
Th c tr ng trên tác đ ng b t l i đ n phát tri n kinh t - xã h i c a các n
i u này đã d n đ n nh h
c a các n
ng sâu s c t i tình hình đ u t xây d ng phát tri n nhà
c, trong đó có Vi t Nam.
T l đô th hóa c n
s đô th đ
th i đô th đ
c.
c cung c p n
c ti p t c t ng, đ t kho ng 33,47%, trong đó 79% dân
c s ch thông qua h th ng c p n
c t p trung, 84% rác
c thu gom và x lý...T l ph kín quy ho ch chung xây d ng đ t
100% và t l quy ho ch phân khu/quy ho ch chi ti t 1/2000 đ t 70% (t ng 10% so
v i n m 2012)...
sàn/ng
t
ng đ
c bi t, di n tích bình quân nhà
i, đ t 19,6m2 sàn/ng
i; c n
toàn qu c đã t ng thêm 0,6m2
c có kho ng 1 tri u m2 sàn nhà
ng v i kho ng 20 nghìn c n h ; t ng s n l
xã h i,
ng xi m ng tiêu th kho ng
61 tri u t n, đ t 107,5% so v i k ho ch n m…
(Xem thêm hình 1.1)
______________________________________________________________________________________________
Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph
c
KHU Ô TH M I PHÚ M H NG
Hình 1.1- Các d án Khu đô th m i t i Vi t Nam
T NG TH KHU Ô TH TÂY H TÂY
-6-
1.1.2 - Tình hình đ u t xây d ng phát tri n nhà
Trong nh ng n m 2011-2012, nh h
t i TP.HCM:
ng c a chính sách ki m ch l m phát c a
Chính ph , tín d ng cho các l nh v c phi s n xu t đang đ
c gi m (bao g m l nh v c
b t đ ng s n), cùng v i vi c t ng giá đi n và nhiên li u d n đ n s gia t ng chi phí
nguyên li u, đã nh h
ng đ n vi c xây d ng phát tri n các d án m i do chi phí đ u
vào ngày càng t ng. Th tr
khúc c a th tr
ng nhà
lâm vào tình tr ng trì tr kéo dài và nhi u phân
ng này b “đóng b ng”, đã nh h
doanh, v n b t n đ ng không quay vòng đ
ng đ n tình hình s n xu t kinh
c, tác đ ng đ n các ngành khác nh xi
m ng, s t thép, trang trí n i th t,...
T i TP.HCM, S Xây d ng đã nghiên c u, c th hóa các ch tr
c a Trung
ng chính sách
ng t i Ngh quy t s 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 n m 2013 c a Chính
ph ; Thông t 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 n m 2013 c a B Xây d ng, Thông
t 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 n m 2013 c a Ngân hàng Nhà n
cáo, tham m u
c đ báo
y ban nhân thành ph m t s gi i pháp nh m gi i quy t t n kho s n
ph m b t đ ng s n nhà , ...Tr
c nh ng tháo d khó kh n trên trong n m qua 2014,
tình hình b t đ ng s n đã có nhi u kh i s c h n, các doanh nghi p các nhà đ u t
đã có đ
c ch d a tài chính (gói vay v n 3000 t …)
Nh ng nh h
và đ a c nh h
ng c a kh ng ho ng kinh t toàn c u, làm cho ngành xây d ng
ng không nh . Nh m tháo g nh ng khó kh n đó, các n
c khác đã
qu n lý xây d ng m t cách ch c ch h n, nh m nâng cao hi u qu c a d án. Các d
án
n
c ngoài đ
c ti n hành bài b n và có đ nh h
ng. Nghiên c u t th tr
ng,
nhu c u nhà r i phát tri n d án theo m t tr t t chung.
Th c ti n phát tri n nhà
có đi u ki n kinh t khá, nhà
v a đông v s l
nh ng ng
trong nh ng n m v a qua, cho th y nh ng gia đình
đã đ
c c i thi n đáng k . Tuy nhiên, m t b ph n
l i là nh ng ng
ng v a b c xúc v nhà
i làm công n l
ng,
i có thu nh p th p còn g p nhi u khó kh n trong vi c c i thi n nhà . Do
nh n th c ch a th t đ y đ nên xu th th tr
ng hóa đang l n át y u t xã h i c a
l nh v c nhà . Tính đ c quy n trong đ u t và kinh doanh còn th hi n khá rõ d n
đ n nhà
kém ch t l
ng và thi u nhà
còn ph bi n
nhi u đ a ph
ng, đ c bi t
______________________________________________________________________________________________
Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph
c
-7-
là các đô th l n và các khu công nghi p t p trung. M t khác, vì trình đ qu n lý
ch a theo k p v i n n kinh t th tr
ng đang phát tri n m nh m làm cho th tr
ng
có nhi u bi n đ ng, d n đ n nh ng xáo tr n trong đ i s ng nhân dân.
nhà
Nhà
là m t trong nh ng v n đ kinh t - xã h i quan tr ng, vì v y Chính ph
c a t t c các n
c đ u đ c bi t quan tâm.
i v i Vi t Nam, c ch bao c p v nhà
cho cán b công nhân viên trong th i k tr
c nh ng n m 1990 tuy có gi i quy t
m t s khó kh n t c th i nh ng đã không còn phù h p v i c ch kinh t m i c ng
nh b n ch t v n có c a th tr
ng b t đ ng s n nhà . Vì v y, đ phù h p v i c ch
đ i m i n n kinh t , Chính ph các c p chính quy n ph i xây d ng đ
qu n lý xây d ng và phát tri n nhà
N u nh tr
cho h p lý và có hi u qu .
c đây, các d án đ u t xây d ng ch y u l y s l
còn v m t th m m thì kém h n so v i các n
ng là chính,
c khác trên Th Gi i. Thì ngày nay,
gi i pháp đ u t xây d ng 1 d án đã có chi u h
nhi u h n. Tr
c k ho ch
ng thay đ i thiên v cái “đ p”
c tình hình b t đ ng s n b đóng b ng n m 2012, d n đ n “lãng phí
trong xây d ng” và trì tr ngu n thu t các công trình trong d án làm cho các ch
đ u t không dám đ u t m nh vào th tr
ng b t đ ng s n t i Vi t Nam thì hi v ng
v i th c tr ng tình hình đ u t xây d ng c a Vi t Nam nói chung và c a TP.HCM
nói riêng nh hi n nay, các d án c n đ
h i các n
c đ u t và qu n lý sát sao h n. Hãy h c
c đã phát tri n, chú tr ng đ n th m m c a d án h n là s l
đ sinh l i nhu n tr
c m t. Vì m t d án mang tính th m m , ch t l
b n v ng h n m t d án vì l i nhu n tr
ng c n h
ng t t v n
c m t mà gây t n th t nhi u h n trong quá
trình v n hành s d ng.
i n hình m t d án c a t p đoàn GS E&C c a Hàn Qu c đ u t vào TP.HCM.
T in
c b n đ a nhà đ u t thuê h n m t công ty t v n nghiên c u đ u t và qu n
lý d án. D án d a theo th c tr ng và xu th phát tri n trong ho t đ ng xây d ng
các khu đô th
các khu đô th m i vùng TP.HCM - Thành ph đã phát tri n m t s
khu đô th nh khu đô th Phú M H ng, khu đô th m i Nhà Bè... Trong đó xu th
phát tri n trong ho t đ ng xây d ng khu đô th m i t i Nhà Bè v i khu đô th đ
ki n t o theo nh ng nguyên tác nh m mang l i nh ng giá tr v ch t l
c
ng và th m
______________________________________________________________________________________________
Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph
c
-8-
m nh : t o tr c đô th h
t o c a ngõ và bi u t
ng sông n
c, các tuy n b hành k t n i các ti u khu,
ng phát tri n, xây d ng tòa nhà cao t ng và khu d o ch i
d c b sông, xây d ng các khu ph c h p k t h p vui ch i gi i trí. Bên c nh đó, d
án còn hình thành lá ph i xanh cho khu đô th (công viên sinh thái, khu h i ch ),
xây d ng trung tâm ho t đ ng và ph n k t n i các khu v c. L p tuy n b hành thân
thi n v i môi tr
ng k t h p khu d o ch i công c ng ....xung quanh khu công viên
trung tâm. V i m t s thông tin c th nh :
Khu đô th m i Nhà Bè:
- Ch đ u t : t p đoàn GS E&C (Hàn Qu c).
- T ng kinh phí xây d ng toàn b d án: kho ng 2.100 t VN .
- V trí khu đ t: xã Ph
c Ki n - Nh n
c, huy n Nhà Bè, TP.HCM
- T ng di n tích: 349.36 ha - Dân s d ki n: 68.000.
- M c tiêu phát tri n c a d án: d án đ
c xem là c a ngõ m i vào khu Nam
thành ph H Chí Minh, m t khu đô th b n v ng ki u m i, khu đô th ngo i vi
đ c l p ho t đ ng và giúp cân b ng s phát tri n c a TP.HCM.
(Xem thêm hình 1.2a&b)
______________________________________________________________________________________________
Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph
c
Hình 1.2a- S đ v trí Khu đô th m i GS - Nhà Bè
