Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (FBS)

s

LỜI NÓI ĐẦU
Nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển và hội nhập cùng quốc tế.
Để phát huy được nội lực và tận dụng những ngoại lực chúng ta đã có những
chính sách phát triển tồn diện cho nền kinh tế từ các ngành nông nghiệp,
công nghiệp và xây dựng đến dịch vụ. Và trong đó đầu tư vào các ngành được
đặc biệt chú trọng và phát triển để có thể thúc đẩy hơn nữa các ngành kinh tế
đất nước.
Nhận thấy tầm quan trọng của đầu tư trong quá trình phát triển
kinh tế đất nước nên tại các kỳ đại hội VI, VII, VIII, IX Đảng và nhà nước ta
luôn nhấn mạnh tầm quan trọng của đầu tư và tạo điều kiện để ra các văn bản
luật khuyến khích đầu tư cho các nhà đầu tư trong và ngồi nước. Nhưng để
đầu tư được hiệu quả thì cơng việc trước tiên là phải xây dựng được một dự
án đầu tư khả thi và có khả năng thu hút các nhà đầu tư, ngân hàng và các đối
tác liên doanh. Và để đáp ứng được nhu cầu lập và phân tích dự án đầu tư nhà
nước ta cũng đã ra những nghị định, văn bản nhằm đáp ứng nhu cầu lập dự
án.
Trong q trình thực tập ở Cơng ty cổ phần tài chính và phát
triển doanh nghiệp(FBS) em đã được phân cơng vào phịng kinh doanh dự án
và ở đó em đã có điều kiện tiếp cận và nghiên cứu cơng tác lập dự án ở cơng
ty. Chính vì thế mà em đã lựa chọn đề tài: “Một số giải pháp nhằm nâng cao
chất lượng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển
doanh nghiệp (FBS)” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Cơng tác
lập dự án ở cơng ty đã có những thành cơng, thuận lợi hay gặp những khó
khăn hạn chế gì đều được nghiên cứu một cách kỹ càng và tìm ra được một
số giải pháp khắc phục những hạn chế đó.
Đề tài nghiên cứu nêu chủ yếu về vấn đề lập dự án là những

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

bước tiến hành để lập dự án cho nên chỉ nghiên cứu cách thức lập dự án ở
trong một số dự án khả thi đã thực hiện thành công ở công ty.
Đề tài gồm 2 phần:
Phần một: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính
và phát triển doanh nghiệp (FBS) (giai đoạn 2002-2008)
Phần Hai: Một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lượng công
tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp trong
thời gian tới
Trong quá trình thực hiện chuyên để em xin chân thành cảm ơn
TS. Trần Mai Hương giáo viên hướng dẫn trực tiếp em và các anh ,chị cán bộ
phòng kinh doanh dự án cùng các phòng ban như phòng tài chính kế toán,
phịng tở chức thi cơng ,đã giúp em hồn thành chuyên đề này. Do trong quá
trình thực hiện còn gặp phải một số những khó khăn khách quan và chủ quan
nhất định nên chuyên đề của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót nên em
mong được sự góp ý và thông cảm của các thầy cô. Em xin chân thành cảm
ơn.

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH VÀ PHÁT TRIỂN
DOANH NGHIỆP (GIAI ĐOẠN 2002 - 2008)
I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY

1. Lịch sử hình thành và phát triển
Tiền thân của Cơng ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp
( FBS ) là Phòng kinh doanh bất động sản của Tập đoàn Gami. Tập đoàn
Gami thành lập năm 1993, là tập đoàn kinh tế tư nhân của Việt Nam, hoạt
động trong rất nhiều lĩnh vực nhưng chủ yếu tập trung vào 3 lĩnh vực chính:
Thương mại, Đầu tư tài chính và Kinh doanh bất động sản.
Đến Ngày 19/3/2001 do quy mơ về lĩnh vực BĐS phát triển nhanh,
Phịng kinh doanh bất động sản chính thức tách ra thành lập pháp nhân mới là
Cơng ty Cổ phần Tài chính & Phát triển doanh nghiệp (FBS).
Tên tiếng anh: Finacial & Business Joint Stock Company
Tên viết tắt:

FBS.JSC

Cuối năm 2002, một loạt các chi nhánh ra đời tại nhiều tỉnh, thành trên
cả nước, đáp ứng yêu cầu triển khai các Dự án mà FBS là chủ đầu tư:
Chi nhánh Công ty FBS tại Thái Bình
Chi nhánh Cơng ty FBS tại Miền Trung
Chi nhánh Cơng ty FBS tại Gia Lai
Thị trường BĐS ngày càng phát triển, Công ty FBS đã mở rộng định
hướng triển khai đầu tư dự án tại các tỉnh thành có mức tăng trưởng cao,
thành lập chi nhánh tại các địa phương:
Tháng 11 - 2003, thành lập Chi nhánh Công ty FBS tại Phú Yên
Tháng 3 - 2006, thành lập Chi nhánh Cơng ty FBS tại Việt Trì
Tháng 8 - 2006, thành lập Chi nhánh Cơng ty FBS tại TP. Hồ Chí
SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

Minh
Hiện nay, Cơng ty FBS đã và đang tích cực đầu tư xây dựng các Khu
đô thị, Khu công nghiệp, Khu Du lịch tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước.
Trong một thời gian ngắn kể từ khi hình thành cho đến lúc đi vào thực tế triển
khai đầu tư, FBS đã vượt lên nhanh chóng ghi tên mình vào hàng ngũ các
doanh nghiệp tiên phong đi đầu trong thị trường Bất động sản trong các lĩnh
vực như các khu đô thị mới,khu du lịch, làng sinh thái, khu công nghiệp hiện
đại đang được triển khai tại Phú Quốc, Gia Lai, Phú n, Đà Nẵng, Thái
Bình, Hà Nội, Hải Phịng , Hà tây, Việt Trì….
Là một Cơng ty thành viên của Tập đoàn kinh tế thương mại Gami
Group, được điều hành thống nhất bằng hệ thống lý thuyết quản trị kinh
doanh Gami Group, nhận thức được vai trò quan trọng của cơng cụ tài chính
và khả năng phát triển của thị trường tiền tệ , Công ty FBS đã tham gia đầu tư
và thành lập các Ngân hàng thương mại như:
Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam (TechcomBank),
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh
Việt Nam (VPBank),
Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam (Phương Nam Bank).
“Năng Lực” - Lời xác nhận có giá trị nhất của FBS với khách hàng là
khả năng hiểu được nhu cầu, mong muốn của khách hàng cũng như triển khai
thành công chuỗi các giá trị của thị trường bất động sản. Bằng những thiện
chí của mình FBS đã quy tụ được rất nhiều các nhân tài, với những kinh
nghiệm quý giá trong việc cung cấp các giải pháp tốt nhất cho khách hàng và
đối tác.

2. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu
• Tư vấn, mơi giới, kinh doanh bất động sản.
•

Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc nội, ngoại thất đối với

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

cơng trình xây dựng dân dụng, cơng nghiệp;
•

Thiết kế kết cấu đối với cơng trình xây dựng dân dụng, cơng nghiệp;

•

Tư vấn xây dựng bao gồm: lập dự án đầu tư, khảo sát thiết kế, tư vấn

đấu thầu, thẩm định dự án đầu tư, kiểm định chất lượng, thẩm tra thiết kế dự
toán, quản lý dự án, xây dựng thực nghiệm;
• Sản xuất và mua bán vật liệu xây dựng, tấm bê tông đúc sẵn, ống cột bê
tông, cọc bê tơng cốt thép;
• Lắp đặt trang thiết bị cho các cơng trình xây dựng;
• Thi cơng, xây lắp các cơng trình dân dụng, cơng nghiệp, giao thơng,
thuỷ lợi, bưu điện, các cơng trình ngầm và cơng trình kỹ thuật hạ tầng trong
các khu dân cư, đơ thị và cơng nghiệp;

• Mua bán xăng dầu, khí hố lỏng (gas) và các sản phẩm của chúng;
• Khai thác đá,cát, sỏi,đất sét và cao lanh

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

3. Mơ hình tổ chức và cơ cấu nhân sự của công ty
Sơ đồ cơ cấu tổ chức công ty
FBSC

Sơ đồ : Cơ cấu tổ chức của công ty FBS

Kể từ khi thành lập FBS đã áp dụng chính sách nhân sự chung của tập
đoàn với hàng loạt các chương trình về quy họach và phát triển nguồn nhân
Tài Phúc
lực, căn cứ bổ nhiệm cán bộ, bố trí nhân viên thông qua kết quả hoạt động và

đánh giá định kỳ về thành tích – văn hóa của mỗi người. Trung tâm của chính
sách nhân sự là chương trình “ phát triển hệ thống lãnh đạo nguồn”. Nhờ có
chương trình này và chu trình đào tạo tích cực (CĐT), nên tốc độc phát triển
quy mô nhanh nhưng vẫn đảm bảo được lực lượng cán bộ quản lý đầy đủ và
chất lượng.
FBS hiện có đội ngũ nhân lực hơn150 người là các chuyên gia trong
các lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn quy hoạch, kiến trúc, thi công
xây lắp… với tốc độ tăng trưởng nguồn nhân lực từ 10 – 20%/năm
Với sự nỗ lực liên tục phấn đấu để tạo ra sức thu hút ngày càng mạnh

hơn nữa, FBS hoàn tồn có thể tự hào rằng, Cơng ty FBS là một trong số ít
các danh nghiệp tư nhân của Việt Nam tạo ra được một môi trường tốt nhằm
xây dựng và phát triển con người có giá trị đối với sự phát triển bền vững của
doanh nghiệp.
4.Tình hình tổ chức quản lý hoạt động đầu tư:
Việc quản lý và kế hoạch hóa đầu tư tại cơng ty FBS là một bộ phận
không thể tách rời của hoạt động quản lý nói chung và hoạt động tổ chức sản
xuất kinh doanh tại cơng ty nói riêng, được thực hiện theo quy chế quản lý
đầu tư và kinh doanh của công ty.

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

Một số nội dung chủ yếu của hoạt động đầu tư của công ty là:
Xây dựng chiến lược, kế hoạch đầu tư: thể hiện thong qua các kế
hoạch 5 năm, kế hoạch hoạt động hàng năm của công ty
Tổ chức lập dự án: diễn ra trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Tổ chức quản lý dự án đầu tư:
Quản lý chất lượng
Quản lý thời gian
Quản lý nhân công
Quản lý chi phí
Đồng thời tiến hành điều phối, kiểm tra, đánh giá hoạt động đầu
tư của dự án.
5. Nguyên tắc tổ chức và quản trị điều hành.
- Công ty Cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp hoạt động

theo Luật doanh nghiệp và các quy định hiện hành khác trên nguyên tắc
bình đẳng, dân chủ và tơn trọng pháp luật.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định cao nhất của cơng ty là Đại hội
đồng cổ đông.
- Đại hội đồng cổ đông bầu ra Hội đồng quản trị để quản lý công ty
giữa hai kỳ Đại hội cổ đông và bầu ra Ban Kiểm soát để kiểm soát các
hoạt động kinh doanh, tài chính của Cơng ty.
- Điều hành hoạt động của Công ty là Tổng giám đốc. Tổng giám
đốc không nhất thiết phải là cổ đông và do Hội đồng quản trị bổ nhiệm
hoặc miễn nhiệm.
- Giúp việc Tổng giám đốc có các Phó tổng giám đốc, các Giám đốc
chi nhánh, Trưởng văn phịng đại diện, kế tốn trưởng và các chức danh
tương đương khác do Tổng giám đốc đề nghị, Hội đồng quản trị chuẩn y.

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

Ngồi ra cịn có các trưởng phịng, trưởng ban do Tổng giám đốc bổ nhiệm
hoặc miễn nhiệm

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

ІІ. TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CƠNG TY GIAI ĐOẠN 2002 - 2008

1. Khái quát tình hình hoạt động tài chính của cơng ty thời gian qua
Bảng 1: Tình hình nộp ngân sách nhà nước
Đơn vị: đồng
Chỉ tiêu

1. Thuế nhà đất và tiền thuê đất
2.Thuế GTGT
3. Thuế TNDN
4.Thuế thu nhập cá nhân
5. Các loại thuế khác
Tổng cộng

Số đã nộp

Số đã nộp

Số đã nộp

nộp cuối kỳ 2006 nộp cuối kỳ 2007 Nộp cuối kỳ 2008
528.584.933
5.725.397.181
1.228.584.933
1.152.924.010
2.655.651.255
1.691.738
36.419.460.082
45.955.124.082

1.231.332.009
1.545.607.589
36.615.050
21.705.804.783
25.747.944.364

1.761.290.337
4.975.306.019
876.164
21.906.234.936
29.172.292.389

Công ty FBS luôn chấp hành một cách nghiêm chỉnh mọi quy định của
nhà nước về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác, và mỗi năm đóng góp hàng
chục tỷ đồng cho ngân sách nhà nước góp phần tích cực trong công cuộc phát
triển kinh tế của nước nhà.
Trích lập các quỹ theo luật định:
Bảng 2: Tình hình trích lập các quỹ tại Cơng ty .
Đơn vị: đồng
Chỉ tiêu
Quỹ đầu tư phát triển
Quỹ dự phòng tài chính
Quỹ khen thưởng, phúc lợi

Tỷ lệ bình qn Tỷ lệ bình qn Tỷ lệ bình qn
2006
2.050.230.143

2007

914.730.143

2008
2.995.045.710

141.378.523

141.378.523

2.925.812.648

2.480.617.062

250.062.129

316.728.480

Việc trích lập quỹ theo quyết định của pháp luật do Đại hội
đồng cổ đông Cơng ty quyết định. Cơng ty trích lập và sử dụng các quỹ

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

theo quy định áp dụng cho các doanh nghiệp là công ty cổ phần và theo
Điều lệ tổ chức và hoạt động của Công ty. Hàng năm sau khi thực hiện các
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, lợi nhuận được phân bổ như sau:

-Quỹ dự phịng tài chính : 20%
-Quỹ phát triển sản xuất kinh doanh: 20%
-Quỹ khen thưởng 5%
-Quỹ Phúc lợi 5%
Tỷ lệ (%) trích lập quỹ khen thưởng phúc lợi hàng năm do Hội đồng
quản trị Công ty kiến nghị và được Đại hội đồng cổ đông Công ty phê chuẩn.
Bảng 3: Một số chỉ tiêu về hoạt động sản xuất kinh doanh 3 năm gần nhất
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu
Tổng giá trị tài sản
Doanh thu thuần
Lợi nhuận trước thuế
Lợi nhuận sau thuế

SVTH : Phan Hoàng Thái

Năm 2006
298.329
60.194
12.076
9.184

Năm 2007
551.446
44.739
6.836
5.829

Năm 2008
593.039

182.035
17.543
14.674

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

Có thể thấy rõ hơn qua biểu đồ sau:
Tỷ đồng

năm

Như đã thấy trong biểu đồ trên : mặc dù nửa cuối năm 2008 do ảnh
hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới , nền kinh tế thế giới nói chung và
của nước ta nói riêng gặp không ít khó khăn, thị trường bất động sản vẫn còn
ảm đạm ,sản xuất hàng hóa đình trệ , tình trạng thất ngiệp ngày càng báo động
nhưng do có chính sách phát triển kinh tế hợp lý và với một tầm nhìn chiến
lược công ty vẫn duy trì được mức doanh thu ổn định và ở mức cao so với các
đơn vị cùng ngành.Năm 2007 mặc dù co doanh thu và theo đó lợi nhuận có
giảm so với năm 2006 cụ thể doanh thu năm 2006 là 60,194 tỷ đồng thì năm
2007 chỉ còn 44,739 tỷ. Việc doanh thu giảm này không phải do hoạt động
kinh doanh của công ty kém hiệu quả mà là do năm 2007 là năm quan trọng
với sự triển khai của hàng hàng loạt các dự án lớn quy mô hàng trăm triệu
USD , như dự án Khu đô thị và dịch vụ thuơng mại tây Quốc Oai, Hà Nội, với
tổng mức đầu tư khoảng 500 triệu USD, dự án khu du lịch Gami Hợi An…

SVTH : Phan Hồng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

Nhưng đến năm 2008 việc một số dự án được đi vào hoạt động đã tạo ra một
ròng thu lớn cho công ty.Doanh thu năm 2008 là 182,035 tỷ đồng, cao gấp
4,0689 lần so với năm 2007, và lợi nhuận sau thuế đạt được là 14,674 tỷ đồng
,cao gấp 2,52 lần so với năm 2007. Nói chung hoạt động kinh doanh dự án
của đã mang lại những hiệu rất rõ rệt cho công ty trong những năm gần đây và
hy vọng vẫn duy trì được hiệu quả đó trong những năm tới.
2.Tình hình đầu tư và quản lý hoạt động đầu tư tại công ty FBS
2.1. Nguồn vốn hoạt động
Công ty FBS với số vốn điều lệ 200 tỷ đồng, Công ty FBS đã tham gia
đầu tư và thành lập các Ngân hàng thương mại như:
•

Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam (TechcomBank),

•

Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngồi quốc doanh

Việt Nam (VPBank),
•

Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam (Phuong nam Bank).

Và hàng loạt các chi nhánh của FBS trên toàn quốc
Với phương châm hoạt động “Ở đâu có ý chí, ở đó có con đường”, và

khẩu hiệu “Kết nối sự thịnh vượng”, “Vượt qua thử thách, tiếp bước thành
công”, với triết lý kinh doanh “Thiện chí là một tài sản và là tài sản duy nhất
mà cạnh tranh không thể vượt qua hay đánh bại”, FBS mở rộng hợp tác thực
hiện các dự án đầu tư, nâng cao trình độ cán bộ nhân viên, phấn đấu trở thành
một trong những tổ chức kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam.

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

2.2. Nguồn vốn huy động cho các dự án
Nguồn vốn cho một số dự án trọng điểm được thể hiện cụ thể:
Quy Mô

Tổng vốn đầu

Địa bàn

Dự án Khu Trung tâm thương mại và Nhà

(ha)
2,8

tư (USD)
42.000.000

(Tỉnh)

Phú Thọ

ở biệt thự Đồng Mạ
Dự án Khu phố mới Hùng Vương
Dự án Khu phố mới Hoa Lư – Phù Đổng
Khu đô thị mới Thủy Tú
Khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc oai
Khu Trung tâm Hội nghị và Làng Du lịch

10,4195
16,03762
59,3
52,5
11,2

19.148.500
64.408.750
250.000.000
537.000.000
43.808.000

Phú Yên
TP.Pleicu
Đà Nẵng
Hà Tây
Quảng Nam

Gami Hội An
Khu dân cư đô thị mới Trần Hưng Đạo

11,9823

23.003.700

Thái Bình

Dự án

Trong các dự án mà cơng ty FBS làm chủ đầu tư thì hầu hết các dự án
vốn của FBS đều chiếm trên 50% để đảm bảo việc thực hiện dự án được diễn
ra dễ dàng và thuận lợi hơn, nhờ việc tích cực trong công tác tìm kiếm và
thăm dò các dự án mà hoạt động đầu tư kinh doanh dự án không ngừng tăng
trưởng qua các năm, tăng trưởng về quy mô diện tích các dự án được thể hiện
trong bang sau:

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

Sơ đồ tăng trưởng tổng diện tích các dự án của FBS qua các năm
Quy mô dự án (ha)

ha

Năm

Từ khi thành lập cho đến nay, công ty đã thực hiện đầu tư rất nhiều dự

án thuộc các loại hình khác nhau, năm 2004 là năm đánh một dấu mốc quan
trọng trong hoạt động đầu tư dự án của công ty, quy mô của tổng số các dự án
được thực hiện lên tới 100,53 ha, trong khi đó năm 2003 chỉ khiêm tốn ở mức
38,43 ha, có thể nói đây là năm mà công ty đã nỗ lực cố gắng rất nhiều trong
hoạt động tìm kiếm và triển khai dự án, trong các năm 2005,2006 và 2007
công ty chỉ triển khai thêm 11,28 ha tổng diện tích các dự án, nhưng đến năm
2008 lại đánh một dấu mốc quan trọng khác khi tổng diện tích các dự án được
triển khai lên đến 197,502 ha ,gần gấp 2 lần so với 3 năm trước.

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

2.3. Cơ cấu vốn cho các loại dự án
Bảng 4: Vốn cho từng loại dự án
Các dự án

Số dự án

Dự án xây dựng cho thuê hoặc bán
Dự án mua sau đó bán
Dự án tham gia dự thầu

7
3
4

Tổngvốn
(Triệu USD)
120
35
85

III. THỰC TRẠNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ Ở CÔNG TY

1. Khái quát một số nét về công tác lập dự án tại Công ty FBS
Hoạt động chủ yếu của Công ty FBS là kinh doanh bất động sản và
những hoạt động liên quan đến xây dựng và bất động sản, chính vì thế mà
lĩnh vực đầu tư các dự án đã trở thành hoạt động chính của cơng ty. Cũng như
bao cơng ty khác để hoạt động có hiệu quả trong lĩnh vực đầu tư dự án thì
cơng ty đã tổ chức một mơ hình cơ cấu các phịng ban bố trí một cách hợp lý
và thống nhất nhằm tạo hiệu quả cao nhất trong hoạt động đầu tư dự án của
cơng ty.
Cơ cấu tổ chức gồm có:
Đại hội đồng cổ đơng, Hội đồng quản trị,Ban tổng giám đốc, ban kiểm
sốt và các phòng ban:
- Phòng Kinh doanh dự án
- Phòng kiến trúc
- Phịng quản lý thi cơng
- Phịng Nhân lực hệ thống
- Phịng tài chính kế tốn
Và các chi nhánh và các cơng ty liên kết.
Sơ đồ mơ hình tổ chức của cơng ty

SVTH : Phan Hồng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D

s

Cơng tác lập dự án được giao cho phịng kinh doanh dự án lập và cùng
phối kết hợp với các phịng ban khác trong cơng ty để việc lập dự án đảm bảo
được tính khách quan, khoa học ,thống nhất và đảm bảo mục tiêu phát triển
của công ty.
Chức năng nhiệm vụ phòng kinh doanh dự án
1. Chức năng của Phòng Kinh doanh Dự án trong hoạt động Đầu tư-Xây
dựng-Kinh doanh dự án:
Phòng Kinh doanh Dự án là Phòng chuyên môn giúp việc cho Ban TGĐ
quản lý hoạt động phát triển, kinh doanh dự án trong tồn Cơng ty, gồm 2 chức
năng cơ bản sau:
Tham mưu cho Ban Tổng giám đốc trong việc nghiên cứu, phát triển
dự án, lập dự án đầu tư ( giai đoạn chuẩn bị đầu tư), kinh doanh khai thác dự

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

án trong giai đoạn thực hiện đầu tư, sau đầu tư dự án và quản lý tổng thể các
dự án do công ty FBS làm chủ đầu tư hoặc tham gia đầu tư cùng đối tác khác.
Quản lý kiểm soát, chỉ đạo, hướng dẫn hỗ trợ, đào tạo nghiệp vụ phát
triển, kinh doanh dự án cho các công ty/chi nhánh trực thuộc đang trực tiếp
quản lý dự án.
Dựa trên kế hoạch định hướng của cơng ty, phịng đã lập những dự án

thuộc hai loại sau:
+ Lập dự án đầu tư do công ty trực tiếp đầu tư :5 dự án
+ Lập dự án đầu tư dự thầu : 3 dự án
2. Trách nhiệm và quyền hạn chủ yếu.
a) về thể chế chính sách, kế hoạch chiến lược :
Trên cơ sở khảo cứu thị trường, đối thủ cạnh tranh, các điểm mạnh/yếu
của cơng ty..., Phịng nghiên cứu hoạch định chính sách phát triển, kinh doanh
dự án và thiết lập kế hoạch chiến lược dài hạn, trung hạn, ngắn hạn-hàng năm
(kế hoạch S1)của Cơng ty.
Chủ trì và phối hợp với các phịng Kiến trúc, QLTC lập « kế hoạch
triển khai thực hiện dự án trong từng giai đoạn đầu tư » do FBS làm chủ đầu
tư. Trên cơ sở đó lập kế hoạch thực hiện (HĐH) hàng năm của phòng thuộc
các phần cơng việc do phịng đảm trách theo quy định của Quy chế này.
Tham gia soạn thảo những Quy chế, Quy trình và ban hành các Mẫu
báo cáo tác nghiệp ngành dọc, các văn bản hướng dẫn về Phát triển, Kinh
doanh dự án, văn bản Điều lệ quản lý khu đô thị hoặc quản lý Tịa nhà sau khi
hồn thành xây dựng một phần hoặc toàn bộ dự án.
b) Chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện các công việc trong giai đoạn
chuẩn bị đầu tư thuộc chức phận của Phòng Kinh doanh dự án được quy
định tại các Khoản, Điều của Quy chế này.
c) Lập và quản lý kế hoạch kinh doanh dự án:

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

Lập phương án kinh doanh dự án và tiến độ chỉ đạo việc xây dựng phục

vụ kinh doanh dự án.
Tìm kiếm đối tác đầu tư và lập phương án Hợp tác kinh doanh dự án.
Thẩm định và trình duyệt hệ thống chỉ tiêu kế hoạch doanh số/doanh
thu hàng năm giao cho các công ty/chi nhánh trên cơ sở nghiên cứu tổng hợp
các kế hoạch S1 của các công ty/chi nhánh gửi về.
Kịp thời đề suất điều chỉnh chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh theo định kỳ
03 tháng, 06 tháng nếu có những biến động rủi ro đối với các cơng ty/chi
nhánh để phù hợp với tình hình thực tế.
Chỉ đạo và tổ chức triển khai thực hiện thành công các phương án kinh
doanh, phương án hợp tác kinh doanh dự án tại các Công ty/Chi nhánh
Kiểm tra, theo dõi, nắm bắt và giải quyết tháo gỡ những khó khăn
vướng mắc tồn tại trong công tác phát triển, kinh doanh dự án của các cơng
ty/Chi nhánh, nhằm thực hiện hồn thành chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh hàng
năm của Tổng Giám đốc giao cho công ty/chi nhánh trực thuộc.
d- Chịu trách nhiệm quản lý tổng hợp, kiểm tra kiểm sốt tồn bộ quá
trình hoạt động Đầu tư-Xây dựng-Kinh doanh các Dự án đầu tư của công ty
FBS và điều tiết về tiến độ thực hiện của các dự án nhằm bám sát « kế hoạch
tổng thể triển khai thực hiện Đầu tư-Xây dựng-Kinh doanh của từng dự án »
đã được TGĐ phê duyệt.
đ- Chịu trách nhiệm chủ trì trong việc Quyết tốn chi phí tồn bộ Dự án
từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến kết thúc bàn giao dự án đưa vào khai thác sử
dụng trên cơ sở phối hợp với các phịng QLTC, Phịng TC-KT tổng hợp các
quyết tốn từng phần, từng giai đoạn đầu tư.
e- Tham mưu cho Ban tổng giám đốc lập « Đồn kiểm tra của công ty »
(khi cần thiết) để kiểm tra hiện trường xây lắp của các dự án nhằm đánh giá
sát thực tình hình Xây dựng-Kinh doanh và giải quyết kịp thời những vướng

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D

s

mắc tồn đọng của từng dự án.
f- Có trách nhiệm tham gia Đồn kiểm sốt theo chương trình KSNB
của Ban KSNB cơng ty ; Đồng thời chịu sự kiểm sốt của Ban KSNB khi có
yêu cầu ;
g- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo yêu cầu của Ban TGĐ.
2. Thực trạng công tác lập dự án tại công ty.
Trong quá trình tổ chức lập dự án đầu tư sẽ có nhiều phòng chức năng
trong ban tham gia phối hợp để lập được một dự án hoàn hảo và khả thi nhất .
Khi có những cơng trình cần xây dựng thi cơng trong năm,phịng
kinh doanh dự án sẽ xác định dự án, rồi trình lên ban giám đốc xin lập dự
án đầu tư . Tổng giám đốc đồng ý lập dự án đầu tư và sẽ giao cho phòng
kinh doanh dự án trực tiếp lập dự án .Trong quá trình lập dự án sẽ có sự
tham gia của các phịng

như phịng quản lý thi cơng,phịng kiến

trúc,phịng kế tốn thực hiện dự án để tính tốn các chi phí, doanh thu và
các chỉ tiêu hiệu quả của dự án được chính xác nhất. Khi dự án được hồn
thành sẽ trình tổng giám đốc .
Quy trình lập dự án
1. Sau khi có quyết định của UBND Tỉnh phê duyệt Đồ án thiết kế QHCT
và có văn bản cho phép Cơng ty FBS tiến hành lập Dự án đầu tư , Phòng Kinh
doanh dự án chịu trách nhiệm tổ chức lập dự án đầu tư để làm rõ sự cần thiết
phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng dự án, trừ những trường hợp ghi trong
Điều (16) của Quy chế này.
2. Phòng Kinh doanh dự án có thể tự thực hiện việc lập dự án với những

dự án nhỏ và phu hợp hoặc đối với các dự án có quy mô lớn phòng sẽ tổ chức đấu
thầu tuyển chọn tư vấn và trình tởng giám đớc xét duyệt kết quả tuyển chọn nhà
thầu tư vấn Lập dự án đầu tư để thực hiện các việc khảo sát, lập dự án đầu tư theo
đúng thời gian hạn định của gói thầu tư vấn lập dự án đầu tư trong kế hoạch triển

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

khai được duyệt.
a- Để đảm bảo chất lượng tuyển chọn các nhà thầu tư vấn nêu trên, Phòng
Kinh doanh dự án cần phải phối hợp với Phòng Kiến trúc lập và trình TGĐ phê
duyệt bản “Hồ sơ mời đấu thầu tuyển chọn nhà thầu tư vấn” gồm những yêu cầu
cơ bản của nhiệm vụ khảo sát, thiết kế lập dự án đầu tư và một số yêu cầu cần
thiết khác đối với nhà thầu tư vấn phải đáp ứng.
Phòng Kinh doanh Dự án có trách nhiệm tổ chức hội nghị của “Hội đồng
thẩm định dự án đầu tư FBS ” thẩm định “Hồ sơ mời đấu thầu tuyển chọn nhà
thầu tư vấn” trước khi trình TGĐ xét duyệt
b- Trong “Hồ sơ mời đấu thầu tuyển chọn nhà thầu tư vấn Lập dự án đầu
tư”, ngoài nội dung yêu cầu về kỹ thuật khảo sát, giải pháp thiết kế dự án, tổng
mức đầu tư, phân tích hiệu quả đầu tư, cịn phải đề ra yêu cầu cụ thể đối với việc
phân tích các vấn đề cốt lõi sau đây:
* Hiệu quả bỏ vốn đầu tư và sự khả thi đầu tư dự án trên cơ sở khảo sát thu
thập các số liệu về thị trường, các cơ chế chính sách hiện hành của Nhà nước liên
quan, ảnh hưởng của các đối thủ cạnh tranh trong địa bàn dự án;
* Cơ chế Tài chính trong quản lý khai thác dự án có lợi nhất cho FBS trên
cơ sở phân tích khai thác các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

Riêng phần này yêu cầu nhà thầu tư vấn tách thành 01 bản báo cáo thuyết
minh riêng để phục vụ nội bộ FBS không lưu hành.
3. Nội dung hồ sơ Dự án đầu tư bao gồm phần thuyết minh và phần
thiết kế cơ sở theo quy định của Nghị định 16/CP
Quá trình lập dự án được thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư,
gồm các nội dung sau:
Nghiên cứu cơ hội đầu tư
Đây là giai đoạn hình thành dự án và bước nghiên cứu sơ bộ nhằm xác
định triển vọng đem lại hiệu quả và sự phù hợp với thứ tự trong chiến lược

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

kinh doanh của doanh nghiệp. Công ty đã thực hiện bước này nói chung là
tuân thủ đúng các bước là nghiên cứu kỹ các nội dung như: Nhu cầu thị
trường, hiện trạng sản xuất và dịch vụ của chương trình sắp đầu tư, tiềm năng
sẵn có về tài nguyên thiên nhiên, lao động, tài chính, những kết quả về tài
chính, kinh tế – xã hội... Tuy nhiên, đây là công ty tư nhân nên cơng ty tự
phải đi tìm dự án cho mình (nhưng những dự án này có thể chỉ là những dự
án định hướng). Khi tìm được dự án rồi công ty mới nghiên cứu tiếp các mục
tiêu khác như: nhu cầu (thị trường, nhà ở thương mại), dân số, diện tích, chỉ
số chung về địa phương, chỉ số chung về dự án (thuê đất hay được sử dụng
theo hình thức hợp tác), mục đích xây dựng (xây dựng nhà để ở hay xây
dựng chợ, khách sạn, cao ốc văn phịng). Đây là những bước trong q trình
nghiên cứu cơ hội đầu tư trước khi tiến hành các bước tiếp theo trong quá
trình lập dự án đầu tư. Nó là bước quan trọng để thuyết phục các đối tác trong

hợp tác về vốn và xây dựng, thuyết phục ngân hàng trong việc cho vay vốn
cũng như lãi suất cho vay và thời gian và phương thức trả nợ
Nghiên cứu tiền khả thi
Công tác lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đóng vai trị rất quan trọng đối
với một dự án đầu tư, tuy nhiên với mỗi dự án khác nhau thì cơng tác nghiên
cứu tiền khả thi lại khác nhau:


Đối với dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh, để bán thì bước này

được thực hiện rất triệt để, tìm hiểu kỹ lưỡng trước hết về địa điểm, thị
trường, tiến độ về vốn. Vì là cơng ty tư nhân các dự án được tìm xong mới lập
và phân tích nên việc lập dự án phụ thuộc chủ yếu rất nhiều vào hình thức đầu
tư của dự án. Trong phần này phần xây dựng sẽ được nêu sơ qua cấu trúc,
kiến trúc, môi trường, tổng vốn cho xây dựng, tiến độ xây dựng. Rồi sau là
phản ánh thiết kế sơ bộ kiến trúc cơng trình được xây dựng. Ở phần này nhấn
mạnh nhất là tổng vốn đầu tư cho xây dựng và tiến độ cung cấp vốn cho cơng

SVTH : Phan Hồng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

ty. Phân tích kinh tế và quản lý rủi ro được chú ý. Phân tích kinh tế ở đây chỉ
đưa ra các kết quả về doanh lợi, tổng vốn đầu tư (vốn cố định, vốn lưu động),
doanh thu, chi phí. Từ đó nêu ra chỉ tiêu NPV, IRR, thời hạn thu hồi vốn.
Việc quản lý rủi ro phân tích nhấn mạnh các yếu tố: giá thuê, suất đầu tư xây
dựng, lãi vay ngân hàng.

Ngoài ra, do biến động của thị trường cung cấp vốn cho dự án đầu tư
nên ngoài việc phụ thuộc vào hình thức đầu tư, thị trường xây dựng, lập dự án
đầu tư có trình tự cịn tuỳ thuộc vào sự biến động của vốn, yêu cầu của đối tác
góp vốn.
Nghiên cứu khả thi
Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ lập dự án được trình bày chi tiết
cụ thể và rõ nét để thu hút được các đối tác và thuyết phục cấp lãnh đạo. Lúc
này chức năng, nhiệm vụ của cơng trình dự án được trình bày ra (vấn đề này
khơng có trong nghiên cứu tiền khả thi).
Những nhân tố tác động, ảnh hưởng đến dự án được nghiên cứu kỹ
ngoài những yếu tố nhạy cảm nêu trong dự án tiền khả thi thì cịn thêm các
yếu tố xã hội, chính sách pháp luật... Điểm quan trọng nhấn mạnh của nghiên
cứu khả thi chính là việc lựa chọn các phương án đầu tư khác nhau, so sánh
chúng thông qua hàng loạt các chỉ tiêu tài chính. Phương án kiến trúc và kết
cấu cơng trình của từng phương án được nghiên cứu kỹ và quan trọng nhất
trong phần này (đây là thuộc phần xây dựng được các kiến trúc sư nghiên cứu
và trình bày cụ thể riêng).
Đánh giá và thẩm định dự án
Công ty thường chỉ tiến hành lập dự án đầu tư chứ không tổ chức thẩm
định lấy. Do là công ty tự lập và đầu tư dự án nên nếu cần công ty tự lập và
tổ chức thẩm định theo nhu cầu của từng dự án. Trong trường hợp cần thiết để
đảm bảo cho dự án và cho các đối tác tham gia thì cơng ty sẽ th tư vấn hay

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

tổ chức thẩm định các dự án sau đó cơng ty kiểm tra lại.
Nếu như dự án có vốn vay nước ngồi thì một số nội dung trong dự án
ngân hàng sẽ tổ chức thẩm định.
3. Các nội dung phân tích trong q trình lập dự án
3.1. Các căn cứ pháp lý & Sự cần thiết phải đầu tư
* Căn cứ pháp lý:
Cần xem xét các luật , các thông tư, nghị định có liên quan đến lĩnh vực
và khu vực của dự án đang triển khai
Các văn bản có liên quan trực tiếp đến dự án
Các hiệp ước , điều ước quốc tế có liên quan đến dự án
*Sự cần thiết phải đầu tư
Đầu tiên cần xem xét các yếu tố vĩ mơ có liên quan đến dự án đầu tư:
+ Điều kiện địa lý, tự nhiên
+Tình hình chính trị,các chính sách,luật lệ ảnh hưởng đến dự án của
cơng ty
+ Hệ thống kinh tế
+ tình hình phát triển kinh tế của đất nước ….
Do đất nước đang trên đà đổi mới ,hệ thống cơ sở hạ tầng của đất nước
còn kém phát triển,trong những năm tới xu hướng còn phải xây dựng nâng
cấp hệ thống cơ sở hạ tầng cho hiện đại hơn ,phục vụ cho quá trình phát triên
của đất nước nên các cơng trình xây dựng có cơ hội được ưu tiên đầu tư .
3.2. Tình hình kinh tế tổng quát liên quan đến dự án
Xem xét tình hình kinh tế tổng qt có liên quan đến dự án đầu tư như:
+ Điều kiện về địa lí tự nhiên (địa hình , khí hậu, địa chất..) liên quan
đến việc lựa chọn , thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án sau này .
+ Điều kiện về dân số, lao động liên quan đến dự án (phục vụ cho cơng
tác giải phóng mặt bằng )

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

+ Tình hình chính trị,các chính sách,luật lệ ảnh hưởng đến dự án của công ty
+ Hệ thống kinh tế
+ tình hình phát triển kinh tế của đất nước ….
3.3. Nghiên cứu kỹ thuật
Phân tích kỹ thuật là một bước quan trọng để tiến hành việc tiếp theo là
phân tích tài chính (phần quan trọng nhất trong phân tích một dự án đầu tư).
Ở Công ty FBS chủ yếu là sản phẩm xây dựng nên những đặc tính của
loại sản phẩm này: có tính đơn chiếc, tồn tại lâu dài, có tích lớn, chu kỳ sản
xuất dài, do đó vốn chu chuyển chậm; được xây dựng cố định tại một vị trí
nhất định, nên nơi sản xuất cũng là nơi tiêu thụ sản phẩm...
Vì sản phẩm của dự án là những cơng trình xây dựng nên khi nghiên
cứu kỹ thuật chủ yếu nghiên cứu các phương án kiến trúc khác nhau và khả
năng đáp ứng được những nhu cầu cho những kiến trúc đó.
Nghiên cứu phương án kiến trúc
Ở nội dung này công ty sẽ tiến hành nghiên cứu tất cả các phương án
có thể và khả năng tiềm lực cho các phương án. Vì là dự án xây dựng chiếm
đa số nên các phương án xây dựng cơng trình được các chuyên gia dự án xây
dựng nghiên cứu dựa trên tiềm lực của công ty về vốn và nhân lực cũng như
về quy hoạch của khu đất được phê duyệt. Các phương án đưa ra của công ty
chủ yếu là đưa ra những phương án của các hạng mục cơng trình chính cịn
các hạng mục bổ trợ xung quanh cơng trình được nghiên cứu kỹ và đưa ra
một phương án chi tiết cụ thể nhất chứ không đưa ra nhiều phương án lựa
chọn. Với phương án thiết kế hạng mục xung quanh như thế thì các phương
án được đưa ra dựa vào thiết kế này sao cho thích hợp nhất.

SVTH : Phan Hoàng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D


s

Yêu cầu về vốn đầu tư
Vốn đầu tư cho phần này được hạch tốn rất kỹ càng và có nhiều điểm
được chú ý. Phần này là chiếm một số lượng vốn đầu tư lớn nhất trong tồn
bộ q trình đầu tư của dự án nên được tính tốn rất kỹ.
Phương án kết cấu cơng trình
Các tiêu chuẩn để thiết kế, tính tốn cơng trình: Tiêu chuẩn tải trọng và
tác động TCVN 2737-95; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN-91; tiêu
chuẩn thiết kế kết cấu BTCT TCVN 5574-95, tiêu chuẩn thiết kế nền móng
cơng trình TCVN 45-78...
Các giải pháp kết cấu thì chủ yếu nói tới kết cấu phần thân nhà và nền
móng. Các chỉ tiêu kỹ thuật của kết cấu: sơ đồ tính tốn, giới hạn của cấu
kiện, vật liệu sử dụng (tuỳ từng những cơng trình khác nhau mà dự án cần
những vật liệu phù hợp và đảm bảo về mặt kỹ thuật).
Chọn kỹ thuật và phương án
Thực chất của việc chọn lựa kỹ thuật ở đây là việc lựa chọn các phương
án thiết kế thích hợp cho dự án. Phần này chủ yếu dự án sẽ nêu lại những
phương án khác nhau và sẽ đưa ra những phương án mà công ty cho là tối ưu.
Và tại đó trình bày là tại sao lại lựa chon phương án đó mà khơng là các
phương án khác (chưa tính đến chi phí xây dựng). Cơ sở để lựa chọn là: Tổng
diện tích sàn sử dụng, kiến trúc hiện đại, khơng gây ảnh hưởng xấu đến các
cơng trình xung quanh, các phịng càng nhìn được ra biển càng nhiều càng tốt,
dây truyền có thể tách theo nội dung hoạt động.
Chọn máy móc thiết bị

Vì là sản phẩm xây dựng nên khi cơng trình thực hiện sẽ được khốn
cho nhà thầu xây dựng nên máy móc thi cơng sẽ được nhà thầu xây dựng lo
liệu nên hệ thống máy móc ở đây chỉ là máy móc dành cho phần lắp hồn
thiện cơng trình. Hay cịn gọi là hệ thống kỹ thuật cho cơng trình. Bao gồm hệ

SVTH : Phan Hồng Thái

Lớp: KT Đầu tư 47D