đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất khu vực quận 2 từ năm 2002 đến nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP.HỒ CHÍ
MINH TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: ĐINH THỊ HÀ
: 04124016
: DH04QL
: 2004 - 2008
: Quản Lý Đất Đai

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 7/2008 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT

ĐINH THỊ HÀ

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP.HỒ CHÍ
MINH TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY”
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Mộng Triết
(Địa chỉ cơ quan: Truờng Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên:………………………..)

- Tháng 7 năm 2008 –


Lời cảm ơn
Đầu tiên, tôi xin cảm ơn ba mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng tôi khôn lớn nên
người.
Tôi xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh nói chung và quý thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản nói
riêng, đã tận tâm giảng dạy cho tôi nhiều kiến thức thật hữu ích và quý giá.
Tôi xin đặc biệt cảm ơn thầy Lê Mộng Triết - giảng viên Khoa Quản lý đất
đai & Bất động sản đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài tốt
nghiệp. Đồng cảm ơn các anh, chị phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2 đã
hỗ trợ và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập và bạn bè cách này cách khác
đã giúp đỡ tôi.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ.........................................................................................................1
Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN..................................................................................................3

1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu............................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học.............................................................................................3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn................................................................................................... 6
1.1.2.1. Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993.................................................6
1.1.2.2. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003
..................................................................................................................................7
1.1.2.3. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay........................................9
1.1.3. Cơ sở pháp lý................................................................................................9
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.......................................................................9
1.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..........................................9
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.....................................................13
1.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.......................................................23
1.3.1. Nội dung nghiên cứu.................................................................................23
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU......................................................26
2.1. Tình hình quản lý đất đai............................................................................26
2.1.1. Công tác lập sổ bộ địa chính....................................................................26
2.1.2. Công tác đăng ký, kê khai đất đai...........................................................27
2.1.3. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.........................................................27
2.1.4. Công tác cấp GCN QSDĐ.........................................................................28
2.1.5. Công tác lập QH-KHSDĐ.........................................................................28
2.1.6. Công tác bồi thường tái định cư..............................................................28
2.1.7. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong quản lý sử dụng đất đai.................................................................30
2.2. Tình hình sử dụng đất.................................................................................30
2.2.1. Tình hình sử dụng đất giai đoạn2005 – 2007.........................................31

2.2.2. Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2007.............................................31
2.3.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2000 đến tháng 6/2008
................................................................................................................................33
2.3.1. Giai đoạn 1: Từ năm 2000 đến ngày 1/7/2004........................................33
2.3.2. Giai đoạn 2: Từ ngày 1/7/2004 đến nay..................................................36


* Các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận 2 ...................................................................................................................39
2.4. Những khó khăn, vướng mắc và giải pháp đề xuất..................................43
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................. 47
1. Kết luận..................................................................................................47
2. Kiến nghị................................................................................................47
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


TÓM TẮT
Sinh viên Đinh Thị Hà, Lớp DH04QL, ngành Quản lý đất đai khoá học 2004 2008 thuộc Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ
Chí Minh.
Đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận 2 TP.Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến nay".
Địa điểm thực tập: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2 TP.Hồ Chí Minh.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Mộng Triết - giảng viên Khoa Quản lý đất đai &
Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Quận 2 nằm ở phía đông bắc của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự
nhiên là 5.017,72 ha, được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai,
cách trung tâm thành phố khoảng 300 mét hướng qua sông Sài Gòn, là một vùng đang
trên đà phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, thu hút nhiều nhà đầu tư trong nhiều
lĩnh vực. Nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng và cấp thiết, kéo theo đó là tình hình

chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở địa phương cũng ngày một sôi động, đa
dạng và phức tạp hơn, đặc biệt là trong những năm gần đây. Các văn bản pháp luật về
quản lý và sử dụng đất đai của các cơ quan nhà nước lần lượt được ban hành, được đổi
mới cho phù hợp với nhu cầu phát triển chung của xã hội. Đề tài được thực hiện nhằm
tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương, đồng thời
tìm ra những thuận lợi, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp luật
của nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương.
Bằng các phương pháp thống kê, phân tích so sánh các tài liệu, số liệu thu thập
được tại phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2; điều tra tình hình kinh tế - xã hội,
tình hình quản lý sử dụng đất, nhất là công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở địa phương, đề tài đánh giá sát thực về việc áp
dụng các văn bản pháp luật, trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ,
đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn.
Ngoài ra báo cáo cũng đánh giá các vấn đề liên quan khác như đối tượng nhận chuyển
nhượng, giá chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và
hiệu quả kinh tế từ việc chuyển nhượng sử dụng đất trên địa bàn.
Phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2 thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn, trong đó có hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ. Nhưng còn một số
vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp luật như chưa có quy định về diện
tích tối thiểu tách thửa để thực hiện chuyển nhượng, quy định về lối đi chung chưa
thống nhất, nhiều loại Giấy chứng nhận QSDĐ gây rắc rối quản lý chồng chéo. Công
tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất tiến hành còn chậm so với mục tiêu đề ra,
chủ yếu là ở khâu bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng chưa thoả đáng, chưa
đáp ứng được nguyện vọng của người dân, dẫn đến hàng loạt các dự án đều bị trì trệ,
gây ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của người dân. Báo cáo cũng đưa ra một
số giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện
chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận, góp phần quản lý nhà nước về đất đai tốt
hơn.

DANH SÁCH BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
Trang
1/BẢNG
Bảng 1. Các đơn vị hành chính của quận 2.....................................................13
Bảng 2. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế.....................................................16
Bảng 3. Số cơ sở và lao động các ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
............................................................................................................................ 16
Bảng 4. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế.........................................17
Bảng 5. Mật độ dân số quận 2..........................................................................19
Bảng 6. Kết quả đăng ký, kê khai nhà đất năm 1999.....................................27
Bảng 7. Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2005..................................30

Bảng 8. Tình hình sử dụng đất giai đoạn năm 2005 - 2007...................31
Bảng 9. Cơ cấu sử dụng đất qua các năm từ 2005 - 2007..............................32
Bảng 10. Lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2000 đến năm 2004..............35
Bảng 11. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng qua các năm từ năm 2005 đến nay.
............................................................................................................................ 38
Bảng 12. So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa 2 giai đoạn...............39
Bảng 13. Đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ qua 2 giai đoạn................40
Bảng 14. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất...........................................41
Bảng 15. Số lần chuyển nhượng trên cùng một thửa đất...............................42
2/BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1. Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2005- 2007............................18
Biểu đồ 2. Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn năm 2005 - 2007............................32
Biểu đồ 3. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 1.......................35
Biểu đồ 4. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2005 - 6 tháng
đầu/2008............................................................................................................38
3/SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai
1993 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP....................................................33

Sơ đồ 2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai
2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP..................................................36


ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai có vai trò quan trọng đối với con người, là cơ sở sản xuất ra của cải vật
chất cho xã hội, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế - văn hoá - xã
hội, an ninh - quốc phòng. Hiện nay, trên đà phát triển của cơ chế thị trường thì sự
tăng trưởng kinh tế - xã hội càng cao dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực đối với đất đai
rất lớn, nhu cầu sử dụng đất cũng trở nên cấp thiết hơn. Do đó, tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày một sôi động và phức tạp hơn trên cả nước nói chung
và quận 2 nói riêng.
Quận 2 là một vùng kinh tế có nhiều tiềm năng phát triển về tài chính - thương
mại - dịch vụ - công nghiệp. Đồng thời quận 2 có một vị trí chiến lược, trực thuộc
thành phố Hồ Chí Minh - là khu vực nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là
cửa ngõ quan trọng kết nối trung tâm thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh lân cận
thông qua các tuyến giao thông huyết mạch. Bên cạnh đó, địa bàn còn có hệ thống
giao thông đường sông, kho bãi và bến cảng cực kì quan trọng của thành phố tạo động
lực rất lớn để thúc đẩy phát triển kinh tế của quận. Trong những năm gần đây, cùng
với sự phát triển của xã hội thì quận 2 cũng không ngừng phát triển với tốc độ đô thị
hoá diễn ra với nhịp độ cao. Hàng loạt các dự án đã và đang được triển khai như: Khu
Đô thị mới Thủ Thiêm, Khu dân cư Nam Rạch Chiếc, Khu đô thị mới An Phú - An
Khánh, Khu du lịch văn hoá giải trí Thế kỷ 21, Khu liên hợp Thể dục thể thao Rạch
Chiếc, Cụm 3 Khu Công nghiệp Cát Lái, Khu dân cư phường Thảo Điền, Thạnh Mỹ
Lợi,…từ đó đã thu hút được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều đối tượng với nhu
cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng, kéo theo tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động và phức tạp.
Xuất phát từ những vấn đề trên, để tìm hiểu tình hình thực tế ở địa phương, tìm ra
những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng chính sách pháp luật về đất

đai trong quá trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận 2, đồng thời đề xuất hướng giải quyết những khó khăn vướng mắc đó nên chúng
tôi thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận 2 từ năm 2000 đến nay".
 Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở quận 2 Tp. Hồ Chí
Minh. Từ đó rút ra những mặt tích cực cần phát huy và những mặt hạn chế cần khắc
phục. Đề xuất hướng giải quyết những mặt tồn tại, hạn chế đó.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
• Đối tượng nghiên cứu:
+ Hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất .
+ Các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
Chính phủ và UBND Tp.HCM.
+ Các tài liệu, dữ liệu của phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2 và các tài liệu
khác có liên quan.


• Phạm vi nghiên cứu:
+ Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông
nghiệp hợp pháp giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau, không tập trung nghiên cứu
CNQSDĐ giữa tổ chức với hộ gia đình, giữa các tổ chức với nhau.
+ Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 11 phường của
quận 2 từ năm 2000 đến hết tháng 6/2008.


PHẦN I: TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
1.1.1. Cơ sở khoa học:
Các khái niệm cơ bản:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất (Điều 4 Luật đất đai 2003).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên theo các điều
kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định,
theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển
nhượng),còn người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Theo quy định của Luật đất đai, những người sử dụng dưới đây có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời hạn
thuê.
- Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp.
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất thuê trả trước tiền thuê đất cho cả thời hạn
thuê.
- Hộ gia đình cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà nước
Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất .
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài về đầu tư
tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuê đất, thu tiền thuê đất cho cả
thời hạn thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người Việt Nam ở nước ngoài,tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất hoặc thuê
lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện:
Để thống nhất việc quản lý đất đai, theo quy định của Luật đất đai năm 2003
trong một số trường hợp nhất định người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện pháp luật quy định. Cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối
với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất , đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì


không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được
giao đất lần thứ hai.
- Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân
khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong
khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất .
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không đựơc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ đặc dụng đó.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các nội dung chính của Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất như sau:
"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng".
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận
nhưng phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhưọng: loại đất, hạng đất,
vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển
nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán. Trường hợp đất
chuyển nhượng có liên quan đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển nhượng phải
ghi rõ quyền của người thứ ba đối với chuyển nhượng.
Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:


"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất ;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng".
Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất :

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ; trường hợp hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì giải
quyết như sau:
Theo Điều 305 của Bộ Luật Dân sự 2005, trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa
vụ dân sự được quy định như sau:
"Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có
nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn
thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ
và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cấn thiết đối với bên có
quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi
thường thiệt hại.
Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số
tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời
gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật về đất đai;
3. Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất ;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng;


4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản thu đóng góp vào ngân sách nhà
nước đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .
Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích chuyển quyền, giá đất,
thuế suất chuyển quyền sử dụng đất . Diện tích chuyển quyền là diện tích thực tế ghi
trong hợp đồng chuyển nhượng. Giá đất là giá do UBND tỉnh, thành phố trực tuộc
Trung ương quy định trên khung giá của Chính phủ (thực tế giá chuyển nhượng trên
thị trường cao hơn rất nhiều so với giá Chính phủ quy định và thuế chuyển quyền
được tính căn cứ theo giá chuyển nhượng thực tế). Thuế suất: 2% đối với đất sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, và 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
Lệ phí trước bạ: là khoản thu đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá.
Căn cứ tính Lệ phí trước bạ giống Thuế chuyển quyền với mức thuế suất lệ phí
trước bạ là 1% giá trị quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn:
Sơ lược các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các giai
đoạn:
1.1.2.1. Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993:
a.
Giai đoạn trước năm 1975:
- Ở miền Bắc:
Từ năm 1945 - 1954: Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nước Việt
Nam Dân Chủ Cộng Hòa ra đời. Năm 1946 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô
và ra chỉ thị chia diện tích đất của các đồn điền cho dân nghèo, đặc biệt ngày
04/12/1953 Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất với mục đích là thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và các đế quốc xâm lược, xóa bỏ chế độ
phong kiến, chiến hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để thực hiện chế độ sở hữ ruộng
đất của nông dân. Giải quyết nhiệm vụ cơ bản là cuộc cách mạng dân tộc dân chủ
nhân dân, từng bước xóa bỏ sự bất công trong lĩnh vực phân phối đất đai giữa các tầng
lớp xã hội.

Từ năm 1954 - 1975: Trong giai đoạn này Hiến pháp 1959 được ban hành công
nhận nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất đai đó là Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân.Cơ bản đến khi Nghị quyết 125/CP ngày 28/6/1971 thì việc mua bán
chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức đều bị nghiêm cấm.
- Ở miền Nam:
Ở giai đoạn này nhà nước dưới chế độ Cộng Hòa Miền Nam Việt Nam thừa nhận
quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất. Do đó chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu, quyền
định đoạt, quyền sử dụng đất đai của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy đất
đai lúc bấy giờ được coi như một tài sản riêng, chủ sở hữu đất đai có quyền định đoạt


và vì thế việc mua bán diễn ra trong thời gian này rất đơn giản khi chủ đất đã có bằng
khoán do nhà nước cấp.
Đối với các trường hợp khai khẩn ( tự khai phá) hoặc lấn chiếm công thổ quốc
gia rồi sang nhượng cho người khác bằng giấy tay, khi làm thủ tục phải được Ủy ban
hành chánh sở tại xác nhận, sau đó chuyển đến Ty điền địa cấp Tỉnh làm thủ tục cấp
bằng khoán.
b.
Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai năm 1987:
Sau khi đất nước được thống nhất, hệ thống pháp luật được xây dựng thống nhất
trên cả nước. Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng Hòa Miền Nam Việt Nam đã ban
hành Nghị định số 01/75 ngày 03/03/1975 để điều chỉnh mối quan hệ đất đai nhằm
xóa bỏ quyền chiếm hữu đất đai của ngụy quân, ngụy quyền, tay sai, địa chủ phong
kiến, quốc hữu hóa, giao lại đất cho dân và thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất của
nông dân vào con đường làm ăn tập thể thông qua các tập đoàn sản xuất, hợp tác xã.
c.
Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi có Luật đất đai năm
1993:
Để cụ thể hóa Hiến pháp năm 1980 và trên tinh thần của Đại hội Đảng toàn quốc
lần thứ VI - 12/1986 đã khẳng định sự đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường dưới

sự quản lý của nhà nước theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa. Quốc hội khóa VIII đã
thông qua và ban hành Luật đất đai đầu tiên của nước ta ngày 29/12/1987, gồm 6
chương, 57 điều. Đây là sự kiện rất quan trọng mở đầu cho việc thống nhất pháp luật
đất đai trên nền tảng Hiến pháp năm 1980. Luật đât đai xác định đối tượng nào được
giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời. Nếu không có nhu cầu
thì trả lại, nghiêm cấm mọi hình thức sang nhượng, mua bán đất đai. Đây là những
điều không khả thi, không phù hợp với thực tế.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra. Vì vậy tại Điều
16 Luật Đất đai 1987 có quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hạn
hẹp trong 3 nội dung sau:
1/ Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp.
2/ Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất.
3/ Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Đến những năm 1991 - 1992, do nền kinh tế thật sự chuyển sang nền kinh tế thị
trường. Nhu cầu nhà đất tăng cao, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
mạnh mẽ, thêm vào đó là hoạt động đầu cơ đất làm cho giá đất tăng vọt dẫn đến thị
trường nhà đất lên cơn sốt, vượt ra ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Các chủ sử
dụng đất sang nhượng bằng giấy tay, tự tiện san lấp, bao chiếm đất, xây dựng không
cần xin phép.
Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 ra đời quy định: "Nhà nước thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích
và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ
chức cá nhân có trách nhiêm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,


được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được nhà nước giao đất theo quy định của
pháp luật.
1.1.2.2. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm

2003:
Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 và có
hiệu lực từ ngày 15/10/1993 với nhũng quy định mới như sau:
- Quy định hệ thống ngành địa chính từ Trung ương đến địa phương (cấp xã,
phường).
- Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Quy định hạn mức các loại đất.
- Thừa nhận đất có giá trị.
- Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Như vậy, lần đầu tiên pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Đây là quy định mang tính đột phá, phù hợp với nền kinh
tế thị trường đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng đông đảo quần chúng nhân dân,
tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Tuy nhiên, nhiều điều trong luật còn chung chung nên Chính phủ và các Bộ
ngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ ban
hành rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo làm cho
các cơ quan quản lý và người sử dụng đất khó thực hiện. Chính phủ và các Bộ ngành
không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác này. Trước tình hình trên
nhiều Tỉnh thành trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời
để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó có quy định: khi được
phép chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền
với thuế xuất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, trên tổng
giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản tính
thuế. Do thuế xuất quá cao nên người sử dụng tự chuyển nhượng cho nhau mà không
thông qua cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993 đã được sử đổi
bổ sung năm 1998 và Bộ luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/NĐ-CP đã quy định
cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ - CP trong công tác chuyển nhượng đã xảy
ra một số vướng mắc ảnh hưởng đến người sử dụng đất, đồng thời gây khó khăn trong
công tác quản lý sử dụng đất của các cơ quan chức năng, cụ thể như sau:


- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây :
a) Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;
b) Chuyển sang làm nghề khác;
c) Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
Với điều kiện còn chung chung, chưa cụ thể do đó khi giải quyết các thủ tục liên
quan đến việc chuyển nhượng còn nhiều lúng túng vì người nhận chuyển nhượng đất
nông nghiệp phải là người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Các cơ quan phường xã
chưa hiểu rõ được người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp là người như thế nào,
khiến cho việc xác nhận hồ sơ chuyển nhượng lúc này của các cơ quan phường xã gặp
rất nhiều khó khăn. Đồng thời đây cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng tiêu cực.
Theo Thông tư 1417/TT - TCĐC thì "hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản
xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trồng lúa nước". Nhiều người dân có đất trồng lúa nhưng thiếu vốn đầu tư, trồng lúa
không hiệu quả, muốn chuyển sang ngành nghề khác cần chuyển nhượng đất lúa
nhưng không được do không tìm được người có nhu cầu chuyển nhượng thoả mãn
điều kiện như quy định.
- Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
phải có các điều kiện sau đây :
a) Có nhu cầu sử dụng đất;
b) Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật
về đất đai.
c) Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận
chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
d) Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì
diện tích đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1
khoản 5 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Như vậy, khó khăn lớn nhất trong quá trình thực hiện tại địa phương là phải xác
nhận nhu cầu sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho người dân.
- Giá chuyển nhượng:
Trong hợp đồng có ghi giá chuyển nhượng do hai bên tự thoả thuận. Điều 694
của Bộ Luật dân sự 1995 quy định: giá chuyển nhượng trên cơ sở bảng giá do UBND
Thành phố ban hành. Với 2 quy định như vậy thì người dân khó khăn trong việc ghi
giá chuyển chượng vào hợp đồng chuyển nhượng. Ghi theo giá thoả thuận thì phải
đóng thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ cao. Còn nếu ghi theo khung giá nhà nước thì
khi bị thu hồi đất , người dân sẽ bị thiệt thòi. Vì giá theo quy định của nhà nước thấp
hon rất nhiều so với giá thị trường.
- Diện tích tối thiểu để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất: lúc này vẫn chưa
có văn bản pháp luật nào quy định về diện tích tối thiểu khi chuyển nhượng đất nông
nghiệp, đây cũng là một trong những khó khăn trong việc giải quyết hồ sơ chuyển


nhượng đất nông nghiệp, làm cho tình hình phân lô đất nông nghiệp hết sức phức tạp,
kéo theo tình trạng tranh chấp đất đai.
Trước sự phát triển của đất nước, đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai
cũng phải kịp thời đổi mới, năm 2001 Quốc hội ban hành Luật đất đai 2001 sửa đổi,
bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998 và Nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001

được ban hành để chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17. Nhưng Nghị định 79 không có
thay đổi gì nhiều, chỉ quy định rõ ràng hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối
với tổ chức. Do đó, Nghị định 79 cũng gặp những khó khăn vướng mắc như Nghị định
17. Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng 2
Nghị định 17/NĐ-CP và Nghị định 79/NĐ-CP.
1.1.2.3. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay:
Để đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính, từng bước đưa công tác quản lý và
sử dụng đất đai vào ổn định, giúp đất nước phát triển nhanh chóng. Ngày 26/11/2003
Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 gồm
7 chương, 146 điều. Luật đất đai một lần nữa xác định lại quyền sở hữu đất đai: "Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", quyền của người sử
dụng đất được mở rộng hơn, đã bỏ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân mà chỉ quy định đối với những trường hợp đặc biệt (như đã
nêu ở phần 1.1.1. Cơ sở khoa học).
Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi
hành Luật đất đai năm 2003. Nghị định 181 quy định thành phần hồ sơ chuyển nhượng
đơn giản hơn, trình tự thủ tục áp dụng cơ chế "một cửa" nên dễ dàng và thuận tiện cho
người dân hơn.
1.1.3. Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
ngày 11/12/1998.
- Nghị định 114/NĐ-CP ngày 05/4/1994 của Chính phủ quy định chi tiết về thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại,thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật đất đai năm 2003.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/12/2004 của Thủ tướng Chính phủ về triển

khai thi hành Luật đất đai 2003.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TNMT hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử


dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ TNMT hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005.
- Quyết định 54/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
về ban hành Quy định về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành
phố Hồ Chí Minh ngày 30/03/2007.
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu:
1.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
Quận 2 được thành lập vào ngày 01 tháng 4 năm 1997 theo Nghị định số 03/CP
ngày 06 tháng 01 năm 1997 của Chính phủ, hình thành từ 5 xã: Bình Trưng, Thạnh
Mỹ Lợi, An Khánh, An Phú, Thủ Thiêm. Hiện nay gồm 11 phường Bình Trưng Tây,
Bình Trưng Đông, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, An phú, An Khánh, Thủ Thiêm, An Lợi
Đông, Thảo Điền, Bình Khánh, Bình An.
a. Đặc điểm tự nhiên:
- Vị trí địa lý:
Quận 2 nằm ở phía đông bắc của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự
nhiên là 5.017,72 ha, được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai,
cách trung tâm thành phố khoảng 300 mét hướng qua sông Sài Gòn và giáp ranh với
các đơn vị hành chính sau:
* Phía Bắc giáp quận Thủ Đức

* Phía Đông Bắc giáp quận 9
* Phía Đông Nam giáp tinh Đồng Nai
* Phía Nam giáp quận 7
* Phía Tây Nam giáp quận 4
* Phía Tây giáp quận 1
* Phía Tây Bắc giáp quận Bình Thạnh


Hình1. Sơ đồ vị trí quận 2 TP. Hồ Chí Minh

Trên địa bàn quận có 11 đơn vị hành chính cấp phường và 38 trục đường giao
thông chính chạy qua như: Xa lộ Hà Nội, Đại lộ Đông Tây, Trần Não, Tỉnh lộ 25,
Nguyễn Thị Định,…


Bảng 1. Các đơn vị hành chính của quận 2
STT

Tên đơn vị hành chính

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

Toàn quận

5.017,72

100,00

1

Phường An Phú

1.021,24

20,35

2

Phường Bình An

187,02

3,73

3

Phường Bình Trưng Đông

331,44

6,61

4

Phường Bình Trưng Tây

205,21

4,09

5

Phường Thạnh Mỹ Lợi

1.325,08

26,41

6

Phường Thảo Điền

373,39

7,44

7

Phường Cát Lái

668,84

13,33

8

Phường Thủ Thiêm

150,43

3,00

9

Phường Bình Khánh

215,20

4,29

10

Phường An Lợi Đông

359,80

7,17

11

Phường An Khánh

180,07

3,59

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận
2)

- Địa hình, địa mạo:
Quận 2 nằm trong vùng có địa hình thấp và phức tạp của thành phố Hồ Chí
Minh, có mạng lưới kênh rạch đa dạng, độ nghiêng mặt đất thấp dần từ Bắc xuống
Nam; có độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 0,5m đến 1,1m, riêng gò Bình
Trưng, Cát Lái có độ cao từ 2m đến 5m. Ở những vùng có độ cao dưới 1m thường bị
ngập úng và năng lực tiêu rút nước phụ thuộc vào chế độ thủy triều.
- Khí hậu:
Quận 2 nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo (nóng, ẩm, nhiệt
độ cao và mưa nhiều). Trong năm có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11,
mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ cao và điều hòa quanh năm, cao nhất 30 oC, thấp nhất 26,8oC. Lượng
mưa trung bình đạt 1895mm/năm tập trung chủ yếu vào mùa mưa. Độ ẩm không khí
không ổn định và có sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào tháng 8 (82%), thấp nhất
vào tháng 2 (70%).
Gió: quận 2 nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của 3 hướng gió chính: gió Đông
Nam ( mùa khô), gió Tây Nam (mùa mưa) và gió Tây Bắc (giao thời giữa hai mùa).
- Thuỷ văn:
Trên địa bàn quận 2 có hai con sông lớn là sông Sài Gòn và sông Đồng Nai với
chế độ thủy văn bán nhật triều. Sông Đồng Nai là sông lớn nhất trong hệ thống sông
Đồng Nai - Sài Gòn, lòng sông rộng 400-600m, có độ sâu trung bình 12-15m, tốc độ


chảy trung bình 500m3/s. Sông Sài Gòn có độ dốc nhỏ, lòng dẫn hẹp nhưng sâu, ít khu
chứa do vậy thủy triều vào rất sâu và mạnh. Ngoài ra trên địa bàn còn có hệ thông
kênh rạch khác như rạch Bà Cua, rạch Chiếc,…chế độ thủy văn, dòng chảy của các
kênh rạch này chủ yếu chịu ảnh hưởng bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai.
b. Tài nguyên thiên nhiên:
- Tài nguyên đất:
Diện tích đất tự nhiên của quận là 5.017.72 ha, chiếm 2,39% diện tích đất tự
nhiên của thành phố và toàn bộ diện tích này đã đưa vào sử dụng, điều này cho thấy tài

nguyên đất của quận đang được khai thác sử dụng khá triệt để và có hiệu quả. Về mặt
thổ nhưỡng đất đai của quận được chia thành 4 nhóm đất chính: đất xám, đất phù sa,
đất phèn phát triển, đất phèn tiềm tàng.
Nhóm đất phù sa chiếm 7% diện tich đất toàn quận, phân bố chủ yếu ở các
phường Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây. Trong nhóm đất này phổ biến có 3 loại:
đất xám điển hình có tầng loang lổ đỏ vàng trên phù sa cổ, đất xám mùn gley trên phù
sa cổ, đất xám nhiễm phèn trên phù sa cổ.
Nhóm đất phù sa chiếm 13%, phân bố củ yếu ở phường Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi.
Có 2 loại đất chính: đất phù sa loang lổ đỏ vàng, gley, dưới có tầng sinh phèn; đất phù
sa có đốn rỉ gley dưới có tầng sinh phèn.
Nhóm đất phèn phát triển: chiếm khoảng 16%, phân bố rải rác ở các phường
Thảo Điền, An Khánh, Bình Khánh, An Phú.
Nhóm đất phèn tiềm tàng: chiếm diện tích lớn nhất 64% so với diện tích đất toàn
quận, phân bố tập trung về phía Đông và Đông Nam của quận, thuộc các phường Thủ
Thiêm, Bình Khánh, An Khánh, An Phú, An Lợi Đông, Bình An và một phần phường
Cát Lái.
- Tài nguyên nước:
Nguồn nước mặt: địa bàn quận 2 có hai con sông lớn là sông Sài Gòn và sông
Đồng Nai, đây là nguồn nước ngọt chính, hàng năm cung cấp khoảng 15 tỷ m 3 nước
phục vụ lớn cho sản xuất. Chất lượng nguồn nước ngọt hiện chưa bị ô nhiễm.
Nguồn nước ngầm: phân bố khá rộng và dễ khai thác, cụ thể ở những vùng gò
cao chỉ cách mặt đất khoảng 1 - 2 m đã xuất hiện nguồn nước và có chất lượng khá tốt
để phục vụ cho sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp. Đối cới khu vục thấp, mực nước
ngầm từ 0,5 - 0,8m, có độ pH cao và thường xuyên bị nhiễm phèn mặn, phải xử lý
bằng hệ thống lọc mới có thể sử dụng cho sinh hoạt.
- Tài nguyên nhân văn:
Với truyền thống văn hiến, truyền thống cách mạng, người dân quận 2 cần cù,
sáng tạo, có ý chí tự lực tự cường, biết khắc phục khó khăn, kế thừa và phát huy
những kinh nghiệm, thành quả đạt được cùng với độ ngũ đông đảo trí thức, cán bộ
khoa học, quận 2 có điều kiện phát triển mạnh nền kinh tế - xã hội trong tuương lai.

Nhìn chung, quận 2 có điều kiện thuận lợi để hình thành một đô thị mới với chức
năng là "Trung tâm dịch vụ - thương mại - công nghiệp - văn hóa - thể dục thể thao",
là cửa ngõ quan trọng của thành phố để vươn ra biển, tập trung nhiều mối giao thông


quan trọng của thành phố hiện tại và tương lai (xa lộ Hà Nội, đại lộ Đông Tây, đường
vành đai phía Đông,…). Đặc điểm khí hậu có tính ổn định cao và dễ chịu; quỹ đất xây
dựng còn khá lớn, thuận lợi cho việc xây dựng một trung tâm thành phố mới hiện đại
gắn với môi trường xanh sinh thái. Bên cạnh đó cũng có một vài khó khăn, hạn chế
như địa hình của quận thuộc vùng trũng, bị nhiễm phèn, mặn và thường ngập nước lúc
triều cường nên ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp cũng như sinh hoạt của nhân
dân, thêm vào đó là nền địa chất kém làm tăng thêm chi phí trong quá trình xây dựng
công trình. Khí hậu phân hoá theo mùa, thường gây ngập lụt trong mùa mưa; ngược lại
vào mùa khô lại gặp khó khăn trong việc cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt.
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
a. Tăng trưởng kinh tế:
Trong giai đoạn 2000 - 2007, tốc độ tăng trưởng kinh tế hằng năm của 3 ngành
kinh tế chủ yếu (công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông
nghiệp) đạt mức 33.59%. Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa
bàn tăng bình quân hàng năm 23,47%, riêng tiểu thủ công nghiệp thuộc quận quản lý
tăng 20,68%; doanh thu thương mại dịch vụ tăng bình quân hàng năm 71,93%; sản
xuất nông nghiệp bị thu hẹp, giá trị sản xuất giảm bình quân hàng năm 6,10%; thu
ngân sách vượt chỉ tiêu phấn đấu, tăng bình quân hàng năm14,95%. Theo thành phần
kinh tế thì trong giai đoạn này kinh tế ngoài quốc doanh có tốc độ tăng trưởng bình
quân giá trị sản xuất đạt 171,56%/năm, kinh tế quốc doanh 309,79%/năm và liên
doanh với nước ngoài 18,21%/năm. Qua những chỉ tiêu phát triển kinh tế ở trên cho
thấy các ngành cũng đã có sự đầu tư lớn về công nghệ cũng như mở rộng quy mô diện
tích sản xuất (như công nghiệp, thương mại dịch vụ) và có dấu hiệu phát triển đầu tư
sản xuât của thành phần kinh tế quốc doanh do Thành phố và Trung ương quản lý.
Bảng 2. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế.

Đơn vị tính: tỷ đồng
Chỉ tiêu

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

1. Theo ngành kinh tế

1.342,19

1.615,39

1.887,06

2.403,29

3.621,36

4.819,04

7.705,47

10.117,50

- Công nghiệp

1.209,12

1.443,1
9

1.654,0
3

1.901,23

2.449,6
9

3.044,91

4.202,01

5.129,98

483,1

1.154,9
1

1.758,19

3.488,69

4.973,96

- Thương mại - dịch vụ

113,9

152,78

214,56

4
- Nông nghiệp

6
19,1

19,42

3
2. Theo thành phần
kinh tế

1.342,19

1.615,39

- Ngoài quốc doanh

225,80

293,01

+ Công nghiệp

18,4

18,89

16,76

15,94

14,77

13,56

1.887,06

2.403,29

3.621,36

4.819,04

7705,48

10117,50

853,08

1.507,46

2.162,70

3.369,35

5.084,57

686,99

1.064,91

1.563,10

2.300,03

803,7

1.081,85

1.791,48

2.770,98

8

92,73

120,81

430,54
197,51

351,0
3

+ Thương mại

113,9
4

152,78

214,56

483,1
6

1


+ Nông nghiệp

19,1

19,42

3
- Quốc doanh
- Liên doanh nước
ngoài

18,4

18,89

16,76

15,94

14,77

13,56

8
35,89

34,50

37,51

60,80

305,35

591,81

1.597,05

1.917,10

1.080,50

1.287,88

1.419,01

1.489,41

1.808,55

2.064,53

2.739,08

3.115,83

(Nguồn: Niên giám thống kê năm 2004, 2005, 2007 Quận 2 - theo giá so sánh năm
1994)
Số cơ sở và số lao động các ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp có xu
hướng gia tăng (về tổng số) theo thời gian, được thể hiện trong bảng sau:
Bảng 3. Số cơ sở và lao động các ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
2005

Chỉ tiêu

2006

2007

Lao
Lao
Lao
Cơ sở
Cơ sở
động
động
động
317
6535
322
6549
422
6950

Cơ sở
Chỉ tiêu
1. Doanh nghiệp TW, Thành
phố
2. Liên doanh nước ngoài
3. Ngoài quốc doanh do quận
quản lý
- Công ty TNHH
- Công ty cổ phần

- Doanh nghiệp tư nhân
- Cá thể

2
4

386
1445

311
41
1
16
218

4704
1926
21
1591
166

2
4

393
1347

2
3

335
1452

316
4809
417
5163
60
2124
75
1858
2
19
2
194
13
1564
13
1560
182
1102
327
1551
(Nguồn: Niên giám thống kê năm

2007)
Số cơ sở sản xuất ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp của trung ương,
thành phố và liên doanh nước ngoài trong giai đoạn năm 2005 - 2007 hầu như không
thay đổi. Năm 2005 số doanh nghiệp trung ương và thành phố có 2 cơ sở ( xí nghiệp
thức ăn gia súc, CARIC - đóng tàu), liên doanh với nước ngoài có 4 cơ sở

(SHIPYARD - đóng tàu, Sao Mai - sản xuất CIMENT, CASTROL - xăng dầu,
VITAICO - chế biến bột giấy); số cơ sở sản xuất tăng từ 317 cơ sở (năm 2005) lên 422
cơ sở (năm 2007), chủ yếu tăng từ doanh nghiệp ngoài quốc doanh.
b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
Cơ cấu của quận 2 trong những năm qua chuyển dịch đúng định hướng theo
"Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông nghiệp" và đang
chuyển dịc theo hướng phù hợp với quá trình đô thị hóa. Công nghiệp - tiểu thủ công
nghiệp chiếm tỷ trọng cao nhưng đã và đang có xu hướng giảm dần tỷ trọng ( từ
90,09% năm 2000 còn 63,18% năm 2005, và chỉ còn 50,7% vào năm 2007); thương
mại - dịch vụ đã và đang có xu hướng tăng dần tỷ trọng (từ 8,49% năm 2000 còn
49,16% năm 2007); nông nghiệp giảm từ 1,42% năm 2000 còn 0,13% năm 2007. Các


ngành dịch vụ khác trên địa bàn như tài chính, ngân hàng, vận tải, kho bãi, thông tin
liên lạc, khách sạn, nhà cho thuê…đều tăng tỷ trọng trong cơ cấu kinh tế.
Về cơ cấu kinh tế theo thành phần thì kinh tế ngoài quốc doanh có xu hướng tăng
từ 16,82% năm 2000 lên 50,26% năm 2007; kinh tế quốc doanh tăng không đáng kể ở
mức 2,67% năm 2000 và đạt 18,95% năm 2007, tuy nhiên kinh tế liên doanh với nước
ngoài giảm đáng kể từ 80,51% năm 2000 xuống còn 30,80% năm 2007. Như vậy đến
năm 2007, cơ cấu kinh tế là: công nghiệp 50,70%, thương mại - dịch vụ 49,16%, nông
nghiệp 0,13%; theo thành phần kinh tế: ngoài quốc doanh 50,26%, quốc doanh (trung
ương và thành phố quản lý) 18,95%, liên doanh với nước ngoài 30,80%.
Bảng 4. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế
Đơn vị tính: (%)
2000
2001
2002
2003
2004
2005

2006
2007

Chỉ tiêu
1. Theo thành
phần kinh tế
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Công nghiệp
90,09 89,34
87,65 79,11 67,65 63,18 54,53 50,70
Thương mại - dịch
vụ
8,49
9,46
11,37 20,10 31,89 36,48 45,28 49,16
Nông nghiệp
1,42
1,20
0,89
0,79
0,46
0,33
0,19
0,13
2. Theo thành
phần kinh tế
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Ngoài quốc
doanh
16,82 18,14

22,82 35,50 41,63 44,88 43,73 50,26
Công nghiệp
41,07 41,23
45,87 41,15 45,57 49,24 46,39 45,24
Thương mại
50,46 52,14
49,83 56,64 53,32 50,02 53,17 54,50
Nông nghiệp
8,47
6,63
4,29
2,21
1,11
0,74
0,44
0,27
Quốc doanh
2,67
2,14
1,99
2,53
8,43 12,28 20,73 18,95
Liên doanh nước
ngoài
80,51 79,73
75,20 61,97 49,94 42,84 35,55 30,80
(Nguồn: Niên giám thống kê năm 2004, 2005, 2007 Quận 2 - theo giá so sánh năm
1994)
Nhìn chung, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong những năm qua trên địa bàn
quận là đúng hướng, thích ứng với xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá và quá trình

đô thị hoá nhanh của một đô thị. Trong những năm tới khi quá trình công nghiệp hoá
đã bước vào giai đoạn phát triển ổn định, cần tiếp tục phát huy lợi thế của các hoạt
động dịch vụ thương mại, tăng nhanh tỷ trọng khu vực này trong cơ cấu kinh tế, đồng
thời từng bước giảm tỷ trọng ngành công nghiệp, nông nghiệp. Có như vậy, nền kinh
tế của quận mới phát triển cân đối, bền vững, tương xứng với vị trí, vai trò của quận.


Biểu đồ 1. Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2005- 2007
c. Dân số, lao động việc làm, thu nhập:
• Dân số:
Theo niên giám thống kê năm 2005 của quận 2 tính đến ngày 31/12/2005 dân số
của quận đạt 128.505 nhân khẩu (trong đó: 63.257 nam và 65.248 nữ; có 89.745 nhân
khẩu thường trú và 38.760 nhân khẩu tạm trú và 27.328 hộ), dân số tập trung chủ yếu
ở các phường : An Khánh (14.915 nhân khẩu), Bình An (15.501 nhân khẩu), Thảo
Điền (14.938 nhân khẩu) và Bình Trưng Tây (14.815 nhân khẩu). Mật độ dân số bình
quân 2.514 người/km2 và có sự chênh lệch khá lớn giữa các phường, cao nhất là
phường An Khánh (8.747 người/km 2, thấp nhất là phường Thạnh Mỹ Lợi (756
người/km2), chênh lệch khoảng 12 lần. Đến năm 2006, dân số toàn quận đạt 130.189
người với mật độ dân số là 2,59 người/km 2 và đến năm 2007 đạt 131.860 người với
mật độ dân số là 2628 người/km 2. Trong những năm qua do sự phân bố dân cư không
đồng đều đã nảy sinh những bức xúc trong việc sử dụng đất cũng như mức độ phát
triển kinh tế - xã hội trên địa bàn quận.