ĐÁNH GIÁ CÔNG tác CHUYỂN QUYỀN sử DỤNG đất tại HUYỆN PHÚ BÌNH GIAI đoạn 2011 đến THÁNG 6 năm 2014

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG THANH NHÀN

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN PHÚ BÌNH GIAI ĐOẠN 2011 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2011 – 2015
: PGS.TS. Nguyễn Tuấn Anh

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện phương
châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương thức quan
trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học trên
lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn
của chính mình.
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên
em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nuyên và Môi trường huyện Phú
Bình, tỉnh Thái Nguyên. Có được kết quả này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành
và sâu sắc thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Tuấn Anh là người trực tiếp hướng dẫn
khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã
dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Văn
phòng Đăng ký QSDĐ huyện Phú Bình , tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ nhiệt tình để
tôi hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình.
Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã giúp tôi trong suốt quá trình
học tập và trong thời gian thực tập.
Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên chắc
chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong nhận được ý kiến
đóng góp của các thầy cô giáo và các bạn để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn
Thái Nguyên, Ngày

tháng

năm 2015

Sinh viên

Dương Thanh Nhàn


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: số liệu độ dốc trung bình địa hình huyện Phú Bình .................................29
Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2014 .................................37
Bảng 4.5: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2014 so với năm 2013........39
Bảng 4.6: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 20116/2014 ...............................................................................................................40
Bảng 4.7: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2011 – 6/2014 ...................................................................................................42
Bảng 4.8. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 20116/2014 ...............................................................................................................44
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011 –
6/2014 ...............................................................................................................45
Bảng 4.9. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011 đến
tháng 6 năm 2014 .............................................................................................47
Bảng 4.10. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2011 đến tháng 6 năm 2014 .............................................................................48
Bảng 4.11. Kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2011- 6/2014 .....................................................................................................50
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên huyện Phú Bình giai
đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014 theo số trường hợp .....................................51
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Bình giai đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014 theo diện tích ..............................52
Bảng 4.13: Những hiểu biết cơ bản của người dân huyện Phú Bình
về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất................................54
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức chuyển đổi
quyền sử dụng đất .............................................................................................55

Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .............................................................................................56


iii

Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức cho thuê và
cho thuê lại quyền sử dụng đất .........................................................................57
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức để thừa kế
quyền sử dụng đất .............................................................................................58
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức tặng cho quyền
sử dụng đất .......................................................................................................59
Bảng 4.19: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất .................................................................60
Bảng 4.20: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất ..................................................................................61


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Bình.............................................38
Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2011 - 6/2014 theo số trường hợp ....................................................................52
Hình 4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân trên địa bàn huyện Phú Bình về các
vấn đề cơ bản và các hình thức của CQSDĐ được thể hiện qua hình .............62


v

MỤC LỤC
Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ..............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ..............................................................................3
Phần 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4
2.1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................7
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ .................................................................................8
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ......................................................12
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại
xã, phường, huyện .....................................................................................................15
2.3. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ............................22
2.3.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất ..........................22
2.4. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam và của huyện Phú Bình ......................23
2.4.1.Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam ..........................................................23
2.4.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Bình ................24
Phần 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................25
3.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu.....................................................25
3.1.1. Địa điểm ..........................................................................................................25
3.1.2. Thời gian .........................................................................................................25
3.1.3. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................25
3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................25
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình ...............25
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................25

vi

3.3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai .....25
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Bình giai đoạn
2011 đến tháng 6 năm 2014. .....................................................................................25
3.3.4. Những mặt tồn tại, hạn chế và phương hướng giải quyết. ..............................25
3.3.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về chuyển quyền sử dụng đất .25
3.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................26
3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................26
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................26
3.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp.................................................................26
3.4.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ....................................................26
3.4.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................26
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................27
4.1.Tình hình cơ bản của huyện Phú Bình ...............................................................27
4.1.1 Điều kiện tư nhiên của huyện Phú Bình ..........................................................27
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội .................................................................................33
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại huyện Phú Bình .............36
4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai
đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014 .............................................................................39
4.2.1.Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình
giai đoạn 2011-2014 ..................................................................................................39
4.2.2.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phú Bình
giai đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014 ......................................................................41
4.2.3.Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn Phú
Bình giai đoạn 2011đến tháng 6 năm 2014...............................................................44
4.2.4.Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn Phú Bình giai đoạn 2011 đến
tháng 6 năm 2014 ......................................................................................................45
4.2.5. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Phú Bình giai đoạn

2011 đến tháng 6 năm 2014 ......................................................................................46
4.2.6.Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Bình giai đoạn 2011-2014 ..................................................................................48


vii

4.2.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng quyền sử dụn đất trên địa bàn huyện Phú
Bình giai đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014..............................................................49
4.2.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn Phú
Bình giai đoạn 2011-2014 ........................................................................................50
4.2.9 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa
bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011 - 2014 .............................................................51
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về công tác chuyển quyền
sử dụng đất ................................................................................................................53
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về những quy định
chung của chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra. ......................................53
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất .....................................................................................................54
4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về chuyển quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................61
4.5. Những mặt tích cực, điểm hạn chế tồn tại và hướng giải quyết đối với công tác
quản lý hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình. ..............................63
4.5.1. Những mặt tích cực ............................................................................................63
4.5.2. Những tồn tại và hạn chế ................................................................................63
4.5.3. Hướng giải quyết khắc phục ...........................................................................63
Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................64
5.1. KẾT LUẬN ........................................................................................................64
5.2.KIẾN NGHỊ ........................................................................................................65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................66

1

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai
được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu
lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian,
tính vô hạn về thời gian sử dụng. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý
và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật đất đai 1993
cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy
định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi
cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trong quá trình
thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng
đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ
tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử
dụng cho chủ thể mới. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có
tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp
ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành
tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản.
Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận
hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch

nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn
tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này,


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: số liệu độ dốc trung bình địa hình huyện Phú Bình .................................29
Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2014 .................................37
Bảng 4.5: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2014 so với năm 2013........39
Bảng 4.6: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 20116/2014 ...............................................................................................................40
Bảng 4.7: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2011 – 6/2014 ...................................................................................................42
Bảng 4.8. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 20116/2014 ...............................................................................................................44
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011 –
6/2014 ...............................................................................................................45
Bảng 4.9. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011 đến
tháng 6 năm 2014 .............................................................................................47
Bảng 4.10. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2011 đến tháng 6 năm 2014 .............................................................................48
Bảng 4.11. Kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2011- 6/2014 .....................................................................................................50
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên huyện Phú Bình giai
đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014 theo số trường hợp .....................................51
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Bình giai đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014 theo diện tích ..............................52
Bảng 4.13: Những hiểu biết cơ bản của người dân huyện Phú Bình
về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất................................54
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức chuyển đổi
quyền sử dụng đất .............................................................................................55

Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .............................................................................................56


3

1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các
giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc
thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu
kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước.


4

Phần 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Bình và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Phú Bình; Góp
phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các
thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm
vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ qui định cho phép chuyển quyền sử
dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền
này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi
theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và
trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho
phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn
vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn


5

bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề
khác liên quan.

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ
trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền
sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.2. Cơ sở pháp lý
2.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành luật đất đai 2003;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;


6

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ–CP ngày 03 tháng 12 năm 2004

về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường giải phóng
mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
2.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 140/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành mức thu nộp,quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 141/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành mức thu nộp , quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên ;


iii

Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức cho thuê và

cho thuê lại quyền sử dụng đất .........................................................................57
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức để thừa kế
quyền sử dụng đất .............................................................................................58
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức tặng cho quyền
sử dụng đất .......................................................................................................59
Bảng 4.19: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất .................................................................60
Bảng 4.20: Sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất ..................................................................................61


8

Vì vậy đất đai của huyện cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các
mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng.
Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn
không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất
đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai
2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng
đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn
thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền
sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng
đất. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho
người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện nói
chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng,
nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện Phú Bình trong tương lai.
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,

góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ
người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác


9

trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về
“Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó
là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất
có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ

các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.


10

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. (Điều

102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép
người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó,
QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để
thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;


11

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của
người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của
người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú

ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước
đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các
qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định
của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo
thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Bình.............................................38
Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2011 - 6/2014 theo số trường hợp ....................................................................52
Hình 4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân trên địa bàn huyện Phú Bình về các

vấn đề cơ bản và các hình thức của CQSDĐ được thể hiện qua hình .............62


13

2- Đất không có tranh chấp;
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được qui định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định
của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà

nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình


14

thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định
của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất,
ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có
dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc
đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
*Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSDĐ phù hợp
với quy định của Pháp luật.

*Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản.
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật.
*Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất.


15

*Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật
về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại
xã, phường, huyện
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
1. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất (đã công chứng theo quy định) đối với trường hợp

chuyển nhượng.
− Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với trường hợp tặng cho.
− Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết tranh
chấp về thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực
pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa
kế là người duy nhất.
2. Giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các loại
giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai (các loại giấy tờ còn hiệu lực giao dịch đến ngày 32/12/2010); Giấy
chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất.


16

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế QSDĐ.
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền
với đất ( gọi chung là người nhận QSDĐ) nộp 01 hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả của UBND xã ( trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại huyện thì nộp
tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện). Cán bộ, công chức làm việc tại
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì
hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ;
nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến
Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện/ thành phố. Thời gian không quá 2 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi
thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; Thời gian làm việc không quá 3 ngày.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài

chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng
đăng ký QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá ba ngày làm việc kể từ ngày
nhận hồ sơ.
Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ
và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định ;
Viết giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp
mới do nhận chuyển nhượng, tặng cho. Thừa kế QSDĐ. Chuyển hồ sơ cấp mới giấy
chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường huyện. Thời gian thực hiện không
quá ba ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ
tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình
Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo uỷ quyền) UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với
trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 2
ngày làm việc.


v

MỤC LỤC
Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ..............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ..............................................................................3
Phần 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4
2.1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................7

2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ .................................................................................8
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ......................................................12
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại
xã, phường, huyện .....................................................................................................15
2.3. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ............................22
2.3.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất ..........................22
2.4. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam và của huyện Phú Bình ......................23
2.4.1.Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam ..........................................................23
2.4.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Bình ................24
Phần 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................25
3.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu.....................................................25
3.1.1. Địa điểm ..........................................................................................................25
3.1.2. Thời gian .........................................................................................................25
3.1.3. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................25
3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................25
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình ...............25
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................25