THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH LÂM ĐỒNG

B GIO DC V O TO
TRNG I HC NễNG LM TP. H CH MINH
KHOA QUN Lí T AI & BT NG SN

BO CO TT NGHIP
ẹE TAỉI:

THC TRNG NG Kí TH CHP QUYN S
DNG T V TI SN GN LIN VI T TI
TNH LM NG.

SVTH
MSSV
LP
KHểA
NGNH

:
:
:
:
:

H MINH HONG
04124025
DH04QL
2004 2008
Qun Lý t ai

- TP.H Chớ Minh, thaựng 7 naờm 2008 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT.

HỒ MINH HOÀNG
"THỰC

TRẠNG ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
TỈNH LÂM ĐỒNG"

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Tuyết Hà
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên

-

Tháng 7 năm 2008 –


LỜI CẢM ƠN!
Để đề tài tốt nghiệp được hoàn thành như ngày hôm nay. Đầu tiên, con xin cảm
ơn cha mẹ đã có công nuôi dưỡng, dìu dắt con đi hết quãng đường đại học.
Bên cạnh đó, với sự dạy dỗ tận tình của các thầy (cô) khoa Quản lý đất đai và bất
động sản, đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt khóa học của mình, và người mà
không thể không nhắc đến đấy là cô Dương Thị Tuyết Hà người đã góp sức cùng em
để hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp, cô đã luôn theo sát em, giúp đỡ em những lúc khó
khăn để tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt luận văn này.
Em cũng xin chân thành biết ơn sâu sắc đến các anh (chị) ở Trung Tâm Thông

Tin - Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất thuộc Sở Tài Nguyên Và Môi Trường tỉnh
Lâm Đồng.
Tôi thật sự cảm ơn tất cả các bạn bè của tôi đã luôn động viên và giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian làm luận văn này.
TP. Hồ Chí Minh ngày 30/06/2008.
Sinh viên thực hiện
Hồ Minh Hoàng


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Hồ Minh Hoàng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: "Thực trạng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất tại tỉnh Lâm Đồng."
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện từ 04/2008 - 07/2008 tại Trung tâm thông tin - đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh Lâm Đồng.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, việc Nhà nước quy định cho người sử dụng
đất được thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ là cơ sở cho việc khai thác tiềm năng đất đai,
giải phóng sức sản xuất. Tỉnh Lâm Đồng là địa bàn có nhiều thuận lợi về giao thông và
diện tích rộng lớn nên việc người sử dụng đất thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh
doanh là rất cần thiết.
Đề tài đã khái quát toàn diện về các mặt của xã hội và cơ chế quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn nghiên cứu. Làm tiền đề cho việc đánh giá mức độ ảnh hưởng đến
kết quả đăng ký thế chẩp trong thời gian qua.
Bằng các phương pháp như là: Phương pháp điều tra, thu thập thông tin, phương
pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh
và phương pháp chuyên gia đã tổng hợp đánh giá, phân tích các văn bản hiện hành liên
quan đến đăng ký thế chấp cũng như đối tượng và quy trình hoạt động của vấn đề

nghiên cứu. Từ kết quả nghiên cứu đề tài đã phân tích những khó khăn, vướng mắc
trong việc thực hiện trình tự, thủ tục thế chấp thông qua đó đề xuất hướng giải quyết
và kiến nghị để việc đăng ký thế chấp ngày càng hoàn thiện hơn. Tạo cho đối tượng sử
dụng đất yên tâm thực hiện các quyền của mình và góp phần tích cực trong việc đem
lại nguồn thu ngân sách cho tỉnh nhà.
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã phản ánh thực trạng công tác quản lý nhà nứơc về
đất đai của tỉnh trong thời gian qua đã góp phần quan trọng vào hoạt động đăng ký thế
chấp QSDĐ và TSGLVĐ trên địa bàn. Mặt khác, đề tài đã nêu lên được quy trình cũng
như trình tự thực hiện cho việc đăng ký thế chấp, làm nền tảng cho việc đánh giá kết
quả thu được từ hoạt động này, từ đó rút ra những thuận lợi và khó khăn khi áp dụng
thực hiện trên địa bàn nghiên cứu.
Bên cạnh những kết quả đạt được đáng khích lệ trong việc đăng ký thế chấp bằng
QSDĐ&TSGLVĐ tỉnh Lâm Đồng, song vẫn tồn tại những khó khăn cần phải được
giải quyết. Chẳng hạn; công tác quản lý về đất đai của tỉnh còn gặp nhiều vướng mắc
cần phải có sự phối hợp của các ban ngành và thẩm quyền địa phương để không còn
những tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đáng tiếc xảy ra. Từ kết quả thu được của việc
đăng ký thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ ta thấy chưa thật sự tương xứng với tình hình
phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Lâm Đồng như hiện nay. Vì vậy, tỉnh cần nâng cao
giá trị đất đai hơn nữa bằng cách tạo cơ chế thông thoáng cho đối tượng SDĐ hiện dự
án để đầu tư phát triển, sản xuất.


MỤC LỤC
Tóm Tắt ......................................................................................................................... Trang i
Mục Lục.............................................................................................................................. ii
Bảng Biểu-Biểu đồ-Sơ đồ ................................................................................................ v
Chữ viết tắt..........................................................................................................................vi
ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu. ............................................................................................................ 1
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 21

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................................. 3
I.1/ Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ............................................................................. 32
I.1.1/ Cơ sở khoa học............................................................................................................ 3
™ Ý nghĩa việc thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ đối với tổ chức tín dụng hiện nay .............. 3
™ Các khái niệm.................................................................................................................. 3
1/ Thế chấp ........................................................................................................................... 3
2/ Bên bảo đảm ..................................................................................................................... 4
3/ Bên có nghĩa vụ ................................................................................................................ 4
4/ Giao dịch bảo đảm............................................................................................................ 4
5/ Bên nhận bảo đảm ............................................................................................................ 4
6/ Tài sản hình thành trong tương lai ................................................................................... 4
I.1.2/ Cở sở pháp lý .............................................................................................................. 4
™ Các văn bản liên quan đến đăng ký thế chấp .................................................................. 4
™ Những nội dung pháp lý liên quan đến đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ theo
quy định của Luật đất đai từ năm 1993-2003 ................................................................. 5
™ Các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Luật đất
đai 2003 ........................................................................................................................ 7
I.1.3/ Cơ sở thực tiễn ........................................................................................................... 148
I.2/ Khái quát địa bàn nghiên cứu về điều kiện tự nhiên-kinh tế-xã hội ............................. 15
1/ Vị trí địa lý....................................................................................................................... 15
2/ Khí hậu ............................................................................................................................ 16
3/ Kinh tế ............................................................................................................................. 17
4/ Xã hội .............................................................................................................................. 21
5/ Kết cấu hạ tầng ................................................................................................................ 21
6/ Nhân văn.......................................................................................................................... 22
7/ Giáo dục........................................................................................................................... 22
I.3/ Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23
™ Nội dung......................................................................................................................... 23

™ Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................... 24
1/ Phương pháp điều tra, thu thập thông tin ........................................................................ 24
2/ Phương pháp thống kê..................................................................................................... 24
3/ Phương pháp phân tích .................................................................................................... 24
4/ Phương pháp tổng hợp..................................................................................................... 24
5/ Pháp pháp so sánh ........................................................................................................... 24
6/ Phương pháp chuyên gia ................................................................................................. 248
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.............................................................................. 25
II.1/ Phân tích, đánh giá tình hình sử dụng đất.................................................................... 25
II.1.1/ Hiện trạng sử dụng đất phân theo loại đất ................................................................ 25
II.1.2/ Hiện trạng sử dụng đất phân theo đối tượng sử dụng ..................................................... 27
II.2/ Sơ lược công tác quản lý Nhà Nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu .................... 27
II.2.1/ Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính ...................................................................... 27
II.2.2/ Quy hoạch sử dụng đất ............................................................................................. 28
1./ Kế hoạch sử dụng đất ..................................................................................................... 28
2/ Tổ chức thực hiện quy hoạch .......................................................................................... 28
II.2.3/ Tình hình giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSD ...................................................... 29
1/ Kết quả giao đất, cho thuê đất ......................................................................................... 29
2/ Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......................................................... 30
II.2.4/ Tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư ............................... 31
1/ Thu hồi đất theo quy định tại điều 38 Lụât đất đai ......................................................... 31
2/ Thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ............................... 31
II.2.5/ Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai ....................... 34
1/ Giải quyết tranh chấp về đất đai...................................................................................... 34
2/ Giải quyết khiếu nại về đất đai, tố cáo có liên quan đến quản lý, sử dụng về đất đai .... 34
II.3/ Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.................. 36
II.3.1/ Đăng ký thế chấp QSDĐ,TSGLVĐ ......................................................................... 38
1/ Các trường hợp đăng ký .................................................................................................. 38
2/ Nguyên tắc đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ............................................................. 38
3/ Giá trị pháp lý của việc đăng ký...................................................................................... 38

4/ Hệ thống cơ quan đăng ký............................................................................................... 39
5/ Trách nhiệm của cơ quan đăng ký và các bên trong việc thực hiện đăng ký.................. 39
6/ Lệ phí đăng ký ................................................................................................................. 40
II.3.2/ Trình tự, thủ tục, đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ ......................................... 41
1/ Một số vấn đề chung cần lưu ý trong việc thực hiện đăng ký......................................... 41
2/Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký ............................................................................................. 41
3/ Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký .................................................................................. 41
4/ Các trường hợp từ chối đăng ký ...................................................................................... 43
II.3.3/ Trình tự thực hiện đăng ký thế chấp ........................................................................ 43


II.3.4/ Đăng ký thế chấp ...................................................................................................... 45
1/ Hồ sơ đăng ký thế chấp trong trường hợp đã có GCNQSDĐ......................................... 45
2/ Đăng ký thế chấp trong các trường hợp đăng ký liên thông ........................................... 47
II.3.5/ Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp....................................... 48
II.3.6/ Sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp đã đăng ký............................................... 48
II.3.7/ Xoá đăng ký thế chấp ............................................................................................... 48
II.4/ Thực trạng đăng ký thế chấp của địa phương từ 01/07/2004 -30/06/2008.................. 49
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................... 58

Tài liệu tham khảo..................................................................................................... 60


BẢNG BIỂU - BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ
™ BẢNG BIỂU.
Bảng I.1: Đơn vị hành chính
Bảng I.2: Sản xuất nông nghiệp
Bảng I.3: Sản xuất công nghiệp
Bảng I.4: Thương mại – dịch vụ
Bảng I.5: Gíao dục – y tế

Bảng II.1: Hiện trạng đất nông nghiệp
Bảng II.2: Hiện trạng đất phi nông nghiệp
Bảng II.3: Hiện trạng đất chưa sử dụng
Bảng II.4: Tổng hợp kết quả giao, thuê đất từ ngày 01/07/2004 đến 30/06/2007.
Bảng II.5: Bảng cấp GCN phân theo thời điểm tiếp nhận
Bảng II.6: Bảng cấp GCN phân theo loại hồ sơ
Bảng II.7: Lệ phí đăng ký thế chấp QSDĐ&TSGLVĐ.
Bảng II.8: Hồ sơ đăng ký theo dạng thế chấp của TT 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT
Bảng II.9: Hồ sơ thế chấp phân theo đối tượng của TT 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT.
Bảng II.10: Hồ sơ đăng ký theo dạng thế chấp của TT 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT
Bảng II.11: Hồ sơ thế chấp phân theo đối tượng của TT 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT
BảngII.12: Tổng hợp hồ sơ đăng ký thế chấp của tỉnh Lâm Đồng từ 01/07/2004-

30/06/2008.

™ BIỂU ĐỒ.
BIỂU ĐỒ I.1 :
BIỂU ĐỒ I.2 :
BIỂU ĐỒ II.1:
BIỂU ĐỒ II.2:
BIỂU ĐỒ II.3:

™

Tỷ lệ phát triển ngành nông nghiệp
Tỷ lệ phát triển ngành công nghiệp
Hiện trạng sử dụng đất phân theo loại đất
Hiện trạng sử dụng đất phân theo đối tượng
Tỷ lệ hồ sơ đăng ký thế chấp

SƠ ĐỒ

Sơ đồ II.1: Mô hình đăng ký giao dịch bảo đảm.
Sơ đồ II.2: Quy trình, trình tự đăng ký thế chấp tại Trung tâm Thông tin đăng ký
QSDĐ-Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Lâm Đồng.


CHỮ VIẾT TẮT
BLDS…………………………….Bộ luật dân sự
QSDĐ…………………………....Quyền sử dụng đất
QSDĐ & TSGLVĐ………............Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
QSHTSGLVĐ……………………Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
DTTN…………………………….Diện tích tự nhiên
UBND…………………………….Ủy ban nhân dân
HĐND………………………….....Hội đồng nhân dân
GCNQSDĐ…………………….....Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QHSDĐ…………………………...Quy hoạch sử dụng đất
KHSDĐ…………………………...Kế hoạch sử dụng đất
VPĐKQSDĐ………………….......Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
TTTT-ĐKQSDĐ………………….Trung tâm thông tin-đăng ký quyền sử dụng
đất
TTLT……………………………...Thông tư liên tịch
BTP-BTNMT……………………..Bộ tư pháp- Bộ tài nguyên môi trường
PTN&MT……………………..……………………………….Phòng tài nguyên và môi trường
GCNQSHNƠ………………..…....Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại của mỗi quốc gia. Đó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra nhưng có thể làm thay đổi được nó
trong quá trình sử dụng và chính nhờ vậy mà đất đai trở nên có giá trị.
Nền kinh tế nước ta đang chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường với sự
quản lý vĩ mô của nhà nước.Việc Nhà Nước quy định cho người sử dụng đất với các
quyền năng trong đó có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, làm cho thị trường quyền sử dụng đất phát triển sôi động hơn và đã phát huy
được nguồn vốn đất đai góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh
doanh.
Hiến pháp 1992 đã khẳng định: Người được Nhà Nước giao đất được chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hóa chế định này
bằng việc quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước giao đất được quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 quy định thêm
quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước. Quy định này là cơ
sở cho việc khai thác tiềm năng của đất đai, tăng giá trị quyền sử dụng đất, tăng nguồn
thu ngân sách Nhà Nước, đảm bảo nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của
các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất, giao đất nhằm
đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử dụng đất. Như vậy, có thể nói hoạt động thế
chấp được hình thành, tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường là một quy luật
mang tính tất yếu.
Như chúng ta đã biết, Lâm Đồng là tỉnh có nhiều thuận lợi về điều kiện tự nhiên và
phát triển kinh tế cũng như tiềm năng phát triển du lịch, thu hút nhiều vốn đầu tư của
các tổ chức trong nước. Đem lại nguồn thu ngân sách rất lớn và cải thiện đời sống - xã
hội cho tỉnh nhà thì không thể không nhắc đến vai trò vô cùng quan trọng đó là giá trị
đất đai. Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong việc khai thác
giá trị quyền sử dụng đất một cách thông thoáng miễn sao nằm trong khuôn khổ pháp
luật đất đai cho phép.

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên và được sự chấp thuận của khoa QLĐĐ & BĐS,
em xin thực hiện đề tài "Thực trạng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất tại tỉnh Lâm Đồng".
1/ Mục tiêu nghiên cứu.
- Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, để từ đó có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề thực
hiện quyền của người sử dụng đất nói chung, mà cụ thể là quyền thế chấp bằng QSDĐ.
- Trên cơ sở những nguyên cứu đó đề tài chỉ ra được những thuận lợi và khó khăn
trong việc đăng ký thế chấp bằng QSDĐ & TSGLVĐ ở địa phương. Đồng thời, đề
xuất biện pháp hoàn thiện công tác này ở địa phương, góp phần tích cực trong triển
khai thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Trang 1


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

2/ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Những vấn đề liên quan đến hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ &TSGLVĐ trên địa
bàn tỉnh Lâm Đồng từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
- Hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ &TSGLVĐ của tổ chức kinh tế trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức, cá
nhân nước ngoài trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.
- Thời gian thực hiện đề tài từ 04/2008 - 07/2008 tại tỉnh Lâm Đồng.

Trang 2

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1/ Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1/ Cơ sở khoa học:
™ Ý nghĩa việc thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ đối với tổ chức tín dụng hiện
nay.
Chúng ta có thể nhận thấy quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị lớn mà nhiều
người có được, nhất là những nơi được thiên nhiên ưu đãi cả về diện tích rộng lớn và
khí hậu mát mẻ như tỉnh Lâm Đồng. Lợi dụng thế mạnh mà mình có được những
người sử dụng đất chủ động hơn về nguồn vốn mà họ muốn có để đầu tư phát triển,
song trình tự thế chấp ngày càng đơn giản hơn về thời gian lẫn thủ tục nhưng vẫn bảo
đảm chắc chắn về cở sở pháp lý tạo sự tin tưởng của bên thế chấp lẫn bên nhận thế
chấp là tổ chức tín dụng. Vì thế mà các ngân hàng ở địa phương hoạt động rất sôi nổi
và mở rộng thêm nhiều chi nhánh ở các huyện trong tỉnh, giúp cho việc đáp ứng nhu
cầu về vốn nhanh hơn, không còn mất nhiều thời gian như trước đây, làm tăng thêm cơ
hội kinh doanh của khách hàng cũng như tạo nhiều đối tượng đi vay được tiếp xúc với
tổ chức tín dụng.
Mặt khác, Luật đất đai đã thừa nhận đất có giá trị thuộc tính của hàng hóa và cho
phép người sử dụng đất được quyền thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ thuộc sở hữu của
mình để thế chấp hoặc thế chấp QSDĐ của người thứ ba để vay vốn. Quy định đó đã
tạo ra một hành lang pháp lý khá an toàn cho các tổ chức tín dụng khi họ cho vay mà
giấy tờ quan trọng liên quan đến thế chấp là GCNQSDĐ. Cho phép tổ chức tín dụng
kiểm soát tình trạng QSDĐ dùng để bảo đảm và nếu có bất trắc xảy ra, tổ chức tín
dụng có thể chủ động được trong việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ.Ngoài ra quy định
này còn làm cho người sử dụng đất và những người thiếu vốn có thêm cơ hội tiếp cận

vốn của tổ chức tín dụng, giúp các tổ chức tín dụng có thêm đối tượng để cho vay và
ngày càng có nhiều khách hàng, đồng vốn của tổ chức tín dụng lưu thông quay vòng từ
chủ thể này sang chủ thể khác, là cơ sở thuận lợi cho các tổ chức tín dụng mở rộng thị
trường vốn của mình.
¾ Do vậy, chúng ta có thể khẳng định rằng đăng ký thế chấp là “chiếc cầu nối”
giữa thị trường vốn với các ngành nghề kinh tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây
dựng và phát triển đất nước.
™ Các khái niệm
1/ Thế chấp
- Thực chất thế chấp QSDĐ chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn,
không có sự chuyển giao giữa người thế chấp và người nhận thế chấp, người thế chấp
vẫn sử dụng QSDĐ của mình để khai thác và sử dụng. Nếu như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế là một hình thức chuyển quyền hoàn chỉnh thì thế chấp lại là hình
thức chuyển quyền có điều kiện vì QSDĐ ở đây chỉ là vật bảo đảm cho một khoản
vay. Đây cũng là điểm khác nhau cơ bản giữa thế chấp và cầm cố.

Trang 3


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

Theo Bô Luật dân sự 2005, Điều 342 thì : Thế chấp tài sản là việc một bên(sau đây gọi
là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự đối với bên kia(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản
đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc

tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai.
2/ Bên bảo đảm
Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ,
bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.
- Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về biện pháp
bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó.
3/ Bên có nghĩa vụ
Là bên phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đối với bên có quyền.
4/ Giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên
bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiên
nghĩa vụ dân sự.
5/ Bên nhận bảo đảm
Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó
được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên
nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín
dụng trong trường hợp tín chấp và bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi
thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ.
6/ Tài sản hình thành trong tương lai.
Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi
tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên
bảo đảm có quyền nhận.
I.1.2/ Cơ sở pháp lý:
™ Các văn bản liên quan đến đăng ký thế chấp:
Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của
các tín dụng.
Nghị định 165/1999/NĐ-Cp ngày 19/11/1999 của chính phủ về giao dịch bảo đảm.

Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về trình tự, thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .
Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999.
Trang 4


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10//03/2000 của chính phủ về đăng ký giao dịch
bảo đảm .
Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày
23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ
chức tín dụng .
Nghị định 85/2002/NĐ/-CP ngày 20/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 về bảo
đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng .
Căn cứ Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2003/TTLT ngày 04/7/2003 của BTP-BTNMT hướng dẫn về,
trình tự, thủ tục, đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất .
Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp, Bộ
tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ Bộ luật dân sự 2005 ngày 14 tháng 6 năm 2005
Thông tư liên tịch 03/TTLT/BTP/BTNMT ngày 13/6/2006 về Sửa đổi bổ sung một

số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT .
Nghị định 163/2006/NĐ-Cp ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.
™ Những nội dung pháp lý liên quan đến đăng ký thế chấp QSDĐ,
TSGLVĐ theo quy định của Luật đất đai từ năm 1993-2003:
a/ Luật đất đai 1993:
- Ngày 14/9/1993 Quốc hội thông qua Luật đất đai và có hiệu lực thi hành từ ngày
15/10/1993. Trong đó Luật đất đai 1993 đã có những quy định mới mà trong Luật đất
đai 1987 chưa quy định là "người dân được Nhà nước giao đất được quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật."Trong đó, riêng quyền thế chấp, Điều 77 Luật đất đai quy định:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng được thế
chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nhà nước Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng
Việt Nam do Nhà Nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp
quyền sử dụng đất với các tổ kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
Tuy nhiên, về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất Luật đất đai 1993 chưa quy định
rõ ràng chỉ dừng lại ở mức độ chung chung. Trình tư, thủ tục chưa rõ ràng dẫn đến tình
trạng chồng chéo nhau, bên cạnh đó Luật cũng chưa đề cập đến vấn đề thế chấp QSDĐ
của các tổ chức trong nước và nước ngoài. Chính vì vậy mà thị trường đất đai trong
giai đoạn nay hoạt động còn yếu kém, chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế
của đất nước.
Ngày 28/10/1995, Quốc hội thông qua Bộ luật dân sự 1995, trong đó các Điều từ 727
đến 737 quy định về hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng đây chỉ là
thủ tục cho các hộ gia đình, cá nhân. Ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định
số 17/1999/NĐ-CP về "thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
Trang 5


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

thừa kế QSDĐ, thế chấp góp vốn bằng giá trị QSDĐ". Đến lúc này thủ tục thế chấp giá
trị QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới cụ thể thống nhất rõ ràng và có thể
thực hiện việc bảo đảm quyền thế chấp của họ trên thực tế mà pháp luật đã đề cập từ
trước.
b/ Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1993:
- Ngày 02/12/1998, Quốc hội thông qua luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai 1993. Trong đó thế chấp giá trị quyền sử đất của tổ chức đã đựơc luật hóa,
đồng thời luật cũng bổ sung quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước cho thuê đất.
- Ngày 11/02/2000 Chính phủ ban hành Nghị định số 04/2000/NĐ-CP về thi hành
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, tại điều 30 quy định."Tổ chức, cá
nhân thuê đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao đã trả tiền thuê
đất trước nhiều năm mà thời hạn còn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân đó trên đất
thuê lại tại tổ chức tín dụng Việt Nam"
Vậy, đây là lần đầu tiên mà việc thế chấp QSDĐ &TSGLVĐ của tổ chức được Nhà
Nước ta đề cập và quan tâm, tạo điều kiện cho tổ chức được huy động vốn để phát
triển kinh tế, kinh doanh sản xuất, mặt khác cũng góp phần làm tăng ngân sách Nhà
Nước. Nhưng còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tại sao họ lại không
được có quyền như vậy? Một câu hỏi đặt ra mà cần phải giải quyết.
- Chính vì vậy, để tạo cơ hội cho các doanh nghiệp liên doanh vốn nước ngoài đầu tư
thuận lợi tại Việt Nam. Ngày 09/6/2000 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được
sửa đổi, bổ sung quy định "doanh nhgiệp có vốn đầu tư nước ngoài đuợc thế chấp tài
sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo vay vốn tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam ".
Quy định này đã xoa dịu và làm cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
kích thích đầu tư phát triển hơn trước. Tuy nhiên, cũng chính quy định trên đã tạo ra
một sự phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư nước ngoài với các nhà đầu tư trong nước

vì nó đã dành cho các nhà đầu tư nước ngoài được quyền ưu tiên thế chấp tại các tổ
chức tín dụng nước ngoài tại Việt Nam và tổ chức tín dụng liên doanh mà các nhà đầu
tư trong nước không có.
- Ngày 29/06/2001, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
đất đai năm1993, tại khoản 12 Điều 1 về bổ sung Điều 78 Luật đất đai quy định: "Tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức
tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam" Quy định này một mặt xóa bỏ sự phân
biệt giữa các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về
nơi thế chấp, mặt khác đã mở ra quyền mới cho người sử dụng đất đó là quyền bảo
lãnh.
- Bên cạnh đó Nhà nước cũng quy định cụ thể hơn về đối tượng tham gia thế chấp.
+ Đối với bên nhận thế chấp:Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam quy
định tại luật này bao gồm các tổ chức tín dụng Viêt Nam và các chi nhánh Ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, kể cả các Ngân hàng liên doanh.

Trang 6


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

+ Đối với bên thế chấp : Luật đã công nhận đối tượng được thế chấp bao gồm cả tổ
chức kinh tế và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
b/ Luật đất đai 2003:
- Luật được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực vào ngày 01/07/2004
đã có thêm một số quy định mới, góp phần hoàn thiện hơn hoạt động thế chấp của
người sử dụng đất, như là:
+ Trước đây luật quy định hộ gia đình, cá nhân được thế chấp tại các tổ chức tín dụng

được phép hoạt động tại Việt Nam. Chỉ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất ở là được mở rộng hơn phạm vi thế chấp tại các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt
Nam ở trong nước. Nhưng giờ đây thì họ có quyền lựa chọn nơi thế chấp miễn sao đáp
ứng nhu cầu về vốn của họ là được. Luật mới đã tạo điều kiện tối đa cho người sử
dụng đất thực hiện quyền của mình
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam có quyền
lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất (trước đây họ chỉ được thuê
đất).Vì vậy họ cũng hưởng được đầy đủ các quyền như tổ chức kinh tế trong nước.
Bên cạnh đó, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt
Nam, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước còn được thế chấp QSDĐ khi
được Nhà Nước cho thuê hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu
công nghệ cao trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất, tiền
thuê lại đất cho cả thời gian thuê, thuê lại hoặc trả trước tiền thuê, tiền thuê lại đất cho
nhiều năm mà thời hạn thuê, thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm 5, thì họ được
thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã tiền thuê đất.
Vậy sau khi ban hành Luật này Nhà nước cũng rất ưu tiên cho các đối tượng đã
thuê đất thuộc trường hợp nêu trên, Nhà nước đã tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng
hơn để các đối tượng này phát huy hết khả năng của mình để phát triển kinh doanh.
+ Theo quy định các trường hợp được thế chấp tài sản gắn liền với đất thì người mua
tài sản này vẫn được Nhà nước tiếp tục duy trì hình thức giao đất hay cho thuê đất như
Nhà nước đã duy trì đôí với nhà đầu tư. Người được giao đất hay cho thuê đất tiếp tục
sử dụng theo đúng mục đích được xác định trong thời hạn còn lại.
™ Các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo
Luật đất đai 2003.
Theo Luật đất đai 2003 thì Nhà nước đã cải thiện rất nhiều về quyền sử dụng đất nhất
là quyền thế chấp; như là mở rộng phạm vi hơn về lĩnh vực thế chấp QSDĐ &
TSGLVĐ đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khi họ thuê đất mà theo Luật sửa đổi bổ
sung của Luật đất đai năm 1993 chưa được công nhận. Mặt khác điều kiện về cơ sở
pháp lý cũng chặt chẽ hơn, tạo được niềm tin về pháp luật cho các đối tượng thế chấp
tài sản của mình, cụ thể như sau:

• Thế chấp quyền sử dụng đất:
a/ Nguyên tắc thế chấp quyền sử dụng đất
ƒ Đối tượng muốn tham gia thế chấp tài sản của mình là QSDĐ phải thuộc một
trong các trường hợp sau đây; khi Nhà Nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất được trực tiếp khai thác, sử dụng đất theo
mục đích do Nhà nước xác định thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có các
quyền sử dụng đất như chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
Trang 7


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

vốn…Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp người sư dụng đất hợp pháp đều
đương nhiên có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Luật đất đai quy
định chỉ trong các trường hợp sau đây, người sử dụng đất mới có quyền thế chấp
quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do được Nhà nước giao đất hoặc do nhận chuyển
đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
hợp pháp của người khác hoặc đất không thu tiền sử dụng đất được chuyển sang hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử đất hoặc đất không thu tiền sử dụng đất được
chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền đã trả
cho việc chuyển nhượng QSDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê trước
ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất
cho nhiều năm mà thời thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tai Việt Nam sử dụng đất do được Nhà nước
Việt Namcho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nứơc ngoài sử dụng đất do được Nhà nước Việt Nam
giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp.
b/ Điều kiện thế chấp QSDĐ
ƒ Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất được thực
hiện quyền thế chấp QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: Nhằm bảo đảm tính pháp lý
cũng như tạo sự tin tưởng cho bên nhận thế chấp, tránh các trường hợp tranh chấp xảy
ra.
+ Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các
loai giấy tờ hợp lệ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm
2003.Theo quy định tại khỏan 6 Điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính
phủ về thi hành Luật đất đai thì GCNQSDĐ bao gồm:GCNQSDĐ đựoc cấp theo Luật
đât đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 hoặc Luật đất đai năm 2003 hoặc
GCNQSHNƠ và QSDĐ ở tại đô thị được cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994
của Chính phủ về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở.
+ Tại thời điểm thế chấp QSDĐ, bên thế chấp, bên bảo lãnh vẫn đang trong thời hạn
sử dụng đất.
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
c/Các trường hợp thế chấp QSDĐ
Đối với tổ chức
- Tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử đất đã
trả không có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, thì tổ chức đó được thế chấp QSDĐ
và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng họat động tại
Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật(điểm d khoản 2 Điều 110)

Trang 8

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

- Theo quy định tại khoản 6 Điều 90 và điểm d khoản 1 Điều 111 Luật đất đai 2003,
tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp hoặc được Nhà nước cho thuê đất
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất, tiền thuê lại đất cho
cả thời gian thuê, thuê lại hoặc trả trước tiền thuê, tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê, thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm 5, thì tổ chức kinh tế được
thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã tiền thuê đất.
- Đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất,
theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai năm 2003, mà tiền sử dụng đất đã trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thì tổ chức đó được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền
sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức đó chỉ được thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp
luật.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai năm 2003 quy định người Việt Nam định cư ở nứơc
ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà Nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế
chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Theo quy định tại khoản 3 Điều 119 Luật đất đai 2003, thì người Việt Nam định cư
ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê được thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Theo quy định tại khỏan 6 Điều 90 Luật đất đai năm 2003, trong trường hợp người

Việt Nam định cư ở nứơc ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật đất
đai có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả
trước tiền thuê lại cho nhiều năm mà thơì hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là
năm năm thì được thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã trả tiền thuê đât.
- Tuy nhiên trong trường hợp trên cũng phù hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất
trong khu công nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại
đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm , thì được thế chấp QSDĐ trong thời
hạn đã trả tiền thuê đất (khỏan 6 Điều 90 Luật đất đai 2003)
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật đất đai 2003 thì tổ chức, cá nhân nước
ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đuợc
thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
¾ Theo Luật đất đai 2003 thì Nhà nước ta đã tạo nhiều điều kiện cho các đối
tượng tham gia thế chấp hơn, quy định về đối tượng tham gia thế chấp ngày được chặt
chẽ và mở rộng phạm vi hơn. Điều đó cũng chứng tỏ Nhà nước ta rất quan tâm và luôn
củng cố lại hệ thống văn bản pháp luật đất đai nói riêng và các văn bản pháp luật khác.
d/ Hợp đồng thế chấp QSDĐ
Trang 9


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

Đây là điều kiện không thể thiếu được trong các hợp đồng dân sự liên quan đến lợi ích
của các bên khi tham gia, là cơ sở pháp lý quan trọng và phải bắt buộc công chứng để
cơ quan Nhà nước xác minh tài sản khi tham gia giao dịch.Theo pháp luật đất đai hiện
hành thì hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định như sau:

Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản
riêng hoặc ghi trong hợp đông chính.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất
cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sư trong hộ gia đình đó thống nhất và kí
tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của nhóm nguời sử dụng đất
phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và kí tên hoặc có văn bản ủy
quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải có công chứng, chứng thực.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ mà người sử dụng đất là tổ chức trong nước, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại phòng
công chứng.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ mà người sử đất là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá
nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng taị phòng công chứng hoặc chứng thực
tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất .
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
thì xác nhân tại Ban quản lý khu công nghiệp, Ban quản lý khu kinh tế, Ban quản lý
khu công nghệ cao( sau đây gọi là Ban quản lý)
Các bên giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ
- Có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Phòng công chứng, ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng. Nội dung hợp đồng, văn bản về bất động sản
phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
- Việc soạn thảo hợp đồng, văn bản về bất động sản có thể tham khảo các mẫu hợp
đồng, văn bản ban hành kèm theo Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT
ngày 13/3/2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
e/ Thời điểm có hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất
- Theo quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì hợp đồng
thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ.
- Việc thế chấp có hiệu lực đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tại Văn

phòng đăng ký QSDĐ.
f/ Về giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp
- Theo quy định tại khoản 5 Điều 64 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thì giá trị quyền sử
dụng đất trong giao dich bảo đảm được xác định như sau:
a/ Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, thì được xác định theo giá đất do ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mà không khấu trừ giá trị
QSDĐ đối với thời gian đã sử dụng

Trang 10


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

b/Giá trị quyền sử dụng đất đối với các trừơng hợp khác, thì do các bên tham gia giao
dịch bảo đảm thỏa thuận.
g/ Giải quyết tranh chấp khi phát sinh hợp đồng thế chấp QSDĐ.
- Theo quy định của Luật đất đai 2003, khi có tranh chấp về hợp đồng thế chấp
QSDĐ, thì trước hết các bên tự hòa giải, vì đây là hợp đồng mang tính chất dân sự nên
phải được sự thương lượng giữa hai bên, nếu không hòa giải được thì ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi có đất phải tiến hành hòa giải, nếu Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn đã hòa giải mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí, thì tòa
án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết, kể cả trường hợp bên thế chấp đã có
GCNQSDĐ hoặc chỉ có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản
1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003.
- Như vậy, theo quy định tại các điều 135,136 và137 Luật đất đai 2003, thì hòa giải
tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là một thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng.

• Thế chấp tài sản gắn liền với đất
a/Tài sản gắn liền với đất
Theo pháp luật đất đai hiện hành quy định tài sản gắn liền với đất được thế chấp
trong trường hợp người sử dụng thuê đất của Nhà nước bao gồm:
+ Nhà ở
+ Công trình kiến trúc khác
+ Cây rừng
+ Cây lâu năm
- Theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai 2003 thì "trường hợp có tài sản gắn liền với
đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản "Tuy nhiên,
theo hứơng dẫn tại điểm 5.1 khoản 5 Mục III Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày
13/4/2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004, thì tài sản gắn liền với đất không
được ghi trên GCNQSDĐ trong các trường hợp sau:
+ Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm
+ Đất mà chưa hình thành tài sản trên đất tại thời điểm cấp GCNQSDĐ
+ Người được cấp GCNQSDĐ không có nhu cầu ghi nhận tài sản gắn liền với đất
b/ Nguyên tắc thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất
- Theo pháp luật về đất đai thì chỉ người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền thế chấp
tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp xử lý tài sản gắn liền với đất đã thế chấp,
bảo lãnh, mà người sử dụng đất hợp pháp không được quyền chuyển đổi, chuyyẻn
nhượng, thế chấp QSDĐ thì Nhà Nước bảo đảm việc giao đất hoặc tiếp tục cho thuê
đất đối với người nhận tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền
với đất mà đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, thì không
được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.
c/ Các trường hợp thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất.
Thế chấp tài sản gắn liền với đất theo quy định của luật đất đai năm 2003.

Trang 11

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

- Đối với tổ chức
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã trả có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, thì tổ chức đó chỉ được thế chấp tài sản
thuộc sở thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động taị Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp
luật(khoản 3 Điều 110)
+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 109 Luật đât đai 2003, tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp QSDĐ và được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất taị tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp
luật.
+ Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 111 Luật đất đai 2003, tổ chức kinh tế sử
dụng đất thuê, kể cả trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp được thế chấp tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
+ Theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai 2003, thì tổ chức kinh tế nhận chuyển
nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc
từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức đó chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Viêt Nam để vay
vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
+ Theo điểm b khoản 2 Điều 119 Luật đất đai 2003 thì người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê hàng năm
được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín

dụng đựơc phép hoạt động tại Việt Nam.
+ Khoản 1 Điều 120 Luật đất đai năm 2003, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam.
+ Điểm b khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003, thì người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuê đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất
hàng năm được bán, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất
thuê lại tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
+ Ngoài các truờng hợp nêu trên, theo quy định tại Điều 121 Luật đất đai 2003, thì
người Việt Nam định cư ở nứơc ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ
ở tại Việt Nam được thế chấp nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại tổ chức tín dụng hoạt
động tại Việt Nam.
- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
+ Theo khoản 3 Điều 119 Luật đất đai 2003, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền hàng năm được thế chấp tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam.

Trang 12


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

+ Theo khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất hàng năm
được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại tại các

tổ chức tín dụng được phép hoạt động Việt Nam.
¾ Theo luật 2003 ta thấy những trường hợp thế chấp QSDĐ ít hơn so với thế
chấp TSGLVĐ, điều này cũng phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất trả tiền theo hình
thức nào mà pháp luật mới quyết định thế chấp TSGLVĐ hoặc QSDĐ. Hơn nữa
TSGLVĐ là sở hữu của người sử dụng cho nên Nhà nước phải tạo điều thuận lợi cho
họ thế chấp tài sản mà mình có được để đáp ứng kịp thời nhu cầu về vốn trong kinh
doanh, sản xuất.
d/ Thế chấp nhà ở
- Khi nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở hợp lệ, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào sổ địa chính và sổ theo dõi
biến động đất đai.
- Trong trường hợp thế chấp nhà ở nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
chưa ghi đầy đủ thông tin về đất ở hoặc chưa có thông tin về thửa đất nơi có nhà ở đó
trong hồ sơ địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký
thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không ghi nội dung đăng ký thế chấp, chỉnh
lý việc đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp trên các loại giấy tờ sau đây và cũng
không lập trang bổ sung đính kèm theo các loại giấy tờ sau đây:
9 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số
60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại đô thị;
9 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15
tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
9 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa
vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Chỉ được thế chấp nhà ở nếu có
đủ có các điều kiện sau:

+ Nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền
e/ Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất
- Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản, có thể lập
thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng
tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Trang 13


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

- Riêng việc thế chấp nhà ở thì hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng, chứng
thực của Uỷ ban nhân dân huyện, đối với nhà ở tạị đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân
dân xã, đối với nhà ở tại nông thôn
f/ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất
- Hợp đồng thế chấp tài sản găn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm bên sau cùng
ký vào hợp đồng.
g/ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất.
- Trong trừơng hợp có tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất, thì
cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Toà án nhân dân.
¾ Như chúng ta đã biết đất nước ta đang hòa nhập vào nền kinh tế thị trường thì
nhu cầu về vốn là không thể thiếu được, nó giữ vai trò nền tảng trong công cuộc đổi
mới đất nước và tạo ra động lực thúc đẩy các thị trường khác phát triển. Do vậy, tuy
pháp luật về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mới được hình thành và dần
dần hoàn thiện nhưng đã thể hiện mặt tích cực của mình làm cho đất đai sử dụng có

hiệu quả, nhu cầu về vốn phần nào đã được đáp ứng đời sống kinh tế- xã hội ngày
càng cải thiện hơn. Nhìn chung, từ khi ban hành Luật đất đai 1993 Nhà nước đã công
nhận đất đai có giá trị cũng như thừa nhận quyền thế chấp của người sử dụng đất, đây
cũng là bước ngoặc mới để mở rộng thêm quyền của người sử dụng đất.Trãi qua nhiều
năm thay đổi thì quy định về thế chấp càng được hoàn thiện và chặt chẽ hơn, nhằm
giúp phát huy tối đa giá trị của đất đai cũng như tài sản gắn liền với đất, mở rộng và
tăng cường việc huy động vốn vào ngân sách Nhà nước nói cũng như tạo điều kiện về
phát triển kinh tế của nước ta.
I.1.3/ Cơ sở thực tiễn:
- Luật đất đai 2003 ngày 26 tháng l l năm 2003 ra đời đã tạo nền tảng về cơ sở pháp
lý vững chắc cho việc đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ ở nước ta nói chung và tỉnh
Lâm Đồng nói riêng. Góp phần làm tăng giá trị của đất đai, đem lại nguồn kinh phí to
lớn từ việc thu nhập đất đai mặt khác làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước và nâng
cao mức sống của người dân ở địa phương. Luật đã quy định rất rõ ràng về nguyên tắc,
đối tượng khi muốn tham gia và thẩm quyền giải quyết tranh chấp của hợp đồng thế
chấp giá trị QSDĐ và TSGLVĐ. Xuất phát từ nhu cầu thực tế đã nảy sinh nhiều bất
cập chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế ngày càng cao của đất nước. Vì vậy,
để nhằm thống nhất trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật và tạo điều
kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký trong lĩnh vực này Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Bộ Tư pháp đã ban hành TTLT số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16
tháng 06 năm 2005 về hướng dẫn việc đăng ký, thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Sau khi ban hành thì hoạt động đăng ký thế chấp càng đi
vào nề nếp hơn, mở rộng phạm vi và đối tượng thế chấp, cải thiện được nhiều vướng
mắc trước đây vì thế đã thu được kết qủa đáng khích lệ của công tác đăng ký thế chấp
tại địa phương. Nhưng bên cạnh những kết quả đạt được sau 01 năm áp dụng lại nảy
sinh một số khó khăn cần phải tháo gỡ kịp thời để hoạt động diễn ra trôi chảy hơn. Vì
thế, TTLT số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 về Sửa đổi,
bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Trang 14


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

- Nhằm là rõ hơn về trách nhiệm và quyền hạn của các bên khi tham gia thế chấp,
Quốc hội đã thông qua BLDS năm 2005 ngày 14 tháng 06 năm 2005, quy định khái
niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ; phạm vi thế chấp QSDĐ; quyền và nghĩa vụ của bên
thế chấp QSDĐ; quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp QSDĐ; xử lý QSDĐ đã thế
chấp. Một trong những điểm mới cơ bản về vấn đề nêu trên đó là phạm vi điều chỉnh
và áp dụng không chỉ đối với hộ gia đình, cá nhân như các quy định về thế chấp
QSDĐ trong BLDS năm 1995, mà còn áp dụng dối với các tổ chức trong và ngoài
nước. Lý do: Luật đất đai năm 2003 quy định chủ thể được thế chấp QSDĐ không chỉ
bao gồm hộ gia đình, cá nhân mà còn cho phép tổ chức kinh tế cũng được thế chấp
QSDĐ. Luật đã thể hiện quan điểm đối xử bình đẳng đối với tổ chức, cá nhân nước
ngoài trong lĩnh vực đăng ký thế chấp và sửa đổi, bổ sung nhiều quy định trong phạm
trù nêu, nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong thực tế và tăng cường
quyền tự do thỏa thuận, cam kết của các bên, tăng cường trách nhiệm của các bên, đặc
biệt là bên cho vay vốn.
I.2/ Khái quát địa bàn nghiên cứu về điều kiện tự nhiên -kinh tế -xã hội
1/ Vị trí địa lý:
™ Lâm Đồng là một tỉnh miền núi Nam Tây Nguyên, nằm ở độ cao 800 -1000m so
với mực nước biển. Với diện tích tự nhiên 9.772 km2, Lâm Đồng nằm trên 3 cao
nguyên và là khu vực đầu nguồn của bảy hệ thống sông lớn.
Phía đông giáp tỉnh Ninh Thuận
Phía tây giáp tỉnh Đắk Lắk, Bình Phước và Đắk Nông.
Phía nam giáp tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận

Phía bắc giáp tỉnh Đắk Lắk, Khánh Hoà
Phía bắc tỉnh là núi đi từ đông sang tây, có đỉnh Yang Bông cao 1.749m. Sát ngay Đà
Lạt có đỉnh Đan Sê Na cao 1.950m, LangBiang cao 2.163m, Hòn Nga cao 1.948m.
Giữa hai dãy núi là nơi bắt nguồn của các dòng sông Đa Nung chảy vào Đồng Nai,
sông Cái chảy ra Nha Trang. Phía nam của hai dãy núi là cao nguyên LangBiang,
trong đó có thành phố Đà Lạt ở độ cao 1.475m. Phía đông nam của tỉnh có cao nguyên
nhỏ Di Linh cao 1.010m, khá bằng phẳng và đông dân cư, là nơi đầu nguồn của sông
La Ngà chảy vào Đồng Nai.
™ Lâm Đồng có 12 đơn vị hành chính: 01 thành phố, 01 thị xã,10 huyện và toàn tỉnh
có 145 xã phường thị trấn. Thành phố Đà Lạt là trung tâm hành chính - kinh tế - xã hội
của tỉnh, về hướng Bắc cách thủ đô Hà Nội 1.500 km, về hướng Nam cách thành phố
Hồ Chí Minh 320 km. Các tuyến quốc lộ 20, 27, 28 nối liền Lâm Đồng với vùng Đông
Nam Bộ, thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh thuộc vùng Tây Nguyên, các tỉnh duyên hải
Nam Trung Bộ, tạo cho Lâm Đồng có mối quan hệ kinh tế - xã hội bền chặt với các
vùng, các tỉnh trong khu vực. Tỉnh lộ 723 nối giữa 2 thành phố Đà Lạt và Nha Trang
có chiều dài 140 km được đầu tư xây dựng đã rút ngắn khoảng cách và thời gian giữa
hai trung tâm du lịch lớn. Trong tương lai, khi tuyến đường cao tốc Dầu Giây - Đà Lạt
hoàn thành sẽ rút ngắn được thời gian đi từ Tp. Hồ Chí Minh - Đà Lạt.

Trang 15


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

Bảng I.1: Đơn vị hành chính

STT

Tên địa
phương

Diện
tích(km2)

Dân
số(người)

Mật độ dân
số(người/km2)

Lâm Đồng

9.772,19

1.179.200

121

1

Tp.Đà Lạt

393,29

192.441

489

2

Tx.Bảo Lộc

232,56

149.913

645

3

Đam Rông

860,90

32.070

37

4

Lạc Dương

1.263,49

17.082

14

5

Lâm Hà

985,71

135.764

138

6

Đơn Dương

610,32

91.419

150

7

Đức Trọng

901,80

164.243

182

8

Di Linh

1.614,64

159.487

99

9

Bảo Lâm

1.463,43

113.349

77

10

Đạ Hoai

495,29

36.292

73

11

Đạ Tẻh

524,19

45.876

88

12

Cát Tiên

426,57

41.265

97

Nguồn: Số liệu thống kê kinh tế-xã hội của tỉnh Lâm Đồng 2007
2/ Khí hậu:
- Lâm Đồng nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa biến
thiên theo độ cao, càng lên cao nhiệt độ càng giảm. Nhiệt độ trung bình 18 – 200c,
thời tiết ôn hoà mát mẻ quanh năm. Lượng mưa trung bình 1750 - 3150mm. Độ ẩm
tương đối trung bình cả năm 85 - 87%, số giờ nắng trung bình cả năm 1890 - 2500 giờ.
Khí hậu chia làm hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng
12 đến tháng 4 năm sau.
- Đà Lạt được mệnh danh là "thành phố mùa xuân". Ở đây rất mất mẻ nhiệt độ trung
bình cao nhất trong ngày là 24oc và nhiệt độ trung bình thấp nhất trong ngày là 150c.

Nhờ khí hậu đó, cả thành phố Đà Lạt như một vườn hoa trăm hương, ngàn sắc suốt
quanh năm.

Trang 16