Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở việt nam hiện nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

CAO TUẤN HƢNG

HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

CAO TUẤN HƢNG

HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Cảnh Quý

HÀ NỘI – 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Cao Tuấn Hƣng


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY
PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ
THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY .................................................................... 8
1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi
giới bất động sản của các chủ thể...................................................................... 8
1.2 Nội dung điều chỉnh và các tiêu chí đánh giá hệ thống quy phạm pháp luật
về môi giới bất động sản của các chủ thể........ Error! Bookmark not defined.
1.3 Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống quy phạm pháp luật về

môi giới bất động sản của các chủ thể ............ Error! Bookmark not defined.
1.4 Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của một số quốc
gia và những kinh nghiệm có thể vận dụng ở Việt NamError! Bookmark not
defined.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT
VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM
......................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.1 Những điểm nổi bật của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể ................................. Error! Bookmark not defined.
2.2 Những hạn chế, bất cập của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể và nguyên nhân. ..... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: CÁC QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ
THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM.......... Error! Bookmark not defined.
3.1 Các quan điểm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể ................................. Error! Bookmark not defined.
3.2 Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể ................................. Error! Bookmark not defined.


KẾT LUẬN .................................................... Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 11
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ luật dân sự

LKDBĐS

: Luật kinh doanh bất động sản

QPPL

: Quy phạm pháp luật


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hình thành và phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của việc phát
triển nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Do đó, khi
nền kinh tế của Việt Nam phát triển, sẽ kéo theo sự xuất hiện của thị trường
bất động sản Việt Nam.
Trong những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng đã có những
chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế,
xã hội của đất nước với nhịp độ tương đối cao. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản
xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước
nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Điều này chứng tỏ thị trường bất động
sản đang dần trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại
thị trường của nền kinh tế nước ta. Cùng với việc hình thành và phát triển của
thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp
người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động
sản. Những chủ thể này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường
bất động sản. Quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về vấn đề đất đai
nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng đã thể hiện rõ sự cần thiết
phải tăng cường chính sách, pháp luật về bất động sản nhằm hoàn thiện thị

trường, giảm thiểu các bất cập trong pháp luật về thị trường bất động sản và
bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia thị trường bất
động sản. Khi thị trường bất động sản nói chung và nghề môi giới bất động
sản nói riêng phát triển mạnh mẽ, cần thiết phải có một hệ thống quy phạm
pháp luật để kiểm soát và điều tiết các vấn đề liên quan. Để điều chỉnh các
quan hệ về môi giới bất động sản thì Nhà nước đã ban hành hệ thống quy
phạm pháp luật về môi giới bất động sản nhằm định hướng cho hoạt động môi
giới bất động sản đi theo đúng vai trò của mình.

1


Dưới góc độ lý luận, các vấn đề về hệ thống quy phạm pháp luật về môi
giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay đã có một số công
trình nghiên cứu ở khía cạnh này hay khía cạnh khác. Tuy nhiên đến nay vẫn
còn ít các công trình nghiên cứu một cách đầy đủ và toàn diện có hệ thống về
các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể để xây dựng
lên nền tảng lý luận để xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.
Dưới góc độ thực tiễn, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động
sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay đã có những ưu điểm. Trong những
năm qua Nhà nước đã ban hành một số quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản, điều chỉnh các quan hệ của một số tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản. Các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể
đã được quy định tương đối cụ thể, đầy đủ và đã điều chỉnh các quan hệ môi
giới bất động sản, đã có những quy định về quyền cũng như nghĩa vụ của các
chủ thể trong hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên hệ thống quy phạm
pháp luật về thị trường bất động sản còn chứa đựng nhiều bất cập và hạn chế
như mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí không phù hợp với thực tế ở Việt Nam
và xu hướng phát triển trong khu vực và thế giới.

Hiện tại đã có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn
đề liên quan tới môi giới bất động sản, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều điểm bất
cập kìm hãm sự phát triển của thị trường, việc áp dụng các quy định gặp
không ít những khó khăn, trở ngại.
Trong hoàn cảnh đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần phải được
nghiên cứu và đặc biệt là giới trung gian của thị trường bất động sản cần được
đào tạo chuẩn hóa và quản lý hoạt động trung gian có hiệu quả sẽ góp phần
không nhỏ vào sự phát triển thị trường bất động sản. Môi giới bất động sản
trở thành một nghề nhất định trong xã hội, cần được mọi người nhìn nhận,

2


đánh giá và tôn vinh. Hơn thế nữa, trong xu thế hội nhập và mở cửa giai đoạn
hiện nay, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ
thể cần liên tục được sửa đổi và hoàn thiện cho phù hợp với hoàn cảnh thực
tế. Hoạt động môi giới bất động sản thay đổi và phát triển từng ngày, do đó
việc hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các
chủ thể cũng là một vấn đề có tính tất yếu.
Với những lý do trên, tôi lựa chọn đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật
về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay” để nghiên
cứu viết luận văn Thạc sĩ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế tại Khoa Luật,
Đại học Quốc gia Hà Nội.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Vấn đề xây dựng một thị trường bất động sản cùng với các thể chế đi kèm
không còn là vấn đề mới ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Tuy
nhiên ở Việt Nam vẫn cần thêm nhiều thời gian để thị trường bất động sản
phát triển, đã có các công trình nghiên cứu tuy nhiên chưa nhiều, nội dung của
các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn đề về thị trường bất
động sản nói chung ở dưới góc độ kinh tế, hoặc các công trình nghiên cứu về

góc độ pháp luật về một số vấn đề trong thị trường bất động sản, ví dụ như:
- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện
nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương
trình phát triển Liên Hợp quốc.
- “Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của
PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính
ấn hành năm 2003
- “Thị trường bất động sản Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008”,
Luận văn Thạc sĩ của Phạm Ngọc Hương Quỳnh, Đại học Kinh tế – Đại học
Quốc gia Hà Nội (2008).

3


- “Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn
Thạc sĩ của Phạm Minh Tuấn, Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội
(2012).
- “Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ của Lô Thị
An Na, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013).
- “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của
Phạm Xuân Hoàng, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2008).
- “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Vũ Thùy Liên, Khoa Luật – Đại học Quốc
gia Hà Nội (2009)
Liên quan tới vấn đề pháp luật về môi giới bất động sản có các công trình
nghiên cứu sau:
- “Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn
Thạc sĩ của Đặng Văn Được, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2005).
- “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của
Phùng Thị Thu Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013).

- “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản
ở Việt Nam”, sách chuyên khảo của PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2010).
Tuy nhiên, các công trình này chỉ nghiên cứu về môi giới bất động sản
hoặc là pháp luật về môi giới bất động sản, mà chưa có công trình nào nghiên
cứu về hệ thống quy phạm về môi giới bất động sản của các chủ thể. Do đó,
việc nghiên cứu đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động
sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay” là công trình khoa học đầu tiên
nghiên cứu tổng thể, toàn diện về hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới
bất động sản, có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao chất
lượng của quá trình nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống pháp luật về môi giới
bất động sản trong bối cảnh hội nhập thị trường và phát triển kinh tế.

4


3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1 Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận và các vấn đề thực tiễn về pháp luật
môi giới bất động sản hiện nay, từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị hoàn
thiện pháp luật về môi giới bất động sản, đáp ứng các yêu cầu và phù hợp với
sự phát triển chung của thị trường bất động sản trong nước và hội nhập thị
trường quốc tế.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn xác định các nhiệm vụ cụ thể sau đây:
Một, phân tích, đánh giá về mặt lý luận hệ thống quy phạm pháp luật về
môi giới bất động sản ở Việt Nam, trong đó nêu lên khái niệm, đặc điểm, vai
trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, nghiên cứu và
tham khảo thêm hệ thống pháp luật quốc tế có liên quan tới môi giới bất động
sản, so sánh với hệ thống pháp luật ở Việt Nam nhằm phát triển pháp luật về
môi giới bất động sản.

Hai, nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản
ở Việt Nam, xem xét những kết quả khả quan cũng như những điểm hạn chế
còn tồn tại và nguyên nhân dẫn tới những hạn chế, tồn tại đó trong pháp luật
về môi giới bất động sản của Việt Nam.
Ba, nêu ra quan điểm và đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống quy
phạm pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, nâng cao chất lượng
cũng như tính hiệu quả của hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh
phát triển kinh tế trong nước và hội nhập thị trường quốc tế sắp tới.

5


4. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và hệ thống các
quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, cùng với thực trạng về hiệu quả
của việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực môi giới bất động
sản và phương hướng hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi luận văn, tác giả không đi sâu vào khía cạnh kinh tế của
lĩnh vực môi giới mà tập trung làm rõ các nội dung lý luận về bất động sản, hệ
thống quy phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản thực tế tại Việt Nam,
cũng như các nội dung lý luận về môi giới bất động sản của một số các quốc
gia có hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản phát triển.
5. Cơ sở lý luận nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1 Cơ sở lý luận
Luận văn nghiên cứu trên cơ sở lý luận khoa học của chủ nghĩa Mác –
Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật, các quan điểm, chỉ
đạo của Đảng và Nhà nước về đổi mới, phát triển đất đai và thị trường bất
động sản, chính sách pháp luật của Nhà nước Việt Nam trong lĩnh vực môi

giới bất động sản và hợp tác, đầu tư quốc tế.
5.2 Phương pháp nghiên cứu
+ Phương pháp phân tích nhằm nghiên cứu các vấn đề về các pháp luật
bất động sản và môi giới bất động sản, đánh giá những điểm còn bất cập và
đưa ra hướng sửa đổi mới hỗ trợ cho ngành nghề này, từ đó pháp điển hóa,
khái quát hóa hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản.
+ Phương pháp thống kê nghiên cứu về tính quy luật và các yếu tố tác động
tới sự dao động giá thị trường bất động sản những năm gần đây nhằm tìm ra sự
kết nối giữa bên mua và bên bán, tiến tới thúc đẩy giao dịch thành công.

6


+ Phương pháp so sánh và tổng hợp để nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm
xây dựng thương hiệu từ những nhà kinh doanh nổi tiếng trên thế giới và
trong nước, các công ty lớn trên địa bàn một số thành phố lớn.
6. Bố cục của luận văn
Luận văn gồm phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung luận văn gồm 3 chương và 7 tiết:
- Chương 1: Những vấn đề lý luận của hệ thống quy phạm pháp luật về
môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.
- Chương 2: Thực trạng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.
- Chương 3: Các quan điểm và giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm
pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.

7


CHƢƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP
LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT
NAM HIỆN NAY
1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật
về môi giới bất động sản của các chủ thể
1.1.1 Khái niệm bất động sản và môi giới bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Sự phân chia tài sản thành “bất động sản” và “động sản” được khởi đầu từ
Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất,
bên cạnh đó còn có những thứ được tạo ra do công sức lao động trên mảnh đất
đó. Ngoài ra, bất động sản bao gồm công trình xây dựng, cây trồng và những
gì liên quan tới đất đai hoặc gắn liền với đất đai.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy vậy, hệ thống pháp
luật mỗi nước cũng có những quan điểm và tiêu chí phân loại riêng. Hầu hết
các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều
130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về
những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Luật Dân sự Đức,
Luật Dân sự Nhật Bản hay Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ đưa ra khái
niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, Điều 520 Luật
Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất
động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong khi đó, Điều 100

8


Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn

liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Trước 1995, hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa có sự đồng nhất trong
việc sử dụng khái niệm “bất động sản”. Cho đến khi Bộ luật dân sự 1995 ra
đời thì khái nệm này mới được sử dụng một cách nhất quán. Khoản 1 Điều
181 Bộ luật dân sự 1995 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính trong hệ thống pháp luật của các quốc
gia: cách thứ nhất miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”,
và coi đó là bất động sản; cách thứ hai không giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Theo quy định tại Điều
130 của Luật này, một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự
truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những
đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Tiếp đó,
Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển,
máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng coi là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định.

9

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
Xem xét định nghĩa bất động sản của pháp luật Việt Nam, có thể nhận
thấy việc định nghĩa bất động sản dựa trên đặc tính vật lý của tài sản. Cách
định nghĩa này được sử dụng từ Bộ luật dân sự 1995, sau đó Bộ luật dân sự
2005 đã kế thừa các quy định của Bộ luật dân sự 1995 về vấn đề này. Tuy
nhiên, từ việc định nghĩa này có thể nhận thấy chỉ những tài sản nào được
pháp luật thừa nhận và quy định mới được coi là bất động sản.
Để định nghĩa cụ thể về bất động sản, cần xem xét các đặc tính vật lý của
tài sản, gồm có:
+ Tính cá biệt và khan hiếm. Về cơ bản, bất động sản phổ biến nhất là đất
đai, do đó tính chất này xuất phát từ tính chất của đất đai. Tính khan hiếm cụ
thể là việc giới hạn về diện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng miền, địa
phương... Bổ sung đặc điểm cố định, không di dời được, bất động sản có tính
cá biệt. Khó có thể tồn tại các bất động sản giống nhau hoàn toàn, do có
những yếu tố khác biệt về không gian và các vấn đề khác liên quan.
+ Tính lâu bền. Tính lâu bền chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình
xây dựng. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên xem như không thể bị hủy hoại
trừ trường hợp thiên tai, đó đó tính lâu bền của bất động sản gắn với việc đất
đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau khi sử dụng, có thể dùng vào nhiều
mục đích khác nhau.
Như vậy, có thể khái niệm về bất động sản là đất đai và các công trình, tài
sản khác gắn liền với đất đai, có những đặc tính vật lý đặc thù liên quan tới
đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bên cạnh đó, Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 53 Hiến pháp 2013 đã quy
định đất đai “là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam
không thừa nhận quyền sở hữu đất đai của bất kì một chủ thể nào, và đất đai

10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT
1. Mai Anh (2005), “Môi giới nhà đất hướng tới chuyên nghiệp”, Báo Thương
mại, tr. 20-21.
2. Nhật Anh (2005), Lừa đảo mua bán nhà đất ở Hà Nội: một vụ chiếm đoạt
hơn 12 tỷ đồng, Báo Thương mại, tr.17-18.
3. Th.s Vũ Anh (2004), “Một số vấn đề pháp luật về thị trường bất động sản ở
Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (27), tr.12-13.
4. Th.s Vũ Anh (2011), “Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật,
(8), tr.17.
5. Bộ Tư pháp (2009), “Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch của thị
trường bất động sản”, Thông tin khoa học pháp lý, (5).
6. Bộ Xây dựng, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành
chương trình đào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định
giá bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
7. Bộ Xây dựng, Thông tư 13/2008/TT-BXD về hướng dẫn một số điều trong
Nghị định 153/2007/NĐ-CP của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản ngày 21/5/2008.
8. Bộ Xây dựng, Báo cáo "Tổng hợp kinh nghiệm nước ngoài về kinh doanh
bất động sản"
9. Chính phủ, Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/05/2004 về một số giải
pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
10. Chính phủ, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về hướng dẫn
thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

11

11. Chính phủ, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;
khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ
tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
12. PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh
doanh bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Quốc Gia TP Hồ Chí Minh,
TP Hồ Chí Minh.
13. Cục quản lý giá Bộ Tài chính, "Môi giới bất động sản: Đôi điều cần phải
suy nghĩ", Đề án tư vấn giá đất.
14. PGS.TS Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nhà xuất
bản Xây dựng, Hà Nội.
15. Đặng Văn Được (2005), Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở
Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà
Nội, Hà Nội.
16. Th.s Nguyễn Hồ Phi Hà (2009), “Thực trạng huy động vốn từ thị trường
bất động sản ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nhà quản lý, (68).
17. Phạm Hà, “Cần một thị trường bất động sản vững chắc và lành mạnh”,
Báo Pháp luật, số ra ngày 9/9/2003.
18. Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt
Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội,
Hà Nội.
19. TS. Nguyễn Minh Hằng (2013), Pháp luật đất đai trong hoạt động nghề
luật sư, Nhà xuất bản Thông tin và Truyền thông.
20. Từ Lương (2004), “Môi giới nhà đất hay lừa đảo? Nhận diện một loại tội
phạm mới”, Thời báo Kinh tế Việt Nam, (191).
21. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ
VIII (1996), Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

12

22. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX
(2001), Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà nội.
23. Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết 26/NQ-TW ngày 12/03/2003 về
tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
24. Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 về
tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ
bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
25. Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết 22/NQ-TW ngày 10/04/2013 về hội
nhập quốc tế.
26. PGS. TS Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và
thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản Lao động –
Xã hội, Hà Nội
27. PGS. TS Doãn Hồng Nhung (2013), Pháp luật về định giá đất trong bồi
thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam, Nhà xuất bản Tư pháp.
28. PGS. TS Hoàng Thị Kim Quế (2005), Giáo trình lý luận chung về nhà
nước và pháp luật, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội
29. Quốc hội, Hiến pháp nước Công hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992
(sửa đổi, bổ sung năm 2001).
30. Quốc hội, Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2013.
31. Quốc hội, Bộ luật dân sự 2005.
32. Quốc hội, Luật Doanh nghiệp 1999, 2005, 2014.
33. Quốc hội, Luật Đất đai 1993, 2003, 2013.
34. Quốc hội, Luật Đầu tư 2005, 2014.
35. Quốc hội, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014.
36. Quốc hội, Luật Thương mại 2005.

13

37. Đức Sơn, “Nghĩ cách nắm thị trường bất động sản”, Báo Pháp luật, số ra
ngày 23 và 25/9/2003
38. Trần Minh Sơn (2005), “Thị trường bất động sản sẽ được kiểm soát?”,
Báo Pháp luật Việt Nam, (75).
39. GS. TS Lê Minh Tâm (2009), Giáo trình lý luận nhà nước và pháp luật,
Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội.
40. Tạp chí Bất động sản nhà đất Việt Nam (2009), (64).
41. Thủ tướng Chính phủ, Chị thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm
2008 về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất
động sản.
42. Trung tâm Đào tạo và Hỗ trợ doanh nghiệp Davilaw (2009), Tài liệu đào
tạo môi giới bất động sản
43. Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường
nhà đất, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
44. Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình quản lý nhà nước về
đất đai và nhà ở, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
TÀI LIỆU TIẾNG ANH
45. Gail Lyons, The U.S. brokerage system and its operations, Tài liệu Hội
thảo phát triển thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức ngày
24/03/2005.
46. Cliff Perotti (2009), The Real Estate Entrepreneur (Doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản – Cẩm nang môi giới bất động sản), NXB Tổng hợp
Thành phố Hồ Chí Minh.
47. Donald Trump (2014), Trump: The Best Real Estate Advice I Ever
Received (100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất), NXB
Lao động – xã hội.
48. Rick Villani và Clay Davis (2012), How to find, fix and sell houses for profit
(Làm giàu nhờ kinh doanh địa ốc), NXB Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh.

14