Nghiên cứu phần giá trị tăng thêm từ đất do phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án trên địa bàn thành phố tuyên quang, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ TUYẾT

NGHIÊN CỨU PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM
TỪ ĐẤT DO PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG
KỸ THUẬT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,
TỈNH TUYÊN QUANG

UẬN VĂN THẠC S
CHUYÊN NGÀNH QUẢN Ý ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ TUYẾT

NGHIÊN CỨU PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM
TỪ ĐẤT DO PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG
KỸ THUẬT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,
TỈNH TUYÊN QUANG
N n Quản l ất
Mã số: 60 85 01 03

UẬN VĂN THẠC S QUẢN Ý ĐẤT ĐAI

N ƣờ

ƣớng dẫn khoa học GS.TS. ĐẶNG VĂN MINH

THÁI NGUYÊN - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ
cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong
luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả

Nguyễn Thị Tuyết


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường Tuyên Quang, Trung tâm phát triển quỹ
đất thành phố Tuyên Quang, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố
Tuyên Quang, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các phòng ban khác
thuộc UBND Thành phố Tuyên Quang, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1. GS. TS Đặng Văn Minh - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Thầy đã tận tình
giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo Sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên và
các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học
Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường Tuyên Quang, Trung tâm phát triển quỹ đất thành
phố Tuyên Quang, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tuyên Quang, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất và các phòng ban khác thuộc UBND Thành phố Tuyên Quang,
cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã (phường) trên địa bàn thành phố Tuyên
Quang, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Thị Tuyết


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ...........................................................................................x
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2

2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2
3.1. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................................2
3.2. Ý nghĩa trong khoa học ........................................................................................3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở hình thành, đặc điểm của giá đất ............................................................4
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất ......................................................................................4
1.1.1.2. Đặc điểm của giá đất ......................................................................................4
1.1.1.3. Các loại giá đất ...............................................................................................6
1.1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................8
1.1.2. Thị trường đất đai và các quy luật...................................................................15
1.1.2.1. Thị trường đất đai .........................................................................................15
1.1.2.2. Các quy luật trong thị trường đất đai ...........................................................17
1.1.3. Khái niệm giá trị gia tăng, giá trị gia tăng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị gia tăng đất đai ................................................................................................20


iv

1.1.4. Khái niệm cơ sở hạ tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, mối tác động giữa phát triển
cơ sở hạ tầng với giá đất............................................................................................22
1.1.5. Quy định phân loại đường phố, vị trí ..............................................................27
1.2. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới và Việt Nam về việc chia sẻ
lợi ích từ đất ..............................................................................................................30
1.3. Một số công trình nghiên cứu có liên quan ........................................................34
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................39
2.2. Địa điểm, thời gian tiến hành .............................................................................40

2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................41
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ........................................................................41
2.3.2. Nghiên cứu giá trị gia tăng của đất khi thực hiện dự án xây dựng, khi cơ sở hạ
tầng hoàn thiện ..........................................................................................................41
2.3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị tăng thêm của đất khi thực hiện
dự án, khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện ...........................................................................41
2.3.4. Đề xuất giải pháp xác định giá trị tăng thêm của thửa đất do yếu tố cơ sở hạ
tầng mang lại .............................................................................................................41
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................41
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .............................................................41
2.4.2. Phương pháp so sánh trực tiếp ........................................................................43
2.4.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ...........................................................43
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................44
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Tuyên Quang ......................44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ...............................44
3.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................44
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo .........................................................................................44
3.1.1.3. Khí hậu .........................................................................................................45


v

3.1.1.4. Thuỷ văn .......................................................................................................45
3.1.1.5. Tài nguyên đất ..............................................................................................46
3.1.1.6. Tài nguyên nước...........................................................................................47
3.1.1.7. Tài nguyên rừng ...........................................................................................47
3.1.1.8. Tài nguyên khoáng sản.................................................................................48
3.1.1.9. Tài nguyên nhân văn ....................................................................................48
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................48

3.1.2.1. Điều kiện kinh tế ..........................................................................................48
3.1.2.2. Thực trạng phát triển xã hội .........................................................................51
3.1.3. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ............................................................52
3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................52
3.1.3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Tuyên Quang ..........54
3.2. Xác định giá trị tăng thêm từ đất khi thực hiện đầu xây dựng cơ sở hạ tầng tại
dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Tuyên Quang khi
cơ sở hạ tầng hoàn thiện ............................................................................................56
3.2.1. Đối với nhóm đất ở .........................................................................................56
3.2.1.1. Dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37. ............................................................57
3.2.1.2. Dự án Điều chỉnh tiểu khu 1 thuộc khu dân cư Phan Thiết II .....................59
3.2.2. Đối với nhóm đất trồng cây lâu năm ...............................................................60
3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tằng thêm từ đất khi thực hiện xây
dựng dự án, khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện .................................................................62
3.3.1. Yếu tố đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng .............................................................62
3.3.2. Yếu tố chính sách tiền tệ, lãi suất ngân hàng ..................................................74
3.3.3. Yếu tố vị trí địa lý ...........................................................................................76
3.3.4. Đặc điểm thửa đất ...........................................................................................78
3.3.5. Khả năng sinh lợi từ đất ..................................................................................80
3.3.6. Yếu tố khác .....................................................................................................80
3.4. Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất, xác định
giá trị tăng lên từ đất .................................................................................................81


vi

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................83
1. Kết luận .................................................................................................................83
2. Kiến nghị ...............................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tiếng Việt
II. Tiếng nước ngoài


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

BT- GPMB

Bồi thường- Giải phóng mặt bằng

KDC

Khu dân cư

KV

Khu vực

NNQĐ

Nhà nước quy định

QHXD

Quy hoạch xây dựng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VT

Vị trí

XDCB

Xây dựng cơ bản


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Phân cấp trong thị trường đất đai .............................................................16
Bảng 1.2: Quan hệ cung - cầu ...................................................................................18
Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu thực hiện của hai dự án ....................................................39
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang năm 2014 ..............53
Bảng 3.2: Thay đổi loại đường trước và sau thực hiện dự án ...................................57
Bảng 3.3: Giá trị tăng thêm đối với nhóm đất ở tại các vị trí trên hai tuyến đường
thuộc dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 .................................................58
Bảng 3.4: Giá trị tăng thêm đối với nhóm đất ở tại các vị trí trên hai tuyến đường

thuộc dự án Điều chỉnh Tiểu khu 1 thuộc KDC Phan Thiết 2 .................60
Bảng: 3.5: Giá trị tăng thêm đối với nhóm đất trồng cây lâu năm
tại hai dự án nghiên cứu ...........................................................................61
Bảng 3.6: Giá trị tăng thêm do thay đổi yếu tố cơ sở hạ tầng theo vị trí
của các tuyến đường trên địa bàn phường Tân Quang .............................65
Bảng 3.7: Giá trị tăng thêm do thay đổi yếu tố cơ sở hạ tầng theo vị trí của các tuyến
đường trên địa bàn phường Hưng Thành ................................................68
Bảng 3.8: Giá trị tăng thêm do thay đổi yếu tố cơ sở hạ tầng các tuyến đường trên
địa bàn phường Phan Thiết .......................................................................70
Bảng 3.9: Chênh lệch giá đất trên thị trường năm 2014 tại các khu vực có cơ sở hạ
tầng khác nhau thuộc dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 thuộc địa phận
phường Tân Quang ...................................................................................71
Bảng 3.10: Chênh lệch giá đất trên thị trường năm 2014 tại các khu vực có cơ sở hạ
tầng khác nhau thuộc dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 thuộc địa phận
phường Hưng Thành.................................................................................72
Bảng 3.11: Chênh lệch giá đất trên thị trường năm 2014 tại các khu vực có cơ sở hạ
tầng khác nhau thuộc dự án Điều chỉnh tiểu khu 1 thuộc khu dân cư Phan
Thiết 2 .......................................................................................................73


ix

Bảng 3.12: Biến động vật giá, lãi suất ngân hàng và giá đất tại thời điểm thực hiện
dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37...........................................................75
Bảng 3.13: Biến động vật giá, lãi suất ngân hàng và giá đất tại thời điểm thực hiện
dự án Điều chỉnh tiểu khu 1 thuộc KDC Phan Thiết 2.............................76
Bảng 3.14: Sự chênh lệch giá trị tăng thêm của thửa đất đối với các vị trí, đường
phố trên cùng một tuyến đường tại thời điểm hoàn thành dự án..............78
Bảng 3.15: So sánh các đặc điểm của thửa đất trước và sau khi thực hiện dự án ....79

x

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2014 của thành phố Tuyên Quang ............................49
Hình 3.2: Giá trị tăng thêm theo vị trí trên các tuyến đường ....................................77


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn ề
Chiến lược phát triển kinh tế xã hội năm 2011-2020 đã xác định phát triển
đồng bộ hệ thống hạ tầng cơ sở là một trong những đột phá quan trọng, huy động
vốn cho đầu tư hạ tầng cơ sở là một vấn đề lớn. Thời gian qua, một số địa phương
trên cơ sở khuôn khổ của pháp luật hiện hành cũng đã chủ động đưa vào áp dụng
một số cơ chế mới để khai thác thêm nguồn lực từ đất đai cho phát triển cơ sở hạ
tầng (hoán đổi đất cho công trình hay mô hình đổi đất lấy cơ sở hạ tầng hay còn gọi
là sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng). Tuy nhiên, những biện pháp
này cũng chỉ dừng lại ở một số địa phương nên cần phải có sự đánh giá cụ thể về
tình hình phù hợp cũng như tính hiệu quả để nghiên cứu nhân rộng.
Đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển hạ tầng cơ sở quốc gia. Nếu có
cơ chế đúng và phù hợp thì có thể khơi dậy một nguồn lực tài chính đáng kể từ quỹ
đất của các địa phương, tạo điều kiện cho các địa phương có được các nguồn lực
cần thiết cho việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn. Khi phát triển hạ tầng
cơ sở giá trị gia tăng của đất sẽ tăng lên. Vấn đề đặt ra là giá trị gia tăng của đất do
việc đầu tư cơ sở hạ tầng đem lại được xác định, nên được điều tiết theo phương
thức nào để có thêm nguồn lực, bù vào chi phí xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng.
Trên địa bàn thành phố Tuyên Quang trong những năm qua cơ sở hạ tầng đã
được đầu tư phát triển và đạt được một số kết quả góp phần tích cực trong việc đáp

ứng các nhu cầu phát triển của nền kinh tế và phục vụ nhu cầu của người dân. Nhiều
công trình hạ tầng quan trọng đã được hoàn thành như: Công trình cải tạo nâng cấp
Quốc lộ 37, đường Lê Đại Hành (từ ngã ba Bình thuận đến nút giao Quốc lộ 37 và
Quốc lộ 2, đoạn tránh thị xã Tuyên Quang), đường Minh Thanh, đường Lý Thái Tổ
qua cầu gạo đến Quốc lộ 2, đoạn tránh thị xã Tuyên Quang…không gian đô thị
được mở rộng, kiến trúc đô thị ngày càng hiện đại. Các khu vực hành chính, khu
thương mại, dịch vụ, khu dân cư đã và đang được đầu tư xây dựng tạo điều kiện
thuận lợi phát triển kinh tế - xã hội. Các dự án được thực hiện đã góp phần tổ chức


2

sử dụng tài nguyên đất đai của thành phố cho những mục tiêu phát triển kinh tế- xã
hội nhất định; Đảm bảo nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu
cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thỏa mãn
nhu cầu đa dạng đất đai. Mặt khác, khi cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, đưa vào sử
dụng giá đất sẽ tăng, cải thiện chất lượng cuộc sống, cảm nhận của người dân, nhu
cầu nhà ở tại các khu vực đó sẽ tăng một cách đáng kể, tăng giá trị tài sản của khu
vực đó.
Để hiểu rõ hơn về tác động của việc đầu tư cơ sở hạ tầng tới giá trị gia tăng
của đất trên cả nước nói chung và trên địa bàn thành phố Tuyên Quang nói riêng, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu phần giá trị tăng thêm từ đất do phát
triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án trên địa bàn thành phố Tuyên
Quang, tỉnh Tuyên Quang”.
2. Mục tiêu củ

ề tài

2.1. Mục tiêu chung
Nghiên cứu phần giá trị tăng thêm của đất do phát triển cơ sở hạ tầng kỹ

thuật tại hai dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang nhằm xác định giá trị tăng
của đất do việc đầu tư cơ sở hạ tầng đem lại, đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác
định giá đất, xác định giá trị tăng thêm từ đất do phát triển cơ sở hạ tầng mang lại.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu giá trị tăng thêm của đất khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất khi cơ sở hạ
tầng hoàn thiện.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất, xác định giá trị tăng
thêm từ đất do phát triển cơ sở hạ tầng mang lại.
3. Ý n

ĩ củ

ề tài

3.1. Ý nghĩa trong thực tiễn
Đánh giá được tác động của yếu tố đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tới giá đất
trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định
giá, làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang.


3

3.2. Ý nghĩa trong khoa học
- Sử dụng kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường áp dụng vào thực tế công
việc, nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.

4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học củ

ề tài

1.1.1. Cơ sở hình thành, đặc điểm của giá đất
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoản thời gian nào đó.
Hầu hết các nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu
đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất
là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại Khoản 1 Điều 114 Luật này
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất [17].
1.1.1.2. Đặc điểm của giá đất

1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng


5

thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị
bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền
thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức
hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu
dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi
định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành
phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong
trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì
người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản
chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu
vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông,
điện, cấp và thoát nước... có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất.
Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội
(trường học, bệnh viện, chợ...), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong
cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào
giá đất đó được.

4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của
đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và
nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá


6

đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được
nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm
lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông
thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói
chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng
được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do
nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó
là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của
thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng;
ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của
từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.[14]
1.1.1.3. Các loại giá đất
* Giá trị thị trƣờng
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,
có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế
người mua, người bán. [14]
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua

thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và
lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua
hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình
bán quá mức. Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa
đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị
trường xác định.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:
 Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua.


7

 Mục đích của người mua và bán đất.
 Nhu cầu về đất đai của thị trường.
 Tác động của môi trường sống và xã hội.
 Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
* Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó bao giờ cũng phải xác định một mục
đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở
tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất.
Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được
xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố
khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng mà đó là giá trị tiềm
năng. [14]
* Giá trị tr o ổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị
trường của chính mảnh đất đó là một. Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ
vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có

các đặc điểm và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể.
* Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên
bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự
thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo
hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
* Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất. Tuỳ
theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông
thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền


8

trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không
có giá trị thế chấp.
* Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong
suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định
ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời
gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
* Giá trị tăn từ ất
Giá trị tăng là thuật ngữ dùng để chỉ giá trị tăng thêm được tạo ra ở mỗi giai đoạn
nhất định của quá trình đầu tư, sản xuất của cá nhân hay doanh nghiệp.
Trong kinh tế học Tân cổ điển hiện đại, đặc biệt là kinh tế vi mô, giá trị tăng dùng
để chỉ quá trình đóng góp của các nhân tố sản xuất như lao động, hàng hóa tư bản vào quá
trình tăng thêm giá trị của một sản phẩm và tương ứng với thu nhập có được của người chủ
sở hữu những nhân tố này.
1.1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
* Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu,
tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật ộ nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng
lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~
13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động
giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ
nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong
những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ
cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật
là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương
đối nhỏ.


9

- Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá
cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn
định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người,
gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu

ìn

Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị
hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng
đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự

thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách
tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho
thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này
ngày càng rõ ràng.
* Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an
ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Trạng thái ổn ịnh chính trị
Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong
nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận
hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi
nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá
đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay
khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ
sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó
mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.


10

- Đầu cơ n

ất

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động
của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất
đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do

người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người
đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
-Tiến trìn

ô t ị hóa

Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình
đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao,
mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của
tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực
thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá
đất đều cao hơn đất khu vực khác.
* Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh
hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới
giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước.
- Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách
rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có
quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở
rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của
mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình
trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh
tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao
năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến
điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.

11

- Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh
tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối
ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư
nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược
lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm
trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
* Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân
sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ
tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng
đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
- Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế
là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ
lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong
trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất
không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước,
các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về
nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức ộ dự trữ v

ầu tƣ

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự
trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất
giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức
độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng

của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và
nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự
trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ


12

góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản
khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp
khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có
khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít,
hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là
liên quan mật thiết với nhau.
Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự
trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó
là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia,
lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho
nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt
đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn
lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá
thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà
đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc
đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
- Trìn

ộ thu nhập và tiêu dùng củ dân cƣ
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc

ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao
về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất
đai của khu vực đó tăng.
- Biến ộng vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà
đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị,
cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có
nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế
"nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu


13

vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân
khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt
khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với
giá đất.
- Mức lãi suất
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch
lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn
có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi
trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất
thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải
luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách
về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất.
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có
tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những
nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá
đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa

các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần
phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
* Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng,
cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập
trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với
các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.