Ứng dụng GIS trong thành lập bản đồ tra cứu giá đất tại phường quan triều – thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.22 MB, 64 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------
TRỊNH VĂN THẮNG
Tên đề tài:
"ỨNG DỤNG GIS TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ TRA CỨU
GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG QUAN TRIỀU – TP. THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN"
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Lớp
: K42 – ĐCMT N02
Khóa học
: 2010 - 2014
Thái Nguyên, năm 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------
TRỊNH VĂN THẮNG
Tên đề tài:
"ỨNG DỤNG GIS TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ TRA CỨU
GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG QUAN TRIỀU – TP. THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN"
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Lớp
: K42 – ĐCMT N02
Khóa học
: 2010 - 2014
Thái Nguyên, năm 2014
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của
mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận dụng lý
thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa học. Qua đó
sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm
việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc say này.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, em đã tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Ứng dụng GIS trong thành lập bản đồ tra cứu giá đất tại phường
Quan Triều – thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên”.
Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo và anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo ThS.Ngô Thị Hồng
Gấm người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng song bản khóa luận tốt nghiệp
của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những
ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa
luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 27 tháng 05 năm 2014
Sinh viên
Trịnh Văn Thắng
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
GIS
: Hệ thống thông tin địa lý
QĐ
: Quyết định
UBND
: Ủy ban nhân dân
ĐBSCL
: Đồng bằng Sông Cửu Long
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Thông tin qui định giá các loại đất năm 2014 của UBND Tỉnh
Thái Nguyên.......................................................................... 31
Bảng 4.2: Thông tin giá đất tại các trục đường thành phố Thái Nguyên ....... 33
Bảng 4.3: Mô hình CSDL giá đất tại Phường Quan Triều – Thành Phố
Thái Nguyên.......................................................................... 37
Bảng 4.4: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ .............. 37
Bảng 4.5: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ .............. 43
Bảng 4.6: Các trường thuộc tính được viết trong chương trình ..................... 44
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Cửa sổ làm việc Modify table structure ........................................ 38
Hình 4.2: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường QuanTriều năm 2013 tỉ lệ
1:2000........................................................................................... 39
Hình 4.3: Cơ sở dữ liệu bản đồ đảm bảo khả năng truy nhập dữ liệu ............ 41
Hình 4.4: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Quan Triều năm 2013 ...... 42
Hình 4.5: Quá trình tạo bảng thuộc tính cơ sở dữ liệu .................................. 43
Hình 4.6: Lưu đồ tổng quát công việc thực hiện của chương trình................ 45
Hình 4.7: Hộp thoại cập nhật giá từng thửa đất ............................................ 46
Hình 4.8: Bảng hội thoại cập nhật giá cho nhiều thửa................................... 47
Hình 4.9: Bộ cơ sở dữ liệu dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn phường Quan
Triều - TPTN ................................................................................ 48
Hình 4.10. Công cụ xem thông tin thửa đất .................................................. 49
Hình 4.11: Thao tác tìm kiếm Find ............................................................... 49
Hình 4.12: Thao tác tìm kiếm Find ............................................................... 50
Hình 4.13: Thao tác tìm và xuất dữ liệu........................................................ 51
Hình 4.14: Bảng cơ sở dữ liệu giá đất tại địa bàn phường Quan Triều– TP
Thái nguyên năm 2014 theo qui định của UBND Tỉnh TN ........... 52
Hình 4.15: Công cụ tô màu Create thematic Map ......................................... 52
Hình 4.16: Bản đồ giá đất phường Quan Triều năm 2014............................. 53
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của
mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận dụng lý
thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa học. Qua đó
sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm
việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc say này.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, em đã tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Ứng dụng GIS trong thành lập bản đồ tra cứu giá đất tại phường
Quan Triều – thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên”.
Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo và anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo ThS.Ngô Thị Hồng
Gấm người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng song bản khóa luận tốt nghiệp
của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những
ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa
luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 27 tháng 05 năm 2014
Sinh viên
Trịnh Văn Thắng
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..........................................27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Quan Triều ........................ 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 29
4.1.3. Thực trạng công tác quản lí đất đai ..................................................... 31
4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 31
4.2.1. Mục đích sử dụng của đất đai ............................................................. 31
4.2.2. Yếu tố vị trí ........................................................................................ 32
4.2.3. Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng ............................................................ 34
4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại Phường Quan Triều – TPTN ............ 34
4.3.1. Thu thập nội dung thông tin dữ liệu .................................................... 34
4.3.2. Phân tích nội dung dữ liệu .................................................................. 36
4.3.3. Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu ........................................................... 36
4.3.4. Xây dựng bảng thuộc tính ................................................................... 37
4.3.5. Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu ........................................................ 38
4.3.6. Nhập dữ liệu ....................................................................................... 39
4.3.7. Biên tập dữ liệu .................................................................................. 39
4.3.8. Kiểm tra sản phẩm .............................................................................. 40
4.4. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng bản đồ tra cứu giá đất tại
phường Quan Triều – TP Thái Nguyên ........................................................ 40
4.4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .................................................... 40
4.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ...................................................... 41
4.5. Ứng dụng phần mềm Mapinfo vào công tác quản lí giá đất ................... 48
4.5.1. Xem thông tin thửa đất ....................................................................... 48
4.5.2. Tìm kiếm thửa đất .............................................................................. 49
4.5.3. Xuất dữ liệu ........................................................................................ 50
4.5.4. Xây dựng bản đồ chuyên đề giá đất .................................................... 52
4.6. Nhận xét chung...................................................................................... 54
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.............................................................................55
5.1. Kết luận ................................................................................................. 55
5.2. Đề nghị .................................................................................................. 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................56
1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai ra
đời kèm theo các thông tư và các quyết định khác trong đó liên quan nhiều
nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp cho việc giải quyết những vấn đề khó
khăn về mặt sử dụng đất đai. Chính vì vậy thị trường đất đai trong nước ngày
càng phát triển.
Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn
mà sự hiểu biết chúng ta với thị trường này còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất
luôn được nâng cao và ngày càng nóng lên.
Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất
trong việc bình ổn thị trường đất đai. Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng
thành công giá đất sẽ giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị
trường đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn.
Công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng được phát triển và
tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển
mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ
kèm theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý
đất đai sẽ làm tiền đề cho việc quản lý giá đất giúp bình ổn thị trường đất đai.
Ứng dụng GIS vào việc quản lý và tra cứu giá đất là vô cùng quan trọng
và cấp thiết. Chính vì lẽ đó, xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và được sự đồng ý
của Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo: Ths. Ngô Thị Hồng
Gấm, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS trong thành lập
bản đồ tra cứu giá đất tại phường Quan Triều – thành phố Thái Nguyên
tỉnh Thái Nguyên”.
2
1.2. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và thị trường đất đai
- Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu không gian
và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn phường Quan Triều.
- Xây dựng bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn phường Quan Triều
để phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của các cán bộ quản lý đất
đai và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn phường Quan
Triều – Thành phố Thái Nguyên.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Điều tra phân tích bổ sung các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn
nghiên cứu.
- Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và công nghệ GIS xây dựng bản
đồ quản lí và tra cứu giá đất.
1.4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững quy trình xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu giá đất.
- Quá trình ứng dụng quản lý giá đất phải đảm bảo đầy đủ, tính chính
xác cao, thuận lợi trong việc lưu trữ và sử dụng.
- Quy trình thực hiện đảm bảo tính khoa học và chính xác.
1.5. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
+ Củng cố kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường, tìm hiểu đánh giá điều
kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thị trấn và xây dựng quy trình lập bản đồ
vùng giá trị đất đai bằng công nghệ GIS.
+Thu nhập, ứng dụng GIS để thành lập bản đồ chuyên đề, trình bày một
báo cáo khoa học hoàn chỉnh.
- Ý nghĩa trong thực tiễn
+ Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại
địa bàn phường, căn cứ để thu các khoản tiền theo quy định của nhà nước liên
quan đến giá đất.
3
+ Quy trình thực hiện có thể áp dụng để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữ
liệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối tượng khác nhau.
4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Các văn bản thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
- Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 có
hiệu lực từ ngày 01/7/2004;
- Luật Công nghệ thông tin được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006,
có hiệu lực từ ngày 01/01/2007;
- Quyết định số 179/2004/QĐ-TTg ngày 06/10/2004 của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt Chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin
tài nguyên và môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư 07/2009/TT-BTNMT ngày 10/07/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
102/2008/NĐ-CP ngày 15/09/2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc thu
thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trường;
- Công văn số 106/BTNMT-CNTT ngày 12/01/2012 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc thông báo kết quả thẩm định các phần mềm xây dựng
khai thác cơ sở dữ liệu đất đai;
2.2. Các khái niệm có liên quan
2.2.1. Tổng quan về giá đất
2.2.1.1. Khái niệm giá đất
Tổng cục quản lý đất đai (2009), giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị
của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ
thể cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Theo khoản 23, điều 4 Luật đất đai 2003 nêu: “Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
5
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất”.[1]
Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ
cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi
ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản
lý đất đai mà hình thành.
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của
nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định
của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước
quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở
phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc
vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà
hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử
dụng đất. Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán
hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt
phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu
hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa
trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao
hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và
tâm lý của người mua và người bán.
2.2.1.2. Các loại giá đất.[5]
a) Giá cả, giá cả thị trường
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong
điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng
tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó,
giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết
6
định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có
nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với
nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn
không nhất trí là thường xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn
chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trường khi
cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phù
hợp với giá trị. Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn
cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ
thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về
hàng hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự
tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong
nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn
trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản
xuất. Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị
thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị
trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ
sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị
của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan
hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa
cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
GIS
: Hệ thống thông tin địa lý
QĐ
: Quyết định
UBND
: Ủy ban nhân dân
ĐBSCL
: Đồng bằng Sông Cửu Long
8
dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất
đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử
dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị
tiềm năng.
d) Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá
trị thị trường của chính mảnh đất đó là một. Thông thường giá trị trao đổi
được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như
thửa đất chủ thể.
e) Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người
chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
f) Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa
đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá
trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp.
Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do giàng buộc nào đó thì
thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
g) Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho
thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.
9
Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất
mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
2.2.1.3. Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Đặng Như Hiển (2005), giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong 03 trường hợp sau:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất
đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo quy định tại
khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất được xác định theo 3 nguyên tắc sau:
+ Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
Ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.
2.2.1.4. Phương pháp xác định giá đất và khung giá đất
Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy Định về mức giá các loại
đất của UBND tỉnh Thái Nguyên vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Theo quy
định của Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
10
ương phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta
căn cứ vào Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên
ban hành ngày 21 tháng 12 năm 2013 về việc ban hành Quy định mức giá các
loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Giá đất được xác định tuỳ thuộc vào
loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể như sau:
a) Giá đất nông nghiệp
* Giá đất quy định trong bảng giá được áp dụng theo đơn vị hành chính
cấp huyện.
* Trường hợp đất nông nghiệp (không bao gồm đất rừng sản xuất, rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản) có một hoặc các điều kiện sau:
+ Có địa hình không phẳng, độ dốc lớn hơn hoặc bằng 5%;
+ Có sỏi, đá trên bề mặt, ruộng sâu trũng, không thuận lợi trong sản xuất
nông nghiệp.
Mức giá đất được xác định bằng 95% giá đất nông nghiệp tại vị trí đó.
b) Giá đất ở
* Giá đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn bám các trục giao thông chính,
khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, được thể hiện trong các phụ
lục số: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09 áp dụng cho các khu dân cư hiện có.
Mức giá đất quy định tại các phụ lục được áp dụng đối với đất ở cùng thửa,
bám đường phố hoặc trục giao thông, tính từ mép lộ giới giao thông hiện tại
(Quốc lộ, tỉnh lộ, đường phố trong đô thị ) vào không quá 30 m, có độ chênh
lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại nhỏ hơn 1,5 m {mặt bằng cốt
đường hiện tại (cốt 00)}.
+ Đối với đất ở tại nông thôn ngoài các trục giao thông chính, khu
thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp chưa được quy định chi tiết, thì áp
dụng theo bảng giá đất ở tại nông thôn. Giá đất trong trường hợp này được
xác định theo loại đất ở nông thôn, không phân vị trí trong cùng thửa đất.
11
* Trường hợp đất ở cùng thửa, bám đường phố hoặc trục giao thông, tính
từ mép lộ giới đường phố hoặc trục giao thông hiện tại vào lớn hơn 30 m, thì
giá đất được xác định cho từng vị trí như sau:
+ Vị trí 1: Từ mép lộ giới đường phố, trục giao thông hiện tại vào 30 m,
giá đất xác định bằng giá đất ở bám các đường phố, trục giao thông theo quy
định tại vị trí đó;
+ Vị trí 2: Tiếp theo vị trí 1 + 75 m, giá đất xác định bằng 50% giá đất
của vị trí 1;
+ Vị trí 3: Tiếp theo vị trí 2 + 300 m, giá đất xác định bằng 50% giá đất
của vị trí 2;
+ Vị trí 4: Tiếp theo vị trí 3 đến hết đất, giá đất xác định bằng 50% giá
đất của vị trí 3.
Mức giá đất từ vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 xác định như trên nhưng không
được thấp hơn mức giá tối thiểu của đất ở quy định trong vùng.
* Giá đất ở quy định tại các trục phụ trong bảng giá:
+ Giá đất ở tại trục phụ được xác định tính từ sau vị trí 1 của đường chính.
+ Giá đất ở thuộc đường nhánh của trục phụ được xác định từ sau vị trí 1
của trục phụ.
+ Giá đất ở thuộc ngách của đường nhánh, được xác định từ sau vị trí 1
của đường nhánh.
* Trường hợp các ô thửa đất ở bám các trục giao thông đã có trong bảng
giá, nhưng mức giá đất ở chưa thể hiện hết toàn tuyến, thì những đoạn còn lại
cứ 250 m tiếp theo được xác định như sau:
- Trường hợp đoạn đường có cơ sở hạ tầng tương đương với đoạn đã có
giá quy định, thì mức giá được xác định bằng 95% mức giá của đoạn đường
tiếp giáp đã quy định giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu
đã quy định trong vùng.
12
- Trường hợp đoạn đường còn lại trên tuyến, có cơ sở hạ tầng và đường
nhỏ hơn không quá 20% đoạn đường tiếp giáp đã quy định giá, thì mức giá
xác định bằng 80% mức giá đoạn đường tiếp giáp, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
* Trường hợp các ô đất, thửa đất ở bám các trục phụ chưa được nêu ở
bảng giá thì giá đất ở được xác định giá như sau:
- Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi tương đương
với trục phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, thì giá đất được
xác định bằng giá đất đã quy định tại trục phụ tương đương gần nhất đó.
- Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn không
quá 20% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được áp dụng tính
bằng 80% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp hơn mức giá
đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn từ trên
20% đến không quá 30% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được
áp dụng tính bằng 70% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn từ trên
30% đến không quá 50% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được
áp dụng tính bằng 50% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
* Các trường hợp ô đất, thửa đất ở bám các đường nhánh của trục phụ,
vào không quá 100 m, giá đất được xác định như sau:
- Đường có cơ sở hạ tầng tương đương trục phụ thì giá đất được tính
bằng 95% giá đất trục phụ.
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Thông tin qui định giá các loại đất năm 2014 của UBND Tỉnh
Thái Nguyên.......................................................................... 31
Bảng 4.2: Thông tin giá đất tại các trục đường thành phố Thái Nguyên ....... 33
Bảng 4.3: Mô hình CSDL giá đất tại Phường Quan Triều – Thành Phố
Thái Nguyên.......................................................................... 37
Bảng 4.4: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ .............. 37
Bảng 4.5: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ .............. 43
Bảng 4.6: Các trường thuộc tính được viết trong chương trình ..................... 44
14
tính bằng 20% giá đất tại vị trí của thửa đất mặt đường liền kề.
Mức giá xác định tại tiết 2.8 này không được thấp hơn mức giá đất ở tối
thiểu quy định trong vùng.
* Đối với các thửa đất ở nằm bên kia đường sắt (bám theo đường sắt),
đường sắt song song giáp với đường bộ, thì giá đất xác định như sau:
- Trường hợp vị trí đất ở giáp với lộ giới đường sắt, từ đường bộ vượt
qua đường sắt vào thẳng đất ở, giá đất được xác định bằng 70% giá đất ở bám
trục đường bộ theo quy định tại vị trí đó.
- Trường hợp từ đường bộ vào đất ở phải đi theo đường gom, thì giá đất
được xác định theo từng vị trí cụ thể.
* Đối với các thửa đất ở phía sau đất nông nghiệp, tính từ mép đường
giao thông hiện tại đến đất ở có chiều sâu vào không quá 30 m, giá đất ở được
xác định như sau:
- Trường hợp có đường vào lớn hơn (hoặc) bằng 6 m thì phần đất ở từ
giáp đất nông nghiệp vào không quá 30 m được tính bằng 70% giá đất ở bám
trục đường giao thông theo quy định tại vị trí đó.
- Trường hợp có đường vào nhỏ hơn 6m nhưng lớn hơn hoặc bằng 3,5 m,
mức giá tính bằng 60% giá đất ở bám trục đường giao thông theo quy định tại
vị trí đó.
- Nếu có đường vào nhỏ hơn 3,5 m, mức giá tính bằng 50% giá đất ở
bám trục đường giao thông theo quy định tại vị trí đó.
Chiều sâu đất ở quy định tại điểm này, tính từ đất nông nghiệp vào không
quá 30 m thì xác định như trên.
* Trường hợp đất nông nghiệp giáp lộ giới giao thông quy hoạch, khi
được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở mà có phần diện tích đất
nông nghiệp bám trục giao thông nằm trong lộ giới hành lang an toàn giao
thông chưa được thu hồi và không được chuyển mục đích sử dụng, thì giá đất
ở để tính thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất
15
nông nghiệp phía sau hành lang an toàn giao thông là giá đất ở tại vị trí 1,
bám trục giao thông đã quy định tại vị trí đó.
* Giá đất quy định trên các đường phố, trục giao thông được xác định
theo mặt bằng cốt đường hiện tại (cốt 00) làm chuẩn. Các vị trí đất có độ
chênh lệch cao ( hoặc thấp) hơn mặt đường nhỏ hơn 1,5 m, giá đất xác định
bằng 100% mức giá đất đã được quy định tại vị trí đó. Trường hợp thửa đất có
vị trí chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại từ 1,5 m trở lên, mức
giá được xác định như sau:
* Trường hợp đất có vị trí chênh lệch cao hơn mặt đường hiện tại:
- Cao hơn từ 1,5 m đến nhỏ hơn 3m, giảm giá 5% so với giá quy định tại
vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 75.000 đồng/m2.
- Cao hơn từ 3 m đến nhỏ hơn 4,5 m, giảm giá 10% so với giá quy định
tại vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 100.000 đồng/m2.
- Cao hơn từ 4,5 m trở lên, giảm giá 13% so với giá quy định tại vị trí,
nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 150.000 đồng/m2.
* Trường hợp đất có vị trí chênh lệch thấp hơn mặt đường:
- Thấp hơn từ 1,5 m đến nhỏ hơn 3 m, giảm giá 10% so với giá quy định
tại vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 100.000 đồng/m2.
- Thấp hơn từ 3 m đến nhỏ hơn 5,5 m, giảm giá 15% so với giá quy định
tại vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 180.000 đồng/m2.
- Thấp hơn từ 5,5 m trở lên, giảm giá 20% so với giá quy định tại vị trí,
nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 250.000 đồng/m2.
* Trường hợp đất ở có vị trí bám 2 mặt đường:
- Trường hợp đường phố, trục giao thông lớn hơn hoặc bằng 3,5 m được
tính hệ số tối đa 1,1 lần so với giá tại vị trí đường phố có mức giá cao hơn.
- Trường hợp có đường phố, trục giao thông chính và 1 đường phụ lớn
hơn 2 m nhưng nhỏ hơn 3,5 m, được tính hệ số đa là 1,05 lần so với giá đất tại
vị trí đường phố, trục giao thông chính có mức giá cao hơn.
16
- Trường hợp ô, thửa đất ở bám đường phố, trục giao thông và giáp một
bên là đất công cộng có không gian thoáng đãng, được tính hệ số tối đa 1,1
lần so với giá đất tại vị trí của đường phố, trục giao thông đó.
* Trường hợp các ô đất (thửa đất) ở vị trí có trùng 2 mức giá trở lên, thì
xác định giá theo mức giá cao nhất.
2.2.2. Tổng quan về GIS - Geographic Information System
2.2.2.1 Khái niệm về GIS
Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học đã có những định
nghĩa khác nhau về GIS:
- GIS là một Hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những
đối tượng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian
được biểu diễn như những điểm, đường, vùng trong hệ thống máy tính. Hệ
thống thông tin địa lý xử lý, truy vấn dữ liệu theo điểm, đường, vùng phục vụ
cho những hỏi đáp và phân tích đặc biệt (Dueker, 1979).[9]
- GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính được sử
dụng bởi con người vào mục đích lưu trữ, quản lý và xử lý các số liệu thuộc
địa lý hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau (Võ Quang
Minh, 2005).[6]
- Ngoài ra còn có một số định nghĩa sau:
Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con: Dữ
liệu vào, quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu và dữ liệu ra. [4]
Định nghĩa theo khối công cụ: GIS là tập hợp phức tạp của các thuật
toán. [4]
Định nghĩa theo mô hình dữ liệu: GIS gồm các cấu trúc dữ liệu được sử
dụng trong các hệ thống khác nhau (cấu trúc dạng Raster và Vecter). [4]
Định nghĩa về mặt công nghệ: GIS là công nghệ thông tin để lưu trữ,
phân tích và trình bày các thông tin không gian và thông tin phi không gian,
17
công nghệ GIS có thể nói là tập hợp hoàn chỉnh các phương pháp và các
phương tiện nhằm sử dụng và lưu trữ các đối tượng. [4]
Định nghĩa theo sự trợ giúp và ra quyết định: GIS có thể coi là một hệ
thống trợ giúp việc ra quyết định, tích hợp các số liệu không gian trong một
cơ chế thống nhất. [4].
2.2.2.2. Các thành phần cơ bản của GIS
Theo Võ Quang Minh (2005), GIS gồm các thành phần:[6]
a. Trang thiết bị
Là các phần vật lý của máy tính, bao gồm các thiết bị xử lý và thiết bị
ngoại vi.
Thiết bị bao gồm máy vi tính, máy vẽ, máy in, bàn số hoá, thiết bị quét
ảnh, các phương tiện lưu trữ số liệu …
b. Phần mềm
Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính
thực hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể
là một hoặc tổ hợp các phần mềm máy tính, phần mềm sử dụng trong kỹ thuật
GIS phải bao gồm các tính năng:
• Nhập và kiểm tra dữ liệu
• Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu
• Xuất dữ liệu
• Biến đổi dữ liệu
• Tương tác với người dùng
c. Số liệu và dữ liệu địa lý
Có 2 dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS là cơ sở dữ liệu thông
tin không gian và thông tin thuộc tính.
+ Cơ sở dữ liệu không gian: Là những mô tả hình ảnh bản đồ được số
hoá theo một khuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu được. Hệ thống thông
tin địa lý dùng cơ sở dữ liệu này để xuất ra các thiết bị ngoại vi khác như máy
in, máy vẽ. Có 2 loại số liệu đó là số liệu Vector và số liệu Raster:
