Bài tập lớn môn đất đai 1299

ĐỀ BÀI TÌNH HUỐNG SỐ 5:
Tranh chấp QSDĐ 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải
Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, 2006
ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa
đến ông L. Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M với giá 3 tỷ đồng.
Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người
chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai.
Nay ông H đòi lại QSDĐ. Hỏi: Giải quyết như thế nào? Có phải mọi giao dịch
chuyển nhượng không làm thủ tục đều vô hiệu hay không? Điểm khác nhau giữa
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau ngày 1/7/2004 theo quy định của
pháp luật là gì?
A.LỜI MỞ ĐẦU
Như chúng ta đã biết xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu không ngừng tăng cao.
Trước những biến đổi đó, các nhà làm luật không dự liệu được hết những tình
huống xảy ra trong thực tế. Thực tế, muốn chuyển nhượng QSDĐ phải có hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCNQSDĐ, sau khi hoàn mọi thủ tục thì giao dịch
đó được pháp luật thừa nhận và bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các bên. Tuy nhiên,
hiện nay trên thực tế, thời hạn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ dài hơn
trong chuyển đổi QSDĐ, rất rườm rà và rắc rối, đã phần nào gây khó khăn cho
người sử dụng đất. Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này em xin tìm hiểu tình huống
đề bài nêu ra làm bài tập học kì. Bài tập còn nhiều thiếu sót mong thầy cô tận tình
giúp đỡ để bài trở nên hoàn thiện hơn.
B. PHẦN NỘI DUNG
I. GIẢI THÍCH KHÁI NIỆM


1. Chuyển nhượng QSDĐ: thường được gọi là mua bán đất, bên chuyển nhượng
QSDĐ gọi là bên bán đất, bên được chuyển nhượng là bên mua. Về nguyên tắc,
người sử dụng đất phải có “Giấy đỏ” hoặc “Giấy hồng” thì mới được quyền
chuyển nhượng đất.
2. Giao dịch dân sự vô hiệu: là giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện

quy định tại Điều 122 BLDS:
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự
- Nội dung và mục đích của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong trường hợp pháp luật có quy định.
II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1.Giải quyết việc ông H đòi lại QSDĐ như thế nào?
Vì thời điểm các giao dịch được xác lập xen lẫn cả thời điểm BLDS 2005 chưa có
hiệu lực (đó là thời điểm diễn ra giao dịch đầu tiên của ông H và ông N), do đó cần
phải xem xét cả quy định của BLDS 1995. Phân tích hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ giữa ông H và ông N. Điều đầu tiên cần xem xét, liệu ông H có quyền
chuyển nhượng QSDĐ với mảnh đất này hay không ?
Theo quy định của LĐĐ 2003 thì việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải có
GCNQSDĐ. Tuy nhiên, Luật cũng mở ra một hướng giải quyết đối với những
người sở hữu chỉ có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50
LĐĐ 2003.
- Thứ nhất, đó là theo khoản 1, Điều 146, Luật đất đai 2003, có quy định :"Chính
phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho
người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang
sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2


và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì cũng
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."
- Thứ hai, về thời hạn hoàn thành việc cấp GCN, Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg,
trong đó có quy định:"Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, trọng tâm là đất ở
tại đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp
giấy chứng nhận QSDĐ các loại". Nội dung của chỉ thị là phấn đấu đến 2005, do

vậy nếu đến năm 2005 mà chưa xong thì vẫn cho phép áp dụng theo khoản 1, Điều
146 và đến khi có nghị định 84/2007/NĐ-CP thì có thể thấy khoản 1, Điều 146
không còn hiệu lực. Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng
QSDĐ khi mà chỉ có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,
2 và 5 Điều 50 của LĐĐ 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị
định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực. Do đó, như đề bài đã nêu: “Bởi người chủ gốc là
ông H chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai”. Có thể
hiểu đây là một trong những giấy tờ thuộc vào khoản 1,2 và 5 điều 50 LĐĐ 2003.
Theo quy định của BLDS 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không cần
phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại điều 707, BLDS 1995: Điều
707: Hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: “Hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải được
phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký
tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Nếu như hợp đồng giữa ông H và N thỏa mãn hai điều kiện trên thì hợp đồng có
hiệu lực. Ông H không có quyền đòi lại đất và thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai giữa ông H và ông M trong trường hợp này phải dựa theo quy định tại
khoản 2,3 điều 203 Luật Đất Đai năm 2013:


“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không
thành thì được giải quyết như sau:
2.Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này thì đương sự chỉ
được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy
định sau đây:
a, Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định tại khoản 3 điều này;
b, Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về

tố tụng dân sự;
3. Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với
nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với
quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng
hành chính;”
2. Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô
hiệu hay không?
Theo điều 134 BLDS 2005 quy đinh: “trong trường hợp pháp luật quy định
hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên
không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức
trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Pháp luật quy định tất cả các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đều phải bằng văn
bản, có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp trái với
quy định này sẽ bị tuyên là vô hiệu. Tuy nhiên, không phải giao dịch chuyển
nhượng đất đai nào không làm thủ tục đều vô hiệu: sau đây ta đi phân tích ví dụ
trên để làm rõ hơn vấn đề cần giải quyết:


- Các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của ông N với ông L từ khi BLDS 2005 có
hiệu lực (01/01/2006) cho đến khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực. Đối với
các hợp đồng được thực hiện trong giai đoạn này có một thay đổi rất quan trọng đó
là các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có công chứng và chứng thực mới có
hiệu lực pháp luật. Sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự mà pháp luât có quy
định "hình thức là điều kiện có hiệu lực" không tuân theo quy định đó, đương sự
không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu thì nó đương nhiên có
hiệu lực. Nó không đương nhiên vô hiệu mà có điều kiện. Nếu như trong vòng 2
năm, kể từ khi giao kết hợp đồng đó mà một trong các bên khởi kiện yêu cầu tuyên
hợp đồng vô hiệu vì hình thức thì Tòa án sẽ giải quyết theo Điều 134, BLDS 2005.

Nhưng nếu quá thời hạn 2 năm, sẽ không bên nào có quyền khởi kiện yêu cầu
tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo khoản 1 Điều 136, BLDS 2005. Có thể thấy, các
giao dịch chuyển nhượng giữa ông H với ông N, giữa ông N với ông D, giữa ông D
với ông L, đều là các giao dịch mà pháp luật có quy định là “hình thức là điều kiện
có hiệu lực”. Tuy nhiên, trong vòng 2 năm vẫn không có người đứng ra khởi kiện
yêu cầu Tòa án tuyên là vô hiệu nên các giao dịch này đều đã có hiệu lực. Phân
tích hợp đồng giữa ông L và ông M vào tháng 3/2009 (thời điểm này Nghị định 84
đã có hiệu lực): Để hợp đồng này có hiệu lực, bắt buộc một điều đó là phải có
GCNQSDĐ và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Nếu trường hợp
không có GCNQSDĐ thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 cũng mở ra
một lối thoát tại khoản 2 điều 11 cho chủ sở hữu đang tiến hành làm thủ tục xin cấp
giấy chứng nhận và có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều
50 LĐĐ 2003 vẫn được tiến hành chuyển nhượng QSDĐ (từ ngày 01/01/2008).
3. Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau
1/7/2004 theo quy định của pháp luật là gì?
Theo nguyên tắc chung, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ được xác lập từ sau ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu


lực) được Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán ban hành ngày
10-8-2004 tại mục 2.3 hướng dẫn chỉ công nhận hợp đồng chuyển QSDĐ khi hợp
đồng đó có đầy đủ những điều kiện sau:
Thứ nhất: người tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự;
Thứ hai: người tham gia giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện;
Thứ ba: mục đích và nội dung của hợp đồng không được trái pháp luật, đạo đức xã
hội;
Thứ tư: đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ theo
Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013;
Thứ năm: bên chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy

định của pháp luật;
Thứ sáu: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập thành văn bản có chứng nhận
của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền. Riêng đối
với một số trường hợp cụ thể, pháp luật quy định như sau. Nếu hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ được giao kết trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003
có hiệu lực) vi phạm điều kiện tại điểm 4 nêu trên, nhưng đã có một trong những
giấy tờ được coi là căn cứ để xét cấp GCN QSDĐ theo quy định tại Luật Đất đai
năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 1-7-2004 mới yêu cầu tòa án
giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này. Theo quy
định tại khoản 1 Điều 11 nghị định 84/2007 NĐ-CP ngày 25/5/2007 : “Trường
hợp người đang sử dụng đất do nhận quyền chuyển nhượng, nhận thừa kế,
nhận, tặng, cho QSDĐ hoặc nhà ở gắn liền với QSDĐ (sau đây gọi là người
nhận chuyển quyền) trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận
nhưng có giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ kí của bên chuyển quyền (không
có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải
thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp


Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều
136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP”. Trước ngày 1/7/2004: áp dụng quy định
LĐĐ 1993 và BLDS 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ cần được phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng
phải được công chứng chứng thực. Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà tại
thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện tại điểm 4 và điểm 6 nêu trên, nhưng sau
đó được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ hoặc có một trong các giấy tờ
được coi là căn cứ để xét cấp GCNQSDĐ mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày
1/7/2004 mới có yêu cầu tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi
phạm điều kiện này. Từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006 áp dụng quy định
LĐĐ 2003 và BLDS 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc 1
trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luật đất đai 2003) và không

có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực. Từ
sau ngày 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008: áp dụng quy định LĐĐ 2003 và
BLDS 2005. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc 1 trong các giấy tờ
quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luật đất đai 2003) và bắt buộc hình thức hợp
đồng phải được công chứng chứng thực. Từ sau ngày 1/1/2008 đến trước ngày
1/7/2014 áp dụng quy định LĐĐ 2003, BLDS 2005 và Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN và bắt buộc hình thức hợp đồng phải
được công chứng chứng thực. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển
nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hoặc nhà ở gắn liền với QSDĐ ở
trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực) mà chưa được cấp giấy
chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của bên chuyển
quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì
được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đối với các trường hợp chuyển nhượng sau
1/7/2004, thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định mới
được pháp luật công nhận ( theo điểm b khoản 1 điều 127 Luật đất đai 2003). Theo


quy định tại Điều 184 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003 thì việc chuyển QSDĐ khi chưa có Giấy chứng nhận
QSDĐ chỉ được thực hiện trước ngày 01/07/2004. Sau ngày 01/07/2004, người sử
dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ mới được thực hiện các quyền về chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ. Sau ngày 1/7/2014 áp dụng luật đất đai 2013 và BLDS năm
2005 thì theo quy đinh tại điều 188 Luật Đất Đai. Người sử dụng đất được thực
hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng
cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ khi thỏa mãn điểm a,b.c,d k1 điều 188;
ngoài điều kiện tại k1 còn phải thỏa mãn k2. Ngoài ra vi ệc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai theo k3 điều 188. Hình thức hợp
đồng được quy định tại k3 điều 167 theo đó, các giao dịch liên quan đến quyền sử

dụng đất được phân thành hai nhóm: Nhóm thứ nhất, bắt buộc hợp đồng phải được
công chứng hoặc chứng thực thì mới được xem là hợp pháp và có giá trị về mặt
pháp lý; nhóm thứ hai, cho phép một hoặc các bên tham gia giao dịch tùy nghi lựa
chọn có yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hay không.
C.KẾT LUẬN
Đất đai là một vấn đề nóng bỏng được quan tâm nhiều hiện nay, cho nên đất đai
rất có giá trị. Do đó gần đây những giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển
nhượng, chuyển đổi, tặng cho… trở nên phổ biến hơn. Tuy nhiên, thủ tục chuyển
nhượng QSDĐ vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập, gây ra những khó khăn nhất định
cho người sử dụng đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có như trong tình
huống nêu trên. Vì vậy, Nhà nước ta cần có những sửa đổi bổ sung để hoàn thiện
hệ thống pháp luật và tạo thuận lợi trong việc thực hiện.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Luật Đất đai năm 2013 và năm 2003 (Đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) Giáo
trình Luật Đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội – NXB Tư pháp. Nghị định số
181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi
thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai