Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại thành phố Huế

i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài tôi luôn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình,
sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân, đã tạo điều mọi kiện thuận
lợi để tôi hoàn thành bản Luận văn này. Tôi xin ghi nhận và trân trọng cảm ơn.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS. Nguyễn Hữu Ngữ,
Giảng viên Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường Đại học
Nông Lâm Huế đã trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện
thuận lợi của quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông
nghiệp - Trường Đại học Nông Lâm Huế. Các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Phòng Xây dựng, Phòng Thống kê, Sở Tài nguyên và Môi trường thành
phố Huế... cũng như bạn bè và đồng nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày… tháng… năm 2014
Tác giả luận văn
Trần Viết Đài


ii
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Huế, ngày… tháng… năm 2014
Tác giả luận văn

Trần Viết Đài


iii
MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN....................................................................................................................i
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................................ii
MỤC LỤC.......................................................................................................................iiI
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH..............................................................................................vii
MỞ ĐẦU...........................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI................................................................................1
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI...........................................................................................3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN..................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học.......................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................................3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.......................................4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................4
1.1.1. Tính tất yếu khách quan của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng.................................................................................................................4
1.1.2. Nội dung chủ yếu của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng............................................................................................................................4
1.1.3. Vấn đề về chất lượng của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và mối
quan hệ giữa hai loại quy hoạch.......................................................................................5
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................5

1.2.1. Tổng quan về công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Việt
Nam...................................................................................................................................6
1.2.2. Tổng quan về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng
của một số nước trên thế giới.........................................................................................18
CHƯƠNG 2: MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ .................................................................26
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..................................................................................26
2.1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỤ THỂ....................................................................26
2.2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU........................................................26


iv
2.2.1. Đối tượng nghiên cứu...........................................................................................26
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................26
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................26
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................................................................26
2.4.1. Phương pháp điều tra cơ bản ...............................................................................26
2.4.2. Phương pháp so sánh............................................................................................27
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp.........................................................................27
2.4.4. Phương pháp bản đồ.............................................................................................28
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.......................................29
3.1. TỔNG QUAN VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ
HUẾ.................................................................................................................................29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................................29
3.1.2. Kinh tế xã hội........................................................................................................31
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường.................33
3.2. SƠ LƯỢC PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ
HUẾ.................................................................................................................................34
3.2.1. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của thành phố
Huế..................................................................................................................................35
3.2.2. Phương án Quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất của thành phố Huế đến năm 2020

.........................................................................................................................................39
3.2.3. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế - xã hội. .39
3.3. SƠ LƯỢC PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH XÂY DỰNG CỦA THÀNH PHỐ HUẾ
.........................................................................................................................................41
3.3.1. Đánh giá việc điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Huế đến năm 2020 được
lập năm 1999...................................................................................................................41
3.3.2. Sự thay đổi của Thành phố Huế và các hạn chế của quy hoạch chung năm 1999
.........................................................................................................................................43
3.3.3. Chiến lược phát triển đô thị..................................................................................45
3.3.4. Định hướng quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng..........................45


v
3.4. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VỀ SỰ PHÙ HỢP VÀ CHƯA PHÙ HỢP GIỮA
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG Ở THÀNH PHỐ
HUẾ.................................................................................................................................51
3.4.1. Công tác lập, điều chỉnh, thẩm định và xét duyệt quy hoạch..............................52
3.4.2. Hệ thống phân loại đất được áp dụng trong quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng..........................................................................................................................55
3.4.3. Nội dung lập quy hoạch giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng . .58
3.4.4. Quản lý, tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.......71
3.4.5. Đánh giá chung ...................................................................................................75
3.5. ĐỀ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG KHẮC PHỤC NHỮNG BẤT CẬP ĐỂ NÂNG
CAO CHẤT LƯỢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI
QUY HOẠCH XÂY DỰNG .........................................................................................79
3.5.1. Phương hướng đối với thành phố Huế.................................................................79
3.5.2. Phương hướng sửa đổi nội dung, vai trò, nhiệm vụ, quy định của quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng....................................................................................81
KẾT KUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ...........................................................................................85
1. KẾT LUẬN.................................................................................................................85

2. ĐỀ NGHỊ....................................................................................................................86
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................88
PHỤ LỤC........................................................................................................................90


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BXD

Bộ Xây Dựng

CN

Công nghiệp

CNH

Công ngiệp hóa

CP

Chính phủ

CT

Chỉ thị

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu công nghiệp

KL-TW

Kết luận Trung Ương

NĐ

Nghị đỊnh

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QHXD

Quy hoạch xây dựng

TDTT

Thể dục thể thao

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TP

Thành Phố

TT

Thông tư

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTg

Thủ tướng

UBND

Ủy ban nhân dân

VĐT

Vốn đầu tư

XHCN

Xã Hội Chủ Nghĩa


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (20112015) cấp quốc gia..........................................................................................................13
Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của
thành phố Huế.................................................................................................................35
Bảng 3.2. Đánh giá việc thực hiện điều chỉnh Quy hoạch chung Thành phố Huế đến
năm 2020 được lập năm 1999.........................................................................................41

Bảng 3.3. Chỉ tiêu sử dụng đất các công trình cư trú.....................................................47
Bảng 3.4. Quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng.......................................51
Bảng 3.5. So sánh một số quy định về thời gian lập quy hoạch sử dụng đất và ..........52
quy hoạch xây dựng tại thành phố Huế..........................................................................52
Bảng 3.6. So sánh một số quy định về không gian lập quy hoạch sử dụng đất và .......54
quy hoạch xây dựng .......................................................................................................54
Bảng 3.7. So sánh quy định về thẩm định và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng...............................................................................................................55
Bảng 3.8. So sánh hệ thống phân loại đất được sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng tại thành phố Huế.....................................................................56
Bảng 3.9. Nội dung quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ...........................58
Bảng 3.10. Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu,
kì cuối cấp huyện. Nội dung đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã.......60
Bảng 3.11. So sánh một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng ở thành phố Huế...................................................................................62
Bảng 3.12. So sánh một số chỉ tiêu sử dụng đất đai giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng trên địa bàn thành phố Huế..................................................................64
Bảng 3.13. So sánh một số chỉ tiêu về diện tích của một số công trình giữa quy hoạch
sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn thành phố Huế..................................66
Bảng 3.14. Mối quan hệ các nội dung trong quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng..................................................................................................68
Bảng 3.15. Các quy định chung về quản lý, tổ chức thực hiện hai loại quy hoạch.......71


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI................................................................................1
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI...........................................................................................3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN..................................................................3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................4

1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................5
2.1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỤ THỂ....................................................................26
2.2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU........................................................26
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................26
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................................................................26
3.1. TỔNG QUAN VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ
HUẾ.................................................................................................................................29
Hình 3.1. Sơ đồ địa bàn nghiên cứu...............................................................................29
3.2. SƠ LƯỢC PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ
HUẾ.................................................................................................................................34
3.3. SƠ LƯỢC PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH XÂY DỰNG CỦA THÀNH PHỐ HUẾ
.........................................................................................................................................41
3.4. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VỀ SỰ PHÙ HỢP VÀ CHƯA PHÙ HỢP GIỮA
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG Ở THÀNH PHỐ
HUẾ.................................................................................................................................51
Hình 3.2. Biểu đồ so sánh một số chỉ tiêu sử dụng đất..................................................65
Hình 3.3. Sơ đồ mối quan hệ về mục tiêu giữa quy hoạch tổng thể phát triển..............68
kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng........................................68
3.5. ĐỀ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG KHẮC PHỤC NHỮNG BẤT CẬP ĐỂ NÂNG
CAO CHẤT LƯỢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI
QUY HOẠCH XÂY DỰNG .........................................................................................79
1. KẾT LUẬN.................................................................................................................85
2. ĐỀ NGHỊ....................................................................................................................86


ix


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng là hai loại hình quy hoạch trong hệ
thống quy hoạch luôn có mối quan hệ mật thiết với nhau. Ở Việt Nam nói chung
và ở thành phố Huế nói riêng công tác quy hoạch sử dụng đất và công tác quy
hoạch xây dựng có những tác động tích cực, hỗ trợ lẫn nhau; nhưng cũng có mâu
thuẫn, bất cập trong quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch, thẩm định và phê duyệt
quy hoạch, nội dung lập quy hoạch, tổ chức thực hiện lập quy hoạch. Về cơ bản
chưa có sự thống nhất về không gian, thời gian; chưa có sự thống nhất về quy
trình, nội dung, cách thức tiến hành cũng như thẩm quyền đối với việc thẩm định,
phê duyệt quy hoạch nên việc phối hợp giữa hai loại quy hoạch này gặp nhiều khó
khăn. Hệ thống phân loại đất giữa hai loại quy hoạch rất khác nhau; các chỉ tiêu về
kinh tế, xã hội, sử dụng đất của cùng một giai đoạn quy hoạch được xác định trong
hai loại quy hoạch không thống nhất, còn nhiều mâu thuẫn với nhau. Mối quan hệ
giữa hai loại quy hoạch này có bất cập về cách thức quản lý, thực hiện quy hoạch
rất khác nhau. Sự bất cập này được thể hiện ở việc phối hợp giữa cơ quan tài
nguyên và môi trường với cơ quan xây dựng ở các cấp ở thành phố Huế chưa chặt
chẽ, chưa thường xuyên và chưa đạt hiệu quả như mong muốn trong quá trình tổ
chức thực hiện và quản lý hai loại quy hoạch này. Cần có các chương trình, dự án
nghiên cứu sâu hơn về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để có lộ trình
kế hoạch thích hợp hướng tới việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật
về công tác quy hoạch nói chung, về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
nói riêng nhằm đẩy mạnh thực hiện mục tiêu “Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế sớm
trở thành thành phố trực thuộc Trung Ương trong vài năm tới, là trung tâm của
khu vực miền Trung và một trong những trung tâm lớn, đặc sắc của cả nước về
văn hóa, du lịch, khoa học công nghệ, y tế chuyên sâu, giáo dục đào tạo đa ngành,
đa lĩnh vực, chất lượng cao. Phấn đấu đến năm 2020, Thừa Thiên Huế xứng tầm là
trung tâm đô thị cấp quốc gia, khu vực và quốc tế, một trong những trung tâm kinh
tế, văn hóa, khoa học – công nghệ, y tế, đào tạo lớn của cả nước và khu vực các
nước Đông Nam châu Á; có quốc phòng an ninh được tăng cường, chính trị xã hội

ổn định, vững chắc; đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân không ngừng
được cải thiện”[1]. Việc nghiên cứu về nội dung và bản chất của mối quan hệ giữa
quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng để hiểu rõ sự ảnh hưởng, tác động
qua lại lẫn nhau giữa hai loại quy hoạch này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc
bảo đảm sự thống nhất giữa hai loại quy hoạch. Vì vậy, tôi thực hiện đề tài:


2
"Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
tại thành phố Huế".


3
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế, đồng thời đề xuất giải pháp tăng
cường sự phối hợp có hiệu quả giữa hai loại quy hoạch này.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả của đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và cơ sở khoa học cho việc
thực hiện mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu góp phần đánh giá đúng thực trạng thực hiện quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế. Giúp các
nhà quản lý có cánh nhìn khách quan hơn, sát thực hơn về thực trạng quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng tại địa phương cũng như công tác phối hợp đồng bộ
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
- Kết quả chỉ rõ những bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo, chưa thống nhất và đồng
bộ giữa hai loại quy hoạch. Từ đó, đưa ra các biện pháp nhằm điều chỉnh và tổ chức sửa
đổi một số vấn đề để hai loại quy hoạch này phát huy hết khả năng của nó nhằm phục vụ

cho yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội ở thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.


4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Tính tất yếu khách quan của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng
Về mặt lý luận, các loại quy hoạch, các cấp quy hoạch luôn có quan hệ mật thiết
với nhau, hỗ trợ lẫn nhau, là cơ sở và tiền đề của nhau, thống nhất với nhau, cùng hướng
tới các mục tiêu chung là phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của mỗi vùng, mỗi địa
phương. Trong đó, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là quy hoạch có tính định
hướng chung, là căn cứ để lập và thực hiện các loại quy hoạch khác. Quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng đều phải căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội và phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời, có tác
dụng hỗ trợ và bổ sung cho quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
Mối quan hệ hữu cơ giữa các loại quy hoạch xuất phát từ yêu cầu khách quan
của quá trình phát triển. Mục tiêu chung của các quy hoạch đều là mục tiêu phát triển,
xét đến cùng đều nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng đều căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội, đều nhằm đạt mục tiêu chung của sự phát triển, cùng có đối tượng chính là đất đai
và bố trí sử dụng đất. Mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch này hình thành một cách
khách quan, một nhu cầu tất yếu của quá trình phát triển. Việc giải quyết đúng đắn mối
quan hệ này cũng là một yêu cầu khách quan nhằm làm cho các quy hoạch có sự thống
nhất, đồng bộ, làm cơ sở cho việc phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong công tác
quy hoạch thì mới có thể đem lại hiệu quả cao.
1.1.2. Nội dung chủ yếu của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng
Bản chất của mối quan hệ này biểu hiện ở sự phù hợp hay chưa phù hợp giữa

hai loại quy hoạch về các mặt:
- Về thời gian, không gian lập quy hoạch: Thể hiện ở thời điểm lập quy hoạch,
thời hạn quy hoạch (kỳ quy hoạch), phạm vi lãnh thổ quy hoạch của quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng.
- Về nội dung quy hoạch: Thể hiện ở việc xác định mục tiêu, việc dự báo các
chỉ tiêu, các phương án sử dụng đất, tổ chức không gian lãnh thổ trong một phạm vi
nhất định. Nội dung quy hoạch là mặt chủ yếu, có tính bản chất trong mối quan hệ
giữa hai loại quy hoạch.
- Về quá trình tổ chức thực hiện hai loại quy hoạch: Thể hiện ở sự thích ứng,
phù hợp lẫn nhau về quy trình, nội dung và cách thức tiến hành giám sát và kiểm tra


5
việc thực hiện quy hoạch; thể hiện ở sự phân công và phối hợp giữa các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền trong việc lập, tổ chức thực hiện, quản lý quy hoạch.
1.1.3. Vấn đề về chất lượng của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và
mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch
Có thể nói, chất lượng của quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây
dựng luôn gắn liền với việc giải quyết tốt hay không tốt mối quan hệ giữa hai loại quy
hoạch này. Khi giải quyết đúng đắn mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch, làm cho hai
loại quy hoạch có sự thống nhất, đồng bộ, hỗ trợ lẫn nhau thì làm tăng tính khả thi,
tính hiệu quả của mỗi loại quy hoạch; vì vậy, chất lượng của quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng đều được tăng lên. Mặt khác, khi chất lượng của cả quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng trên cùng một địa bàn được bảo đảm, có nghĩa là nội
dung của cả hai loại quy hoạch đều phù hợp với các điều kiện cụ thể của địa bàn quy
hoạch, đều đáp ứng được các mục tiêu phát triển thì khi đó mối quan hệ giữa hai loại
quy hoạch về cơ bản đã được giải quyết tốt, hai loại quy hoạch có sự thống nhất và
đồng bộ với nhau.
Tất nhiên, chất lượng quy hoạch không phải là yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến
việc giải quyết mối quan hệ mà là một trong những yếu tố cơ bản; ngược lại, việc giải

quyết tốt mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch cũng không phải là yếu tố duy nhất để
bảo đảm chất lượng của mỗi loại quy hoạch mà là một trong những nhân tố quan
trọng, có tính quyết định.
Như vậy, giữa hai yếu tố chất lượng quy hoạch và mối quan hệ giữa hai loại
quy hoạch luôn có quan hệ biện chứng với nhau, là tiền đề và kết quả của nhau. Vì
vậy, để giải quyết tốt mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
thì trước hết cần đổi mới và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, bảo đảm được
một số yêu cầu sau:
- Công tác quy hoạch phải đảm bảo thể chế hoá đường lối chủ trương, chính
sách của Đảng và Nhà nước, cụ thể hóa chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước, của địa phương.
- Bổ sung, hoàn thiện nội dung và phương pháp quy hoạch nhằm nâng cao chất
lượng cả quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
- Đẩy mạnh công tác quy hoạch, khẩn trương hoàn thành các quy hoạch từ
Trung ương đến địa phương, từ tổng thể đến chi tiết; cả quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng phải có sự phát triển tương ứng, hài hòa.
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy về lập, thẩm định, phê duyệt,
tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch. Phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của các cơ
quan quy hoạch; có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ trong quá trình tổ chức thực hiện.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU


6
1.2.1. Tổng quan về công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở
Việt Nam
Hiện nay, hệ thống quy hoạch ở Việt Nam có thể phân thành 04 nhóm lớn sau:
Nhóm thứ nhất gồm các quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đối với
cấp vùng, tỉnh và huyện.
Nhóm thứ hai gồm các quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, sản phẩm chủ yếu.
Hai nhóm quy hoạch này đang được lập và quản lý chủ yếu theo Nghị định

92/2006/NĐ-CP, ngày 07/9/2006 về lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội và Nghị định 04/2008/NĐ-CP, ngày 11/01/2008 về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 92/2006/NĐ-CP.
Nhóm thứ ba gồm các quy hoạch thuộc lĩnh vực xây dựng gồm quy hoạch đô
thị căn cứ theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Nghị định 37/2010/NĐ-CP, ngày
07/4/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị; quy hoạch xây
dựng vùng căn cứ theo Luật Xây dựng năm 2003 và Nghị định 08/2005/NĐ-CP, ngày
24/1/2005 về quy hoạch xây dựng. Ngoài ra, trong nhóm này còn có thể kể thêm quy
hoạch xây dựng nông thôn mới.
Nhóm thứ tư gồm các quy hoạch thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường, như:
quy hoạch sử dụng đất căn cứ theo Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định
181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; quy hoạch khoáng sản
theo Luật Khoáng sản năm 2010; quy hoạch sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường
biển, hải đảo theo Nghị định 25/2009/NĐ-CP, ngày 06/3/2009 về quản lý tổng hợp tài
nguyên và bảo vệ môi trường biển, hải đảo [10].
a. Tình hình công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và mối quan hệ
giữa hai loại quy hoạch ở nước ta qua các thời kỳ
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong
quản lý đất đai; bảo đảm đất đai được quản lý thống nhất, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và
phục vụ hiệu quả cho phát triển kinh tế - xã hội. Ở Việt Nam, công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được “luật hóa” và bắt đầu được triển khai chính thức từ Luật đất
đai năm 1988. Trong hơn 20 năm qua, các quy định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã tạo hành lang pháp lý và trở thành công cụ hữu hiệu trong quản lý nhà
nước về đất đai. Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu
cầu, vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.
*Thời kỳ trước năm 1975


7

- Giai đoạn từ 1930 đến trước năm 1960
Quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành lẻ tẻ ở một số đô thị, các khu mỏ
khai thác tài nguyên khoáng sản, một số vùng đồn điền như cao su, cà phê… theo nội
dung và phương pháp của người Pháp.
Trong thời kỳ kháng chiến chống Pháp, quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa cũng chưa có điều kiện hình thành và phát triển.
Đối với quy hoạch xây dựng, có thể nói, quy hoạch xây dựng ở nước ta bắt đầu
hình thành từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời. Ngành Quy hoạch Đô
thị - Nông thôn chính thức được thành lập cũng đã trên 50 năm. Quy hoạch xây dựng ở
nước ta mới hình thành trong giai đoạn này nên còn khá khiêm tốn, thực sự còn trong
giai đoạn học hỏi, còn chắp vá, chưa có hệ thống, chưa định hình được hướng phát
triển rõ ràng [13].
Như vậy trong giai đoạn này, quy hoạch sử dụng đất ở nước ta hầu như chưa
xuất hiện, quy hoạch xây dựng mới hình thành nên chưa xuất hiện mối quan hệ giữa
quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
- Giai đoạn từ năm 1960 đến năm 1975
Công tác phân vùng quy hoạch nông nghiệp, lâm nghiệp, đã được đặt ra ngay từ
những năm 1960. Các bộ ngành chủ quản, các tỉnh, huyện đã có những điều chỉnh về
sử dụng đất cho các mục đích giao thông, thuỷ lợi, xây dựng kho tàng, trại chăn nuôi,
bến bãi, nhà xưởng… mang tính chất bố trí sắp xếp lại việc sử dụng đất cũng chỉ mới
được đề cập như một phần nội dung lồng ghép vào các phương án phân vùng nông
nghiệp, lâm nghiệp.
Mặc dù chưa có điều kiện tiến hành theo một nội dung, phương pháp, trình tự
thống nhất trong phạm vi một cấp vị lãnh thổ nào đó nhưng với tư cách là một phần
nội dung của các phương án phát triển sản xuất nông lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng
đất đai đã tạo ra những cơ sở có tính khoa học cho việc tính toán các phương án sản
xuất có lợi nhất.
Đối với quy hoạch xây dựng, với sự giúp đỡ của các chuyên gia từ các nước
XHCN trước đây như Liên Xô, Hungary, Triều Tiên, Cộng hòa dân chủ Đức, Ba Lan,
Trung Quốc…, một số đồ án quy hoạch cho cho các địa phương như thị xã Hồng Gai

(TP Hạ Long), Hà Nội, Bắc Giang, Vinh… đã được lập. Các quy hoạch này ít có điều
kiện trở thành hiện thực do hoàn cảnh còn chiến tranh, nước ta chưa thống nhất, tiềm
lực đất nước còn phải dành cho công cuộc chống Mỹ, thống nhất đất nước. Tuy nhiên,
kết quả quy hoạch xây dựng cũng đóng góp đắc lực cho công cuộc xây dựng ở miền
Bắc cũng như trên phạm vi cả nước sau khi đất nước thống nhất [13].


8
Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trong giai đoạn
này chưa có biểu hiện rõ rệt, và giữa hai loại quy hoạch chưa có tác động qua lại một
cách đáng kể do quy hoạch sử dụng đất vẫn chỉ là một phần nội dung của các phương án
phát triển sản xuất nông lâm nghiệp có đối tượng chủ yếu là đất nông lâm nghiệp. Trong
khi đó, quy hoạch xây dựng tập trung nghiên cứu về phát triển các đô thị.
* Thời kỳ từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993
- Đối với quy hoạch sử dụng đất:
+ Từ năm 1975 - 1981 là thời kỳ triển khai hàng loạt các nhiệm vụ điều tra cơ
bản trên phạm vi cả nước. Vào cuối năm 1978, lần đầu tiên đã xây dựng được các
phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp chế biến nông lâm sản
của cả nước, của 7 vùng kinh tế và của tất cả 44 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
trình Chính phủ xem xét phê duyệt. Trong các tài liệu này đều đã đề cập đến quy
hoạch sử dụng đất đai, coi đó như những căn cứ khoa học quan trọng để luận chứng
các phương án phát triển ngành.
Thực hiện Chỉ thị số 100/TW ngày 13 tháng 01 năm 1981 về cải tiến công tác
khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao động trong hợp tác
xã nông nghiệp, thời kỳ này xuất hiện cụm từ “Quy hoạch Hợp tác xã” mà thực chất
công tác này tập trung vào quy hoạch đồng ruộng với nội dung chủ yếu của nó là bố trí
sử dụng đất đai.
Bước vào thời kỳ 1981 - 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ V (1982) đã
quyết định: “Xúc tiến công tác điều tra cơ bản, dự báo, lập Tổng sơ đồ phát triển và
phân bố lực lượng sản xuất…”. Chính phủ ra Nghị quyết số 50 về xây dựng quy hoạch

tổng thể kinh tế - xã hội của 500 đơn vị hành chính cấp huyện được ví như 500 “pháo
đài”. Quy hoạch sử dụng đất đai là một nội dung quan trọng trong các quy hoạch
hoạch tổng thể kinh tế - xã hội này, tuy đã có bước phát triển nhưng vẫn chưa phải là
một quy hoạch riêng biệt nên vẫn còn nhiều hạn chế.
Đây là giai đoạn có tính bước ngoặt về bố trí sắp xếp lại đất đai trong hoạch
tổng thể kinh tế - xã hội. Điều này được phản ánh ở chỗ nội dung chủ yếu của Tổng sơ
đồ tập trung vào quy hoạch vùng chuyên môn hoá và các vùng sản xuất trọng điểm của
lĩnh vực nông nghiệp, các vùng trọng điểm của lĩnh vực công nghiệp, xây dựng, giao
thông, thuỷ lợi, cơ sở hạ tầng và đô thị.
Khi Luật đất đai năm 1987 ra đời (có hiệu lực thi hành từ tháng 01 năm 1988),
đánh dấu một bước mới về quy hoạch sử dụng đất đai. Luật Đất đai 1988 quy định quy
hoạch sử dụng đất đai có tính pháp lý và là một trong những nội dung cơ bản của công
tác quản lý nhà nước về đất đai.


9
Trong thời gian từ 1988 đến 1990, Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã chỉ đạo một
số địa phương lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp xã theo quy định của Luật đất
đai 1988. Số lượng các quy hoạch này trên phạm vi cả nước chưa nhiều nhưng qua đó
Tổng cục Quản lý Ruộng đất và các địa phương đã trao đổi, hội thảo và rút ra những
vấn đề cơ bản về nội dung và phương pháp quy hoạch sử dụng đất, làm cho quy hoạch
sử dụng đất không chỉ đơn thuần đáp ứng việc sử dụng đất đai mà trở thành một nội
dung, đồng thời là công cụ đắc lực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của các
địa phương.
Tổng cục Quản lý Ruộng đất lần đầu tiên ban hành văn bản hướng dẫn về quy
hoạch phân bổ đất đai chủ yếu đối với cấp xã (Thông tư số 106/TT-QHKH ngày 15
tháng 4 năm 1991) với những nội dung chính như sau:
+ Xác định ranh giới về quản lý, sử dụng đất;
+ Điều chỉnh một số trường hợp về quản lý và sử dụng đất;
+ Phân định và xác định ranh giới những khu vực đặc biệt;

+ Một số nội dung khác về chu chuyển 5 loại đất, mở rộng diện tích đất sản
xuất, chuẩn bị cho việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng
các văn bản chính sách đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai.
- Đối với quy hoạch xây dựng:
Quy hoạch xây dựng nói chung, quy hoạch xây dựng đô thị nói riêng ở nước ta
trong giai đoạn trước đổi mới (1986) vẫn còn khiêm tốn, chưa có hệ thống, chưa định
hình được hướng phát triển rõ ràng. Mặc dù thành quả quy hoạch xây dựng trong thời
kỳ này còn hạn chế nhưng nó cũng đóng góp đắc lực cho công cuộc xây dựng ở miền
Bắc cũng như trên phạm vi cả nước sau khi đất nước thống nhất. Đồng thời, nó cũng đặt
nền móng cho sự phát triển tiến bộ của công tác quy hoạch xây dựng giai đoạn tiếp theo.
Từ khi Đảng ta đề ra đường lối đổi mới đất nước tại Đại hội toàn quốc lần thứ
VI năm 1986 đã đánh dấu quá trình chuyển mình tích cực nhất của quy hoạch xây
dựng đô thị. Mặc dù còn nhiều quan điểm, nhận thức khác nhau về quy hoạch, quản lý
đô thị, công tác quy hoạch phát triển đô thị bước đầu đã có những đóng góp đáng kể
cho những thành công trong giai đoạn tiếp theo.
Đây là giai đoạn tìm tòi, dần dần thay đổi các phương pháp nghiên cứu của
công tác quy hoạch đô thị. Chuyển từ những nhận thức sản phẩm của nền kinh tế kế
hoạch sang một thời kỳ mới, một giai đoạn nhiều khó khăn của phần lớn đô thị nơi mà
mọi nguồn vốn dành cho phát triển và xây dựng đô thị hoàn toàn do Nhà nước cung
cấp. Hầu như chưa có hình ảnh các khu nhà do dân tự xây, các khách sạn, văn phòng
hay các công trình vui chơi giải trí mang dấu ấn của tư nhân.


10
Giai đoạn này có rất ít văn bản chính thức hướng dẫn lập quy hoạch đô thị của
Việt Nam. Quyết định 322/BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn về quy trình từ giai
đoạn lập đến phê duyệt các đồ án Quy hoạch đô thị này đã phản ánh sự chuyển mình
của quy hoạch xây dựng để đáp ứng yêu cầu thực tế, nâng cao hiệu quả sử dụng đất
đai, những thử nghiệm phương thức khai thác chuyển đổi để tạo nguồn lực tài chính
xây dựng đô thị.

Hàng loạt các đô thị trên toàn quốc đã dần được lập quy hoạch chung để có
những dự báo về quy mô dân số, xác định quy mô đất đai, bố trí trên tổng mặt bằng,
xác định những định hướng về phát triển không gian và hệ thống hạ tầng kĩ thuật cho
đô thị. Nhiều đồ án quy hoạch đô thị sau khi lập và phê duyệt đã được các chính quyền
đô thị coi trọng và vận hành tương đối hiệu quả trong quản lý đầu tư cải tạo và xây
dựng đô thị.
Quy hoạch đô thị đã có mối quan hệ chặt chẽ hơn về mặt quản lý nhà nước với
vấn đề quản lý quy hoạch và phát triển đô thị, quản lý đầu tư xây dựng, quản lý đất
đai, nhà ở và sử dụng các công trình đô thị. Đặc biệt là sự hình thành các loại hình lập
quy hoạch khu công nghiệp tập trung và khu đô thị mới, là tiền đề cơ sở cho sự mở
rộng mạng lưới đô thị quốc gia trong giai đoạn tiếp theo [13].
- Thực trạng mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch:
Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trong thời kỳ
này dần hình thành rõ nét, nhất là trong giai đoạn sau đổi mới. Mặc dù nội dung và
phương pháp của cả hai loại quy hoạch còn những nhược điểm, chưa tính toán đầy đủ
các điều kiện khách quan, quy hoạch ít chú trọng đến tổ chức không gian, thiên về lập
quy hoạch chia lô nhưng giữa hai loại quy hoạch đã có những tác động qua lại, hỗ trợ
lẫn nhau, đồng thời cũng xuất hiện những chồng chéo, mâu thuẫn với nhau. Đối tượng
nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất thời kỳ này không chỉ là đất nông lâm nghiệp
mà bao gồm tất cả các loại đất (5 loại đất chính theo quy định của Luật Đất đai năm
1987). Quy hoạch xây dựng đã có liên quan nhiều đến quản lý đất đai. Bên cạnh
những mặt thống nhất, hỗ trợ lẫn nhau thì trong mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch
xuất hiện những mâu thuẫn, chồng chéo mà một trong những nguyên nhân, đồng thời
là sự biểu hiện của nó là sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ giữa các cơ quan quản
lý nhà nước về đất đai và về xây dựng.
* Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến nay
- Đối với quy hoạch sử dụng đất:
- Luật Đất đai năm 1993 ra đời, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn cho công tác quy
hoạch sử dụng đất đai. Tổng cục Địa chính đã tổ chức các Hội nghị tập huấn, triển
khai công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và chỉ đạo thực hiện thí điểm ở 10

11
tỉnh, 20 huyện; ban hành quy trình, định mức và đơn giá điều tra quy hoạch sử dụng
đất đai áp dụng trong phạm vi cả nước.
- Công tác quy hoạch sử dụng đất đai được triển khai mạnh mẽ và có bài bản
hơn ở cả 4 cấp là: cả nước, tỉnh, huyện, xã. Báo cáo “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai cả nước đến năm 2000” đã được Chính phủ trình Quốc hội khoá IX tại kỳ họp thứ
10 (15/10 - 12/11/1996) và kỳ họp thứ 11 (02/4 - 10/5/1997). Quốc Hội đã ra Nghị
quyết số 01/1997/QH9 ngày 10/5/1997 thông qua kế hoạch sử dụng đất đai đến năm
2000 của cả nước [9].
- Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Quốc Hội có Nghị quyết số
29/2004/QH11 thông qua quy hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 và kế
hoạch sử dụng đất đai đến năm 2005.
- Sau khi Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số
30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đồng thời Bộ đã ban hành Quy trình, Định mức,
đơn giá lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp; Định mức sử dụng một số
loại đất phi nông nghiệp.
- Tiếp sau đó Nhà nước ban hành một số văn bản pháp quy nhằm thực hiện cho
công tác quy hoạch sử dụng đất như:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành luật đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT ngày 24/10/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất;
- Thông tư số 04/2006/TT – BTNMT ngày 22/05/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh thực

hiện lập và điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất;
- Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 15 tháng 3 năm 2010 quy định về
định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;


12
- Thông tư số 13/2011/TT-BTNMT quy định về Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử
dụng đất phục vụ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
- Chỉ thị số 01/CT-BTNMT ngày 17 tháng 3 năm 2010 về việc tăng cường công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011 của Quốc hội về
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) cấp
quốc gia;
- Công văn số 23/VPCP-KTN ngày 23 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về
việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
- Công văn số 621/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/3/2012 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hoàn thành hồ sơ thẩm định quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2011-2015) cấp tỉnh và Thành phố trực thuộc
Trung ương;
Công tác quy hoạch ngày càng hoàn thiện hơn. Đến nay, đã thẩm định xong
Quy hoạch sử dụng đất của 61 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [3].
Về công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2020
* Về việc chỉ đạo Ủy ban nhân dân các cấp triển khai đồng bộ công tác lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với các Bộ,
ngành, cơ quan Trung ương tổ chức thẩm định quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015) cho các tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương, đang được Chính phủ xem xét phê duyệt. Trong quá trình thẩm
định, Bộ đã yêu cầu các địa phương căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh, khẩn trương triển
khai việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện để ngay khi quy hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh được Chính phủ phê duyệt thì tổ chức thẩm định và xét duyệt quy hoạch cấp
huyện. Đồng thời yêu cầu các địa phương thực hiện những giải pháp đồng bộ để thực
hiện quy hoạch, trong đó nhấn mạnh các giải pháp:
- Quản lý, sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Rà soát việc
thực hiện chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp, đất trồng lúa và các loại đất khác theo
đúng quy định của pháp luật.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, quản lý việc sử dụng đất theo quy
hoạch nhằm ngăn chặn các vi phạm, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất; kiên quyết không giải quyết giao đất, cho thuê đất đối với các
trường hợp không có trong quy hoạch sử dụng đất, xử lý các trường hợp đã giao đất,
cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích [3].
*Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (20112015) cấp quốc gia đã được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ hai thông qua tại Nghị
quyết số 17/2011/QH13


13
Một số chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2015 và đến năm 2020 đã được Quốc hội
quyết nghị ở bảng 2.1
Bảng 2.1. Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011-2015) cấp quốc gia
Chỉ tiêu

1. Đất nông nghiệp
- Đất trồng lúa
Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước
(2 vụ trở lên)
- Đất rừng phòng hộ

- Đất rừng đặc dụng
- Đất rừng sản xuất
- Đất làm muối
- Đất nuôi trồng thủy sản
2. Đất phi nông nghiệp
- Đất quốc phòng
- Đất an ninh
- Đất khu công nghiệp
- Đất phát triển hạ tầng
Trong đó:
+ Đất cơ sở văn hóa
+ Đất cơ sở y tế
+ Đất cơ sở giáo dục - đào tạo
+ Đất cơ sở thể dục - thể thao
- Đất di tích, danh thắng
- Đất bãi thải, xử lý chất thải (trong đó có
đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại)
- Đất ở tại đô thị
3. Đất chưa sử dụng
- Đất chưa sử dụng còn lại
- Diện tích đưa vào sử dụng

Diện tích theo Quy Diện tích theo Kế
hoạch sử dụng đất hoạch sử dụng đất
đến năm 2020
5 năm (2011 - 2015)
Đơn vị tính: 1000 ha
26.732
26.550
3.812

3.951
3.222

3.258

5.842
2.271
8.132
15
790
4.880
388
82
200
1.578

5.826
2.220
7.917
15
750
4.448
372
78
130
1.430

20
10
82

45
28

17
8
65
27
24

21

16

202

179

1.483
1.681

2.097
1.067
(Nguồn: [17])

Nghị quyết cũng đề ra 8 nhiệm vụ và giải pháp thực hiện các mục tiêu trên
trong đó có các giải pháp cụ thể để giữ cho được 3,8 triệu ha đất trồng lúa nhằm đảm
bảo an ninh lương thực quốc gia.


14

- Đối với quy hoạch xây dựng:
Năm 1998, Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị quốc gia đã được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt nhằm xác lập các định hướng lớn cho các vùng đô thị trên toàn
quốc, dự báo sự tăng trưởng của hệ thống đô thị và định hướng phân bố hệ thống đô thị.
Năm 2003, Luật Xây dựng và Nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn luật xây
dựng ra đời trong đó có nêu rõ “Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ
sở cho các hoạt động xây dựng tiếp theo. Quy hoạch xây dựng được lập cho năm năm,
mười năm và định hướng phát triển lâu dài. Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ
xem xét điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai
đoạn. Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải bảo đảm tính kế thừa của các quy
hoạch xây dựng trước đã lập và phê duyệt”, “Quy hoạch xây dựng được thể hiện trên
đồ án quy hoạch xây dựng” . Và trong nghị định 08/2005 cũng có nêu rõ về trình tự
thực hiện quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị, quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị, Thiết kế đô thị trong quy hoạch chung xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn [16], [7].
Sau một thời gian bộ khung pháp lý cho các đồ án Quy hoạch đô thị ở Việt
Nam ra đời gồm có:
- Luật Quy hoạch Đô thị 2009
- Nghị định 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy

hoạch đô thị - kèm theo Thông tư 10/2010/TT-BXD quy định hồ sơ của từng loại quy
hoạch đô thị do Bộ Xây dựng ban hành.
- Nghị định 38/2010/NĐ-CPvề quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị

- kèm theo Thông tư 19/2010/TT-BXD hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch,
kiến trúc đô thị do Bộ Xây dựng ban hành.
- Nghị định 39/2010/NĐ-CP về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị -

kèm theo Thông tư 11/2010/TT-BXD hướng dẫn về quản lý cơ sở dữ liệu công trình
ngầm đô thị do Bộ Xây dựng ban hành

Trong đó hệ thống đồ án Quy hoạch đô thị ở Việt Nam tuân theo Quy định của
Luật Quy Hoạch, Nghị định 37/2010, Thông tư 10/2010/TT-BXD, bao gồm:
- Quy hoạch chung xây dựng với tỷ lệ từ 1/10.000 đến 1/25.000
- Quy hoạch phân khu xây dựng với tỷ lệ từ 1/2.000 đến 1/5.000
- Quy hoạch chi tiết xây dựng với tỷ lệ 1/500
- Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật
- Thiết kế đô thị


15
Các đồ án khác có liên quan gồm có:
- Quy hoạch xây dựng vùng - Theo nội dung của Nghị định 08
- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn - thực hiện theo Quyết định

491/QĐ-TTg năm 2009 về Bộ tiêu chí quốc gia về nông thôn mới do Thủ tướng Chính
phủ ban hành - kèm theo Thông tư 09/2010/TT-BXD quy định việc lập nhiệm vụ, đồ án
quy hoạch và quản lý quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới do Bộ Xây dựng ban hành
Nội dung thiết kế đô thị là một phần trong nội dung lập các đồ án Quy hoạch
chi tiết trong đồ án Quy hoạch chung và đồ án Quy hoạch phân khu. Tuy nhiên trong
một vài trường hợp nó có thể là một đồ án độc lập, kinh phí được tính khi Thiết kế đô
thị của một số khu vực đô thị có yêu cầu phải lập thành đồ án riêng (tối đa là 60% của
quy hoạch chung tương ứng) [4].
Cơ sở của quy hoạch đô thị là hệ thống các tiêu chuẩn và các nguyên tắc tổ
chức xây dựng đô thị. Dựa vào hệ thống các nguyên tắc này, theo điều kiện thực tế và
chính sách, mục tiêu phát triển ngắn hạn và dài hạn; Hiện nay ở Việt Nam việc lập các
đồ án quy hoạch chưa được tổ chức thực hiện còn chưa theo đúng nguyên tắc do điều
kiện về kinh phí, trang thiết bị, năng lực chuyên môn còn hạn chế và sự can thiệp tùy
tiện của nhiều tổ chức cơ quan tới quá trình lập đồ án Quy hoạch, cũng như các yếu tố
khác. Khung luật pháp cho việc thực hiện quy hoạch hiện nay còn thiếu hụt trong khi
công tác quản lý và thực thi quy hoạch lại khá lỏng lẻo. Các đồ án Quy hoạch hiện nay

đang là công cụ cho việc hợp thức hóa một số chuyển đổi đất sai mục đích hoặc chưa
đủ các cơ sở nghiên cứu đánh giá một cách chính xác và khoa học.
- Thực trạng mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch

Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trong thời kỳ
này đã thể hiện rõ rệt cả những mặt tích cực lẫn tiêu cực. Giữa hai loại quy hoạch đã
có sự tác động, hỗ trợ tích cực lẫn nhau trong mỗi phạm vi quy hoạch; loại quy hoạch
này được lập đã căn cứ vào loại quy hoạch kia; trong việc lập cũng như tổ chức thực
hiện quy hoạch đã có sự phối hợp nhất định giữa các cơ quan chức năng. Song giữa
hai loại quy hoạch cũng nảy sinh những vấn đề mâu thuẫn, bất cập, đòi hỏi phải được
nghiên cứu giải quyết, nhất là về nội dung quy hoạch.
b. Đánh giá chung về tình hình quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và
thực trạng mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch ở nước ta
* Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã có những bước tiến quan trọng qua từng
thời kỳ phát triển, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Trong những năm gần đây công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được quan
tâm chỉ đạo thực hiện; việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các cấp từng


16
bước đi vào nề nếp. Kết quả đó đã góp phần quan trọng trong việc tăng cường, thống
nhất quản lý Nhà nước về đất đai và sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông
nghiệp, nông thôn; cơ bản đáp ứng được nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước. Tuy nhiên, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
các cấp còn một số tồn tại:
- Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp, nhất là cấp huyện,
cấp xã còn chậm; thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với chiến lược phát
triển của các ngành.

- Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nhất là quy hoạch sử dụng
đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện còn những hạn chế nhất định, chưa phù hợp với thực tiễn,
phải điều chỉnh lại; việc dự báo phát triển kinh tế - xã hội để tính toán trong quy hoạch
chưa chính xác. Nội dung quy hoạch sử dụng đất đai các cấp chưa hoàn thiện cần được
tiếp tục nghiên cứu, bổ sung để đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn. Vì vậy, tính hiệu
quả và tính khả thi của quy hoạch còn thấp; việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch chưa trở thành ý thức trong các cơ quan nhà nước, các tổ chức và cá nhân.
- Quy hoạch sử dụng đất đai còn nặng về sắp xếp các loại đất cho mục tiêu quản
lý hành chính, chưa tính toán đầy đủ về hiệu quả kinh tế và môi trường trong sử dụng
đất, hạn chế khả năng bảo vệ và cải thiện môi trường sống, chưa đảm bảo phát huy cao
nhất sức sản xuất của đất đai.
- Việc tổ chức và quản lý thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai chưa được các
địa phương chú trọng, phân cấp trách nhiệm quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai chưa rõ ràng, còn chồng chéo; chưa bảo đảm kinh phí cho thực hiện quy hoạch…
nên kết quả thực hiện quy hoạch bị hạn chế.
* Về quy hoạch xây dựng

Nội dung và phương pháp quy hoạch xây dựng phát triển và ngày càng hoàn
thiện qua các giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội. Chất lượng quy hoạch xây dựng
không ngừng được nâng lên, số lượng quy hoạch ngày càng nhiều; các loại hình quy
hoạch xây dựng ngày càng đầy đủ, không chỉ giới hạn ở quy hoạch xây dựng đô thị. Vì
vậy, công tác quy hoạch xây dựng đang ngày càng đáp ứng tốt hơn cho quá trình phát
triển của cả nước và ở từng địa phương. Tuy nhiên, những hạn chế của quy hoạch xây
dựng trong những năm qua là không thể tránh khỏi, thể hiện ở một số điểm sau:
- Các quy hoạch chưa đồng bộ, thiếu tính dự báo và ổn định dẫn đến việc khai thác
sử dụng quy hoạch, quản lý xây dựng, giới thiệu địa điểm thu hút đầu tư còn bị động;
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và nông thôn còn thiếu và chưa hoàn
chỉnh, đồng bộ, nhất là thiếu nhiều quy hoạch chi tiết các khu dân cư, quy hoạch điểm
dân cư nông thôn;
- Công tác quản lý hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị còn nhiều vấn

đề bất cập, việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị chưa đáp ứng