THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN TRUNG TÂY NGUYÊN

1

Trang bìa phụ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC VINH
KHOA KẾ TOÁN- TÀI CHÍNH
-----------------LÊ VIỆT TIỆP

THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ
DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN
TRUNG & TÂY NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH TÀI CHÍNH

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
ThS. Lê Văn Tháp

NGHỆ AN- năm 2014


2

Mục lục
Trang


3

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BĐS
: Bất động sản
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
CTXD : Công trình xây dựng
TS
: Tài sản
TĐG
: Thẩm định giá
TSSS : Tài sản so sánh
TSTĐG : Tài sản thẩm định giá
VVFC : Công ty cổ phẩn định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

DANH MỤC BẢNG BIỂU


4

DANH MỤC SƠ ĐỒ


5

LỜI MỞ ĐẦU
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI:


6

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển

của xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh, quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai
luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng
đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển, chính sách đất đai có ý nghĩa
cả về chính trị, kinh tế , văn hóa, xã hội.
Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngày
càng cao thì đất đai càng trở nên quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu
được. Do đó, thẩm định giá bất động sản là rất cần thiết , góp phần điều
tiết , bình ổn và phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu xã
hội của nhân dân vừa thực hiện các nhiệm vụ kinh tế , chính trị vĩ mô của
quốc gia. Công tác thẩm định giá trị bất động sản ở Việt Nam tuy mới phát
triển trong những năm gần đây nhưng đã có những bước chuyển mình,
hiệu quả bước đầu. Tuy nhiên , chúng ta cũng cần nhìn nhận thực tế rằng
chất lượng thẩm định giá trị bất động sản ở Việt Nam còn chưa cao. Chất
lượng đó tùy thuộc vào đội ngũ thẩm định giá, các phương pháp thẩm định
giá bất động sản, sự biến động của thị trường bất động sản việt Nam, hệ
thống văn bản pháp luật về thẩm định giá…
Vì vậy để công tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam thực sự đáp ứng
được nhu cầu xã hội trong tương lai, chúng ta cũng phải mau chóng đưa ra
một số giải pháp kịp thời nhằm khác phục hạn chế, nâng cao chất lượng
thẩm định giá bất động sản Việt Nam.
Nhận thức được sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá trị bất dộng sản
đối với mọi mặt trong đời sống kinh tế chính trị, xã hội Việt Nam. Với
kiến thức đã học và quá trình tìm hiểu em đã chọn đề tài: “ THỰC
TRẠNG SỬ DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI
CHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN TRUNG & TÂY NGUYÊN”
làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
+ Tiếp cận các chứng từ , hồ sơ thẩm định.

+ Đưa ra câc biện pháp khác phục những hạn chế và nâng cao phương
pháp thẩm định giá bất động sản ở Chi Nhánh. Đồng thời đưa ra các
kiến nghị đối với các chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến công tác thẩm
định giá bất động sản.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU


7

+ Đối tượng nghiên cứu : Hoạt động thẩm định giá bất động sản của
Chi Nhánh Miền Trung và Tây Nguyên Công ty CP Định giá và dịch
vụ tài chính Việt Nam.
+ Phạm vi nghiên cứu : Số liệu, chứng từ liên quan đến công tác thẩm
định giá bất động sản của Chi Nhánh Miền Trung và Tây Nguyên.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
+ Phương pháp quan sát : Quan sát quy trình làm việc sử dụng các
phương pháp thẩm định, xử lý các chừng thư thẩm định giá tại Chi
nhánh.
+ Phương pháp thu thập : thu thập cá số liệu trên sổ sách kế toán, hồ
sơ thẩm định giá bất động sản để minh họa cho các lập luận.
+ Phương pháp phỏng vấn : phỏng vấn các nhân viên trong tổ thẩm
định giá bất động sản để tìm hiểu về quy trình sử dụng các phương
pháp thẩm định giá bất động sản.
+ Phương pháp phân tích : phân tích số liệu thu thập để phản ánh
thực trang thẩm định giá bất động sản.
5. NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài gồm 3 chương :
- Chương 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.
- Chương 2 : Thực trạng phương pháp thẩm định giá ở Chi nhánh Miền
Trung và Tây Nguyên của công ty CP Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính

Việt Nam
- Chương 3 : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định
giá ở Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên của công ty CP Định Giá và
Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam.
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài trên đây nhằm phản ánh thực tế tình hình sử dụng các phương pháp
thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên của
công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam. Qua đó nhận định
những mặt tích cực cà những hạn chế của Chi nhánh trong các phương
pháp thẩm định giá bất động sản , từ đó đưa ra các biện pháp nhằm khắc
phục các hạn chế đó và đưa ra các kiến nghị nâng cao công tác sử dụng
các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung.
Do trình độ có hạn và khả năng diễn đạt còn thấp cùng với những khó
khăn trong việc tìm hiểu thực tế tại đơn vị nên bài viết của em sẽ không
tránh hết khỏi những thiếu sót và hạn chế. Kính mong được sự đóng góp,


8

hướng dẫn tận tình của quý thầy cô, các anh chị tại Chi Nhánh để em rút ra
những kinh nghiệm, bộ sung thêm kiến thức cho bản thâm mình.
Em xin chân thành cảm ơn!!

CHƯƠNG I


9

NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động
sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Ngày nay bất động sản có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng, ảnh hưởng tới
mọi lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế. Do đó việc nhận thức đầy đủ, chính xác,
khách quan về bất động sản là rất cần thiết.
Khoản 1, điều 174- Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã qui định rõ:
“ Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật qui định.”
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là
bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản.
1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt nên ngoài những đặc điểm của
hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng biệt
như sau:
- Tính cố định về vị trí:
Hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên có tính cố định về vị trí, về
địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số
lượng và diện tích. Vì vậy giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể.
Khi xác định giá trị bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí
đến giá trị bất động sản, tức là khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm
kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội cũng như khả năng tiếp cận của bất động sản


10

với các trung tâm đó. Mặt khác giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu
tác động của yếu tố môi trường như kinh tế, chính trị… Do đó khi định giá bất
động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng trong
tương lai.
- Tính bền vững:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có thể xem là khó bị hủy hoại, đồng thời các
công trình kiến trúc sau khi xây dựng hoặc cải tạo có thể tồn tại hàng chục, hàng
trăm năm. Do đó bất động sản có tính bền vững cao, điều này được xem xét trên
cả góc độ kĩ thuật và kinh tế.
Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng cần xác định tương quan hợp lý giữa tuổi thọ
kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản để tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư
quá nhiều lần. Còn khi định giá thì phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và
tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản
đó.
- Tính khác biệt:
Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau bởi mỗi bất động sản gắn với
một vị trí khác nhau nhất định, do đó các bất động sản thường có sự khác nhau
rất đáng chú ý như khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền với
bất động sản, khác nhau về cảnh quan môi trường…Ngoài ra chính các nhà đầu
tư, các kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt trong xây dựng bất động sản
để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng.
Và sự khác biệt này có thể là một yếu tố, một điều kiện thuận lợi nếu biết khai
thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó khi
định giá bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn
các bất động sản với nhau, chú ý đến động thái thị trường, động thái của người
mua tiềm năng, phong thủy…để xác định chính xác giá trị bất động sản.
- Tính khan hiếm:
Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới
hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí…Chính vì tính khan hiếm

của bất động sản khiến cho giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng chứ
không giảm đi, làm cho mối quan hệ cung cầu bất động sản thường mất cân đối
theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất
động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi hơn gây ra tình trạng giá ảo. Do
vậy khi định giá cần chú ý tới đặc điểm này.


11

- Có giá trị lớn:
Giá trị của các bất động sản thường rất cao bởi giá trị của đất đai và chi phí xây
dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do đó trong công tác định giá cần hạn chế
những sai số và rủi ro có thể xảy ra.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tới các hoạt
động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà nước phải thống nhất quản lý bất động sản; khi
đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến những ảnh hưởng tới
các công trình khác. Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng
nếu như có các công trình khác ra đời.
1.1.1.3. Phân loại bất động sản:
Có nhiều cách phân loại bất động sản khác nhau tùy theo tiêu thức phân loại. Cụ
thể:
- Theo đặc tính vật chất:
+ Đất đai: đó là đất tự nhiên bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
+ Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
o
o
o

Nhà cửa xây dựng cố định không di dời được.

Các công trình kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện
thoại, hệ thống lọc và cấp thoát nước…
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây
dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động…

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
o
o
o
o

Vườn cây lâu năm.
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
Các công trình khai thác mỏ.

- Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:


12

+ Đất đai: Theo Điều 13- Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng
đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền
núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm nông nghiệp, nhóm phi nông
nghiệp và nhóm chưa sử dụng.
+ Công trình kiến trúc: có 5 loại:
o
o
o
o

o

Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán.
Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang.
Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuê,
chợ, trung tâm thương mại…
Khách sạn và văn phòng cho thuê.
Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học…

Với những đặc điểm riêng có của bất động sản thì việc phân loại bất động sản là
cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng bất động sản một cách đúng
đắn, hợp lý và hiệu quả nhất về mặt kinh tế- xã hội. Đối với các nhà đầu tư, đó là
cơ sở để các họ xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá một cách hợp lý giá trị bất
động sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
1.1.1.4. Quyền của chủ thể đối với bất động sản:
Giá trị của bất động sản phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối với bất
động sản. Đó là yếu tố có tính pháp lý, ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động
sản.
* Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai:
- Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền
sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm hữu cao
nhất.
- Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nước
có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.
- Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng, nhưng thường gắn
liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê.
(Ở Việt Nam pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ
công nhận quyền sử dụng).

13

* Đối với các công trình:
- Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các
công trình ở trên khu đất ấy.
- Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất được cho thuê theo hợp
đồng.
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:
- Thị trường bất động sản là thị trường nhà đất.
- Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường, có sự
quản lý của Nhà nước.
- Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại
một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.
Như vậy, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm
các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền
tệ.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thứ nhất: Tính khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được nên không thể mang bất
động sản đến địa điểm giao dịch được. Do đó quan hệ giao dịch bất động sản
phải trải qua ít nhất ba khâu: Đàm phán- Kiểm tra thực địa- Đăng ký pháp lý.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp
các biến động như: biến động giá, sự thay đổi về pháp lý hoặc điều kiện môi
trường…
Thứ hai:Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất
địa phương với qui mô và trình độ khác nhau. Các quan hệ cung cầu, giá cả bất

động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định.


14

Do đó khi nghiên cứu quan hệ cung cầu, xác định giá trị bất động sản cần gắn
bất động sản với các điều kiện kinh tế- văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụ
thể.
Thứ ba: Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không
hoàn hảo.
Xuất phát từ sự không đồng nhất về thông tin và yếu tố cấu thành thị trường bất
động sản: thông tin về thị trường không rõ ràng, bất động sản chỉ được đo lường
một cách tương đối, không có sản phẩm cùng loại để so sánh, chỉ có một lượng
nhỏ người tham gia vào thị trường, việc xâm nhập thị trường là không dễ dàng…
Vì vậy giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh mà là giá của sản
phẩm đơn chiếc có yếu tố độc quyền.
Thứ tư: Cung và cầu bất động sản ít co giãn và lạc hậu so với giá cả.
Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định. Tuy nhiên giá cả lại ít ảnh
hưởng ngược trở lại đối với cung- cầu bất động sản vì cung về bất động sản về
một mục đích nào đấy thường mất rất nhiều thời gian, khi cung được thì giá cả
đã thay đổi rất nhiều lần. Đặc biệt những nhân tố làm tăng cầu đột sẽ tiềm ẩn các
cơn sốt giá cả bất động sản.
Thứ năm: Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát
của Nhà nước.
Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng ảnh hưởng tới mọi mặt của nền
kinh tế, đồng thời là nguồn thu đối với ngân sách Nhà nước. Do đó Nhà nước
thống nhất quản lý các hoạt động của thị trường nhằm đảm bảo tính pháp lý cho
các giao dịch trên thị trường, kiểm soát các hoạt động của thị trường, từng bước
công khai minh bạch hoạt động của thị trường.
1.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế, có vai trò:
- Thị trường bất động sản là cầu nối giữa nhà sản xuất và người tiêu dùng.
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các chủ thể kinh doanh bất động sản.


15

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động
quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng
và các cơ sở kinh tế khác.
- Vận hành thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa
học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
- Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản
xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển một cách bền vững.
Như vậy, phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế
phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện có hiệu quả tiến
trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn
để phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.

1.2. Thẩm định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Có quan điểm cho rằng, thẩm định giá là thứ khoa học không chính xác- vừa
mang tính khoa học nhưng cũng vừa mang tính nghệ thuật. Bởi lẽ kết quả định
giá luôn chứa đựng sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan- đó là một yếu tố hết sức
nhạy cảm. Ngày nay, thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối
với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đào
tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp
thực hiện.

Trên phương diện về kinh tế, thẩm định giá có thể coi là trái tim của tất cả các
hoạt động kinh tế. Đặc biệt trong một thị trường phức tạp như thị trường bất
động sản thì hoạt động thẩm định giá càng trở nên quan trọng hơn, giúp chúng ta
đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư phát triển, đánh thuế,
bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản. Vì vậy trước khi tìm hiểu thẩm
định giá bất động sản là gì thì ta cần hiểu rõ khái niệm thẩm định giá.
Hiện nay vẫn tồn tại những quan điểm khác nhau về khái niệm thẩm định giá.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa
ra định nghĩa:
“ Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ Quốc tế”.


16

Mặc dù có rất nhiều định nghĩa khác nhau như vậy nhưng tựu chung lại có
những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần thừa nhận là:
Thứ 1: Thẩm định giá là công việc ước tính.
Thứ 2: Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
Thứ 3: Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
Thứ 4: Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất
động sản.
Thứ 5: Xác định tại một địa điểm cụ thể.
Thứ 6: Xác định cho một mục đích nhất định.
Thứ 7: Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Khái quát hóa những đặc trưng trên có thể đưa ra định nghĩa:
“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
Từ khái niệm thẩm định giá như trên ta có thể hiểu:

Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời
điểm nhất định.
Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị bất
động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định. Tính khoa học
được thể hiện bằng cách tính toán, phân tích số liệu trong quá trình xác định giá
trị bất động sản. Tính nghệ thuật được thể hiện bởi kỹ năng nắm bắt, thu thập
thông tin về bất động sản cũng như biến động của thị trường bất động sản. Với
mỗi nhà thẩm định thì quan điểm đánh giá các thông tin về bất động sản là khác
nhau do đó kết quả thẩm định thường có sự chênh lệch nhất định. Hơn nữa thị
trường bất động sản nước ta hiện nay là thị trường mà các thông tin về bất động
sản thường không rõ ràng, kém minh bạch nên yêu cầu về kiến thức chuyên
ngành và kinh nghiệm đối với nhà thẩm định là rất quan trọng và cần thiết.
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản


17

Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường.
o

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường

làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan
và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Tiêu chuẩn này đòi hỏi bất động sản thẩm định phải được xem xét với tư cách là

bất động sản được công khai mua bán một cách phổ biến trên thị trường, được
thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan.Điều này phân biệt với thẩm định giá
từng bộ phận cấu thành bất động sản hoặc thẩm định vì mục đích khác. Vì vậy
giá trị thị trường được coi là tiêu chuẩn đích thực của giá trị và là nguyên tắc chỉ
đạo đối với hoạt động thẩm định giá nói chung cũng như hoạt động định giá bất
động sản nói riêng.
•

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị trường làm
cơ sở cho thẩm định giá tài sản.

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các
mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị còn lại,
giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt…
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường xuất phát trực tiếp từ
giá trị tài sản. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ thể
đánh giá rất khác nhau, nó tùy thuộc vào công dụng hay thuộc tính hữu ích của
tài sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào giao dịch cụ thể của từng tài sản. Vai trò
của thẩm định viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúng khái niệm giá
trị, đảm bảo công việc thẩm định có thể được ước tính một cách hợp lý nhất giá
trị của tài sản.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản.
o

Yếu tố chủ quan: Mục đích của việc định giá bất động sản:

18

Mục đích định giá được coi là một yếu tố mang tính chủ quan và ảnh hưởng có
tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản được
thẩm định. Trong nền kinh tế thị trường mục đích định giá bất động sản thường
là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản; thế chấp; xác
định giá cho thuê; đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát triển và đầu tư; đáp
ứng các nhu cầu có tính chất pháp lý…
Thực tế các giao dịch về bất động sản với các mục đích rất đa dạng, mỗi loại
mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến qui
trình và phương pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình thẩm định.
o

Yếu tố khách quan:


Yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động
sản có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước, khả
năng sửa chữa cải tạo…
Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của bất động sản càng cao thì
giá trị càng lớn. Ngoài ra, bất động sản được đánh giá cao hay không còn phụ
thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng vốn có
của nó. Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích, có thể yếu tố
này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên không quan trọng đối với
người khác.
o

Các yếu tố về tình trạng pháp lý:

Đây là yếu tố hết sức quan trọng đối với việc định giá bởi tình trạng pháp lý của
tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác, sử dụng bất động
sản đó.
Do đó để xác định một cách đúng đắn giá trị bất động sản đòi hỏi thẩm định viên
phải nắm bắt được những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối
với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định
o

Các yếu tố mang tính kinh tế:

Đó là cung và cầu. Giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung- cầu, tùy thuộc vào
độ nhạy(độ co giãn ) của cung và cầu trên thị trường. Thực tế giá trị bất động sản
được đánh giá cao khi cung trên thị trường trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức
mua ngày càng cao và ngược lại. Vì vậy việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến
cung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ quan


19

trọng giúp thẩm định viên trong việc dự báo và ước lượng chính xác hơn giá trị
bất động sản cần thẩm định.
o

Các yếu tố khác:

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ ràng ảnh
hưởng đến giá trị bất động sản. Tuy nhiên còn có những yếu tố khác như: tập
quán dân cư, tâm lý tiêu dùng… cũng ảnh hưởng đáng kể tới giá trị bất động sản.
Do đó đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như

phân tích các yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả
của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường.
1.2.4. Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm được thừa nhận một
cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là cơ sở quan trọng để
đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học, cho
phép thẩm định viên tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh tế chi
phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Nhưng 5 nguyên tắc trình bày sau đây là
những nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng
hình thành nên các qui trình và phương pháp định giá tài sản.
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau
nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Nghĩa là một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất phải thỏa mãn điều kiện: tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự
nhiên; tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý; tài sản sử dụng phải đặt
trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí
cơ hội của tài sản; phải phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực
tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Điều đó có nghĩa là
chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử
dụng tài sản đó. Đồng thời khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất sẽ là cơ hội để ước tính giá trị tài sản.
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế


20

Nội dung của nguyên tắc này đó là: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản
không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương. Tức là một người mua
thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu như anh ta tốn ít tiền hơn
nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế bằng cách mua
trên thị trường hoặc bỏ tiền để xây dựng mới.
Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm
định giá, nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp.
Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông
tin về giá cả, chi phí sản xuất của các tài sản tương tự gần thời điểm thẩm định,
làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị các tài sản định giá.
Bên cạnh đó yêu cầu thẩm định viên phải được trang bị các kỹ năng về cách điều
chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế
hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý cho
việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Theo nguyên tắc này, giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích
tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư. Hơn nữa thẩm định giá thực chất là
công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.
Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai là cơ sở
trực tiếp để xây dựng phương pháp thu nhập. Đồng thời là một sự bổ sung quan
trọng và kiểm tra tính đúng đắn của việc vận dụng phương pháp sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế.
Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải dự kiến
được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính
giá trị tài sản trên cơ sở thu thập được những chứng cớ thị trường gần nhất về
các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu của các tài sản tương tự. Từ đó
tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị tài sản.
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp
Nội dung nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu
thành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của

toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị
đóng góp. Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình.
Tuy nhiên hiện nay chúng ta chưa có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô


21

hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại.Vì vậy khi xác định giá trị của
yếu tố vị trí, chi phí cơ hội hay mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của
mảnh đất cần tính giá trị của bất động sản trước rồi trừ đi giá trị của công trình
xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí. Đây là cơ sở để người ta xây dựng
phương pháp thặng dư.
1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu
Nội dung của nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.
Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có
tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới
sức ép của cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa với giá trị thực. Vì vậy
khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu
ảnh hưởng tới giá trị tài sản thẩm định.
Trong quá trình thẩm định, nhiệm vụ của thẩm định viên là phải đánh giá được
tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh
hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh
giá theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Thực tế, đây là nguyên
tắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại
tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau.

1.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng có mối quan hệ

mật thiết đến thị trường bất động sản. Thẩm định giá là một trong những công cụ
quản lý vĩ mô góp phần ngăn chặn sự lợi dụng để đưa giá trị tài sản chênh lệch
quá cao hoặc quá thấp so với thị trường. Các tổ chức thẩm định giá bất động sản
có vai trò triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản, đưa ra những
căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá cả để làm cơ sở cho các giao dịch
trên thị trường trên cơ sở tuân theo các qui định của Nhà nước.
Thực tiễn cho thấy thẩm định giá có vai trò quan trọng làm căn cứ cho các hoạt
động: chuyển quyền sử dụng bất động sản; chuyển nhượng bất động sản; thế
chấp bất động sản; định giá để cho thuê; định giá bảo hiểm; phục vụ cho lập báo
cáo tài chính và các lĩnh vực tái phát triển…
Thẩm định giá bất động sản sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản
thành hàng hóa trên thị trường. Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn giá đất
sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình
đẳng đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường.


22

Thẩm định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách
như cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận
lợi và trung thực hơn.
Hơn nữa, thẩm định giá và tư vấn giá đất góp phần làm công khai minh bạch giá
đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan. Mặt
khác giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và
quản lý thị trường bất động sản nói riêng.
Như vậy, công tác định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh
tế, giúp các chủ thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lý cũng
như giao dịch bất động sản.

1.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được

áp dụng hiện nay.
Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản. Tuy
nhiên, một phương pháp định giá bất động sản được thừa nhận là phương pháp
cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây
dựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh
hưởng và đặc biệt phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc
định giá đã nêu.
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu thế và hạn chế nhất
định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một bất động
sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của bất động sản: chịu tác động bởi các yếu tố nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá bất động sản, bao gồm:
phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập (đầu tư), phương pháp chi phí,
phương pháp thặng dư. Một số phương pháp khác như: phương pháp giá trị đơn
vị, phương pháp lợi nhuận…thực ra là sự vận dụng hoặc là cụ thể hóa 4 phương
pháp trên.
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.4.1.1. Cơ sở lý luận của phương pháp


23

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó có
nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta
tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn có thể
ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như
vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng về

giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
1.4.1.2. Kỹ thuật định giá
Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác nhau
về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Hơn nữa giá trị bất động sản
thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải
thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc
tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành
phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra được
giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.
Trình tự gồm các bước cụ thể sau:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời
gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu
tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường…
Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Tình trạng vật chất của bất động sản.
Đặc điểm về mặt bằng.
Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
Tình trạng pháp lý.
Thời gian giao dịch.
Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm
đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện
tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:
nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.


24

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất
động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều
chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động
sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ.
Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản
mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống
và ngược lai.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất
động sản đã điều chỉnh.
1.4.1.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
o

Ưu điểm: Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được
sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức
hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để
cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ
ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở

vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp
chi phí và phương pháp thặng dư.
o

Hạn chế:

- Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có
thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được các
yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử. Đây là điều không thể tránh
khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong
thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
o

Điều kiện áp dụng:


25

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể
kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
- Thường dùng trong các trường hợp: các bất động sản đồng nhất như các căn
hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các
mảnh đất trống.

1.4.2. Phương pháp chi phí

1.4.2.1. Cơ sở lý luận của phương pháp
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của bất động sản mục
tiêu tương đương với chi phí làm ra một bất động sản như vậy và coi đây như
một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không
bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công
trình có lợi ích tương tự.
1.4.2.2. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách coi nó
là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá
khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước
tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
1.4.2.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
o

Ưu điểm: