Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và giải pháp

Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
VINACONEX 2 Công ty Cổ phần Xây dựng số 2
TBCN, XHCN
Tư bản chủ nghĩa, Xã hội chủ nghĩa
KTTT, KTHH Kinh tế thị trường, Kinh tế hàng hoá
KT-XH
Kinh tế - Xã hội
SX-KD Sản xuất – Kinh doanh
TTBĐS, TTHH Thị trường bất động sản, Thị trường hàng hoá
BĐS, HHBĐS
Bất động sản, Hàng hoá bất động sản
NSNN Ngân sách Nhà nước
KCN, KCX, KĐTM Khu công nghiệp, khu chế xuất, Khu đô thị mới
TSTC, TSCĐ Tài sản thế chấp, Tài sản cố định
DNNN Doanh nghiệp Nhà nước
KDBĐS Kinh doanh Bất động sản
XNK
Xuất nhập khẩu
CBCNV Cán bộ công nhân viên
UBND Ủy ban nhân dân
UBCKNN Ủy ban chứng khoán Nhà nước
TTGDCK Thị trường giao dịch chứng khoán
ĐHĐCĐ, HĐQT Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị
PGĐ Phó Giám đốc
CPXD Cổ phần xây dựng
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
MMTB Máy móc thiết bị
SXCN Sản xuất công nghiệp
DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG
Bảng 1.1 So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư chứng khoán, đầu
tư trái phiếu
Bảng 1.2 So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư cổ phiếu
Bảng 2.1 Tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2
Bảng 2.2
Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án bất động sản đã
và đang
thực hiện của Vinaconex 2
Bảng 2.3 Tiến độ bỏ vốn của các dự án đã và đang thực hiện của
Vinaconex 2
Bảng 2.4 Các trạm trộn bê tông thương phẩm của Vinaconex 2
Bảng 2.5 Biểu kê năng lực MMTB xe máy thi công xây lắp của
Vinaconex 2
Bảng 2.6 Nguồn nhân lực Vinaconex 2
Bảng 2.7 Tình hình lao động của Vinaconex 2
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
Bảng 2.8 Hoạt động marketing chào giá, đấu thầu của Vinaconex 2
Bảng 2.9 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh Vinaconex 2 tính
đến cuối năm 2008
Bảng 2.10 Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
Vinaconex2
Bảng 2.11 Doanh thu và lợi nhuận của các dự án bất động sản của
Bảng 2.12 Các chỉ tiêu tài chính của các dự án bất động sản
DANH MỤC BIỂU
Nội dung Trang
Biểu 2.1 Cơ cấu lao động
DANH MỤC SƠ ĐỒ

Nội dung Trang
Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Vinaconex No 2
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn này là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng.

Nguyễn Văn Hòa
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
LỜI MỞ ĐẦU
Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã làm rung chuyển nền kinh tế thế giới
trong đó Việt Nam cũng phải gánh chịu những tổn thất rất nặng nề: Nền kinh tế lâm
vào tình trạng suy thoái; lạm phát, trượt giá leo thang; thị trường tài chính ảm đạm,
thị trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn mất
phương hướng, thi công xây dựng ngừng trệ; hầu hết các doanh nghiệp phải chống
đỡ vất vả và rất nhiều các doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể. Là một
đơn vị thành viên của Tổng công ty Cổ Phần Vinaconex, Công ty Cổ Phần Xây Dựng
Vinaconex 2 vẫn luôn vững vàng góp phần cùng với Tổng công ty vượt qua “cơn bão
khủng hoảng” đứng vững trên thị trường một cách ngoạn mục.
Với một nền tảng vững mạnh qua nhiều năm phát triển vượt bậc và vững chắc
với định hướng chiến lược ổn định, đúng hướng, đồng thời dưới sự chỉ đạo của ban
lãnh đạo Công ty với tinh thần đoàn kết quyết liệt trong chỉ đạo sản xuất của toàn thể
cán bộ công nhân viên trong công ty, kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ
Phần Xây Dựng số 2 vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh.
Trong giai đoạn thực tập tại Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 tôi đã lựa chọn và
viết luận văn tốt nghiệp của mình với đề tài: “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và
giải pháp”.

Kết cấu luận văn gồm 3 chương:
+ Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản
+ Chương2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 (VINACONEX 2)
+ Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản
của VINACONEX 2
Hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
1
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
riêng là lĩnh vực kinh tế phức tạp, đòi hỏi có kiến thức tổng hợp liên quan đến nhiều
ngành nghề, nhiều lĩnh vực đặc thù. Được sự hướng dẫn tận tình của cô giáo
ThS.Trần Mai Hoa, và được sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ phòng Đầu Tư
Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2, tôi đã hoàn thành được đề tài. Mặc dù có nhiều cố
gắng xong do kiến thức và trình độ bản thân còn hạn chế nên không tránh khỏi những
thiếu sót. Vì vậy tôi rất mong nhận được sự góp ý chỉ bảo của các thầy cô.
Để bắt đầu cho luận văn tốt nghiệp của mình, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành
sâu sắc đến Cô giáo ThS.Trần Mai Hoa và các cán bộ trong phòng Đầu tư của Công
ty Cổ Phần Xây Dựng số 2!
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
2
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN
1.1. Những vấn đề lý luận chung về BĐS
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước.
Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản
quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay tất cả
các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản.
Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, việc phân chia như vậy bắt

nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã.
Hiện nay, có rất nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên tất cả
đều thống nhất trong quan điểm: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai
và không di dời được.
Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản là đất đai và các công trình xây
dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real estate refers
to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it).
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một miếng đất và tất cả
các tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it).
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời
được được định bởi luật pháp”.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản là những tài sản không di
dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS,
chỉ những tài sản nào không di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm riêng của
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
3
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
BĐS là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến
trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS.
Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là BĐS lại có sự
khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng cũng có
nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc nó được coi là động sản nhưng lúc khác lại là
BĐS.
1.1.2. Đặc điểm của BĐS
BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của những
hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng:

+ Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di dời được.
Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố
định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng
thêm về diện tích. Đây chính là dấu hiệu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa bất
động sản và các tài sản thông thường khác (động sản). Đặc tính không di dời được
của bất động sản thể hiện ở chỗ, các thành phần tạo thành bất động sản biểu hiện đặc
tính không thể di dời được trong trường hợp nào và trong trường hợp nào thì chúng
không mang đặc tính đó; trong đó, đất đai là tài sản luôn gắn liền với đặc tính không
thể di dời được trong mọi trường hợp, còn các tài sản khác chỉ được gọi là bất động
sản và mang đặc tính không thể di dời được khi gắn với đất đai (trừ một vài trường
hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật).
+ Thứ hai, Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền.
Đặc điểm này là vì đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. giá
trị sử dụng của đất đai không bị giảm đi khi đưa vào sử dụng mà nếu được khai thác
hợp lý và bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng của đất ngày càng tăng. Đồng thời,
các công trình kiến trúc và xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
4
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh
lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên
hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
+ Thứ ba, tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được
của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai

BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn
tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai
công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì
các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách
hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
+ Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các
hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội;
do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản
pháp luật về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá
BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá khác.
+ Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS có thể bị tác động
của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình
kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
5
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng các công trình này làm tôn vẻ
đẹp sà sự hấp dẫn của các công trình khác là rất phổ biến.
+Thứ sáu, các tính chất khác:
- Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, SX-KD và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá

thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian
dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu
cầu và hình thức BĐS.
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
6
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
1.1.3. Phân loại Bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và
BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế
giới.
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của
loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS
Đầu tư kinh doanh BĐS: là dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS và bán ra thị
trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Trường hợp đầu
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
7
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị BĐS. Đầu
tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán. Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho
thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư…
Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc
độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số… nên đầu tư bất
động sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có
nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay
đóng băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ.
Ngoài ra không như những thị trường khác như tài chính, tiền tệ, chứng khoán… nhà
đầu tư bất động sản không cần phải có nhiều kiến thức để xử lý công việc nên những
người đầu tư sẽ chọn đầu tư bất động sản.
Lợi nhuận do đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người
đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt
trong thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính
khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi
thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng.
Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết
để rút ra khỏi thị trường.
Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thuộc rất lớn
vào quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt

thông tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên
liên kết với các trung tâm môi giới BĐS nhất là những trung tâm có uy tín có kinh
nghiệm và quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại.
1.2.2. Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự
như đặc điểm của đầu tư phát triển, ngoài các đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư
lớn và nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư, thời gian để tiến hành
công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
8
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
nhiều năm tháng với nhiều biến động và rủi ro xảy ra,… Hoạt động đầu tư kinh
doanh bất động sản còn có những đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau:
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch và
quy hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng
bộ trong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công trình.
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế
xã hội đan xen. Theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của
Nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân.
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản diễn ra ngoài trời, thời gian kéo
dài vì thế phụ thuộc nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu.
Bảng 1.1 so sánh giữa đầu tư kinh doanh bất động sản với đầu tư cổ phiếu sẽ
cho thấy rõ hơn đặc điểm của đầu tư kinh doanh bất động sản
Bảng 1.1: So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu
Loại
Tiêu Chí
Chứng khoán Trái phiếu Bất động sản
1. An toàn Thấp Cao Cao
2. Thu nhập đều Thấp Cao Trung bình
3. Dễ giao dịch Cao Cao Thấp

4. Ảnh hưởng bởi lạm phát Trung bình Cao Thấp
5. Tỷ suất lợi nhuận Cao Thấp Cao
Bảng 1.2: So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư cổ phiếu
Bất động sản Cổ phiếu
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
9
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
Có giá trị lớn Các cổ phiếu có gía trị nhỏ
Tính không đồng nhất Cổ phiếu hoàn toàn đồng nhất
BĐS đòi hỏi phải tiến hành công tác quản lý
Chủ sở hữu cổ phiếu thường mua luôn
dịch vụ quản lý
BĐS có thể được hoàn thiện thêm
Chủ sở hữu cổ phiếu không thể nâng cao
chất lượng cổ phiếu
Không có thị trường tập trung Thị trường tập trung
Thời gian mua bán dài Thời gian mua bán ngắn, nhanh gọn
Giá cả giao dịch tùy thuộc vào ý thích của
người mua, bán
Giá cả tùy thuộc vào thị trường thống
nhất
Thông tin thị trường không đầy đủ Thông tin được công khai
Thu nhập ổn đinh Thu nhập thay đổi
+ Qua bảng 1.1 và 1.2 có thể thấy hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản
mang nhiều yếu tố thuận lợi so với các loại hình đầu tư khác như: bảo đảm vốn đầu
tư, lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo, là cách thức tốt nhất để chống lạm phát,
và khi tiến hành đầu tư kinh doanh bất động sản có thể nâng cao được giá trị của
đồng vốn.
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang những yếu tố bất
thuận lợi như: phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính

thanh khoản thấp), chi phí quản lý và chi phí mua bán giao dịch cao.
1.2.3. Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp
Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS được huy động hỗn hợp từ
các nguồn khác nhau:
+ Vốn khấu hao cơ bản: Đây là một nguồn tự tài trợ được hình thành từ quỹ
khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp, có ý nghĩa rất quan trọng đối với doanh
nghiệp, bởi quỹ này phản ánh độ lớn các khoản khấu hao tài sản cố định và gián tiếp
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
10
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
phản ánh tốc độ đổi mới doanh nghiệp. Việc sử dụng nguồn vốn này cho hoạt động
đầu tư sẽ mang lại thế chủ động an toàn cho doanh nghiệp.
Khi doanh nghiệp muốn nâng cao vị thế trên thương trường thì một yếu tố cực
kỳ quan trọng có thể giúp doanh nghiệp thắng được các đối thủ cạnh tranh là yếu tố
công nghệ. Do đó, nếu tốc độ khấu hao chậm, các doanh nghiệp sẽ không thể bắt kịp
tốc độ phát triển của công nghệ bởi tài sản cũ chưa khấu hao hết, nguồn tích luỹ từ
khấu hao thấp không đủ để mua máy móc thiết bị mới.
+ Quỹ tích luỹ tái đầu tư phát triển sản xuất: Quỹ này được hình thành từ
nguồn lợi nhuận hàng năm được trích lập theo quy định của Bộ Tài Chính. Nguồn
vốn này có ý nghĩa rất quan trọng, nguồn này lớn chứng tỏ doanh nghiệp hoạt động
có hiệu quả. Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu doanh nghiệp hoạt
động hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn.
Nguồn trích từ lợi nhuận để lại là bộ phận lợi nhuận được dùng để tái đầu tư, mở
rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Nguồn lợi nhuận để lại có tác động rất lớn đến nguồn vốn kinh doanh, tạo cơ
hội cho công ty thu được lợi nhuận cao hơn trong các năm tiếp theo. Tăng khả năng
tự chủ về tài chính của doanh nghiệp giúp doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào bên
ngoài (Ngân hàng...) và doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong các quan hệ tín dụng tại
các ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc với các cổ đông.
+ Nguồn vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đây là một trong

những nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu
tư kinh doanh bất động sản, đáp ứng được nguồn vốn thực hiện dự án.
+ Nguồn vốn ngân sách Nhà nước: đây là nguồn chi của Nhà nước cho hoạt
động đầu tư. Nó là nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển đất nước.
Nguồn vốn được sử dụng cho các kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, quốc phòng an
ninh, nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào các lĩnh vực cần
có sự tham gia của Nhà nước. Ngoài ra, nguồn vốn dùng để chi cho công tác lập kế
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
11
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, vùng lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị
và nông thôn.
Vốn ngân sách là cơ sở để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các thành
phần kinh tế khác. Nguồn vốn này là một trong những nguồn vốn quan trọng đóng
góp lớn cho sự phát triển kinh tế, tạo việc làm, đóng góp quan trọng vào sản phẩm
quốc nội của cả nước góp phần hình thành gộp về tài sản cố định rất có ý nghĩa đối
với nền kinh tế.
+ Vốn viện trợ qua Ngân sách: thường là nguồn vốn ODA, nguồn vốn này
được sử dụng cho các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp.
+ Vốn vay: bao gồm vay ngân hàng, vay quỹ đầu tư phát triển của Nhà nước,
vay nước ngoài, đặc biệt là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và quỹ phát triển BĐS
Nhà nước.
+ Nguồn khác: bao gồm phát hành trái phiếu, vốn góp liên doanh liên kết, vốn
cổ phần (hiện nay nguồn vốn này chủ yếu được huy động từ cán bộ công nhân viên
trong doanh nghiệp).
1.2.4. Nội dung đầu tư phát triển phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
Để phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, đòi hỏi các doanh
nghiệp phải chú trọng đến từng khía cạnh của công cuộc đầu tư của mình trên tất cả
các hoạt động đầu tư. Đặc biệt trong tình hình nền kinh tế thời kỳ hội nhập phát triển
cùng xu hướng phát triển mới của nền kinh tế toàn cầu ngày nay. Nội dung của hoạt

động đầu tư phát triển phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ nói nên tầm
quan trọng cũng như tính tất yếu của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đối với Việt
Nam trong sự nghiệp CNH – HĐH nền kinh tế.
1.2.4.1. Đầu tư xây dựng cơ bản (đầu tư vào cơ sở hạ tầng)
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
12
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
Đây là hoạt động đầu tư nhằm tạo ra tài sản cố định cho doanh nghiệp và luôn
chiếm một khoản vốn lớn để thực hiện việc khảo sát, quy hoạch xây dựng, chuẩn bị
đầu tư, thiết kế thi công xây lắp công trình, lắp đặt máy móc thiết bị và tiến hành các
công tác xây dựng cơ bản khác theo tổng dự toán.
Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có các công trình xây dựng bao
gồm nhiều hạng mục với các yêu cầu kỹ thuật khác nhau như: hệ thống kho bãi, các
công trình phụ trợ, các công trình nhà tạm nơi thi công,… đòi hỏi nguồn vốn đầu tư
rất lớn.
1.2.4.2. Đầu tư máy móc thiết bị:
Các loại máy móc thiết bị hiện đại, các loại dây truyền sản xuất phục vụ thi
công cũng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng vốn đầu tư của doanh nghiệp. Các
loại máy móc thiết bị có công xuất lớn được đồng bộ hóa sẽ đáp ứng được đòi hỏi về
năng lực hoạt động của một đơn vị thi công cơ giới mạnh đồng thời cũng là một
minh chứng cho sức mạnh và uy tín của doanh nghiệp khi tham gia thi công các dự
án lớn cũng như các dự án xây dựng BĐS của doanh nghiệp.
1.2.4.3. Đầu tư phát triển nguồn nhân lực:
Việc đầu tư phát triển nguồn nhân lực là một chiến lược phát triển theo chiều
sâu và dài hạn nó đóng vai trò quyết định đến sự thành bại của một doanh nghiệp trên
thương trường. Cùng với các yếu tố đầu vào khác như: máy móc thiết bị, công nghệ,
nguyên nhiên vật liệu,… yếu tố nguồn nhân lực đã tạo lên “hình dáng” của một
doanh nghiệp. Nguồn nhân lực hay được hiểu là con người cùng với các yếu tố thể
lực, trí lực, kỹ năng lao động của mình, ở đây chìa khóa quyết định sự thành công
chính là chất lượng của nguồn nhân lực. Có thể thấy việc đầu tư nâng cao chất lượng

nguồn nhân lực là hết sức quan trọng phải được các doanh nghiệp thường xuyên chú
trọng.
Các hoạt động đầu tư phát triển nguồn nhân lực gắn liền với các hoạt động:
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
13
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
+ Đào tạo và đào tạo lại với các cấp độ đào tạo: đào tạo nguồn nhân lực nói
chung (đào tạo phổ cập) và đào tạo nhân tài (đào tạo chuyên sâu).
+ Trích lợi nhuận lập quỹ dự phòng trợ cấp mất việc làm: Quỹ này dùng để
chi cho việc đào tạo lại công nhân do thay đổi cơ cấu hoặc công nghệ, đào tạo nghề
dự phòng cho lao động nữ và bồi dưỡng nâng cao trình độ nghề nghiệp cho người lao
động, trợ cấp cho người lao động làm việc thường xuyên nay bị mất việc làm trong
doanh nghiệp.
+ Lập quỹ khen thưởng: Đây là biểu hiện của phương pháp kinh tế trong quản
lý, có thể nói hoạt động này chính là một “nghệ thuật” trong việc sử dụng người lao
động của bộ máy lãnh đạo của một doanh nghiệp. Việc lập quỹ khen thưởng dùng để
khuyến khích cán bộ công nhân viên không ngừng nâng cao tay nghề, phát huy sự
sáng tạo trong lao động, khuyến khích người lao động làm việc tự giác và hăng say
đảm bảo chất lượng công việc ở mức cao nhất… từ đó gián tiếp nâng cao hiệu quả
hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Lập quỹ phúc lợi hỗ trợ người lao động khi gặp khó khăn, giúp họ yên tâm
sản xuất.
1.2.4.4. Đầu tư nghiên cứu thị trường:
Đầu tư cho việc nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp là cơ sở xác định sự
cần thiết của các công cuộc đầu tư, là căn cứ để xác định quy mô cấp độ đầu tư.
Đồng thời, hoạt động nghiên cứu thị trường sẽ giúp doanh nghiệp định hình được xu
hướng của thị trường, đưa ra được những dự báo về nhu cầu sản phẩm của người tiêu
dùng, xác định được những thế mạnh của mình và các đối thủ cạnh tranh trên thương
trường. Việc nghiên cứu thành công giúp doanh nghiệp có chiến lược sản xuất kinh
doanh đúng hướng, tiêu thụ nhanh sản phẩm quay vòng vốn nhanh thúc đẩy nền kinh

tế phát triển.
Những diễn biến thất thường và tình trạng đóng băng của thị trường BĐS Việt
Nam trong những năm qua là những thách thức lớn đối với hoạt động của các doanh
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
14
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
nghiệp kinh doanh BĐS. Việc tiến hành đầu tư nghiên cứu thị trường một cách khoa
học và có được những dự báo tin cậy sẽ là một trong những cách thức giúp doanh
nghiệp phát triển chiếm lĩnh thị trường.
1.2.4.5. Đầu tư cho hoạt động nghiên cứu khoa học và công nghệ, nghiên cứu và
triển khai:
Hoạt động đầu tư vào khoa học công nghệ trong doanh nghiệp gồm đầu tư
nghiên cứu chế tạo sản phẩm mới và đầu tư mua sắm công nghệ mới từ nước ngoài.
Hoạt động này đòi hỏi một nguồn vốn lớn và độ rủi ro cao, vì vậy với khả năng hiện
nay của các doanh nghiệp Việt Nam thì tỉ trọng đầu tư cho hoạt động này là khá nhỏ.
Tuy nhiên ý nghĩa của việc thực hiện hoạt động này là vô cùng to lớn, là điều kiện để
doanh nghiệp đổi mới và động lực cho nền kinh tế phát triển. Trong sản xuất kinh
doanh, các bí quyết và phát minh về công nghệ luôn là yếu tố quyết định khả năng
cạnh tranh, chiếm lĩnh thị trường của doanh nghiệp. Kết quả nghiên cứu giúp tăng
năng suất, tiết kiệm chi phí, nâng cao chất lượng, gia tăng lợi nhuận cho đơn vị. Do
đó các doanh nghiệp cần đầu tư vào những công nghệ phù hợp với những điều kiện
sản xuất của doanh nghiệp, nhanh chóng nắm bắt thông tin về thị trường công nghệ
và tiếp cận với những thông tin về các công nghệ mới nhằm nâng cao hiệu quả sản
xuất, cải tiến sản phẩm từ đó nâng cao sức cạnh tranh.
Đầu tư nghiên cứu khoa học công nghệ là lĩnh vực đầu tư không thể thiếu
được của các doanh nghiệp kinh doanh nói chung. Nghiên cứu khoa học và công
nghệ giúp nâng cao khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong sản xuất kinh
doanh, đảm bảo sức mạnh và vị trí canh tranh của doanh nghiệp trên thị trường hiện
tại cũng như tương lai.
Hoạt động nghiên cứu triển khai thường diễn ra trong phạm vi doanh nghiệp

nhưng có tác động mở rộng tới toàn bộ nền kinh tế, làm gia tăng năng lực sản xuất
của quốc gia. Khi nền kinh tế phát triển tới trình độ cao hơn thì doanh nghiệp lại có
nhiều khả năng hơn trong việc nghiên cứu ứng dụng các thành tựu khoa học vào
trong sản xuất.
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
15
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
Mục đích của các chương trình và dự án R&D không chỉ dừng lại ở dạng
nghiên cứu ứng dụng, nghiên cứu nhằm tăng chất lượng sản phẩm, tạo nên sản phẩm
có đặc điểm nổi bật hơn mà còn tập trung nghiên cứu tìm kiếm, phát triển kỹ thuật và
công nghệ mới nhất cho doanh nghiệp. Có thể nói R&D là phần không thể thiếu được
trong các hoạt động của doanh nghiệp. Đầu tư vào R&D là một trong những yếu tố
giúp các công ty giảm được các chi phí liên quan đến sản xuất kinh doanh.
Có thể nói đầu tư cho nghiên cứu triển khai đóng vai trò quan trọng trong hoạt
động kinh doanh của các doanh nghiệp. Các chương trình và dự án R&D gắn chặt với
chiến lược kinh doanh giúp các doanh nghiệp đạt được các mục tiêu ngắn hạn cũng
như dài hạn về kinh tế cũng như các ảnh hưởng khác.
1.2.4.6. Đầu tư vào tài sản lưu động
Mục đích đầu tư vào tài sản lưu động là giúp cho quá trình sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục. Trong doanh nghiệp tài sản lưu động
bao gồm dự trữ sản xuất (nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, bán thành phẩm mua
ngoài, phụ tùng thay thế, công cụ lao động nhỏ, hạt giống, thức ăn gia súc, vv.), chi
phí sản xuất (sản phẩm chế dở, bán thành phẩm), dự trữ lưu thông (thành phẩm, hàng
hoá, bao bì, vật liệu đóng gói, vv.). Sử dụng tài sản lưu động tiết kiệm, rút ngắn thời
gian của một lần chu chuyển hoặc tăng số vòng chu chuyển của nó trong một năm là
yếu tố quan trọng nâng cao hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh.
1.2.4.7. Đầu tư cho hoạt động marketing:
Hoạt động marketing là một trong những hoạt động quan trọng của doanh
nghiệp, phục vụ cho hoạt động bán hàng. Đầu tư cho hoạt động marketing bao gồm
đầu tư cho họat động quảng cáo, xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu…

Để xây dựng một thương hiệu mạnh cho công ty thì trước hết cần phải đầu tư
vào nhãn hiệu hàng hóa. Nhãn hiệu sản phẩm là tên gọi, thuật ngữ, biểu tượng, hình
vẽ, hoặc sự phối hợp giữa chúng, được dùng để xác nhận hàng hóa hay dịch vụ của
doanh nghiệp và để phân biệt hàng hóa và dịch vụ của doanh nghiệp với các đối thủ
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
16
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
cạnh tranh… Nhãn hiệu cho biết xuất xứ của hàng hóa và phân biệt hàng hóa đó với
sản phẩm của doanh nghiệp khác, được xem là một tiêu chí đánh giá khả năng cạnh
tranh của doanh nghiệp. Khách hàng yên tâm hơn và chọn mua những sản phẩm mà
họ đã có thông tin từ trước. Sản phẩm có khả năng cạnh tranh có nhãn hiệu được
nhiều người lựa chọn, có uy tín và ấn tượng tốt đối với đa số khách hàng.
Vì tầm quan trọng của nhãn hiệu trong việc tiêu thụ sản phẩm nên các doanh
nghiệp cũng cần có chiến lược xây dựng nhãn hiệu của mình. Việc tạo lập và duy trì
một nhãn hiệu thương mại không đơn giản, kể cả khi đã có một nhãn hiệu thành công
thì chủ doanh nghiệp cũng cần đầu tư liên tục nhằm duy trì nhãn hiệu của mình. Nội
dung của hoạt động đầu tư này gồm: đầu tư nghiên cứu thị trường (về nhu cầu của
khách hàng, đối thủ cạnh tranh, xu hướng phát triển của sản phẩm…); xây dựng
chiến lược kinh doanh; thử nghiệm nhãn hiệu trên thị trường; hoạt động marketing và
đánh giá kết quả. Ngoài ra doanh nghiệp còn phải chi phí để giữ vững vị trí thương
hiệu trên thị trường. Tuy nhiên khi sở hữu một nhãn hiệu tốt thì khả năng tiêu thụ sản
phẩm của doanh nghiệp là cao hơn và lợi nhuận nhiều hơn. Đây cũng là điều kiện cần
để xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp.
Thương hiệu là một kí hiệu liên tưởng, tên hay nhãn hiệu hàng hóa độc nhất
vô nhị, có thể nhận biết được, được dùng để phân biệt với các sản phẩm hay dịch vụ
cạnh tranh. Thương hiệu là uy tín, là sự hiểu biết cũng như lòng trung thành của
khách hàng. Một thương hiệu mạnh là kết quả của đầu tư hợp lý vào công nghệ sản
xuất, kiểu dáng sản phẩm, nhãn hàng, marketing… Quá trình xây dựng thương hiệu
đòi hỏi doanh nghiệp phải tốn một chi phí lớn và thực hiện trong thời gian dài. Cùng
với xu hướng toàn cầu hóa, giá trị của thương hiệu ngày càng được coi trọng, đem lại

lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp. Vì vậy việc đầu tư cũng như quản lý loại tài sản này
ngày càng được chú ý tới. Khi doanh nghiệp tạo cho mình thương hiệu mạnh, giá trị
thị trường của công ty cũng tăng lên.
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
17
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
Do đặc thù của hàng hóa BĐS nên việc đầu tư cho hoạt động marketing trong
doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng sẽ mang những nét riêng khác với các loại hình
kinh doanh khác.
1.2.5. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.5.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên:
Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện
khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa
hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng lớn đất
đai tham gia vào thị trường BĐS, do đó quy mô của BĐS sẽ lớn. Ngược lại, nếu đa
phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai tham gia thị
trường BĐS sẽ không nhiều. Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại dễ trở thành
hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh. Sự giàu có trong lòng đất như: sự
màu mỡ đất đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm cho đất đai dễ trở
thành hàng hoá có giá cao hơn. Như vậy, đất đai và các tài sản cố định trên đất đai,
đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS. Ở đây sự ảnh hưởng
của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá BĐS là rất lớn.
1.2.5.2. Nhóm các nhân tố kinh tế:
Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện
của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng
sử dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu
cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Sự xuất hiện
các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải
chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Do đó,
cùng với xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, thị trường BĐS cũng

có động lực và dư địa để phát triển. Mặt khác, bản thân các thị trường khác, nhất là
thị trường tài chính, cũng đòi hỏi thị trường BĐS phát triển. Từ chỗ là vật đảm bảo,
thế chấp, BĐS sẽ trở thành hàng hóa khi con nợ không có khả năng trả nợ. Như vậy,
sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS ra
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
18
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
đời tồn tại và phát triển. Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sở
thực tế để tính toán giá trị của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thị
trường chứng khoán.
Thị trường BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh doanh. Ở thời điểm
khủng hoảng, trì trệ TTBĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị
giao dịch. Ở giai đoạn phồn vinh, TTBĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân
đầu cơ.
1.2.5.3. Nhóm các nhân tố chính trị:
Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai
nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không. Chẳng hạn dưới chế độ
phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên về cơ bản ít được đem
mua bán, trao đổi. Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà
không phải đền bù. Dưới chế độ TBCN, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức hoàn
thiện nhất và do đó, TTBĐS có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng nhất. Dưới
chế độ quốc hữu hoá ruộng đất XHCN, đất đai tham gia vào TTBĐS có những giới
hạn nhất định. Thị trường đất đai không được luật pháp cho phép, chỉ có thị trường
quyền sử dụng đất; khu vực đất công đi vào thị trường BĐS; chính sách khống chế
mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hoá
không dễ dàng;…
Ngoài ra các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng dưới khía cạnh quản
lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS. Có những nước quy định thủ tục giao
dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của TTBĐS
giảm đi. Những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao

dịch.
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
19
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
1.2.5.4. Vai trò của nhà nước Việt Nam trong việc hình thành và phát triển thị
trường BĐS:
Nhà nước Việt Nam có vai trò rất đặc biệt trong kiến tạo và hỗ trợ TTBĐS:
Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai nên để có
thể hình thành TTBĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị
trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và
hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện
nay còn nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý
đất đai của Nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi
đúng. Vì thế, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt
Nam có hình thành nhanh hay không phụ thuộc vào quyết tâm và hành động nhất
quán của Nhà nước.
Thứ hai, Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng
XHCN, Nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt thành phần
kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần
kinh tế quốc doanh. Do vậy, TTBĐS ở Việt Nam có thể thấy ngay từ đầu không phải
là thị trường như nhau cho tất cả các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp tác
xã, doanh nghiệp Nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. Để đẩy mạnh tăng
trưởng kinh tế, Nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế
khác, kể cả khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy một chính sách hàm chứa
nhiều mục tiêu và cả mâu thuẫn như thế nếu như không được hoạch định một cách
khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thường động
thái của TTBĐS.
Thứ ba, Việt Nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi
chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách, nên thực trạng BĐS cả nước đăng ký
và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây Nhà nước không có quyết sách

kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì TTBĐS Việt Nam khó có thể đi vào
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
20
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
hoạt động một cách quy củ và chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ và TTBĐS không chính
thức sẽ càng làm cho công việc của Nhà nước thêm nặng nề.
Như vậy, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ TTBĐS,
mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xây
dựng CNXH. Ngoài ra trong bối cảnh chung của nền KTTT còn sơ khai, Nhà nước
còn phải làm nhiều việc khác để tạo ra các tiền đề thuận lợi cho TTBĐS ra đời và
phát triển. Cả lý thuyết và thực tiễn đều cho thấy vai trò của Nhà nước Việt Nam đối
với TTBĐS là rất quan trọng. Để làm tròn vai trò đó đòi hỏi Nhà nước không chỉ có
quyết tâm mà còn phải có tri thức, có cán bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu
quả.
Để thấy rõ hơn nữa vai trò đặc biệt quan trọng của hoạt động đầu tư kinh doanh
bất động sản cũng như tính thiết yếu của hoạt động đầu tư này chúng ta đi vào
chương 2 nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công
ty CPXD số 2 – Vinaconex 2
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
21