Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận hoàng mai, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

TRANG CÔNG DƢƠNG

THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ
CHUNG CƢ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

TRANG CÔNG DƢƠNG

THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ
CHUNG CƢ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2014


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................8
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................9
MỞ ĐẦU ...................................................................................................................10
1.Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................................ 10
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................................ 11
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ........................................................................................................... 11
4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................................. 11
5. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................................... 11

CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .......... Error! Bookmark not defined.
1.1 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ chung cư Error! Bookmark not
defined.
1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản ................................ Error! Bookmark not defined.
1.1.2 Hàng hóa bất động sản ....................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.3 Thị trường bất động sản...................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư ................................................ Error! Bookmark not defined.
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư ..... Error! Bookmark not defined.
1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư .......................... Error! Bookmark not defined.
1.2.1. Luật đất đai (2003) ............................................................. Error! Bookmark not defined.
1.2.2 Luật xây dựng (2003)........................................................... Error! Bookmark not defined.
1.2.3 Luật nhà ở ........................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản ............................................. Error! Bookmark not defined.
1.2.5 Những bất cập về quy định nhà chung cư trong các văn bản pháp luật . Error! Bookmark
not defined.

1.3 Thị trường căn hộ chung cư ở một số nước trong khu vực ....... Error! Bookmark not defined.
1.3.1 Thị trường căn hộ chung cư Trung Quốc ............................ Error! Bookmark not defined.
1.3.2 Thị trường căn hộ chung cư Hàn Quốc ............................... Error! Bookmark not defined.
1.3.3 Thị trường căn hộ chung cư Singgapore. ............................ Error! Bookmark not defined.
1.3.4 Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam ............................. Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG II : KẾT THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI ............................. Error! Bookmark not defined.
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai ................ Error! Bookmark not defined.
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................... Error! Bookmark not defined.


2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. ................................ Error! Bookmark not defined.
2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hoàng Mai ................................ Error! Bookmark not defined.
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ...................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai.................................................... Error! Bookmark not defined.
2.3 Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai ................................. Error! Bookmark not defined.
2.3.1 Khái quát thị trường bất động sản quận Hoàng Mai .......... Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai ......... Error! Bookmark not
defined.
2.4. Kết quả điều tra, thu thập thông tin trong thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai –
HN..................................................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.1. Căn hộ chung cư cao cấp ................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.2 Căn hộ chung cư phổ thông ................................................ Error! Bookmark not defined.
2.4-.3. Căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp ................ Error! Bookmark not defined.
2.4.4 Căn hộ chung cư cho đối tượng tái định cư........................ Error! Bookmark not defined.
2.4.5 Căn hộ chung cư mini .......................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.6. Cung căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai ........ Error! Bookmark not defined.
2.4.6 Cầu căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai ........... Error! Bookmark not defined.
2.4.7 Giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai .. Error! Bookmark not defined.

2.4.8 Gián bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai... Error! Bookmark not defined.
2.5 Đánh giá thực trạng căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai ...... Error! Bookmark not
defined.
2.5.1 Những mặt mạnh ................................................................ Error! Bookmark not defined.
2.5.2 Những mặt yếu ................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.5.3 Nguyên nhân của những mặt yếu. ...................................... Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ
CHUNG CƢ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not
defined.
3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020..... Error! Bookmark not defined.
3.2 Quan điểm phát triển thị trường căn hộ chung cư .................... Error! Bookmark not defined.
3.3 Dự báo thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020 .......... Error! Bookmark not
defined.
3.4 Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai ......... Error!
Bookmark not defined.
3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách ................................................. Error! Bookmark not defined.
3.4.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch ............................................. Error! Bookmark not defined.


3.4.3 Nhóm giải pháp về đầu tư................................................... Error! Bookmark not defined.
3.4.4 Nhóm giải pháp về tài chính................................................ Error! Bookmark not defined.
3.4.5 Nhóm giải pháp về tín dụng ................................................ Error! Bookmark not defined.
3.4.6 Nhóm giải pháp về quản lý thị trường bất động sản .......... Error! Bookmark not defined.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................... Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................12
DANH MỤC HÌNH
Hình 1 : Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu nhà ở ...... Error! Bookmark not
defined.

Hình 2 : Mối quan hệ giữa nhu cầu nhà ở và thu nhập ........... Error! Bookmark not
defined.
Hình 3: Tình hình biến động thị trƣờng bất động sản năm 2000 - 2013 .......... Error!
Bookmark not defined.
Hình 4 : Thống kê nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ năm 2004 - 2014 .......... Error!
Bookmark not defined.
Hình 5 : Chỉ số giá nhà ở Hà Nội theo quý và tỉ lệ hàng tồn kho .. Error! Bookmark
not defined.
Hình 6 : Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – Hà Nội ....... Error! Bookmark not defined.
Hình 7 : Cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Hoàng Mai năm 2011 ........ Error!
Bookmark not defined.
Hình 8 : Cơ cấu lực lƣợng lao động trên địa bàn quận Hoàng MaiError! Bookmark
not defined.
Hình 9 : Biểu đồ cơ cấu các loại đất nông nghiệp của quận Hoàng Mai .......... Error!
Bookmark not defined.
Hình 10 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp của quận Hoàng Mai .............. Error!
Bookmark not defined.


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1 : Hiện trạng sử dụng đất của quân Hoàng Mai đến năm 2011 ............. Error!
Bookmark not defined.
Bảng 2 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp chính quận Hoàng Mai – Hà Nội năm
2011 ........................................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3 : Thống kê các dự án căn hộ chung cƣ đƣợc giao dịch trên thị trƣờng quận
Hoàng Mai năm 2014 ................................................ Error! Bookmark not defined.
Bảng 4 : Thống kê các dự án căn hộ chung cƣ mini đƣợc giao dịch trên thị trƣờng
quận Hoàng Mai năm 2014 ....................................... Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

01

BĐS

Bất động sản

02

CHCC

Căn hộ chung cƣ

03

CNH

Công nghiệp hóa

04

CTCP ĐTXD

Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng

05

CT

Nhà cao tầng

06

ĐTH

Đô thị hóa

07

HĐH

Hiện đại hóa

08

NOCC

Nhà ở chung cƣ

09

TTBĐS

Thị trƣờng bất động sản

10

UBND

Ủy bam nhân dân


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, các số liệu và kết quả nghiên cứu đƣợc ghi
trong bài luận văn là trung thực và chƣa sử dụng để bảo vệ một học
vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã đƣợc cám ơn, mọi thông tin trích dẫn trong bài luận văn này
đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Trang Công Dƣơng

8


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành tốt bài luận văn này, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến tất
cả các thầy cô giáo trong khoa Địa Lý – Trƣờng Đại Học Khoa Học Tự Nhiên – Đại
Học Quốc Gia Hà Nội, đến các anh chị, bạn bè đã luôn chỉ bảo, hƣớng dẫn và động

viên tận tình trong suốt thời gian làm luận văn.
Đặc biệt em xin gửi lời cám ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Đình
Bồng – thầy giáo hƣớng dẫn trực tiếp em làm luận văn đã hƣớng dẫn , giúp đỡ em
trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này.
Qua đây, em cũng xin gửi lời cám ơn chân thành đến Ủy ban nhân dân quận
Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hoàng Mai, đã tạo điều kiện
thuận lợi cho em trong suốt thời gian thực hiện.luận văn.

Em xin chân thành cám ơn !

9


MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa (CNHHĐH) đất nƣớc, với mục tiêu trỏ thành nƣớc công nghiệp vào năm 2020.Tốc độ đô
thị hóa ngày càng cao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày một tăng, để giải quyết nhu
cầu đó, mặc dù trong những năm gần đây, hàng loạt các dự án về nhà ở đã nhanh
chóng đƣợc đầu tƣ xây dựng và đƣa vào khai thác, sử dụng. Nhƣng những ngƣời có
nhu cầu thực sự về nhà ở vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình tiếp xúc
với nhà ở, giá nhà ở trong đó có giá nhà chung cƣ bị nâng cao nhiều lần so với giá
gốc, hệ thống chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, các dự án nhà ở giá rẻ, quy
mô nhỏ còn thiếu ….
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X
(2006) đã cụ thể hóa định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản (TTBĐS): “ Phát
triển thị trƣờng bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật
Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành
hàng hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát

triển. Giá bất động sản đƣợc hình thành theo nguyên tắc thị trƣờng. Nhà nƣớc tác
động đến giá đất thị trƣờng bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu
về đất đai. Tăng cƣờng biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo
quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát
triển nhanh các dịch vụ thị trƣờng bất động sản.”
Thể chế hóa chủ trƣơng chính sách phát triển TTBĐS của Đảng, Quốc hội
khóa XI nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006
đã thông qua “Luật kinh doanh bất động sản”
Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội, đƣợc thành lập
theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ trên
cơ sở một phần lãnh thổ của huyện Thanh Trì và quận Hai Bà Trƣng, là quận cửa
ngõ phía nam của thủ đô Hà Nội, là khu vực phát triển đô thị, là đầu mối giao thông
quan trọng cới vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy tốc độ đô
thị hóa của quận diễn ra một cách rất nhanh chóng và ảnh hƣởng sâu sắc đến trƣờng
bất động sản quận Hoàng Mai nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung. Tại đây tồn

10


tại một thị trƣờng bất động sản có tiềm năng và sức phát triển cao song vẫn còn nhiều
vấn đề cần khắc phục.
Quản lý thị TTBĐS sao cho minh bạch, hiệu quả nhất luôn là vấn đề cấp
bách trong xã hội, cần đƣợc sự hƣởng ứng của ngƣời dân. Đây là một trong những
nhiệm vụ hàng đầu cần đƣợc giải quyết để phát triển xã hội, tạo cuộc sống tốt hơn
cho ngƣời dân. Từ những vẫn đề cấp bách trên, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài : “
Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng
Mai, thành phố Hà Nội ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng căn hộ chung
cƣ tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thị trƣờng bất
động sản.
- Thu thập tài liệu số liệu về các dự án chung cƣ, giá nhà chung cƣ trên địa
bàn quận Hoàng Mai.
- Đánh giá, phân tích thực trạng giá nhà chung cƣ các dự án đang triển khai
và sắp triển khai.
- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu thị trƣờng căn hộ chung cƣ trong địa bàn quận Hoàng Mai – Hà
Nội, những dự án chung cƣ đã và đang triển khai trong giai đoạn từ 2007 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập các tài liệu, số liệu
về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thị trƣờng chung cƣ trên địa bàn nghiên cứu.
- Phƣơng pháp Thống kê, tổng hợp: thống kê, tổng hợp các số liệu điều tra
theo nội dung nghiên cứu
- Phƣơng pháp phân tích, so sánh phân tích thông tin thu thập đƣợc, so sánh
với thực tiễn
- Phƣơng pháp xử lý số liệu: Xử lý sô liệu bằng phần mềm Micrrosof Exell
- Phƣơng pháp minh họa bàng hình ảnh: Sơ đồ, biểu đồ, ảnh chụp
11


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2008), Báo cáo tình hình 4 năm thi hành Luật đất
đai 2003, Hà Nội.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2008), Hoàn thiện chính sách Luật đất đai để hình
thành và phát triển thị trƣờng bất động sản,
3. Nguyễn Đình Bồng, 2010, Trƣờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Chƣơng trình đào
tạo Thạc sỹ, Quản lý Thị trƣờng bất bất động sản.

4. Đảng Cộng sản Việt nam, 2006, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X,
2006, Nxb Chính trị Quốc gia
5. Tôn gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007, Quản lý Đất đai và Thị trƣờng bất
động sản, Nxb Bản Đồ
6. Phòng Tài Nguyên và Môi Trƣờng quận Hoàng Mai, Tổng hợp số liệu cấp giấy
chứng nhận của Văn Phòng đăng ký nhà đất quận Hoàng Mai giai đoạn 2005 đến 2011.
7. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hoàng Mai, Kiểm kê đất đai quận Hoàng
Mai Thành phố Hà Nội.
8.

Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 1992, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia

9.

Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Luật Đất đai , Nxb Chính trị Quốc gia

10. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia
11. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Luật Xây Dựng , Nxb Chính trị Quốc gia
12. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2005, Luật Nhà ở , Nxb Chính trị Quốc gia
13. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật Dân sự , Nxb Chính trị Quốc gia
14. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản , Nxb Chính trị
Quốc gia
15. Thủ tƣớng Chính phủ, 2004 , Quyết định Số 76/2004/QĐ-TTg của Thủ tƣớng
Chính phủ phê duyệt định hƣớng phát triển nhà ở đến năm 2020.
16. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005, Thị trƣờng bất động sản, Nxb
Nông nghiệp
17. www.batdongsan.com.vn, www.cafeland.vn
18. www.muabannhadat.com.vn, diaoconline.com.vn, vn.savills.com.vn
19. />20. />
12