THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2009

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN
~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2009
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
Giáo viên hướng dẫn : TH.S PHẠM LAN HƯƠNG
Sinh viên thực hiện : PHẠM MINH NGỌC
Lớp : ĐỊA CHÍNH 48
Mã sinh viên : CQ 482031
1
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG

Hà Nội – 2010
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
2
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
MỤC LỤC
Sự phát triển của thị trường nhà đất Hà Nội có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau: .........33
• Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển................................................................................33
• Giai đoạn thị trường đóng băng ............................................................................................33
Hai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003
trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn này
giá bất động sản Việt Nam không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào. Sau thời kỳ phát
triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi
thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai
đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu
2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng

chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán.
Lý giải cho căn nguyên của sự ảm đạm trong thời kỳ hiện tại của thị trường nhà đất ở Hà
Nội ta có thể nhận định nếu như trước đây, những cơn sốt của thị trường nhà đất có yếu tố
đầu cơ thì trường chững lại cũng vì nguyên nhân ấy. Tuy nhiên theo bà Tạ Thị Ngọc Thảo,
một chuyên gia về thị trường bất động sản, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc TTNT nhận định
Đầu cơ là hệ quả của tình trạng mất cân đối cung - cầu. Đầu cơ còn là sản phẩm của sự quản
lý yếu kém. Đã có nhiều nhà đầu cơ dõng dạc tuyên bố: “Nhờ sự quản lý yếu kém của Nhà
nước mà chúng tôi sống khỏe”. Điều đáng chú ý là hiện nay, những nhà đầu cơ không chỉ là
tư nhân, mà trên thị trường, cũng có không ít “nhà đầu cơ quốc doanh”, họ nắm trong tay
khá nhiều dự án, khá nhiều nhà, đất. Nhưng nhìn ở hướng tích cực, đầu cơ là “chất men” tạo
hưng phấn cho nền kinh tế, nhất là nền kinh tế mới nổi. Hiện nay TTBĐS của Hoa Kỳ đang
trải thảm đỏ mời các nhà đầu cơ mà chẳng thấy đâu. Tôi nghĩ vui, nếu vào thời điểm này,
Hoa Kỳ có lực lượng đầu cơ hùng hậu như của Việt Nam chắc TTBĐS của họ sẽ đỡ lận đận
hơn! ( Lấy nguồn từ )
Mặt khác tâm lý khách hàng cũng là một trong những yếu tố có tác động tới sự suy giảm
của thị trường. Khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút ra khỏi thị trường thì thị trường chỉ
còn lại những người mua nhà với mục đích để ở. Những người nay chậm trễ hoặc chưa vội
mua vì tâm lý chờ đợi một sự sụt giảm mạnh mẽ hơn. Mặt khác trong thời hưng thịnh của thị
trường chứng khoán Việt Nam nhiều công ty và các tổ chức tham gia vào kinh doanh trong
thị trường bất động sản nay thị trường chứng khoán sụt giảm theo cuộc khủng hoảng kinh tế
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
3
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
thế giới. Mặt khác các tổ chức đó phải gánh chịu sự suy giảm của tình hình sản xuất kinh
doanh, lúc này bất động sản trở thành những “cục nợ “ mà các tổ chức muốn giải quyết càng
nhang càng tốt để duy trì hoạt động chính là sản xuất. Đồng thời kèm theo nó là một nguyên
nhân không hề mới đó là việc chính phủ tiến hành siết chặt tín dụng nói chung và bất động
sản nói riêng khiến cho nhà đầu tư phải “bán tống bán tháo” đi để trả nợ. Một loại hàng hoá
mà người bán muốn bán càng nhanh càng tốt, người mua thì chưa vội mua ngay, cung vượt
quá cấu thì sự sụt giảm của giá trên thị trường là một động thái đương nhiên được dự báo

trước. Bên cạnh đó chất lượng các công trình nhà chung cư, căn hộ cũng là một vấn đề có
ảnh hưởng mạnh tới tâm lý khách hàng. .................................................................................34
Ta có thể đưa ra vài ví dụ về sự xuống giá quá nhanh của thị trường nhà đất Hà Nội sau một
thời gian phát triển nhanh chóng trong thời gian qua để minh chứng cho nhận định trên: ...35
Chung cư Dương Nội một thời "làm mưa làm gió" với giá chênh lên tới 100 triệu nay gần
như bán nguyên giá gốc bởi dân đầu cơ lướt sóng không ít người mắc cạn...........................35
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
4
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
LỜI NÓI ĐẦU
I. Lý do nghiên cứu đề tài
Thị trường nhà đất là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối
với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trường này sẽ góp phần
quan trọng vào quá trình thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng
thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô
thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Trong
những năm gần đây cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường nhà đất ra
đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lý kinh tế,
xã hội.
Thủ đô Hà Nội là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả
nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học
kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng
khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp
Nhà Nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo
hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các
loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi
bật lên là thị trường nhà đất.
Trên thực tế cho thấy đầu tư vào thị trường nhà đất đúng mức sẽ tạo ra những
kết quả to lớn như: Tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư, nhà nước sẽ tăng nguồn
thu đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất. Thị trường nhà đất dưới sự quản lý và điều

chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá
bỏ. Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội –
chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường nhà đất sẽ kéo theo nhiều
yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho
nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn
yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường nhà đất ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ
chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường nhà đất chưa lành mạnh
ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho
ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
5
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của
nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần
khắc phục và giải quyết. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng
tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà
đất.
Chính từ những đặc điểm trên, em đã chọn đề tài “ Thực trạng và giải pháp phát
triển thị trường nhà đất tại Thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2005 – 2009 ” làm đề
tài nghiên cứu cho mình.
II. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài nhằm các mục đích:
- Thứ nhất, tìm hiểu các đặc điểm về thị trường nhà đất và các nhân tố ảnh
hưởng đến thị trường này;
- Thứ hai, nghiên cứu về thị trường nhà đất tại Thành phố Hà Nội trong giai
đoạn 2005 – 2009 ;
- Thứ ba, đưa ra một số giải pháp và kiến nghị để phát triển thị trường nhà đất
tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.
II. Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp
tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
III. Kết cấu của đề tài và phạm vi nghiên cứu
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bảng biểu nội dung
của đề tài bao gồm 3 phần chính:
Chương I : Cơ sở khoa học của thị trường nhà đất;
Chương II : Thực trạng thị trường nhà đất tại Hà Nội trong giai đoạn 2005 –
2009;
Chương III : Kiến nghị, giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà đất
trên địa bàn Thành Phố Hà Nội trong giai đoạn 2005 – 2009 ;
Thành phố Hà Nội là nơi thị trường nhà đất phát triển khá nhanh và mạnh chính
vì vậy em đã chọn nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội trong thời gian 5 năm là năm
2005 đến nay.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
6
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
Do thời gian và kiến thức có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót nên em rất
mong được sự góp ý của thầy cô để chuyên đề được hoàn chỉnh hơn. Em xin chân
thành cảm ơn cô giáo Th.S Phạm Lan Hương đã tận tình giúp đỡ để em hoàn thành
chuyền đề thực tập.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
7
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
I. Khái niệm đặc điểm và phân loại của thị trường nhà đất
1. Khái niệm
1.1. Khái niệm về nhà đất
Nhà ở và đất ở là hai nhóm thành phần của bất động sản.

- Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể
(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là
bất động sản); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo
lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở : Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng
kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt của các
gánh xiếc, lâu đài bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động
sản mà là các động sản).Các công trình xây dựng công nghiệp, các tài sản gắn liền
không thể tách rời với công trình xây dựng: máy điều hòa trung tâm, các máy móc
thiết bị điều khiển hoạt động của công trình…cũng được coi là những bất động sản..
1.2. Khái niệm về thị trường nhà đất
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình
thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường bất
động sản và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các
dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa
hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn
viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược
và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực
tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường bất động sản theo nghĩa
hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán
hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi mua
và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao
đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
8
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá

nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng
đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền
thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao
đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị
trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người
bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường nhà
đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền
kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:
2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển
từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di
chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng
loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ
khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự
nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.
2.2. Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị
trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng
hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của
Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất
động sản. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức
độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung.
Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy

định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp
thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
9
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
để điều hoà thị trường… Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất
đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trường
các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch
(thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện để thị
trường này phát triển.
2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn
cung có giới hạn tương đối
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng
lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy
nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể
phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung
nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn
cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép
xây dựng, thiết kế, thi công…
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng”(Luật đất
đai năm 1993).
Đất đai bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp;
- Đất lâm nghiệp;
- Đất khu dân cư nông thôn;
- Đất đô thị;
- Đất chuyên dùng;
- Đất chưa sử dụng.

Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù
hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu cầu về
nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử
dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng
mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát
quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ
thể đó.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
10
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có giá trị lớn do đó các hoạt động giao dịch,
đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần
nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị
trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài chính được đầu tư
trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu
được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm như không thể di dời,
lâu bền… nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên
thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát
triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn
định. Muốn có thị trường bất động sản lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng
mạnh làm hậu thuẫn. Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh
nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó
ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những
người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu không có cơ chế
cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị
trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến
động ở thị trường kia.
2.5. Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch hàng hóa.
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện

của hàng hóa giao dịch, còn đối với nhà ,đất thì địa điểm giao dịch lại cách biệt với
nhà, đất giao dịch. Đó là do đặc điểm của nhà ,đất có vị trí cố định, không thể di dời
được. Do vậy hoạt động giao dịch nhà, đất thường tiến hành trên các sàn giao dịch
lớn, cũng có thể là một địa điểm nhỏ với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể
tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet….đều tạo nên sàn giao dịch
bất động sản.
Quan hệ giao dịch nhà, đất không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay
sàn giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản đó là:
- Đàm phán tại sàn giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về nhà đất cần
giao dịch.
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông
tin về nhà, đất, đánh giá các yếu tố bên ngoài của nhà, đất.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
11
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
2.6. Thị trường nhà đất là thị trường khó thâm nhập.
Sở dĩ như vậy vì hàng hóa nhà đất không được đầy bán trên thị trường như các
loại hàng hóa khác, người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ thông tin để
lựa chọn được thị trường phù hợp với nhà, đất cần giao dịch. Hơn nữa, vì nhà, đất
thường có giá trị lớn, người mua và bán nhà đất thường có ít kinh nghiệm vì họ có ít
cơ hội mua hoặc bán ( trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp ).
2.7. Thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với
chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch nhà đất. Mọi nhà
đất đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch nhà đất phải có sự
giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của nhà
nước vào thị trường nhà đất thông qua các yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường nhà
đất ổn định và an toàn hơn. Nhà đất được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có

giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
trao đổi, cho thuê, thế chấp… Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường nhà đất, Nhà
nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch nhà đất.
3. Phân loại thị trường nhà đất
Theo mục đích sử dụng thị trường nhà đất chia ra thành các loại như sau:
- Thị trường mua và bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp, góp vốn
II. Vai trò của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó
chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh
hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến nền kinh tế
quốc dân được thể hiện qua các mặt :
Thứ nhất, phát triển thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường nhà đất là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về nhà đất, là cầu nối giữa
sản xuất và tiêu dùng về nhà đất. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất về
các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân nhà đất.Thị
trường nhà đất là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang giá trị (đối
với nguồn kinh doanh nhà đất) và từ hình thái giá trị sang hiện vật (đối với người tiêu
dùng nhà đất). Khi thị trường nhà đất không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
12
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
hóa gặp khó khăn sẽ làm cho thị trường luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá
trình tái sản suất trong chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trường nhà đất phát triển, tốc
độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh nhà đất
đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dung nhà đất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản
xuất, đồng thời, người tiêu dùng nhà đất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của
mình.
Thứ hai, phát triển thị trường nhà đất góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.

Khi thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản thân nó đã
là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển bởi vì sự phát triển của nó, chính là sự tăng
lên của tài sản cố định trong xã hội, và đó cũng là nguồn vốn đầu tư phát triển quan
trọng.
Khi thị trường nhà đất phát triển, tốc độ chủ chuyển của vốn nhanh hơn, đó
chính là cách bổ xung vốn cho đầu tư phát triển.
Các giao dịch thế chấp nhà đất để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng nhà đất là
những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trường nhà đất góp phần tằng thu cho ngân sách nhà nước.
Sự phát triển thị trường có thể diễn ra theo hai hướng :
Một là, tăng lượng hàng hóa nhà đất trên thị trường giao dịch;
Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm
cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại….
Cả hai hướng phát triển đó của thị trường nhà đất đều dẫn đến góp phần tăng
thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế.
Thứ tư, phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng các thị trường trong và
ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.
Trong hộ nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài
nước. Sự phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằng
cách vượt ra khỏi phạm vị quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước
ngoài tham gia giao dịch nhà đất trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát
triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông
qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa
các dân tộc.
Thứ năm, thị trường nhà đất góp phần vào sự ổn định xã hội.
Thị trường nhà đất phát triển không lành mạnh là chính sách đất đai không phù
hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
13
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG

giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin
của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của nhà
đất, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động con
người nói chung. Thị trường nhà đất hoạt động lành mạng sẽ góp phần điều hòa cung
cầu, bình ôn giá cả nhà đất, do đó góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn.
Thực tiễn hoạt động của thị trường nhà đất ngầm trong đầu những năm qua ở
nước ta đã minh chứng điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của nhà nước, nạn
đầu cơ đất đai gia tăng…đã khiến giá đất tăng lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu
an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở có nhiều biểu hiện
tiêu cực.
Thứ sáu, thị trường nhà đất góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Thị trường nhà đất là bộ phận trong thị trường bất động sản và cũng là bộ phận
trong thị trường xã hội, do đó sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ
đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa, nói
chung là tác động đến sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu đa dạng
của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị
trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một
khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát
triển phù hợp, xã hội ổn định.
Thị trường nhà đất là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích
luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ
an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện
đại hoá đất nước.
Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ,
nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực
tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng.
Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác
động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động
tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng

ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực
hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng thời thị trường nhà đất phát
triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hàng hoá, thị trường vốn… góp phần
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
14
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con
người.
III. Cung, cầu và giá nhà đất.
1- Cung nhà đất
1- Cung nhà đất
1.1- Khái niệm cung nhà đất
Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với
một mức giá giới hạn nhất định .
Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất có được ở
một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao dịch mua bán
trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy
định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ không muốn bán,
chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những nguồn nêu
trên là không được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các nguồn nhà đất
trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau:
•
Quỹ nhà đất hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường
hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp
nhận về giá trị sử dụng.
•
Người chủ sở hữu quỹ nhà đất không có mụcđích để sử dụng cho nhu cầu tiêu
dùng của mình mà có nhu câù bán, tức là sẵn sàng chuyển giao nhà đất cho người
khác.

•
Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng
chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường .
•
Phải có thị trường nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vào giao dịch
trên thị trường là được thừa nhận.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
15
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt ở
nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính không thay
thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu.
1.2- Đặc điểm của cung nhà đất
Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lượng cung về đất cũng mang
những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác:
Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và con người
không thể tự tạo ra thêm đất đai mới được để làm tăng cung theo ý muốn chủ quan từ
đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại
đất đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác.
Hơn nữa, lượng cung về đất không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không
gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và tính không
đồng nhất của đất đai. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu nhà đất
một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phương hay từng
vùng lãnh thổ. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển
được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang
địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia
này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung- cầu hợp lý. Đây là một đặc điểm
không thể bỏ qua được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ
mô nền kinh tế có thị trường nhà đất.
Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lượng giới hạn gần như không đổi, nên

không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ
quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn đề điều chỉnh,
biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền
kinh tế và đời sống xã hội.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
16
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm một
cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, song lại giảm
dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất kinh doanh ở
khu vực nông thôn và thành phố. Ngoài ra cung về nhà đất đáp ứng cho khu vực miền
núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những người chủ sở hữu, sử dụng nhà
đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa mà sẵn sàng bán ra thị trường
để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực khác hoặc thực sự không có nhu
cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng cung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu
cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhà đất giữa những người chủ sở hữu, sử
dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới
hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực
nông thôn, thành phố và loại nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người
là đất ở và nhà ở từ nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu.
Như vậy mức tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà
đất ở nhóm cung khác. Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhưng có thể
tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất
thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượng cầu
nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ mô của
Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinh tế xã hội.
1.3-Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất
a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ
Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó
quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nước quản lý và định đoạt.

Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích
sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch
cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
17
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
cung về nhà đất. Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng
thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng
cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được
quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến
tổng cung về nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt
tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp.
b) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà đất.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện có. Nhờ có
sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ
dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị
trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung
bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây
dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là
nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường nhà đất. Chính vì vậy, tiếp theo quy
hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính
phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định.
c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về
nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ
phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây
dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ
được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây
dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo

PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
18
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện
đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật
đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc
rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
d) Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khác với hàng hoá thông thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử
dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất.
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và
nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ
điều kiện để tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở
có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức
hoá về các quyền sở hữuvà sử dụng không thẻ tham gia vào nguồn cung của thị
trường nhà đất hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về nhà đất;
nếu có chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được
mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và
những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để Nhà nước có
chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô
thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội
diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không thể điều
chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung nhà đất. Từ sự mất
cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung nhà đất bấy
hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp
vẫn được chấp nhận.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48

19
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cùng với việc thừa
nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường nhà đất cũng là một nhân tố
tác động rất lớn đến lượng cung và cầu nhà đất. Sự hoạt động công khi hoá của thị
trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm
nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công
khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số
thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra
sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động
của thị trường nhà đất, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt
động của thị trường nhà đất cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân
bằng của cung và cầu. Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá về nguồn cung về nhà
ở cũng là một nhân tố quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hính thức phát
triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng, đa dạng hơn về cơ cấu của các nguồn
cung về nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và phát triển đô
thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà đất. Việc đầu tư phát triển hệ thống
kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở,
công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm
lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn đến bao
nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém
chứ không thể trở thành nguồn cung nhà đất. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện kết
cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung nhà đất.
Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà đất
không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là
sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường mà thông
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
20

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà đất đến việc
đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc điều
chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về nhà đất.
2- Cầu nhà đất
2- Cầu nhà đất
2.1- Khái niệm cầu nhà đất
Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt
động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ
hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa cung và cầu được biểu hiện
thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó. Do vậy, để nghiên cứu sâu thêm về thị
trường nhà đất ta có thể đi phân tích cầu về nhà đất trên thị trường.
Cầu về nhà đất trên thị trường là số lượng cầu về nhà đất hay nói cách khác là
toàn bộ số lượng nhà đất mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và các thành
phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực tài chính có
khă năng thanh toán.
Như vậy, cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà đất đó trên thị trường.
Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử dụng nhà đất để
phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con người.
Trên thực tế, không thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về nhà đất và cầu
về nhà đất. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quy mô, phạm vi
mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng. Nhu cầu về nhà đất
thường xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rộng và có thể nảy sinh
với tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, song cầu thực tế trên thị trường lại
hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về lượng và chất do có những nhu cầu
phát sinh nhưng lại không có khả năng thanh toán. Bất cứ ở nước nào cũng vậy đều
có những nhóm đối tượng, thành phần trong xã hội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
21

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
dụng nhưng lại không trở thành cầu thực tế trên thị trường vì thiếu khả năng thanh
toán, ngược lại có những đối tượng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng
nhưng lại có nhu cầu tích luỹ đầu cơ để tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả
năng thanh toán nên có cầu thực tế xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy cầu về nhà
đất là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về
điều kiện hoạt động của thị trường.
2.2- Đặc điểm của cầu nhà đất
Cầu về nhà đất luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu về
nhà đất có những đặc điểm chủ yếu sau:
•
Trên thị trường nhà đất cầu thường tăng nhanh hơn cung. Khác với các loại
hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của người dân bao giờ cũng ở tình trạng thiếu thốn,
đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố.
•
Giá nhà ở và đất ở thường rất cao so với thu nhập của người dân , nhất là ở
các khu đô thị , trung tâm công nghiệp và thương mại ... Bởi vì, nơi đây có mật độ
dân cư lớn, bên cạnh lượng cung về nhà đất có hạn thì lượng cầu về nhà đất lại quá cao,
dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn rất nhiều so với các vùng khác là tất yếu.
•
Chất lượng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của người sử dụng thay
đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng nhà ở còn nhanh hơn tốc độ
tăng giá nhà ở.
Bên cầu nhà đất được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại nhà đất
trong xã hội. Nhu cầu sở hữu nhà đất có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần
vật chất của nhà đất mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh nhà đất (thí dụ xây
nhà để bán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để
thay thế tiền gửi vào ngân hàng). Nhu cầu sở hữu nhà đất biểu hiện ở việc người chủ
sở hữu tiến hành việc tạo lập nhà đất mới hoặc mua hàng hóa nhà đất đã được tạo
lập, xây dựng sẵn. Khác với nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu sử dụng nhà đất chủ

yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của nhà đất, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để
trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch...
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
22
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng nhà đất không nhất thiết phải đồng thời
là người sở hữu nhà đất. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà đất, người sử
dụng thường thực hiện việc thuê nhà đất từ những người sở hữu nhà đất. Cũng không
hiếm trường hợp người sử dụng nhà đất đi thuê lại nhà đất, tức là thuê từ người đã đi
thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê nhà đất. Việc xác
định nhu cầu nhà đất trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do
phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện
nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang
của các ngành kinh doanh nhà đất; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán.
2.3- Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà đất
Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích cực, các
doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về nhà ở
tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở song có các nhân tố chủ yếu
sau:
a) Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo đó là
cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất ở khu vực
I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp. Trong giai đoạn đầu của quá trình
phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình công nghiệp hoá
mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt động phi nông nghiệp
chưa phát triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còn tập trung chủ yếu trong
lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất nông nghiệp tăng, kéo theo
cầu đất đai cho sản xuất tăng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, do nền sản xuất xã hội
chưa mang tính xã hội hoá cao, sản xuất còn mang nặng tính tự cung tự cấp, nên cầu

đất đai cho sản xuất chưa được trở thành hàng hoá, chưa xuất hiện phổ biến trên thị
trường nhà đất. Chính vì vậy, mặc dù nhu cầu đất đai cho sản xuất trong giai đoạn
này chưa tăng theo tốc độ tăng của nhu cầu.
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
23
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng
làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia
đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng hộ gia đình độc
lập. Trong xu thế phát triển của xã hội, kết cấu gia đình hạt nhânlà xu hướng phát
triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xã hội. Trong trường hợp số lượng hộ
gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tích nhà ở và đất ởcũng tăng lên một cách
tương ứng.Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay
đổi về cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở
và các căn hộ độc lập cũng tăng lên. Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hưởng
đến cầu về nhà đất của các nhóm dân cư khác nhau.
Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng
thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục,... đều là
các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy,
cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự
nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai.
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu nhà
đất. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai trong sản xuất.
Trong sản xuất tự cung tự cấp, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ được thoả mãn
bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. Đến giai đoạn phát triển cao hơn,
kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai cho phát triển sản xuất
của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu được
giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thị trường chuyển quyền sử dụng
đất. Rõ ràng khi đó nhu cầu về đất đai cho sản xuất mới thực sự hình thành cầu về đất

đai trên thị trường. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất
PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
24
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG
khác nhau cũng làm nảy sinh quan hệ về cầu đất đai cho sản xuất. Đặc biệt là sự thay
đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi
giải trí. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay
vào đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ,
thương mại và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Do vậy, nếu như vẫn duy trì mục đích
sử dụng đất đai cho lĩnh vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ
thấp. Trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu
vực III thì cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và
thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thay đổi của giá
cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nhưng chỉ khác nhau
về mục đích sử dụng.
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về nhà đất.
Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là không
ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng gia đình và sự đòi hỏi nâng
cao chất lượng cuộc sống. Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượng tiền tiết kiệm trong
dân cư tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộc sống sẽ coi vấn đề nhà ở là
thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc sống của mình. Mặt khác, thu
nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh
toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà đất tăng lên. Người ta đã chỉ rõ mối quan hệ hết
sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu
nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và
duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu về vật phẩm thiết yếu đã được bảo
đảm thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy khi
thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét. Đó là tình trạng mà hầu
hết các nước đang phát triển hiện nay đang phải đương đầu với sự bùng nổ về cầu
nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng đần và gia tăng.

PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48
25