Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

THÁI MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2016


MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục các hình

ix

Trích yếu luận án

x

Thesis abstract

xii

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1

1.1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu

2

1.3

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2

1.4

Những đóng góp mới của luận án

3

1.5

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

5

2.1

Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị

5

2.1.1

Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị

5

2.1.2

Sử dụng đất đô thị

11

2.1.3

Quản lý sử dụng đất đô thị

13

2.1.4

Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị

14

2.1.5

Cơ sở pháp lý của quản lý sử dụng đất đô thị

21

2.2

Quản lý sử dụng đất đô thị trên thế giới và Việt Nam

22

2.2.1

Quản lý sử dụng đất đô thị trên thế giới

22

2.2.2

Quản lý sử dụng đất đô thị tại Việt Nam

29

2.3

Các nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị

34

2.3.1

Nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị ở một số nước trên thế giới

34

2.3.2

Nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị trong nước

37

2.3.3

Nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị tại địa phương

41

2.4

Định hướng nghiên cứu của đề tài

42

2.4.1

Lựa chọn các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị

42

iii


2.4.2

Lựa chọn các loại đất để điều tra đánh giá

42

2.4.3

Lựa chọn đối tượng sử dụng đất phục vụ nghiên cứu

43

2.4.4

Lựa chọn yếu tố để nghiên cứu ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị

44

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

46

3.1

Nội dung nghiên cứu

46

3.1.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

46

3.1.2

Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

46

3.1.3

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô
thị trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

3.1.4

46

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị tại thành
phố Vinh, tỉnh Nghệ An

46

3.2

Phương pháp nghiên cứu

47

3.2.1

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

47

3.2.2

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và chọn hộ điều tra

48

3.2.3

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

49

3.2.4

Phương pháp minh họa bằng bản đồ

53

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

54

4.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

54

4.1.1

Điều kiện tự nhiên

54

4.1.2

Điều kiện kinh tế xã hội

56

4.1.3

Thực trạng phát triển đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

61

4.1.4

Cảnh quan môi trường

64

4.2

Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố vinh, tỉnh nghệ an

64

4.2.1

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014

64

4.2.2

Biến động sử dụng đất thành phố Vinh từ 2005 đến năm 2014

67

4.2.3

Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh

69

4.3

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô
thị trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

105

4.3.1

Nhóm yếu tố cơ chế chính sách

105

4.3.2

Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng

111

4.3.3

Nhóm yếu tố kinh tế xã hội

116

4.3.4

Nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng

125

iv


4.3.5

Đánh giá chung mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng
đất đô thị

131

4.4

Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị

136

4.4.1

Nhóm giải pháp về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị

136

4.4.2

Nhóm giải pháp về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

137

4.4.3

Nhóm giải pháp về giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất

139

4.4.4

Nhóm giải pháp về định giá đất

140

4.4.5

Nhóm giải pháp về quản lý và cung cấp thông tin bất động sản

141

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

142

5.1

Kết luận

142

5.2

Đề nghị

144

Danh mục công trình đã công bố

145

Tài liệu tham khảo

146

Phụ lục

154

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BĐS
BTGPMB
BTNMT
BXD
CHXHCNVN
CP
CS
CSHT
DT
ĐVHC
GCN

Chữ viết đầy đủ
Bất động sản
Bồi thường giải phóng mặt bằng
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bộ Xây dựng
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Chính phủ
Cộng sự

Cơ sở hạ tầng
Diện tích
Đơn vị hành chính
Giấy chứng nhận

HĐND
KH&CN
KHSDĐ
KTXH
MĐSDĐ
QCCP
QĐ
QHKGĐT
QHSDĐ
QLĐĐ
QLSDĐ
QSDĐ
SDĐ
SHNN
SXKD
TCN
TCXDVN
TN&MT
TP
TT
TTg
UBND

Hội đồng nhân dân
Khoa học và công nghệ

Kế hoạch sử dụng đất
Kinh tế xã hội
Mục đích sử dụng đất
Quy chuẩn cho phép
Quyết định
Quy hoạch không gian đô thị
Quy hoạch sử dụng đất
Quản lý đất đai
Quản lý sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Sở hữu Nhà nước
Sản xuất kinh doanh
Trước công nguyên
Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
Tài nguyên và môi trường
Thành phố
Thông tư
Thủ tướng
Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số TT

Tên bảng

Trang

2.1

Phân loại đất đô thị theo vùng chức năng

11

2.2

Luật liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị ở một số quốc gia

22

2.3

Hệ thống các cơ quan có liên quan đến quản lý đất đô thị

33

3.1

Phân cấp mức độ quan hệ qua hệ số tương quan

52

4.1

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014

65

4.2

Biến động sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2005 - 2014

68

4.3

Lý do và mức độ quan tâm đến chính sách pháp luật đất đai

71

4.4

Đánh giá công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản liên quan
đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

73

4.5

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất trước và sau quy hoạch sử dụng đất

76

4.6

Đánh giá công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

80

4.7

Đánh giá công tác công tác lập và quản lý quy hoạch khác

83

4.8

Kết quả đấu giá đất từ 2005 đến 2014 tại thành phố Vinh

86

4.9

Kết quả đấu giá đất chi tiết tại một số khu quy hoạch

87

4.10

Kết quả đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ 2005 đến 2014
tại thành phố Vinh

4.11

88

Phân bổ số lượng lô đất ở đấu giá theo các tháng trong năm từ 2005 đến

2014 tại thành phố Vinh

89

4.12

Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Vinh

89

4.13

Đánh giá công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất

93

4.14

Đánh giá công tác định giá đất

97

4.15

Đánh giá công tác quản lý và cung cấp thông tin bất động sản

101

4.16

Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

103

4.17

Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố cơ chế chính sách trong quản
lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

4.18

Mối quan hệ của nhóm yếu tố cơ chế chính sách với quản lý sử dụng đất
đô thị thành phố Vinh

4.19

106
107

Ý kiến đánh giá vai trò của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng trong
quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

vii

112


4.20

Mối quan hệ của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng với quản lý sử

dụng đất đô thị thành phố Vinh

4.21

113

Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố kinh tế xã hội trong quản lý
sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

4.22

Mối quan hệ của nhóm yếu tố kinh tế xã hội với quản lý sử dụng đất đô
thị thành phố Vinh

4.23

118

Ý kiến đánh giá vai trò của nhóm yếu tố vai trò cộng đồng trong quản lý
sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

4.24

116

126

Mối quan hệ của nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng với quản lý sử dụng
đất đô thị thành phố Vinh

127

4.25

Một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

132

4.26

Một số yếu tố ảnh hưởng ở mức độ cao và rất cao đến các nội dung
quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

viii

134


DANH MỤC CÁC HÌNH
Số TT
2.1

Tên hình

Trang

Sơ đồ nghiên cứu ảnh hưởng của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất
đô thị

45

3.1

Sơ đồ chọn điểm nghiên cứu điều tra số liệu sơ cấp

49

4.1

Sơ đồ hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An năm 2014

54

4.2

Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Vinh từ 2005 đến 2014

57

4.3

Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh các năm 2005, 2010 và 2014

58

4.4

Các khoản thu từ đất giai đoạn 2005-2014 tại thành phố Vinh

59

4.5

Sơ đồ quá trình mở rộng không gian đô thị Vinh đến năm 2014

62

4.6

Sơ đồ hiện trạng diện tích các loại đất chính thành phố Vinh 2014

64

4.7

Sơ đồ biến động sử dụng đất thành phố Vinh từ 2005 – 2014

67

4.8

Diện tích một số loại đất thành phố Vinh trước và sau quy hoạch

75

4.9

Kết quả thực hiện quy hoạch đối với một số loại đất chính tại thành phố
Vinh từ 2009 đến 2014

4.10

77

Số lượng đơn thư liên quan đến đất đai tại thành phố Vinh và kết quả giải
quyết từ năm 2005 đến 2014

4.11

91

Sơ đồ quan hệ của các yếu tố với quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

ix

131


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Họ tên NCS: Thái Minh Tuấn
Tên luận án: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành
phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai; Mã số: 62 85 01 03
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của luận án
Xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến quản lý sử dụng đất
đô thị thành phố Vinh. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử
dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Phương pháp nghiên cứu
Trong luận án, sử dụng kết hợp 2 nhóm phương pháp chính đó là thu thập tài

liệu số liệu và xử lý số liệu và được chia thành 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Sau khi thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, sơ cấp tiến hành phân
vùng và điều tra với 400 phiếu đại diện của các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại khu
vực nội thành và ngoại thành.
Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích, xử lý số liệu: (i) Nghiên cứu định
tính bằng việc xây dựng phát triển hệ thống khái niệm/thang đo; (ii) Nghiên cứu định
lượng bằng việc ứng dụng phương pháp phân tích T-test để kiểm định mức độ khác
nhau giữa các vùng theo nhóm yếu tố quan sát; (iii) Xác định mối tương quan giữa các
biến quan sát với nhau (thông qua hệ số tương quan r) để xác định yếu tố ảnh hưởng đến
quản lý sử dụng đất đô thị.
Kết quả chính và kết luận
1) Thành phố Vinh có quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh, trước năm 1970
diện tích là 26 km2, từ 1970 đến 2008 là 67,5 km2, từ 2008 đến nay là 105,0 km2. Khu
vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km2 (chiếm 33,7%), khu vực ngoại
thành có 9 xã với diện tích 69,6 km2 (chiếm 66,3%). Theo quy hoạch đến 2030, diện
tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km2 và toàn bộ khu vực ngoại thành hiện nay
đều được quy hoạch phát triển đô thị. Hiện tại có tới 98,6% diện tích tự nhiên được đưa
vào sử dụng.
2) Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại Vinh đã có nhiều chuyển biến tích
cực. Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan quản lý sử
dụng đất đô thị được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,72 (khu vực nội
thành 3,81; ngoại thành là 3,63). Một số vấn đề còn tồn đọng là: xử lý quy hoạch treo;
việc công nhận lại quyền sử dụng đất đối với đất vườn; đăng ký biến động đất đai; hướng
dẫn về sử dụng đất đa mục đích. Công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng

x


đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,73 (khu vực nội thành là 3,77;
ngoại thành là 3,70). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quản lý chặt chẽ. Công tác

giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị
trung bình chung là 3,75 (khu vực nội thành là 3,90; ngoại thành là 3,61). Tỷ lệ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cao và thủ tục hành chính thuận lợi nên người dân phát
huy được giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên thủ tục giao đất chậm; đăng ký biến động
rườm rà, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn với đất ở đô thị phức tạp,
công tác đấu giá đất còn nhiều tồn tại. Công tác định giá đất được đánh giá ở mức tốt
với giá trị trung bình chung là 3,94 (khu vực nội thành là 3,82; ngoại thành là 4,07).
Công tác định giá đất thực hiện đúng quy trình, quy định của pháp luật. Công tác quản
lý thông tin bất động sản được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,65
(khu vực nội thành là 3,34; khu vực ngoại thành là 3,97). Mặc dù đã có quy định pháp
luật về thông tin BĐS nhưng chưa có quy chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan và
chưa có cơ quan chuyên trách làm đầu mối quản lý và cung cấp thông tin bất động sản.
3) Kết quả nghiên cứu đã xác định được 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất
cao (rs > 0,75); 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao (0,5 < rs < 0,75) và 2 yếu tố
ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình (0,25 < rs <0,5) đến quản lý sử dụng đất đô thị
thành phố Vinh, trong đó:
- Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao: 1 yếu tố là chính sách thu hút
đầu tư ảnh hưởng tại cả hai khu vực nội thành và ngoại thành; 2 yếu tố là mức độ quan
tâm đến quy hoạch sử dụng đất và mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng đất
ảnh hưởng tại khu vực nội thành; 1 yếu tố là vai trò của tổ chức kinh tế ảnh hưởng tại
khu vực ngoại thành.
- Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao tại cả khu vực nội thành và ngoại
thành, đó là: chính sách đất đai; vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng; khả
năng sinh lợi của đất; thu nhập của hộ gia đình; mức độ quan tâm đến quy hoạch khác;
mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản; vai trò của lãnh đạo địa phương; vai trò
của tổ chức xã hội khác và vai trò của truyền thông, thông tin.
- Có 2 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình tại cả khu vực nội thành và
ngoại thành, đó là: chính sách hỗ trợ và chính sách xã hội khác.
4) Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị cần thực hiện đồng bộ 5
nhóm giải pháp: về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến

quản lý sử dụng đất đô thị; về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về giao
và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; về định giá đất và về quản lý và cung cấp
thông tin bất động sản.

xi


THESIS ABSTRACT
PhD candidate: Thai Minh Tuan
Thesis title: A study on some factors influencing the urban land use management in
Vinh city, Nghe An Province.
Major: Land Management; Code: 62 85 01 03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
Determine the influenced factors and theirs influenced levels to urban land use
management in Vinh City. Thus, propose solutions to improve the efficiency of urban
land use management in Vinh City, Nghe An Province.
Materials and Methods
In the thesis, two groups of method were used, they are gathering data and
processing data, and is divided into two stages:
Phase 1: Having collected documents and secondary data, conducting surveys
with 400 representatives of individual households who using land will be implemented.
Phase 2: Using the methos of data processing and analyzing: (i) Qualitative
research by developing the system of concepts/scales; (ii) Quantified research by
applying analytical methods T-test to varify different degrees among regions under
group of observation elements; (iii) Determine the correlations between the observed
variables together (by using the correlation coefficient r) to determine the factors that
affect the urban land use management.
Main findings and conclusions
1) Urbanization process of Vinh City is developing rapidly. Before 1970 its area

was roughly 26 km2, from 1970 to 2008 was 67.5 km2, from 2008 up to now is 105.0
km2. Urban area has 16 wards with 35.4 km2 of area (accounting for 33.7%), suburban
areas has 9 communes with 69.6 km2 of area (accounting for 66.3%). As, Vinh City area
will have expanded to 250 km2 by the year 2030 and entire suburbs are now giving into
plan for urban development. There are currently 98.6% of the natural area is put to use.
2) The urban land use management in Vinh has many positive changes. The
promulgation and implementation of relevant legal instruments to manage urban land
use was assessed as good value at overall average of 3.72 (urban area is 3.81, suburban
area is 3.63). Some outstanding issues were: suspended - planning treatment;
recognition of land use rights for (land to) garden; changes to land registration;
guidance on land use for multiple purposes. Planning and management planning of land
use plans are evaluated as good level overall average value of 3.73 (urban area is 3.77;
suburban area 3.70). Planning and land use planning are closely managed. The
allocation and management of the implementation of land use rights are rated as good
overall average value of 3.75 (urban area is 3.90; suburban area 3.61). With the high
proportion of granting land using right licence and smoothly administrative procedures,

xii


the value of land use right is promoted. However the allocation procedures is still slow;
changeable registration procedures are complicated, the license ownership granting
associated with urban land is complicated, land auctions work is still under un-solved.
The valuation of land is assessed at a good level overall average value of 3.94
(urban area is 3.82; suburban area 4.07). Land valuation work is implemented as per
regulated by law. The management of real estate information is evaluated at a good
level overall average value of 3.65 (urban area is 3.34; suburban area is 3.97). Although
laws on real estate information have been regulated, no regulations on coordination
between relevant bodies and specialized agencies are stated and no specialized agency
to act as management and provides real estate information.

3) Results of the study show that, there are 4 factors that influence at very high
level (rs> 0.75); 11 factors that influence at high-level (0.5 influence at the average level (0.25 city, including:
4 factors that influence at very high level: one of the factors is the investment
policy that influences in both urban area and suburban area; two of the factors are level
of interest in land use planning and level of interest in converting purpose of land use
that influence in urban area; the last factor is the role of economic institutions that
influences in suburban area.
There are 11 factors influenced at high-level that influence in both urban area
and suburban area are land policy, land location, land area, infrastructure, productive
capacity of the land, household income, level of interest to the other plans, the level of
interest in the property market, the role of local leaders, the role of social organizations
and the role of communication and information.
2 factors that influence at the average level in both urban area and suburban area
are support policy and other social policies.
4) To improve the efficiency of urban land use management need to perform
synchronous 5 solutions: the promulgation and implementation of legal documents
related to the management of urban land use; the establishment and management of
planning and land use planning; delivery and management of the implementation of
land use rights; the valuation and management of land and provides real estate
information.

xiii


PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát

triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). Tính
chất khan hiếm tương đối của đất đai cùng với nhu cầu ngày càng cao của con
người, nhất là đối với đất đô thị đã làm cho giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày
càng vượt xa giá trị thực của nó. Quá trình khai thác và sử dụng đất đai đã làm
phát sinh các mối quan hệ giữa đất đai với người sử dụng đất, giữa người sử dụng
đất với người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với người sở hữu và giữa
người sở hữu với nhau. Các mối quan hệ này ngày càng đa dạng và phức tạp.
Tại các đô thị có quá trình mở rộng không gian nhanh chóng, sự gia tăng
về cường độ sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trao đổi quyền sử dụng
đất, biến động giá đất... đã phát sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như việc sử dụng
đất thiếu sự kiểm soát, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, vi phạm quy hoạch,
lấn chiếm đất đai, phá vỡ kết cấu bền vững của đất, gây nguy cơ mất an toàn cho
người sử dụng đất, ô nhiễm môi trường. Điều này đặt ra cho tất cả các quốc gia
trên thế giới yêu cầu ngày càng cao về công tác quản lý sử dụng đất đô thị.
Tại Việt Nam, từ sau đổi mới 1986, cùng với sự phát triển của nền kinh tế
thị trường, hệ thống pháp luật đất đai có nhiều thay đổi, điều chỉnh theo hướng
trao nhiều quyền hơn cho người sử dụng đất. Kể từ Luật đất đai 1993, đất đai
được định giá, QSDĐ được xem là hàng hóa đặc biệt có thể mua bán, trao đổi
trên thị trường; đồng thời cũng được thực hiện nhiều giao dịch khác theo pháp
luật dân sự. Đất đai ngày càng đóng góp nguồn tài chính lớn cho đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng và ngân sách, nhất là khu vực đô thị.
Thành phố Vinh tỉnh Nghệ An có bề dày lịch sử hình thành và phát triển
trên 200 năm. Năm 2014, diện tích tự nhiên là 105,0 km2, quy mô dân số là
314.351 người, khu vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km2 (chiếm
33,7% diện tích tự nhiên), dân số 211.478 người (chiếm 67,3% tổng dân số); khu
vực ngoại thành có 9 xã với diện tích 69,6 km2 (chiếm 66,3% diện tích tự nhiên),
dân số 96.979 người (chiếm 32,7% tổng dân số) (UBND thành phố Vinh, 2015a).

1


Quá trình đô thị hóa của thành phố Vinh diễn ra rất mạnh, nhất là những
năm gần đây (trước 1970 diện tích của thành phố Vinh là 26 km2, từ 1970 đến
2008 là 67,5 km2, từ 2008 đến nay là 105,0 km2. Theo quy hoạch được phê duyệt
đến 2030, diện tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km2). Sau khi được Thủ
tướng Chính phủ công nhận là đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nghệ An (Quyết định
số 1210/QĐ-TTg ngày 05/9/2008), thành phố Vinh đã phát triển nhanh chóng,
nhất là trên lĩnh vực thu hút đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế.
Công tác quản lý sử dụng đất đô thị được chú trọng, đặc biệt là các nội dung lập
và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất, khai thác quỹ đất đô thị. QSDĐ thực sự đã trở thành
nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng,
chỉnh trang đô thị của thành phố Vinh. Năm 2014, tổng thu ngân sách là 1.765,4
tỷ đồng, trong đó số tiền thu từ khai thác quỹ đất là 560,6 tỷ đồng bằng 31,75%
tổng thu ngân sách (UBND thành phố Vinh, 2015a).
Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hoá diễn ra quá nhanh đã vượt quá khả năng
đáp ứng và năng lực của bộ máy quản lý; một số cơ chế chính sách không theo
kịp nhu cầu của sự phát triển; công tác giao đất, đấu giá đất chưa khoa học và
kém hiệu quả; công tác khai thác quỹ đất phát triển nóng, thiếu kế hoạch và
nguồn thu không ổn định, tác động của cơ chế thị trường làm nẩy sinh nhiều
tiêu cực và bất cập trong quản lý sử dụng đất. Do vậy nghiên cứu một số yếu tố
ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là rất
cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến quản
lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị thành
phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Hệ thống chính sách có liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị.
- Quỹ đất đô thị của thành phố Vinh.
- Công tác quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Vinh.
- Người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình cá nhân) trên địa bàn thành phố Vinh.

2


1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: địa bàn thành phố Vinh gồm 25 đơn vị hành chính,
trong đó có 16 phường nội thành và 9 xã ngoại thành. Nghiên cứu tập trung vào
nhóm đất ở và đất sản xuất kinh doanh.
- Phạm vi về thời gian: biến động sử dụng đất và thực trạng công tác quản lý
sử dụng đất đô thị nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2014; số liệu kinh tế xã hội năm
2014; số liệu điều tra hộ gia đình cá nhân sử dụng đất năm 2012, 2013, 2014.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN
- Đánh giá được thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An theo 5 nội dung của quản lý sử dụng đất (QLSDĐ) đô thị là ban
hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật; lập và quản lý quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất
và thông tin bất động sản.
- Đã xác định được 15 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao và cao
đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, trong đó:
Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao đến quản lý sử dụng đất đô
thị là: chính sách thu hút đầu tư; mức độ quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất
(QHSDĐ); mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng đất (MĐSDĐ); và vai
trò của tổ chức kinh tế.
Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất đô

thị là: chính sách đất đai; vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng; khả
năng sinh lợi của đất; thu nhập của hộ gia đình; mức độ quan tâm đến quy hoạch
khác; mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản (BĐS); vai trò của lãnh đạo
địa phương; vai trò của tổ chức xã hội khác và vai trò của truyền thông, thông tin.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung phương pháp luận trong nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị
thông qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị.
- Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng
đất đô thị.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần vào việc hoạch định chính sách,
lựa chọn giải pháp quản lý sử dụng đất đô thị hợp lý, hiệu quả tại thành phố Vinh;

3


- Kết quả nghiên cứu giúp cho người dân và nhà đầu tư sử dụng vốn đầu
tư trong sử dụng đất đô thị có hiệu quả, đúng luật đất đai;
- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng cho các địa phương có điều
kiện tương tự như thành phố Vinh.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu trong giảng dạy và nghiên cứu
khoa học về quản lý sử dụng đất đô thị.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ

2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị
2.1.1.1. Khái niệm đất đô thị
Tại Ấn độ, Luật Thuế tài sản (Wealth Tax Act, 1957), định nghĩa đất đô
thị là đất được xác định: (i) Khu vực thuộc thẩm quyền quản lý của chính quyền
đô thị (như đô thị, thành phố, thị trấn…) mà trong đó dân số không ít hơn 10.000
người theo số liệu điều tra dân số mới nhất (năm trước đó); (ii) Khu vực có
khoảng cách nhỏ hơn 8 km từ giới hạn của thành phố theo thông báo của Chính
phủ, nhưng không bao gồm diện tích đất của những ngôi nhà xây dựng trái phép
(trong khoảng thời gian mà pháp luật đang còn hiệu lực) hoặc đất đã giao cho các
tổ chức nhưng chưa sử dụng trong thời gian 2 năm kể từ ngày được giao, cho
thuê (Parliament of India, 1957). Tại Australia, đất đô thị là đất không thuộc vùng
nông thôn (vùng nông thôn được xác định là đất hoàn toàn dành cho sản xuất)
(Australian Parliament, 1975).
Theo Quadeer (1981) trong cuốn The nature of urban land, đã đưa ra quan
điểm: đất đô thị là đất được sử dụng hoặc dự kiến sẽ được sử dụng cho các hoạt
động đô thị. Tác giả cho rằng, thông qua thực hiện các hoạt động (như chuyển
mục đích sử dụng, xây dựng, kết cấu hạ tầng...) phục vụ cho hoạt động đô thị ở
hiện tại và tương lai được gọi là đất đô thị. Các yếu tố cấu thành của đất đô thị
bao gồm: vị trí, không gian, tài sản, tính tập hợp, tính đa dạng, sự bất động và
không thể phá hủy.
Dưới góc độ nghiên cứu từ sự hình thành đất đô thị, Marion (1972) cho
rằng đất đô thị là sản phẩm của một loạt các quyết định công khai và các quyết
định cá nhân, nó là một loại hàng hóa được ghi nhận tại các cơ quan chính trị và
các hội. Từ đó đất đô thị được định nghĩa: đất đô thị là một đơn vị không gian và
tài sản có nguồn gốc từ các thế chấp pháp lý, hành chính và kinh tế, hay nói cách
khác đất đô thị là một sản phẩm của sự sắp xếp thể chế và xã hội. Còn tác giả
Phạm Đức Hòa (2013) cho rằng, đất đô thị là một phần của đất đai quốc gia được
phát triển gắn liền với quá trình đô thị hóa. Nhìn từ không gian địa lý kinh tế, thì
đất đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Kết quả của quá
trình chuyển mục đích sử dụng chủ yếu từ đất nông nghiệp sang đất đô thị không

những làm thay đổi mục đích sử dụng, mà còn làm thay đổi nội dung, hình thức

5


tổ chức quản lý và sử dụng đất phù hợp với sự phát triển đô thị, hình thành khách
quan một danh mục mới trong phân loại đất. Đất đô thị tồn tại vừa là một nguồn
lực hết sức quan trọng để phát triển đô thị, vừa là đối tượng quản lý trực tiếp của
chính quyền đô thị trong quản lý và sử dụng theo cơ chế và chính sách phù hợp
tính chất đô thị.
Nghiên cứu đất đô thị dưới góc độ sở hữu, Kruse (1939) cho rằng đất đô
thị là một tài sản, song nó là một sở hữu bất thường theo nghĩa là chủ sở hữu
không thể tận dụng hoặc mang nó theo. Nó ở đó để người ta sử dụng và sẽ vẫn ở
đó sau khi thay hàng loạt các chủ sở hữu. Đất đô thị là một tài sản mang lại các
quyền ra quyết định của chủ sở hữu về việc sử dụng nó. Do đó, động cơ thúc
đẩy các quyết định này trở thành các yếu tố quyết định của việc sử dụng đất.
Ngoài ra, đất đô thị cũng trở thành một nơi đầu tư cho lợi nhuận về vốn. Trong
bối cảnh này, đất đô thị tuân theo các mục tiêu khác nhau và sự chuyển nhượng
được thực hiện theo các cân nhắc về thị trường đầu tư. Thông thường, vai trò
của đất đô thị với tư cách là một khoản đầu tư mâu thuẫn với chức năng của khu
vực cho các hoạt động đô thị.
Nghiên cứu dưới góc độ vai trò của đất đô thị, tác giả Lê Mộng Triết
(2009) cho rằng đất đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất. Là tư
liệu sinh hoạt, đất đô thị dùng vào mục đích xây dựng nhà ở, giải trí công cộng;
là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh để xác định không
gian đất đai cần dùng.
Dưới góc độ không gian sống, Lê Trọng Bình (2013) cho rằng đất đô thị
là không gian để tổ chức thực hiện mọi hoạt động của con người và cộng đồng
gồm: ở, lao động sản xuất kinh doanh, đi lại, giao tiếp xã hội, nghỉ ngơi giải trí
thể chất và tinh thần. Con người, cộng đồng xã hội đòi hỏi vị trí, qui mô đất

thích hợp để thực hiện các hoạt động trên.
Theo Phạm Sỹ Liêm (2010) đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước và
khoảng không gian nhất định bên trên và bên dưới nằm ở nội thành hoặc ngoại
thành nhưng đã được quy hoạch thì sử dụng và quản lý như đất đô thị.
Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: Đất đô thị được định nghĩa là “đất
dùng trong việc xây dựng và phát triển đô thị” (Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên
soạn từ điển bách khoa Việt Nam, 1995).
Luật Đất đai năm 1993 của Việt Nam (Điều 55): “Đất đô thị là đất nội
thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ

6


chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng,
quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác” (Quốc Hội nước CHXHCNVN,
1993). Nghị định 88-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ Việt Nam xác định thêm
“Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị” (Chính
phủ nước CHXHCNVN, 1994).
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD: "Đất đô thị là
đất nội thành phố, đất nội thị xã và đất thị trấn. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có
quy hoạch và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô
thị được quản lý như đất đô thị" (Bộ Xây dựng, 2008).
Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 không tách loại đất đô thị thành một
loại đất riêng biệt. Tuy nhiên, Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất đã đưa yêu cầu thống kê đất đô thị, với khái niệm phân
loại: “Đất đô thị: Gồm các loại đất được xác định thuộc phạm vi địa giới hành
chính các phường, thị trấn; các khu đô thị mới đã hình thành trên thực tế thuộc
phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đã được cơ

quan có thẩm quyền phê duyệt” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014).
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về đất đô thị như sau:
Đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng không gian nhất định bên trên
và bên dưới nằm ở nội thành, nội thị xã, thị trấn hoặc nằm ngoại thành, ngoại thị
nhưng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng
và phát triển đô thị.
2.1.1.2. Đặc điểm của đất đô thị
Đất đô thị có đầy đủ các đặc điểm của đất đai nói chung, như: có vị trí cố
định, mỗi vị trí có đặc thù riêng không giống với bất kì vị trí nào; thửa đất chỉ bị
giới hạn về quy mô không gian bằng ranh giới thửa đất do con người tạo ra, các
thửa đất liền kề nhau có ảnh hưởng lẫn nhau, đất đai gắn liền với môi trường và
chịu sự chi phối bởi nhiều yếu tố khác như khí hậu, sinh thái, nước, thiên tai; đất
đai có một số lượng hạn chế trên phạm vi toàn cầu và phạm vi từng quốc gia, đất
đai không thể sản sinh thông qua sản xuất, nhưng đất đai có khả năng tái tạo,
phục hồi thông qua việc sử dụng hợp lý.
Ngoài ra, đất đô thị còn có những đặc điểm riêng biệt sau đây:
Theo Quadeer (1981), đất đô thị những đặc điểm như: phát sinh từ sự tồn

7


tại của nó trong hệ thống các hoạt động đô thị, giá trị của đất đô thị có thể do các
khoản đầu tư công cộng, quyết định của cơ quan và sự phụ thuộc về kinh tế; đất
đô thị là nguồn được phân chia và sử dụng trực tiếp trên lợi ích cộng đồng; nó
vừa là một loại hàng hóa tiện ích vừa là hàng hóa thương mại.
Theo Phạm Sỹ Liêm (2009b), đất đô thị có nguồn gốc, hình thành và phát
triển chủ yếu là từ đất nông nghiệp, một số ít có nguồn gốc là từ đất chưa sử
dụng. Đất đô thị có tính khan hiếm tương đối và được sử dụng vào nhiều mục
đích, đáp ứng các lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường khác nhau. Vị trí đất trong
đô thị có ý nghĩa đặc biệt trong tiêu chuẩn lựa chọn khu dân cư, cũng như khu

vực sản xuất kinh doanh, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ
tầng. Giá đất đô thị phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng, vị trí thửa đất gắn với tình
trạng giao thông và kết cấu hạ tầng cùng với mức độ phát triển kinh tế xã hội của
khu vực quanh đó, không phụ thuộc vào độ phì nhiêu của đất. Đất đô thị không
chỉ là tài nguyên, mà đã là tài sản có giá trị trong quyền sử dụng đất. Việc định
giá đất đô thị theo phương pháp luận thống nhất thích ứng với cơ chế thị trường.
Lê Mộng Triết (2009) cho rằng đất đô thị có vị trí cố định, không thuần
nhất, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất kỳ một vị trí nào, cố định
về số lượng cung cấp nhưng công năng sử dụng lại biến đổi; trên một mảnh đất
đô thị, các chức năng sử dụng cùng cạnh tranh nhau, như sự cạnh tranh giữa
khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trung tâm đô thị. Sự tác động
qua lại lẫn nhau giữa nhiều chức năng sử dụng trong tương lai làm phức tạp
thêm quá trình xác định giá trị đất đô thị; các mảnh đất đô thị riêng lẻ thường
chia ra làm nhiều quyền lợi khác nhau. Các cá nhân khác nhau có thể có những
quyền lợi khác nhau cùng chung sống trên một mảnh đất đô thị, làm ảnh
hưởng đến giá trị của nó.
Theo Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng (2010) thì đất đô thị có những đặc
điểm sau: (i) Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp, được trang bị
cơ sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng; (ii) Việc sử dụng đất đô
thị phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư và thiết kế công trình
được duyệt. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật; (iii) Đất đô thị có vị trí cố
định, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất kỳ một vị trí khác; (iv) Đất
đô thị có giá trị kinh tế cao, phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí đất mang
lại, mức độ trang bị cơ sở hạ tầng, mục đích sử dụng hoặc chức năng của các lô

8


đất xác định theo quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt; (v) Đất đô thị là một

loại BĐS, là loại tài sản có giá trị đặc biệt. Đất gắn với nhà và kết cấu hạ tầng
trở thành đối tượng chủ yếu trong các quan hệ dân sự và là động lực thúc đẩy sự
phát triển của thị trường BĐS.
Từ các kết quả nghiên cứu và phân tích nêu trên, có thể thấy, ngoài các
đặc điểm chung của đất đai tự nhiên, đất đô thị có các đặc điểm riêng sau: (i) Đất
đô thị có nguồn gốc, hình thành và phát triển chủ yếu là từ đất nông nghiệp. Một
số ít có nguồn gốc là từ đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, đất đô thị có tính khan
hiếm tương đối bởi sự chuyển đổi từ các loại đất khác sang đất đô thị là có giới
hạn, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng cao do quá trình đô thị
hóa mang lại; (ii) Đất đô thị được sử dụng vào nhiều mục đích, đáp ứng các lợi
ích kinh tế, xã hội và môi trường khác nhau. Trong đó các mục đích sử dụng phi
nông nghiệp là cơ bản, đặc trưng và quan trọng nhất; (iii) Tần suất và cường độ
sử dụng đất đô thị rất cao, hay nói cách khác mật độ dân cư và hoạt động của con
người diễn ra trên một đơn vị diện tích đất đô thị rất lớn, đặt ra yêu cầu quy
hoạch, quản lý đất đô thị phải chi tiết, chặt chẽ và cao hơn các loại đất khác; (iv)
Đất đô thị là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị cao và là đối tượng giao dịch chủ
yếu trong thị trường BĐS. Giá đất đô thị phụ thuộc nhiều vào vị trí thửa đất, cơ
sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội (cung cầu thị trường), không phụ thuộc vào
độ phì nhiêu của đất; (v) Đất đô thị có ảnh hưởng rất mạnh, lan tỏa đến các khu
vực liền kề. Việc khai thác, sử dụng đất đô thị hợp lý có thể nâng cao hiệu quả sử
dụng không chỉ cho chính nó mà cho sự phát triển cả địa phương, khu vực.
2.1.1.3. Phân loại đất đô thị
Có nhiều cách phân loại đất đô thị khác nhau, tuy nhiên phổ biến có ba
cách phân loại:
- Phân loại theo mục đích sử dụng:
+ Theo Nghị định số 88/1994/NĐ-CP của Chính phủ, đất đô thị được phân
thành các loại: (1) Đất sử dụng vào mục đích công cộng như đường giao thông, nhà
ga, bến bãi, đường dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nước; (2) Đất
sử dụng cho quốc phòng, an ninh, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành
chính đặc biệt; (3) Đất ở: Bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà, các

công trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về thiết kế và xây dựng
nhà ở; (4) Đất chuyên dùng: Xây dựng trường học, bệnh viện các công trình văn
hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, cơ sở sản xuất kinh

9


doanh, trung tâm thương mại; (5) Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: Hồ nuôi
trồng thuỷ sản, khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn; (6)
Đất chưa sử dụng. Ngoài ra, đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý
như đất đô thị (Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam, 1994).
+ Theo Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, đất đô thị được phân làm
các loại: đất công nghiệp (đất dành cho các khu công nghiệp và công trình phụ
trợ); đất dân dụng (đất xây dựng các khu dân cư cũng như công trình dịch vụ và
đường sá trong các khu đó); đất công trình công cộng dùng chung cho toàn đô
thị; đất giao thông đối nội (diện tích đường sá và công trình giao thông dùng
chung cho toàn đô thị); đất cây xanh (công viên, dải phòng hộ, vườn rừng)”
(Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn từ điển bách khoa Việt Nam, 1995)
- Phân loại theo vị trí: (1) Khu trung tâm thành phố, thị xã: Là khu vực có
mật độ xây dựng và mật độ dân cư cao nhất thành phố, thị xã, đồng thời thoả mãn
2 trong 3 tiêu chuẩn trở lên về trung tâm: chính trị, giao lưu kinh tế, văn hoá khoa học - thể thao - du lịch; (2) Khu cận trung tâm: là khu sát trung tâm thành
phố, thị xã, có các trung tâm phụ (khu vệ tinh, trung tâm quận, phường). Mật độ
xây dựng, mật độ dân cư vừa phải, có hệ thống hạ tầng, và dịch vụ công cộng
(giao thông, điện, nước...) tương đối đồng bộ; (3) Khu ven đô: là các khu dân cư
ngoài vùng cận trung tâm mà hệ thống hạ tầng chưa hoàn chỉnh, các đầu mối giao
thông đang trong quá trình đô thị hoá (Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng – Tổng cục
Quản lý ruộng đất - Ủy ban Vật giá Nhà nước, 1991).
Phân loại đất theo vị trí xác định theo khái niệm về đất đô thị, bao gồm:
(1) Đất khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn, (2) Đất nằm ngoại thành, ngoại thị

đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng và
phát triển đô thị.
- Phân loại theo vùng chức năng (Nguyễn Thế Bá, 2011): đất đô thị được
chia làm 2 nhóm chính, bao gồm đất dân dụng (đất ở, đất công cộng, đất cây
xanh, đất giao thông) và nhóm đất ngoài khu dân dụng (đất công nghiệp và kho
tàng; đất cơ quan bên ngoài và các trung tâm chuyên ngành; đất giao thông đối
ngoại và công trình đầu mối kỹ thuật hạ tầng; đất quốc phòng an ninh; các loại
đất khác như đất nông nghiệp, lâm nghiệp...; đất chưa sử dụng). Chi tiết việc
phân loại theo vùng chức năng và tỷ lệ chiếm đất của từng loại đất được trình bày
tại bảng 2.1.

10


Bảng 2.1. Phân loại đất đô thị theo vùng chức năng
Loại đất

Tỷ lệ chiếm đất (%)

I. Đất dân dụng
1. Đất ở
2. Đất công cộng
3. Đất cây xanh
4. Đất giao thông
II. Đất ngoài khu dân dụng
1. Đất công nghiệp và kho tàng
2. Đất cơ quan bên ngoài và các trung tâm chuyên ngành
3. Đất giao thông đối ngoại và công trình đầu mối kỹ
thuật hạ tầng
4. Đất quốc phòng an ninh

5. Các loại đất khác (nông nghiệp, lâm nghiệp...)
6. Đất chưa sử dụng
Tổng cộng

50,00-60,00
25,00-30,00
5,00-5,00
5,00-5,00
15,00-20,00
40,00-50,00
Thay đổi theo tính chất
của các đô thị

100,00

Nguồn: Nguyễn Thế Bá (2011)

2.1.2. Sử dụng đất đô thị
Đô thị có lịch sử phát triển hàng ngàn năm trước công nguyên, không chỉ
là không gian sinh sống tập trung với mật độ cao của một bộ phận dân cư mà
cùng với quá trình phát triển của xã hội loài người, đô thị trở thành trung tâm
hành chính, quân sự, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch cảnh quan và là
đầu tàu kinh tế của một vùng lãnh thổ hoặc quốc gia.
Đất là nền tảng để phát triển đô thị, sử dụng đất là cách con người khai thác
đất và các tài nguyên gắn liền với đất phục vụ cho các lợi ích của mình (Meyer et
al. 1996; Moser, 1996). Cùng với sự hình thành đô thị, đất đai từng bước được chia
thành đất đô thị, đất ven đô và đất nông thôn. Đất đô thị với mục đích sử dụng chủ
yếu là đất phi nông nghiệp (đất công nghiệp; đất dân dụng; đất công trình công cộng
dùng chung cho toàn đô thị; đất giao thông đối nội), chỉ một số diện tích đất dành
cho cây xanh, công viên, cảnh quan và dành cho phát triển đô thị nên giá trị của đất

đô thị chủ yếu phụ thuộc vào vị trí thửa đất với các yếu tố gắn liền với việc xây dựng
như: địa chất, địa hình, cơ sở hạ tầng và các yếu tố kinh tế xã hội nhân văn khác
(khoảng cách so với trung tâm, lợi thế kinh doanh...) mà không phụ thuộc nhiều vào
độ phì nhiêu của đất. Vì vậy, đất đô thị bị ảnh hưởng và tác động nhiều nhất của quá
trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, sinh hoạt và sản xuất của con người. Do kinh tế
đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung đông, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng

11


nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp suy giảm. Về kinh tế, đô thị mở
rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao, buộc phải khai thác chiều sâu
và chiều cao xây dựng công trình, nhưng hạn chế về điều kiện kỹ thuật và năng
lực đầu tư cũng làm cho diện tích đất đô thị buộc phải mở rộng ra các vùng đất
nông nghiệp xung quanh (Lê Anh Ba, 2010).
Báo cáo về triển vọng đô thị hóa thế giới 2014 của Liên hợp quốc công bố
ngày 10/7/2014 cho biết 54% dân số thế giới hiện đang sống ở đô thị và tỷ lệ này
sẽ lên tới 66% vào năm 2050. Khu vực có mức đô thị hóa cao nhất hiện nay là
Bắc Mỹ với 82% dân số sống ở đô thị, tiếp đó là Mỹ Latinh và Caribbean 80% và
châu Âu 73%. Trái lại, châu Phi và châu Á vẫn là khu vực có dân số nông thôn
đông nhất, chiếm 90% dân số sống ở nông thôn toàn cầu. Tuy vậy, khu vực đô thị
ở các châu lục này cũng đang tăng nhanh chóng với dự báo châu Á tăng 64%,
châu Phi tăng 56% vào 2050 (United Nations, 2014).
Báo cáo “Hồ sơ nhà ở Việt Nam” năm 2014 của Tổ chức hỗ trợ gia cư
Liên hợp quốc cho biết: Việt Nam là một trong những nước hiện có tỷ lệ dân số
đô thị thấp, quá trình đô thị hóa muộn với 30% dân số sống tại đô thị, tốc độ tăng
trưởng dân số đô thị trung bình hàng năm ở mức 3,5% từ năm 2000, mỗi năm có
khoảng 1 triệu người nhập cư vào đô thị, cho thấy là một trong những quốc gia
đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh nhất trong khu vực (UN Habitat, 2014).
Báo cáo “Thay đổi cảnh quan đô thị Đông Á: Đánh giá một thập niên phát

triển không gian” của Ngân hàng thế giới cho biết đô thị tại khu vực Đông Á hiện
nay (2010) có 869 đô thị có dân số lớn hơn 100.000 người; tổng diện tích đô thị
là 134.800 km2, tốc độ tăng diện tích đất đô thị trung bình 2,4% mỗi năm (nhỏ
hơn tốc độ tăng dân số). Việt Nam đã vươn lên từ đất nước có diện tích đất đô thị
lớn thứ 7 trong năm 2000 (2.200 km²) lên vị trí thứ 5 trong năm 2010 (2.900 km²)
trong hệ thống phân cấp đô thị, vượt qua cả Thái Lan và Hàn Quốc. Mức tăng
700 km² này nằm trong số tăng lớn nhất trong khu vực. Về không gian, các khu
đô thị của Việt Nam tăng 2,8% hàng năm, nằm trong số các nước có tỉ lệ tăng
nhanh nhất khu vực. Trong tổng diện tích đất của Việt Nam, 0,9% là đất đô thị,
một tỉ lệ tương tự như của Trung Quốc, nhưng cao hơn Indonesia và Philippines.
Việt Nam có dân số đô thị lớn thứ sáu trong khu vực Đông Á, 23 triệu người.
Trong giai đoạn 2000 và 2010, dân số đô thị tăng 7,5 triệu người. Tỉ lệ tăng dân
số đô thị 4,1% hàng năm là một trong những tỉ lệ cao nhất trong khu vực, chỉ thấp
hơn Lào và Campuchia, hai nước nhỏ hơn nhiều. Trong giai đoạn này, dân số đô
thị của Việt nam thay đổi từ 19% thành thị (sống trong khu vực đô thị có từ
100.000 người trở lên) lên 26% (WorldBank, 2015).

12


2.1.3. Quản lý sử dụng đất đô thị
Đất đô thị là một bộ phận của đất đai nói chung, vì vậy quản lý sử dụng đất
đô thị là một bộ phận của quản lý sử dụng đất. Theo Lê Anh Ba (2010), Quản lý sử
dụng đất đô thị là một phần quan trọng trong nội dung quản lý đô thị có liên quan
đến cơ chế, chính sách ở nhiều cấp, nhiều ngành, từ trung ương đến địa phương.
Khái niệm và nội dung của quản lý sử dụng đất không đồng nhất với Quản
lý nhà nước về đất đai. Quản lý nhà nước về đất đai là quá trình công nhận tính
pháp lý của đất đai và chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất, công nhận giá trị kinh tế
của đất đai và tài sản gắn liền với đất, công nhận mục đích sử dụng đất đai theo
quy hoạch sử dụng đất đai của nhà nước (Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả,

2007). Quản lý nhà nước về đất đai để mô tả cách nhà nước quản lý đất đai và
kiểm soát việc sử dụng đất (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014). Tại Việt Nam, Luật
Đất đai 1987, 1993 quy định 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai; Luật Đất đai
năm 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai và Luật Đất đai năm
2013 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Trong khi đó, Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử
dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ (Willy, 2010). Quản lý sử dụng
đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử dụng bởi chính
quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển (Worldbank, 2010), bao
gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, luật pháp, QSDĐ, định giá đất và thông
tin BĐS. Ngoài ra, do đất đô thị có những điểm đặc thù như có tính khan hiếm,
chủ yếu là đất phi nông nghiệp, có tần suất sử dụng cao, có giá đất chủ yếu phụ
thuộc vào vị trí mà không phụ thuộc vào độ phì nhiêu.... Đối với những diện tích
đất nông nghiệp dành cho phát triển đô thị thì có tốc độ đô thị hóa cao bởi vậy,
việc quản lý và sử dụng đất đô thị cũng đòi hỏi yêu cầu cao hơn, chi tiết hơn,
nhiều nội dung hơn.
Quản lý sử dụng đất đai bao gồm các quy trình để sử dụng tài nguyên đất có
hiệu quả. Đây chủ yếu là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính phủ cũng có mục
tiêu tăng cường quản lý sử dụng đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu thúc
đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Tại Việt Nam các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị được lồng ghép
trong công tác quản lý sử dụng đất, quản lý xây dựng, quản lý đô thị và quản lý
của nhiều ngành khác có liên quan đến đất đô thị.
Trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, với sự thay đổi cấu
trúc sản xuất và việc làm, quá trình đô thị hóa nhanh chóng, các đô thị Việt Nam

13