Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố vinh, tỉnh nghệ an (TT)

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

THÁI MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 62 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

HÀ NỘI - 2016


Công trình hoàn thành tại:
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Ngƣời hƣớng dẫn: 1. PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH
2. PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI

Phản biện 1:

PGS.TS. TRẦN VĂN TUẤN
Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên

Phản biện 2 : TS. TRẦN TRỌNG PHƢƠNG
Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 3:

TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƢ
Tổng cục Quản lý đất đai

Luận án sẽ đƣợc bảo vệ tại hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện họp tại:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Vào hồi

giờ, ngày

tháng

năm 2016

Có thể tìm hiểu luận án tại thƣ viện:
- Thƣ viện Quốc gia Việt Nam
- Thƣ viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam


PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Tính chất khan hiếm của đất đai, cùng với nhu
cầu ngày càng cao của con người, nhất là đối với đất đô thị đã làm nảy sinh nhiều
mối quan hệ đa dạng, phức tạp trong quá trình khai thác, sử dụng đất đai.
Thành phố Vinh có diện tích tự nhiên là 105,0 km2, quy mô dân số là
314.351 người. Khu vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km2, dân số
211.478 người. Khu vực ngoại thành có 9 xã với diện tích 69,6 km2, dân số 96.979

người (UBND thành phố Vinh, 2015a). Quá trình đô thị hóa của thành phố Vinh
diễn ra rất mạnh đã tạo nên áp lực ngày càng gia tăng về nhu cầu đất đai. Công tác
quản lý sử dụng đất đô thị tuy đã thu được nhiều kết quả tích cực, nhưng một số cơ
chế chính sách không theo kịp nhu cầu của sự phát triển; tác động của cơ chế thị
trường làm nẩy sinh nhiều tiêu cực và bất cập trong quản lý sử dụng đất. Vì vậy
nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An là rất cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến quản lý
sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An.
1.3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Hệ thống chính sách có liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị.
- Quỹ đất đô thị của thành phố Vinh.
- Công tác quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Vinh.
- Người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình cá nhân) trên địa bàn thành
phố Vinh.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: địa bàn thành phố Vinh gồm 25 đơn vị hành chính,
1


trong đó có 16 phường nội thành và 9 xã ngoại thành. Nghiên cứu tập trung vào
nhóm đất ở và đất sản xuất kinh doanh.
- Phạm vi về thời gian: Biến động sử dụng đất và thực trạng công tác quản lý sử
dụng đất đô thị nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2014; số liệu kinh tế xã hội năm
2014; số liệu điều tra hộ gia đình cá nhân sử dụng đất năm 2012, 2013, 2014.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN

- Đánh giá được thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An theo 5 nội dung của QLSDĐ đô thị là ban hành và tổ chức thực hiện
các văn bản pháp luật; lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; giao và quản
lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin bất động sản.
- Đã xác định được 15 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao và cao đến
quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, trong đó:
Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao đến quản lý sử dụng đất đô
thị là: chính sách thu hút đầu tư; mức độ quan tâm đến QHSDĐ; mức độ quan tâm
đến chuyển mục đích SDĐ; và vai trò của tổ chức kinh tế.
Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất đô thị
là: chính sách đất đai; vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng; khả năng
sinh lợi của đất; thu nhập của hộ gia đình; mức độ quan tâm đến quy hoạch khác;
mức độ quan tâm đến thị trường BĐS; vai trò của lãnh đạo địa phương; vai trò của
tổ chức xã hội khác và vai trò của truyền thông, thông tin.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung phương pháp luận trong nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị
thông qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị.
- Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả QLSDĐ đô thị.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần vào việc hoạch định chính sách, lựa
chọn giải pháp QLSDĐ đô thị hợp lý, hiệu quả tại thành phố Vinh;
- Kết quả nghiên cứu giúp cho người dân và nhà đầu tư sử dụng vốn đầu tư
trong sử dụng đất đô thị có hiệu quả, đúng luật đất đai;
- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng cho các địa phương có điều
2


kiện tương tự như thành phố Vinh;
- Kết quả nghiên cứu của đề tài làm tài liệu trong giảng dạy và nghiên cứu

khoa học về quản lý sử dụng đất đô thị.
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
Đất đô thị là đất được sử dụng hoặc dự kiến sẽ được sử dụng cho các hoạt
động đô thị. Các yếu tố cấu thành của đất đô thị bao gồm: vị trí, không gian, tài sản,
tính tập hợp, tính đa dạng, sự bất động và không thể phá hủy (Quadeer,1981). Dưới
góc độ sở hữu, đất đô thị là một tài sản mang lại các quyền ra quyết định của chủ sở
hữu về việc sử dụng nó (Kruse, 1939). Dưới góc độ là đối tượng quản lý sử dụng
đất, đất đô thị được xác định bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng không gian
phía trên, dưới nằm ở nội thành hoặc ngoại thành nhưng đã được quy hoạch thì sử
dụng và quản lý như đất đô thị (Phạm Sĩ Liêm, 2010).
Quản lý sử dụng đất đô thị là một phần quan trọng trong nội dung quản lý đô
thị có liên quan đến cơ chế, chính sách ở nhiều cấp, nhiều ngành, từ trung ương đến
địa phương (Lê Anh Ba, 2010). Quản lý sử dụng đất đô thị, một phận của quản lý
sử dụng đất, tập trung vào cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và
thẩm mỹ (Willy, 2010); là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử
dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển
(Worldbank, 2010). Tuy nhiên do những đặc điểm đặc thù của đất đô thị mà quản
lý sử dụng đất đô thị cũng mang nhiều nét riêng biệt với những yêu cầu đòi hỏi khắt
khe, chặt chẽ cao hơn rất nhiều quản lý sử dụng đất các khu vực khác.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị. Các nghiên
cứu đã chỉ ra rằng, do những đặc điểm khác biệt của sử dụng đất đô thị như: Đất đô
thị có tính khan hiếm tương đối và được sử dụng vào nhiều mục đích; vị trí đất
trong đô thị có ý nghĩa đặc biệt trong lựa chọn khu dân cư và khu vực sản xuất kinh
doanh, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng; giá đất đô thị phụ
thuộc vào nhu cầu sử dụng, vị trí thửa đất gắn với tình trạng giao thông và kết cấu hạ tầng
cùng với mức độ phát triển kinh tế xã hội của khu vực quanh đó; đất đô thị không chỉ là
tài nguyên, mà đã là tài sản có giá trị trong quyền sử dụng đất; việc định giá đất đô thị
3

theo phương pháp luận thống nhất thích ứng với cơ chế thị trường (Phạm Sỹ Liêm
2009b). Chính những đặc điểm đó mà các yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quản lý sử dụng
đất có thể chia thành các nhóm: nhóm yếu tố cơ chế chính sách, nhóm yếu tố tự nhiên và
cơ sở hạ tầng, nhóm yếu tố kinh tế - xã hội, nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng.
2.2. QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
- Mỹ: Sự tăng trưởng đô thị với tốc độ cao của nước Mỹ tạo ra hiện tượng
hai cực khu đô thị có nhân khẩu tập trung cao và khu ngoại ô hoá. Về đất đai, đô
thị, Mỹ có những sách lược để đạt các mục tiêu duy trì sự cân bằng về nhà ở có tính
địa phương và tính khu vực và sự ổn định về giá cả nhà; Nâng cao hiệu quả sử dụng
đất và bố trí thiết bị công cộng, cải thiện cảnh quan đô thị và chất lượng cuộc sống
(Nguyễn Đình Bồng, 2008).
- Vƣơng quốc Anh: năm 1947 chính phủ Anh đã sửa đổi và công bố Luật
Quy hoạch đô thị và nông thôn. Quy định mọi loại đất đều phải đưa vào chế độ
quản lý, mọi người nếu muốn khai thác đất đai, trước hết phải được cơ quan quy
hoạch địa phương cho phép, chế độ cho phép khai thác trở thành biện pháp chủ yếu
của chế độ quản lý quy hoạch đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2008).
- Malaysia: Các Bang trên bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch
đô thị và nông thôn 1976 (Luật 172). Malaysia đặc biệt quan tâm đến phát triển đô
thị bền vững, đặc biệt là đối với các thành phố lớn. Bên cạnh đó, Malaysia còn cố
gắng thực hiện mục tiêu cung cấp nhà ở cho mọi công dân từ nông thôn đến thành
thị, đặc biệt là đề án "Ngôi nhà đầu tiên" dành cho những người có thu nhập thấp
(Kwongwah, 2010).
2.3. QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM
Trước 1975 công tác quản lý sử dụng đất đô thị đã bắt đầu được quan tâm,
thực hiện theo mệnh lệnh hành chính. Thời kỳ 1976-1986 nhà nước không có chính
sách đất đô thị. Thời kỳ Đổi mới 1986-2003 quản lý sử dụng đất đô thị được quan
tâm với sự ra đời của Pháp lệnh về thuế nhà đất 1992, Luật Đất đai năm 1993, Nghị
định số 88/CP về quản lý và sử dụng đất đô thị và nhiều văn bản hướng dẫn thi
hành, tạo nên một khung pháp lý khá đầy đủ. Từ 2003 đến nay, phân loại đất đô thị

không còn trong Luật đất đai và các văn bản thi hành luật này, nhưng Luật Xây
dựng (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) và Luật
4


Quy hoạch đô thị (2009) đã quy định nhiều nội dung và nguyên tắc quản lý sử dụng
đất đô thị như: Các loại đất trong đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, chức
năng được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; việc quản lý đất
đô thị phải tuân thủ các quy định của Luật, pháp luật về đất đai và các văn bản pháp
luật khác có liên quan.
2.4. ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Từ cơ sở khoa học của quản lý sử dụng đất, quản lý sử dụng đất đô thị cho
thấy có 5 nội dung chính của quản lý sử dụng đất đô thị đó là: ban hành và tổ chức
thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý sử dụng đất; lập và quản lý
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất;
định giá đất và thông tin bất động sản. Đây là 5 nội dung mà người sử dụng đất
được phổ biến và chịu sự tác động trực tiếp của cơ quan quản lý trong quá trình sử
dụng đất của mình, bởi vậy có thể nhận biết được hiệu lực, hiệu quả cũng như
những vấn đề tồn tại trên góc độ của người sử dụng đất.
Lựa chọn 2 loại đất theo mục đích sử dụng đặc trưng cho đất đô thị tại thành
phố Vinh là đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Đây là 2 loại đất người sử dụng có
đầy đủ các quyền theo quy định; là các loại đất có diện tích khá lớn, sử dụng với
cường độ cao, đa mục đích, thường xuyên có sự thay đổi về đối tượng sử dụng, kiến
trúc bề mặt, tăng nhanh trong quá trình đô thị hóa.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị. Tuy nhiên
trong phạm vi nghiên cứu, các yếu tố sau đáp ứng được yêu cầu người sử dụng đất
có thể nhận biết được mối quan hệ, ảnh hưởng của nó đối với các nội dung quản lý
sử dụng đất đô thị, bao gồm: Nhóm yếu tố cơ chế chính sách: chính sách đất đai,
chính sách thu hút đầu tư, chính sách hỗ trợ, chính sách xã hội khác. Nhóm yếu tố
tự nhiên và cơ sở hạ tầng: vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng. Nhóm

yếu tố KTXH: Thu nhập của hộ gia đình, khả năng sinh lợi của đất; mức độ quan
tâm đến quy hoạch sử dụng đất, mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng
đất, mức độ quan tâm đến thị trường BĐS. Nhóm yếu tố cộng đồng: Vai trò của
Lãnh đạo địa phương, Các tổ chức kinh tế, Các tổ chức xã hội, Vai trò của truyền
thông thông tin.
5


PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trƣờng thành phố Vinh
- Điều kiện tự nhiên
- Điều kiện kinh tế xã hội
- Cảnh quan môi trường
3.1.2. Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh
- Biến động sử dụng đất đô thị thành phố Vinh năm 2005-2014
- Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh
+ Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến quản
lý sử dụng đất đô thị
+ Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Giao và quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
+ Định giá đất
+ Thông tin bất động sản
3.1.3. Xác định yếu tố ảnh hƣởng và mức độ ảnh hƣởng của nó đến quản lý sử
dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Vinh
- Nhóm yếu tố cơ chế chính sách
- Nhóm yếu tố kinh tế xã hội
- Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng
- Nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng
3.1.4. Đề xuất giải pháp nhằm tăng cƣờng hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị

tại thành phố Vinh
- Nhóm giải pháp về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị
- Nhóm giải pháp về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Nhóm giải về giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
- Nhóm giải pháp về định giá đất
- Nhóm giải pháp về quản lý và cung cấp thông tin bất động sản.
6


3.2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu
a) Điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
Số liệu thứ cấp được điều tra có nội dung phản ánh thực trạng công tác quản
lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh được thu thập từ các cơ quan hành chính, các
sở ngành của tỉnh Nghệ An; 25 phường xã và từ các nghiên cứu trước đây có liên
quan đến đề tài.
b) Điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Số liệu sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu đề tài là các thông tin đánh giá, phản
hồi từ người sử dụng đất đối với hiệu lực, hiệu quả thực thi công tác quản lý sử
dụng đất đô thị của Nhà nước trên thực tế; quan điểm của người sử dụng đất về
quản lý sử dụng đất đô thị và ảnh hưởng của các yếu tố đến sử dụng đất của họ. Số
liệu sơ cấp được thu thập bằng phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân. Dung lượng hộ
điều tra: được xác định theo công thức (Hair et al., 1998):

t 2 ( p  q)
n0 
e2

Trong đó: n0 = cỡ mẫu; t = giá trị phân phối tương ứng với độ tin cậy lựa

chọn; p = ước tính tỷ lệ % của tổng thể, q==1 - p; e = sai số cho phép (± 3%, ± 4,%
± 5%...). Với độ tin cậy là 95% (giá trị phân phối tương tứng là 1,96) và sai số cho
phép e = ± 5%. Giả định (p x q) lớn nhất có thể xẩy ra là (0,5x0,5) thì tính được cỡ
mẫu tối thiểu (hợp lệ) cần điều tra là: 385 mẫu. Nghiên cứu thực hiện điều tra 400
hộ gia đình cá nhân.
3.2.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu và chọn hộ điều tra
Chọn điểm nghiên cứu đảm bảo tính đại diện đầy đủ cho các khu vực với các
mức độ phát triển khác nhau tại thành phố Vinh. Khu vực nội thành chọn 2 phường
(Lê Mao - khu vực trung tâm; Quán Bàu - khu vực giáp với ngoại thành); khu vực
ngoại thành chọn 2 xã (Nghi Phú - giáp với nội thành, Nghi Liên - khu vực xa trung
tâm, được sáp nhập vào thành phố Vinh muộn nhất). Thu thập 400 phiếu điều tra
(mỗi phường/xã thu thập 100 phiếu), theo phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên.
3.2.3. Phƣơng pháp phân tích, xử lý số liệu
Số liệu được tiến hành phân tích, xử lý thông qua 3 bước: (i) Nghiên cứu
định tính bằng việc xây dựng phát triển hệ thống khái niệm/thang đo; (ii) Nghiên
cứu định lượng bằng việc ứng dụng phương pháp phân tích T-test để kiểm định
7


mức độ khác nhau giữa các vùng theo nhóm yếu tố quan sát; (iii) Xác định mối
tương quan giữa các biến quan sát với nhau để xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản
lý sử dụng đất đô thị.
3.2.3.1. Xây dựng thang đo
Sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mô tả)
trong SPSS để thống kê đặc tính của các đối tượng điều tra theo nhhóm. Thống kê
theo vùng, theo nhóm đối tượng, tính trung bình trọng số, tần suất xuất hiện...
Thang đo Likert được sử dụng để đánh giá các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến
quản lý sử dụng đất đô thị theo 5 mức độ từ 1-5. Chỉ số đánh giá chung là số bình
quân gia quyền của số lượng người trả lời theo từng mức độ áp dụng và hệ số của
từng mức độ được gán hệ số 1 đến 5.

Phân cấp đánh giá công tác quản lý sử dụng đất đô thị được tính toán theo
nguyên tắc: Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy
số quan sát. Tính độ lớn của khoảng chia (a): a =

Max  Min
, trong đó n là bậc của
n

thang đo. Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 5 bậc: Rất cao: >=4,20; Cao: Từ 3,40
đến 4,19; Trung bình: từ 2,60 đến 3,39; Thấp: từ 1,80 đến <2,59; Rất thấp <1,8.
3.2.3.2. Kiểm định sự khác nhau giữa các vùng nghiên cứu
Sử dụng kiểm định T-test để kiểm định sự sai khác về một số chỉ tiêu giữa 2
vùng điều tra. Căn cứ vào giá trị P (p-value; SPSS viết tắt p-value là sig.) xác định
được: Nếu p-value (sig.)≤α (mức ý nghĩa): có sự khác biệt của chỉ tiêu nghiên cứu
giữa 2 vùng ở mức tin cậy 100%-α. Nếu p-value (sig.) >α (mức ý nghĩa): không có
sự khác biệt của chỉ tiêu nghiên cứu giữa 2 vùng ở mức độ tin cậy 100%-α. Trong
nghiên cứu này mức ý nghĩa α là 0,05 nghĩa là mức độ tin cậy 95%.
3.2.3.3. Xác định mối tương quan giữa các yếu tố với các nội dung quản lý sử
dụng đất
Tương quan giữa các yếu tố với các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị
thành phố Vinh được xác định bằng Spearman Rank Corrrelation Coefficient trong
SPSS 17.0 với mức ý nghĩa 0,05 và độ tin cậy của kết quả nghiên cứu 95%. Mức
độ quan hệ được đánh giá thông qua bảng phân cấp (bảng 3.1).
8


Bảng 3.1. Phân cấp mức độ ảnh hưởng của mối quan hệ
Mức độ quan hệ

Hệ số tƣơng quan r

(COEFFICIENT CORRELATION)

- Quan hệ nghịch hoàn toàn

-1,00

- Quan hệ nghịch rất cao

-0,75 tới -0,99

- Quan hệ nghịch cao

-0.50 tới -0.74

- Quan hệ nghịch trung bình

-0,25 tới -0,49

- Quan hệ nghịch rất thấp

-0,01 tới -0,24

- Không có quan hệ

0

- Quan hệ thuận rất thấp

0,01 tới 0,24

- Quan hệ thuận trung bình

0,25 tới 0,49

- Quan hệ thuận cao

0,50 tới 0,74

- Quan hệ thuận rất cao

0,75 tới 0,99

- Quan hệ thuận hoàn toàn

1,00

Nguồn: Zulueta et al. (2003); Hoàng Trọng và Chu nguyễn Mộng Ngọc (2008)

Hệ số tương quan xếp hạng Spearman: là cách đo lường độ tương quan đối
với dữ liệu có xếp hạng. Kiểm định tương quan theo hạng của Spearman (Spearman
rank correlation test) với giả thiết nghiên cứu là: H o: Không có mối quan hệ giữa 2
biến; H1: có mối quan hệ giữa 2 biến. Giả thiết H0 bị bác bỏ khi t > ttable (α/2(n-2)).
Một yếu tố (thuộc các nhóm yếu tố đã được lựa chọn) được coi là có ảnh
hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị nếu nó có mối quan hệ thuận hoặc nghịch đến
1 trong 5 nội dung quản lý sử dụng đất đô thị. Mức độ quan hệ cao nhất (theo giá trị
tuyệt đối) của yếu tố đó đối với 1 trong 5 nội dung quản lý sử dụng đất đô thị sẽ
được coi là mức độ ảnh hưởng của nó đến quản lý sử dụng đất đô thị.
3.2.4. Phƣơng pháp minh họa bằng bản đồ
- Sử dụng bản đồ để chọn mô phỏng điểm nghiên cứu, mô phỏng quá trình
đô thị hóa, hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất.

- Sử dụng bản đồ để kiểm chứng các thông tin liên quan đến thửa đất thực
hiện điều tra, bao gồm các thông tin về vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng.

9


PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ MÔI
TRƢỜNG THÀNH PHỐ VINH
Thành phố Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An (công nhận năm 2008).
Vinh có quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh, trước năm 1970 diện tích là 26 km2, từ
2008 đến nay là 105,0 km2. Khu vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km2
(chiếm 33,7%), khu vực ngoại thành có 9 xã với diện tích 69,6 km2 (chiếm 66,3%).
Theo quy hoạch đến 2030, diện tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km2 và toàn
bộ khu vực ngoại thành hiện nay đều được quy hoạch phát triển đô thị. Hiện tại có tới
98,6% diện tích tự nhiên được đưa vào sử dụng, trong đó đất nông nghiệp là 4.841,86
ha; đất phi nông nghiệp là 5.512,14 ha. Đất chưa sử dụng còn 145,95 ha.
Nhịp độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Vinh khá cao nhưng chưa ổn
đình, bình quân giai đoạn 2005-2010 là 16,1%, giai đoạn 2010-2014 đạt 7,4%. Cơ
cấu kinh tế chuyển dịch tích cực theo hướng tăng tỷ trọng dịch vụ - thương mại,
giảm tỷ trọng nông lâm ngư nghiệp, giảm tỷ trọng Công nghiệp - xây dựng. Tổng
thu ngân sách năm 2014 là 1.765,4 tỷ đồng, trong đó nguồn thu từ đất là 560,6 tỷ
đồng. Công tác thu hút đầu tư được quan tâm nhưng sức cạnh tranh còn thấp, từ
2005 đến 2014 có 175 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn là
35.248 tỷ đồng (UBND thành phố Vinh, 2011, 2015a).
Năm 2014, dân số là 314.351 người, mật độ dân số 2.992 người/1km2, lao
động 163.260 người, lao động đã qua đào tạo chiếm tỷ lệ 58,9%. Giao thông thành
phố Vinh có đầy đủ đường sắt, đường bộ, đường thủy và hàng không. Vinh có 5
trường đại học, 5 trường cao đẳng, 3 trường trung cấp chuyên nghiệp, 13 trường
trung học phổ thông; 24 trường trung học cơ sở; 31 trường tiểu học và 133 cơ sở

khám chữa bệnh (UBND thành phố Vinh, 2015a).
4.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ VINH
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014 và biến động sử dụng
đất từ 2005 - 2014
Tổng diện tích đất của thành phố Vinh là 10499,95 ha, trong đó đất nông
nghiệp là 4841,86 ha chiếm 46,11%; đất phi nông nghiệp là 5512,14 ha chiếm
52,5%; đất chưa sử dụng chiếm 145,95 ha chiếm 1,39% (chi tiết tại bảng 4.1).
10


Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014

STT

LOẠI ĐẤT

Mã

Tổng diện tích

Tổng
diện tích
thành
phố
10499,95

1
1.1
1.1.1
1.1.2

Đất nông nghiệp
Đất sản xuất nông nghiệp
Đất trồng cây hàng năm
Đất trồng cây lâu năm

1.2
1.2.1

Đất lâm nghiệp
Đất rừng phòng hộ

LNP

1.3
1.4
2
2.1
2.1.1
2.1.2

Đất nuôi trồng thủy sản
Đất nông nghiệp khác
Đất phi nông nghiệp
Đất ở
Đất ở tại các xã ngoại thành
Đất ở tại các phường nội thành

NTS

2.2
2.2.1

Đất chuyên dùng
Đất xây dựng trụ sở cơ quan

CDG

2.2.2
2.2.3

Đất quốc phòng
Đất an ninh

CQP

NNP
SXN
CHN
CLN

Khu vực nội
thành (phƣờng)
Diện
tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)

Khu vực ngoại
thành (xã)
Diện
tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)

3543,39 100,00 6956,56 100,00

4841,86
4237,24
3150,01
1087,23

866,64
682,55
484,31
198,24

108,91
108,91

53,14
53,14

391,85
103,87
5512,14

1821,07
731,96
1089,11

127,34
3,62
2639,46
1072,81

24,46 3975,22
19,26 3554,69
13,67 2665,7
5,59 888,99
55,77
55,77

0,80
0,80

1072,81

3,59 264,51
0,10 100,25
74,49 2872,68
30,28 748,26
731,96
30,28
16,3

3,80

1,44
41,29
10,76
10,52
0,23

2908,51
44,79

1329,46
32,88

37,52 1579,05
0,93
11,91

22,70
0,17

CAN

278,24
25,45

56,15
10,07

1,58
0,28

222,09
15,38

3,19
0,22

2.2.4

Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN

341,49

194,79

5,50

146,7

2,11

2.2.5

Đất SXKD phi nông nghiệp

CSK

484,43

265,48

7,49

218,95

3,15

2.2.6

Đất có mục đích công cộng

CCC

1734,11

770,09

21,73

964,02

13,86

2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
3
3.1

Đất cơ sở tôn giáo
Đất cơ sở tín ngưỡng
Đất nghĩa trang, nghĩa địa
Đất sông, ngòi, kênh, rạch
Đất có mặt nước chuyên dùng
Đất phi nông nghiệp khác
Đất chƣa sử dụng
Đất bằng chưa sử dụng

TON

7,12
5,45
149,95
424,24
195,8
0
145,95
145,95

2,39
1,56
34,63
127,24
71,35
0
37,29
37,29

0,07
0,04
0,98
3,59
2,01
0
1,05
1,05

4,73
3,89
115,32
297
124,45
0
108,66
108,66

0,07
0,06
1,66
4,27
1,79
0
1,56
1,56

RPH
NKH
PNN

OCT
ONT
ODT
TSC

TIN
NTD
SON
MNC
PNK
CSD
BCS

1,50
1,50

57,14
51,10
38,32
12,78

So với năm 2005, diện tích tự nhiên năm 2014 của thành phố Vinh tăng
3748,64 ha do ranh giới thành phố Vinh được mở rộng vào năm 2008, diện tích các
loại đất cũng biến động tăng: Đất nông nghiệp tăng 1518,56 ha, đất phi nông
nghiệp tăng 2191,22 ha
11


4.2.2. Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh
a) Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan quản lý

sử dụng đất đô thị
Công tác này được đánh giá ở mức tốt với chỉ số đánh giá trung bình chung
là 3,72 và có sự khác nhau giữa 2 khu vực (nội thành là 3,81; ngoại thành là 3,63;
P<0,05) (bảng 4.2). Nhìn chung hướng dẫn thi hành văn bản pháp luật tốt, cụ thể;
hệ thống dịch vụ công phát triển, tổ chức thực hiện các thủ tục hành chính về đất
đai tốt. Tuy nhiên các quy định xử lý các vấn đề về QSDĐ liên quan đến quy hoạch
treo chưa tốt; quy định về trường hợp nhà nước thu hồi đất chưa chặt chẽ, bị lợi
dụng; việc công nhận lại QSDĐ đối với đất vườn gắn liền với đất ở, hạn mức công
nhận đất ở đối với trường hợp không có giấy tờ chưa được người dân đồng tình, phát
sinh một số thủ tục mà pháp luật không quy định trong giao dịch dân sự, đăng ký
biến động đất đai. Còn thiếu các quy định, hướng dẫn về sử dụng đất đa mục đích.
Việc phân cấp trong quản lý thu hút đầu tư cho TP Vinh chưa được thực hiện.
Bảng 4.2. Đánh giá của người dân về công tác quản lý sử dụng đất đô thị
Nội dung quản lý sử dụng
đất đô thị

Tiêu chí đánh giá

Nội
thành

Ngoại
thành

Tổng

(n=200)

(n=200)

(n=400)
3,72
0,014
3,73
0,450
3,75
0,000
3,94
0,001

Ban hành và tổ chức thực
hiện các văn bản pháp luật
Lập và quản lý QH,
KHSDĐ
Giao và quản lý việc thực
hiện quyền sử dụng đất
Định giá đất

Trung bình chung
P-value
Trung bình chung
P-value
Trung bình chung
P-value
Trung bình chung
P-value

3,81

3,63

3,77

3,70

3,90

3,61

3,82

4,07

Thông tin bất động sản

Trung bình chung
P-value

3,34

3,97

3,65
0,000

b) Công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
Công tác này được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,73 và
không có sự khác nhau giữa 2 vùng (nội thành là 3,77; ngoại thành là 3,70; P>0,05).
Ưu điểm: vị trí của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được nâng lên khi có
quy định bắt buộc nó là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất nên được quan tâm xây dựng, điều chỉnh nhanh chóng, chính xác. Được quản lý
12


chặt chẽ bởi lực lượng Thanh tra đô thị và các cơ quan quản lý đất đai.
Hạn chế: tỷ lệ khá nhỏ, chưa xác định được cụ thể cơ cấu sử dụng đất của hệ
thống đô thị, việc công bố công khai chưa tốt.
c) Công tác giao và quản lý việc thực hiện QSDĐ
Công tác này được đánh giá ở mức tốt với chỉ số đánh giá trung bình chung
là 3,75 và có sự khác nhau giữa 2 vùng (nội thành là 3,90; ngoại thành là 3,61;
P<0,05).
Ưu điểm: tỷ lệ cấp GCN QSDĐ cao, người dân có điều kiện phát huy giá trị
quyền sử dụng đất, việc thực hiện các thủ tục hành chính đã được cải thiện thuận
lợi hơn cho người dân, các dịch vụ công chứng, tư vấn phát triển hỗ trợ cho người
dân rất lớn trong thực hiện quyền, cũng như phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý
sử dụng đất.
Hạn chế: thủ tục giao đất chậm; thủ tục đăng ký biến động còn rườm rà, công
tác cấp GCN quyền sở hữu nhà gắn với đất ở đô thị phức tạp và đạt kết quả thấp,
công tác đầu giá đất còn nhiều tiêu cực.
d) Công tác định giá đất
Công tác này được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,94 và
có sự khác nhau giữa 2 vùng (nội thành là 3,82; ngoại thành là 4,07; P<0,05).
Ưu điểm: công tác định giá đất thực hiện bài bản, tuân thủ đúng quy trình,
quy định của pháp luật; giá đất được xác định cho từng thửa thuận lợi cho việc áp
dụng; việc định giá đất theo thời điểm được tiến hành khá thường xuyên.
Hạn chế: Chênh lệch giữa giá đất nhà nước với giá đất thị trường tính theo
giá trị tuyệt đối nhiều khu vực rất lớn. Việc định giá đất cho các dự án BĐS, doanh
nghiệp thuê đất chưa được khách quan, doanh nghiệp được hưởng lợi lớn.
e) Công tác quản lý thông tin BĐS
Công tác này được đánh giá ở mức tốt với chỉ số đánh giá trung bình chung là

3,65 và có sự khác nhau giữa 2 vùng (nội thành là 3,34; ngoại thành là 3,97; P<0,05).
Ưu điểm: đã có quy định pháp luật về thông tin BĐS và cơ quan quản lý
thông tin BĐS; hoạt động thông tin BĐS nhất là thông tin về đấu giá đất, dự án
BĐS... đã được triển khai khá hiệu quả; việc cung cấp thông tin BĐS cho người dân
tại một số cơ quan (UBND xã, Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố..) đã đạt được
một số kết quả đáng ghi nhận; người dân quan tâm nhiều hơn đến thông tin BĐS và
13


sẵn sàng phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý. Giá trị thông tin BĐS
ngày càng được phát huy.
Hạn chế: Chưa có quy chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan (như tài
nguyên và môi trường, quản lý đô thị, xây dựng...) và thực tế chưa có cơ quan
chuyên trách làm đầu mối quản lý và cung cấp thông tin BĐS, mỗi loại hoặc một
số loại thông tin BĐS do một cơ quan quản lý cung cấp. Chưa có quy định về việc
cung cấp thông tin BĐS đối với doanh nghiệp và chế tài xử lý đủ mạnh nên sản
phẩm BĐS trên thị trường bị cắt xén thông tin; thủ tục cung cấp thông tin BĐS
còn phức tạp; chưa có chuẩn mực về nội dung, địa điểm, phương tiện công bố
thông tin BĐS.
4.3. XÁC ĐỊNH YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG VÀ MỨC ĐỘ ẢNH HƢỞNG CỦA
NÓ ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
4.3.1. Đánh giá vai trò của các yếu tố đối với quản lý sử dụng đất đô thị thành
phố Vinh
a) Nhóm yếu tố cơ chế chính sách
- Chính sách đất đai: được đánh giá ở mức tốt với chỉ số đánh giá trung bình
chung là 3,76 và có sự khác nhau giữa khu vực nội thành và ngoại thành (nội thành
là 3,86; ngoại thành là 3,66 đều ở mức độ tốt nhưng nội thành cao hơn, P<0,05).
- Chính sách thu hút đầu tư: được đánh giá ở mức độ tốt với chỉ số đánh giá
trung bình chung là 3,72 và có sự khác nhau giữa khu vực nội thành và ngoại thành
(nội thành là 3,44; ngoại thành là 4,00 đều ở mức độ tốt nhưng ngoại thành cao

hơn; P<0,05).
- Chính sách hỗ trợ: được đánh giá ở mức độ trung bình với chỉ số đánh giá
trung bình chung là 3,21 và có sự khác nhau giữa khu vực nội thành và ngoại thành
(nội thành là 3,05, ngoại thành là 3,37 đều ở mức độ trung bình; P<0,05).
- Chính sách xã hội khác: được đánh giá ở mức độ trung bình với giá trị
trung bình chung là 3,16 và không có sự khác biệt lớn giữa khu vực nội thành và
khu vực ngoại thành (nội thành là 3,09, ngoại thành là 3,22 đều ở mức độ trung
bình; P>0,05).
b) Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng
Vị trí thửa đất: được đánh giá ở mức thuận lợi, với chỉ số đánh giá trung bình
chung là 4,02 và có sự khác nhau giữa khu vực nội thành và ngoại thành (nội thành là
14


3,46 ở mức độ thuận lợi, ngoại thành là 4,59 ở mức rất thuận lợi; P<0,05).
Diện tích thửa đất: được đánh giá ở mức trung bình với chỉ số đánh giá trung
bình chung là 3,22. Có sự khác biệt giữa khu vực nội thành và ngoại thành (nội
thành là 1,99 ở mức nhỏ, ngoại thành là 4,44 ở mức rất lớn; P<0,05).
Cơ sở hạ tầng: được đánh giá ở mức thuận lợi với chỉ số đánh giá trung bình
chung là 3,89. Có sự khác biệt giữa khu vực nội thành và ngoại thành (nội thành là
3,42 ở mức thuận lợi; ngoại thành là 4,36 ở mức rất thuận lợi; P<0,05).
c) Nhóm yếu tố kinh tế - xã hội
Thu nhập của hộ: được đánh giá ở mức độ cao với chỉ số đánh giá trung bình
chung là 3,58. Không có sự khác biệt giữa khu vực nội thành và ngoại thành (nội
thành là 3,56, ngoại thành là 3,60 đều ở mức độ cao; P>0,05).
Khả năng sinh lợi của đất: được đánh giá ở mức độ cao với chỉ số đánh giá
trung bình chung là 3,64. Có sự khác biệt giữa khu vực nội thành và ngoại thành
(nội thành là 3,50, khu vực ngoại thành là 3,79 đều ở mức độ cao nhưng ngoại
thành cao hơn; P<0,05).
Mức độ quan tâm quy hoạch sử dụng đất: được đánh giá ở mức độ cao với

chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,62. Không có sự khác biệt giữa khu vực nội
thành và ngoại thành (nội thành là 3,62, ngoại thành là 3,63 đều ở mức độ cao;
P>0,05).
Mức độ quan tâm quy hoạch khác (quy hoạch không gian đô thị, quy hoạch
xây dựng chi tiết, quy hoạch chỉ giới đường đỏ) được đánh giá ở mức độ cao với
chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,60. Có sự khác biệt giữa khu vực nội thành và
ngoại thành (nội thành là 3,47, ngoại thành là 3,73 đều ở mức độ cao nhưng ngoại
thành cao hơn; P<0,05).
Mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng đất: được đánh giá ở mức
độ cao với chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,45. Không có sự khác biệt giữa
khu vực nội thành và ngoại thành (nội thành là 3,47, ngoại thành là 3,44 đều ở
mức cao; P>0,05).
Mức độ quan tâm đến thị trường BĐS: được đánh giá ở mức độ cao với chỉ
số đánh giá trung bình chung là 3,81. Không có sự khác biệt giữa khu vực nội thành
và ngoại thành (nội thành là 3,88, ngoại thành là 3,73 đều ở mức độ cao; P>0,05).
d) Nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng
15


Vai trò của lãnh đạo địa phương: được đánh giá ở mức độ cao với chỉ số
đánh giá trung bình chung là 3,69. Không có sự khác biệt giữa khu vực nội thành
và ngoại thành (nội thành là 3,62, ngoại thành là 3,76 đều ở mức độ cao; P>0,05).
Vai trò của tổ chức kinh tế: được đánh giá ở mức độ cao với chỉ số đánh giá
trung bình chung là 3,69. Có sự khác biệt giữa khu vực nội thành và ngoại thành
(nội thành là 3,59, ngoại thành là 3,79 đều đạt mức cao nhưng ngoại thành cao
hơn; P<0,05).
Vai trò của tổ chức xã hội khác: được đánh giá ở mức độ cao với chỉ số đánh
giá trung bình chung là 3,94. Không có sự khác biệt giữa khu vực nội thành và
ngoại thành (nội thành là 3,95, ngoại thành là 3,92 đều đạt mức độ cao; P>0,05).
Vai trò của truyền thông thông tin: được đánh giá ở mức độ cao với chỉ số

đánh giá trung bình chung là 3,82. Không có sự khác biệt giữa khu vực nội thành
và ngoại thành (nội thành là 3,73, ngoại thành là 3,91 đều đạt mức độ cao; P>0,05).
4.3.2. Xác định quan hệ giữa các yếu tố đến các nội dung quản lý sử dụng đất
đô thị thành phố Vinh
Kết quả nghiên cứu mối quan hệ của các yếu tố (đã được xác định qua
nghiên cứu tổng quan) với các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị (bảng 4.3) đã
xác định được các yếu tố có ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố
Vinh:
Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao (rs > 0,75) đến quản lý sử dụng
đất đô thị thành phố Vinh là chính sách thu hút đầu tư (cả khu vực nội thành và ngoại
thành), mức độ quan tâm đến QHSDĐ và mức độ quan tâm đến chuyển MĐSDĐ (tại
khu vực nội thành), vai trò của tổ chức kinh tế (tại khu vực ngoại thành);
Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao (0,5 < rs < 0,75) đến quản lý sử
dụng đất đô thị thành phố Vinh (tại cả khu vực nội thành và khu vực ngoại thành) là
chính sách đất đai, vị trí thửa đất, diện tích thửa đất, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi
của đất, thu nhập của hộ gia đình, mức độ quan tâm đến quy hoạch khác, mức độ
quan tâm đến thị trường BĐS, vai trò của lãnh đạo địa phương, vai trò của tổ chức xã
hội khác và vai trò của truyền thông, thông tin;
Có 2 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình (0,25 < rs <0,5) đến quản lý
sử dụng đất đô thị thành phố Vinh (tại cả khu vực nội thành và ngoại thành) là:
chính sách hỗ trợ, chính sách xã hội khác.
16


Bảng 4.3. Mối quan hệ của các yếu tố với quản lý sử dụng đất đô thị
tại khu vực nội thành thành phố Vinh
Quản lý sử dụng đất đô thị
Ban hành Lập và quản Giao và
và tổ chức

Yếu tố

lý quy

quản lý

Định

Thông

thực hiện hoạch, kế việc thực giá đất tin BĐS
các văn bản hoạch sử
hiện
pháp luật dụng đất
QSDĐ

1. Nhóm yếu tố cơ chế chính sách
Chính sách đất đai

0,282 **

0,669**

0,331** 0,139

0,482**

Chính sách thu hút đầu tư

0,325**

0,777**

0,340** 0,196** 0,538**

Chính sách hỗ trợ

0,150*

0,367**

0,264** 0,194** 0,358**

Các chính sách xã hội khác

0,153*

0,362**

0,274** 0,197** 0,276**

2. Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng
Vị trí thửa đất

0,125

0,302**

0,244** 0,459** 0,569**

Diện tích thửa đất

0,350**

0,454**

0,382** 0,241 ** 0,528**

Cơ sở hạ tầng

0,182*

0,400**

0,331** 0,517** 0,676**

Thu nhập của hộ

0,290**

0,410**

0,417** 0,208** 0,531**

Khả năng sinh lợi của đất

0,321**

0,698**

0,503** 0,156*

Mức độ quan tâm đến QHSDĐ

0,370**

0,780**

0,413** 0,221** 0,612**

Mức độ quan tâm đến QH khác

0,355**

0,556**

0,523** 0,264** 0,566**

0,354**

0,853**

0,355** 0,249** 0,557**

0,340**

0,551**

0,341** 0,288** 0,578**

Vai trò của lãnh đạo địa phương

0,397**

0,391**

0,667** 0,221** 0,529**

Vai trò của các tổ chức kinh tế

0,243**

0,520**

0,509** 0,544** 0,612**

Vai trò của các tổ chức xã hội khác

0,308**

0,450**

0,382** 0,308** 0,616**

Vai trò của truyền thông, thông tin

0,304**

0,434**

0,690** 0,225** 0,526**

3. Nhóm yếu tố kinh tế xã hội

Mức độ quan tâm đến chuyển mục
đích SDĐ
Mức độ quan tâm đến thị trường BĐS

0,531**

4. Nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng

**

Mức ý nghĩa 0,01,

*

Mức ý nghĩa 0,05 . N = 400

17


Bảng 4.3. Mối quan hệ của các yếu tố với quản lý sử dụng đất đô thị khu vực
ngoại thành thành phố Vinh
Ban hành
và tổ chức
thực hiện
các văn bản
pháp luật

Yếu tố

Quản lý sử dụng đất đô thị
Lập và quản Giao và
lý quy
quản lý
Định
Thông
hoạch, kế việc thực giá đất tin BĐS
hoạch sử
hiện
dụng đất
QSDĐ

1. Nhóm yếu tố cơ chế chính sách
Chính sách đất đai

0,264**

0,676**

0,215**

0,327** 0,463**

Chính sách thu hút đầu tư

0,287**

0,800**

0,280**

0,226** 0,750**

Chính sách hỗ trợ

0,141*

0,416**

0,073

0,130

0,246**

Các chính sách xã hội khác

0,044

0,307**

0,035

0,088

0,202**

Vị trí thửa đất

0,296**

0,554**

0,289**

0,168* 0,523**

Diện tích thửa đất

0,371**

0,610**

0,279**

0,270** 0,550**

Cơ sở hạ tầng

0,333**

0,592**

0,335**

0,232** 0,558**

Thu nhập của hộ

0,390**

0,619**

0,392**

0,218** 0,476**

Khả năng sinh lợi của đất

0,413**

0,523**

0,441**

0,312** 0,595**

Mức độ quan tâm đến QHSDĐ

0,518**

0,542**

0,402**

0,286** 0,532**

Mức độ quan tâm đến QH khác

0,471**

0,561**

0,375**

0,311** 0,535**

Mức độ quan tâm đến chuyển mục đích SDĐ

0,340**

0,662**

0,419**

0,253** 0,574**

Mức độ quan tâm đến thị trường BĐS

0,373**

0,570**

0,416**

0,386** 0,672**

Vai trò của lãnh đạo địa phương

0,348**

0,500**

0,375**

0,139

Vai trò của các tổ chức kinh tế

0,299**

0,778**

0,274**

0,505** 0,606**

Vai trò của các tổ chức xã hội khác

0,319**

0,567**

0,325**

0,274** 0,424**

Vai trò của truyền thông, thông tin

0,337**

0,510**

0,394**

0,338** 0,529**

2. Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng

3. Nhóm yếu tố kinh tế xã hội

4. Nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng

**

Mức ý nghĩa 0,01,

*

0,420**

Mức ý nghĩa 0,05 . N = 400

Trong số các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố
Vinh có yếu tố chính sách thu hút đầu tư là có ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao
đến quản lý sử dụng đất đô thị cả khu vực nội thành và khu vực ngoại thành; hai
yếu tố: mức độ quan tâm đến QHSDĐ và mức độ quan tâm đến chuyển MĐSDĐ

có ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao tại khu vực nội thành nhưng chỉ có ảnh
hưởng thuận ở mức độ cao tại khu vực ngoại thành; yếu tố vai trò của tổ chức kinh
18


tế có ảnh hưởng thuận ở mức độ cao tại khu vực nội thành nhưng lại có ảnh hưởng
thuận ở mức độ rất cao tại khu vực ngoại thành.
4.4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ
THỊ THÀNH PHỐ VINH
4.4.1. Nhóm giải pháp về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị
Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị về nội dung này cần phải:
- Tổ chức thực hiện tốt các quy định pháp luật hiện hành, tuân thủ chặt chẽ
các quy định của Luật đất đai 2013 về trường hợp nhà nước thu hồi đất và trường
hợp phải thỏa thuận; tuyên truyền, giải thích tốt các quy định pháp luật đất đai, nhất
là các quy định về công nhận lại QSDĐ đối với đất vườn gắn liền với đất ở, hạn
mức công nhận đất ở đối với trường hợp không có giấy tờ
- Phát huy hệ thống dịch vụ công, duy trì và phát huy cơ chế 1 cửa trong việc
thực hiện các thủ tục hành chính;
- Rà soát lại quy trình thủ tục để bãi bỏ những thủ tục hành chính mà pháp
luật không quy định. Đề xuất ban hành các quy định, hướng dẫn về việc sử dụng
đất cho nhiều mục đích.
- Có biện pháp xử lý các vấn đề về QSDĐ liên quan đến quy hoạch treo (nhất
là quy hoạch chỉ giới đường đỏ); dân chủ, công khai trong quá trình lập, triển khai
thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Nghiên cứu đề xuất trung ương ban hành quy
định về quy hoạch sử dụng đất đô thị thay thế cho quy hoạch sử dụng đất hiện tại.
- Phân cấp nhiều hơn cho chính quyền Thành phố Vinh trong công tác quản lý
sử dụng đất đô thị, thu hút đầu tư để tăng tính chủ động trong việc thực hiện các nội
dung điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất nhất là tại khu vực ngoại
thành nơi có nhiều biến động, nhu cầu phát sinh thường xuyên trong sử dụng đất.

4.4.2. Nhóm giải pháp về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị về nội dung về lập và quản
lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần phải:
- Nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tăng tỷ
lệ bản đồ, đảm bảo mức độ chi tiết đến từng thửa đất, xác định được cụ thể cơ cấu sử
dụng đất của đô thị, chú trọng bảo vệ môi trường, thống nhất với quy hoạch các
ngành, đảm bảo khả thi, nhất là tại khu vực nội thành nơi các hệ thống quy hoạch
19


này đã trở thành công cụ quản lý thường xuyên của chính quyền địa phương, được
người dân quan tâm nhiều. Phát huy dân chủ, tuyên truyên, công khai đầy đủ trong
công tác xây dựng, triển khai quy hoạch, nhất là tại khu vực ngoại thành.
- Tăng cường trách nhiệm của các cấp, các ngành trong công tác thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy rõ trách nhiệm của người đứng đầu. Thực
hiện nghiêm các quy định về quy hoạch.
- Có cơ chế đánh giá, giám sát việc tổ chức thực hiện quy hoạch; có lộ trình
thực hiện và giải pháp huy động nguồn lực kinh phí để đảm bảo cho việc thực hiện
quy hoạch đúng kế hoạch đã phê duyệt, tránh quy hoạch treo.
- Đảm bảo hài hòa quyền lợi cho Nhà nước, người sử dụng đất và tổ chức kinh
tế trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chuyển MĐSDĐ thực
hiện các dự án theo quy hoạch, nhất là các dự án phát triển kinh tế.
- Làm tốt công tác thu hút đầu tư, trong đó tập trung nâng cao chỉ số năng lực
cạnh tranh (cải cách thủ tục hành chính, kiểm tra giám sát tốt việc thực thi công vụ;
tổ chức các hình thức hỗ trợ doanh nghiệp...); tận dụng tối đa các nguồn lực xã hội
và sự hẫu thuận của Trung ương, ưu tiên phát triển trục đại lộ Vinh – Cửa Lò trở
thành trục phát triển mới, tạo động lực thu hút đầu tư công nghệ cao, thương mại.
4.4.3. Nhóm giải pháp về giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị về nội dung giao và quản lý
việc thực hiện quyền sử dụng đất cần phải:

- Tăng cường đầu tư nguồn lực để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; đẩy nhanh tiến độ cấp đổi GCN QSDĐ theo
hệ thống hồ sơ địa chính mới đảm bảo độ chính xác, thuận lợi cho công tác quản lý
nhà nước và quyền lợi cho người sử dụng đất.
- Nâng cao hiệu quả của công tác khai thác quỹ đất đô thị bằng các giải pháp như
lập và vận hành quỹ phát triển đất, lập chiến lược khai thác quỹ đất phù hợp. Thực hiện
đấu giá đất công khai minh bạch... Đối với khu vực nội thành cần ưu tiên các dự án
chỉnh trang đô thị, dự án thương mại có quy mô lớn, hiện đại, không gây tổn hại cho
môi trường, có khả năng tạo nhiều công ăn việc làm, mang lại nguồn thu lớn. Đối với
ngoại thành cần ưu tiên các dự án sinh thái, dành quỹ đất cho phát triển lâu dài.
- Hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý sử dụng đất đô thị, đặc biệt là
đăng ký đất đai, đăng ký biến động và hệ thống thông tin đất đai.
20


- Nâng cao vai trò của lãnh đạo địa phương, nhất là chủ tịch UBND, và cán bộ
địa chính, ban cán sự khối các phường nội thành trong việc quản lý, giám sát việc sử
dụng đất của hộ gia đình, tổ chức để có những giải pháp kịp thời xử lý việc sử dụng
đất sai mục đích, ngăn chặn các trường hợp giao dịch “ngầm”, cho thuê không đúng
quy định. Đối với các xã ngoại thành cần giám sát chặt hơn việc tách thửa, xây
dựng không phép, vi phạm quy hoạch sử dụng đất.
- Thực thi các biện pháp mạnh để nâng cao vai trò và trách nhiệm của các tổ
chức kinh tế trong việc thực hiện các dự án lớn (đặc biệt là các dự án BĐS), đảm
bảo thực hiện đúng tiến độ, hạn chế việc lợi dụng các dự án phát triển kinh tế để
găm giữ đất, đầu cơ trục lợi. Xử lý nghiêm các vi phạm.
4.4.4. Nhóm giải pháp về định giá đất
Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị về nội dung định giá đất cần
phải:
- Nâng cao kỹ năng định giá đất, xem xét toàn diện, đầy đủ các thành tố cấu
thành giá đất, nhất là các các thành tố thuộc CSHT, đối với khu vực nội thành cần

chú trọng CSHT liên quan đến khả năng kinh doanh, đối với ngoại thành cần chú ý
đến CSHT hình thành trong tương lai theo quy hoạch.
- Thiết lập vùng giá trị để đảm bảo việc cập nhật biến động giá đất theo giá
đất trên thị trường thuận lợi, chính xác.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất tới từng thửa đất gắn với cơ sở dữ liệu
đất đai; công khai giá trị BĐS trong hệ thống tính thuế, phí và các nghĩa vụ tài
chính có liên quan trên các phương tiện thông tin của địa phương.
- Tăng cường xã hội hóa trong công tác định giá với sự tham gia của các tổ
chức định giá độc lập tạo điều kiện nâng cao khả năng định giá đất cụ thể.
- Có chế tài xử lý các vi phạm trong công tác định giá để đảm bảo việc định
giá khách quan, tránh ảnh hưởng của các tổ chức kinh tế, các chủ đầu tư.
4.4.5. Nhóm giải pháp về quản lý và cung cấp thông tin bất động sản
Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị về nội dung này cần phải:
- Tăng cường tính chủ động của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường BĐS
thông qua việc đổi mới chính sách tài chính về đất đai. Tăng cường, đa dạng hoá các
nguồn vốn cho quỹ phát triển đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin BĐS hiện đại, đầy đủ, phục vụ đa mục tiêu
21


tiến tới thực hiện xã hội hóa công tác thông tin BĐS.
- Xây dựng một cơ chế phối hợp nhiều ngành, trong đó có cơ quan chủ trì
chịu trách nhiệm làm đầu mối kết nối, cập nhật, cung cấp và quản lý thông tin BĐS.
- Quản lý và giám sát chặt chẽ việc công bố công khai và cung cấp chi tiết
các thông tin BĐS theo quy định, nhất là đối với các doanh nghiệp BĐS. Đảm bảo
cơ hội tiếp cận công bằng thông tin BĐS cần cho kinh doanh, đầu tư đối với tất cả
các đối tượng có nhu cầu (nhất là các thông tin về quy hoạch, thực hiện quy hoạch,
triển khai các dự án thu hút đầu tư).
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN

1) Thành phố Vinh có quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh, trước năm 1970
diện tích là 26 km2, từ 1970 đến 2008 là 67,5 km2, từ 2008 đến nay là 105,0 km2.
Khu vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km2 (chiếm 33,7%), khu vực
ngoại thành có 9 xã với diện tích 69,6 km2 (chiếm 66,3%). Theo quy hoạch đến
2030, diện tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km2 và toàn bộ khu vực ngoại
thành hiện nay đều được quy hoạch phát triển đô thị. Hiện tại có tới 98,6% diện
tích tự nhiên được đưa vào sử dụng.
2) Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại Vinh đã có nhiều chuyển biến tích
cực. Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan quản
lý sử dụng đất đô thị được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,72.
Một số vấn đề còn tồn đọng là: xử lý quy hoạch treo; việc công nhận lại QSDĐ đối
với đất vườn; đăng ký biến động đất đai; hướng dẫn về sử dụng đất đa mục đích.
Công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được đánh giá ở mức tốt
với giá trị trung bình chung là 3,73. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quản lý
chặt chẽ. Hạn chế là tỷ lệ bản đồ nhỏ, chưa xác định được cơ cầu sử dụng đất của
hệ thống đô thị, công bố công khai chưa tốt. Công tác giao và quản lý việc thực
hiện QSDĐ được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,75. Tỷ lệ cấp
GCN QSDĐ cao và thủ tục hành chính thuận lợi nên người dân phát huy được giá
trị QSDĐ. Tuy nhiên thủ tục giao đất chậm; đăng ký biến động rườm rà, công tác
cấp GCN quyền sở hữu nhà gắn với đất ở đô thị phức tạp, công tác đấu giá đất còn
nhiều tồn tại. Công tác định giá đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình
22


chung là 3,94. Công tác định giá đất thực hiện đúng quy trình, quy định của pháp
luật, tuy nhiên còn thiếu kỹ năng định giá, một số trường hợp chưa khách quan, giá
đất Nhà nước nhiều khu vực còn chênh lệch lớn so với giá thị trường. Công tác
quản lý thông tin BĐS được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,65.
Mặc dù đã có quy định pháp luật về thông tin BĐS nhưng chưa có quy chế phối
hợp giữa các cơ quan có liên quan và chưa có cơ quan chuyên trách làm đầu mối

quản lý và cung cấp thông tin BĐS.
3) Kết quả nghiên cứu đã xác định được 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ
rất cao (rs > 0,75); 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao (0,5 < rs < 0,75) và 2
yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình (0,25 < rs <0,5) đến quản lý sử dụng
đất đô thị thành phố Vinh, trong đó:
- Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao: 1 yếu tố là chính sách thu
hút đầu tư ảnh hưởng tại cả hai khu vực nội thành và ngoại thành; 2 yếu tố là mức
độ quan tâm đến QHSDĐ và mức độ quan tâm đến chuyển MĐSDĐ ảnh hưởng tại
khu vực nội thành; 1 yếu tố là vai trò của tổ chức kinh tế ảnh hưởng tại khu vực
ngoại thành.
- Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao tại cả khu vực nội thành và
ngoại thành, đó là: chính sách đất đai; vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ
tầng; khả năng sinh lợi của đất; thu nhập của hộ gia đình; mức độ quan tâm đến quy
hoạch khác; mức độ quan tâm đến thị trường BĐS; vai trò của lãnh đạo địa
phương; vai trò của tổ chức xã hội khác và vai trò của truyền thông, thông tin.
- Có 2 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình tại cả khu vực nội thành
và ngoại thành, đó là: chính sách hỗ trợ và chính sách xã hội khác.
4) Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị cần thực hiện đồng bộ 5
nhóm giải pháp:
- Nhóm giải pháp về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị: chú trọng công tác tuyên truyền, phổ biến
các quy định của pháp luật đất đai; công khai minh bạch trong công tác thu hồi đất;
phát huy hệ thống dịch vụ công; có các chế tài xử lý nghiêm quy hoạch treo; phân
cấp nhiều hơn cho chính quyền thành phố trong QLSDĐ đô thị và thu hút đầu tư.
- Nhóm giải pháp về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: tập
trung nâng cao chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tăng cường trách
23