Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở hà nội hiện nay

y
o

c u -tr a c k

.c

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o---------

NGUYỄN DUY BÁCH

CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ Ở
HÀ NỘI HIỆN NAY: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - Năm 2015

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O

W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
-------o0o-------

NGUYỄN DUY BÁCH

CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ Ở
HÀ NỘI HIỆN NAY : THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Chuyên ngành : QUẢN LÝ KINH TẾ

Mã số
: 60 34 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
Tiến sĩ : Đinh Thị Thủy
Cơ quan: Trƣờng Đại học Thƣơng mại

Hà Nội - Năm 2015

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ
CHUNG CƢ CŨ ......................................................................................... - 5 1.1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội- 5
1.1.1. Quan niệm về nhà ở .................................................................. - 5 1.1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội ........... - 5 1. 2. Một số khái niệm ............................................................................. - 7 1.3. Vai trò nhà chung cƣ ....................................................................... - 9 1.4. Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cƣ cũ ....................................... - 10 1.5. Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ .. 13 1.6. Chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc về cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cƣ cũ ............................................................................................ - 15 1.7. Các nhân tố ảnh hƣởng đến cải tạo xây dựng lại nhà chung cƣ cũ- 20
1.8. Kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về cải tạo các khu chung
cƣ cũ. ...................................................................................................... - 23 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ
CHUNG CƢ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ......................................... - 35 2.1. Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hƣởng
đến nhà chung cƣ cũ ............................................................................. - 35 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ................................................................... - 35 2.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................... - 35 2.1.1.2. Đặc điểm địa hình ............................................................. - 36 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
.c

2.1.1.3. Khí hậu............................................................................... - 36 2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ........................................................ - 37 2.2. Quá trình hình thành và phát triển của nhà chung cƣ cũ tại thành
phố Hà Nội ............................................................................................. - 38 2.2.1. Giai đoạn 1954 – 1964 ............................................................. - 38 2.2.2. Giai đoạn 1964 – 1975 ............................................................. - 39 2.2.3. Giai đoạn 1975 – 1986 ............................................................. - 39 2.2.4. Giai đoạn 1986 – 1990 ............................................................. - 40 2.3. Thực trạng nhà chung cƣ cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay ...... - 41 2.4. Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại và quản lý nhà chung cƣ
cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay .......................................................... - 46 2.4.1. Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ trên
địa bàn Hà Nội hiện nay ................................................................... - 46 2.4.2. Thực trạng công tác quản lý các khu nhà chung cƣ cũ trên địa
bàn Hà Nội hiện nay .......................................................................... - 52 2.5. Đánh giá chung về kết quả cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
trên địa bàn thành phố Hà Nội ............................................................ - 55 2.5.1. Kết qủa đạt đƣợc trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cƣ cũ ở Hà Nội ........................................................................ - 55 2.5.2. Hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong việc cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cƣ cũ ở Hà Nội ........................................................... - 56 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO, XÂY DỰNG
LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .... - 66 3.1. Phƣơng hƣớng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ ở Hà Nội- 66 3.1.1. Mục tiêu và nhiệm vụ cho thời gian tới ................................. - 66 3.1.2. Quan điểm, định hƣớng thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà

chung cƣ cũ trong những năm tới.................................................... - 67 -

.d o

m

w

o

o

c u -tr a c k

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c

y
o

c u -tr a c k

.c

3.2. Các giải pháp cơ bản nhằm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
của Hà Nội hiện nay ............................................................................. - 68 3.2.1. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ phải gắn với quy
hoạch đô thị hiện đại ......................................................................... - 68 3.2.2. Xây dựng đổi mới, hoàn thiện quy trình, quy định về cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cƣ cũ ........................................................... - 69 3.2.3. Xây dựng đổi mới, hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính,
tín dụng đối với công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ .. - 71 3.2.4. Bảo đảm lợi ích của cá nhân, các hộ gia đình, của cộng đồng
dân cƣ, cũng nhƣ lợi ích của Nhà nƣớc và nhà đầu tƣ trong cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cƣ cũ ........................................................... - 72 3.3. Một số kiến nghị ............................................................................. - 75 3.3.1. Đối với Chính phủ: .................................................................. - 75 3.3.2. Đối với UBND thành phố Hà Nội .......................................... - 76 KẾT LUẬN ............................................................................................... - 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi

e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Người xưa có câu “Có an cư thì mới lạc nghiệp”. Chính vì vậy, nhà ở là
vấn đề luôn được quan tâm không chỉ đối với người có thu nhập cao mà cả
đối với người có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở
thành thị mà còn đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở
hiện tại mà quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó là vấn đề của thời
đại. Con người để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà
ở cũng là không thể thiếu đối với tất cả mọi người.
Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, nơi tập
trung đông dân số, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối nghịch với
nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và chất lượng
nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu hướng
chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về

việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng
tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở.
Hiện nay, tại các thành phố của Việt Nam và đặc biệt là Hà Nội đang
có rất nhiều nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước những năm 90 của thế
kỷ trước. Tình trạng xuống cấp và hư hỏng nặng ở các khu nhà chung cư đó
ngày càng trầm trọng đòi hỏi phải có biện pháp cải tạo, xây dựng lại cho phù
hợp với tình hình thực tế của nước ta hiện nay.
Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu nhà chung cư cũ đã xuống cấp
nghiêm trọng và nguy hiểm cho người sử dụng. Tại đây, đang là chỗ ở của
27.000 hộ dân với trên 130.000 nhân khẩu. Các khu nhà chung cư cũ này chủ
yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 –
70 – 80 của thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của
-1-

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

các tổ chức kinh tế - xã hội . Do nhiều nguyên nhân khác nhau: khách quan là
do thời gian đã làm cho các khu nhà chung cư cũ ngày một xuống cấp trầm
trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì,
làm cho quỹ nhà ở này bị xuống cấp nghiêm trọng. Hầu hết ở các khu nhà
chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về chất lượng, các
căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp làm ảnh
hưởng nghiêm trọng đến kết cấu của tòa nhà, đến môi trường sống, cảnh quan
đô thị. Đặc biệt có những khu nhà chung cư cũ đã bị lún, nứt rất dễ bị sụp đổ
do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở thành
những thảm họa lớn khó lường trước.
Trước thực trạng trên, chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
cũ của Hà Nội đã được đưa ra từ nhiều năm nay. Chính phủ cùng với thành
phố Hà Nội đã có những biện pháp, chính sách nhằm cải tạo, xây dựng lại các
khu nhà chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung cho quỹ nhà ở của
thành phố.

Tuy nhiên đến hết năm 2014, số lượng các nhà chung cư cũ thuộc diện
nguy hiểm mà Hà Nội đã thực hiện cải tạo, xây dựng lại chỉ được hơn 1% số
lượng các nhà chung cư cũ cần phải cải tạo, xây dựng lại.
Từ thực tế nêu trên em đã chọn đề tài “Cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cƣ cũ ở Hà Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp” làm luận văn tốt
nghiệp để từ đó biết rõ hơn về thực trạng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
cũ, đồng thời đề ra những giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người
dân ổn định cuộc sống, cải tạo bộ mặt đô thị của Thủ đô Hà Nội.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ nhất là các chung cư
trong tình trạng nguy hiểm đang là vấn đề cấp thiết, được các cấp chính quyền
và nhân dân hết sức quan tâm. Hà Nội xác định đây là một nhiệm vụ quan
-2-

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

trọng của thành phố trong giai đoạn 2010 – 2015 và các năm tiếp. Chính phủ
cũng như thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản, chính sách liên quan
đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, thực tế những
năm vừa qua cho thấy các chính sách đó vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp
với thực tiễn cuộc sống; việc đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ những khó
khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ chỉ
là các ý kiến tham gia của các chuyên gia tại các hội nghị và qua các phương
tiện thông tin đại chúng, còn giải pháp mang tính nghiên cứu, hệ thống thì hầu
như chưa có công trình nào, nghiên cứu nào.
Chính vì vậy mà đề tài: “Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà
Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp” có ý nghĩa rất thiết thực cả về mặt
lý luận và thực tiễn, góp phần tháo gỡ nhưng khó khăn, vướng mắc, đẩy
nhanh tiến độ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, góp phần xây
dựng Thủ đô theo hướng văn minh, hiện đại.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Tập hợp, hệ thống hoá về mặt lý thuyết, các văn bản, làm rõ chính
sách của nhà nước về nhà chung cư cũ.
- Đánh giá thực trạng việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà
Nội qua đó đưa ra đánh giá chung về những kết quả đạt được cũng như những
hạn chế và nguyên nhân của nó.
- Đề xuất định hướng và giải pháp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư cũ ở Hà Nội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: nhà chung cư cũ và việc cải tạo, xây dựng
lại nó.
Phạm vi nghiên cứu: địa bàn thành phố Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu: từ năm 2005 đến nay.
-3-

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Thu thập các số liệu, thông tin về nhà chung cư cũ thông qua các nguồn
tư liệu sẵn có trên các phương tiện thông tin và qua khảo sát thực tế.
Từ các số liệu thống kê, thông tin thu thập được ta tiến hành phân tích
đánh giá và rút ra những nhận xét về thực trạng nhà chung cư cũ và việc cải
tạo, xây dựng lại nó trên địa bàn Hà Nội.
6. Kết cấu của luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo
gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Chương 2: Thực trạng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa
bàn Hà Nội.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

-4-

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k

lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O

W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ
1.1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội
1.1.1. Quan niệm về nhà ở
Từ xa xưa, con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết,
thiên nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió bão… và tự bảo vệ mình chống
lại các loài thú dữ. Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ khác nhau, lối
sống từ du mục sang định canh định cư… cho đến nay, nhà ở luôn gắn bó với
con người qua các thời đại phát triển. Dân tộc Việt Nam đã trải qua hàng ngàn
năm sống dưới mái nhà tranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh
nghiệm quý báu trong cuộc đấu tranh để sinh tồn và phát triển.
“Sống mỗi người mỗi nhà, già mỗi người mỗi mô”. Đó là lời nói đúc
kết của bao thế hệ. Nhà là nơi cư trú, nơi sinh ra của lớp người này kế tiếp lớp
người khác. Từ ngôi nhà ấy, con người gắn liền với quê hương, làng xóm,
tương trợ giúp đỡ nhau khi ốm đau, hoạn nạn, khi tối lửa, lúc tắt đèn.
Vấn đề nhà ở cho đến nay không chỉ còn trong không gian cư trú đơn
thuần. Nhà ở là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi
trường văn hoá giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào
của sự phát triển và tiến bộ xã hội.
1.1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội
Nhà ở luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm của xã hội, mọi thời kỳ
phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi
tổ chức kinh tế và mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của
đời sống kinh tế xã hội.
Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan
trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi
-5-

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic

C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

gia đình, mỗi tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày. Sau khoảng thời gian lao
động vất vả, các cá nhân trong gia đình trở về ngôi nhà quen thuộc, nơi có
những người thân gắn bó với cuộc sống của mình. Tại đó, quá trình phục hồi
sức khoẻ của họ được diễn ra.
Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu
cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Dần dần nhà ở không chỉ
đơn thuần là nơi cư trú, nó còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ
nhân ngôi nhà trong xã hội.
Cùng với nền kinh tế thị trường, cuộc sống của người dân đã có những
biến đổi rất lớn về chất. Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với
mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là
đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng
riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có
tiện nghi hiện đại… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở của con người ngày
càng tăng lên theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội.
Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện
trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc
tổng thể của quốc gia đó. Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến
các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính.
Chính vì vậy, Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà
ở thông qua hệ thống pháp luật, các chính sách phát triển và các chương trình
phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Mở đầu tuyên ngôn
độc lập, Bác Hồ đã khẳng định: “Tất cả mọi người đều sinh ra có quyền bình
đẳng. Tạo hoá cho họ những quyền không ai có thể xâm phạm được; trong
những quyền ấy, có quyền được sống, quyền tự do và quyền mưu cầu hạnh
phúc”. Bản tuyên ngôn dân quyền của thế giới năm 1948 nêu rõ: “Mọi người

-6-

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic

C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

có quyền có một mức sống đủ đảm bảo sức khoẻ và hạnh phúc cho mình và
cho gia đình mình, đặc biệt là nhu cầu ăn, ở, mặc…”.
Toàn thế giới, mỗi người dân mỗi năm được tăng thêm 0,5 đến 1m2 nhà
ở. Để đạt được thành tựu phát triển nhà ở, nâng cao phúc lợi cho nhân dân,
các nước đã dành một tỷ lệ đầu tư hàng năm nhìn chung là khoảng trên 10%
so với vốn đầu tư xây dựng cơ bản.
Nhà ở chính là nhu cầu lớn nhất, vừa là chất, vừa là tinh thần của nhân
dân. Nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm, bao cấp xây
dựng hàng chục triệu m2 nhà ở, từng bước khắc phục khó khăn về nhà ở cho
nhân dân. Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV năm 1976 đã vạch rõ:
“Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đời sống công nhân, nhân dân thành thị và
các khu vực có chiến tranh tàn phá. Xây dựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu
quan trọng để cải thiện đời sồng vật chất và tinh thần của nhân dân, là nhiệm
vụ hàng đầu của Đảng và Nhà nước, là mục tiêu cao nhất của các kế hoạch
phát triển kinh tế”
Đến năm 1992 vấn đề nhà ở lại tiếp tục được khẳng định trong hiến
pháp nước CHXHCN Việt Nam. Điều 62 đã chỉ rõ: “Công dân có quyền có
nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp
đỡ tập thể và công nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng
bước thực hiện quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản
lý phải công bằng và hợp lý”. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh: “Trong
bốn điều quan trọng cho dân sinh, ở và đi lại cũng là hai vấn đề cần thiết như
ăn và mặc”.
1. 2. Một số khái niệm
“- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
-7-

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic

C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia
gắn liền với căn hộ đó.
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu
riêng theo quy định của pháp luật.
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ,
phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích
thuộc sở hữu riêng trên, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao
ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu
thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống
cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần
sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng
hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý
theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
+ Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không
thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước
theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên

-8-

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic

C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây
dựng nhà ở được phê duyệt” [6].
“- Chung cư cũ là nhà chung cư đã được Nhà nước hoặc các tổ chức, cơ
quan đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê, chưa hết niên hạn sử dụng hoặc
chưa ở mức độ nguy hiểm.
- Chung cư độc lập là một khối (block) nhà chung cư (có một hoặc một
số đơn nguyên) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch;
- Khu chung cư là khu có từ 02 khối (block) nhà chung cư trở lên được
xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch;
- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không còn bảo
đảm cho người sử dụng (sau đây gọi chung là chung cư bị hư hỏng nặng) là
nhà chung cư đã bị xuống cấp, lún, nứt, nghiêng và các hiện tượng bất thường
khác theo kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền, cần phải
cải tạo, xây dựng lại trong thời gian nhất định.
- Chung cư nguy hiểm là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ
sụp đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng cần phải di dời khẩn
cấp để, phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
- Dự án cải tạo nhà chung cư là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc
kết cấu công trình nhằm nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều
chỉnh cơ cấu diện tích của nhà chung cư đó.
- Dự án xây dựng lại nhà chung cư là dự án phá dỡ nhà chung cư cũ và
công trình hiện trạng (nếu có) để xây dựng mới nhà chung cư và công trình
kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật (nếu có)” [1].
1.3. Vai trò nhà chung cƣ
Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát
triển nhà ở trên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây
dựng tại các đô thị miền Bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng
-9-

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic

C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất
nước.Các khu nhà ở chung cư theo kiểu “tiểu khu nhà ở” xuất hiện tại nhiều
đô thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, Việt Trì…. Thời kỳ này, chúng được coi
là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội, căn hộ chung cư là
niềm mơ ước, là tiêu chuẩn về tiện nghi ở cao của mọi người dân. Dưới tác
động những biến đổi mọi mặt của kinh tế xã hội, do yếu kém và bất cập về
quản lý, do không được xây dựng và hoàn thiện đồng bộ, không được sửa
chữa, duy tu bảo dưỡng thường xuyên, các khu nhà ở chung cư xây dựng
trong giai đoạn này đang trở thành vấn đề thời sự được nhiều người dân đô thị
quan tâm do sự xuống cấp tổng thể về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ
thuật… trong một số trường hợp thiếu an toàn sử dụng, do không đáp ứng
được nhu cầu của cuộc sống hiện tại và luôn biến đổi đi lên.
Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như
nhà ở. Ngoài ra nhà chung cư còn có một số vai trò khác sau:
Nhà chung cư ngoài mục đích để ở, là không gian để con người phục
hồi tái tạo sức khỏe, đây còn là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật
thiết với nhau, thân thiện và gần gũi với nhau hơn. Tạo cho con người có ý
thức xây dựng môi trường sống chung và giữ gìn của chung.
1.4. Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cƣ cũ
Trong lịch sử phát triển xây dựng miền Bắc nói chung và Hà Nội nói
riêng từ sau năm 1956, khu tập thể (KTT) là một khái niệm hoàn toàn mới
trong thiết kế nhà ở. Các KTT xây dựng thử nghiệm đầu tiên tại Hà nội được
thiết kế bởi đội ngũ kiến trúc sư Việt Nam với sự giúp đỡ của các chuyên gia
nước ngoài như Kim Liên, Nguyễn công Trứ…và sau này phát triển thêm
nhiều khu khác như Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân... Ý
tưởng xây dựng các khu ở theo kiểu khu tập thể với phương pháp xây dựng
lắp ghép từ các panel bê tông cốt thép đúc sẵn là xuất phát từ việc nghiên cứu
- 10 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic

C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

áp dụng theo giải pháp quy hoạch và thiết kế kiến trúc của các nước xã hội
chủ nghĩa, đăc biệt là nền kiến trúc rất lớn mạnh của Nhà nước liên bang Xô
viết lúc bấy giờ…Từ năm 1954 đất nước ta bị chia cắt làm 2 miền, Miền Bắc
độc lập xây dựng Xã hội chủ nghĩa (XHCN) trong khi miền Nam diễn ra cuộc
chiến tranh chống Mỹ ngụy, cho đến thắng lợi cuối cùng mùa xuân năm 1975,
đất nước thống nhất. Trong giai đoạn lịch sử này, mặc dù kinh tế miền Bắc
gặp nhiều khó khăn do vừa phải phát triển kinh tế, vừa phải chi viện cho chiến
trường lớn miền Nam, một số thành phố lớn như Hà Nội, Thái Nguyên, Việt
Trì… vẫn được quy hoạch, xây dựng và phát triển. Đây là giai đoạn phát triển
nhà ở với những tiêu chí không gian của đời sống tập thể, áp dụng lý thuyết
quy hoạch của Liên Xô và các nước Xã hội chủ nghĩa khác. Các mô hình
KTT này ra đời trên cơ sở đó có điều chỉnh phù hợp với các điều kiện đặc thù
về khí hậu, kinh tế, tập quán và lối sống Việt nam, nên được coi là tương đối
hoàn chỉnh. Các KTT này có vai trò rất lớn trong việc cung cấp chỗ ở cho
người dân ở các đô thị Miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng lúc bấy giờ,
đây là giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh tế-xã hội thời kỳ bao cấp, giải
quyết nhanh nhu cầu nhà ở của đông đảo thành phần cán bộ công nhân viên
chức Thủ đô.
Tính đến năm 1990, trên địa bàn Hà nội đã xây dựng khoảng 40 KTT
với gần 5 triệu m2, chiếm 7,5% quỹ nhà ở toàn quốc và cho đến hiện nay, còn
chiếm gần 5% quỹ nhà ở của thành phố.
Các KTT ban đầu được nghiên cứu và xây dựng tại Hà Nội với quy
mô nhỏ từ 3-15 ha, với các dãy nhà thấp tầng từ 1-3 tầng, phân bố chủ yếu tại
vành đai 1 và 2 của Thành phố như các khu: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên.
Cấu trúc các khu ở này chưa hình thành các cặp, cụm, nhóm nhà ở rõ nét,
trung tâm khu tập trung không định hình. Từ năm 1970, các KTT được xây
dựng với quy mô trung bình từ 3-25 ha với các dãy nhà từ 4-6 tầng, phân bố
- 11 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic

C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

chủ yếu tại vành đai 2 và 3 của Thành phố như các khu: Trung Tự, Giảng Võ,
Thành Công, Bách Khoa, Ngọc Khánh, Khương Thượng. Mô hình quy hoạch
KTT thời kỳ này đã hoàn chỉnh hơn, tạo nên các đơn vị ở khép kín với đầy đủ
các dịch vụ công cộng như nhà trẻ, trường học, công trình văn hoá, cửa hàng
dịch vụ thương nghiệp. Cấu trúc đã phân rõ nhóm ở rõ ràng, trung tâm tập
trung đặt tại giữa tiểu khu có bán kính phù hợp, có tính chất hướng nội, đóng
kín và hạn chế giao tiếp không gian với khu vực lân cận. Mô hình này đã đạt
được rất tốt các tiêu chí về không gian cây xanh, sinh hoạt công cộng, dịch vụ
xã hội cũng như khả năng giao tiếp cộng đồng trong không gian đô thị cho
một cụm dân cư với số dân trung bình từ 7.500-10.000 người.
Sau năm 1980 mô hình xây dựng KTT hoàn chỉnh này tiếp tục được
áp dụng với quy mô đất lớn hơn từ 25-50 ha, trong đó bao gồm phát triển tiếp
các KTT đã được xây dựng từ cuối thập kỷ 70 và đồng thời phát triển thêm
một số khu mới như Thanh Xuân, Nghĩa Đô, Kim Giang… Các KTT thời kỳ
này thường có mật độ xây dựng trung bình thấp (25%), các dãy nhà thấp tầng(
4-6 tầng) thông thường được thiết kế theo kiểu hành lang bên và bố trí song
song theo hướng đông tây để tránh nắng với khoảng cách giữa các dãy nhà
tương đối lớn (2H), thuận lợi cho việc thông gió và chiếu sáng cho các căn
hộ... Mạng lưới giao thông nội bộ KTT được thiết kế rộng rãi và kết nối thuận
tiện với mạng lưới giao thông chung của Thành phố.
Hình thức kiến trúc của các KTT tương đối giản dị, hình khối và các
chi tiết bên ngoài (cửa sổ, nhà vệ sinh, cầu thang…) phản ánh trung thực nội
dung chức năng sử dụng bên trong, phù hợp với quan điểm của kiến trúc công
năng, một xu hướng kiến trúc đang được suy tôn trên thế giới cũng như tại
các nước XHCN. Tuy các mẫu nhà điển hình hơi đơn điệu (chỉ gồm khoảng
20 mẫu điển hình trên tổng thể gần 40 KTT), nhưng với dáng vẻ công nghiệp

- 12 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic

C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

và hiện đại, các KTT thời kỳ bấy giờ cũng góp phần làm đẹp thêm những khu
vực mới mở rộng của Hà Nội.
Công nghệ xây dựng các KTT cũng là một thử nghiệm mới mẻ lúc bấy
giờ, lần đầu tiên chúng ta áp dụng phương pháp modul hóa và điển hình hóa
trong xây dựng từ tổng thể tới chi tiết, tham khảo theo tiêu chuẩn xây dựng
của các nước XHCN. Với biện pháp thi công lắp ghép tại chỗ, thời gian xây
dựng một dãy nhà ( trung bình 5 tầng) rút ngắn chỉ còn khoảng 2 tháng.
Hiện nay, theo nghiên cứu khảo sát 40 KTT cũ đã xây dựng tại Thủ đô Hà
Nội từ năm 1956-1990 cho thấy các tiêu chí quy hoạch và không gian kiến
trúc ban đầu đã bị biến dạng và phá huỷ, nguyên nhân xuất phát từ áp lực dân
số, chuyển biến về kinh tế, xã hội, đời sống, và xu thế phát triển mở rộng
chung của thành phố trong giai đoạn mới.
1.5. Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu trong sự tồn tại và phát triển của
xã hội. Tại các Thủ đô, vấn đề nhà ở bao giờ cũng được quan tâm là nhiệm vụ
trung tâm hàng đầu. Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây mặc dù kinh
tế còn nhiều khó khăn song Nhà nước vẫn luôn quan tâm tới vấn đề nhà ở,
hàng chục triệu m2 nhà ở đã được xây dựng thêm trong vòng 50 năm trở lại
đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công chức và người dân
Hà Nội [19]. Trải qua hàng chục năm sử dụng, kết hợp với sự đầu tư nâng
cấp cho nhà ở không được quan tâm đúng mức, trong khi đó nhu cầu về nhà ở
ngày một tăng lên nhanh chóng đã dẫn đến sự quá tải về mọi mặt trong các
khu nhà chung cư. Theo khảo sát, tại hầu hết các khu nhà chung cư cũ của Hà
Nội như Kim Liên, Giảng Võ, Nam Đồng, Nguyễn Công Chứ, Quỳnh Mai,
Thanh Xuân...hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái bị hư
hỏng, dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ; tường nhà bị nứt, mục bong rộp
lớp trát, gạch bị phân hoá dần; nền bị lún thấp hơn so với ngoài đường, hệ
- 13 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic

C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

thống vệ sinh từng căn hộ không có mà do các hộ dân tự cơi nới cải tạo, hệ
thống hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh môi
trường bị ô nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm do nước thải gây ảnh hưởng đến sức
khoẻ và đời sống của nhân dân [17]
Các khu nhà chung cư cũ được xây dựng vào những năm 60-90 của thế
kỷ trước. Giai đoạn đó, sự ra đời của các khu nhà chung cư này là hợp lý, phù
hợp và đáp ứng được nhu cầu ở, môi trường sống của đa số người dân lúc bấy
giờ. Ngày nay, trong điều kiện kinh tế đất nước phát triển, đời sống của người
dân ngày một cải thiện, nâng cao nên nhu cầu của con người về chỗ ở và môi
trường sống cũng thay đổi; con người không đơn giản chỉ cần chỗ ở là nơi để
che nắng, che mưa mà nhu cầu của con người là cần được ở trong một căn hộ
có diện tích lớn, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi cùng với không gian bên ngoài
không đơn giản chỉ có cây xanh, sân chơi, đường giao thông mà không gian
đó vừa phải rộng rãi, thoáng mát, lại vừa phải có đầy đủ hệ thống các dịch vụ
tiện nghi và hiện đại.
Các nhà chung cư cũ được xây dựng chủ yếu tại các quận trung tâm
của thành phố, vì vậy chưa khai thác được hết giá trị đất đai (do vị trí tương
đối tạo ra). Với vị trí, giá trị của đất đai trên địa bàn Hà Nội như hiện nay thì
đây là một sự lãng phí lớn tiền và tài sản của nhà nước mà nó ảnh hưởng trực
tiếp đến lợi ích của người dân.
Chính vì vậy mà công tác cải tạo, sửa chữa, xây dựng lại các nhà chung
cư cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay không chỉ là nhu cầu cấp thiết, đáp ứng
nguyện vọng của người dân mà còn tránh khỏi sự lãng phí nguồn tài nguyên
là giá trị đất đai tại các vị trí trung tâm của Thủ đô.

- 14 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

Hình 1.1. Hầu hết các nhà chung cư cũ đều được xây dựng từ năm 1960-1990, đến
nay đã xuống cấp, cần được cải tạo , xây dựng lại (Nguồn: website VNEconomy)

1.6. Chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc về cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cƣ cũ
Cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là
một trong những nội dung đã được đề cập trong chương trình số 12/Ctr-TU
của Thành ủy Hà Nội về phát triển nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2000-2010;
chương trình 11/Ctr-TU về xây dựng phát triển và quản lý đô thị năm 2010;
Nghị quyết 15/NQ-TW của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát
triển Thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001- 2010 cũng đã đặt ra yêu cầu phải xử
lý cân đối, hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới trong phát triển
đô thị.
Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/8/2005 của Hội đồng
nhân dân (HĐND) thành phố Hà Nội về cải tạo, xây dựng lại các khu nhà
chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn thành phố đã khẳng định chủ trương phải
tiến hành cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn và coi
đây là một nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt trong giai đoạn 2006-2015. Nghị
- 15 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O

W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

quyết xác định rõ mục tiêu của cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ
trên địa bàn là nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần
cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, chỉnh trang đô thị, sắp xếp
lại dân cư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo
hướng văn minh hiện đại. Ba quan điểm được nêu trong Nghị quyết là:
“- Đây là công việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của
một bộ phận lớn dân cư thành phố nên cần có sự chỉ đạo tập trung, tích cực,
cách làm bài bản, chắc chắn và có bước đi thích hợp. Ưu tiên thực hiện trước
các nhà nguy hiểm, các chung cư xuống cấp không còn đảm bảo an toàn.

- Phải xác định đây là các dự án chỉnh trang đô thị và mang tính xã hội
cao; việc tiến hành cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ phải phù hợp với
quy hoạch chung, gắn với việc bố trí sắp xếp lại dân cư trên địa bàn và xây
dựng các khu đô thị mới, không nhất thiết khép kín trong từng khu;… đồng
thời với việc cải tạo, xây dựng mới cần đổi mới mô hình quản lý các khu
chung cư cho phù hợp với điều kiện hiện đại.
- Công việc này là trách nhiệm của thành phố, của các cấp chính quyền
và của người dân sống trong khu vực; khi thực hiện phải kết hợp hài hòa lợi
ích của xã hội, của nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư, trong đó lấy
lợi ích của cộng đồng xã hội, của đa số dân cư làm chủ đạo” [3].
Nghị quyết của HĐND thành phố cũng đề ra 4 nguyên tắc cơ bản:
“- Phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo quy hoạch được
duyệt của toàn khu, phương án thực hiện phải công bố công khai và phải được
ít nhất 2/3 dân cư sống trong khu đồng tình.
- Đây là dự án mang tính đặc thù, nhà nước và nhân dân cùng làm,
tiến hành theo phương thức xã hội hóa, ngân sách nhà nước chỉ hỗ trợ công
tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ
thuật thiết yếu.
- 16 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O

W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

- Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch,
nâng cấp đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng
văn minh hiện đại, công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp
với các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành; Phương án quy hoạch và bố trí, sắp
xếp dân cư phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành,
không bố trí để ở tầng 1 các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công
cộng. Diện tích xây dựng nhà chủ yếu để phục vụ tái định cư tại chỗ. Các diện
tích nhà dôi dư ưu tiên dùng để tái định cư các hộ dân từ các dự án khác trong
khu vực nội thành. Dành diện tích cần thiết cho nhu cầu công cộng, xây dựng

trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê…
- Đối với các chung cư thuộc diện nguy hiểm cần áp dụng giải pháp
đặc biệt mang tính chính sách xã hội để đảm bảo an toàn tính mạng cho nhân
dân” [3]
Xác định đây là nhiệm vụ quan trọng và phức tạp, cần triển khai trong
khoảng thời gian dài với lộ trình thích hợp nên Nghị quyết của HĐND thành
phố đã giao cho Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố xây dựng cơ chế đặc
thù và lựa chọn 1-2 khu để thực hiện đầu tư thí điểm trong giai đoạn 20062009. Trong đó, HĐND thành phố cho phép áp dụng cơ chế đặc thù trong
chọn chủ đầu tư đủ năng lực để nghiên cứu lập quy hoạch và xây dựng dự án.
Có thể nói Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND của HĐND thành phố
đã thể hiện những quan điểm chỉ đạo và định hướng của thành phố trong việc
thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ xuống cấp
trên địa bàn.
Thực hiện Nghị quyết của HĐND thành phố, UBND thành phố Hà Nội
đã ban hành kế hoạch số 75/KH-UB ngày 09/12/2005 về việc cải tạo, xây
dựng mới các nhà chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn. Kế hoạch của UBND
thành phố đã chi tiết, cụ thể hóa các nội dung Nghị quyết của HĐND thành
- 17 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

phố, đồng thời đặt ra lộ trình thực hiện, nhiệm vụ gắn với từng thời gian cụ
thể. Sau đó, để có cơ sở và tạo hành lang pháp lý giải quyết các vấn đề phát
sinh trong quá trình thực hiện, ngày 28/7/2008 , UBND thành phố đã ban
hành Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND về Quy chế cải tạo, xây dựng lại
các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 3/7/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP
về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ xuống cấp, Nghị quyết đã đặt ra mục
tiêu, yêu cầu đến năm 2015 sẽ cơ bản hoàn thành việc cải tạo chung cư cũ;
đồng thời đưa ra các giải pháp cơ chế, chính sách cụ thể và hướng dẫn cách tổ
chức thực hiện. Nghị quyết 34/2007/NQ-CP là cơ sở pháp lý cho phép điều

chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch tổng thể mặt bằng các khu nhà chung cư cũ khi
cải tạo xây dựng mới; các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất
áp dụng cho công tác cải tạo các chung cư cũ; khi cải tạo xây dựng lại các khu
chung cư cũ phải ưu tiên một số diện tích nhất định để phục vụ các nhu cầu
công cộng; đa dạng hóa việc thiết kế các căn hộ với quy mô khác nhau để đáp
ứng nhu cầu của đối tượng sử dụng , diện tích tối thiểu cho các căn hộ
chung cư...
Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính
phủ “Phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và
tầm nhìn đến năm 2050” trong nội dung về định hướng phát triển nhà ở vấn
đề cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ cũng được quan tâm. Theo
đó, đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở khu vực đô thị tối thiểu là 30m2
sàn sử dụng/người ... Khu vực nội đô, cải thiện điều kiện sống trong các khu
ở, khu chung cư cũ, kiểm soát về mật độ xây dựng và tầng cao, bổ sung thêm
các chức năng công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật. Kiểm soát quy hoạch
và kiến trúc đối với nhà ở dân tự xây [7].

- 18 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

Luật Thủ đô được Quốc hội khoá XIII thông qua tại kỳ họp thứ 4 ngày
21 tháng 11 năm 2012 chính sách xây dựng và phát triển nhà ở trong chính
sách xây dựng, phát triển và quản lý Thủ đô cũng được luật hoá:
“- Quy hoạch, kế hoạch phát triển các khu đô thị, nhà ở phải phù hợp
với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và yêu cầu xây dựng Thủ đô văn
minh, hiện đại; ưu tiên đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở hiện đại, thuận
tiện ở ngoại thành, đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội.
- Các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp được cải tạo, xây dựng lại
nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng và mỹ quan đô thị. Việc cải tạo,

xây dựng phải tuân thủ quy định về độ cao, mật độ dân cư, mật độ xây dựng
theo quy hoạch” [5].
Để hiện thực hoá và đưa Luật Thủ đô đi vào cuộc sống, Hội đồng
nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND
ngày 23 tháng 7 năm 2013 về một số biện pháp cải tạo, xây dựng lại các khu
chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp như: chính sách đầu tư, chính sách ưu đãi đối
với người dân thuộc phạm vi dự án, biện pháp thực hiện dự án theo nguyên
tắc là:
“- Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp
trên địa bàn Thành phố phải tuân thủ Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà
Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011.
- Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp
theo kế hoạch, lộ trình, bảo đảm đồng bộ, an toàn cho người sử dụng; cải
thiện điều kiện ở của người dân và mỹ quan đô thị theo mô hình đô thị hiện
đại, văn minh; ưu tiên thực hiện đầu tư xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà
cũ nguy hiểm mức độ C, D có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm
- 19 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c


y
o

c u -tr a c k

.c

định chất lượng công trình theo quy định của Luật Xây dựng, Luật
Nhà ở.” [4].
Việc Nhà nước ban hành rất nhiều các văn bản, chính sách liên quan
đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong thời gian qua cho
thấy đây không chỉ là vấn đề cấp thiết riêng của những người dân sống trong
các khu nhà chung cư cũ của Hà Nội mà còn thể hiện sự quan tâm thường
xuyên, là nhiệm vụ quan trọng của các cấp chính quyền, của toàn xã hội. Có
thể nói đây là một chủ trương đúng đắn, thể hiện sự quan tâm của Đảng và
Nhà nước đến cuộc sống của người dân, góp phẩn cải thiện bộ mặt đô thị theo
hướng văn minh, hiện đại. Tuy nhiên, thực tế những năm qua cho thấy hiệu

quả của các chủ chương, chính sách này đạt được còn rất thấp, chưa đáp ứng
được yêu cầu và mục tiêu đặt ra. Qua đó có thể đánh giá rằng các giải pháp để
thực hiện được đưa ra trong các chủ trương, chính sách đó còn nhiều bất cập,
chưa phù hợp với thực tiễn, chưa tập hợp được nhiều ý kiến và kinh nghiệm
của các chuyên gia trong và ngoài nước.
1.7. Các nhân tố ảnh hƣởng đến cải tạo xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
- Do yêu cầu phát triển đô thị văn minh hiện đại: Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011
với mục tiêu là: Xây dựng Thủ đô Hà Nội phát triển bền vững, có hệ thống
cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, phát triển hài hòa giữa văn
hóa, bảo tồn di sản, di tích lịch sử, với phát triển kinh tế, trong đó chú trọng
kinh tế tri thức và bảo vệ môi trường, bảo đảm quốc phòng an ninh theo
hướng liên kết vùng, quốc gia, quốc tế. Xây dựng Thủ đô Hà Nội trở thành
thành phố “Xanh - Văn hiến - Văn minh - Hiện đại”, đô thị phát triển năng
động, hiệu quả, có sức cạnh tranh cao trong nước, khu vực và quốc tế; có môi
trường sống, làm việc tốt, sinh hoạt giải trí chất lượng cao và có cơ hội đầu tư
- 20 -

.d o

m

o

w

w

w

.d o

C

lic

k

to

bu

y
bu
to
k
lic
C

w

w

w

N

O
W

!

h a n g e Vi
e

N

PD

!

XC

er

O
W

F-

w

m

h a n g e Vi
e

w

PD

XC

er

F-

c u -tr a c k

.c