Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay thực trạng và giải pháp (2).DOC

LỜI MỞ ĐẦU
۩۩
۩
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Trong q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây
dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện
tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ
cho việc xây dựng này.Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao
gồm các khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công
nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều
chuyên gia nhận định, từ nay đến 2015, cơ hội người có nhu cầu tiếp cận nhà
ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom
hàng đầu cơ.
Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả
nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết
vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới
dừng ở mức độ các mơ hình thí điểm, Hà Nội vẫn cịn thiếu nhà ở nghiêm
trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên
chức.
Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của khơng
chỉ riêng chính quyền hà nội mà cịn là mối quan tâm của dân cư trong thành
phố . Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà
Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và mơi trường sống thống đãng đã
khiến mặt hàng chung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm
đạm Trong khi các khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc
quản lý các khu chung cư được tiến hành như thế nào?bởi lẽ tại hà nội cũng
như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra
1


như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhưng các vụ việc này giải quyết

thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan
đến đâu?
Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất
nhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng,
có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị,
nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu
tư... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu
chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Mặt khác, tại Luật
Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất
lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý
kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì...
Nhưng Ban quản trị lại khơng có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm
quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế
chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này.
Ngoài những bất cập trong quy định cịn có những bất cập xuất phát
từ thực tiễn. Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc khơng quan tâm
xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ
quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình
trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phương tiện đi lại,
dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý.
Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết
vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho
các khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Thời gian qua đã phát
sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung
cư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa

2


đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Việc nghiên cứu

này giúp cho chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cư.
Vì vậy chúng tơi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản
lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”.
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là
- Tìm hiểu việc thực hiện cơng tác quản lý các khu chung cư để đánh
giá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại.
-Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý
chung cư đạt hiệu quả cao hơn.
- Tìm hiểu quan lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút
ra những nội dung chua phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh.
* Yêu cầu
- Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cư của nhà nước
đối với các bên có liên quan
- Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực
trạng việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị
- Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa
phương.
Phương pháp nghiên cứu đề tài
Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động
sản và kinh tế tài nguyên,nhóm tác giả đã sử dụng những phương pháp
nghiên cứu đã học như:
-phương pháp điều tra dự báo
-phương pháp phân tích tổng hợp
3


-phương pháp quy nạp diễn giải
-phương pháp diễn dịch
Đối tượng,phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà
nước đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay.
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm
người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng
chung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ
thồng điện nước, thốt nước, điện thoại v.v.
Chung cư có vai trị quan trọng trong sự phát triển của đô thị
hiện đại, bởi vì khi phát triển đơ thị hóa và tập trung dân cư đơng đúc chính
là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các
tiện ích cơng cộng khác...). Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử
dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các
tầng lớp khác nhau.
Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng
sử dụng nhà chung cư. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo
Thơng tư này.
Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất,
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý
sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ tuơng đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ khá.

4

Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng..
Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cư loại 3 và
loại 4 bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng
về hai loại chung cư này.

Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu,kết luận,mục lục và danh mục,tài liệu tham khảo đề
tài gồm 3 chương:
Chương 1:Tổng quan về chung cư
Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và
nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay
Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà
Nội

5


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ
۩۩۩
1.Khái niệm chung vể chung cư cao tầng
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người
ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có khơng gian sử dụng chung
như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng
điện nước, thốt nước, điện thoại v.v.
Chung cư ít nhất có 2 tầng. Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm
1972, nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:

+Nhà cao tầng loại 1:

9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m).

+Nhà cao tầng loại 2:

17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m).

+Nhà cao tầng loại 3:

26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m).

+Nhà cao tầng loại 4:

> 40 tầng ( cao hơn 100 m).

Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:
1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần).
2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên
hình tháp gồm các căn hộ.
3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phịng và căn hộ.
Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:
+Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu
+Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu.
Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát
triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta.
2.Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội

6

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.
a.Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà
nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây
là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
b. Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
c.Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở
hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và khơng thể phân chia
Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung
Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư
theo quy định của pháp luật.
3.Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế
hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát
triển. Tốc độ đơ thị hố nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất
chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch,
hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đơ thị, trong đó
có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho

7


một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập

nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà
hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm
cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là
phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mơ
hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày
càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự
án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng
bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được
xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp
sống đơ thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển
chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ
khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mơ lớn,
trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung
cư vừa kinh doanh thương mại.Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp,
khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết
còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với
điều kiện cụ thể của thành phố.

8


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ
ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY
۩۩
۩
Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng
cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống

vẫn còn nhiều vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà
liên tục nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về khách hàng.
I.Về mặt quy hoạch

9


Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện
đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời
nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư
chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu
cầu sinh hoạt, văn hố, giao tiếp cộng đồng, về khơng gian giao thông (kể cả
giao thông tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là khơng
gian cơng cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng
cơng cộng như vậy địi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa
đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn
xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp
với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của
Việt Nam.
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cư cao tầng hiện
đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo khơng gian khép kín khơng chỉ trong
từng căn hộ độc lập mà cịn địi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc
sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn
liền với căn hộ và các khơng gian có chức năng cơng cộng như: giao thơng
tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, cơng trình thể thao, văn hố, giải trí cơng
cộng… Bởi vậy,quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề
cập đến trong phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay.Ngày càng có
thêm nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu
vực xa trung tâm thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiều
người dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình ,khơng phải chịu cảnh

th nhà ở ,và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khi
các chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây chung cư
thì họ đã khơng tính đến hạ tầng cơ sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì
đó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường. Thật ra, theo các kiến
10


trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi người
hàng ngày, hàng giờ. Đó là điện, nước, đường sá giao thơng... hay xa hơn là
chợ,siêu thị ,trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng.Trong khi ở các
khu vực gần trung tâm thành phố thì ln xảy ra hiện tượng q tải trường
học hay bệnh viện,tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu
chung cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều
đó.Điển hình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý
nhà chung cư và KĐT-đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng
từ tháng 5-2006 nhưng đến nay Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trường
học, cơ sở y tế... chưa thấy động tĩnh gì.Điều này ảnh hưởng khơng nhỏ đến
việc sinh hoạt của những người dân sống tại các khu chung cư đó. Vì thế nhà
nước đã có những luật về quy hoạch như:luật quy hoạch đô thị của quốc hội
khố XII,kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô
thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đơ thị, hệ thống cơng
trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập mơi
trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông
qua đồ án quy hoạch đô thị …”Theo các nhà quy hoạch, không phải tự
nhiên, trong các dự án khu đô thị hiện đại, những quy định về điều kiện hạ
tầng cơ sở đều rất khắt khe. Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài. Điều kiện
sống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà cịn là khơng gian, sân
chơi cho trẻ em, người già.Nếu các chủ đầu tư không kịp thời giải quyết vấn
đề này thì sẽ gây ra hiện tượng chung cư xây lên mà khơng có người
mua,trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lại

càng quá tải hơn,người dân không được đảm bảo về điều kiện sống,các tệ
nạn xã hội tăng nhanh,rồi hậu quả sẽ như thế nào?
II.Về mặt hạ tầng kĩ thuật

11


1.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành
Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư
cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới
mĩ quan đô thị.Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2,
lớn thứ hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460
chung cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu
(4-5 tầng) và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp
nặng nề.Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà
nước từ những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một
số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối
năm 2008,Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mưa lớn nhất
trong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển
nước,các khu chung cư cũ bị thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiều
ngày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những mảng tường vốn đã tróc sẵn nay
chỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư giảng
võ,thành công,láng hạ,văn chương,kim liên…Trước trận lụt các khu chung
cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra.
Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ
hình dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X,
bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã
biến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy
những cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải
to thô lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố

cáo” tuổi tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất
tiện

mà

cư

dân

các

khu

nhà

này

phải

chịu

đựng!

Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên,
12


Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vơ số chuyện
bực mình. Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cư tầng 2 tại Thành Công
tâm sự: “Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu

mùa đơng hoặc giơng bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm
dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ
thành giọt”.Quả là trần và tường nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt,
thậm chí cịn mọc rêu xanh. Nhưng “méo mó có hơn khơng”, gia đình chị
cũng cịn có được hệ thống cơng trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn người
dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại chưa được hưởng “hạnh phúc” này!
Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trung
cao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Số là
thiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp,
không thể vận chuyển được những vật cồng kềnh. Đã có người khi cha già,
mẹ héo buộc lịng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngồi, rồi sau đó cũng
khơng thể di quan theo lối cầu thang thông thường, đành cắn răng buộc dây
hạ áo quan xuống theo đường “hàng không”...
Để giải quyết thực trạng này, bộ xây dựng đã có quyết định số:
08/2008/Q Đ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư
trong đó có :
Điều 7.Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư
Việc cải tạo ,phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điều
81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56
của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị
định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày
03/07/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo ,xây dựng lại
các chung cư cũ bị hư hỏng ,xuống cấp “.
13


Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội.
Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trên
nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở

hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng,
tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê
duyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBND
phường, xã, thị trấn xác nhận.
Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện
tích căn hộ khơng nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư
phần diện tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND
quận, huyện phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngồi
diện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân
phải trả tiền theo suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt. Các hộ thuộc
diện nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành
phố xem xét cho phép trả góp trong 20 năm...
Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là
một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ
sở nguyên tắc then chốt ,nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm .Tuy
nhiên, để thực hiên được cơng việc này xem ra cịn nhiều chun phải bàn
tới.
2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư
Ngay từ nhiều năm trước,khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc
lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng
đến tận ngày nay mà nhà nước vẫn khơng kiểm sốt được:chất lượng của
nhà chung cư.Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất
14


nhiều.Và gần như nó cũng đã gắn ln vào tiềm thức của rất nhiều người
dân đang sinh sống tại thủ đô:chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậc
trung” còn bao nhiêu là chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũng
được ,an tâm hơn bao nhiêu…Về vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chất
lượng của các khu nhà tái định cư.Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ

chung cư, nhất là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bản
bàn giao nhà với các thơng tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất... mà
khơng có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lượng cơng trình.
Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thống
điện, nước, phòng cháy chữa cháy...
Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành
Quy chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và cơng trình cơng cộng- An tồn sinh
mạng và sức khoẻ” (gồm các vấn đề chống nước , hơi ẩm và chất độc hại;bảo vệ
khỏi ngã ,xô và va đập;an tồn sử dụng kính chiếu sáng ;thơng gió và chống ồn) ;
và thông tư số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn
hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở
”cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu đó là:
Điều 2. ghi diện tích căn hộ nhà chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở.Diện tích căn hộ nhà chung cư đ ược ghi theo diện tích sàn căn
hộ ,bao gồm cả diện tích ban cơng ,lơgia của căn hộ
Điều 3 .Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư :phải có
I.Về phần sở hữu chung ,phần sở hữu riêng
Về sở hữu chung phải tuân theo quy định tại khoản 3 đi ều 70 của
luật nhà ở như hành lang,lối đi chung ,cầu thang,thang máy ,nơi để xe
và các phần khác thuộc sở hữu chung Trong trường hợp chung cư có
15


những cơng trình,diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hay chủ
sở hữu khác thì phải nêu rõ trong hợp đồng
1.về Bản nội quy quản lí sử dụng nh à chung cư phải đảm bảo các nội dung
chính đã quy định tại điều 9 quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư ban hành
kèm quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28/5/2008 của bộ trưởng bộ xây
dựng

2.Về diện tích căn hộ chung cư:phải nêu rõ cách tính diện tích
3.Về kinh phí bảo trì vận hành nhà chung cư: ghi rõ giá bán bao gồm
cả kinh phí bảo trì phần sỏ hữu chung của nhà chung cư theo quy định
tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 6/9/2006
của Chính phủ
II.Và Nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp
1.Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thực hiện theo phụ
lục ban hành kèm theo Thông tư
Tuy nhiên trên thực tế: Khu tái định cư Bình n (thơn Thạch Hồ, xã
Bình n, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhưng đến nay vẫn còn
thưa thớt các hộ khơng đến nhận nhà, vì đơn giản nước và điện ở đây không
đảm bảo. Hệ thống nước phải sử dụng là nước giếng khoan, trong khi đó khu
tái định cư này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên người dân nghi ngờ
nguồn nước sử dụng không đảm bảo.Theo bà Đỗ Lợi - một trong những
người chuyển về đây đầu tiên: "Diện tích nhà ở đây từ 150 - 300m2, quá lớn
với những hộ dân ít nhân khẩu, người sinh sống chưa nhiều nên rất vắng vẻ".
KTĐC NƠ 14B cũng nằm trong diện phải sử dụng nước giếng khoan, ông
Đỗ Viết Doanh - Tổ trưởng tổ dân phố 27C - cho biết: "Toàn bộ 121 hộ dân
khu nhà này phải sử dụng nước giếng khoan với giá bằng công ty kinh
doanh nước sạch. Dù người dân có cẩn thận như thế nào, lọc, đun sơi, lọc
lại, nhưng chỉ sau một vài ngày đều chuyển thành màu xanh nước biển. Từ
16


khi chúng tôi về đây, chưa từng thấy khu tái định cư này được cải tạo, nâng
cấp, vì vậy nó xuống cấp rất nhanh, đặc biệt sau trận lụt lịch sử".
Tồn bộ Khu tái định cư Định Cơng (quận Hồng Mai, Hà Nội)gồm 3
toà nhà, nhưng người dân đều phải đi bằng cửa phụ vì cửa chính bị sụt, lún,
nứt. Riêng nhà NƠ 14A, một cầu thang máy đã hỏng 1 năm, nhưng gọi mãi
đơn vị quản lý nhà không sửa.

Những cư dân ở nhà tái định cư tại khu đơ thị mới Đền Lừ 2 (phường
Hồng Văn Thụ,quận Hồng Mai, Hà Nội)cịn khổ hơn thế, nếu mất điện
nguồn thì người dân ở tầng 11, 13 toà nhà A1, A2, A3, A4, A5 phải tự đi
bằng cầu thang bộ vì khơng có máy phát điện. Chỉ cần một trận mưa nhỏ,
toàn bộ tầng trên cùng của các toà nhà từ A1 - A5 đều ngập hoặc thấm nước,
nhà bị nặng nhất là ngập 3cm nước như căn hộ 1513, 1514, 1505, 1506 của
nhà A2.Khổ hơn nữa, nhà bác Quách Đức Trí - Tổ trưởng tổ dân phố 87, nếu
buổi tối khơng khố van nước trước cửa nhà thì hơm sau nước tự dâng lên
ngập toàn bộ khu bếp. Hiện tượng gạch lát nền bong, tượng vơi rơi, hệ thống
thốt nước từ tầng cao xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những tồ
nhà này. Điển hình hộp kỹ thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nước từ hội trường
dâng lên, kêu gọi Xí nghiệp quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãi
không được, 4 hộ dân ở P408, 308, 309, 409 tự bỏ tiền ra sửa. Cũng do đơn
vị này quản lý và khai thác, nhưng những cư dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏng
hệ thống cabin rác, làm đơn mãi không thấy được sửa, người dân tự đóng
tiền để thuê sửa.
Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí cịn khơng
biết đâu là chủ đầu tư đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự
án hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng,
đưa dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát
triển nhà Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm.
17


Vì thế, có vị quản lý nhà tái định cư cịn ca thán: Có những khu nhà
chưa hồn thiện xong, các ơng Ban quản lý dự án đã địi bàn giao đưa dân
đến ở để nhanh chóng giải phóng mặt bằng. Lại có những khu nhà bỏ khơng
đến 2 - 3 năm, hết cả thời gian bảo hành mới đưa dân vào ở thì nhiều hạng
mục đã bị xuống cấp. Dân phàn nàn về chất lượng, đơn vị quản lý khơng có
kinh phí mà sửa chữa, trong khi chủ đầu tư đã "lặn" sang làm dự án khác. Vì

vậy,

nhà

tái

định

cư

cứ

mãi

mang

tiếng

xấu!

Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái
định cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay.Đến bao
giờ các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu???
3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”
Theo quy định của nhà nước, các cơng trình xây dựng có liên quan đến
cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất
lượng cũng như sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cư
thực hiện quy định này. Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn
cầu) nên khơng địi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này. Vì thế, khơng chỉ có
nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả những chung cư được

gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này.Duới đây là một
chung cư đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lượng cơng trình.
Những người dân đang sống tại 3 toà nhà chung cư B3 - B4 - B5,
thuộc tổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở được 1
năm và khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhưng hơn 100 hộ trong diện tái
định cư đang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phương
án "6 tự túc": Tự thay bóng đèn chiếu sáng trong các tồ nhà; Tự mang rác
đi đổ; Tự sửa chữa nhà khi có hỏng hóc; Tự qt dọn trong các tồ nhà; Tự
18


trông giữ bồn hoa xung quanh; Tự lọc lại nước để dùng tạm..Chủ căn hộ số
205, B3 nói: "Chỉ có những người sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi,
cịn những hộ sống ở B3 - B4 thì phải đi cầu thang bộ. Điều đáng nói hơn cả
là hệ thống điện ở cả B3 và B4 đều là điện trần, khơng ít hộp điện nguồn của
các tầng được đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều đầu dây hở gần tầm với của trẻ
con nên rất nguy hiểm. Khơng chỉ có vậy, tồn bộ hệ thống chng cửa đều
bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi ơng ổng từ ngồi hành
lang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng xóm".Ngồi ra,cho dù
mới được xây dựng nhưng 2 toà nhà B3 - B4 đều khơng có đường điện thoại
hay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc lắp ăng-ten, đục
tường để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trước nhà B3 tới từng
nhà.Anh Tuấn - một người dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng là có
ban quản lý nhưng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay
quan tâm đến cuộc sống của người dân chúng tôi đâu. Mọi việc từ thay bóng
đèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn
hộ đều tự người dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3
tồ nhà này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 tồ nhà B3 B4 - B5 Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ
và Khai thác khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà
Nội.

Khơng chỉ có vấn đề trong chất lượng của cơng trình, mà hiện nay các
tồ nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung
cư ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.
Bất cứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 M4 phố Nguyễn Chí Thanh đều khơng khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những
tấm biển đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn
hộ. Theo thiết kế, tịa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã được
19


chuyển đổi cơng năng làm văn phịng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ
phẩm. Trước ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Cơng văn số
2544/BXD-QLN), số văn phịng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ một
trăm, vậy mà sau gần 5 tháng có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơn
trước.Một người dân sống trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã
thực hiện chưa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy
người ta dọn đến. Chủ trương của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế
để ở chứ đâu phải để làm văn phịng. Cả tịa nhà có 4 cái thang máy, nhân
viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc
nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người,
nay một văn phịng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đến
giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thốt hiểm thế nào,
người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”.
Không tập trung thành "đặc khu" như tịa nhà M3 - M4 phố Nguyễn
Chí Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính,
Mỹ Đình, Nam Trung n, Vinaconex, Vinashin... cũng có vơ khối căn hộ
đã, đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê.
Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây
dựng(Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành rà
soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.)
đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứ

một văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản
lý khơng có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì
là quyền của họ. Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà
chung cư làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì
chính sách mới có thể sẽ thay đổi".Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân có
văn phịng tại tịa nhà 17T Trung Hịa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng:
20


"Tơi chả quan tâm đến lệnh cấm bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang th
văn phịng tại các khu chung cư chứ đâu phải riêng mình. Muốn "giải tán"
các văn phịng phải có lộ trình chứ khơng thể một sớm một chiều, nói một
cái là thực hiện được ngay. Giá th mặt bằng tại các tịa nhà văn phịng
chính thống hiện nay quá đắt, một công ty TNHH con con lấy đâu ra tiền trả
3.000 - 4.000 USD mỗi tháng để làm trụ sở giao dịch? Vì thế, thuê căn hộ
chung cư làm văn phòng vẫn là "thượng sách".Hiện nay, vào một số trang
thơng tin điện tử tìm từ khố “cho th căn hộ chung cư làm văn phịng” có
hàng nghìn thơng tin về lĩnh vực này.
Trước các luồng ý kiến khác nhau, ngày 10-2-2010, Bộ Xây dựng lại có
Cơng văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương đề nghị gửi báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm
văn phòng cũng như các ý kiến đề xuất, thời hạn cuối cùng là ngày 30-32010.Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưng
theo tìm hiểu của chúng tơi, việc sử dụng chung cư làm văn phịng
hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư
bị chuyển đổi cơng năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời
vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới. Tất cả các ý kiến đều có lý
lẽ riêng. Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các
ngành chức năng phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật như: theo
thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về cấp giấy chứng nhận quyền về
sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư

trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ
quyền và nghĩa vụ của bên mua ,quyền và nghĩa vụ của bên bán; công
văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng về
báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh
văn phịng ;quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định
21


số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng)có
Điều 21. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung
cư
Điều 22. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở
hữu nhà chung cư
Điều 23. Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
Điều 24. Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 23 của Quy
chế này phải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung
cư thông báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan
để biết và thực hiện.
Ngồi ra cịn có nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP
ngày 26 tháng 5 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt
động xây dựng ,quản lí cơng trình hạ tầng đơ thị và quản lí sử dụng
nhà
Điều 37. Xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định về đăng ký
trước bạ sang tên nhà ở
1. Phạt tiền:
a) Phạt từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân
đã mua, nhận thừa kế, tặng cho, chia nhà ở trước khi ban hành Nghị định
này mà không làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên nhà ở sau 12 tháng kể
từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành;

b) Phạt từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với tổ chức, cá
nhân nhận thừa kế, tặng cho, chia nhà ở mà không làm thủ tục đăng ký trước
bạ, sang tên nhà ở theo quy định sau 6 tháng;
c) Phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân
mua nhà ở nhưng không làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên theo quy định
22


của pháp luật sau 6 tháng, kể từ thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở được ký
kết.
Đối với trường hợp mua nhà ở trả dần thì thời điểm nêu trên được
tính từ khi người mua trả hết tiền.
2. Ngồi hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cá
nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện các quy định của Nhà nước về đăng ký
trước bạ, sang tên nhà ở.
Điều 38. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định
về quản lý sử dụng nhà chung cư
1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng đối
với một trong các hành vi: sử dụng hoặc cho người khác sử dụng trái với mục
đích quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an; gây ô nhiễm nhà chung cư.
2. Phạt tiền:
a) Phạt từ 200.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những
hành vi: tự ý thay đổi kết cấu, thiết kế (xây tường ngăn lên mặt sàn, di
chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung);
b) Phạt từ 300.000 đồng đến 500.000 đồng đối với một trong những
hành vi: đục phá, cải tạo, cơi nới dưới mọi hình thức; tháo dỡ hoặc làm thay
đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng
chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư.
3. Ngoài các hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị xử phạt bổ sung và bị áp dụng một

hoặc nhiều biện pháp sau:
a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành
chính đối với các vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này;

23


b) Buộc khơi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm
hành chính gây ra; buộc tháo dỡ bộ phận cơng trình, cơng trình đối với các
vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này;
c) Buộc thực hiện đúng các quy định về sử dụng nhà chung cư.
Điều 39. Xử phạt tổ chức, cơ quan có hành vi vi phạm các quy định
về quản lý, sử dụng công sở
1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với tổ chức,
cơ quan có một trong các hành vi: sử dụng cơng sở sai mục đích; chuyển
nhượng cơng sở khơng đúng quy định.
2. Ngồi hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cơ
quan vi phạm còn bị buộc các quy định của Nhà nước về quản lý, sử dụng
công sở.
Điều 40. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định
về việc cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê
nhà
1. Phạt tiền:
a) Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi cho
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà khi hợp
đồng đã hết hạn quá 30 ngày;
b) Phạt từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với hành vi: cho
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi th nhà nhưng
khơng có hợp đồng th nhà hoặc hợp đồng thuê nhà không đúng quy định.
2. Ngồi hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cá

nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng các quy định về thuê nhà.
Điều 41. Xử phạt tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài vi phạm các quy định về hợp đồng thuê nhà,
chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê lại nhà tại Việt Nam
24


1. Phạt tiền:
a) Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với bên thuê nhà
có hợp đồng thuê nhà ở nhưng đã hết hạn quá 30 ngày;
b) Phạt từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với bên th nhà
khơng có hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng không đúng quy định;
c) Phạt từ 6.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với bên thuê nhà
chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho th lại nhà ở khơng đúng quy
định.
2. Ngồi hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê
nhà vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp sau:
a) Buộc huỷ bỏ việc thuê nhà ở đối với trường hợp các vi phạm quy
định tại các điểm b, c khoản 1 Điều này;
b) Buộc thực hiện đúng các quy định về hợp đồng thuê nhà đối với
các trường hợp vi phạm các quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
Điều 42. Xử phạt người Việt Nam định cư ở nước ngồi có vi phạm
các quy định mua nhà ở tại Việt Nam
1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 12.000.000 đồng đối với bên
mua nhà ở không đúng quy định của pháp luật.
2. Ngồi hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, bên mua
nhà vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng các quy định của Nhà nước về mua,
bán nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt
Nam.nhằm bảo vệ quyền lợi cho số đông.Bởi lẽ các khu chung cư này,khi
xây dựng lên nhằm mục đích làm nhà ở chung cư chứ khơng phải tồ nhà

văn phịng.Các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn
thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát
nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và
tòa nhà văn phòng.Nếu hiện tượng này tiếp tục xảy ra mà không được giải
25