PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 ĐẾN SỰ PHỤC HỒI VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.

Đề tài: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 ĐẾN
SỰ PHỤC HỒI VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM.
Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2015
MỤC LỤC


I.

Khái quát tình hình thị trường Bất động sản giai đoạn 2008 – 2013.

Nhìn chung có thể nhận định, năm 2008 thị trường BĐS VN “đầu năm cực nóng,
cuối năm cực lạnh”. Nóng vì theo phong trào, đẩy kỳ vọng giá lên cao để rồi “tụt dốc
không phanh” khi có các chính sách thắt chặt tiền tệ từ chính phủ và chịu tác động của
khủng hoảng kinh tế.
Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008 thị trường bất động sản sôi động
tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư
từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Đồng thời, do lãi suất
vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về
lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn tới tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy
mua bán bát động sản, làm cho nhu cầu nhà đất tăng đột biến, đẩy giá nhà
chung cư tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định
Đến năm 2009, một thời kỳ mới của nhà đất lại mở ra khi tiếp tục xuất hiện
những “cơn sốt” nhẹ vào nửa cuối năm 2009, báo hiệu sự phục hồi và tạo kỳ vọng cho
nhà đầu tư.
Cơn sốt nhẹ đầu tiên phải kể đến là đất ở Đồng Nai. Theo đề án mở rộng TP Biên
Hòa, các xã trong đề án lập tức sốt đất nông nghiệp. Giá đất ở đây tăng khoảng 30% so
với đầu năm. Một lô đất nông nghiệp khoảng 1.000 m2 đầu năm giá 800 triệu đồng thì
hiện đã được đẩy lên trên dưới 1,2 tỉ đồng. Các loại đất nông nghiệp ở Phước Tân, Tam
Phước, An Hòa, Long Hưng chỉ được mua bán sang tay nhưng giá rất cao. Sau cơn sốt
đất ở Đồng Nai là đến “hiện tượng Nam Cường”, cơn sốt mua nhà, đất góp vốn dự án. Kế

đó là cơn sốt giá đất tại các dự án trên địa bàn Hà Đông, Hà Nội mở rộng. Mức giá ở
những nơi này được đẩy lên hàng ngày.
Tâm lý đám đông, sự không minh bạch thông tin chính là nguyên nhân gây nên
những cơn sốt nhẹ này. Nhưng không thể phủ nhận một điều là khách hàng bắt đầu chú ý
đến phân khúc căn hộ hoặc lô - nền đất giá thấp; thị trường đang có xu hướng ngả về phía
khách hàng có nhu cầu mua để ở hơn là đầu tư. Như vậy, phân khúc giai đoạn này đa
chuyển từ căn hộ cao cấp, biệt thự sang nhà ở giá thấp, nhà ở xa hội và những lô đất nền
bình thường.
Do nguyên nhân chủ yếu của các đợt sốt đất đều từ tâm lý đám đông nên nhiều người
lo ngại đây chỉ là trạng thái bong bóng và nhà đất nhanh chóng rơi vào trạng thái đóng
băng. Tuy nhiên, trong cuộc họp tại hội nghị bất động sản quốc tế, ông Hồ Hữu Hạnh,


Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. HCM cho biết năm 2009 bất động sản đã
có dấu hiệu phục hồi dù chưa rõ nét. Tính đến tháng 9 năm 2009, dư nợ cho vay của các
ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS là 75.800 tỷ, chiếm khoảng 14% so với tổng
dư nợ cho nền kinh tế trên địa bàn và tăng 20% so với thời điểm cuối năm 2008.
Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi của năm
2009 cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ năm 2008.
Cơ cấu hàng hoá của thị trường BĐS đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển
hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để
đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư, bắt đầu
chuyển hướng phát triển nhà giá thấp, mức giá trên dưới 1 tỷ đồng.
Bên cạnh đó như cầu về nhà ở tại các khu đô thị, nhà giá thấp, nhu cầu về bất
động sản thương mại,...vẫn tăng mạnh. Theo thống kê của Bộ Xây dựng có khoảng 7
triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà xã hội tại khu vực đô thị tương ứng với
khoảng 150 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội khoảng 5,5 triệu m2 và TP.HCM khoảng 5
triệu m2
Các khu đô thị mới tiếp tục được xây dựng và hình thành cả nước có khoảng 2500 dự

án, riêng Hà Nội là 800 dự án với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha; Trong đó số dự
án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp có 390 dự án với diện tích gần
39.000 ha.
TP.HCM có 1.400 dự án chiếm diện tích khoảng 4.490 ha. Tại Hải Phòng có 260 dự
án kinh doanh phát triển đô thị với quy mô chiếm đất gần 2.600 ha, trong đó 100 dự án đã
và đang triển khai đầu tư đã tạo ra khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở của
Thành phố.
Tại Đà Nẵng có hơn 120 dự án đầu tư khu đô thị mới, văn phòng, khu thương mại,
khu nhà ở với diện tích chiếm đất khoảng 2.300 ha..
Năm 2011 khép lại với nhiều biến động về kinh tế như: Lạm phát hơn 18%, lãi suất
cho vay còn ở mức cao trong khi trần lãi suất huy động chỉ có 14%, thị trường chứng
khoán tuột dốc, thị trường vàng biến động bất thường, thị trường bất động sản chưa có
dấu hiệu khởi sắc bởi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều rơi vào tình trạng
thiếu vốn.
Thị trường bất động sản năm 2012 tiếp tục trên đà lao dốc không phanh. Nhiều
doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế hùng mạnh tiếp tục rơi vào khủng hoảng thậm chí phá sản


vì đầu tư chuộc lợi song thiếu sự tính toán. Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết
số 13/NQ-CP vào đầu tháng 5 năm 2012 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản
xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản vẫn còn
tồn tại rất nhiều vấn đề. Nguyên nhân chính là do những năm qua thị trường phát triển
quá tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch.
Thực trạng của bất động sản hiện nay có thể nói gọn trong cụm từ “3 dở dang, 3 sụt
giảm” mà T.S Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã nói. 3 dở dang đó là
Dự án dở dang, công trình dở dang và đền bù dở dang, còn 3 sụt giảm đó là giá sụt giảm,
giao dịch sụt giảm và sức mua sụt giảm.
Năm 2013 Thị trường bất động sản năm 2013 có những khó khăn lớn. Giao dịch trầm
lắng, tồn kho bất động sản cao, nợ xấu chưa được giải quyết như mong muốn. Tuy
vậy, một loạt giải pháp của Nhà nước đã được đưa ra. Nợ xấu đã được Công ty quản lý

tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) xem xét mua lại. Nhà ở xã hội đã được xem xét
hỗ trợ bằng Nghị quyết 02 của Chính phủ thông qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động
sản cũng được thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất. Cuối năm 2013, một
số công trình tại một số vị trí thuận lợi đã tái khởi động. Một số dự án đã hoàn thành đi
vào bàn giao nhà…
Về giá bất động sản năm 2013, một số quan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí
50%. Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm, nhất là trên địa bàn Hà Nội. Tuy
nhiên, có sự đồng thuận là không có tăng giá

II. Phân tích tác động của những điểm đổi mới của Luật Đất đai 2013.
1.

Những điểm mới của luật đất đai 2013
Với đại đa số đại biểu tán thành, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất
đai (sửa đổi), gồm 14 chương, 212 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Là một
trong những luật quan trọng, có ảnh hưởng rộng lớn đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế,
nên phải qua 3 kỳ thảo luận, các đại biểu mới ấn nút thông qua.
Một là, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa các quyền và trách nhiệm của Nhà
nước đối với đất đai. Quy định rõ ràng các quyền của Nhà nước như quyền đại diện chủ
sở hữu, quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất, quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai, quyền quyết định giá đất,
quyết định chính sách tài chính về đất đai,…


Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất
nông nghiệp. Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia
đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm. Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông
nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức

giao đất nông nghiệp).
Thứ ba, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích
sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố
bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp
thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Bổ sung quy định
về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác
định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.
Thứ tư, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong
và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt,
Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án
có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải
đảo.
Thứ năm một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là quy định về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng
ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một
giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Luật cũng quy
định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất.
Thứ sáu, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định
cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng
thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử
dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. Đặc biệt, Luật Đất đai năm
2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được
giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về
những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường
không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Thứ bảy, điểm đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ sung các quy
định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai,
minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật đã
dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu
đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.
Thứ tám, Luật đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu
vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu
công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để
xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.
Thứ chín, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và
giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành
chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện.
Thứ mười, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều
tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai
năm 2003 chưa có quy định cụ thể. Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng trong
nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

2.

Phân tích tác động của luật đất đai 2013 đến sự hồi phục và phát triển của thị
trường bất động sản Việt Nam
Việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án trong Luật Đất Đai 2013 giúp tháo gỡ một
nút thắt quan trọng trên thị trường BĐS.
Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 (“Luật Đất Đai Mới”) được thông qua ngày 29/11/2013

và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay thế Luật Đất Đai năm 2003 (có hiệu lực
từ năm 2004 đến ngày 30/6/2014) với một số cải cách về các điều khoản mua bán đất
và giá đất nhằm tăng cường sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài,
luật có những cải thiện đáng kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn
thời gian thực hiện các thủ tục. Một số thay đổi quan trọng giúp giải quyết các vấn đề
liên quan đến bất động sản gắn liền với đất và thu hồi đất – nguyên nhân của các tranh
chấp trong nhiều năm qua, bao gồm: Giao đất, cho thuê đất; Thu hồi đất; Giá đất và
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


Giao đất và cho thuê đất
Theo Luật Đất Đai Mới, quyền sở hữu đất đai tiếp tục thuộc về sở hữu toàn dân, được đại
diện và quản lý bởi Nhà Nước Việt Nam. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay
có quyền như nhà đầu tư trong nước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
Luật Đất Đai 2013 nêu rõ, Việt Kiều và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể
được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Những
người thuê đất trả tiền một lần trước ngày luật có hiệu lực có thể tiếp tục sử dụng đất
trong thời gian thuê còn lại, hoặc có thể đổi sang hình thức giao đất đóng tiền sử dụng
đất.
Điều này sẽ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranh hơn, qua đó đảm bảo
việc sử dụng đất hiệu quả hơn.
Thu hồi đất
Không giống với Luật Đất Đai năm 2003 với các định nghĩa khá rộng như “mục đích
phát triển kinh tế”, Luật Đất Đai Mới đưa ra các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ hơn
trong các điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án thương mại. Theo đó,
việc thu hồi đất nông nghiệp chỉ áp dụng cho các dự án xây dựng khu dân cư mới hoặc
nâng cấp các khu đô thị hiện hữu và phải có sự thông qua của Chính quyền tỉnh trước khi
thực hiện.
Khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư, UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ
chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc thu hồi đất ở

chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái
định cư.
Luật Đất Đai 2013 cũng quy định rằng, đối với các trường hợp vi phạm, các chủ đầu
tư sẽ được gia hạn 24 tháng để khắc phục tình hình thay vì 12 tháng như luật cũ. Sau
24 tháng gia hạn, đất và các tài sản sẽ bị thu hồi mà không có bất kỳ khoản đền bù nào


ngoại trừ các trường hợp bất khả kháng, trong khi theo luật đất đai cũ, Nhà Nước sẽ đền
bù một phần chi phí đầu tư vào đất (tài sản, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất).
Như vậy Luật Đất Đai 2013 sẽ phân phối lại quỹ đất cho các nhà đầu tư có khả năng
tài chính để phát triển hiệu quả hơn, đặc biệt là các khu đất vàng đã giải phóng mặt
bằng nhưng vẫn không có bất kỳ hoạt động xây dựng nào. Những quy định mới trong
việc thu hồi đất của Luật Đất Đai 2013 sẽ giúp Chính phủ sẽ chủ động hơn trong việc
khắc phục tình trạng phân phối đất đai không hiệu quả. Thu hẹp phạm vi thu hồi đất của
Chính phủ qua đó tác động đến nguồn cung đất sơ cấp.
Giá đất
Luật đất đai sửa đổi quy định chi tiết việc xác định giá đất theo hai phương thức:
(1) bảng giá đất
(2) giá đất cụ thể cho từng trường hợp,
bởi một ủy ban định giá đất dựa trên bảng giá đất và giá thị trường. Bảng giá đất sẽ
được công bố năm năm một lần và được điều chỉnh nếu giá trên thị trường lệch hơn ±
20% so với mức giá tối đa/ tối thiểu quy định trong khung giá đất. Công tác định giá đất
cần dựa trên giá thị trường kết hợp với các phương pháp định giá phù hợp từ các tổ chức
chuyên môn.
Hai phương thức (1) và (2) sẽ giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do Nhà Nước quy
định và giá đất trên thị trường. Bên cạnh đó, quy trình định giá đất cụ thể giúp tách biệt
giữa quyền xác định giá đất và quyền thu hồi đất của các cơ quan chức năng. Giá đất sẽ
được quyết định bởi hội đồng thẩm định giá đất độc lập, tách biệt với Ủy Ban Nhân Dân
cấp tỉnh, cơ quan có chức năng thu hồi và quyết định quyền sử dụng đất.
Với quy định xây dựng khung giá đất, bảng giá đất định kỳ 5 năm nhưng khi có biến

động thì điều chỉnh cho phù hợp với thị trường, Luật tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính
thu thuế, phí, bảo đảm Nhà nước không bị thất thu, góp phần cho sự phát triển của thị


trường bất động sản. Việc quy định giá đất cụ thể sẽ tạo môi trường kinh doanh công
bằng và khách quan giữa các nhà đầu tư.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Dự án nhà ở)
Chuyển nhượng một phần dự án không còn là khái niệm mới trên thị trường, đặc biệt
đối với tình hình kinh tế hiện nay mặc dù vẫn chưa được cho phép tại điều luật cũ. Mua
bán và sáp nhập nên được xem là một hình thức đầu tư thay vì như là giải pháp cuối cùng
của chủ đầu tư khi không thể tiếp tục triển khai dự án. Việc cho phép chuyển nhượng một
phần dự án giúp tháo gỡ một nút thắt quan trọng trên thị trường.
Ngoài ra, Luật Đất Đai 2013 còn quy định chi tiết về các điều kiện kèm theo khi chuyển
nhượng quyền sở hữu đất nền trong một dự án; về các điều khoản như ai được phép
chuyển nhượng, chuyển nhượng dưới hình thức nào, và chuyển nhượng cho ai.
Quy định này giúp hỗ trợ về mặt cơ sở pháp lý cho các hoạt động mua bán sáp nhập mà
hiện nay ngày càng phổ biến trên thị trường.
Luật Đất Đai Mới chủ yếu chú trọng vào dự án nhà ở với nỗ lực cải thiện thị trường đất
và phát triển dự án bất động sản. Sự ra đời của Luật Đất Đai Mới cho thấy nhận thức của
Chính phủ trong việc thay đổi nhằm đảm bảo nền kinh tế tiếp tục phát triển đúng hướng.
Nhìn lại lịch sử pháp lý Việt Nam, trước năm 1988, các nhà đầu tư nước ngoài không
được phép tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM và
Ciputra ở Hà Nội là hai dự án nhà ở đầu tiên có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Cùng với định hướng mở rộng thị trường của Chính phủ cho nhà đầu tư nước ngoài, bất
động sản đã vươn lên chiếm vị trí thứ hai trong tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
(FDI), chỉ xếp sau lĩnh vực sản xuất, chiếm 16% tổng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam, với
423 dự án vào quý 2-2014.

Điều này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong nước và mối tương quan
thuận giữa khung pháp lý và nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Luật Đất đai 2013 chủ yếu chú trọng vào dự án nhà ở với nỗ lực cải thiện thị trường đất
và phát triển dự án bất động sản. Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 cho thấy nhận thức của
Chính phủ trong việc thay đổi nhằm đảm bảo nền kinh tế tiếp tục phát triển đúng hướng.


III.

Đánh giá sự tác động của Luật đất đai 2013 tới sự phục hồi và phát triển bền
vững của thị trường bất động sản Việt Nam

1.

“Sự hồi sinh” thị trường bất động sản Việt Nam dưới tác động của Luật đất đai
2013:
Trong hơn 1 năm kể từ khi ban hành, Luật này đã phát huy tác dụng tốt, giải quyết

được nhiều điểm vướng mắc hạn chế của Luật đất đai 2003.
Nhìn chung năm 2014 đã có những chuyển biến tích cực sau nhiều năm thị trường
rơi vào khủng hoảng. Thống kê sơ bộ từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2014 lượng giao
dịch thành công tăng gấp 2 lần so với năm ngoái. Giá bất động sản đã ổn định, không còn
hiện tượng giảm giá như những năm trước, lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, cơ
cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Ở các thành phố lớn như trung tâm Hà Nội, Tp.HCM giá bán còn có hiện tượng tăng từ
trên dưới 10% tùy từng dự án. Một trong những nguyên nhân làm nên thành tựu này là do
những sự thay đổi trong Luật đất đai 2013.
Năm 2015 được coi là năm đầu tiên đánh dấu sự khởi sắc trở lại của bất động sản
sau 6 năm ảm đạm, phân khúc căn hộ vẫn là nóng nhất; sau đó đến đất nền ở vị trí đẹp,
giá tốt; nhà phố được dự báo tăng khoảng 10%, giao dịch nhiều ở mức giá 2 tỷ. Trong

năm này có các biến động như các dự án cao cấp sẽ xuất hiện nhiều hơn ở các vị trí đắc
địa, phân khúc căn hộ trung bình sẽ tăng giá khoảng 20%. Năm 2015 cũng đánh dấu sự
xuất hiện thêm nhiều dự án có giá thấp phục vụ cho người thu nhập trung bình và thấp và
đánh dấu bước tiến mạnh mẽ của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ,
sự cạnh tranh quyết liệt từ các dự án căn hộ cao cấp, sự mua bán hay sáp nhập hay cùng
đầu tư song song diễn ra ở các dự án chậm tiến độ và trễ thời điểm bàn giao căn hộ.
Tuy nhiên, để có cái nhìn khái quát về tác động của Luật đất đai 2013, nhóm sẽ phân
tích những ưu điểm và nhược điểm của Luật này và đưa ra đánh giá chủ quan về vai trò
của Luật đất đai trong việc phục hồi và phát triển bền vững thị trường BĐS


2.

Ưu điểm và nhược điểm:

2.1. Ưu điểm:
- Luật đất đai 2013 quy định dựa trên tiêu chí “phải vì lợi ích của quốc gia, lợi ích
chung của cộng đồng”. Các dự án mà Nhà nước thu hồi đất để thực hiện căn cứ vào ý
nghĩa, tính chất quan trọng của dự án với việc phát triển kinh tế – xã hội của Quốc gia, lợi
ích của cộng đồng.
- Luật đất đai 2013 đã khẳng định một cách rõ ràng nguyên tắc công khai, minh bạch
và dân chủ trong công tác thu hồi đất thông qua các quy định về các trường hợp Nhà
nước thu hồi đất, trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
- Luật Đất đai năm 2013 cũng đã hình thành khung pháp lý để xây dựng hệ thống
thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; bảo đảm quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi
người dân. Hệ thống thông tin đất đai được thiết kế tổng thể và xây dựng thành một hệ
thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu và phục vụ các dịch vụ công
trực tuyến.
- Luật cũng đã có quy định về quyền tiếp cận các thông tin về đất đai của tổ chức, cơ

quan, doanh nghiệp và người dân.

2.2. Hạn chế
Những điểm bất cập trong luật đất đai 2013:
•
•
•

Vướng mắc trong Quy hoạch phát triển kinh tế vùng
Thời gian xác định giá kéo dài do nhiều khâu ảnh hưởng đến đền bù
Văn bản luật và các văn bản hướng dẫn thi hành dưới luật không thống nhất, chồng chéo
về đền bù đất đai và chi phí đầu tư vào đất, giá đền bù khác nhau giữa nhà nước thu hồi

•

và dự án do các DN thu hồi
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp, vướng mắc do chưa công bố

bộ thủ tục hành chính về đất đai,
• Bất cập do khác nhau về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính giữa các văn bản...


•

Nhiều quy định còn bất cập, chưa có tính khả thi cao trong vấn đề thực hiện, gây khó
khăn cho địa phương trong việc thi hành (như việc thu hồi đất, xử lý thu tiền sử dụng đất,

•

tiền thu đất..)

Bất cập giữa thi hành luật đất đai 2013 với luật đầu tư, luật nhà ở, luật kinh doanh bất

động sản gây khó khăn cho các đối tượng tham gia vào các hoạt động có liên quan
• Thiếu chế tài xử lý cho các trường hợp gây cản trở đến việc thực hiện dự án sử dụng đất,
gây thiệt hại cho nhà đầu tư và toàn xã hội
• Công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn và bất cập do chưa có các quy định cụ
thể trong xử lý các trường hợp không đạt được thỏa thuận về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
• Chưa chú trọng đến vấn đề về nhu cầu nhà ở cho người nông dân nghèo, có hoàn cảnh
khó khăn sau khi nhà ở bị giải tỏa theo quy định.

3.

Phát triển bền vững thị trường bất động sản ở Việt Nam dưới tác động của luật
Đất đai 2013
Có một câu hỏi cần đặt ra là, tại sao cần phải phát triển thị trường BĐS theo hướng

bền vững? Phát triển bền vững là như thế nào?
Theo khái niệm phát triển bền vững do Ủy ban thế giới về Môi trường và Phát triển
đưa ra năm 1987 đã được thừa nhận rộng rãi trên toàn thế giới, sự phát triển bền vững là
sự phát triển đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm mất đi khả năng đáp ứng
nhu cầu của thế hệ tương lai. Theo thời gian, tư tưởng phát triển bền vững đã được thay
đổi và mở rộng hơn trên nhiều khía cạnh. Tiếp tục tư tưởng phát triển bền vững, một nhà
khoa học khác là Pearce cho rằng, cần có cơ chế bồi thường thỏa đáng cho nhóm người bị
thiệt hại trong quá trình xây dựng dự án. Bồi thường là một dạng điều chỉnh lợi ích nhằm
tạo ra sự cân bằng giữa lợi ích của vùng với lợi ích cộng đồng trong quản lý và sử dụng
đất. Mức bồi thường là bao nhiêu và bồi thường như thế nào thì thỏa đáng? Việc bồi
thường có công khai và mình bạch chưa?
Như ta đã biết, tài nguyên đất trong cơ cấu BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói
chung là tài sản đặc biệt của quốc gia vì tài nguyên đất không chịu tác động quy luật hao

mòn vô hình, không thể thay thế được, có diện tích hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng thì
vô hạn, sử dụng cho nhiều mục đích và là tài sản có giá trị lớn trong cơ cấu vốn của chủ
thể sở hữu hoặc sử dụng nó. Mặt khác, tài nguyên đất gắn liền với các yếu tố chủ quyền,


an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia. Do đó, tài nguyên đất luôn quan được quan tâm
và quản lý chặt chẽ bằng các chính sách nhà nước nhằm tạo sự phát triển bền vững, vừa
thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển KT – XH và
quốc phòng. Sự bền vững của thị trường thể hiện rõ nét nhất thông qua việc đầu tư dự án
của các DN theo hướng phát triển theo nhu cầu thị trường và ngày càng chuyên nghiệp
hơn. Phát triển bền vững thị trường BĐS nên xây dựng trên 3 tiêu chí là: tăng trưởng đều
và liên tục, phân bổ hợp lí các lợi ích từ sự tăng trưởng đó và việc sử dụng hiệu quả tài
nguyên đất gắn liền với bảo vệ tài nguyên, môi trường.
Để hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường BĐS, nhà nước ta đã từng bước
thay đổi những điều khoản mới trong bộ luật Đất đai; tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập
như: ba chủ thể tham gia thị trường đều còn hạn chế, đó là hệ thống quản lý chính quyền,
cơ chế chính sách, công chức quản lý ngành BĐS chưa theo kịp sự phát triển của thị
trường. Còn DN và người dân vẫn chưa trang bị kiến thức cơ bản về thị trường BĐS nên
tình trạng khiếu kiện, tranh chấp,… vẫn còn đang diễn ra thường xuyên; thị trường phát
triển không theo kế hoạch và quy hoạch. Chính vì vậy, hoạt động đầu tư dàn trải không
có trọng tâm trọng điểm gây lãng phí nguồn lực; chưa có hệ thống tài chính phục vụ cho
thị trường BĐS, trong khi đây là lĩnh vực cần rất nhiều nguồn lực nhất là về tài chính dài
hạn mà chỉ có mỗi hệ thống ngân hàng.
Theo đánh giá của Tổ chức tư bản bất động sản quốc tế (CBRE), mặc dù luật Đất đai
mới vẫn chưa làm hài lòng tất cả các bên liên quan, nhưng cũng đã có những cải thiện
đáng kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ
tục, nhằm hướng đến một thị trường phát triển bền vững. Trong đó, 4 nội dung được nhìn
nhận bao gồm: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giá đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Những thay đổi này có thể giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến BĐS gắn
liền với đất và thu hồi đất – là nguyên nhân của các tranh chấp trong nhiều năm qua.

Thứ nhất, cho phép giao đất cho người nước ngoài sẽ giúp tạo ra một môi trường
kinh doanh cạnh tranh hơn, qua đó đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả hơn. Các nhà đầu
tư nước ngoài, Việt kiều và doanh nghiệp có quyền như nhà đầu tư trong nước khi thực
hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, có thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc đến bán kết hợp cho thuê.


Thứ hai, luật Đất đai mới đưa ra các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ hơn trong các
điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án thương mại. Điều này sẽ giúp phân
phối lại quỹ đất cho các nhà đầu tư có khả năng tài chính để phát triển dự án hiệu quả
hơn, chủ động hơn trong việc khắc phục tình trạng phân phối đất đai không hiệu quả, đặc
biệt là là các “khu đất vàng” đã giải phóng mặt bằng những vẫn không có bất kì hoạt
động xây dựng nào.
Thứ ba, luật Đất đai sửa đổi quy định chi tiết về việc xác định giá đất theo hai
phương thức: bảng giá đất và giá đất cụ thể cho từng trường hợp, bởi một ủy ban định giá
đất dựa trên bảng giá đất và giá thị trường. Hai phương thức định giá đất nêu trên sẽ giúp
thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường.
Thứ tư, những quy định chi tiết hơn về các điều khoản liên quan đến chuyển nhượng
dự án đã giúp tháo gỡ khá nhiều nút thắt quan trọng trên thị trường BĐS với việc hàng
loạt dự án đã hồi sinh sau M&A, hỗ trợ về mặt cơ sở pháp lý cho các hoạt động này đang
trở nên ngày càng phổ biến trên thị trường hiện nay.

IV.

KIẾN NGHỊ

Luật Đất đai 2013 đã có những tư duy, nghiên cứu khá kỹ lưỡng về sự kết nối giữa
chính sách đất đai với sự phát triển một thị trường bất động sản bền vững và hiệu quả.
Luật đã tạo được một môi trường đầu tư khá minh bạch và hiệu quả để phát triển thị
trường bất động sản. Đầu vào đất đai của thị trường bất động sản thông qua thị trường sơ

cấp được coi như thông thoáng, quyền của các chủ thể tham gia thị trường được coi như
bình đẳng, tiêu cực trong sử dụng đất để đầu tư bất động sản coi như được giải quyết
phần nào. Đây chính là những bảo đảm về đất đai khá chắc chắn cho đầu tư phát triển bất
động sản.
Tuy nhiên, hệ thống luật pháp không thể có tác dụng ngay để tháo gỡ những khó
khăn trước mắt của thị trường bất động sản. Để hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai, đồng
thời để thúc đẩy phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản theo hướng bền vững, cần
phải có những nổ lực nhất định để Luật Đất đai 2013 đạt được bước đổi mới tiếp tục.


-Thứ nhất, cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước
về đất đai.
Để không phát sinh những tranh chấp đất đai trong quá trình sử dụng, đất đai phải
được quản lý bởi Nhà nước và các bên liên quan. Vì vậy, quản lý đất đai phải được quy
trình hóa, công khai hóa. Tập trung nguồn lực đầu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ
liệu đất đai và có sự kết nối thông suốt về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc vừa
đáp ứng được yêu cầu thông tin cho công tác quản lý, đồng thời phục vụ cho phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước; tạo điều kiện để thực hiện quản lý đất đai công khai, minh bạch và
thuận lợi trong việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý
đất đai không thể dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, mà phải gắn
với việc tự điều tiết của thị trường đất đai.
- Thứ hai,nâng cao công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch đất đai là một trong những nội dung căn bản của công tác quản lý đất đai.
Để sử dụng tiết kiệm và hiệu quả nguồn lực đất đai, công tác quy hoạch đóng một vai trò
quan trọng. Để làm được điều này cần phải nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch
SDĐ. Về dài hạn, các giải pháp là phải đưa tất cả các quy hoạch vào điều chỉnh bởi một
văn bản quy phạm pháp luật (có thể là một luật hoặc một pháp lệnh). Trong trung hạn, có
thể có một văn bản điều chỉnh các yếu tố liên đới các quy hoạch (có thể là một nghị quyết
của Chính phủ hoặc của Ủy ban Thường vụ Quốc hội). Các quy hoạch phải được điều
chỉnh bởi quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và được đặt trên nền bản đồ giải

thửa của quy hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, thông tin về tình trạng pháp lý của từng
thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng hơn. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh
dạn đầu tư cho các DN, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho
TTBĐS.
- Thứ ba,hoàn thiện cơ chế thu hồi, giao đất.
Cơ chế thu hồi, giao đất hiện còn một số bất cập. Về cơ bản, quá trình phát triển kinh
tế - xã hội tất yếu dẫn đến công nghiệp hóa, đô thị hóa. Do đó, việc thu hồi đất đai của
các chủ thể đang sử dụng để giao cho các chủ thể cần để phát triển dự án là tất yếu. Tuy
nhiên, cơ chế hiện hành để thu hồi và giao đất thỏa đáng giữa ba bên: Nhà nước - chủ thể


bị thu hồi đất - chủ thể được giao đất chưa được tường minh. Vì vậy, cần có một cơ chế
đủ mạnh, đủ thuyết phục, hài hòa được lợi ích các bên liên quan trong việc thu hồi, giao
đất. Trong khi chưa có được cơ chế như mong muốn, trước mắt, cần công khai các quá
trình thu hồi - giao đất. Công khai cả hai chiều: công khai các yếu tố liên quan đến bên
thu hồi (diện tích đất, giá trị được đền bù); bên nhận đất giao (ai được nhận, để làm gì) để
các bên theo dõi, kiểm tra. Thứ đến, cần có chế tài đủ mạnh đối với những chủ thể nhận
giao nhưng không sử dụng đúng tiến độ và mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, cần thường
xuyên rà soát, đánh giá để đưa ra những giải pháp tốt hơn cho quá trình “hậu thu hồi đất”.
- Thứ tư, hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong công tác quản lý đất đai, việc giao đất, cho thuê đất phải gắn liền với công tác
xác lập quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn,
công tác giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất hiện vẫn
chưa hoàn thành.
Để có thể xác lập quyền sử dụng đất cho tất cả các thửa đất, rất cần sự quyết tâm của
tất cả các bên liên quan: Các cơ quan nhà nước hướng tới việc xác lập giấy chứng nhận
các thửa đất như trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước. Các bên sử dụng phải thấy
được lợi ích từ việc thửa đất được xác lập quyền sử dụng. Cuối cùng là, phải có một lộ
trình giải quyết triệt để vấn đề này thông qua một văn bản nhà nước có tính pháp lý cao.
- Thứ năm, quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong

quản lý nhà nước về đất đai.
Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấn đề
xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất đai.
Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn,
đối với đất ở mà người SDĐ tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức
thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã
được thực hiện ở một số nước phát triển trên thế giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những
ví dụ điển hình.
- Thứ sáu,hoàn thành hệ thống pháp lý về đất đai liên quan đến yếu tố nước
ngoài.


Cùng với quá trình hội nhập và mở rộng đối tượng và phạm vi hoạt động của các
chủ thể, nhất là các chủ thể có yếu tố nước ngoài. Cần đưa ra những quy định pháp luật
cụ thể trong việc mua và sở hữu bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam, cũng như pháp luật
liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng trên lãnh thổ Việt
Nam để tránh những xung đột về lợi ích. Vấn đề đặt ra là, việc xác lập các quyền có liên
quan đến đất đai sẽ được xử lý thế nào cho tương thích với luật pháp quốc tế. Đồng thời,
làm sao vừa thu hút được luồng vốn có yếu tố nước ngoài, luồng vốn trong dân vừa bảo
đảm được tính chủ đạo của khu vực kinh tế nhà nước.
Ngoài ra :
- Bộ, ngành, địa phương sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật
Đất đai đã được giao; Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
nghiêm túc trong việc tổ chức thi hành Luật Đất đai, tăng cường công tác tuyên
truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai tại địa phương; thực hiện nghiêm túc
chế độ báo cáo, phản ánh kịp thời những vướng mắc, bất cập trong tổ chức thi hành
Luật Đất đai về Bộ Tài nguyên và Môi trường để có giải pháp tháo gỡ kịp thời phù
hợp với điều kiện thực tiễn.
- Người dân cần có trách nhiệm phối hợp với chính quyền địa phương trong việc
thi hành luật như cung cấp thông tin chính xác cho các công tác khảo sát bổ sung sửa

đổi luật, chủ động cập nhật thông tin luật sửa đổi, thực hiện nghiêm chỉnh quy định
mới của luật,…


Tư liệu tham khảo:
1. Luật đất đai 2013 – NXB chính trị ĐHQG
2. Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – pháp luật và thực tiễn – TS thẩm phán

Nguyễn Văn Cường
3. Kinh doanh bất động sản và những vẫn đề cơ bản – TS Nguyễn Thị Tuyết Như

4. />
cap-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-2013
5. />
hanh-luat-dat-dai-2376358/
6. />
luat-dat-dai-2013-20150603074911246.htm
7. />
mac-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-2013.html
8. />
truong-bat-dong-san-nha-o-9823/
9. />10. />
nam-cuc-lanh-20081224051143924.htm