Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội

Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

Lời mở đầu.
Hà Nội đang trong cao trào xây dựng những khu đô thị mới,
trong đó các chung cư cao tầng là những trọng điểm đã tạo ra cho
đô thị Hà Nội một dáng vẻ mới, đồng thời cũng tạo nên một hình
ảnh sống động về sự phát triển, đi lên. Trong những năm qua Hà
Nội đang là địa phương dẫn đầu cả nước về tốc độ và phạm vi triển
khai xây dựng các khu đô thị mới. Chưa bao giờ Hà Nội lại có
được "Thiên thời - Địa lợi - Nhân hòa", được tạo mọi điều kiện
trong việc xây dựng các khu đô thị mới như bây giờ nên tốc độ xây
dựng nhanh đến chóng mặt và không ai có thể phủ nhận được sự
đóng góp to lớn về quỹ nhà ở mà các khu đô thị mới đem lại cho
Hà Nội trong thời gian ngắn qua. Tuy nhiên bên cạnh những kết
quả đạt được thì hàng loạt vấn đề được đặt ra chất lượng của nhà
chung cư cao tầng ở các khu đô thị mới của Hà Nội trở thành
những bài toán khó làm đau đầu những nhà quản lý, những chủ đầu
tư và cả người dân đô thị.
Với mục đích tìm hiểu rõ hơn thực trạng chất lượng nhà
chung cư cao tầng và trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp và định
hướng nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng em xin
chọn đề tài: "Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà
chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội" làm chuyên đề
của mình.
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm các chương lớn.
1


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

Chương I: Lý luận chung về nhà ở chung cư cao tầng.
Chương II: Thực trạng chung về nhà ở chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.
Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng
nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội.
Vì khả năng, thời gian có hạn , nguồn số liệu hạn chế và trên
thực tế em không có điều kiện tham gia trực tiếp vào các khâu của
một dự án về khu đô thị mới . Do vậy em chỉ đưa ra nhận định về
một số hiện trạng và đưa ra một số giải pháp theo ý kiến cá nhân
bản thân nên không thể tránh khỏi thiếu sót và chủ quan .Em rất
mong

nhận

được

nhận

xét,

qóp

ý

của

cô

giáo

để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn .Em xin chân thành cảm
ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo ThS. Bùi Thị Hoàng Lan và
các cô các bác, anh chị trong phòng Xây Dựng Đô Thị quận Cầu
Giấy đã giúp em hoàn thành chuyên đề tốt ngiệp .

2


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

CHƯƠNG I
Lý luận chung về nhà ở chung cư cao tầng ở khu đô thị
mới
1.1. Tổng quan về nhà ở theo dự án ở khu đô thị mới
1.1.1. Khái niệm chung và đặc điểm nhà ở đô thị.
1.1.1.1. Khái niệm chung
Có rất nhiều cách quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo
nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối
thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số
người trong một khoảng thời gian và không gian nhất định. Theo
nghĩa rộng, nhà ở được hiểu là chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ
thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn
liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi
trường của khu vực (Giáo trình quản lý đô thị)
1.1.1.2 Đặc điểm nhà ở đô thị
* Nhà ở đô thị là nơi cư trú của các hộ gia đình,tập trung với
mật độ cao
Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài dẫn đến

hiện tượng nhà ở tập trung trong các thành phố với mật độ dân cư
cao.Con người muốn thuận tiện khi đi làm khi đi học, mua sắm..,cơ
quan, trường học cửa hàng thường tập trung từng khu vực. Do đó
3


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

mọi người cũng muốn nhà ở của mình gần khu vực đó.Các hộ gia
đình mong muốn nơi mình ở có dịch vụ kỹ thuật, có trường học,
trạm xá và các dịch vụ xã hội khác. Khi các hộ gia đình sống gần
nhau thì tổng các chi phí cho đi lại sẽ rẻ hơn so với việc các hộ gia
đình sống phân tán
* Quá trình loại trừ diễn ra liên tục
Nếu các nhu cầu nhà được sử dụng với cùng mục đích, muốn
tập trung các hoạt động lại với nhau thì nhất thiết phải loại bỏ các
hoạt động khác trong khu vực đó. Vì vậy, nếu nhà ở muốn tập
trung vào khu vực riêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động
với các khu vực khác. Quá trình loại trừ này diễn ra thông qua thị
trường đất đai. Có nghĩa là khi nhiều hoạt động khác nhau cùng
muốn diễn ra trên một địa điểm thì địa điểm sẽ dành cho hoạt động
nào đó có khả năng đầu tư nhiều hơn. Hoạt động còn lại sẽ tìm ra
một vị trí mà ở đó có một hoạt động khác bị loại trừ. Quá trình loại
trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn tại rất lâu nên sự thay đổi về đất
đai không diễn ra thường xuyên và diễn ra tới một chừng mực mà
tất cả các hoạt động có vị trí trung tâm-là nơi thuận tiện nhất trung
tâm thành phố.Sau đó các hoạt động các nhà máy trong công
nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm và nhà ở bị loại bỏ ở
cái nơi trừ vùng nông thôn.

* Thị trường nhà ở không đồng nhất

4


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

Nhà ở khác nhau về vị trí, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao
tầng hay thấp tầng.
* Nhà ở không có khả năng di chuyển
Không di chuyển được nhà vì nó gắn với vị trí không gian.
* Nhà ở có tính bền vững
Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng mua sắm cao, phụ
thuộc vào điều kiện tự nhiên.
Chuyển chỗ ở phức tạp, chi phí lớn và kéo theo nhiều vấn đề như
nơi làm việc, học tập.. của các thành viên trong gia đình.
*Môi trường tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng
Các gia đình chọn chỗ ở có môi trường trong lành, an ninh xã hội
tốt.
* Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý kết
cấu, mức thuận tiện của môi trường sống.
1.1.2 Khái niệm khu đô thị mới
Khu đô thị mới là khu phát triển tập trung theo dự án đầu tư
xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các công trình kết cấu hạ tầng và
nhà ở bao gồm:Nhà ở, công trình công cộng, công trình sản
xuất, công trình khác (gọi chung là nhà) có qui mô tối thiểu là
năm hecta để sử dụng vào mục đích kinh doanh, hoặc không

5

Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

kinh doanh, được gắn với một đô thị hiện có hoặc một đô thị mới
đang hình thành, có ranh giới và chức năng được xác định , phù
hợp với qui hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt
(Bộ xây dựng- Giáo trình kinh tế đô
thị)
1.1.3. Các thành phần chính trong khu đô thị mới
Như vậy từ khái niệm trên ta thấy khu đô thị mới có ba thành
phần chính: Cơ sở hạ tầng, công trình sản xuất, nhà ở và công trình
phúc lợi
1.1.3.1. Cơ sở hạ tầng.
* Cơ sở hạ tầng kỹ thuật:
- Hệ thống giao thông động và tĩnh
- Cấp nước
- Thoát nước sinh hoạt, nước bẩn , nước mưa.
- Cấp điện hơi đốt
- Thông tin liên lạc, bưu điện
* Cơ sở hạ tầng xã hội:
- Các công trình văn hoá: Thư viện bảo tàng, nhà triển lãm,
nhà văn

hoá, câu lạc bộ nhà hát, vườn

thú, công viên..

6


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

- Các công trình giáo dục:Nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, dạy
nghề.
- Các công trình y tế:Trạm y tế, bệnh viện, phòng khám,
nhà diều dưỡng, các cơ quan y tế phòng chống dịch bệnh.
- Công thình thể dục thể thao:Sân vận động , nhà luyện tập
thể dục thể thao, bể bơi…
- Công trình thương nghiệp dịch vụ,Chợ, cửa hàng, trung
tâm thương mại, siêu thị hàng ăn giải khát dịch vụ công cộng ; Giặt
là, tắm may vá…
1.1.3.2. Công trình sản xuất:
Nhà xưởng sản xuất , công trình phụ trợ, kho
1.1.3.3.Nhà ở
- Nhà ở riêng biệt gồm:
+ Biệt thự
+ Nhà liên kế (Nhà phố)
+ Các loại nhà ở riêng biệt khác
- Nhà ở tập thể (Như ký túc xá)
- Nhà nhiều căn hộ (Nhà chung cư)
- Khách sạn , nhà khách, nhà trọ.
- Các loại nhà ở cho các đối tượng đặc biệt.

7

Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

1.1.4 Các tiền đề ra đời khu đô thị mới.
1.1.4.1. Đô thị hoá làm nhu cầu về nhà đất tăng.
Trong quá trình đô thị hoá và sự gia tăng quá cao mật độ
dân cư tại các đô thị, nhất là các thành phố lớn như Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh làm cho các không gian ở các đô thị này trở nên
quá tải, nhu cầu về nhà ở, đất ở càng trở nên cấp bách. Hàng loạt
các chương trình phát triển nhà ở, hàng loạt các dự án nhà ở đô thị,
dự án nhà ở cao tầng và biệt thự, các dự án nhà ở di dân được đề
xuất để giải quyết nhu cầu nhà ở đô thị. Các khu đô thị mới ra đời
được coi là giải pháp hợp lý trước thực trạng “chiếc áo” đô thị đã
trở nên quá chật. Sự hình thành những khu đô thị mới đã góp phần
thay đổi diện mạo đô thị Việt Nam và đóng góp đáng kể cho quỹ
nhà ở.
1.1.4.2. Chủ trương của nhà nước .
Nhà nước có chủ trương xây dựng các đô thị đàng hoàng
hơn, to đẹp hơn, xây dựng các khu đô thị mới là quá trình “ từng
bước xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ
tầng kinh tế- xã hội và kỹ thuật hiện đại, môi trường đô thị trong
sạch, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm
bảo cho mỗi đô thị, theo vị trí và chức năng của mình, phát huy
được đầy đủ các thế mạnh góp phần thực hiện tốt hai nhiện vụ
chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ Tổ quốc”.

8


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở

khu đô thị mới của Hà Nội.

(Quyết định của thủ tướng chính phủ số 10/1998/QĐ-TTg
ngày 23/1/1998 phê duyệt định hướng quy hoạch tổng thể phát
triển đô thị Việt Nam đến năm 2020)
1.1.4.3. Khả năng huy động vốn lớn.
Đối với một dự án công trình thì khả năng thực hiện được
hay không phụ thuộc rất lớn vào vốn mà chủ đầu tư có được. Việc
xây dựng phát triển các đô thị mới có thể huy động vốn bằng rất
nhiều cách. Nguồn vốn trong nước bao gồm do doanh nghiệp tự
huy động (vốn khấu hao cơ bản, lợi nhuận sau thuế, trái phiếu công
trình, vay nước ngoài không kể vốn ODA); quỹ phát triển đô thị,
vốn huy động của khách hàng, vốn vay thương mại, vốn Ngân sách
Nhà nước trong đó vốn Ngân sách nhà nước là hỗ trợ.
Theo kết quả nghiên cứu của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà
Nội với câu hỏi: “Nếu mua nhà ông (bà) muốn được trả tiền theo
hình thức nào?” Kết qủa như sau:

9


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

Hình thức trả tiền mua nhà của người dân Hà Nội
Đơn vị: %
Kết quả trên cho thấy: Có thể huy động ngay 30% số vốn và
trongthời hạn 10 năm có thể huy động được trên 70% số vốn.
1.2 Khái quát chung về nhà ở chung cư cao tầng.
STT

Hình thức trả

Kêt quả
Nội
Ngoại
thành thành
12,7
30,8

1

Trả tiền ngay một lần

2

Trả góp trong thời hạn 5 năm

17,9

18,6

3

Trả góp trong thời hạn 10 năm

35,4

34,8

4

Đóng tiền cho quỹ phát triển nhà

3,5

7,1

5

Mua trái phiếu, cổ phiếu phát triển nhà

4,8

1,6

6

thành của thành phố
Đóng tiền hoặc trừ dần vào lương

20,5

3,6

7

Mua trái phiếu phát triển nhà của các

0

0,4

8

doanh nghiệp
Đóng tiền trực tiếp cho doanh nghiệp xây

5,2

3,2

nhà
1.2.1 Khái niệm về nhà chung cư cao tầng.

10


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

Hiện nay Việt nam cũng như thế giới chưa có khái niệm
thống nhất về nhà chung cư cao tầng, khái niệm “nhà nhiều tầng”
còn rất nhiều tranh cãi và cuối cùng người ta đi đến thoả hiệp là
khái niệm này, tuỳ thuộc vào nhu cầu của từng nước, xuất phát từ
những tiêu chuẩn kỹ thuật riêng của họ. Tuy luật Việt Nam chưa có
trực tiếp quy định thế nào là nhà chung cư cao tầng nhưng theo
điều 239 BLDS thì nhà ở chung cư có đặc điểm sau:
* Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư
thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong nhà đó

là không thể phân chia.
* Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và
nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và
thiết bị chung.
* Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu
các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất
của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào quy định trên, giới nghiên cứu khoa học pháp lý
tạm đưa khái niệm về nhà chung cư như sau:
“ Nhà chung cư là nhà gồm nhiều căn hộ riêng biệt. Những
người sống trong nhà chung cư có quyền sở hữu (quyền sử
dụng) đối với các căn hộ của mình, đồng thời có quyền sở hữu
chung đối với nhà đó bao gồm phần diện tích, khoảng không
gian và thiết bị dùng chung. Các chủ sở hữu các căn hộ trong
nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản

11


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

lý phần diện tích và thiết bị đó. Nhà chung cư cao tầng là nhà ở
có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung,
có số tầng nhà từ 7 trở lên”

12


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở

khu đô thị mới của Hà Nội.

1.2.2 Nhà ở chung cư cao tầng là sự lựa chọn phù hợp , đáp
ứng yêu cầu

phát triển của đô thị.

Từ kinh nghiệm của các nước và thực tế xây dựng các công
trình cao tầng ở Hà Nội nói chung và nhà ở chung cư cao tầng nói
riêng đã thấy rõ yếu tố được xem là động lực cho việc phát triển
nhà ở cao tầng ở Hà Nội là:
1.2.2.1.Về chính trị – kinh tế .
- Đáp ứng được nhu cầu phát triển của thời đại .
- Đáp ứng nhu cầu ở đa dạng của nhiều thành phần kinh tế.
- Phù hợp với chủ trương cải thiện điều kiện ở cho các tầng
lớp nhân dân của Đảng và Nhà nước .
1.2.2.2. Về văn hoá - xã hội .
- Xây dựng được phong cách , nếp sống mới của người dân
đô thị.
- Thuận tiện cho việc sử dụng và quản lý các công trình.
1.2.2.3. Về cảnh quan môi trường và kiến trúc.
- Phù hợp với quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ

13


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

- Tạo khả năng xây dựng môI trường cảnh quan – kiến trúc

đô thị theo tiêu chí : Hiện đại – Văn minh - Đậm đà bản
sắc
- Phát huy đa dạng về phong cách , loại hình kiến trúc.
1.2.2.4.Về kỹ thuật và công nghệ .
- Tiếp cận sự tiến bộ về khoa học kỹ thuật , các giải pháp kết
cấu mới, sử dụng vật liệu mới hiện đại
- ứng dụng thiết bị kỹ thuật cao: Thang máy , điện tử , thông
tin liên lạc , truyền hình…
1.2.2.5. Về hiệu quả sử dụng:
- Tạo nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước .
- Tiết kiệm đất xây dựng
- Rút ngắn thời gian đi lại thu hẹp khoảng cách đi lại giữa
các khu vực
- Tạo được quỹ nhà ở lớn cho Thành phố.
- Tạo dựng được bộ mặt đô thị mới phong phú , hiện đại với
hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ.
1.2.3. Phân loại nhà chung cư cao tầng

14


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

Việc phân loại nhà ở chung cư cao tầng giúp cho nhà quản lý
có biện pháp tốt hơn về quy hoạch kiến trúc , giúp cho nhà đầu tư
khai thác , quản lý sử dụng , bảo hành , bảo trì công trình có hiệu
quả và đầu tư đúng ngay từ đầu , và đồng thời giúp nhà tư vấn có
giải pháp quy hoạch , kiến trúc , kết cấu và áp dụng các bộ môn kỹ
thuật phù hợp.

Có nhiều chỉ tiêu để phân loại nhà chung cư cao tầng.
* Phân loại chung cư cao tầng theo độ cao hay số tầng:
Chung cư có độ cao trung bình: Là loại nhà có số tầng tứ 7
đến 12 tầng hay có độ cao từ 21m đến 36m (nếu lấy độ cao trung
bình mỗi tầng là 3m.)
Chung cư có độ cao tương đối lớn: là nhà có số tầng từ 13
đến 26 tầng hay còn có độ cao từ 39m đến 78m.
Chung cư có độ cao lớn: Là loại nhà có số tầng từ 27 đến 30
tầng
Chung cư siêu cao hay nhà chọc trời: Là loại chung cư có số
tầng trên 30 tức là có độ cao 90m so với mặt đất.
( “ Nguyên lý thiết kế kiến trúc nhà ở và các công trình công
cộng”GSTSKTS Nguyễn Đức Thiềm)
* Phân theo ý nghĩa sử dụng :

15


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

Nhà căn hộ : sử dụng cho các hộ gia đình, diện tích sàn được
chia thành các không gian dành cho : phòng ngủ, phòng khách ,
bếp + phòng ăn , phòng vệ sinh….với các căn hộ có diện tích lớn
còn có thêm các phòng sinh hoạt , tiền phòng , tăng thêm diện tích
và số lượng các phòng ngủ , phòng khách .
Nhà ký túc xá : sử dụng chủ yếu cho các khu trường học , đối
tượng là sinh viên , học sinh thuê theo thời gian có thể ít từ 1-2
người hoặc nhiều từ 4-6 người 1 căn hộ , mỗi căn hộ có 2 không
gian chủ yếu : là phòng ngủ và khu vệ sinh khép kín

Nhà ở kiểu khách sạn : có mô hình giống kiểu ký túc xá
nhưng tiêu chuẩn sử dụng cao hơn được sử dụng trong các làng vận
động viên, cho chuyên gia thuê…
* Phân theo dạng cấp độ - đối tượng sử dụng:
Nhà chung cư loại cao cấp: là loại tiêu chuẩn cao( diện tích
sử dụng , tiện nghi) trang bị tốt và giá thành cao. Đối tượng là
người nước ngoài hoặc người có thu nhập cao.
Nhà chung cư loại trung bình : là tiêu chuẩn trung bình dành
cho đối tượng là người có thu nhập trên trung bình.
Nhà chung cư loại thấp : là loại tiện nghi tối thiểu dành cho
đối tượng thu nhập trung bình ,di dân giải phóng mặt bằng hoặc có
chính sách hỗ trợ.Nhà ở chung cư cao tầng giá đầu tư không rẻ cho
nên khó dành cho người có thu nhập thấp.
16


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

* Phân theo kiểu kinh doanh:
Nhà chung cư kinh doanh để bán căn hộ theo dạng bán thẳng
hoặc bán theo dạng trả qóp là dự án mà chủ đầu tư trực tiếp kinh
doanh.
Nhà chung cư kinh doanh theo dạng cho thuê là dạng mà chủ
đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp cho thuê người kinh doanh các căn
hộ hoặc toàn nhà ( sử dụng nhiều cho ký túc xá hoặc căn hộ kiểu
khách sạn )
Nhà chung cư do cơ quan ,doanh ngiệp đầu tư mà cán bộ ,
công nhân viên qóp vốn là dự án thực hiện chế độ chính sách kết
hợp với một phần nhỏ kinh doanh

Ngoài ra kết hợp với số tầng, căn cứ vào những tổ hợp những
căn hộ mà người ta phân loại chung cư cao tầng thành các dạng:
*Chung cư kiểu đơn nguyên:
Đơn nguyên là tập hợp nhiều căn hộ bố trí quanh một cầu
thang. Thông thường mỗi đơn nguyên từ 2 đến 4 căn hộ
Chung cư kiểu đơn nguyên là loại nhà được lắp ghép từ
nhiều đơn nguyên theo dạng tổ hợp mặt bằng.
Loại nhà đơn nguyên có nhiều ưu điểm so với các loại nhà
như đảm bảo tiện nghi, cách ly tốt, thích hợp với nhiều lợi khí hậu,
kinh tế vì tiết kiệm diện tích sàn, vì ít tốn diện tích phụ, tiết kiệm
17


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

tường ngoài. Tuy vậy loại nhà này có khó khăn trong việc tổ chức
thông gió trực tiếp. Đơn nguyên thường có mặt bằng hình chữ nhật
đơn giản hoặc có lồi lõm đoi chút.
* Chung cư kiểu hành lang.
Đây là những chung mà có các căn hộ được lập hợp theo
những hành lang bên hoặc hành lang giữa. Các hành lang này được
xem như là lối đi chung của căn nhà và liên hệ với nhau bằng cầu
thang chung. Các cầu thang bố trí đảm bảo thoát hiểm. Một chung
cư kiểu này có thể tập hợp hàng trăm căn hộ. Tuỳ theo cách tổ hợp
các căn hộ trong hành lang và cầu thang chung là phân chia thành
các kiểu:
Chung cư hành lang bên
Chung cư hành lang giữa
Chung cư phân đoạn- hành lang bên

Chung cư kiểu vượt tầng.
Nhà ở đơn nguyên cùng với kiểu nhà hành lang được coi là
kiểu nhà hợp lý khuyến khích xây dựng phổ cập để giải quyết vấn
đề nhà ở cho dân đô thị.
1.2.4 Đặc điểm của nhà chung cư cao tầng.
Sau chiến tranh thế giới thứ nhất hầu hết các nước (đặc biệt là
Châu Âu bắt đầu phát triển mạnh mẽ loại nhà chung cư có độ cao
18


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

trung bình từ 4 đến 5 tầng. Nhưng thực ra nhà ở có số tầng lớn hơn
5 tầng đã xuất hiện rất sớm trong quá trình đô thị hoá. Nhưng vào
thời kì đó nhiều yếu tố kinh tế kỹ thuật đã hạn chế sự gia tăng số
tầng nhà: thang máy chưa xuất hiện, các tiêu chuẩn cấp thoát nước
vẫn còn rất sơ sài, vật liệu xây dựng cũng chưa cho phép. Chỉ đến
khi xã hội phát triển cùng với sự ra đời của bê tông cốt thép trang
thiết bị cấp thoát nước, đặc biệt là thang máy thuỷ lực (năm 1853)
và thang máy chạy bằng năng lượng điện (năm 1887) thì mới thực
sự có cuộc cách mạng trong xây dựng nhà cao tầng. Những khả
năng kỹ thuật mới xuất hiện đã mở đường cho việc gia tăng khá
mạnh mẽ chiều cao của nhà chung cư cao tầng ở hầu hết các châu
lục, đặc biệt loại nhà này phát triển mạnh mẽ trong thế kỉ XX.
Ngày nay trên thế giới một số khá lượng khá lớn cư dân sống
trong nhà cao tầng. Những nhà chung cư cao tầng đóng góp đáng
kể về tổ hợp không gian kiến trúc đô thị, tiết kiệm đất đai và hạ
tầng kỹ thuật.
Nhà chung cư cao tầng là một hệ thống hoàn chỉnh về mọi

mặt: kiến trúc, cảnh quan xung quanh, các dịch vụ khu công cộng
đi kèm trang thiết bị kỹ thuật. Do nằm trong cấu trúc không gian
của khu ở và không phải là sản phẩm “sản xuất dây truyền”, không
phải để xây dựng đại trà nên chúng phải là những công trình có cá
tính, phản ánh rõ rệt sắc thái lịch sử và bản sắc của khu vực xây
dựng mà chúng là những thành phần nổi trội đại diện cho bộ mặt
kiến trúc ở đó.
19


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

1.2.4.1. ưu điểm của nhà chung cư cao tầng.
* Nhà chung cư cao tầng có các căn hộ tiện ghi, hẫp dẫn.
Nhà cao tầng không bị hạn chế tầm nhìn. Nhà chung cư cao tầng
đặc biệt dạng nhà thấp thường có những căn hộ tiện nghi, sang
trọng, có cả những dịch vụ công cộng trong ngôi nhà.
* Nhà ở chung cư cao tầng sẽ tối ưu hoá những nhu cầu sử
dụng trong đô thị.
* Nhà ở chung cư cao tầng đóng góp phần thực hiện những
điều kiện tối ưu về những yêu cầu sử dụng trong đô thị: Xây dựng
chặt chẽ và gọn, cuộc sống vệ sinh với ánh sáng, không khí, mặt
trời, giảm khoảng cách về giao thông, có liên hệ tốt với nút giao
thông, tách biệt giao thông đi bộ với giao thông cơ giới. Mặt khác,
nó tránh được sự lộn xộn của bộ mặt đô thị, tránh được sự phân tán
của đô thị.
* Nhà ở trung cư cao tầng có được phong cảnh thiên nhiên,
tạo được cuộc sống trong công viên.
* Nhà ở chung cư cao tầng mở rộng cuộc sống cá thể qua

cuộc sống tập thể (cộng đồng) với những chức năng thành phần
như : dịch vụ, công cộng, thể thao, văn hoá giải trí, những phòng
sinh hoạt tập thể một mặt tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại. Mặt
khác, nó đem lại cho con người, đặc biệt là giải phóng người phụ

20


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

nữ trong những công việc nội trợ và mang lại niềm vui trong cuộc
sống.
* Quan điểm về kinh tế
Những nhà cao tầng thường được sử dụng những phương thức xây
dựng công nghiệp hoá, giảm lao động thủ công và hạ giá thành.
Bên cạnh đó là các công trình này tận dụng tối đa đất xây dựng
ngày càng đắt đỏ ở các đô thị, đồng thời có điều kiện thông gió,
chiếu sáng, giữ gìn khoảng xanh.
* Về mặt thể hiện .
Nhà ở cao tầng là biểu tượng, là công trình cá tính để thể hiện
tiềm năng và sự tiến bộ. Nó là dấu hiệu cho sự phát triển của thành
phố hiện đại, đánh dấu cho bước quá độ từ xã hội công nghiệp sang
xã hội tiêu thụ là sự cạnh tranh của thành phố này với phát triển
thành phố khác.
1.2.4.2 Nhược điểm của nhà chung cư cao tầng
* ở các tầng trên cao công trình chịu áp lực của gió nhiều hơn,
tạo ra cảm giác khó chịu cho người ở.
* Tiếng ồn bên ngoài có giảm nhưng so với mức tăng chiều
cao thì không đáng kể, ngoài ra còn có trường hợp ở trên cao chịu

nhiều tiếng ồn từ xa vọng lại.

21


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

* Việc sử dụng ban công cũng kém hiệu quả hơn và đòi hỏi
che bằng vách kín.
* Nhà ở chung cư cao tầng không thích hợp với trẻ em và
người già. Vì hai đối tượng này cần tiếp xúc trực tiếp với thiên
nhiên và mặt đất, cần chỗ chơi và cần một khu vực an toàn. Đối với
những gia đình có nhiều con thì nhà cao tầng là một vấn đề lớn.
* Nhà ở chung cư cao tầng đòi hỏi những yêu cầu nghiêm ngặt
về tường chịu lực phòng hoà, buồng cầu thang phòng hoả, hầm
thang máy phòng hoả, của cháy và thiết bị báo khói, đường cấp
điện an toàn, hầm thông gió, bể phòng hoả, bình cứu hoả, lối thoát
hiểm và độ bền vững của toà nhà.
* Nói chung nhà cao tầng xây dựng đắt hơn nhà 5 tầng vì phải
chi phí nhiều hơn do những yêu cầu về phòng hoả, gia cường kết
cấu. Vì từ 6 tầng trở lên phải có thang máy, từ 9 tầng trở lên phải
có buồng cầu thang an toàn và thông thường thêm một thang máy
nữa. Ngoài ra từ 9 tầng cần chi phí an toàn phòng hoả cho kết cấu.
1.2.5 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô
thị mới.
Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại chất lượng không
những phải đảm bảo không gian khép kín trong những căn hộ độc
lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Chung cư
cao tầng không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp

22


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

ứng đồng thời nhiều nhu cầu nâng cao không ngừng chất lượng
môi trường sống như sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, giao
thông, việc làm, an ninh đảm bảo và các yêu cầu kỹ thuật khác, đã
nâng vấn đề chất lượng nhà chung cư cao tầng theo nghĩa rộng hơn
bao hàm: bền vững, an toàn, tiện nghi, phù hợp tập quán dân tộc và
thân thiện với môi trường.

23


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

1.2.4.1. Sử dụng đất và chức năng công trình kiến trúc.
* Về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy định :Mật độ xây dựng tối
đa đối với cụm chung cư là 50%, đối với nhà có tầng cao trung
bình là 9–15 tầng trở lên thì mật độ xây dựng từ 20-30% và có hệ
số sử dụng đất từ 2,7-3,0 hoặc 5,0. Tỷ lệ xây dựng nhà chung cư
cao tầng là 60% và thấp tầng là 40%. Thực tế quy định trên rất khó
áp dụng cho chung cư cao tầng vì mật độ xây dựng thấp sẽ làm cho
hiệu quả sử dụng đất đô thị không kinh tế, tăng giá thành đầu tư
xây dựng các căn hộ chung cư cao tầng. Vì vậy dự thảo tiêu chuẩn

quy định “khi thiết kế nhà ở chung cư trong các đô thị mới phải
bảo đảm mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng
đất không vượt quá 5.0.
Khi xây dựng khu chung cư cao tầng phải tính dến các yêu
cầu về dịch vụ, thương mại, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí, văn hoá
giao thông... Ta có các không gian chức năng trong khu nhà ở cao
tầng bao gồm:
- Không gian chức năng ở.
- Không gian chức năng văn hoá, giáo dục.
- Không gian chức năng dịch vụ, thương mại.
- Không gian chức năng nghỉ ngơi, giải trí.

24


Đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở
khu đô thị mới của Hà Nội.

- Không gian chức năng giao thông tĩnh và động.
- Không gian chức năng quản lý hành chính khu ở.
- Không gian chức năng làm việc.
- Hệ thống kỹ thuật hạ tầng.
* Yêu cầu về cơ cấu căn hộ như sau:
Trước hết căn hộ thực sự được khép kín và có đủ cơ cấu chức
năng sử dụng cho người ở.
Về phòng ngủ: 2 phòng ngủ có một khu vệ sinh, 3 phòng
ngủ có 1-2 khu vệ sinh, 4 phòng ngủ phải nhất thiết có 2 khu vệ
sinh trở lên.
Phòng khách riêng: làm nơi sinh hoạt chung của gia đình
vầ nơi tiếp khách, khi cần thiết nhập chung làm một.

Khu vệ sinh: có chỗ giặt và chỗ phơi quần áo. Không được
phép phơi áo quần, vật dụng trên của sổ, ban công, lô gia.
Không được phép bố trí ban công của căn hộ bên này có
thể nhìn vào cửa sổ bên cạnh căn hộ.
Từ tầng 6 trở lên không nên thiết kế ban công, lan can của
lô gia cao tầng không được hở chân và có nhiều cao không nhỏ hơn
1,2m.

25