DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ, KHÁCH SẠN CHO THUÊ HÀ THÀNH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (990.34 KB, 126 trang )
Khoa kinh tế xây dựng
Bộ môn kinh tế xây dựng
---O---
đồ án môn học
Gvhd: Cô: nguyễn thị nguyên
Sinh viên: lê thị diên
Mssv: 10024.47 - 47
Lớp 47 kt2, khoa ktxd
phần I
PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ
XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê
Hà thành
-----------------------------------------------------------------
Mở ĐầU
*
I.
*
*
VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN
Trong chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi
chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong
toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập đợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lợc đặt
ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu t & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quan
trọng, đợc thể hiện qua các đặc trng sau:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định
(TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các
ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
Trờng ĐHXD Hà Nội
đồ án kinh Tế XÂY DựNG
GVHD: NGUYễN THị NGUYên
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con ngời, góp phần nâng cao đời sống vật
chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của
dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trờng sinh thái.
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công
trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đối với nớc ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động
ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng &
động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc mà
Đảng, Nhà nớc đã chủ trơng đề ra. Cụ thể là:
- Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dới dạng các công
trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền
kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi.
- Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối quan hệ
nảy sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát triển công
nghiệp & phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ơng & kinh tế địa phơng, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáo
dục, y tế, bảo vệ môi trờng, ...).
- Hoạt động đầu t trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải
vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trởng kinh tế & đóng góp trực tiếp vào tổng
sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài ra nó còn đóng
góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nớc (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, ...).
- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lợng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó
chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên, Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,
đầu t không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí vô cùng lớn, ảnh
hởng nghiêm trọng tới nền kinh tế.
- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ,
đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nớc, góp phần làm tăng năng suất lao động xã
hội, nâng cao chất lợng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống &
sinh hoạt cho ngời dân. Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi trờng.
Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu t trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối cùng là
công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các ý nghĩa (bao
gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trờng, an ninh quốc phòng, ).
II. VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG
Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản
lý và đầu t xây dựng:
Dự án đầu t (DAĐT) đợc lập theo quy định hiện hành của Nhà nớc là căn cứ để trình
duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã đợc phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy
phép đầu t xây dựng, là căn cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự kiến đạt đợc các mục
tiêu kinh tế, xã hội, môi trờng và tính hiệu quả của nó.
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
2
Trờng ĐHXD Hà Nội
đồ án kinh Tế XÂY DựNG
GVHD: NGUYễN THị NGUYên
DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nớc có thể kiểm soát đợc một cách toàn diện các mặt nh hiệu quả tài chính (đối với dự án sử dụng vốn Nhà
nớc), hiệu quả xã hội cũng nh an ninh quốc phòng.
DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tởng & cơ hội chuyển hoá dần
những biện pháp đợc đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế xã hội) trở thành hiện
thực.
Nội dung đợc soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu t xem xét tính khả
thi của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến quyết định
có đầu t hay không?
Một dự án đầu t đợc lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật. Nó còn là một bản
kế hoạch cụ thể để chủ đầu t triển khai & thực hiện các công việc theo đúng dự kiến.
Những chỉ tiêu đợc phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngỡng khống chế để tổ chức
thực hiện & quản lý dự án.
Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không.
DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đợc với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản
lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.
Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nớc kiểm soát đợc các công
việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trờng và những khía cạnh khác đối với dự
án,
III. NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi )
Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu t xây
dựng, Nhà nớc đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm định dự án
đầu t, đợc ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông t hớng dẫn lập và thẩm định dự án
của Bộ Kế hoạch và Đầu t đối với 2 loại dự án đầu t trong nớc và dự án đầu t nớc ngoài:
- Dự án đầu t trong nớc theo Thông t số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996.
- Dự án đầu t nớc ngoài áp dụng theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam và văn bản hớng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu t nớc ngoài tại Việt Nam do Uỷ ban hợp tác
và đầu t (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu t) ban hành.
Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau:
(Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999)
1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu t:
- Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định,
- Căn cứ chiến lợc phát triển KT-XH của đất nớc, vùng, miền,
- Căn cứ phân tích thực tế thị trờng:
+ Nhu cầu của thị trờng về loại sản phẩm.
+ Khả năng đáp ứng,
2. Lựa chọn hình thức đầu t:
- Đầu t theo chiều sâu, rộng?
- Đầu t mới hay cải tạo mở rộng?
- Nguồn vốn đầu t từ đâu?
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
3
Trờng ĐHXD Hà Nội
đồ án kinh Tế XÂY DựNG
GVHD: NGUYễN THị NGUYên
3. Chơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất).
4. Các phơng án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phơng án tuyến công trình) phù
hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó
có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hởng xấu đối với môi trờng và xã
hội).
5. Phơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có).
6. Phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho d án (bao gồm cả cây
trồng, vật nuôi nếu có).
7. Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu. Thiết kế sơ bộ, thuyết
minh chi tiết cho các phơng án đề nghị lựa chọn. Nêu rõ giải pháp quản lý & bảo vệ
môi trờng.
8. Phơng án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu t u đãi, vốn tín dụng thơng mại,
vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trớc của các nhà đầu t, ) Xác định nhu cầu vốn
cho tiến độ, xác định tổng mức đầu t, cụ thể các phơng án hoàn trả vốn.
9. Phơng án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động.
10. Phân tích hiệu quả của đầu t:
- Chủ đầu t : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, )
- Đối với Nhà nớc, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế xã hội (mức nộp ngân sách,
thuế, trật tự kỷ cơng an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ môi trờng, )
11. Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu t (quá trình thực hiện
dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đa vào sử dụng,
12. Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu t trực tiếp quản lý,
ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm,
13. Xác định chủ đầu t dự án.
14. Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án.
IV.
1.
NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI
Nội dung phân tích tài chính dự án đầu t:
Phân tích tài chính sự án đầu t là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng
trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t. Phân tích tài chính dự án đầu t là nội dung quan
trọng nhất của một dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí ra nh thế nào, lợi ích
thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu
t hay không. Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu t có những thông tin & cơ
sở cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc thì phân tích tài chính là cơ sở để
xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu
t.
Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu t cần thực hiện những nội dung sau đây:
a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là
dòng tiền):
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
4
Trờng ĐHXD Hà Nội
đồ án kinh Tế XÂY DựNG
GVHD: NGUYễN THị NGUYên
Xác định quy mô vốn đầu t cho dự án (Tổng mức đầu t).
Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của
dự án sản xuất ra đợc bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý không có
thuế VAT đầu ra).
Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thờng của DA).
Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản
phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí
khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốn vay (chi
phí động).
Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến
hành tính toán lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành =
Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng).
Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án.
Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án. Xác định lãi suất dùng trong tính toán
(lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc hay ngỡng hiệu quả định trớc).
b) Tiến hành phân tích lãi lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi,
)
c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá
hiệu quả (tĩnh hoặc động).
d) Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.
e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./.Nội dung phân tích kinh tế
xã hội:
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên
giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng. Phân tích
kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
Trong nền kinh tế thị trờng, tuy chủ trơng đầu t phần lớn là do doanh nghiệp tự
quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhng lợi ích đó không
đợc trái với pháp luật và phải phù hợp với đờng lối phát triển kinh tế - xã hội
chung của toàn đất nớc. Lợi ích của Nhà nớc và doanh nghiệp phải đợc kết hợp
chặt chẽ. Những yêu cầu này đợc thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã
hội của dự án đầu t.
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu t đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục
Nhà nớc, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân
hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ
đầu t thực hiện dự án.
Đối với Nhà nớc, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nớc xét
duyệt & cấp giấy phép đầu t.
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ
quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên
trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trờng.
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
5
Trờng ĐHXD Hà Nội
đồ án kinh Tế XÂY DựNG
GVHD: NGUYễN THị NGUYên
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nớc trực tiếp bỏ vốn thì phần
phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án
này hiện nay ở nớc ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy,
việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.
Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể đợc thực hiện nh nội dung
của phân tích hiệu qủa tài chính, nhng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng
trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc
độ lợi ích KT-XH. Cụ thể nh sau:
) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.
) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
) Mức thu hút lao động vào làm việc:
- Tổng số lao động đợc thu hút vào làm việc hàng năm.
- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.
) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.
) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án.
) Thu nhập của ngời lao động làm việc trong dự án.
) Các lợi ích & ảnh hởng khác,
V.
GiớI THIệU Dự áN
Tên dự án:
thuê
Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho
Hà THàNH
Chủ đầu t của dự án: Tập đoàn đầu t xây dựng Hà THàNH
Địa điểm xây dựng:
Khu ven đô Thành phố Hà Nội.
(Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5.
Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ)
Quy mô của dự án:
+) Gồm 14 hạng mục chính: 7 nhà A, 5 nhà C, 2nhà D
Tổng diện tích xây dựng :2615.52 m2
Tổng diện tích mặt bằng công trình 10400 m2
Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd = 1 năm. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu t xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004)
Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 10 năm. (Đầu năm 2006->Hết 2015)
Mục đích đầu t : Xây dựng khu biệt thự cho ngời trong nớc hoặc ngời nớc ngoài thuê
dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
6
Trờng ĐHXD Hà Nội
đồ án kinh Tế XÂY DựNG
GVHD: NGUYễN THị NGUYên
Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, ) đ ợc thể
hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở ,thiết kế
hai bớc).
+) Giải pháp quy hoạch đợc thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 25%.
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II, cấp II
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lợng tơng đơng & đạt tiêu chuẩn khách sạn
quốc tế loại ba sao ( * * * ).
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
7
Mặt bằng tổng thể khu đất
Và quy hoạch cho từng hạng mục
Chơng I
Phân tích tài chính dự án đầu t
I. xác định tổng mức đầu t của dự án ( Tmđt )
Dự trù vốn đầu t (tổng mức đầu t) cho dự án có thể theo một số cách khác nhau
tuỳ theo số liệu thu thập đợc. ở nớc ta hiện nay thờng dự trù vốn đầu t cho dự án trên cơ
sở dự trù từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu t khi biết giá chuẩn xây dựng, số lợng
giá cả thiết bị & chi phí khác:
Trong đó:
-
Tmđt = GXD+ gtb + cđ B + c Qk + dpf
Tmđt : Tổng mức đầu t của dự án.
GXD : Chi phí xây dựng các hạng mục.
gtb : Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình.
cđ B : Chi phí đền bù giảI phóng mặt bằng và táI định c .
c Qk
: Các khoản quản lý và các chi phí khác.
dpf : Dự phòng phí.
1) Xác định chi phí (vốn) xây dựng các hạng mục ( GxD )
a) Các căn cứ :
Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án.
Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau.
Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng.
(Giá chuẩn này đã đợc quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án)
Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành.
Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 10%
b) Xác định chi phí xây lắp các hạng mục:
-Chi phí xây dựng đợc tính theo công thức sau:Gxd
n
- Công thức tính:
GXD = (gIXD + VATXDi)
i=1
- Trong đó:
GXD: chi phí xây dựng.
gXDi: Chi phí xây dựng trớc thuế GTGT của hạng mục thứ i.
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
8
Pi : Mức giá (cha gồm VAT) tính theo một đơn vị diện tích
hay một đơn vị công suất của đơn vị thứ i.
Si : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i.
n : Số hạng mục.
VATXDi :suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây dựng thứ i.
- Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, nớc trong nhà), cha có VAT:
*Nhà A
Tầng 1:
FA1 = (9.9+0.22)x(9.3+0.22)-1.8x3.8+5.7x1.2=96.58 m2
Tầng 2:
FA2 = (9.9+0.22+1.2)x(9.3+0.22)+1.2x3.6x2=116.41 m2
Tổng diện tích sàn nhà A: FA= 96.5824 +116.4064= 212.99m2
*Nhà C
Tầng 1:
FC1 = 178.2 m2
Tầng 2:
FC2 = 204.6 m2
Tầng xép:
FCxép = 127.98 m2
Tổng diện tích sàn nhà C: FC= 510.78m2
*Nhà D
Tầng trệt:
FDtrệt = (7.2x5+0.22)x(15+0.22)-3x1.8x5=524.23 m2
Tầng 1:
FD1 = (1.5+0.22)x(36+0.22)= 551.27m2
Tổng diện tích sàn nhà D: FD= 524.2684+551.27x2= 1626.77 m2
FS là tổng diện tích sàn của các hang mục
FS =7*SA +5*SC +2*SD
SA, SC ,SD
là diện tich sàn lần lợt của công trình A, C ,D
FS=7*212.99+5*510.78+2*1626.77
FS =7298.37 m2
Pi là mức giá trơc thuế VAT lấy theo một đơn vị diện tích sàn (1m 2 sàn) của
hang mục I ,trong đó có cả chi phí xây dng hệ thống cấp điện ,nớc trong nhà .ở đây
lấy Pi=1800000đ/m2 sàn với moi i
( Hệ số tỷ lệ giữa diện tính xây dựng công trình so với tổng diện tích chiếm đất
lấy bằng 25% )
* Chi phí xây
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
9
dựng các công trình khác:
- Sân bãi đỗ xe:
CĐX =FĐX * G2
FĐX: là diện tích bãi đỗ xe : 5% diện tích TMB
G2: là giá xây dựng 1 m2 bãi đỗ xe 150.000 (đ/m2)
- Đờng giao thông:
CĐGT = FĐGT * G3
FĐGT:là diện tích đờng giao thông: 40% diện tích tổng mặt bằng(m2)
G3: là giá xây dựng 1m2 đờng giao thông ,lấy G3=150000đ/m2
- Hệ thống câp nớc, cấp điện, thoát nớc ngoài nhà:
+ Hệ thống cấp nớc ngoài nhà (CCN): Dự kiến lấy bằng:
CCN = 0,03*GXDC+ Hệ thống cấp điện ngoài nhà (CCĐ): Dự kiến lấy bằng:
CCĐ = 0,025*GXDC
+ Hệ thống thoát nớc ngoài nhà (CTN): Dự kiến lấy bằng:
CTN = 0,025*GXDC
- Hệ thống hàng rào:
CHR = L*GHR
L:là chiều dài hàng rào: Bằng chu vi của khu đất tổng mặt bằng chiều rộng
cổng (md)
GHR:là giá xây dựng 1m dài hàng rào GHR =150000đ/md
- Cổng ra vào:
+ Cổng chính 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CC = 30.000.000 (đ),rộng 10 m
+ Cổng phụ 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CP = 10.000.000 (đ) ,rộng 5 m
- Vờn hoa, thảm cỏ:
CVH = FVH*G5
+ FVH: là diện tích vờn hoa, thảm cỏ, chiếm 20% diện tích đất.
+ G5: là giá 1m2 vờn hoa, thảm cỏ ,G5=80000đ/m2
- Cây cảnh:
CCC = SL*G6
SL: là số lợng cây cảnh: 120 (cây)
G6: là giá một cây cảnh :400.000 (đ/cây)
- Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác (nhà điều hành, phòng bảo vệ,...).
CHTK = 4%*GXDC
- Chi phí san lấp mặt bằng:
Gsl = G * F
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
10
G - Giá san lấp trung bình một m2, G = 50.000 (đ/ m2).
F - Diện tích san lấp khu đất, F = 50% diện tích TMB
* Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành: Lấy bằng 10%.
Bảng 1.1: Chi phí xây dựng các hạng mục
Đơn vị :1000 VNĐ
TT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Tên hạng mục
Xây dựng nhà A( 7
nhà)
Xây dựng nhà C( 5
nhà)
Xây dựng nhà D (2
nhà)
Tổng GXDC
Vờn hoa thảm cỏ
Nhà để xe
Hàng rào sắt
Đờng giao thông
Cây cảnh
Cổng ra vào
Hệ thống cấp điện
ngoài
Hệ thống cấp nuớc
ngoài
Hệ thống thoát nớc
ngoài
Công trình cơ sở
ngoài nhà
San lấp mặt bằng
Đơn
vị
Quy mô
ĐG
cha
Thành tiền
Cha VAT
Có VAT
m2
1490.93
1800
2683674 2952041.4
m2
2553.9
1800
4597020
m2
3253.54
1800
2080
520
393
4160
120
1c+1p
80
150
150
150
400
m2
m2
md
m2
Cây
Chiếc
m2
5056722
5856372 6442009.2
13137066 14450773
166400
183040
78000
85800
58950
64845
624000
686400
48000
52800
40000
44000
2.5%*GXDC
328426.65 361269.32
3%*GXDC
394111.98 433523.18
2.5%*GXDC
328426.65 361269.32
4%*GXDC
5200
525482.64
260000
578030.9
286000
15988863.9
17587750
Tổng GXD
50
2) Xác định vốn thiết bị cho dự án
(Không bao gồm các dụng cụ, dồ dùng không thuộc tài sản cố định, tức là phải thoả
mãn 4 tiêu chuẩn: Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế khi sử dụng; nguyên giá đợc xác
định một cách đáng tin cậy; thời gian sử dụng ớc tính lớn hơn 1 năm; có giá trị lớn
hơn hoặc bằng 10 triệu VNĐ)
a) Các căn cứ xác định:
Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết
bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng cụ dùng trong quản lý điều hành dự án ...
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
11
Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trờng xây lắp bao gồm giá mua, chi phí
vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dỡng thiết bị tại kho bãi hiện trờng.
Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án:
1USD = 15800 VNĐ
Thuế suất thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành: 10%
b) Xác định chi phí mua sắm thiết bị:
Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở:
- Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone lẻ + 1
Radiocasette + 1 Tủ tờng + 1 Bộ dàn âm thanh.
- Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l +
1 Tủ rợu.
- Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp .
- Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ.
- Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có gơng+ 1 Giờng đệm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch
+ 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ.
- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nớc+ 1 Bình
nóng lạnh (30l).
- Phòng phục vụ: 1 Giờng đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà.
- Phòng giặt :
1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi nớc.
Trang thiết bị phục vụ công tác quản lý điều hành chung (Nhà điều hành):
- Reception: 2 Bộ quầy (có ghế) + 1 Bộ Salon to + 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax
+ 1 Telex + 2 Bộ máy vi tính + 2 Điều hoà ( + Bảng giá & sơ đồ khách sạn).
- Phòng điều hành chung (Giám đốc, Th ký, Phó Giám đốc, Tài vụ):
4 Bộ bàn ghế văn phòng + 1 Bộ Salon to + 1 Fax + 4 Telephone nội bộ
+ 1 Điều hoà + 4 Bộ máy vi tính + Dụng cụ khác.
- Phòng ở chung: 2 Giờng đệm (1,4m) + 1 Tủ đứng 2 buồng có gơng
+ 1 Bộ Salon nhỏ + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 21 inch.
(Dùng cho nhân viên, bảo vệ. Có tất cả 4 phòng)
- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nớc
+ 1 Bình nóng lạnh (30l). (Có 4 phòng WC cho nhà điều hành)
- Thiết bị quản lý và phục vụ chung:
+) Một Bộ máy phát điện.
+) Một Hệ thống PCCC chung toàn khu.
+) Một Hệ thống lọc & bơm nớc.
+) Máy hút bụi chung: 5 chiếc.
+) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol.
+) Một Ôtô con 4 chỗ.
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
12
Ngoài ra bố trí cho mỗi biệt thự A, B, C: 1 Máy giặt & 1 Máy hút bụi.
(Do những biệt thự này mang tính chất khép kín, cho thuê theo kiểu trọn gói.
Lu ý nhà C gồm 2 biệt thự ghép.)
Số lợng ứng với mỗi loại phòng:
Bảng xác định số lợng các loại phòng
Loại phòng
NhàA
7
nhà C
5
nhà D
2
Phòng khách
Quầy Bar
Phòng bếp
Phòng ăn
Phòng ngủ
Phòng WC
P.phục vụ
Phòng giặt
Reception
P.điều hành
P.ở chung
7
0
7
7
21
28
0
0
0
0
0
10
10
10
10
30
40
0
0
0
0
0
0
0
0
0
40
50
10
10
0
0
0
nhà
điều
hành
1
0
0
0
0
0
4
0
0
1
1
4
tổng
17
10
17
17
91
122
10
10
1
1
4
Dự trù vốn mua sắm thiết bị cho dự án đợc xác định theo công thức sau:
n
TBi
GTB = QiTB * M iTB * (1 +TVAT
)
i =1
Trong đó:
+) GTB : Tổng vốn mua sắm thiết bị cho dự án.
+) n : Số lợng các loại thiết bị.
+) QiTB : Số lợng loại thiết bị thứ i.
+) M iTB : Giá mua sắm loại thiết bị thứ i (tại nơi lắp đặt), cha gồm thuế VAT.
( Có thể xác định cụ thể M iTB nh sau:
M iTB = mi + ni + K i + Vi + hi
Với:
mi : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam.
ni : Chi phí vận chuyển 1 đơn vị thiết bị thứ i.
K i : Chi phí lu kho, lu bãi, lu container,
Vi : Chi phí bảo quản, bảo dỡng tại hiện trờng.
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
13
hi : Thuế và phí bảo hiểm.).
bảng 1.2 chi phí mua sắm thiết b
Đơn vị
1000đ
ĐG
cha
VAT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Loại thiết bị Đơn vị
Số lợng
Chiếc
Bộ
Bộ
Chiếc
Chiếc
142
19
95
122
108
780
600
400
320
150
Bộ
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ
Bộ
Bộ
Bộ
Bộ
17
1
143
2
1
6
27
27
10
17
17
17
17
12
4
91
500
10000
120
500
400
500
640
530
Chiếc
Chiếc
Chiếc
95
105
132
150
Điều hoà
Salon to
Salon nhỏ
Tivi 21 inch
Radiocasette
Dàn âm
thanh
Tổng đài ĐT
Telephone
Fax
Telex
Máy Vi tính
Tủ tờng
Tủ lạnh 100l
Tủ rợu
Tủ bếp
Bếp Gas
Đồ nấu bếp
Bàn ăn
Bộ bàn quầy
Bàn ghế VP
Bàn phấn
Tủ đứng (gơng)
Giờng đệm
Lavabo
Thành tiền
Cha VAT
Có
VAT
110760 121836
11400 12540
38000 41800
39040 42944
16200 17820
500
300
200
100
400
600
100
100
320
30
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
14
VNĐ cha
VAT
*1000đ
1750008
180120
600400
616832
255960
VNĐ có
VAT*100
0đ
1925008.
8
198132
660440
678515.2
281556
8500
10000
17160
1000
400
3000
17280
14310
5000
5100
3400
1700
6800
7200
400
9100
9350
11000
18876
1100
440
3300
19008
15741
5500
5610
3740
1870
7480
7920
440
10010
134300
158000
271128
15800
6320
47400
273024
226098
79000
80580
53720
26860
107440
113760
6320
143780
147730
173800
298240.8
17380
6952
52140
300326.4
248707.8
86900
88638
59092
29546
118184
125136
6952
158158
14250
33600
3960
15675
36960
4356
225150
530880
62568
247665
583968
68824.8
25
26
27
28
Vòi hoa sen
Xí bệt
Vòi nớc
Bồn tắm
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
122
122
132
122
10
50
5
110
1220
6100
660
13420
1342
6710
726
14762
19276
96380
10428
212036
21203.6
106018
11470.8
233239.6
30
31
Máy giặt
Máy hút bụi
Máy phát
điện
Hệ thống
PCCC
Chiếc
Chiếc
10
22
600
120
6000
2640
6600
2904
94800
41712
104280
45883.2
Chiếc
1
20000
20000
22000
316000
347600
Bộ
1
20000
20000
22000
316000
347600
1
20000
20000 22000
486400 535040
316000
7685120
347600
8453632
32
33
Chiếc
Ôtô 4 chỗ
Tổng
(1 USD =15 800 VNĐ)
36
DANH MụC CHI TIếT CáC THIếT Bị, Đồ DùNG Và CáC CÔNG Cụ, DụNG Cụ NHỏ
TRONG PHòNG KHáCH, PHòNG NGủ, RECEPTION
(Tham khảo)
Tên thiết bị
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Bàn làm việc
Ghế ngồi làm việc
Bàn uống nớc
Ghế thấp ngồi uống nớc
Hộp màn
Nệm trải giờng
Ga trải giờng
Màn tuyn
Vỏ gối
Ruột gối
Chăn len
Riđô che cửa
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
15
Đơn vị
Số lợng
Ghi chú
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
Phòng ngủ
Phòng ngủ
Có nệm
Cả phòng
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Thảm chân giờng
Thảm chùi chân
ấm chén uống nớc
Cốc thuỷ tinh
Bình thuỷ tinh
Phích đựng nớc sôi
Đĩa kê cốc thuỷ tinh
Gạt tàn thuốc lá
Lọ hoa
Hộp đựng chè
Bô nhựa đổ nớc
Sọt rác nhựa
Mắc treo quần áo
Dép đi trong nhà
Tranh treo tờng
Bàn trải quần áo
Bàn trải đánh giầy
Chiếc
Chiếc
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Đôi
Chiếc
Chiếc
Chiếc
1
1
1
2
1
1
2
1
2
1
1
1
1
5
1
1
1
Ghi chú:
Phần kinh phí để mua sắm các dụng cụ nhỏ này đợc trích từ phần vốn lu động
ban đầu trong Tổng mức đầu t của dự án. Dự kiến chi phí dùng để mua các đồ
dùng, dụng cụ nhỏ ban đầu: 150 000 000 đồng.
Tuỳ từng loại dụng cụ, cứ sau 1 đến 5 năm sửa chữa hoặc mua mới một lần. Tính
bình quân, chi phí để mua đồ dùng, công cụ, dụng cụ nhỏ hàng năm khoảng 50
triệu/năm.
b Dự trù chi phí lắp đặt thiết bị
*Các căn cứ xác định:
- Khối lợng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết
bị cần lắp đặt.
- Thuế suất thuế giá trị gia tăng VAT cho công tác lắp đặt:10%.
*Xác định chi phí lắp đặt thiết bị:
n
LDTBi
C LD = GiTB * Ti TB * (1 +TVAT
)
i =1
Trong đó:
+) C LD : Tổng chi phí lắp đặt thiết bị.
+) GiTB : Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i (Cha có thuế VAT).
+) Ti TB : Tỷ lệ chi phí lắp đặt thiết bị thứ i (so với giá trị thiết bị GiTB ).
(Lấy Ti TB =2%)
LDTBi
: Mức thuế suất thuế GTGT đối với công tác lắp đặt thiết bị thứ i. Lờy TVAT
+) TVAT
LĐTB
= 10%
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
16
BảNG 1.3CHI PHí LắP ĐặT THIếT Bị
Đơn vị tính 1000 VNĐ
Tỷ lệ
chi
phí
lăp
đặt
Giá trị TB
Cha VAT
STT
Loại thiết bị
1
Điều hoà
2
Tổng đài ĐT
3
Telephone
4
Fax
5
Telex
6 Máy Vi tính (cài đặt)
7
Lavabo
8
Vòi hoa sen
9
Xí bệt
10
Vòi nớc
11
Bồn tắm
12 Bình nóng lạnh (30l)
13
Máy phát điện
14
Hệ thống PCCC
15
Hệ thống bơm, lọc
Video trung tâm
16
& Ăngten Parabol
Tổng
1750008
158000
271128
15800
6320
47400
62568
19276
96380
10428
212036
192760
316000
316000
25280
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
79000
2%
Bảng tập hợp vốn
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
17
Thành tiền
Cha VAT
Có VAT -10%
35000.16
38500.176
3160
3476
5422.56
5964.816
316
347.6
126.4
139.04
948
1042.8
1251.36
1376.496
385.52
424.072
1927.6
2120.36
208.56
229.416
4240.72
4664.792
3855.2
4240.72
6320
6952
6320
6952
505.6
556.16
1580
71567.68
1738
78724.448
(Vốn xây xựng kiến trúc, vốn mua thiết bị & chi phí lắp đặt thiết bị)
Đơn vị tính: 1000 đ
STT
1
2
3
4
5
Nội dung
Vốn xây dựng
Vốn mua thiết bị
Vốn lắp đặt thiết bị
Vốn (xây dựng+ mua thiết bị)
Vốn (xây dựng+ mua thiết bị+lắp đặt)
Trớc thuế
Sau thuế
15988864
17587750
7685120
8453632
71567.68 78724.448
23673984
26041382
23745552
26120106
3) Xác định chi phí đền bù gíảI phóng mặt bằng,táI định c .
* Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:
Ta lấy theo dự toán đền bù:
CGPMB = F * g GPMB
Trong đó:
+) CGPMB : Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.
+) F
: Diện tích đất sử dụng của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).
F = 10400 m2
+) g GPMB : Giá đền bù giải phóng mặt bằng tính cho 1 m 2, lấy bằng giá đất
nông nghiệp tại địa điểm xây dựng. Đối với đất nông nghiệp ở vùng
ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB
của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997,lấy
gGFMB = 70000đ/m2
*Chi phí của ban giảI phóng đền bù giải phóng mặt bầng
Tính toán thea dự toán ( có dự toán kèm theo) dự kiến là 10 triÊụ * Chi phí
thuê đất (Trả trong giai đoạn xây dựng):
CTĐ = F * g TĐ * T
Trong đó:
+) F : Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).
F = 10400 m2
+) g TĐ : Giá thuê đất trong một năm, lấy g TĐ = 0,7%* GD .
+) GD : Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng.
Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo
Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội
ra ngày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: GD =70000 (đồng/ m2).
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
18
Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở thành đất khu dân c.
Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu
Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn đờng loại I, vị trí 1, áp
dụng cho thửa đất cha có cơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 của Quyết định
trên ta có: GD = 2050 (1000đ/1 m2).
+) T : Số năm xây dựng của dự án (Thời gian XD công trình: T = 1 năm).
Bảng 1.3 tổng hợp chi phí đền bù giảI phóng mặt bằng
Đơn vị 1000đ
Chi phí
Chi phí
STT Nội dung
trớc VAT Thuế VAT sau VAT
1 Chi phí đền bù ,giảI phóng mb
728000
0
728000
2 Chi phí ban giảI phóng,đền bù
Chi phí thuê đất trong thời
gian
3 xây dựng
4 Tổng cộng
10000
0
10000
14924
752924
0
14924
752924
4)Xác định chi phí quản lý và các chi phí khác trong vốn đầu
t
(Cha kể trả lãi vay trong thời gian xây dựng)
a) Các căn cứ xác định:
- Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác theo quy định.
- Khối lợng và đơn giá.
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, ... theo quy định của pháp luật.
b) Tính toán chi tiết:
Giai đoạn chuẩn bị đầu t (Có chủ trơng đầu t)
Chi phí lập dự án khả thi (cha VAT):
C LDA = (GXD +GTB )*N*k *1.05
Trong đó:
+) C LDA : Chi phí lập dự án khả thi.
+)
N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng + giá trị thiết bị.(N tra theo
Bảng II, phần II, Quyết định số 11/2005 /QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ
Xây dựng ra ngày15 tháng 04 năm 2005).
Với GXD +G TB =23.673tỷ nội suy theo bảng trên ta có N =0.438
GXD ,G TB Chi phí xây dựng và thiết bị trong tổng mức đầu t của d án (cha có
VAT)
+) k : hê số điều chỉnh mức chi phí lập dự án đầu t (nếu có)
ở đây k=1
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
19
+) 1.05: chi phí cho bảo hiểm dự án
Chi phí khác: Khảo sát thị trờng; điều tra kinh tế, xã hội; khảo sát tình hình
điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất thuỷ văn, hạ tầng kỹ thuật;
Chi phí tuyên truyền, quảng cáo cho dự án, thu hút vốn đầu t ,
tài trợ vốn vay trong & ngoài nớc;
Lấy theo dự kiến, chi phí: CQC = 15 (triệu đồng).
Giai đoạn thực hiện đầu t (Có DA đợc duyệt)
Chi phí thiết kế
Ta lấy theo công thức:
CTK =GiXD *Ni *( k+ 0.1) *0.9*1.05
Trong đó:
+) CTK : Chi phí thiết kế hạng mục công trình.
+) Ni Định mức tỷ lệ% của chi phí thiết kế so với chi phí xây dựng trớc
thuế , tra theo Bảng III.1 & III.2, phần III, Quyết định số
11/2005/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ Xây dựng, ra ngày
15/04/2005 ,tra với công trình có yêu cầu thiết kế 2 bớc ,và cấp
công trình cấp II
i
+) G XD : Giá trị dự toán xây dựng cha có thuế GTGT trong tổng dự toán
(hoặc dự toán) đợc duyệt của hạng mục công trình I cần tính chi
phí thiết kế.
+) k
: Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án.
- Công trình thứ 1:
k = 1,00.
- Công trình thứ 2:
k = 0,36.
- Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18.
+) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn bộ
chi phí thiết kế (cha nhân với hệ số giảm).
+) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế đợc làm cho từng hạng mục
công trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công
trình nhỏ hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phí
thiết kế N t cao hơn -> phải nhân với hệ số giảm).
+) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, đợc tính 5% so với chi
phí thiết kế.
Chi phí khảo sát thiết kế (cha có VAT):
C KSTK = T * CTK
Trong đó:
+) C KSTK : Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính).
CTK : Chi phí thiết kế (cha có VAT).
+)
+) T
: Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế.
Lấy T = 30%.
Chi phí cho quản lý dự án (không thuê t vấn):
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
20
C BQL =G ( XD +TB ) *N
QL
Trong đó:
+) C BQL
: Chi phí quản lý dự án.
+) N QL : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng và thiết bị. (Tra theo II.1 của
Quyết định số 10/2005/QD-BXD ra ngày 15/4/2005).
Với G XD +G TB =23.674tỷ nội suy ta có N QL =4.8217
+) G(XD+TB) : Giá trị xây dựng và thiết bị (cha có VAT) đợc duyệt.
Chi phí khởi công ,khánh thành :
Lấy theo dự kiến, chi phí: C KC = 100 (triệu đồng).
Chi phí giám sát thi công xây dựng :
CGSTC = (G
XD
+C GSLĐ )*N*1.05
Trong đó:
+) CGSTC : Chi phí giám sát thi công xây dựng.
+)
N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng trớc thuế và chi phí giám sát
lắp đặt thiết bị (N tra theo Bảng III.5, phần III Quyết định số
10/2005/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ Xây dựng ra ngày 15 tháng 04
năm 2005).
N =1.583
+) GXD : Chi phí xây dựng (cha có thuế GTGT) đợc duyệt.
+ ) C GSLĐ :chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:
C GSLĐ = GTB * N *1,05
Trong đó:
+) CGSLĐ : Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị vào công trình.
+)
N : Định mức tỷ lệ so với giá trị thiết bị trớc thuế VAT .(N tra theo Bảng
III.6, phần III, Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ
Xây dựng ra ngày 15 tháng 04 năm 2005).
Với GTB =7.685 tỷ ,nội suy ta có N =0.613
+) GTB : Giá trị thiết bị (cha có thuế GTGT) đợc duyệt.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Bảo hiểm xây dựng
C BH =G XD *T BH
Trong đó:
+) C BH : Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt.
+) TBH : Tỷ lệ bảo hiểm so với giá trị xây lắp.
Lấy TBH = 0,65%.lấy theo Thông T 33/2004-BTC
+) GXD : Giá trị xây dựng (cha có thuế GTGT) đợc duyệt.
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
21
Một số chi phí khác: Chi phí kiểm định chất lợng, lệ phí địa chính,
chi phí vận hành, chạy thử có tải, không tải,
Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 triêụdồng
Bảng 1.5: chi phí quản lý và các chi phí khác trong tổng mức đầu t
Đơn vị tính: 1000đ
STT
I
1
2
II
Nội
dung
Phơng pháp tính
Giá trị Gi
tơng ứng
Định
mức
tỷ lệ
Thành tìên
Trớc
VAT
Sau VAT
Giai đoạn chuẩn bị đầu t
Chi phí
lập dự
án
Chi phí
khác
Clda=G(xd+
tb)*N*K*1.05
K=1
2367398
4
0.438
(dự kiến)
108876.65 119764.32
15000
15000
Giai đoạn thực hiện đầu t
3
Chi phí
thiết kế
a
Nhà A
(7 nhà)
K=1+0.36+5*0.18
=2.26
2683674
3.15
188531.59 207384.75
b
Nhà C
(5 nhà)
K=1+0.36+3*0.18
=1.9
4597020
3.37
292797.99 322077.79
Nhà D
(2 nhà)
Tổng
Ctk
Chi phí
khảo
sát
thiết kế
Chi phí
quản lý
dự án
K=1+0.36
=1.36
5856372
3.26
263409.19 289750.11
c
4
5
Ctk =Gxd*Ni*
(K+0.1)*0.9*1.05
868615.42 955476.96
Ckstk=T%*Ctk
868615.4
30.00
260584.63 286643.09
Cql =( Gxd+G
tb)*N
2367398
4
4.821
7
1141488.5 1141488.5
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
22
6
Chi phí
khởi
công ,
khánh
thành
7
Chi phí
giám
sát
Cgslđ=Gtb*N*1.05
lắp đặt
thiết bị
7685120
0.613
49465.275 54411.802
8
Chi phí
giám
(Gxd+Gtb)*N*1.05
sát thi
công
2367398
4
1.583
393497.12 432846.84
9
Chi phí
bảo
hiểm
xây
dựng
Gxd*Tbh
1598886
4
0.265
42370.489 42370.489
10
Chi phí
khác
Dự kiến
Dự kiến
100000
20000
Tổng
100000
20000
3744636.8 3987214.6
5) Dự trù vốn lu động cho dự án
Vốn lu động ban đầu của dự án lấy bằng tổng vốn mua sắm trang thiếtbị không
thuộc tàI sản cố định,căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị,dụng cụ nhỏ
Ơ trên ta đã dự trù vốn mua sắm trang thiêt bị ,dụng cụ nhỏ ban đầu cho dự án là
150 000 000 (150triệu) nên vốn lu động ban đầu của dự án là 150 000 000đ
6)
Bảng 1.7tổng hợp vốn đầu t
cha tính lãi vay trong thời gian xây
dựng
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
23
Đơn vị 1000đ
Chi phí
trớc thuế
STT Nội dung
1 Chi phí xây dựng
2 Chi phí thiết bị
Chi phí đền bù giải
phóng
3 mặt bằng ,tái định c
4
5
6
7
Chi phí quản lý dự án
và chi phí khác
Vốn lu động ban đầu
Chi phí dự phòng
(=15%của tổng các
chi phí trên )
Tổng
Chi phí
sau thuế
VAT
15988863.9
7685120
1598886.39
768512
17587750.29
8453632
752924
0
752924
3744636.84
150000
374463.684
0
4119100.524
150000
4248231.711
32569776.45
424823.1711
3256977.645
4673054.882
35736461.7
7) Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời
kỳ xây dựng
a)
Nguồn vốn:
Cơ cấu vốn của dự án gồm hai nguồn:
+) Vốn tự có chiếm khoảng:
+) Vốn vay tín dụng chiếm khoảng:
60 %
40%
Lãi suất huy động vốn vay (dài hạn): r = 10% năm. Ghép lãi theo năm.
Phần vốn lu động tăng trong năm so với vốn lu động ban đầu là vốn vay ngắn hạn
của Ngân hàng Thơng mại với lãi suất: r = 12% năm (lãi thực).
Trả nợ vốn vay để đầu t ban đầu theo phơng thức trả nợ đều bao gồm cả gốc và lãi
trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
+) Trong thời gian xây dựng đợc ghép lãi theo quý (lãi thực):
rquý = 4 rnăm +1 1 = 4 0,1 +1 1 = 0,02411 2.41%
+) Trong thời gian vận hành ghép lãi theo năm (lãi thực): rnăm
b)
= r = 10%.
Kế hoạch huy động vốn của dự án (cha kể dự phòng phí):
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
24
Căn cứ xác định:
- Tiến độ thực hiện đầu t của dự án.
- Nguồn vốn của dự án.
Xác định nguồn vốn & kế hoạch huy động vốn nh sau:
Giai đoạn chuẩn bị đầu t:
- Chi phí lập dự án khả thi.
- Chi phí khác (khảo sát thị trờng; điều tra kinh tế, xã hội; tuyên truyền, quảng
cáo thu hút vốn đầu t, vốn vay; ).
Tổng chi phí không thuế VAT: 123877000 (VNĐ).
Tổng chi phí có thuế VAT:
136 264 000 (VNĐ).
Huy động: Quý 4/2004
Dùng vốn tự có.
Giai đoạn thực hiện đầu t xây dựng:
Các công việc ban đầu để chuẩn bị cho giai đoạn chính:
- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.
- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng.
- Chi phí khảo sát thiết kế.
- Chi phí thiết kế.
- Chi phí khởi công,khánh thành
Tổng chi phí không thuế VAT: 1 982 124 000 (VNĐ).
Tổng chi phí có thuế VAT:
2 096 536 000 (VNĐ).
Huy động:
Quý 1/2005
Dùng vốn tự có
Giai đoạn chính:
- Xây dựng các hạng mục công trình:
Tổng chi phí không thuế VAT: 15 988 864 000 (VNĐ).
Tổng chi phí có thuế VAT:
17 587 750 000 (VNĐ).
Huy động:
Quý 1/2005: 20%
Quý 2/2005: 30%
Quý 3/2005: 40%
Quý 4/2005: 10%
Dùng vốn tự có: 60%,
đi vay: 40%.
- Chi phí mua sắm thiết bị, lắp đặt các thiết bị:
Tổng chi phí không thuế VAT:
+) Mua sắm: 7 685 120 000 (VNĐ).
+) Lắp đặt:
71 568 000 (VNĐ).
Tổng chi phí có thuế VAT:
SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2
25
