Tiểu luận môn kế toán quốc tế quá trình hình thành phát triển và phân tích nội dung của IFRIC 15 – xây dựng trong bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
KHOA KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN

BÀI TIỂU LUẬN
Chuyên đề 43:

QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN VÀ PHÂN TÍCH NỘI
DUNG CỦA IFRIC 15 – VỀ HỢP ĐỒNG TRONG XÂY
DỰNG TRONG BẤT ĐỘNG SẢN
GVHD: TS Phạm Quang Huy
SV thực hiện: Phạm Thị Hồng Nhung
Lớp: Tối thứ 7 – Khoá 25 Cao học

TP. HCM, THÁNG 08/2016


MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Tên viết
tắt

Nhóm 5

Diễn giải

IASB

Hội đồng Chuẩn mực Kế toán Quốc tế

IASC

FASB
EU
IFAC
BCTC
IOSCO
AICPA

Ủy ban Xây dựng chuẩn mực quốc tế
Hội đồng chuẩn mực Kế toán tài chính
Hội đồng Liên Minh Châu Âu
Liên đoàn Kế toán quốc tế
Báo cáo tài chính
Ủy ban Chứng khoán
Hiệp hội Kế toán công chứng Mỹ
2


ASB
ACCA
SEC
DI
IFRIC
IFRS

Nhóm 5

Hội đồng chuẩn mực kế toán
Hiệp hội Kế toán công chứng Anh
Ủy ban Chứng khoán hối đoái
Bản giải thích nháp

Ủy ban hướng dẫn và giải thích chuẩn mực
Chuẩn mực Báo cáo tài chính quốc tế

3


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Kinh tế Việt Nam đang phát triển với nhịp độ cao, công tác xây dựng cơ sở hạ tầng cho nền
kinh tế công nghiệp đang được triển khai rộng khắp các khu vực,vùng, miền…Sự hợp tác giữa các
công ty xây dựng, doanh nghiệp xây lắp trong nước với các công ty xây dựng nước ngoài ngày càng
phổ biến. Do vậy, hoạt động hạch toán kế toán ở những đơn vị này ngày cảng phức tạp, đòi hỏi sự
chặt chẽ, linh hoạt và tính chuyên nghiệp cao hơn.
Mỗi ngành nghề, lĩnh vực hay hoạt động kinh tế đặc thù đều có những chuẩn mực riêng để
quy định và hướng dẫn các nguyên tắc, nội dung, phương pháp và thủ tục kinh tế cơ bản d6ẽ làm cơ
sở ghi chép kế toán, lập báo cáo tài chính. Chuẩn mực kế toán ra đời đã tạo thêm khung pháp lý cho
hoạt động kế toán và bên cạnh các chuẩn mực, các văn bản hướng dẫn, giải thích cho các vấn đề phát
sinh tại các quốc gia cũng góp phần hoàn thiện cho việc bổ sung các chuẩn mực - được gọi là Ủy ban
Chuẩn mực kế toán quốc tế (IFRIC)
Đối với các doanh nghiệp xây lắp, hoạt động sản xuất kinh doanh của họ chính là việc thực
hiện các Hợp đồng xây dựng - cần có sự quy định và hướng dẫn cụ thể về cách hạch toán các hợp
đồng. Ngoài ra, trong giai đoạn này, ngành bất động sản phát triển mạnh mẽ và có rất nhiều dự án
xây dựng bất động sản hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài đang thực hiện. Do đó, việc hạch toán
kế toán doanh thu, chi phí trong hợp đồng mua bán khi bất động sản đang xây là mối quan tâm lớn.
Chính vì vây, chúng ta không những phải hiểu rõ về chuẩn mực kế toán ở Việt Nam mà còn phải nắm
rõ chuẩn mực kế toán về hợp đồng xây dựng của quốc tế, các văn bản giải thích một số vấn đề gây
tranh cãi tại các quốc giá về vấn đế hợp động xây dựng trong bất động sản. Từ đó, hoàn thiện chuẩn
mực kế toán Việt Nam và rút ngắn khoảng cách về hành lang pháp lý của Việt Nam với các nước trên
thế giới.

Chính vì những yêu cầu trên, nhằm cung cấp cho người đọc hiểu về cách giải quyết các các
vấn đề đang gây tranh cãi về vấn đế hợp động xây dựng trong bất động sản, tôi chọn đề tài tiều luận:
“Quá trình hình thành phát triển và phân tích nội dung của IFRIC 15 - Về hợp đồng trong xây
dựng bất động sản”.
2. Mục tiêu nghiên cứu

Bài viết được thực hiện cung cấp một cách tổng quát về quá trình hình thành, phát triển của
IFRIC 15. Đồng thời, bài viết cũng phân tích về nội dung cũng như cách ghi nhận doanh thu, chi phí
trong quá trình xây dựng bất động sản của Hướng dẩn này để người đọc hiểu rõ hơn về cách giải
quyết các vấn đề và những lợi ích khi áp dụng IFRIC 15.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng của bài nghiên cứu là IFRIC 15 - Giải thích về hợp đồng mua bán trong xây dựng của
bất động sản
 Phạm vi nghiên cứu:
Bài nghiên cứu được thực hiện trên phạm vi: quá trình hình thành, phát triển và nội dung của
IFRIC 15
4. Phương pháp nghiên cứu:
Các phương pháp nghiên cứu sử dụng trong luận văn là phương pháp khảo sát thực tiễn, phân
tích và tổng hợp, phương pháp thống kê, phân tích kinh tế...
5. Đóng góp của bài tiểu luận:
Cung cấp thông tin tổng quát về sự hình thành, phát triển, lý do ra đời của IFRIC 15. Từ đó,
thấy được tầm quan trọng và lợi ích trong việc áp dụng IFRIC 15 trong chuẩn mực về lập Báo cáo tài
chính quốc tế ( IFRS)
Nhóm 5

4


Bài tiểu luận này là một tài liệu tham khảo cho các nhà kế toán trong việc nghiên cứu hoàn

thiện chuẩn mực kế toán về vấn đề xây dựng trong bất động sản tại Việt Nam.
6. Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kế luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm 3
chương:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương 2: Quá trình hình thành và phát triển của IFRIC 15
Chương 3: Phân tích nội dung của IFRIC 15

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1.
1.2 Các nghiên cứu quốc tế:

Trên thế giới có rất nhiều nghiên cứu liên quan về việc áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế
(FASB, IASB, IAS) vào hệ thống BCTC, hệ thống kế toán tại các quốc gia. Tuy nhiên, hầu như chưa
có một nghiên cứu nào về IFRICs – các văn bản hướng dẩn giải thích.
Nghiên cứu của Mary E.Barth & Wayne R.Landsman & Mark H.Lang (2007) đã tiến hành
nghiên cứu trên 21 quốc gia trên thế giới và nhận thấy khi sử dụng chuẩn mực kế toán quốc tế, chât
lượng kê toán đã được cải thiện hơn và đưa ra khẳng định chuan mực kế toán quốc tế là một chuẩn
mực kế toán gắn liền với chât lượng kế toán cao.
1.2. Các nghiên cứu trong nước:
Ở Việt Nam, các đề tài nghiên cứu chuyên sâu chủ yếu về báo cáo tài chính trên các khía
cạnh áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế (FASB, IAS), các nhân tố ảnh hưởng …. mà chưa có bất kỳ
bài nghiên cứu về IFRS cũng như IFRIC trong việc vận dụng vào Việt Nam.
Nghiên cứu của Nguyễn Phúc Sinh (2008) đã tiếp cận với các luận điểm về hệ thống BCTC
doanh nghiệp của IASB, FASB nhằm đưa ra giải pháp nâng cao tính hữu ích của hệ thống BCTC
doanh nghiệp Việt Nam. Nghiên cứu của Nguyễn Thị Liên Hương (2010) mô tả sự khác biệt giữa
chuẩn mực kế toán Việt Nam với chuẩn mực kế toán quốc tế và ảnh hưởng của nó đến thông tin trình
bày trên BCTC và quyết định của nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, Vũ Hữu Đức và Trình Quốc Việt (2009) đã đề nghị áp dụng chuẩn mực báo cáo
tài chính quốc tế cho các công ty niêm yết, công ty đại chúng, ngân hàng, doanh nghiệp bảo hiểm.

Tăng Thị Thủy (2009) đề xuất hoàn thiện hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam theo thông lệ quốc
tế trên cơ sở những đặc điểm của Việt Nam. Nguyen & Tran (2012) đề cập những khó khăn của việc
tồn tại song song hệ thống chuẩn mực kế toán và chế độ kế toán trong quá trình hòa hợp kế toán
quốc tế. Ngoài ra, Đặng Quôc Tuấn (2012) đã trình bày trong hội thảo “Cập nhật kiến thức hàn nghề
kế toán” về đề tài Trình bày Báo cáo tài chính theo Chuẩn mực Báo cáo tài chính Quốc tế ( IFRS);
trong đó, tác giả đã so sánh chuẩn mực IFRS với chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS
Các nghiên cứu này đã đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp nâng cao tính hữu ích của
BCTC doanh nghiệp Việt Nam trên cơ sở vận dụng chuẩn mực kế toán quốc tế. Tuy nhiên, khi áp
dụng các chuẩn mực báo cáo tài chính trong thực hành, có phát sinh các vấn đề gây tranh cãi trong
các ngành nghề ví dụ ngành Bất động sản….Do đó, trên thế giới, IFRICs đóng vai trò giải thích
Nhóm 5

5


hướng dẫn cho các trường hợp này. Vì vậy việc nghiên cứu IFRICs vận dụng vào Việt Nam là đề tài
mới và cần thiết.
Bài tiểu luận này kế thừa các nghiên cứu trước đây, góp phần giải quyết các vấn đề có ý nghĩa
quan trọng trên.
.

CHƯƠNG 2. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA IFRIC 15
-XÂY DỰNG TRONG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Sự hình thành và phát triển của chuẩn mực kế toán quốc tế:

Sự phát triển của kế toán ở các nước thường có sự khác nhau về các qui định và cách
thức hạch toán kế toán cộng thêm sự khác biệt về hệ thống kinh tế và điều kiện thương mại
giữa các nước dẫn đến sự khác nhau giữa các nước về mô hình và phương pháp kế toán.
Sự khác nhau này tạo nên nét đặc trưng của hệ thống kế toán mỗi quốc gia nhưng lại
có ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả của thị trường thế giới và có thể làm giảm sút khả năng

hợp tác, tìm kiếm vốn để cạnh tranh một cách có hiệu quả. Trong xu thế hội nhập kinh tế
quốc tế, sự tồn tại của hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế với vai trò là ngôn ngữ chung để
làm cầu nối cho các nền kinh tế là một nhu cầu tất yếu.
Nhóm 5

6


Tuy nhiên, những rào cản đối với việc tạo lập các chuẩn mực kế toán chung là khá
nhiều:
Hơn thế nữa, chuẩn mực kế toán quốc tế cũng vừa mới ra đời nên vẫn còn trẻ và vẫn
còn nhiều cơ hội để phát triển và hoàn thiện hơn. Cũng có nhiều câu hỏi được đặt ra trong
vấn đề này đó là thực chất của quá trình xích lại gần nhau của GAAP(“generally accepted
accounting principles” – là thuật ngữ kế toán bao gồm các nguyên tắc, quy tắc và thông lệ kế
toán được chấp nhận) và IFRS là như thế nào? Chuẩn mực kế toán toàn cầu sẽ là một sự kết
hợp mang tính toàn diện hay là sự kết hợp bao gồm cả 2 hệ thống (hệ thống kế toán dựa trên
các điều luật và hệ thống kế toán dựa trên các quy tắc) nhưng tách biệt nhau.
Một sự chấp nhận đối với một chuẩn mực kế toán dựa trên các nguyên tắc có nghĩa là
đã cho nó một chỗ đứng qua việc làm hiểu rõ các nguyên tắc kế toán được áp dụng như thế
nào. Chính điều này có thể chứa đựng những rủi ro tiềm tàng tạo ra sự không nhất quán đối
với các báo cáo của các quốc gia. Trên thực tế, đây là một sự cản trở cho các quốc gia trong
việc nỗ lực tham gia quá trình toàn cầu hóa này. Ủy ban Châu Âu, một bộ phận điều hành của
Khối liên minh Châu Âu trong lĩnh vực này cũng đã thành lập những bộ phận tư vấn như là
một sự xác nhận của IFRS.
Khi xem xét các vấn đề đã nêu trên có thế thấy rằng việc toàn cầu hóa đối với chuẩn
mực kế toán sẽ xảy ra trong một tương lai không xa. Và mục tiêu của IFRS nhằm thúc đẩy
các công ty đa quốc gia hoạt động với một một sự thống nhất cao và quyết liệt trong việc áp
dụng các chuẩn mực kế toán.
Sự khác biệt trong mục đích sử dụng báo cáo tài chính giữa các nước: ở một số nước
báo cáo tài chính chỉ đơn thuần được lập cho mục đích tính thuế, còn ở nước khác là để hỗ

trợ cho quá trình ra quyết định của nhà đầu tư. Điều đó sẽ khiến cho yêu cầu trình bày báo
cáo chi tiết đến mức độ nào và chi tiết những khoản mục nào là khác nhau giữa các nước.
Do hệ thống pháp luật khác nhau dẫn đến sự hạn chế của một số hoạt động kế toán và
điều này đương nhiên sẽ được phản ánh trong các chuẩn mực kế toán. Ngoài ra, mỗi nước có
một quan điểm khác nhau về người sử dụng báo cáo tài chính và tầm quan trọng của họ. Như
ở Mỹ thì nhà đầu tư và các tổ chức tín dung được đặt ưu tiên lên hàng đầu trong khi ở Châu
Âu thì người lao động lại được quan tâm nhiều hơn. Các nước đang phát triển hiển nhiên
đang chậm chân hơn so với các nước đã phát triển trong việc soạn thảo các chuẩn mực kế
Nhóm 5

7


toán. Có những quy tắc và những chuẩn mực cơ bản đã được ban hành từ lâu ở các nước đã
phát triển thì nay mới chỉ được các nước đang phát triển tiến hành soạn thảo.
Sự khác biệt về văn hóa khiến cho mục tiêu của hệ thống kế toán khác nhau giữa các
nước. Một vài nước phải ở vào trong những hoàn cảnh đặc biệt như siêu lạm phát, nội chiến,
hạn chế lưu thông tiền tệ,… tác động tới mọi mặt của đời sống xã hội cũng như ảnh hưởng
lớn tới các công ty khiến cho họ không thể lập được các báo cáo theo các tiêu chuẩn bình
thường.
Hơn nữa, một số nước không có một tổ chức kế toán độc lập đủ vững mạnh để tạo áp
lực dư luận giúp cho việc soạn thảo các chuẩn mực kế toán tốt hơn và thúc đẩy sự hài hòa về
các nguyên tắc kế toán giữa các quốc gia.
2.2 Sự hình thành và phát triển của tổ chức soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế:
2.2.1

Ủy ban xây dựng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASC):
a. Ra đời năm 1973 ở London, nước Anh:

Thế nhưng, bất chấp những rào cản kể trên, năm 1973, Ủy ban xây dựng chuẩn mực

kế toán quốc tế (IASC) đã ra đời tại London, nước Anh với tư cách là tổ chức soạn thảo
chuẩn mực quốc tế đầu tiên trên thế. Sự ra đời của IASC là kết quả của một thỏa thuận giữa
các hiệp hội nghề nghiệp của các nước Autralia, Canada,Pháp, Đức, Nhật,Mexico, Phần Lan,
Anh, Ireland và Mỹ.
IASC được thành lập trong một thời kỳ chứng nhiều biến động trong quy định kế
toán. Ở Mỹ, Hội đồng chuẩn mực kế toán tài chính (FASB) vừa mới được thành lập. Ở Anh,
cơ quan soạn thảo chuẩn mực quốc gia đầu tiên ra đời (accounting standads committee –
ASC). Trong khi đó, EU đang soạn thảo những điểm chính trong kế hoạch hài hòa hóa hệ
thống kế toán của riêng mình (được đánh dấu bởi sự ra đời của chỉ thị số bốn (fourth
directive) ban hành ngày 25/7/1978 bởi hội đồng liên minh Châu Âu).
b. Giai đoạn nỗ lực để tồn tại như một tổ chức độc lập với IFAC và duy trì vai trò
là tổ chức duy nhất soạn thảo các chuẩn mực kế toán quốc tế:

Đến năm 1977, Liên đoàn kế toán quốc tế (IFAC) được thành lập. IASC đã phải đấu
tranh quyết liệt để kháng cự lại những nỗ lực muốn biến IASC thành thành viên của IFAC.
Cuối cùng, IASC phải đi đến một nhượng bộ là dù cho IASB vẫn tồn tại độc lập với IFAC
nhưng các thành viên của IFAC tự động trở thành viên của IASC và IFAC có thể đề cử thành
viên cho cơ quan soạn thảo các chuẩn mực kế toán quốc tế.
Nhóm 5

8


IASC đã thành công trong việc thuyết phục UN và OECD hãy để IASC soạn thảo
những nguyên tắc quốc tế về ghi nhận và xác định giá trị của các đối tượng kế toán.
Như vậy, IASC đã thành công trong việc duy trì vai trò của mình là tổ chức soạn thảo
chuẩn mực kế toán quốc tế duy nhất trên thế giới. Tuy nhiên, IASC lại gặp khó khăn trong
việc thuyết phục mọi người sử dụng các chuẩn mực do chính mình soạn thảo ra. Dù cho các
thành viên của IASC đã cam kết thúc đẩy việc sử dụng các chuẩn mực kế toán quốc tế ở mỗi
quốc gia nhưng trên thực tế thì một số hiệp hội nghề nghiệp thành viên lại ít có ảnh hưởng

trong việc soạn thảo các chuẩn mực kế toán quốc gia, một số hiệp hội thành viên lại ưa
chuộng chuẩn mực kế toán của quốc gia mình hơn là những chuẩn mực kế toán do IASC
soạn thảo và ban hành.
c. Những nỗ lực tìm kiếm sự tiếp nhận của cộng đồng thế giới đối với những
chuẩn mực kế toán quốc tế của IASC:
Năm 1987 đánh dấu một bước chuyển mới trong nỗ lực thúc đẩy việc sử dụng các
chuẩn mực quốc tế của IASC. Được sự ủng hộ và khích lệ từ ủy ban chứng khoán Mỹ (US
SEC), tổng thư ký IASC, ông David Cairns, đã ký một thỏa thuận với tổ chức thế giới các ủy
ban chứng khoán (IOSCO). Theo đó, IASC sẽ xem xét sửa đổi các chuẩn mực kế toán quốc
tế hiện có của mình để có thể thỏa mãn nhu cầu của IOSCO là cần có một tập hợp các chuẩn
mực làm cơ sở chung cho việc lập và trình bày báo cáo tài chính của các công ty muốn được
niêm yết trên thị trường chứng khoán nước ngoài.
IASC đã hoàn thành việc sửa đổi các chuẩn mực kế toán quốc tế vào năm 1993. Thế
nhưng, IOSCO đã đưa ra một quyết định làm cho IASC vô cùng thất vọng. Thay vì sử dụng
toàn bộ bộ chuẩn mực kế toán quốc tế do IASC soạn thảo, IOSCO chỉ lựa chọn một số chuẩn
mực để áp dụng.
Đến năm 1995, IASC với một ban lãnh đạo hoàn toàn mới đã tiến hành xem xét và
sửa đổi một lần nữa các chuẩn mực kế toán quốc tế đã được ban hành với mong muốn khắc
phục những khiếm khuyết trong các chuẩn mực kế toán đó. Lần này, với rất nhiều nỗ lực và
nhượng bộ, bộ chuẩn mực kế toán quốc tế đã được sửa đổi của IASC đã được IOSCO chấp
nhận vào phụ lục nhưng đó chỉ mới là sự chấp nhận tạm thời.
Cùng thời gian đó, IASC cũng quan tâm xem xét tới việc tổ chức lại cơ cấu của mình.
Trong vòng 25 năm kể từ khi IASC được thành lập, mô hình soạn thảo chuẩn mực kế toán
mà theo đó việc soạn thảo các chuẩn mực là do các hội nghề nghiệp đảm trách, đã và đang
dần được thay thể bởi mô hình mới. Đó là mô hình mà việc soạn thảo các chuẩn mực kế toán
Nhóm 5

9

được giao cho một hội đồng quốc gia chuyên trách và độc lập thay vì cho một hội nghề
nghiệp kế toán đảm trách. Sự chuyển đổi này có thể thấy ở Anh và Mỹ. Ở Mỹ, việc soạn thảo
chuẩn mực kế toán được giao cho Hội đồng chuẩn mực kế toán tài chính (FASB) thay vì cho
hiệp hội kế toán công chứng Mỹ (AICPA). Còn ở Anh là giao cho Ủy ban chuẩn mực kế toán
(ASC) sau đổi thành hội đồng chuẩn mực kế toán (ASB) thay vì cho hiệp hội kế toán công
chứng Anh (ACCA).
d. Mốc son năm 2000:

Năm 2000 có thể nói là một năm có nhiều biến động với IASC. Tháng 5 năm 2000,
các thành viên IOSCO đã bỏ phiếu chấp nhận chính thức tất cả các chuẩn mực kế toán quốc
tế của IASC. Đây là một bước tiến đáng kể sau rất nhiều nỗ lực kiên trì và bền bỉ của các
thành viên IASC với hai lần sửa đổi chuẩn mực kế toán kế toán quốc tế vào năm 1993 và
1995. Giấc mơ về một bộ chuẩn mực kế toán chung được sử dụng rộng rãi trên toàn thế giới
đã có cơ hội được trở thành hiện thực bất chấp rất nhiều khó khăn và rào cản. IASC cuối
cùng đã nhận được sự hậu thuẫn của các cơ quan quản lý chứng khoán toàn cầu thông qua
IOSCO.
Tháng 6 năm 2000, Cao Ủy Châu Âu đưa ra tuyên bố sẽ đưa việc sử dụng các chuẩn
mực kế toán quốc tế của IASC trong việc lập trình và trình bày báo cáo tài chính làm điều
kiện cho các công ty có ý định niêm yết chứng khoán tại bất kỳ nước thành viên nào của Liên
Minh Châu Âu (EU). Đây là một thành công ngoài sự mong đợi của IASC. Kể từ thời điểm
đó, EU đã trở thành một tổ chức có ảnh hưởng mạnh mẽ đối với tiến trình thúc đẩy sự tiếp
nhận của cộng đồng thế giới đối với các chuẩn mực kế toán quốc tế. Quả thực, sự hậu thuẫn
từng một thời là cứu cánh của IOSCO đối với IASC nay đã giảm bớt tầm quan trọng trước
tuyên bố trên của Cao Ủy Châu Âu.
Tiếp đó, tháng 7 năm 2000, các thành viên của IASC đã bỏ phiếu tán thành chuyển
đổi cơ cấu từ chỗ dựa trên các hiệp hội nghề nghiệp thành một hội đồng soạn thảo chuẩn mực
kế toán chuyên trách và độc lập với các hội nghề nghiệp. Ủy ban xây dựng chuẩn mực kế
toán quốc tế (IASC) chính thức đổi tên thành Hội đồng kế toán quốc tế (IASB).
2.2.2

Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB):

Đến năm 2001, Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB – International
Accounting Standards Board) ra đời thay thế IASC và tồn tại cho đến ngày nay. Cấu trúc của
IASB có những cơ quan như sau:
Nhóm 5

10


Đứng đầu là Ban quản trị ủy ban xây dựng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASC
foundation). Đây là một pháp nhân độc lập gồm hai bộ phận – các ủy viên quản trị (trustee)
và IASB. Ban quản trị ủy ban xây dựng chuẩn mực kế toán quốc tế là cơ quan nắm giữ bản
quyền của các chuẩn mực kế toán quốc tế và các văn bản khác của IASB.
Các ủy viên quản trị chỉ định các thành viên của IASB, thực hiện việc giám sát và gây
quỹcần thiết. Còn IASB có toàn bộ trách nhiệm đối với việc soạn thảo các chuẩn mực kế
toán.
Ngoài ra, cơ cấu của IASB còn bao gồm hai cơ quan nữa là Hội đồng tư vấn chuẩn
mực (Standards Advisory Council –SAC) và Ủy ban giải thích các chuẩn mực kế toán quốc
tế(International Financial Reporting Interpretations Committee – IFRIC).
Ban quản trị ủy ban xây dựng chuẩn mực kế toán quốc tế (22 ủy viên)
Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế (14 thành viên)
Ủy ban giải thích các chuẩn mực kế toán quốc tế (12 thành viên)
Hội đồng tư vấn chuẩn mực
Các tổ chức soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc gia và các bên liên quan
Chú thích
Bổ nhiệm
Báo cáo cho
Có liên hệ với
Tham vấn

Bảng 1 : Sơ đồ cấu trúc IASB
Hội đồng tư vấn chuẩn mực (Standards Advisory Council - SAC) tạo ra một cầu nối
chính thức giúp cho các tổ chức và cá nhân khác, những người mà đến từ những khu vực địa
lý khác nhau và có nền tảng học vấn đa dạng, được đưa ra những ý kiến góp ý cho hội đồng
và cũng có thể là tư vấn cho các ủy viên quản trị. Hội đồng này bao gồm 15 thành viên và
gặp nhau ít nhất 3 lần một năm. Hội đồng này được tham vấn bởi IASB trong những dự án
quan trọng. Hội đồng cũng tư vấn cho IASB về những ưu tiên trong lịch trình hoạt động và
tác động của các chuẩn mực được đề xuất có ảnh hưởng đến người sử dụng và người lập báo
cáo tài chính.
Ủy ban giải thích chuẩn mực kế toán quốc tế (IFRIC) đưa ra những chỉ dẫn về cách áp
dụng và giải thích các tiêu chuẩn báo cáo tài chính quốc tế. Ủy ban này chịu trách nhiệm về
Nhóm 5

11


những vấn đề báo cáo tài chính mới xuất hiện mà chưa được nêu ra trong các tiêu chuẩn báo
cáo tài chính quốc tế hoặc những vấn đề mà chưa có cách giải thích phù hợp hoặc có những
sự giải thích trái ngược.
Trong quá trình hoạt động, hội đồng này đã sửa đổi, bổ sung một số chuẩn mực kế
toán cũ, thay thế chuẩn mực kế toán cũ bằng những những chuẩn mực kế toán bằng trình bày
báo cáo tài chính và ban hành một số chuẩn mực kế toán mới về những vấn đề chưa được đề
cập trước đó.
2.3 Quá trình hình thành và phát triển của IFRIC:
Trong quá trình phát triển hiện nay, hầu hết các quốc gia trong đó có Việt Nam cũng
đang áp dụng các chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) và chuẩn mực về lập báo cáo tài chính
quốc tế (IFRS) để hướng dẫn công việc của kế toán. Thật vậy, IFRS được xem là một yếu tố
để các đơn vị cân nhắc nhằm đảm bảo cho mình cũng như các doanh nghiệp trên toàn thế
giới áp dụng các nguyên tắc kế toán một cách thống nhất trong công tác lập báo cáo tài

chính.
Với những ưu điểm trên của IFRS thì sự chấp nhận đối với bộ chuẩn mực này ngày
càng tăng cũng như được chấp nhận tại Hoa Kỳ. Các kế toán viên công chứng hành nghề tại
nước này quan tâm một cách sâu sắc hơn về các chuẩn mực quốc tế. Mục tiêu chính của Hội
đồng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) và Ủy ban chứng khoán hối đoái (SEC) chính là làm
sao IFRS được thống nhất khi áp dụng cũng như được giải thích thích hợp. Bởi vậy, một bộ
văn bản để giải thích các IFRS nhằm có sự đồng bộ hơn trong quá trình áp dụng đã được ban
hành. Để hiểu rõ vềhệ thống về Hội đồng giải thích lập báo cáo tài chính quốc tế, bai nghiên
cứu tập trung vào việc giới thiệu cơ cấu, quy trình và vai trò của tổ chức này trong việc giải
thích các IFRS.
a) Tầm quan trọng của IFRIC:
IFRIC là cơ quan chuyên về diễn giải của tổ chức IASB. Đây là một thực thể nhằm
phát triển, duy trì và đưa ra các vấn đề có liên quan đến các IFRS trên thế giới. IFRIC được
thiết kế để giúp cho tổ chức IASB cải thiện quá trình lập báo cáo tài chính thông qua các
cuộc thảo luận kịp thời, xác định và giải quyết các vấn đề về báo cáo tài chính trong khuôn
khổ của IFRS. IFRIC tiến hành giải thích các chuẩn mực mà phát sinh các vấn đề tại các
quốc gia, sau đó sẽ chuyển bản thảo đến tổ chức IASB nhằm thảo luận và phê duyệt. Sau khi
được sự thống nhất và chấp thuận của IASB, các giải thích IFRIC (hay còn được viết tắt là
Nhóm 5

12


IFRICs) sẽ trở thành một phần của IFRS. Để phù hợp với IFRS, một doanh nghiệp phải tuân
theo tất cả các khía cạnh của IFRS và tất nhiên là phải bao gồm luôn cả các IFRICs.
b)

Trách nhiệm cụ thể và công việc của IFRIC
Ủy ban hướng dẫn và Giải thích Chuẩn mực có 14 thánh viên được chỉ định cụ thể bởi

các ủy viên IASCF cho nhiệm kỳ 3 năm. Dự thảo hoặc bản cuối cùng của Bản hứơng dẫn
giải thích cho chuẩn mưc khi có ít nhất 11 thành viên đồng ý.
Dựa theo Cẩm nang tổ chức IFRIC được ban hành vào năm 2010, đoạn 5 của văn bản
này có nêu rõ: tổ chức này có nhiệm vụ xem xét lại các vấn đề về báo cáo tài chính đã được
xác định mà những nội dung này chưa được xử lý trong IFRS, hoặc các vấn đề mà có sự mâu
thuẫn hoặc không thống nhất, hay các nội dung chưa có hướng dẫn cụ thể để từ đó làm căn
cứ đưa ra các cách giải quyết một cách phù hợp hơn. IFRIC không chịu trách nhiệm về việc
ban hành các quy định, hướng dẫn thực hành hoặc hướng dẫn ứng dụng cũng như các vấn đề
mang tính cấp bách.
Một trong những điều cần phải chú ý khi đề cập đến công việc của tổ chức này chính
là IFRIC không có chức năng ban hành các IFRS mới cho thế giới. Trách nhiệm chính của tổ
chức này là giải thích rõ ràng hơn nội dung của các IFRS đã được ban hành và đang hiện
hữu. IFRIC sẽ cung cấp những hướng dẫn mang tính chất giải thích bằng cách dựa vào
phương thức dựa trên các nguyên tắc và khuôn mẫu lý thuyết để đưa ra các giải pháp.
Do đó, trách nhiệm của IFRIC bao gồm:
 Hướng dẫn và giải thích các IFRS và phương pháp áp dụng chúng, cung cấp kịp thời

các hướng dẫn khác về vấn đề trình bày báo cáo tài chính không được đề cập trong
IAS hoặc IFRS theo khuôn mẫu lý thuyết cho việc lập và trình bày báo cáo tài chính
và theo đề nghị của IASB
 Ban hành dự thảo hướng dẫn và giải thích chuẩn mực để lấy ý kiến công chúng và giải

quyết vấn đề mà công chúng quan tâm trong thời hạn xác định trước khi đưa ra ban
hành dự thảo cuối
c)

Nội dung thực hiện của IFRIC
Bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào, bao gồm kể cả thành viên của IFRIC, nhân viên của

IASB hoặc thành viên quan sát chính thức của IFRIC, tất cả những đối tượng này đều có thể

Nhóm 5

13


đề nghị các mục trong chương trình nghị sự để IFRIC xem xét. Trong những năm gần đây,
IFRIC đã nhận được yêu cầu giải thích về nhiều chủ đề khác nhau, như nội dung về các công
cụ tài chính, điều kiện ghi nhận doanh thu, các khoản lợi ích của nhân viên, các khoản thanh
toán trên cơ sở cổ tức, hợp tác kinh doanh, hợp nhất kinh doanh, tài sản cố định vô hình và
thuế thu nhập.
Sau khi nhận được các câu hỏi cũng như các thắc mắc phù hợp để IFRIC xem xét thì
ủy ban này mới xem áp dụng các điều kiện nghị sự đặc biệt, bao gồm:
- Mở rộng hay tính thực tế của vấn đề.
- Ý nghĩa của vấn đề này trong thực tế (vấn đề hiện đang cấp bách hay đang hiện
hữu).
- Hoàn thiện báo cáo tài chính.
- Nguyên tắc cân đối giữa lợi ích, chi phí và tính hiệu quả.
Khi đã xem xét các điều kiện về chương trình nghị sự cho một vấn đề đặc biệt nào đó
thì IFRIC sẽ chọn thực hiện 1 trong 4 quyết định sau:
+ Không đưa vấn đề này vào các chương trình nghị sự của IFRIC, nhưng sẽ tiến hành
giải thích trong một quyết định công bố bởi chương trình được đặt tên là ‘Văn bản cập nhật
IFRIC’.
+ Xây dựng tài liệu nội dung giải thích của IFRIC.
+ Đưa ra một số đề nghị để yêu cầu tổ chức IASB thay đổi nội dung của IFRS tương
ứng.
+ Đưa ra những nội dung để IASB xem xét trong quá trình làm việc của một dự án
IASB hiện hành nào đó đang thực hiện.
d)

Quá trình xử lý của tổ chức IFRIC

Thông qua những chi tiết về trách nhiệm của IFRIC ở phần trên, có thể tóm tắt rằng tổ

chức IFRIC sẽ xử lý nội dung công việc của mình và công bố chuẩn mực thường được tiến
hành theo 7 giai đoạn như sau:
- Xác định vấn đề: tổ chức sẽ tiến hành xem xét toàn bộ các vấn đề đã được các đối tượng
nộp vào.
- Thiết lập chương trình nghị sự:
Nhóm 5

14


- Tiến hành họp và quyết định: IFRIC sẽ tổ chức buổi họp công khai giữa các thành viên.
Mỗi thành viên trong IFRIC sẽ có một phiếu bầu cho vấn đề. Các thành viên này có thể tham
gia trực tiếp hoặc tham gia thông qua trực tuyến (tuy nhiên không được ủy quyền khi bầu
cử).
- Phát triển và đưa ra Bản giải thích nháp (Draft Interpretation – DI): các nhân viên thư ký
của IFRIC sẽ soạn thảo bản chương trình họp để mô tả các vấn đề kế toán, các phương phá
kế toán thay thế, hoặc cũng có thể cả các công bố của IASB, GAAP của từng quốc gia và từ
đó đề ra các phương án xử lý phù hợp. Sau khi thảo luận xong, các nhân viên làm việc sẽ tiến
hành soạn thảo DI. DI này sẽ được thông qua nếu không có quá 4 thành viên của IFRIC
không tán thành./
- Vai trò của IASB trong việc ban hành DI: DI sau khi ban hành sẽ được luân phiên giữa
các thành viên trong ban điều hành sau khi IFRIC đạt đến sự thống nhất. Nếu không có quá 4
thành viên có ý kiến thì DI sẽ chính thức ban hành.
- Thời gian góp ý và tiến hành trao đổi: sau khi ban hành văn bản DI này thì tổ chức sẽ có
tối thiểu 60 ngày (tùy theo tính chất phức tạp của nội dung) để nhận ý kiến đóng góp từ phía
công chúng. Các bên có lợi ích phát sinh từ nội dung đang được đề cập sẽ được mời đến viết
các nhận xét hoặc xin phản hồi từ họ. Khi nhận được đầy đủ các hồi âm thì IFRIC sẽ tiến
hành xem lại và chuẩn bị ban hành bản cuối cùng.

- Ban hành chính thức các Văn bản giải thích chuẩn mực (An Interpretation): bản giải
thích sẽ được IFRIC ký duyệt rồi sau đó sẽ gửi sang cho IASB chấp thuận. IASB sẽ ký ban
hành nếu có ít nhất 9 thành viên tán thành.
e) Các văn bản IFRIC hiện hữu
Hiện nay, IFRIC đã ban hành 19 bản hướng dẫn và giải thích chuẩn mực (IFRICs),
trong đó có 16 IFRIC có hiệu lực. Các văn bản về IFRIC cần phải đọc kỹ đoạn đầu tiên liên
quan đến lời nói đầu để có cái nhìn tổng quát nhất. Ngoài ra, trong giai đoạn trước 2011, bộ
pần tiền thân của IFRIC là Ủy ban hướng dẫn thường trực ban hành 33 bản hướng dẫn (SIC)
trong đó có 11 cái còn hiệu lực.

Nhóm 5

15


Với các chuẩn mực đã ban hành sẽ giải thích rõ các vấn đề mà trong các chuẩn mực
quốc tế chưa đề cập hay vẫn trình bày chưa được rõ ràng dẫn đến sự khác nhau trong cách xử
lý của kế toán ở các quốc gia đang áp dụng
2.4. Quá trình hình thành và phát triển của IFRIC 15
2.4.1. Sự cần thiết ra đời IFRIC 15:
Trong ngành công nghiệp bất động sản, công ty xây dựng, trực tiếp hoặc thông qua
các nhà thầu phụ, có thể ký kết thỏa thuận với một hoặc nhiều người mua trước khi xây dựng
hoàn tất. Những hợp đồng này là phổ biến và có thể liên quan đến dân cư, thương mại và
công nghiệp phát triển. Xây dựng thường kéo dài nhiều hơn một kỳ kế toán và có thể yêu cầu
thanh toán theo tiến độ. Ví dụ, các công ty thực hiện việc xây dựng khu dân cư đôi tiếp thị và
ký kết hợp đồng về việc bán các căn hộ trong khi xây dựng vẫn đang diễn ra, hoặc thậm chí
trước khi nó đã bắt đầu. Mỗi người mua ký thỏa thuận với các công ty phải trả tiền đặt cọc tiền này được hoàn lại chỉ khi công ty không giao nhà hoàn thành theo đúng các điều khoản
hợp đồng. Số tiền còn lại thường được trả cho các công ty khi đã hoàn thành hợp đồng, khi
người mua có được sở hữu nhà. Như vậy, trong khoảng thời gian từ lúc bắt đầu đến khi hoàn
thành công trình, kế toán của công ty ghi nhận doanh thu và chi phí như thế nào, theo chuẩn

mực kế toán quốc tế nào? Đây là câu hỏi cho Hội đồng Chuẩn mực Kế toán Quốc tế.
Trong IFRS hiện nay, có một sự khác biệt trong thực tế đối với việc xác định các
chuẩn mực kế toán thích hợp cho các hợp đồng xây dựng bất động sản. Trong một số khu
vực pháp lý, họ áp dụng IAS 11 “Hợp đồng xây dựng” và những người khác áp dụng IAS 18
“Ghi nhận doanh thu”. Sự khá biệt trong việc áp dụng các chuẩn mực này có thể dẫn đến
việc ghi nhận kế toán khác nhau. Khi IAS 11 được áp dụng, việc ghi nhận doanh thu theo
tiến độ xây dựng. Tuy nhiên nếu IAS 18 được áp dụng, doanh thu chỉ được ghi nhận khi bất
động sản hoàn thành được chuyển giao cho người mua. Do đó, có sự không chắc chắn là
chuẩn mực nào, IAS 11 hoặc IAS 18, nên được áp dụng cho hợp đồng trong xây dựng bất
động sản.
Do đó, để giải quyết vần đề tranh cãi này, IFRIC đã ban hành văn bản giải thích
IFRIC 15 nhằm làm rõ định nghĩa của một "hợp đồng xây dựng" và bằng cách làm như vậy,
mà hơp đồng có thể là đối tượng của IAS 11. Nếu một thỏa thuận/ hợp đồng không phù hợp
Nhóm 5

16


với định nghĩa của một "hợp đồng xây dựng" thì nó tuân theo IAS 18. Trong trường hợp sau,
Văn bản giải thích cũng cung cấp ba trường hợp phân biệt và đề nghị những hướng dẫn làm
thế nào để ghi nhận doanh thu của từng trừng hợp.
2.4.2. Quá trình phát triển của IFRIC 15:
Vào ngày 5/7/2007, Ủy ban Giải thích báo cáo tài chính quốc tế (IFRIC) phát hành
một bản dự thảo Giải thích, IFRIC D21 “Kinh doanh bất động sản”. Đề xuất này được mở
cho công chúng bình luận cho đến ngày 5/10/2007. Giải thích này nhằm chuẩn hóa việc thực
hành kế toán của các chủ đầu tư bất động sản cho việc kinh doanh, chẳng hạn như căn hộ hay
nhà, trước khi xây dựng hoàn tất. Trong thời điểm này, việc ghi nhận doanh thu trong việc
xây dựng Bất động sản chưa đồng nhất.
IFRIC D21 đề xuất rằng doanh thu sẽ được ghi nhận theo tiến độ xây dựng chỉ khi các
chủ đầu tư cung cấp dịch vụ xây dựng, hơn là bán hàng hoá (bất động sản đã hoàn thành)

theo IAS 11. IAS 18 được áp dụng khi quyền sở hữu được chuyển giao đến người mua.
Đến ngày 5/7/2007, IFRIC nhận được 51 bức thư phản hồi. Các vấn đề đặt ra đã được
cân nhắc bởi IFRIC tại các cuộc họp trong tháng Giêng và tháng Ba năm 2008. Tại cuộc họp
tháng 5 năm 2008, IFRIC đã hoàn thành việc cân nhắc và đạt được sự đồng thuận. Vào ngày
3/7/2008, IFRIC ban hành IFRIC 15 “Hợp đồng trong xây dựng bất đông sản” và có hiệu lực
từ ngày 1/1/2009. Theo ông Robert Garnett, Chủ tịch và thành viên IFRIC IASB, cho biết:
“Ngành công nghiệp bất động sản là một ngành quan trọng của các quốc gia và đặc
biệt là trong thời gian thị trường biến động, tính minh bạch và tính so sánh của kế toán là
quan trọng. Tuy nhiên, hiện nay có sự khác biệt rộng rãi trong thực tế khi kế toán ghi nhận
doanh thu cho các hợp đồng bất động sản khi chúng chưa được xây dựng hoàn thành (“offplan”). IFRIC 15 chỉ rõ các nguyên tắc trong IAS 11 và IAS 18 áp dụng như thế nào đối với
việc ghi nhận doanh thu trong bất động sản và như vậy sẽ đảm bảo kế toán phù hợp”
Đến ngày 28/7/2014, IFRIC 15 bị thay thế bởi IFRS 15 “Doanh thu từ hợp đồng với
khách hàng” và có hiệu lực với báo cáo tài chính IRRS hàng năm từ ngày 1/1/2018.

Nhóm 5

17


CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NỘI DUNG CỦA IFRIC 15 – HỢP ĐỒNG
TRONG XÂY DỰNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Phạm vi áp dụng và mục tiêu:
Sự thỏa thuận trong xây dựng bất động sản có nhiều hình thức đa dạng: cung cấp các dịch vụ
xây dựng, việc phân phối hàng hóa (ví dụ nhà ở) mà chưa được hoàn thành tại thời điểm ký kết thỏa
thuận. Như vậy, có 2 phương pháp lựa chọn trong kế toán là phương pháp tỷ lệ hoàn thành và
phương pháp doanh thu nên chỉ được ghi nhận tại thời điểm bất động sản xây dựng được phân phối
cho khách hàng.
IFRIC 15 hướng dẫn như thế nào để xác định cách tiếp cận phù hợp trong điều kiện nào.
IFRIC 15 áp dụng cho kế toán doanh thu chi phí của đơn vị kinh tế mà thực hiện xây dựng bất động
sản trực tiếp hoặc gián tiếp với nhiều nhà thầu phụ. Không chỉ hướng dẫn giải quyết trong bất động

sản mà nó còn áp dụng cho việc phân phối hàng hóa, dịch vụ khác.
IFRIC 15 được ban hành nhằm giải quyết hai vấn đề:
• xác định hợp đồng cho xây dựng bất động sản thuộc phạm vi của IAS 11 “Hợp đồng xây
dựng” hoặc IAS 18 “Doanh thu”;
• Doanh thu từ việc xây dựng bất động sản được ghi nhận khi nào?.
Giải thích cung cấp một số hướng dẫn bổ sung hạn chế về sự khác biệt giữa
3.2. Các giả định :
Các hướng dẫn chi tiết trong IFRIC 15 được dựa trên giả định rằng các đơn vị kinh tế trước
đây đã phân tích các thỏa thuận để xây dựng bất động sản và các thỏa thuận có liên quan và các tiêu
chí để ghi nhận doanh thu được đáp ứng. Đặc biệt, các công ty không tiếp tục giữ quyền quản lý đối
với các phần liên quan đến quuyền sở hữu không phải giữ lại quyền kiểm soát bất động sản đã xây
dựng mà đã ghi nhận là doanh thu.
Trong một số trường hợp, các thỏa thuận có thể cần phải được chia thành các thành phần
riêng, mỗi thành phần đó được hạch toán riêng. Trường hợp này cần có một thỏa thuận bao gồm việc
xây dựng bất động sản, giá trị hợp lý của các tổng số tiền nhận được của thỏa thuận này được phân
bổ cho từng thành phần.
 Bằng việc quy định rõ các giả định, IFRIC 15 đã bao quát các trường hợp xảy ra trong thực tế, liên
quan đến việc lựa chọn phương pháp kế toán theo IAS 11 hay IAS 18. Từ đó, đưa ra các hướng dẫn
cụ thể đến các trường hợp.
3.3. Về việc áp dụng IAS 11 hay IAS 18:
Việc xác định một thỏa thuận để xây dựng bất động sản nằm trong phạm vi của IAS 11 hoặc
IAS 18 phụ thuộc vào các điều khoản của thỏa thuận và tất cả các sự kiện xung quanh và hoàn cảnh.
Hiện tại IAS 11 áp dụng cho các thỏa thuận đáp ứng được định nghĩa của một hợp đồng xây
dựng. Theo IAS 11 hợp đồng xây dựng "là một hợp đồng cụ thể được thương lượng để xây dựng một
tài sản hoặc một sự kết hợp của tài sản mà liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn nhau về thiết kế,
công nghệ và chức năng hoặc mục đích cuối cùng hoặc sử dụng của chúng". IFRIC 15 giải thích rõ
rằng một thỏa thuận để xây dựng bất động sản đáp ứng định nghĩa của một hợp đồng xây dựng khi
người mua có thể để xác định yếu tố cấu trúc chính của thiết kế của bất động sản trước khi bắt đầu
xây dựng hoặc sự thay đổi cấu trúc chính khi xây dựng đang tiến hành. Nếu thỏa thuận là trong phạm
vi của IAS 11 và kết quả của nó có thể được ước tính một cách đáng tin cậy, các công ty ghi nhận thu

nhập tại giai đoạn hoàn thành của các hoạt động của hợp đồng.
Ngược lại, nếu người mua chỉ có khả năng hạn chế ảnh hưởng đến thiết kế của bất động sản,
thì thỏa thuận nằm trong phạm vi của IAS 18. Trong trường hợp này, ba tình huống có thể phân biệt:
• Nếu thỏa thuận là để cung cấp dịch vụ theo IAS 18, doanh thu được ghi nhận tại giai đoạn
hoàn tất giao dịch bằng cách sử dụng các tỷ lệ phần trăm của phương pháp hoàn thành.

Nhóm 5

18


• Nếu thỏa thuận có hiệu lực cho các giao dịch bất động sản giao ngay, công ty ghi nhận
doanh thu tại giai đoạn hoàn tất giao dịch bằng cách sử dụng các tỷ lệ phần trăm của phương pháp
hoàn thành
• Nếu thỏa thuận liên quan đến việc kiểm soát và rủi ro trọng yếu và các quyền sở hữu
bất động sản được chuyển giao toàn bộ tại một thời điểm duy nhất, doanh thu được ghi nhận theo
IAS 18 cho việc bán hàng hóa chỉ khi bất động sản được hoàn thành chuyển giao cho người mua.
 Nhận xét: Với việc định nghĩa và phân biệt rõ hợp đồng xây dựng theo IAS 11 và các thảo thuận
khác cho việc xây dựng bất động sản (thuộc phạm vi của IAS 18), IFRIC 15 đã giúp cho các công ty
cần phải kiểm tra các thỏa thuận trong xây dựng bất động sản chính xác để có thể đưa ra quyết định
chọn phương pháp hạch toán theo IAS 11 hoặc IAS 18.
Ngoài ra, IFRIC 15 đưa ra một khái niệm mới đối với các thỏa thuận theo IAS 18 là điều
kiện ghi nhận doanh thu có thể đáp ứng việc ghi nhận tho tiến độ hoàn thành. Từ đó, IFRIC 15 giúp
giải quyết các tình huống gây tranh cãi, làm giảm sự phân biệt trong thực tế. Các công ty có được
chọn lựa chính xác, nâng cao tính phù hợp, đáng tin cậy của thông tin cung cấp
3.4. Kế toán doanh thu từ việc xây dựng bất động sản
a) Hợp đồng xây dựng (trong phạm vi của IAS 11)
Trường hợp hợp đồng là hợp đồng xây dựng theo IAS 11, và kết quả của các hợp đồng có thể
được ước tính một cách đáng tin cậy, ghi nhận doanh thu bằng cách tham chiếu đến giai đoạn hoàn
thành của các hoạt động hợp đồng theo IAS 11. IFRIC 15 không giới thiệu bất kỳ yêu cầu mới hoặc

hướng dẫn mới ảnh hưởng đến loại hợp đồng này..
b) Thỏa thuận cho cung cấp dịch vụ (IAS 18)
Trường hợp thỏa thuận nằm trong phạm vi của IAS 18, và các công ty không phải là chủ đầu
tư, thì đây là một thỏa thuận cho việc cung cấp dịch vụ xậy dựng. Ví dụ, khách hàng đóng vai trò là
chủ đầu tư và ký các hợp đồng với các nhà cung cấp khác cho các vật liệu đặc biệt; các công ty có
trách nhiệm chỉ để lắp ráp theo các vật liệu được cung cấp (tức là nó không có rủi ro hàng tồn kho
cho các vật liệu xây dựng), thỏa thuận này là một thỏa thuận hợp tác cung cấp dịch vụ.Trong hoàn
cảnh như vậy, nếu các tiêu chí trong IAS 18 được đáp ứng, doanh thu được ghi nhận bằng cách tham
khảo đến giai đoạn hoàn tất giao dịch bằng cách sử dụng tỷ lệ phần trăm của phương pháp hoàn
thành. Khi đó các yêu cầu của IAS 11 được áp dụng chung cho việc ghi nhận doanh thu và chi phí
liên quan cho một giao dịch đó. [IFRIC 15.15 & IAS 18,21]
c) Hiệp định về việc bán hàng (IAS 18)
Một thỏa thuận để xây dựng bất động sản sẽ là một thỏa thuận về việc bán hàng theo IAS 18
nếu nó liên quan đến việc cung cấp các dịch vụ cùng với việc cung cấp các vật liệu xây dựng.
IFRIC 15 tập trung vào các điều kiện mà doanh thu chỉ có thể được ghi nhận khi công ty đã
chuyển giao cho người mua quyền kiểm soát và các rủi ro trọng yếu và các quyền sở hữu của hàng
hoá, và đưa ra hướng dẫn phân biệt hai trường hợp dựa trên thời gian giao: 'tại mộtthời điểm duy
nhất "và" liên tục theo tiến độ xây dựng ".
Nếu chuyển giao quyền kiểm soát và các rủi ro trọng yếu và các quyền sở hữu bất động sản
xảy ra tại một điểm duy nhất của thời gian (ví dụ: khi hoàn thành, khi hoặc sau khi giao hàng), doanh
thu chỉ được ghi nhận khi có đủ các tiêu chí trong IAS 18 .
Khi các công ty có thể chuyển chuyển giao cho người mua quyền kiểm soát và các rủi ro
trọng yếu và các quyền sở hữu của hàng hoá theo tiến độ công trình. Với tất cả các tiêu chuẩn trong
đoạn 14 của IAS 18 được đáp ứng về việc liên tục theo như tiến độ xây dựng , ghi nhận doanh thu
bằng cách tham chiếu đến giai đoạn hoàn thành bằng cách sử dụng tỷ lệ phần trăm của phương pháp
hoàn thành.
 Nhận xét: Ý tưởng cho rằng các tiêu chí trong IAS 18 có thể đáp ứng về việc liên tục theo như tiến
độ xây dựng là khái niệm mới. Theo IFRIC, họ lưu ý rằng các thỏa thuận với 'chuyển giao liên tục'
có thể không xảy ra thường xuyên. Khi công ty áp dụng phương phá kế toán đó, yêu cầu về công bố,
Nhóm 5

19


thuyết minh cần được trình bày bao gồm cách xác định thỏa thuận đáp ứng tất cả các tiêu chí trong
IAS 18.14 liên tục theo như tiến độ xây dựng.
3.5. Công bố thông tin và việc thay đổi chính sách:
Khi một công ty ghi nhận doanh thu bằng cách sử dụng tỷ lệ phần trăm của phương pháp
hoàn thiện cho thỏa thuận đáp ứng tất cả các tiêu chí trong IAS 18.14 liên tục theo như tiến độ xây
dựng, những thông tin sau đây được yêu cầu:
• Cách thức công ty xác định thỏa thuận đáp ứng tất cả các tiêu chí trong IAS 18.14 liên tục theo như
tiến độ xây dựng;
• Doanh thu phát sinh từ các thoả thuận trong kỳ;
• Các phương pháp sử dụng để xác định mức độ hoàn thành các thỏa thuận trong tiến trình.
Đối với bất kỳ thỏa thuận đang tiến hành tại thời điểm báo cáo, các thông tin sau cần có:
• Tổng số tiền chi phí phát sinh và lợi nhuận/lỗ được ghi nhận cho đến ngày báo cáo
• Số tiền ứng trước nhận được.
3.6. Việc thay đổi chính sách
Những thay đổi trong chính sách kế toán từ việc áp dụng IFRIC 15 được yêu cầu thực hiện
việc điều hỉnh hồi tố theo IAS 8 “Chính sách kế toán, thay đổi trong ước tính kế toán và các sai sót”.
Do đó, các đơn vị sẽ được yêu cầu xem xét lại và, nếu có, thì sử dụng phương pháp hồi tố và trình
bày lại các ghi nhận doanh thu cho các thỏa thuận đang trong tiến trình tại ngày đầu gần nhất nhằm
mục đích so sánh
3.7. Nhận xét chung:
IFRIC 15 được ban hành với các hướng dẫn giải quyết vấn đề hợp đồng xây dựng bất động
sản mà đang gây tranh cãi trên thực tế. Với cá hướng dẫn và phân biệt một cách rõ rang vế các loại
hợp đồng xây dựng, các thỏa thuận có liên quan và các cách ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực phu
hợp, IFRIC 15 đã giúp nâng cao tính hữu dụng của thông tin kế toán được cung cấp trong báo cáo tài
chính
Theo phân tích EFRAG ( Tổ cức tư vấn Báo cáo tài chính của Châu Âu) kết luận rằng IFRIC

15 sẽ dẫn đến giảm sự phân biệt trong thực hành, do đó nâng cao tính nhất quán và tính so sánh các
thông tin được cung cấp. Các thuyết minh và thông tin bổ sung cần thiết đơc5 yêu cầu bởi IFRIC 15
sẽ cho phép người dùng có một nhìn hiểu biết hơn về các báo cáo tài chính; giúp nâng cao chất lượng
tổng thể của các thông tin tài chính, nâng cao tính minh bạch trong viêc công bố thông tin và từ đó
hỗ trợ co việc ra quyết định của người sử dụng.
.

Nhóm 5

20


KẾT LUẬN
Trong điều kiện nền kinh tế của các quốc gia đang đối diện với khá nhiều vấn đề về
kinh tế và tài chính thì kế toán là một công cụ càng thể hiện vai trò và tầm quan trọng trong
quá trình vận hành của các doanh nghiệp nói riêng cũng như của toàn bộ một quốc gia nói
chung. Tuy nhiên, có thể do nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan nên những người
thực hiện công tác kế toán đã có những cách hiểu hoặc thực hiện chưa đúng hoặc có phát
sinh nhiều câu hỏi trong quá trình thao tác trên thực tế với những gì quy định trong chuẩn
mực kế toán quốc gia, chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực về lập báo cáo tài chính.
Xuất phát từ nguyên nhân cơ bản này nên tổ chức IFRIC đã ra đời và ban hành những giải
thích cụ thể hơn cho các vấn đề này. Với quá trình thực hiện khá chặt chẽ và mang tính kỷ
luật cao thì các văn bản IFRIC được xem là một công cụ hỗ trợ cho các kế toán viên, các
quốc gia có thể vận dụng trong quá trình làm việc và hoạt động kinh doanh của mình, qua đó
có sự đồng bộ hơn trong công tác kế toán của đơn vị mình, từ đó cung cấp thông tin một cách
xác đáng hơn và sâu sát hơn để giúp người sử dụng đưa ra các quyết định của mình./.

Nhóm 5

21

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. IFRIC 15 “ Agreement for The Construction of Real Estate”
2. Mary E.Barth, Wayne R.Landsman và Mark H.Lang (2007),”International
Accounting Standards and Accounting Quality”, Stanford University Graduate
School of Business Research Paper No. 1976
3. Nguyễn Thị Liên Hương, 2010. Phân tích ảnh hưởng sự khác biệt chuẩn mực kế
toán Việt Nam với chuẩn mực kế toán quốc tế đến quyết định của nhà đầu tư. Luận
văn thạc sĩ kinh tế, ĐH Kinh tế TP.HCM.
4. Võ Văn Nhị và Lê Hoàng Phúc, Sự hoà hợp giữa chuẩn mực kế toán Việt Nam và
chuẩn mực kế toán quốc tế - Thực trạng, nguyên nhân và định hướng phát triển,
,
2011.
5. Nguyễn Phúc Sinh, 2008. Nâng cao tính hữu ích của BCTC doanh nghiệp Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay, Luận án tiến sĩ kinh tế, ĐH Kinh tế TP.HCM.
6. Trình Quốc Việt, 2009. Đề xuất chiến lược hội nhập kế toán quốc tế cho Việt Nam,
Luận văn thạc sĩ kinh tế, ĐH Kinh tế TP.HCM.
7. Đặng Quôc Tuấn, Trình bày Báo cáo tài chính theo Chuẩn mực Báo cáo tài chính
Quốc tế ( IFRS), Hội Kế toán Tp Hồ Chí Minh, 2012

Nhóm 5

22