ĐỒ án KINH tế đầu tư PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ BIỆT THỰ CHO THUÊ

ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ BIỆT
THỰ CHO THUÊ

Họ và tên sinh viên: NGUYỄN THỊ HẰNG
Mã số sinh viên:
3416.53
Lớp:
53KT3
Giáo viên hướng dẫn: NGUYỄN VĂN HẢI

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

1


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

MỞ ĐẦU
1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Trước tiên ngành xây dựng là một trong những ngành kinh tế lớn của nền
kinh tế quốc dân đóng vai trò chủ chốt ở khâu cuối cùng của quá trình sáng
tạo nên cơ sở vật chất kỹ thuật và là tài sản cố định cho mọ lĩnh vực hoạt
động của đất nước và xã hội dưới mọi hình thức.
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi
quốc gia, mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ
tầng, trang thiết bị trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở
hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò
quan trọng thể hiện qua các đặc trưng sau :
- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ
tầng, tài sản cố định phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng,
phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp
phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá,
tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến
môi trường sinh thái.
- Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng,
xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
- Đầu tư xây dựng góp phần đáng kể vào tổng sản phẩm xã hội và thu
nhập quốc dân.
Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập
kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Vì vậy hoạt động
đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công
nghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhà nước đã đề ra.
2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng.

Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để
duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ
xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội
kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của
nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay không nên thực hiện dự án đó.Những
chỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

2


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện
các công việc theo đúng tiến độ dự kiến.
Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước
có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự
án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
Dự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ
đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn.
3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi).
Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã ban

hành và quy định tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 về quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày
15/10/2009 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 12/2009/NĐ-CP.
Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
- Thuyết minh của dự án.
- Thiết kế cơ sở của dự án.
*Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi)
1. Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án đầu
tư và trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt, trừ những trường
hợp sau đây:
a) Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công
trình quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định này;
b) Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy định tại
khoản 5 Điều 35 của Luật Xây dựng.
2. Nội dung dự án bao gồm phần thuyết minh theo quy định tại Điều 7 và
phần thiết kế cơ sở theo quy định tại Điều 8 Nghị định này.
3. Đối với các dự án không có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩm
quyền phê duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành hoặc địa phương
theo phân cấp để xem xét, chấp thuận bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc
trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án
đầu tư xây dựng công trình.
Vị trí, quy mô xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng
được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp dự án chưa có trong quy
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

3

ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

hoạch xây dựng thì vị trí, quy mô xây dựng phải được Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh chấp thuận bằng văn bản đối với các dự án nhóm A hoặc có ý kiến chấp
thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về quy hoạch đối
với các dự án nhóm B, C. Thời gian xem xét, chấp thuận về quy hoạch
ngành hoặc quy hoạch xây dựng không quá 15 ngày làm việc.
*Nội dung phần thuyết minh của Dự án đầu tư xây dựng công trình
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản
phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác
động xã hội đối với địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng
công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên
liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công
suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ
trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và
công trình có yêu cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và
các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.

5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả
năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu
thu hồi vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã
hội của dự án.
* Nội dung thiết kế cơ sở của Dự án đầu tư xây dựng công trình
1. Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu
tư xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo
đảm thể hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy
chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kế
tiếp theo.
Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ.
2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

4


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt
bằng công trình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng
theo tuyến; vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữa
các hạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu
cầu công nghệ;
c) Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu
của công trình;
đ) Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định
của pháp luật;
e) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng.
3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến
công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến;
b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có
yêu cầu công nghệ;
c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật
chủ yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
4. Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài
chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính
dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết bỏ ra chi phí như
thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ
đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những
thông tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là
cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp
giấy phép đầu tư.
Nội dung của phân tích tài chính:
Nhóm chỉ tiêu động:
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG

MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

5


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

* Chỉ tiêu giá trị hiện tại của hiệu số thu chi

B C
NPV = ∑
(1+ r )
n

t

−

t =0

t
t

→ max

Trong đó : n_số năm phân tích của dự án
Bt_ròng lợi ích ở năm t
Ct_chi phí xảy ra ở năm t
r_ lãi suất tối thiểu chấp nhận được
t_ khoảng thời gian tính từ gốc 0 đến điểm xác định giá trị của
ròng tiền tệ
* Chỉ tiêu giá trị tương lai của hiệu số thu chi.
n

NFV = ∑ ( Bt − C t ) * (1+ r )

n −t

→ max

t =0

Trong đó : : n_số năm phân tích của dự án
Bt_ròng lợi ích ở năm t
Ct_chi phí xảy ra ở năm t
r_ lãi suất tối thiểu chấp nhận được
t_ khoảng thời gian tính từ gốc 0 đến điểm xác định giá trị của
ròng tiền tệ
* Chỉ tiêu giá trị hàng năm của hiệu số thu chi.

(1+ r ) * r → max
NAV= NPV.
(1+ r ) − 1
n

n

NAV= NFV.

r

(1+r )

n

−1

→ max

Trong đó : : n_số năm phân tích của dự án
r_ lãi suất tối thiểu chấp nhận được
* Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại: IRR
Suất thu lợi nội tại của dự án đầu tư là mức lãi suất tương ứng với các thời
đoạn của kết số vốn đầu tư ở đầu thời đoạn đó mà mức lãi suất này nếu dùng
để quy đổi dòng tiền thì sẽ cân bằng giữa thu nhập và chi phí.
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

6


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư
n

NPV = ∑
t =0

B −C
(1+ IRR)
t

=0

t

t

Khi đó IRR sẽ được tìm ra bằng cách giải phương trình trên .
Nhóm chỉ tiêu tĩnh :
* Lợi nhuận bình quân năm.
n

Lbq =

∑L
i =1

n

t

→ max

Trong đó : n_số năm vận hành
Lt_lợi nhận dự kiến đạt đượcr năm t
Lbq_lợi nhận bình quân
* Lợi nhận dơn vị.
Lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm

L

đ

= P − C đsx → max

L
L =Q

bq

→ max

đ

bq

Trong đó: P_giá bán 1 đơn vị sản phẩm
Cđsx_ chi phí hoạtđộng sản suất kinh doanh tính cho 1 đơn vị

sản phẩm
Qbq _công suất khai thác bình quân năm
Lđ_lợi nhuận của 1 đơn vị sản phẩm
* Mức doanh lợi của vốn đầu tư

M

l

=

L

bq

V

→ max

Trong đó: V_vốn đầu tư của dự án
Ml_mức doanh lọi của vốn đầu tư
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với
chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án. Do tất cả các cách tính toán
cho tương lai đều là giả thiết, nếu thời gian dùng để đánh giá càng dài thì
khả năng chính xác của dự án càng thấp. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

7


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

phân tích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các
chỉ tiêu hiệu quả này. Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương
án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%,
10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở
mức 5%, 10%.
+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:
- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời
dự án.
- Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án.
- Mức thu hút lao động vào làm việc.
- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án
trong cả đời dự án.
- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích
của quốc gia và toàn xã hội. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế
( là giá tài chính hay giá thị trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân
tố ảnh hưởng như quy luật cung cầu, thuế trong giá...)
Phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn

bộ nền kinh tế quốc dân và của toàn xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh
nghiệp tự quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp,
nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát
triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước
và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ.
Vai trò của phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để
thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết
phục các ngân hàng cho vay vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơi
thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà
nước xét duyệt cấp giấy phép đầu tư.
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

8


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn
cứ quan trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, viện
trợ bảo vệ môi trường…

Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì
phân tích KT-XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta
khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn.Vì vậy việc phân tích KT-XH
của dự án luôn giữ vai trò quan trọng.
* Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng
giá kinh tế.
Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng,
mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện
cơ cấu kinh tế quốc dân...
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải quyết thất
nghiệp…
Ngoài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh
thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho người dân...
5. Giới thiệu dự án.
* Tên dự án : Xây dựng khu nhà biệt thự cho thuê.
* Chủ đầu tư : Công ty đầu tư kinh doanh cho thuê nhà Hà Nội.
* Địa điểm xây dựng Gia Lâm – Hà Nội.
* Quy mô dự án : Dự án bao gồm:
- 5 nhà A có diện tích chiếu đất là= 253(m2/1A)
- 5 nhà B có diện tích chiếu đất là= 120(m2/1B)
- 8 nhà C có diện tích chiếu đất là= 108,1306(m2/1C)
- 8 nhà D có diện tích chiếu đất là= 762,72(m2/1D)
⇒ Tổng diện tích chiếu đất là:

∑S

cđ

= 8831,8048 (m2)

- Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng( diện tích chiếu đất) so với tổng diện
tích đất là khoảng 35% đến 45%.
⇒ Tổng diện tích khu đất là:

∑S

kđ

= 27000 (m2)

- Diện tích giao thông và công trình khác là: 18168,1952 (m2)

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

9


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

* Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê diện tích ở và sinh hoạt…đối
tưọng là tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
* Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu biệt thự hiện đại, trang thiết bị đạt

tiêu chuẩn khách sạn 3 sao. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầu
vào đầu quý I năm 2012 và kết thúc vào cuối quý I năm 2014 đưa vào vận
hành.
*Thời gian tính toán đánh giá dự án là 17 năm
* Trang thiết bị : Căn cứ vào thiết bị nội thất các phòng , căn cứ quy định
về trang thiết bị cho nhà khách, nhà nghỉ của Bộ Xây Dựng – Tài Chính –
Tổng Cục Du Lịch trong thông tư liên Bộ số 1192/TT ngày 29/12/1993 (phụ
lục 1) và có thể tham khảo nhu cầu trang thiết bị của dự án đầu tư xây dựng
biệt thự nghỉ cuối tuần loại tương tự (phụ lục 2).
* Sơ bộ mặt bằng và diện tích khu đất gồm các nhà A,B,C,D

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

10


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

Chương I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
A. Các căn cứ
- Căn cứ nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ vào thông tư 04/2010/TT-BXD ra ngày 26/5/2010 về hướng dẫn
lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ quyết định số 957/QĐ-BXD ra ngày 29/09/2009 của Bộ Xây
Dựng công bố định mức chi phí quản lý dự án và chi phi tư vấn đầu tư xây
dựng công trình.
- Căn cứ vào quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 cuả bộ xây
dựng quyết định về công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng coong trình năm
2010
- Căn cứ vào nghị định 69/2009/NĐ-CP ra ngày 13/08/2009 Quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư
- Căn cứ quyết định số 57/2009/QĐ-UBND ngày 30/03/2009 của UBND
Thành phố Hà Nội ban hành quy định về việc xác định đơn giá cho thuê đất
trên địa bà
- Căn cứ quyết định 108/2010 của UBND thành phố Hà Nội hướng
dẫn bồi thường tái định của thành phố.
- Thông tư 19/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về quyết toán
dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước

B. Tính toán

1. Phân tích tổng mức đầu tư của dự án
Khi biết giá chuẩn xây dựng ,số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì
tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công thức sau(1).

G

TMĐM

= G XD + GTB + G MB + G QL + GTV + G K + G DP (1)

Trong đó:

G

XD

_chi phí xây dựng

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

11


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

G
G
G
G
G
G

TB

_chi phí thiết bị

MB

_chi phí bồi thường,hỗ trợ giải phóng mặt bằng,tái định cư

QL

_chi phí quản lý dự án

TV

_chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
_chi phí khác

K

DP

_chi phí dự phòng

1.1. Xác định chi phí xây dựng
* Các căn cứ :
Căn cứ vào các quy định hiện hành và danh mục các công trình hạng mục
xây dựng thuộc dự án, quy mô xây dựng các công trình, hạng mục
(m2,md…). Căn cứ vào suất đầu tư xây dựng tính cho một đơn vị quy mô
xây dựngMức thuế suất VAT theo quy định hiện hành
Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:

n

G XD = ∑ g
i =1

i

XD

* (1 + T GTGT ) (2)
XD

i

Trong đó : g XD _là chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăn của công
trình ,hạng mục thứ i
n_số công trình hạng mục công trình thuộc dự án
Đối với những hạng mục thông dụng thì

g

i
XD

g

i
XD

được tính như sau:

= S i * Pi

Trong đó: Pi_suất chi phí xây dựng cho 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị
công suất của hạng mục thứ i ( chưa gồm VAT)
Si_diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i
i

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g XD được tính như
phương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục.

T

XD
GTGT

_thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.

* Tính toán:
Ta có bảng tính toán diện tích sàn các nhà như sau:
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

12


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

stt
I

nội dung
nhà A
1 tầng trệt

chiều dài (m)

chiều rộng (m)

16,46
2,53

8,76
1,43

16,3
1,6
9,55
8,16
2,32
1,4

7,79
0,49

0,43
1,11
1,31
1

16,39
1,2
2,36
1,62
3,9
1,4

8,24
0,73
2,28
1,23
1,18
1

16,4
2,62
1,4

8,35
2,36
1

16,4
2,36

9,16
1,43

13,5
4

7,5
1,62

14,2
4

7,5
0,82

2 tầng 1

3 tầng 2

4 tầng 3

5 tầng mái

II

nhà B
1 tầng 1

2 tầng 2

3 tầng 3
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

diện tích (m2)
722,9142
140,5717
144,1896
3,6179
110,1577
126,977
0,784
4,1065
9,0576
3,0392
1,4
122,5542
135,0536
0,876
5,3808
1,9926
4,602
1,4
129,3568
136,94
6,1832
1,4
220,2738
150,224
3,3748

441,89065
94,77
101,25
6,48
103,22
106,5
3,28
102,575

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

13


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

13,89
4

7,5
0,4

4 tầng mái

stt
III

nội dung
nhà C
1 tầng 1

13,29
7,5
4,83
1,13
chiều dài (m)
chiều rộng (m)

12,22
5,7
4

6,51
3,51
1,22

12,22
5,92
4
5,4

6,62
3,4
1,334
0,71

12
6,92
2,7
4

6,62
3,4
0,71
1,33

13,66
7,36
2,18

6,22
4,397
0,99

13,905
3,66
2,83

10,7
0,91
1,99

13,905
4,1
2,99

10,7
1,4
2,62

2 tầng 2

3 tầng 3

4 tầng mái

IV

nhà D
1 tầng 1

2 tầng 2

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

104,175
1,6
141,32565
99,675
5,4579
diện tích (m2)
472,99458
94,6792
79,5522
20,007

4,88
99,5224
80,8964
20,128
5,336
3,834
99,565
79,44
23,528
1,917
5,32
179,22798
84,9652
32,36192
2,1582
2319,53485
585,9296
148,7835
3,3306
5,6317
566,5676
148,7835
5,74
7,8338

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

14

ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

2,82

1,79

11,88
5,43
2,61

9,5
1,34
1,39

13,105
4,03

9,315
1,3

3 tầng 3

4 tầng mái

5,0478
466,0332

112,86
7,2762
3,6279
701,00445
122,073075
5,239

Bảng 1.1 Chi phí xây dựng các hạng mục
Đơn vị tính
1000đ
Đ
ơn
vị
tín
h

Khối
lượng

Đơn
giá

s
t
t

Hạng mục
công việc

1

xây dựng
nhà A(5)

m
2

3.614,5
2

5.954
,55

21.522.840,
07

10
%

23.703.384,
07

2

xây dựng
nhà B(5)

m
2

2.209,5
7

5.954
,55

13.156.966,
46

10
%

14.472.663,
11

3

xây dựng
nhà C(8)

m
2

3.783,9
5

5.954
,55

22.531.759,

96

10
%

24.784.935,
96

4

xây dựng
nhà D(8)

m
2

18.556,
24

5.954
,55

110.494.077
,9

10
%

121.543.485
,7

5

Tổng

m
2

28.168,
60

5.954
,55

167.731.335
,3

10
%

184.504.468
,9

6

Đường
giao
thông

m

2

4.954,0
4

1.139
,7

5.646.108,9
4

10
%

6.210.719,8
3

7

Sân bãi
đỗ xe

m
2

1.031,1
3

1.139
,7

1.175.170,0
4

10
%

1.292.687,0
4

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

S

i

P

Chi phí
trước thuế

i

V
A
T

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

Chi phí sau
thuế

15


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

Hệ thống
cấp điện
ngoài nhà

H
ệ
th
ốn
g

9

Hệ thống
cấp nước
ngoài nhà

H
ệ

th
ốn
g

1
0

Hệ thống
thoát
nước
ngoài nhà

1
1

Hàng rào
ngoài cao
2m

8

1
2

1
3
1
4

c

ổ
n
g
ra
v

1

1%
G(A+
B+C
+D)

1.677.313,3
6

10
%

1.845.044,6
9

1

1%
G(A+
B+C
+D)

1.677.313,3

5

10
%

1.845.044,6
89

H
ệ
th
ốn
g

1

2%
G(A+
B+C
+D)

3.354.626,7
1

10
%

3.690.089,3
77

m

702

454,5
5

319.090,91

10
%

351.000

ch
ín
h

Cá
i

1

3.000

3.000

10
%

3.300

Ph
ụ

cá
i

1

2.000

2.000

10
%

2.200

Vườn

m
2

2.220,5
9

90

199.853,1

10
%

219.838,41

Xan
h

câ
y

175

120

21000

10
%

23.100

cau

câ
y

50

250

12500

10
%

13.750

12.500

120

1.500.000

10
%

1.650.000

1.677.313,3
53

10
%

1.845.044,6
9

hoa

c
â
y

1
5

San lấp
mặt bằng

m
3

1% G(A+B+C+D)

1
6

Nhà tạm
để ở và
điều hành
thi công

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

16

ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

Tổng
cộng

184.998.625
,10

10
%

Gxd=203.4
98.487,60

1.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án(không bao gồm các dụng cụ đồ
dùng không thuộc tài sản cố định)
* Chi phí thiết bị bao gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ , chi phí
đào tạo va chuyển giao công nghệ(nếu có), chi phí lắp đặt thiết bị và thí
nghiệm
1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị
* Các căn cứ xác định :
- Căn cứ vào nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang
thiết bị dùng trong nhà ở , các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự
án
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua ,

chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện
trường…
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VND tính ở thời điểm lập dư án là
21011.00VND/USD
-Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị tính theo quy định hiện hành
của nhà nước
*Chi phí mua sắm thiết bị tính theo công thức (3) sau:

G

MSTB

= ∑ Q * M i (3)
i

Trong đó : Qi_số lượng(cái) hoặc trọng lượng (hoặc nhóm tiết bị ) tứ i
Mi_giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

M = m + n + K +V + h
i

Với :

i

i

i

i

i

m _giá gốc của tiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN
n _chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
K _ phí lưu kho, lưu bãi, lưu container…
V _ chi phí bảo quản ,bảo dưỡng …….tại hiện trường
i

i

i

i

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

17


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

h _thuế và phí bảo hiểm…..

i

Bảng thống kê số lượng các phòng
ST
T
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

Tên Phòng
P.Khách
P.Ăn
Bếp
P.Ngủ
P.sinh hoạt chung

WC
P.tắm xông hơi
P.Tắm
P.Giúp việc
P.trang điểm
P. Thay đồ
P.Thờ
P. Giặt
P. Thể Thao
Ga ra
kho
Thư viện
Nhà bảo vệ

Nhà
A(5)
5
5
5
20
10
30
5
25
5
5
10
0
5
0

5
5
0

Nhà
B(5)
5
5
5
25
5
25
0
5
0
0
5
5
5
0
5
10
5

Nhà
C(8)
8
8
8
32

0
40
0
0
0
0
0
0
0
0
8
0
0

Nhà
D(8)
32
32
32
128
0
128
32
0
32
0
32
32
32
32

32
32
32

Tổng
50
50
50
205
15
223
37
30
37
5
47
37
42
32
50
47
37
2

* Trang thiết bị mỗi phòng:
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

18


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

 Phòng khách : 01 điều hòa, 01 salon to, 01 tivi LCD 32inch, 01điện
thoại, 01 radiocasette, 01 dàn âm thanh.
 Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 32 inch, 01
giường nệm, 01 tủ 2 ngăn có gương, 01 computer, 01 tủ lạnh 50l,
 Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm
thanh, 01 salon to, 01 điện thoai, 01 radiocassette
 Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 100l, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi,1
lò vi sóng.
 Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 21 inch.
 P.thể thao:
 P.bảo vệ : 01giường đơn, 01 tivi 21in, 01 điện thoại, 01 bộ bàn nghế
 P.thay đồ:
 P. trang điểm: 01 bàn trang điểm
 Thư viện: 01 tủ sách, 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa
 Phòng tắm : 01 bồn tắm, 02 chậu rửa mặt, 01 sen tắm.
 Phòng tắm xông hơi: 02 bộ sàn và băng nghế, 01 máy xông hơi+bộ
điều khiển, 02 bộ phụ kiện xông hơi
 Phòng WC : 01 chậu rửa mặt, 01 xí bệt, 01 sen tắm
 Phòng giặt : 01 máy giặt
 Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01
điều hòa.

 Phòng thờ: 01 tủ thờ
 Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ.
Ngoài ra mỗi biệt thự còn được trang bị 01 máy hút bụi. Nhà A,B,C mỗi nhà
có 3 bình nóng lạnh, nhà D có 12 bình nóng lạnh.Toàn khu biệt thự được
trang bị 01 hệ thống PCCC, 01 hệ thống lọc và bơm nước, 01 hệ thống phát
điện, 01 vidio trung tâm và
ăngten parabol.
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

19


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

Bảng 1.2 - Chi phí mua sắm thiết bị
Đơn vị tính: 1000đ
Đ
Số
Đơn
Chi phí
Thu
Chi phí
ơn

lư
giá(
trước
ế
sau thuế
vị
ợn
chư
thuế
VA
g
a
T
VA
T)

S
T
T

Loại thiết bị

1

Điều hòa

C
hi
ếc

35
7

8.43
0

3.009.51
0

10
%

3.310.46
1

2

Salon to

B
ộ

65

8.20
0

533.000

10

%

586.300

3

Điện thoại

C
hi
ếc

31
0

600

186.000

10
%

204.600

4

Tivi 32in

C
hi

ếc

27
0

6.50
0

1.755.00
0

10
%

1.930.50
0

5

Tivi 21in

C
hi
ếc

55

1.75
0

96.250

10
%

105.875

6

Radiocasset
te

C
hi
ếc

65

870

56.550

10
%

62.205

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

20


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

7

Tủ
gương

8

có

C
hi
ếc

20
5

1.99
9

409.795

10
%

450.774

Tủ đứng

C
hi
ếc

37

700

25.900

10
%

28.490

9

Giường
nệm

C

hi
ếc

20
5

4.50
0

922.500

10
%

1.014.75
0

1
0

Giường đơn

C
hi
ếc

40

1.20
0

48.000

10
%

52.800

1
1

Tủ lạnh 50l

C
hi
ếc

20
5

2.15
0

440.750

10
%

484.825

1
2

Tủ
100l

lạnh

C
hi
ếc

50

3.79
0

189.500

10
%

208.450

1
3

Máy
mùi

hút

C
hi
ếc

50

2.23
0

111.500

10
%

122.650

1
4

Tủ bếp

C
hi
ếc

50

4.80

0

240.000

10
%

264.000

1
5

Bàn ăn

C
hi
ếc

50

5.50
0

275.000

10
%

302.500

1
6

Bàn
viện

B
ộ

37

1.92
0

71.040

10
%

78.144

1
7

Máy giặt

C
hi
ếc

42

9.00
0

378.000

10
%

415.800

1
8

Nóng lạnh

C
hi
ếc

21

2.12
0

44.520

10
%

48.972

thư

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

21


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

1
9

Máy hút bụi

C
hi
ếc

26

3.78
0

98.280

10
%

108.108

2
0

Bàn trang
điểm

C
hi
ếc

20
5

2.80
0

574.000

10
%

631.400

2
1

Dàn
thanh

B
ộ

65

8.90
0

578.500

10
%

636.350

2
2

Tủ sách

B

ộ

37

6.80
0

251.600

10
%

276.760

2
3

Tủ thờ

B
ộ

37

2.23
0

825.100

10

%

907.610

2
4

Chậu
mặt

C
hi
ếc

28
3

510

144.330

10
%

158.763

2
5

Xí bệt

C
hi
ếc

22
3

3.56
0

793.880

10
%

783.268

2
6

Sen tắm

C
hi
ếc

25
3

1.17
0

296.010

10
%

325.611

2
7

Máy tính

B
ộ

20
5

7.60
0

1.558.00
0

10
%

1.713.80
0

2
8

Máy
hơi

xông

B
ộ

37

10.5
00

388.500

10
%

427.350

2
9

Sàn

hơi

xông

B
ộ

74

3.40
0

251.600

10
%

3
0

Bồn tắm

C
hi
ếc

30

3.69
0

110.700

10
%

121.770

3
1

Bếp ga

B
ộ

50

3.36
0

168.000

10
%

184.800

3
2

Lò vi sóng

C
hi
ếc

50

2.00
0

100.000

10
%

110.000

âm

rửa

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

22

ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

3
3
3
4

Vidio
và
ăng
ten
trung tâm
Trạm
áp

biến

B
ộ
C
hi
ếc

3
5

Hệ
thống
PCCC

3
6

Hệ
thống
bơm
lọc
nước

B
ộ

Máy hút bụi

C
hi
ếc

3
7

B
ộ

50.0

00

1

10
%

50.000

55.000

31.0
00

31.000

10
%

34.100

280.
000

280.000

10
%

308.000

120.
000

120.000

10
%

132.000

3.58
7

93.262

10
%

1.025.88
2

15.502.0
35

10
%

17.052.2
39

1
1

1

26

Tổng
1.2.2. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị
* Các căn cứ
- Căn cứ vào giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Căn cứ vào tỷ lệ chi phí cần lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt
- Căn cứ vào thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt
⇒ Ta có bảng chi phí lắp đặt các thiết bị:

Bảng 1.3 Tổng hợp chi phí lắp đặt thiết bị
Đơn vị tính : 1000đ

ST
T

Loại thiết
bị

Chi phí
thiết bị

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG

MSSV: 3416.53

T
ỷ
lệ
c
hi
p
hí
lắ
p

Chi phí
trước
thuế

Thuế
VAT

Chi phí
sau
thuế

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

23


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

đ
ặt
1

Điều hòa

2

Vidio
và ăng
ten
trung
tâm

3.310.4
61

Miễn phí lắp đặt

0

2
%

1100

110

1210

55.000

3

Trạm
biến áp

34.100

2
%

682

68

750

4

Hệ
thố
ng
PC
CC

308.00
0

2
%

6.160

616

6.776

5

Hệ thống
bơm lọc
nước

132.00
0

2
%

2.640

264

2.904

6

Điện
thoại

204.60
0

1
%

2.046

204,60

2.251

7

Máy tính

1.713.8
00

1
%

17.138

1.713,

80

18.852

8

Máy xông
hơi

427.35
0

2
%

8.547

854,70

9.401,7

9

Nóng
lạnh

48.972

1
%

489,72

48,97

5.386,7

10

Sàn xông
hơi

276.76
0

1
%

2.767,6

276,76

3.044,3
6

39.817,
05

3.981,
71

43.798,
76

Tổng

SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

24


ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Ư

Ư

Bảng 1.4 Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính : 1000đ

STT

Nội
dung

Chi phí trước
thuế

15.502.035

1.550.204

17.052.238,5

1

Chi phí
mua
sắm
thiết bị

39.817,05

3.981,71

43.798,76

2

Chi phí
lắp đặt
thiết bị

3

Tổng

15.541.852,0

5

1.554.185,21

G

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

tb

=17.096.037,26

1.3. Xác định chi phí bồi thường ,hỗ trợ giải phóng mặt bằng ,tái đinh
cư
* Dự án được xây dựng trên đất nông nghiệp → chi phí bồi thường, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm các khoản:
- Bồi thường đất và cây trồng trên đất
- Các khoản hỗ trợ trong nông nghiệp
- Tiền thuê đất trong thời gian xây dựng
- Chi phí bồi thường tái định cư
* Các căn cứ xác định
- Căn cứ các quyết định ban hành giá đất ở Hà Nội năm 2011
- Căn cứ quyết định công bố đơn giá cây trồng vật nuôi
- Căn cứ diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải
phóng mặt bằng theo thức tế, chê độ chính sách của nhà nước và địa
phương về bồi thường , đơn giá bồi thường , bảng giá đất của địa phương…
* Phương pháp xác định
- Tính tiền bồi thường theo các quyết định, văn bản ban hành giá đất của

thành phố Hà Nội
- Tính tiền thuê đất theo quyết định được ban hành ở TP.Hà Nội
SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG
MSSV: 3416.53

GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI

25