Đề tài quản lý nhà cao tầng chung cư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
----------

BÀI BÁO CÁO GIỮA KÌ
MÔN: QUẢN TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ TÀI:
QUẢN LÝ TÒA NHÀ CAO TẦNG, CHUNG CƯ

Giáo Viên Hướng Dẫn
Sinh viên thực hiện
Lớp
Năm học

: Trần Hồng Quang
: Trần Thị Hợi
: 02-DHQB
: 2016 _ 2017

T.p Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2016


I Phần mở đầu.
1.1 Lí do chọn đề tài.
Bất động sản là một trong những tài sản có giá trị lớn, đặc biệt trong tâm tưởng của người
Việt thì bất động sản dường như gắn với cả cuộc đời của họ. Trong những năm gần đây,
không chỉ có thị trường đất đai sôi động, phát triển mà kéo theo đó là thị trường về nhà ở
như nhà chung cư, nhà phố liên kế, biệt thự vườn cũng gia tăng ngày một nhiều. Tuy nhiên,
công tác quản lý các tòa nhà chung cư ở nước ta hiện nay còn nhiều vấn đề đáng bàn. Từ
thực tế cho thấy các tòa nhà xây dựng lên nhanh chóng, quy mô lớn nhưng vấn đề quản lý

và vận hành nó còn nhiều yếu kém. Xuất phát từ những lý do trên, chúng tôi xin được phân
tích về công tác quản lý tòa nhà cao tầng, chung cư và đưa ra đề xuất nhằm góp phần cải
thiện tình trạng trên.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu.
Tìm ra giải pháp và ý tưởng thay đổi cơ chế mô hình quản lý tòa nhà cao tầng cũ bằng một
mô hình mới, đáp ứng được nhu cầu của người dân và đảm bảo tính thống nhất, minh bạch
trong quản lý.
1.3 Phạm vi nghiên cứu
Vấn đề quản lý bất động sản thương mại, du lịch và nhà ở.
1.4 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp phân tích
Phương pháp xử lý thống kê
Phương pháp kế thừa
Phương pháp chuyên gia
II Nội dung
2.1 Khái niệm
Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những hoạt động và các dịch
vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống tại đó.

Quản trị bất động sản

Page 2


2.2 Mục đích của quản lý bất động sản
Cung cấp dịch vụ quản lý và chăm sóc khách hàng. Duy tu, bảo trì và làm gia tăng giá trị
thương hiệu của BĐS theo thời gian.
Đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và phương tiện đi lại; Làm sạch, thu gom rác thải, chăm
sóc cảnh quan; Vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà:
máy bơm, máy phát điện, thang máy, hồ bơi, hệ thống PCCC, hệ thống cấp thoát nước, hệ

thống điện và v.v. ; Chăm sóc khách hàng, đối nội, đối ngoại, nhân sự, giám sát hoạt động
và tài chính hoạt động.
2.3 Đối tượng của quản lý bất động sản.
Trong phạm vi tiểu luận này, tác giả xin chỉ đề cập đến các dự án có ảnh hưởng lớn cũng
như giao dịch mạnh trên thị trường. Đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp Hồ Chí
Minh.
• Bất động sản thương mại: Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, cao ốc phức hợp
• Bất động sản du lịch: Hotel, resort, khu du lịch
• Bất động sản nhà ở: Chung cư, khu nhà ở, khu đô thị.
Đây là những bất động sản có những điểm tương đồng như quy mô lớn, nhiều người sử
dụng và luôn cần có sự quản lý. Với một khối lượng dịch vụ để đáp ứng cho sự hoạt động
trong một tòa nhà là không hề nhỏ. Nếu công tác quản lý nói chung thiếu tính chuyên
nghiệp, hậu quả sẽ là không ai thuê, không ai sử dụng bất động sản đó vì độ an toàn cũng
như khả năng đáp ứng dịch vụ là không có.

Quản trị bất động sản

Page 3


2.4 Mô hình quản lý bất động sản tại Newzeland.
2.4.1 Mô hình.

“ Đoàn thể hợp nhất” được xem là tất cả các chủ hộ trên khu đất được mô tả trong bản vẽ
nhà, do chủ hộ thành lập khi các căn hộ được bán hết.
2.4.2 Đặc điểm:
+ Chủ đầu tư ở New Zealand không thiết lập đoàn thể hợp nhất nhưng họ sẽ đăng ký bất
động sản như một quyền sở hữu căn hộ.
+ Một đoàn thể hợp nhất cũng đóng thuế và được đăng ký mã số thuế GTGT.
Theo tôi, đây là hai điểm rất đáng chú ý trong mô hình ở New Zealand, vấn đề không có sự

tham gia của chủ đầu tư trong vai trò thành lập ban quản lý sẽ tạo ra sự minh bạch hơn khi
tổ chức quản lý, vận hành hoạt động tòa nhà. Bên cạnh đó, chính sách về thuế vừa góp phần
tăng nguồn thu cho ngân sách xã hội, vừa giúp người dân trong khu vực sinh sống cảm thấy
yên tâm hơn phần nào, do chúng được tổ chức một cách bài bản, chuyên nghiệp hơn.
Với mô hình trên, đoàn thể hợp nhất có bốn trách nhiệm chính như sau:
1. Sửa chữa,bảo trì và giữ bất động sản chung luôn trong tình trạng tốt. Trách nhiệm
này là yếu tố then chốt, có vai trò chính trong công tác quản lý chung cư. Bất cứ vật
Quản trị bất động sản

Page 4


dụng nào sau khi sử dụng đều bị hư hỏng, rò rỉ hoặc cũ dần theo thời gian, do vậy
luôn cần bảo dưỡng, thay thế kịp thời.
2. Chấp hành nghiêm chỉnh luật sở hữu căn hộ. Ở New Zealand, luật này ra đời năm
1972 trải qua 44 năm nhưng nó vẫn còn nguyên giá trị.
3. Bên cạnh đó, duy trì nguồn quỹ đủ để giúp đoàn thể hợp nhất hoàn thành nhiệm vụ là
điều không thể thiếu. Nguồn kinh phí này được thu từ các chủ hộ trong khu vực đó.
Ngoài ra, bảo hiểm cho dự án cũng được đoàn thể hợp nhất quan tâm và phụ trách.
4. Thu phí dịch vụ:
Phí dịch vụ được hiểu là số tiền bỏ ra để chi trả các tiện ích liên quan đến nhu cầu sống
hàng ngày của con người. Trong trường hợp này khoản phí dịch vụ tính theo diện tích căn
hộ, xác định thông qua cuộc khảo sát. Chủ đầu tư cũng không phải đóng phí dịch vụ, trừ khi
họ có sở hữu căn hộ. Thêm vào đó, một “Quỹ dự phòng” cũng được lập ra, sử dụng trong
trường hợp khẩn thiết nhất. Quỹ này không bắt buộc tùy vào tình hình mỗi khu vực và ý
kiến của đoàn thể hợp nhất để đưa ra quyết định. Không chỉ dừng lại ở Đoàn thể hợp nhất,
một cuộc bầu chọn ra Ủy ban đoàn thể được tiến hành với số phiểu bầu của mỗi chủ hộ. Ủy
ban sẽ thực thi các quy định pháp luật và bất cứ nội quy nào do từng thành viên trong ủy
ban đoàn thể đồng ý thông qua hội nghị chung cư thường niên.
Tóm lại:

Qua sự phân tích trên, chúng ta thấy rằng mô hình quản lý này có những ưu điểm như sau:
+ Đoàn thể hợp nhất hình thành độc lập với chủ đầu tư
+ Các chủ hộ có quyền quyết định vấn đề thành lập đoàn thể hợp nhất
+ Thu chi hàng năm được kiểm toán độc lập, có tài khoản ngân hàng.
Tuy nhiên, ngoài những thế mạnh ấy, mô hình này vấn gặp phải hạn chế khi áp dụng tại
Việt Nam.
+ Những khoản phát sinh không lường trước sẽ không được trích từ “quỹ dự phòng” mà do
các chủ hộ cùng thanh toán. Nếu không làm tốt và minh bạch trong công tác thu chi, rất có
thể dẫn đến những tranh chấp liên quan đến quỹ này.

Quản trị bất động sản

Page 5


2.5 Các mô hình quản lý tại Việt Nam.
2.5.1 Mô hình chung.

2.5.2 Thực trạng.
Nhìn vào mô hình chung, chúng ta thấy ngay rằng quy trình hoạt động từ khi mới bắt đầu
triển khai đã ngược lại với thế giới. Chủ đầu tư sẽ xây dựng dự án, rồi lập ra công ty quản
lý. Công ty này không độc lập với phía chủ đầu tư. Sau khi dự án được triển khai thành
công, những chủ hộ sẽ tham gia một hội nghị chung cư và thành lập ra ban quản lý chung
cư.
Về hình thức, chúng ta đều có ban quản lý như nhiều quốc gia khác nhưng thực tế việc đưa
vào hoạt động thì gặp rất nhiều khó khăn.
Các công ty phát triển bất động sản dường như chỉ tập trung vào việc xây dựng bất động sản
liên quan tới cấp độ hoàn thiện sản phẩm, thời hạn bàn giao sản phẩm, giá cả và tiến độ
thanh toán, v.v. mà thiếu một sự lưu ý cần thiết đối với người mua về các tiêu chuẩn về
quản lý, các dịch vụ được cung cấp và ước tính phí quản lý trong tương lai khi các khu

chung cư đó khi đưa vào sử dụng.
Lý do đầu tiên là về “khoản phí 2%”. Đây là số tiền mà chủ đầu tư bàn giao lại cho ban
quản lý sau khi thực hiện giao dịch với khách hàng về căn hộ chung cư hay văn phòng nào
Quản trị bất động sản

Page 6


đó. Số tiền này so với tổng dự án thì không phải là khoản nhỏ. Do vậy rất nhiều chủ đầu tư
đã mập mờ hay không chịu bàn giao phí bảo trì dịch vụ 2% cho đại diện tòa nhà. Từ câu
chuyện này chúng ta nhìn nhận ra ba vấn đề.
• Thứ nhất là nếu trong trường hợp quy định mức phí bảo trì 2% thì chính sách để
quản lý, để minh bạch nó còn chưa có. Đẫn đến hiện tượng chủ đầu tư sau khi bàn
giao dự án thì dùng tiền này đầu tư nơi khác, người dân không có tiền để sửa chữa
hay dùng vào mục đích chung cho hàng trăm hộ gia đình.
• Thứ hai, nếu như không tồn tại khoản phí 2% do chủ đầu tư đóng, thì hẳn mọi
chuyện sẽ không nghiêm trọng đến mức phải đưa nhau ra tòa án để giải quyết. Thay
vì đóng cho chủ đầu tư để rồi lại đưa ngược lại thì chuyện người dân tự đóng góp và
quản lý sẽ hiệu quả hơn.
• Thứ ba, dựa theo tình hình lạm phát hiện nay kinh phí 2% sau nhiều năm sẽ không đủ để
chi trả cho các dịch vụ do tiền Việt Nam mất giá khá nhanh chóng.
Tiếp theo là về phía ban quản lý chung cư, tòa nhà cao tầng. Họ không nắm rõ được quy
trình hoạt động khoa học, ham lợi ích mà bất đồng giữa ban quản lý và các chủ hộ cũng vô
cùng gay gắt. Tập chung chủ yếu ở việc chi tiêu bất hợp lý, lợi dụng số tiền lớn để chiếm
đoạt hay sử dụng sai mục đích. Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị tự ý nâng mức phí quản lý vận
hành, sử dụng quỹ kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị
nhà chung cư không kiểm tra hoặc đề nghị doanh nghiệp quản lý vận hành báo cáo thu, chi
tài chính trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư.
Thiếu trang thiết bị báo cháy và chữa cháy, về công tác duy tu sửa chữa các thiết bị báo
cháy và chữa cháy. Chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế về PCCC đã được cơ quan chức năng

thẩm duyệt, lấn chiếm hành lang, lối thoát hiểm để buôn bán làm ảnh hưởng đến việc thoát
nạn khi có sự cố xảy ra, thay đổi công năng sử dụng của một bộ phận công trình làm ảnh
hưởng đến công tác PCCC. Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị không tập huấn về công tác PCCC
cho cư dân, không có đội PCCC tại chỗ đã qua lớp huấn luyện của Cảnh sát PCCC. Điều
này không những gây hậu quả nghiêm trong khi hỏa hoạn xảy ra, mà còn cho thấy năng lực
yếu kém của nhà thầu trong thi công, thiết kế.
Đối với những chung cư, tòa nhà cao tầng có tầng hầm. Thực trạng chất lượng công trình
gặp sự cố là điều diễn ra thường xuyên, các lỗi hay mắc phải như: Chủ đầu tư lắp đặt thang
máy không đúng với nhãn hiệu ghi trong Hợp đồng mua bán hoặc thang máy thường xuyên
bị hư hỏng. Thay đổi công năng sử dụng của một bộ phận công trình làm ảnh hưởng đến
Quản trị bất động sản

Page 7


chất lượng chung hay chủ đầu tư chưa hoàn thành nghiệm thu chất lượng công trình xây
dựng đưa vào sử dụng.
Ngoài những vấn đề trên thì tình trạng mập mờ giữa phần diện tích sử dụng chung, riêng
của chủ đầu tư với khách hàng, hay vấn đề bãi đậu xe, vệ sinh môi trường cũng khiến nhiều
hộ dân bức xúc.
Vai trò của ban quản trị chung cư tại Việt Nam hầu như không hoặc rất ít mang lại quyền,
lợi ích cho người dân. Một phần vì chưa được đào tạo chuyên sâu, lương bổng không có
hoặc rất ít, cộng thêm sự liên kết với chủ đầu tư (nếu có) đã đẩy người dân vào những hoàn
cảnh hết sức chéo ngoe.
Kết luận: Từ các phân tích trên, chúng ta thấy rằng mô hình quản lý bất động sản ở Việt
Nam nói chung, và các tòa nhà chung cư, cao tầng nói riêng còn quá hời hợt, chưa đáp ứng
được mong muốn của những chủ hộ sống trong khu vực chung cư. Giai đoạn thực hiện, vận
hành thiếu minh bạch, chất lượng công trình kém, độ bền không cao cộng với giải pháp
mang tính tạm thời dẫn đến hệ quả là chúng ta không làm tốt được công tác quản lý bất
động sản.

2.6 Đề xuất mô hình quản lý nhà chung cư của Việt Nam.
2.3.1 Mô hình

Quản trị bất động sản

Page 8


Lý do đề xuất mô hình:
Qua tham khảo những mô hình của thế giới và mô hình của Việt Nam hiện nay, nhận thấy
mô hình quản lý ở Việt Nam còn lỏng lẻo, nhưng áp dụng máy móc phương pháp của thế
giới cũng không hợp lý bởi nó ảnh hưởng đến nhiều yếu tố trong đó có văn hóa, tâm lý và
pháp luật. Nhận thấy những khó khăn trên, tôi quyết định đưa ra mô hình này mong rằng nó
sẽ mang lại hiểu quả cao trong việc quản lý chung cư ở Việt Nam.
2.6.2 Phân tích mô hình.
Như chúng ta đã biết, tại Việt Nam hiện nay duy trì phí bảo trì 2%, phí này do chủ đầu tư
trích từ nguồn kinh phí của các chủ hộ đóng vào khi mua chung cư. Hiện nay số tiền này
đang trở thành vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất, là mâu thuẫn chủ yếu giữa chủ đầu tư và cư
dân. Để khắc phục nó, chúng ta sẽ thành lập “Ban thanh tra”.
Sau khi hoàn công, tòa nhà chính thức đưa vào sử dụng, các chủ hộ sẽ họp Hội nghị chủ hộ
và thành lập ban quản trị cho tòa nhà.
Trách nhiệm của ban thanh tra: Ban thanh tra được thành lập có pháp nhân, và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về những việc làm của mình.
+ Trực tiếp thu phí bảo trì 2% của mỗi hộ sau khi được thành lập.
Quản trị bất động sản

Page 9


+ Thành lập đơn vị kế toán (có pháp thân) để quản lý việc thu chi trong tòa nhà, về vấn đề

này có thể thuê đơn vị kế toán bên ngoài.
+ Thỏa thuận với các chủ hộ về việc chi trả lương cho các đơn vị hoạt động. Mức lương này
sẽ được tính tùy vào mỗi chung cư.
+ Tiến hành giám sát, kiểm tra hoạt động của ban quản trị.
+ Thu và chi đúng mục đích nhằm duy trì, vận hành tòa nhà.
+ Báo cáo kết quả thu chi hàng quý trước hội nghị chủ hộ.
Trách nhiệm của ban quản trị:
+ Chọn ra một người làm trưởng ban
+ Chọn ra một trưởng ban để điều hành và tự quyết định trong lúc khẩn cấp.
+Thuê đơn vị thứ 3 trực tiếp quản lý tòa nhà (ví dụ như CBRE). Đơn vị quản lý này phải
thuyết trình giới thiệu về những công việc và tiện ích họ mang đến cho chung cư, được đa
số chủ hộ trong chung cư đồng ý.
+ Cập nhật những thông báo từ đơn vị quản lý trong việc vận hành, sửa chữa, tổ chức sự
kiện, thuê mặt bằng.v.v.
+ Hàng quý tổ chức hội nghị chung cư để thông báo tình hình chung cho các chủ hộ
+ Kết hợp với ban thanh tra, điều hành hoạt động của tòa nhà.
Trách nhiệm của chủ đầu tư:
+ Chuyển giấy tờ liên quan đến căn hộ của mỗi chủ hộ cho đại diện chủ hộ, phục vụ cho
công tác thu phí bảo trì.
+ Thông báo cho khách hàng mới (sau khi đại diện chủ hộ được thành lập) biết để đóng phí
bảo trì.
+ Bảo hành và sữa chữa theo đúng thời gian quy định của luật nhà ở đối với chung cư tại
Việt Nam.
+ Đối với những căn hộ chủ đầu tư sử dụng thì phải đóng phí bảo trì.
Trách nhiệm của Công ty quản lý:
+ Thỏa thuận với chủ đầu tư về hạng mục công trình dễ xảy ra hư hỏng và tìm biện pháp
giải quyết, trách nhiệm khi có sự cố xảy ra. (ví dụ như ngập lụt)
+ Thỏa thuận với ban quản trị về những dịch vụ mà đơn vị sẽ thực hiện.
Quản trị bất động sản

Page 10


+ Chịu trách nhiệm trước pháp luật và các chủ hộ trong việc để xảy ra sự cố, hoặc thực hiện
không đầy đủ trách nhiệm của mình.
+ Báo cáo với ban quản trị những hoạt động xảy ra hàng quý.
Ngân sách hoạt động:
+ Trong thời gian đầu, nguồn ngân sách được trích từ phí bảo trì.
+ Hàng năm, các chủ hộ phải có trách nhiệm đóng thêm một khoản tiền (tùy theo quy định
của chung cư) nhằm duy trì dịch vụ chung
+ Nguồn ngân sách thu được từ các hoạt động cho thuê mặt bằng trong chung cư phải được
liệt kê rõ ràng về số thu, số chi để các chủ hộ nắm được. Số tiền này chuyển vào tài khoản
chung cư để sử dụng.
Hàng năm, có thể bầu lại ban thanh tra và ban quản trị nhằm giúp cho việc quản lý được tốt
hơn.
III Kết luận.
Thị trường bất động sản của nước ta đang có những dấu hiệu khởi sắc đáng mừng. Trong
lĩnh vực ấy có sự đóng góp không nhỏ của các dự án chung cư, căn hộ cao cấp. Để tạo môi
trường kinh doanh ổn định, môi trường sống lành mạnh, văn hóa thì đòi hỏi những chính
sách, quy định về các vấn đề liên quan đến bất động sản rõ ràng, cụ thể hơn nữa. Đối với
công tác quản lý chung cư, tôi thiết nghĩ chúng ta cần thay đổi để phù hợp hơn với nhu cầu
của xã hội và sự phát triển chung của toàn nhân loại.
IV Đề xuất giải pháp.
+ Cần minh bạch tài chính trong quản lý chung cư bằng cách cho những đơn vị trực tiếp
quản lý chịu trách nhiệm trước pháp luật, có pháp nhân và hoạt động như một công ty.
+ Chất lượng các công trình sau thời gian bảo dưỡng của chủ đầu tư thường xuống cấp rất
nhanh. Nếu phát hiện ra sai sót đó là do trong quá trình thi công, chủ đầu tư phải chịu hoàn
toàn trách nhiệm
+ Đơn vị quản lý tòa nhà chung cư được thuê, phải thực hiện nghiêm những quy định đã
thỏa thuận trong hợp đồng.

Quản trị bất động sản

Page 11


Trên đây chỉ là những giải pháp mang tính nhất thời, thiết nghĩ về lâu dài. Chúng ta phải
ban hành luật quản lý chung cư, tòa nhà cao tầng. Đội ngũ những người quản lý phải được
đào tạo bài bản, chuyên nghiệp, có như vậy mới hạn chế được rủi ro gặp phải.

Quản trị bất động sản

Page 12


Tài liệu tham khảo.
1. Bài giảng của thầy Trần Hồng Quang.
2. Luật nhà ở 2014
3. Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Quản trị bất động sản

Page 13


Mục lục

Quản trị bất động sản

Page 14