CHUYÊN ĐỀ BẢO TRÌ NHÀ CAO TẦNG

CHUN ĐỀ BẢO TRÌ NHÀ CAO TẦNG

Cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng đóng góp phần quan trọng trong sử dụng hiệu quả cơng trình.
Bảo trì cơng trình là các công tác xây dựng tiến hành sau khi công trình đã bàn giao, đưa vào sử
dụng nhằm khai thác cơng trình hết và vượt tuổi thọ dự tính. Cơng tác bảo trì nhằm duy trì những
đặc trưng kiến trúc, cơng năng cơng trình đảm bảo cơng trình được vận hành và khai thác phù hợp
yêu cầu của thiết kế trong suốt q trình vận hành sử dụng.
Cơng tác bảo trì cơng trình được chú ý từ lâu nhưng các đơn vị quản lý và sử dụng cơng
trình có nhiều khó khăn cả khách quan lẫn chủ quan trong việc lập dự án bảo trì, mà nguyên nhân
cơ bản là do nguồn vốn hạn hẹp. Mặt khác, tình trạng chung là khi chưa thấy rõ hư hỏng thì khơng
bảo trì, điều này khơng khác gì thấy bệnh thì chữa chưa thấy thì khơng phịng. Ngun nhân chủ
quan cũng xuất phát từ tình hình thực tế, đó là các cơng trình ở tỉnh n Bái đa số là cơng trình cấp
nhỏ, ít được chú trọng đến bảo trì theo quy định ngoại trừ một số cơng trình văn hóa, di tích được
xếp hạng. Một điều đáng lưu ý nữa là những người sử dụng các cơng trình đại đa số khơng phải là
chuyên ngành về xây dựng, về căn bản chưa nắm rõ tầm quan trọng của bảo trì cơng trình, trong
khi các nhà thầu tư vấn thiết kế hầu hết khơng lập phương án bảo trì cơng trình theo quy định khi
thiết kế.
Nhà nước quy định cơng việc bảo trì cơng trình xây dựng được thực hiện theo các cấp: duy tu bảo
dưỡng, cấp sửa chữa nhỏ, cấp sửa chữa vừa và cấp sửa chữa lớn. Thời hạn bảo trì cơng trình được
tính từ ngày nghiệm thu đưa cơng trình xây dựng vào sử dụng cho đến khi hết niên hạn sử dụng
theo quy định của nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình.
Về quy trình bảo trì cơng trình xây dựng: Đối với cơng trình xây dựng mới, nhà thầu thiết kế,
nhà sản xuất thiết bị cơng trình lập quy trình bảo trì cơng trình xây dựng phù hợp với loại và cấp
cơng trình xây dựng dựa trên cơ sở các tiêu chuẩn kỹ thuật bảo trì cơng trình xây dựng tương ứng.
Theo quy định thì mọi nguồn vốn, mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện cơng tác bảo trì. Cơng
trình đang sử dụng hoặc hết niên hạn sử dụng nhưng còn sử dụng được phải thuê đơn vị có chức
năng đánh giá hiện trạng để lập qui trình bảo trì. Muốn lập qui trình bảo trì phải đánh giá hiện trạng
chất lượng cơng trình so với thiết kế ban đầu, có tính đến tác động qua q trình sử dụng, vận
hành.
Nội dung cơng tác bảo trì bao gồm:
Tổ chức điều tra khảo sát, đánh giá hiện trạng, xác định mức độ hư hỏng của các chi tiết, bộ phận

cơng trình, xác định cấp bảo trì, rồi lập quy trình cho từng cấp bảo trì cơng trình và mức đầu tư
tương ứng. Xác định nguồn tài chính để thực hiện cơng tác bảo trì cơng trình. Trong nội dung cơng
tác bảo trì phải nêu rõ các chi tiết, bộ phận cần thiết phải bảo trì, các điều kiện, tiêu chuẩn sử dụng,
phương thức tổ chức, dự kiến tiến độ thực hiện, biện pháp an toàn cho các thiết bị và con người
trong quá trình thực hiện bảo trì cơng trình.
Trình tự thực hiện bảo trì gồm:


Kiểm tra thường xuyên: Do chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng thực hiện để phát hiện kịp thời dấu
hiệu xuống cấp.
Kiểm tra định kỳ: Do các tổ chức và chuyên gia chuyên ngành có năng lực phù hợp với loại, cấp
cơng trình thực hiện theo u cầu của chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng. Thời gian phải kiểm tra
định kỳ được quy định rõ trong các quy định của nhà nước, cụ thể:
Không quá 3 năm/1 lần đối với các đối tượng: nhà hát, rạp chiếu bóng, rạp xiếc, trường học, bệnh
viện, sân vận động, nhà thi đấu, siêu thị và các cơng trình xây dựng có chức năng tương tự, các
cơng trình chịu tác động môi trường cao.
Không quá 5 năm/1 lần đối với các cơng trình dân dụng khác (nhà chung cư cao tầng, khách sạn,
cơng sở, nhà làm việc), cơng trình cơng nghiệp vật liệu xây dựng, cơng trình hạ tầng kỹ thuật đơ
thị.
Khơng q 1 năm/1 lần đối với các cơng trình di sản văn hóa đã được xếp hạng cấp quốc gia và thế
giới. [TCXDVN 318]
Sau khi có kết quả kiểm tra định kỳ, tùy theo thực trạng chất lượng công trình mà chủ sở hữu hoặc
chủ quản lý sử dụng quyết định chọn cấp bảo trì cho phù hợp.
Kiểm tra đột xuất (kiểm tra bất thuờng): được tiến hành sau khi có sự cố bất thường (lũ bão, hoả
hoạn, động đất, va chạm lớn,...), sửa chữa, nghi ngờ về khả năng khai thác sau khi đã kiểm tra chi
tiết mà không xác định rõ nguyên nhân hoặc khi cần khai thác với tải trọng lớn hơn. Công việc này
phải do các chuyên gia và các tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện.
Cơng tác bảo trì phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn, vệ sinh và mơi trường. Tuyệt đối đảm bảo an
tồn cho các cơng trình lân cận, cho người thi cơng, người sử dụng và các phương tiện giao thơng,
vận hành trên cơng trình. Lựa chọn các biện pháp và thời gian thi công hợp lý nhằm hạn chế tối đa

ảnh hưởng của tiếng ồn, khói, bụi, rung động,... do xe, máy và các thiết bị thi công khác khi thực
hiện các hoạt động bảo trì gây ra, tuân thủ các quy định của Luật bảo vệ mơi trường, các quy phạm
an tồn lao động, an tồn trong thi cơng, an tồn trong sử dụng máy móc, thiết bị thi cơng.
Cơng tác bảo trì được phân theo các nhóm A, B, C, D tuỳ theo tầm quan trọng của kết cấu, đặc
điểm kết cấu, tuổi thọ thiết kế, điều kiện môi trường, mức độ tác động tới xung quanh, độ dễ bảo
trì và giá bảo trì bao gồm:
Nhóm A- Bảo trì phịng ngừa: Cơng trình đặc biệt quan trọng, có liên quan tới an tồn quốc gia,
phịng chống cháy nổ và mơi trường, cơng trình thường xun có rất nhiều người làm việc hoặc qua
lại, cơng trình khơng có điều kiện dễ sửa chữa, cơng trình có tuổi thọ thiết kế đến 100 năm hoặc lâu
hơn.
Nhóm B- Bảo trì thơng thường: Các cơng trình dân dụng và cơng nghiệp thơng thường, có


tuổi thọ thiết kế dưới 100 năm và có thể sửa chữa khi cần.
Nhóm C- Bảo trì quan sát: Cơng trình tạm, có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Nhóm D- Bảo trì khơng quan sát: Cơng trình dàn khoan ngồi khơi, cơng trình ngầm dưới
đất, cơng trình dưới nước.
Đối với mỗi loại cơng trình cần có chu trình kiểm tra, cụ thể: Cơng trình đặc biệt quan trọng
là 2 ¸3 năm, cơng trình thường xun có rất đơng người làm việc hoặc qua lại là 3 ¸ 5 năm, cơng
trình cơng nghiệp và dân dụng khác là 5 ¸10 năm, cơng trình thường xun chịu ăn mịn khí hậu
biển và ăn mịn hố chất là 1¸2 năm.
Việc kiểm tra định kỳ, kiểm tra thường xuyên chưa chú trọng, kiểm tra đột xuất cịn hạn chế
khi đã có hư hỏng cùng với kiểm tra chi tiết chỉ để tiến hành khắc phục là biện pháp chống chế khi
đã xảy ra. Một lần nữa chúng ta nên có trách nhiệm chú trọng đến cơng tác bảo trì cơng trình xây
dựng, đặc biệt là các cơng trình thuộc sở hữa nhà nước để tránh lãng phí trong đầu tư xây dựng cơ
bản, điều đó góp phần tiết kiệm nguồn tài chính của xã hội, của nhân dân./.
Ths. Đỗ Hải Nam - Sở Xây dựng