Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội

Bộ giáo dục và đào tạo

Trờng đại học kinh tế quốc dân

NGUYễN THị HảI YếN

Đầu t cá nhân trên thị trờng bất động sản
khu vực Hà Nội
Chuyờn ngnh: Qun tr kinh doanh (QTKD bt ng sn)
Mó s: 62 34 01 02

Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS HONG VN CNG

Hà Nội - 2015


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận án với tên đề tài: “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất
động sản khu vực Hà Nội” là một công trình nghiên cứu khoa học độc lập của cá
nhân tôi, do chính bản thân tôi thực hiện trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh
tại trường Đại học Kinh tế quốc dân.
Ngoài những thông tin thứ cấp có liên quan đến nghiên cứu đã được trích
nguồn, toàn bộ kết quả trình bày trong Luận án được rút ra từ việc phân tích nguồn
dữ liệu thu được từ các cuộc phỏng vấn, điều tra do cá nhân tôi thực hiện. Tất cả
những dữ liệu được sử dụng đều trung thực và nội dung của Luận án chưa từng
được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Thị Hải Yến


ii

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc PGS.TS Hoàng Văn
Cường đã tận tâm, nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Nghiên cứu
sinh và hoàn thành Luận án.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các Thầy Cô - Giảng viên Khoa
Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều
kiện thuận lợi về thời gian và truyền đạt kiến thức chuyên ngành nâng cao để tôi
hoàn thành tốt Luận án.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo, các Cán bộ của Viện Đào tạo
sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện về các thủ tục hành
chính và hướng dẫn các quy trình thực hiện trong thời gian tôi làm nghiên cứu sinh
tại Trường.
Tôi xin gửi tấm lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình đã chia sẽ, động viên và tạo
điều kiện hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập và làm việc tại Trường Đại học
Kinh tế Quốc dân.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ủng hộ tôi hoàn thành
tốt luận án.

Nguyễn Thị Hải Yến


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU .....................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ ....................................................................... ix
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................... 8
1.1. Cảm tính trong đầu tư bất động sản ............................................................... 8
1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư .................................................................... 13
1.3. Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản .................................... 16
1.4. Đặc tính hàng hóa bất động sản .................................................................. 22
Kết luận chương 1 ................................................................................................... 28
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊNTHỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................. 29
2.1. Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản ............................................. 29
2.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản............................................... 29
2.1.2. Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản ......................................... 38
2.2. Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản .... 43
2.2.1. Tâm lý cá nhân nhà đầu tư ................................................................... 43
2.2.2. Giá cả bất động sản .............................................................................. 53
2.2.3. Các yếu tố kinh tế vĩ mô ...................................................................... 58
2.2.4. Các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản ........................................... 63
2.3. Mô hình nghiên cứu...................................................................................... 70
2.3.1. Mô hình ............................................................................................... 70


iv

2.3.2. Các biến trong mô hình và cách đo lường các biến .............................. 71

2.3.3. Các giả thuyết nghiên cứu .................................................................... 77
Kết luận chương 2 ................................................................................................... 79
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................. 80
3.1. Nghiên cứu định tính .................................................................................... 80
3.1.1. Mục tiêu phỏng vấn sâu ....................................................................... 80
3.1.2. Phương pháp thực hiện phỏng vấn sâu ................................................. 80
3.2. Nghiên cứu định lượng ................................................................................. 82
3.2.1. Mục tiêu điều tra chọn mẫu .................................................................. 82
3.2.2. Phương pháp thực hiện ........................................................................ 82
3.3 Kết quả thống kê mô tả ................................................................................. 96
Kết luận chương 3 ................................................................................................. 102
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HÀ NỘI ............................................................... 103
4.1. Các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư trên thị trường bất động sản......... 103
4.1.1. Tâm lý bầy đàn .................................................................................. 103
4.1.2. Tâm lý lạc quan thái quá .................................................................... 107
4.1.3 Tâm lý sợ thua lỗ ................................................................................ 110
4.2. Các yếu tố kinh tế vĩ mô ............................................................................. 116
4.2.1. Khả năng tài trợ vốn .......................................................................... 116
4.2.2 Cơ hội đầu tư trên thị trường khác ...................................................... 122
4.2.3 Môi trường vĩ mô................................................................................ 124
4.3. Các yếu tố liên quan đến bản thân bất động sản ..................................... 128
4.3.1. Đặc điểm của bất động sản ................................................................ 128
4.3.2. Khả năng gia tăng giá trị của bất động sản ........................................ 129
4.3.3. Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của bất động sản ............................ 132
4.3.4 Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư ............................................... 134


v

Kết luận chương 4.............................................................................................. 137
CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..... 140
5.1. Một số giải pháp điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần phát triển ổn định
thị trường bất động sản ..................................................................................... 140
5.1.1 Hạn chế tác động của yếu tố tâm lý nhà đầu tư ................................... 140
5.1.2. Về chính sách tài chính, tiền tệ .......................................................... 144
5.2.3. Phát triển hạ tầng và sản phẩm bất động sản ...................................... 147
5.2.4. Kiểm soát hành vi đầu cơ bất động sản .............................................. 150
5.2. Hạn chế của luận án và những nghiên cứu tiếp theo .............................. 151
Kết luận chương 5.............................................................................................. 153
PHẦN KẾT LUẬN ................................................................................................ 154
NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN
LUẬN ÁN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

TTBĐS

Thị trường bất động sản

CPI

Chỉ số giá tiêu dùng

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

NĐT

Nhà đầu tư

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

TTCK

Thị trường chứng khoán


vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Các tiêu chí đo lường các yếu tố tâm lý nhà đầu tư ................................. 73
Bảng 2.2: Các tiêu chí đo lường các yếu tố kinh tế vĩ mô mà nhà đầu tư quan tâm
khi đầu tư trên TTBĐS .............................................................................................. 74

Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lường các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà nhà đầu tư
quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS .............................................................................. 76
Bảng 3.1. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố tâm lý ....... 87
Bảng 3.2. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô .... 88
Bảng 3.3. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố thuộc về bản
thân BĐS ................................................................................................................... 89
Bảng 3.4. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố tâm lý . 91
Bảng 3.5: Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố kinh tế vĩ
mô .............................................................................................................................. 92
Bảng 3.6. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố thuộc về
bản thân BĐS ............................................................................................................ 95
Bảng 3.7: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư .......................................................... 97
Bảng 3.8: Các phân khúc BĐS được đầu tư trên thị trường ..................................... 98
Bảng 3.9: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư .......................................................... 99
Bảng 3.10: Kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS ........................................................... 99
Bảng 3.11: Trình độ học vấn của nhà đầu tư .......................................................... 100
Bảng 3.12: Số lần mua bất động sản ....................................................................... 100
Bảng 3.13: Số lần bán BĐS..................................................................................... 101
Bảng 4.1: Phân tích tương quan giữa tâm lý bầy đàn với kỳ vọng của nhà đầu tư 104
Bảng 4.2: Tâm lý bầy đàn và tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ .............. 105
Bảng 4.3:Tâm lý bầy đàn và các đặc tính nhà đầu tư ............................................. 106
Bảng 4.4: Tâm lý bầy đàn và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS .... 107
Bảng 4.5: Tâm lý lạc quan thái quá và các đặc tính nhà đầu tư .............................. 109


viii

Bảng 4.6: Tâm lý lạc quan thái quá và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên
TTBĐS .................................................................................................................... 109
Bảng 4.7: Tâm lý sợ thua lỗ và các đặc tính nhà đầu tư ......................................... 111

Bảng 4.8: Tâm lý sợ thua lỗ và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và
hành động của nhà đầu tư khác ............................................................................... 112
Bảng 4.9: Cho vay BĐS theo nhu cầu vốn vay....................................................... 119
Bảng 4.10: Mối quan hệ giữa khả năng tài trợ vốn với khả năng gia tăng giá trị của
BĐS, kỳ vọng của nhà đầu tư và trình độ học vấn, kinh nghiệm của nhà đầu tư ... 121
Bảng 4.11:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến cơ
hội đầu tư trên thị trường khi đầu tư BĐS .............................................................. 123
Bảng 4.12: Tương quan giữa TTBĐS và chỉ số TTCK .......................................... 124
Bảng 4.13:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến môi
trường vĩ mô khi đầu tư BĐS .................................................................................. 126
Bảng 4.14: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS và mức độ tin tưởng vào các thông
tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác ................................................ 131
Bảng 4.15: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư và đặc điểm của nhà đầu tư ... 137


ix

DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ
Hình vẽ
Hình 1 Quy trình nghiên cứu của luận án ................................................................... 5
Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu của luận án ............................................................... 71
Hình 4.1: Kết quả khảo sát tâm lý bầy đàn ............................................................. 104
Hình 4.2: Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá .............................................. 108
Hình 4.3: Kết quả khảo sát tâm lý sợ thua lỗ .......................................................... 111
Hình 4.4: Khả năng tài trợ vốn ................................................................................ 117
Hình 4.5:Tăng trưởng M2 và tín dụng trong mối tương quan với biến động của
TTBĐS 2005-2014 .................................................................................................. 118
Hình 4.6: Cơ hội đầu tư trên các thị trường khác.................................................... 122
Hình 4.7: Môi trường vĩ mô .................................................................................... 125
Hình 4.8: Đặc tính BĐS .......................................................................................... 129

Hình 4.9: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS.......................................................... 130
Hình 4.10: Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS ................................................. 133
Hình 4.11: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư................................................. 135
Sơ đồ
Sơ đồ 4.1. Tăng trường kinh tế và diễn biến TTBĐS ............................................. 127


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của luận án
Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 1/3 tổng tài sản
trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở [157]. Case, Quigley và Shiller (2005) đã nghiên
cứu chỉ ra những thay đổi trong giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn
hơn nhiều so với những thay đổi giá trên thị trường chứng khoán tại Mỹ và các quốc
gia phát triển. Thị trường bất động sản (TTBĐS), mà đại diện chủ yếu là thị trường nhà
đất được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng
lớn [144]. Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng
bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và
gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu [58, 153].
Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế [93] và là một
trong những kênh đầu tư phổ biến nhất [88]. Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận
BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển
hình của Mỹ. Khảo sát của Cục dữ trữ Liên Bang về vấn đề tài chính tiêu dùng cho
thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư vào nhà ở, chỉ
hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương hỗ. Shiller (2007)
nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến
động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993)
phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tương
đối vào BĐS. Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như

với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa
ra các quyết định và hành động dựa vào lý trí, mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm
lý (cảm xúc cũng như nhận thức) được gọi là các thiên lệch hành vi (behavioral biases).
Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá, nhưng
khi trạng thái tâm lý không tốt họ chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên bi quan.
Hơn nữa, các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất, lạm phát,
tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu tư trên các thị trường khác… cũng như các yếu
tố liên quan đến bản thân của BĐS như vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư
… cũng là những yếu tố chi phối đến hành vi đầu tư trên TTBĐS.


2

TTBĐS ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đã chính thức đi vào hoạt
động được hơn 20 năm. Trong khoảng thời gian đó, thị trường đã trải qua những
chu kỳ thăng trầm, tạo ra những hậu quả bất ổn cho nền kinh tế nói chung và các
nhà đầu tư nói riêng. Có nhiều nguyên nhân của tình trạng này, trong đó cá nhân
NĐT không chuyên nghiệp là một yếu tố. NĐT không chuyên nghiệp thường chạy
theo trào lưu đầu tư, làm chao đảo TTBĐS. Vấn đề đặt ra là tại sao NĐT lại có xu
hướng như thế và làm thế nào để hạn chế tình trạng đó?
Đề tài luận án“Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà
Nội”sẽ tìm hiểu các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT, cũng như nghiên cứu
khám phá ra những yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS chi
phối đến NĐT khi họ đầu tư trên TTBĐS. Đề tài không chỉ có ý nghĩa sâu sắc về mặt
lý thuyết - đóng góp vào hệ thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh hiện nay về đầu tư cá
nhân trên TTBĐS nói chung và TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói
riêng - mà còn góp phần giải quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho
lĩnh vực BĐS. Điều này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà hoạch định, các cơ
quan quản lý TTBĐS có các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để
đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ

mô trong quản lý điều hành nền kinh tế. Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu
rõ bản thân mình hơn khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù
hợp khi tham gia vào TTBĐS, đồng thời cung cấp các kết quả quan trọng đối với cả
các nhà đầu tư phát triển BĐS nhằm đáp ứng các nhu cầu và mong muốn của khách
hàng trên thị trường.

2. Mục tiêu nghiên cứu
Thứ nhất, nghiên cứu để làm sáng tỏ lý thuyết về tâm lý đầu tư, những yếu tố
về môi trường vĩ mô và những yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT (người mua
tiêu dùng và người mua kinh doanh) quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS.
Thứ hai, xác định các yếu tố tâm lý chi phối NĐT và mức độ bị chi phối bởi
các yếu tố tâm lý này đối với người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh; đánh
giá sự quan tâm của người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh đến các yếu tố
kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS khi đầu tư trên TTBĐS.


3

Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình
ổn TTBĐS, tạo môi trường lành mạnh cho đầu tư cá nhân phát triển.
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thành các câu hỏi nghiên cứu sau:
(i) Người mua tiêu dùng và mua kinh doanh bị chi phối bởi những yếu tố tâm
lý nào và những yếu tố này biểu hiện như thế nào ở người mua tiêu dùng và người
mua kinh doanh?
(ii) Các yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS nào được
NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS và mức độ quan tâm đến các yếu tố này như
thế nào đối với người mua tiêu dùng và mua kinh doanh?

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố tâm lý chi phối đến NĐT cá nhân; các

yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi
đầu tư trên TTBĐS.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: nghiên cứu TTBĐS khu vực Hà Nội. BĐS có đặc trưng
vùng rất rõ, BĐS của Hà Nội mang đặc thù của Hà Nội, không giống BĐS ở các
tỉnh, thành phố khác. Hàng hoá trên TTBĐS Hà Nội rất đa dạng, từ đất nền, nhà,
chung cư, văn phòng … Hơn nữa, đặc điểm của TTBĐS là mang tính khu vực sâu
sắc nên TTBĐS của Hà Nội cũng khác với TTBĐS của các thành phố khác. Các
nghiên cứu về TTBĐS thường chỉ cho một khu vực chứ không nghiên cứu cho toàn
bộ TTBĐS. Hà Nội với những đặc trưng rất riêng, là thị trường sôi động, hàng hoá
đa dạng, nhiều người mua và nhiều người bán, nhiều người đầu cơ … do vậy luận
án này chọn TTBĐS khu vực Hà Nội để nghiên cứu.
+ Về thời gian: thu thập thông tin các BĐS đã được giao dịch trong 8 năm, từ
2006 đến 2013.
+ Về nội dung: các yếu tố tâm lý gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái
quá và tâm lý sợ thua lỗ; các yếu tố kinh tế vĩ mô gồm: môi trường vĩ mô, khả năng
tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác; các yếu tố thuộc về bản thân BĐS
gồm: đặc tính BĐS, vị trí - tiện ích sống, các thông tin liên quan đến chủ đầu tư.
Đầu tư cá nhân chủ yếu là đầu tư vào nhà ở và đất ở. Còn các đầu tư vào các
BĐS khác chẳng hạn văn phòng thì thường mang tính chất đầu tư của người kinh


4

doanh mang tính chất tổ chức nhiều hơn. Do vậy, trong quá trình khảo sát, tác giả
cũng tập trung vào 2 đối tượng là nhà ở và đất ở.

4. Khái quát phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp nghiên cứu là nghiên cứu định
tính và nghiên cứu định lượng với quy trình như sau:

- Nghiên cứu định tính: Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin từ một số
nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu
chính sách, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực BĐS), và (2) lấy ý kiến
từ bản thân các đối tượng trực tiếp đầu tư trên TTBĐS. Thông tin được thu thập qua
việc tổ chức phỏng vấn cá nhân.
Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư cá nhân trên TTBĐS
chưa được tiến hành nhiều, vào thời điểm tiến hành nghiên cứu này, nên thiếu những
lý thuyết được hoàn thiện. Thêm vào đó, trình độ phát triển của TTBĐS cũng như
tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam cũng khác xa nhiều so với các nước phát triển, do vậy,
nghiên cứu định tính là cần thiết để xác định các biến chi phối cũng như sự phù hợp
của các thang đo trong bối cảnh Việt Nam và định hướng trong thiết kế bảng hỏi.
- Nghiên cứu định lượng: Tác giả thực hiện điều tra có sử dụng bảng hỏi, với
mẫu điều tra gồm 334 NĐT (luận án lựa chọn mẫu ngẫu nhiên thông qua danh sách
các NĐT (đã mua BĐS trong vòng 8 năm gần đây) từ các Sàn giao dịch BĐS, các
công ty môi giới BĐS, các công ty BĐS, sau đó tiến hành gửi phiếu trực tiếp. Các
NĐT này hoạt động trong nhiều lĩnh vực, với số năm kinh nghiệm tham gia đầu tư
trên thị trường cũng khác nhau. Một số biến số được sử dụng từ các thang đo đã
được các tác giả quốc tế phát triển. Tất cả các câu hỏi được kiểm tra, điều chỉnh để
thích hợp với bối cảnh Việt Nam. Một số biến số (là các biến đặc thù đối với
TTBĐS Việt Nam) và thang đo được xây dựng sau khi tiến hành phỏng vấn các
chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Tất cả các thang đo đều được kiểm định độ tin cậy
trước khi xử lý và phân tích dữ liệu.
Nghiên cứu định tínhmột lần nữa được thực hiện nhằm cung cấp dữ liệu sống
động, phong phú về quyết định đầu tư của các NĐT cá nhân trên TTBĐS ở Hà Nội,
điều này giúp giải thích kết quả nghiên cứu một cách sâu sắc hơn.


5

- Phân tích dữ liệu thu thập: Các dữ liệu thu thập được được lưu trữ, ghi

chép ngay vào máy vi tính. Số liệu sẽ được phân tích, xử lý thô sau đó sẽ có sự
chọn lọc những thông tin phù hợp nhất đối với đề tài nghiên cứu. Luận án sử dụng
phần mềm SPSS 18 để xử lý và phân tích dữ liệu. Phương pháp phân tích nhân tố
khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA), phân tích tương quan, kiểm định t
test được sử dụng.
HOẠT ĐỘNG

CÔNG CỤ

Tổng quan NC

KẾT QUẢ

Xác định câu hỏi NC, các
biến NC và thang đo

Cơ sở lý thuyết

- Mô hình và thang đo
hiệu chỉnh
- Các giả thuyết NC
- Bảng hỏi (dự thảo)

Nghiên cứu định tính
lần 1

Bảng hỏi chính thức

Điều tra thử

Nghiên cứu định lượng

- Cronbach Alpha
- EFA

- Thang đo được kiểm định
Các giả thuyết (cụ thể)

- T Test
- r Hệ số tươngquan)

Nghiên cứu định tính
lần 2

Kiểm định giả thuyết

Các phát hiện rút ra từ
kết quả NC

Khuyến nghị

Hình 1 Quy trình nghiên cứu của luận án


6

5. Những đóng góp mới của luận án
Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận:
Luận án đã vận dụng và có sự phát triển phù hợp lý thuyết tài chính hành vi
và các lý thuyết về thị trường bất động sản để hình thành nên khung lý thuyết

nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS.Phân tích TTBĐS Việt Nam đang trong
giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu
tư đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ. Luận án cũng
xác định các yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS, bao gồm nhóm
yếu tố kinh tế vĩ mô (môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị
trường khác) và nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS (đặc điểm của BĐS, khả năng
gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS và các thông
tin liên quan đến chủ đầu tư). Luận án cũng xác định và làm rõ được các phạm trù:
đầu tư cá nhân, đầu tư cá nhân cho tiêu dùng và đầu tư tiêu dùng cho kinh doanh,
đặc điểm của đầu tư cá nhân trên TTBĐS.
Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn:
- Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái
quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua
để ở. Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn trong khi kinh
nghiệm đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những
NĐT có trình độ học vấn cao, nhiều kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS và những nhà
đầu trẻ tuổi càng có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những NĐT càng
có kinh nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi NĐT
càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin
tưởng vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát
biểu của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các
chuyên gia về tình hình TTBĐS. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về
nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS,
nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT.
- Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố
liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị
trường khác. Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay


7

vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình
phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về
quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của
BĐS. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng
quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐT càng có kinh nghiệm và trình độ
học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát
triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi quyết định đầu
tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Từ đó, luận án
đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng
vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: Chủ đầu tư - Ngân hàng - Khách hàng,
phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân
trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS.
- Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được NĐT đặc biệt quan tâm.
Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm nhiều hơn đến các đặc điểm BĐS, các tiện ích
gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS so với người mua để kinh doanh. Trong đó chất
lượng nhà, sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố quan trọng
nhất khi họ quyết định mua nhà. Trong khi đó, người mua kinh doanh lại chú trọng
nhiều hơn đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS cũng như các thông tin về chủ đầu
tư. Riêng sự thuận tiện về giao thông đều được cả người mua để ở và mua kinh
doanh đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất những khuyến nghị về hạ
tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư, nhằm đưa ra
thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau.

6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án bao gồm
5 chương, cụ thể như sau:
- Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS.
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS.
- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu.

- Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội.
- Chương 5: Các khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu.


8

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cảm tính trong đầu tư bất động sản
Lý thuyết tài chính truyền thống được dựa trên quan điểm cho rằng các NĐT
hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc một chính xác tất cả các thông tin khi ra
quyết định[112]. Những “người ra quyết định” đều cân nhắc hợp lý tất cả các chi
phí và lợi ích tương ứng trước khi hành động. Điều này cũng phù hợp với quy luật
tối đa hóa lợi ích. Tối đa hóa lợi ích là học thuyết xuất phát từ giả định ra quyết định
hợp lý. Trong tài chính, tối đa hóa lợi ích cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường hiệu
quả (Efficient Market Hypothesis - EMH)[77]. Lý thuyết này cho rằng thị trường
hiệu quả phản ánh tất cả các thông tin sẵn có, áp dụng trong nghiên cứu thị trường
BĐS sẽ là: giá BĐS tương lai không thể dự đoán trước được nếu dựa trên thông tin
hiện tại. Tuy nhiên, cuối những năm 1980, các học thuyết cho rằng thị trường BĐS
là không hiệu quả lại trở nên phổ biến hơn. Case và Shiller (1989) tìm thấy những
mối tương quan và kết luận rằng các thông tin liên quan đến lãi suất thực, đáng lẽ
phải là một yếu tố quyết định quan trọng, lại tỏ ra không mấy ảnh hưởng tới giá nhà
ở [60]. Brown và Matysiak (2000) sử dụng một mô hình hồi quy để kiểm tra ảnh
hưởng của quán tính giá (momentum) trong các chỉ số đầu tư BĐS, kết luận rút ra là
lợi nhuận của các năm trước có thể giải thích 80% lợi nhuận thời điểm hiện tại.
Điều này cho thấy lợi nhuận hiện tại có thể được dự đoán thông qua việc sử dụng
dữ liệu trong quá khứ [54]. Kết luận TTBĐS không hiệu quả cũng được Clayton
(1998) và Kouwenberg and Zwinkels (2009) khẳng định qua các kết quả nghiên cứu
của mình [65, 113].

Quigley (1999) lập luận rằng, mặc dù nền tảng kinh tế là yếu tố quyết định
quan trọng đến giá nhà, nhưng các yếu tố trong đó vẫn chưa thể giải thích được
phần lớn các thay đổi trong giá BĐS [141]. Mô hình đơn giản của nền tảng kinh tế


9

chỉ có thể giải thích từ 10 đến 40% sự thay đổi. Điều này được xác nhận bởi Farlow
(2004b), người lập luận rằng nguồn cung và cầu của thị trường không thể giúp đưa
ra lời giải thích hợp lý nhất cho sự leo thang giá nhà trong những năm 2000[80].
Trong ngắn hạn, giá nhà rất dễ thay đổi và những biến động này không thể giải
thích bằng nguyên tắc cơ bản. Vì vậy, họ thừa nhận rằng, đến một mức độ biến động
giá nhất định (biến động tăng giá hoặc biến động giảm giá), giá nhà sẽ được xác
định bởi các hành vi của NĐT và các tổ chức tài chính. Như một phản ứng đối với
những diễn biến của thị trường không hiệu quả và sự nhận thức về tầm ảnh hưởng
của hành vi con người và sự lây lan của nó trong xã hội, một cách tiếp cận khác
nghiên cứu TTBĐS dần xuất hiện - cách tiếp cận hành vi. Cách tiếp cận này không
đi theo hướng cũ như các lý thuyết tài chính tân cổ điển truyền thống, mà tập trung
vào kiểm tra sự đánh giá và quyết định được thực hiện trên TTBĐS bằng việc quan
sát hành vi con người, tìm hiểu sự đánh giá của con người đối với những thiên lệch
và hành vi bất hợp lý, đồng thời giúp hiểu rõ việc ra quyết định của các NĐT trên
TTBĐS [84].
BĐS đóng vai trò vừa là khoản đầu tư vừa là khoản tiêu dùng. Do đó, trọng
tâm của nghiên cứu hành vi trên TTBĐS khác nhau tùy thuộc vào mục đích của các
nhà nghiên cứu. Phần lớn tập trung vào các chức năng đầu tư BĐS và vai trò của
quá trình định giá [72]. Những nghiên cứu này nhấn mạnh đến khía cạnh tài chính
và đặc điểm vật lý của ngôi nhà. Một số ít nghiên cứu hành vi trong tiêu thụ BĐS
quan tâm đến khía cạnh xã hội và tình cảm/cảm xúc của việc sở hữu nhà. Điều này
đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch quy mô lớn và tần suất thưa, đặc biệt là
phía người mua nhà.

Nhiều nghiên cứu BĐS hành vi tập trung vào cách thức các cá nhân hành
động là độc lập hay theo số đông. Các quyết định đầu tư của các tổ chức cũng
liên quan đến kinh nghiệm và những thiên lệch tương tự như các NĐT cá nhân
bởi quán tính hành vi (behavioral momentum), tâm lý sợ hối tiếc sợ hãi…[112].
Một số nghiên cứu cho thấy các hành vi lệch khỏi quá trình chuẩn tắc, chủ
yếu là bởi vì quá trình chuẩn tắc đòi hỏi phải có rất nhiều thông tin và xử lý thông


10

tin. Gallimore và cộng sự (2000) nghiên cứu các quyết định đầu tư trong các công
ty BĐS nhỏ. Họ tập trung vào cách mà các chiến lược đầu tư được xây dựng, hình
thành và tính toán xem những yếu tố nào giữ vai trò then chốt trong quyết định
muabán. Họ đưa ra giả thuyết rằng quyết định của các công ty, giống như quyết
định của các cá nhân, thể hiện kinh nghiệm và thành kiến của họ [83]. Sheharyar
Bokhari và Geltner (2011) thậm chí còn chứng minh rằng đôi khi thành kiến còn có
ảnh hưởng mạnh mẽ và phức tạp hơn kinh nghiệm đầu tư [150].
Những luồng thông tin chảy trong thị trường đều có giá trị, là tác nhân khiến
hành vi con người bị thiên lệch do tính sẵn có (của thông tin) và phản ứng thái quá.
Các hành vi quan sát được từ thực nghiệm rất khác biệt so với trong các mô hình
chuẩn tắc [112]. Hơn nữa, Gallimore và Gray (2002) nhận định rằng các nhà ra
quyết định đầu tư ở Anh bị ảnh hưởng nhiều bởi tình cảm, bỏ mặc các giải thích về
các hoạt động chức năng của thị trường. Cũng giống như trong các thị trường tài
chính, điều này dẫn đến các quyết định cận tối ưu. Sử dụng tình cảm có thể được
giải thích là do tình trạng thiếu dữ liệu định tính hoặc định lượng - những điều kiện
tiên quyết phục vụ việc ra quyết định theo lý thuyết của các mô hình chuẩn tắc. Kết
quả là không chỉ thông tin cơ bản (hard information) của thị trường được sử dụng,
các nhà ra quyết định chịu ảnh hưởng rất lớn từ cảm xúc cá nhân và quan điểm của
những người khác[82].
Gallimore và Gary (2000) xem xét vai trò của cảm tính của các NĐT trong

khi ra quyết định đầu tư BĐS. Các tác giả đã phân biệt cách hiểu "cảm tính" trong
lĩnh vực tài chính và lĩnh vực BĐS. Theo giả thuyết thị trường hiệu quả, các NĐT
hoàn toàn tỉnh táo và có lý trí, các quyết định mà họ đưa ra phản ánh tất cả các
thông tin sẵn có trong tầm tiếp cận. Đối với thị trường tài chính, cảm tính được
hiểu là sự trông đợi, kỳ vọng hay sự đánh giá chưa qua kiểm chứng, chưa có cơ sở
vững chắc. Tin tưởng vào cảm tính đồng nghĩa với việc những nhận định đó thiếu
độ kiểm chứng tin cậy, thiếu thực tế, không sáng suốt, vì thế bị coi là hành vi không
hợp lý. Biểu hiện cụ thể của hành vi cảm tính này bao gồm: việc tin tưởng mù quáng
vào các bài bình luận chung chung trên thị trường và việc thông qua các chiến lược


11

kinh doanh chạy theo xu hướng, theo đám đông. Chính sự tự tin thái quá và khả năng
đánh giá thị trường của bản thân NĐT là nguyên nhân dẫn đến thái độ sẵn sàng tin
tưởng vào cảm tính [83].
Tuy nhiên, các kết luận về cảm tính trong thị trường tài chính không còn
đúng tuyệt đối trong TTBĐS nữa. Yếu tố phân biệt quan trọng, mấu chốt trong đánh
giá tác động của cảm tính đến hai loại thị trường này là tính sẵn có của thông tin.
Các tác giả đã tiến hành khảo sát để tìm hiểu nhận thức của tình cảm (dù hợp lý hay
bất hợp lý), tầm quan trọng của cảm tính và quan hệ của nó với những thông tin
trong việc ra quyết định. Kết quả của họ cho thấy rằng hơn một nửa số người được
hỏi đánh giá cảm tính có ảnh hưởng quan trọng đối với việc ra quyết định đầu tư
của họ. Với TTBĐS, các thông tin thường khó tiếp cận và nó chỉ cung cấp phần nào
cái nhìn về hoạt động thị trường (thông tin không được cập nhật đầy đủ và dễ tiếp
cận như thị trường tài chính). Trên thực tế, khi các thương vụ diễn ra, các thông tin
này thường rất giới hạn gây khó khăn cho các nhà định giá. Khi thông tin bị giới
hạn, tất yếu các NĐT sẽ quay sang cân nhắc dựa trên cảm tính. Trong tình huống
như vậy, cảm tính lại đảm nhận một vai trò hoàn toàn khác. Nó phần nào giảm tình
trạng nhiễu loạn thông tin và vì thế việc sử dụng cảm tính trở nên chính đáng hơn

trong thị trường tài chính.
Tuy nhiên, chỉ có một số ít các nghiên cứu về hành vi NĐT đi sâu đề cập đến
vấn đề cảm tính hay tâm lý NĐT:
- Nghiên cứu của Clark (1998) về việc ra quyết định đầu tư của một nhóm
các ủy viên của một quỹ trợ cấp ở Anh, nhấn mạnh tính hay thay đổi trong hành vi
và sự ngộ nhận phi thực tế rằng họ biết cách tối đa hóa lợi nhuận một cách triệt để
và khôn ngoan nhất trong các tính toán về rủi ro và lợi nhuận [62], [63].
- Nghiên cứu của Ball (1998) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhận thức
được sự phức tạp của các yếu tố ảnh hưởng trong môi trường ra quyết định đầu tư
BĐS. Ông xem xét các phương pháp tiếp cận để khám phá quá trình phát triển BĐS
ở Anh và chỉ ra các hạn chế của những phương pháp phân tích kinh tế truyền thống
trong việc thiếu hiểu biết về vai trò của các tổ chức BĐS lớn. Thái độ của họ dường


12

như không nhằm đến việc tối đa hóa lợi nhuận, Ball lưu ý rằng cách hành động bị
coi là khôn ngoan hay không là tùy thuộc vào góc quan sát của mỗi người. Để minh
chứng, ông trích dẫn ví dụ: các tổ chức tài chính ưu tiên đổ vốn đầu tư vào các khu
đất văn phòng trong trung tâm London. Nhìn từ khía cạnh “hành vi thể chế”, việc
này có thể được coi như động thái thiếu khôn ngoan. Nhìn từ một khía cạnh khác,
hành động này là hoàn toàn lí trí dựa trên các nguyên tắc thể chế (về tính thanh
khoản và rủi ro của khoản đầu tư) [47].
- Cùng nghiên cứu vấn đề này nhưng Galllimore và cộng sự (2000) chỉ giới
hạn công trình của mình ở tầm các công ty BĐS trung bình (Anh). Tính chất phân
hóa của TTBĐS khiến các chiến lược ra quyết định linh động, không cứng nhắc.
Theo đó, các quyết định đầu tư của các công ty vừa và nhỏ không tuân theo quy
chuẩn. Một số NĐT ra quyết định tin tưởng chắc chắn rằng họ có khả năng đánh giá
chính xác từng giá trị của BĐS trong chu kỳ sống của nó. Ý kiến này có lẽ dựa trên
những phân tích trước đó về thị trường cơ sở, dường như điều này là không thể,

những người này cũng chỉ có thể chọn và xem xét những thông tin “phơi bày” ra
trước mặt họ, những thông tin họ có thể tiếp cận trong phạm vi của mình. Nói cách
khác là dựa trên những kinh nghiệm bản thân tự khám phá ra. Hay cũng chính là
một dạng khác của “những NĐT thiếu thông tin”, lầm tưởng vào sự sáng suốt của
mình, chạy theo xu hướng thị trường [83].
- Nghiên cứu của Barkham và Ward (1999) khẳng định rằng việc “đầu tư
trong hoàn cảnh thiếu thông tin” là nguyên nhân giải thích sự khác biệt giữa giá cổ
phiếu của các công ty BĐS Anh và giá trị thực trên thị trường của các tài sản cơ sở
của họ. Song chưa có ai từng trực tiếp điều tra tác động của “những NĐT ít thông
tin” này tại TTBĐS Anh. Sự khác biệt chính là giá cổ phiếu có chiết khấu và giá trị
tài sản thực chỉ liên đới với nhau bởi các chỉ số tự tin, không liên quan gì đến giá trị
BĐS. Họ rút ra kết luận rằng: cảm tính có ảnh hưởng quyết định đến giá trị chiết
khấu của tài sản ròng ở các công ty BĐS Anh [46].
Có thể khái quát lại như sau: trong quá trình ra quyết định đầu tư BĐS, việc
tin tưởng vào cảm tính là hợp lý hay không là tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông
tin. Kể cả trong những trường hợp có nhiều thông tin, cảm tính vẫn là yếu tố được


13

xem xét nhiều, ít lý trí nhưng vẫn ảnh hưởng đến giá cả. Các NĐT là những người
“có thể đoán giỏi hơn số đông sẽ biết số đông sẽ hành động thế nào”, (Keynes,
1936) vẫn là những người đi trước thời cuộc. Trong bất cứ tình huống nào, cân nhắc
đến cảm tính vẫn được coi là có óc xét đoán. Nếu cách tiếp cận bao hàm sự hiểu
biết và nhận thức, nó vẫn mang lại hiệu quả đáng tin cậy đối với việc nhận định,
đánh giá thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh những nghiên cứu của Rowley và
Henneberry (1999) và Gallimore (2000), chưa nghiên cứu nào đi sâu và trực tiếp
vào vấn đề trên. Chỉ một phần kết luận được suy ra từ các nghiên cứu này về việc
các NĐT đánh giá cảm tính ra sao và bằng cách nào họ sử dụng những thông tin này
cho quyết định của mình [147], [83].

1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư
Một vài cảm xúc ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở và đặc biệt là
những người tiêu dùng thường gắn bó với nơi sinh sống. Hidalgo và Hernandez
(2001) đo lường sự gắn bó này trên ba cấp độ theo dãy không gian: ngôi nhà, khu
vực lân cận/hàng xóm và thành phố. Họ cũng phân biệt sự gắn kết thể chất và gắn
kết xã hội. Họ thấy rằng con người gắn bó với ngôi nhà và thành phố hơn khu lân
cận xung quanh. Nói chung, gắn kết xã hội (hay hiểu là tình cảm con người) mạnh
hơn những loại gắn kết chỉ mang tính vật lý. Giới tính đóng vai trò quan trọng: phụ
nữ thường gắn bó hơn nam giới. Tuổi tác cũng có ảnh hưởng: giới trẻ thấy thành
phố quan trọng nhất và ở độ tuổi trung niên thì chính căn nhà là đối tượng quan
trọng nhất [101]. Manzo (2003) xác nhận rằng mối quan hệ với nơi ở bao hàm một
loạt không chỉ những địa điểm vật lý đơn thuần mà còn mang giá trị về mặttinh
thần. Các mối quan hệ tinh thần này tồn tại trong một môi trường chính trị xã hội
lớn. Lựa chọn nhà ở cũng tương quan với việc xây dựng hình ảnh và vị trí xã hội.
Sự ưa thích một khía cạnh nào đó của ngôi nhà có thể mạnh mẽ hơn nhờ các yếu tố
xã hội và tâm lý. Khía cạnh đó ảnh hưởng đến sự lựa chọn được nhận thức nhất
quán với hình ảnh của bản thân người mua. Sự kết hợp giữa hình ảnh người sống
trong ngôi nhà và hình ảnh làm thay đổi động lực mua nhà là do nhu cầu tự nhất
quán bản thân. Điều này có thể được hiểu như thiên lệch tự xác nhận (confirmation
bias) trong lựa chọn nhà ở [124].


14

Levitt và Dubner (2005) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lựa chọn từ ngữ
trong quảng cáo nhà ở. Họ thấy rằng một số từ ngữ có liên quan chặt chẽ với giá
bán cuối cùng. Khi một ngôi nhà được định nghĩa là “tốt”, sẽ khuyến khích người
mua tiềm năng đề nghị giá mua tương đối thấp. Những từ ngữ có tương quan với
mức giá bán cao là: “đá granite”, “hiện đại nhất”, “đá Corian”, “phong cách”, và

“trang nhã” - những từ này chủ yếu xác định các đặc tính vật lý. Những lời giới
thiệu có liên quan đến giá bán thấp hơn bao gồm: “tuyệt vời”, “rộng rãi”, “quyến
rũ” và “khu phố lớn”. Vấn đề của những cách mô tả này là chúng đem lại cảm giác
sáo rỗng, mơ hồ. Dường như đó là cách để che giấu khuyết điểm thông qua những
lời mô tả chung chung, không cụ thể. Hành vi của người mua nhà phụ thuộc vào
cảm xúc mà họ cảm nhận được từ quảng cáo [117].
Một khía cạnh khác của quá trình ra quyết định là nó không phải là một hoạt
động cá nhân mà là một hoạt động xã hội. Nó bao gồm việc thiết lập mục tiêu, bàn
bạc về các lựa chọn thay thế và cân nhắc về nhu cầu gia đình. Bên cạnh đó, thông
tin cần được trao đổi với các bên liên quan và sự phát triển trên thị trường cũng cần
được xem xét. Yếu tố quyết định các hoạt động này là giới tính, cấu trúc gia đình,
dân tộc và tình trạng kinh tế xã hội. Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh rằng việc ra
quyết định là một hoạt động xã hội, không chỉ trong nội bộ gia đình mà còn có sự
liên quan của họ hàng và bạn bè. Các giai đoạn của quá trình này bị ảnh hưởng bởi
giới tính, cụ thể, nam giới quan tâm nhiều hơn với các khía cạnh tài chính và phụ nữ
với các vấn đề gia đình. Những người được phỏng vấn nhiều lần chỉ ra rằng, quyết
định cuối cùng chịu ảnh hưởng của cảm xúc mà cảm xúc thì thường khó giải thích
[117]. Điều này đã được Milligan (2005) xác nhận - người nghiên cứu "cảm xúc
nhà ở” [127].
Sự lựa chọn mua một ngôi nhà còn liên quan đến cảm giác về sự an toàn, bản
sắc cá nhân và ý nghĩa đặc biệt của lựa chọn. Nguồn gốc của nó không nằm trong
ngôi nhà hay màu sắc của giấy dán tường, mà là ởcảm giác thoải mái và được chào
đón. Smith và cộng sự (2006) đã đặt thị trường nhà đất ở góc độ xã hội học và thấy
rằng những người tham gia thị trường không hành động theo chủ ý của họ. Các tổ


15

chức BĐS trong thị trường nhà đất Scotland tuân theo các quy luật đặc trưng của thị
trường ở điều kiện thông thường bao gồm cung, cầu và giá trị. Thị trường được mô

tả như một “cơ chế tự điều tiết, hợp lý và dễ hiểu”.Tuy nhiên, trong thực tế, thị
trường luôn được miêu tả với những tính từ như “nóng”, “tích cực” hay “đáng sợ”,
“tuyệt vời”. Theo các tác giả, chính khía cạnh cảm xúc chứ không phải tính hợp lý
đang chi phối nền kinh tế[155]… Munro và Smith (2008) thực hiện nghiên cứu xã
hội học, họ cho rằng giá nhà là một vấn đề vừa mang tính kinh tế và cũng vừa chịu
ảnh hưởng từ nhiều khía cạnh. Sự biến động giá cả được xem như một biểu hiện của
tính xã hội và trí tuệ cảm xúc [132].
Guy và Henneberry (2000) nhấn mạnh tầm quan trọng của các tổ chức trong
việc phân tích quá trình phát triển BĐS. Cơ chế giá cả cho thấy rằng cấu trúc kinh tế
của sự phát triển là một tiến trình mang tính xã hội. Yếu tố xã hội cũng quan trọng
như yếu tố kinh tế [90]. Do đó, đề xuất một khuôn khổ nghiên cứu pha trộn cả phân
tích kinh tế và phân tích xã hội. Smith (2008) xem xét các xu hướng cụ thể hóa/vật
chất hóa ngôi nhà. Mặc dù coi chức năng để ở chỉ như sự vật chất hóa giá trị căn nhà,
nhưng chức năng này càng ngày càng trở nên quan trọng hơn. Có 3 xu hướng được
nhận định. Đầu tiên, tính chất của việc mua nhà chuyển từ sự lựa chọn sở hữu sang sự
chuyển hướng gửi tiền vào BĐS. Thứ hai, chủ nhà không phải là người nắm giữ tài sản
nữa mà trở thành nhà đầu tư đang tích lũy tài sản. Thứ ba, khả năng thay thế sở hữu
BĐS do các sản phẩm mới hoặc kênh đầu tư mới giúp việc huy động tiền trở nên dễ
dàng hơn ... Các phân tích đưa đến kết luận rằng các yếu tố xã hội và cảm tính đều có
nhiều ảnh hưởng đến quyền sở hữu nhà và thị trường chung [155].
Daniel Goss (2009) đã chứng minh quyết định mua nhà là giải pháp được ưa
chuộng hơn thuê nhà đối với những người trẻ tại Australia, bởi tính sở hữu cao và
giá trị của nhà ở có đặc thù luôn tăng lên trong dài hạn. Việc sở hữu nhà không chỉ
do nguyên nhân khách quan từ sự bất ổn của nền kinh tế mà còn từ khía cạnh cảm
xúc chủ quan của người mua. Tâm lý sở hữu và tích trữ tài chính qua BĐS là những
nguyên nhân cảm xúc khiến lớp dân số trẻ của Australia có xu hướng lựa chọn mua
nhà hơn thuê nhà. Tác giả phỏng vấn định tính 27 người mua nhà trong quá trình