Nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh ba đình

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

----------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT
TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BA ĐÌNH

Sinh viên thực hiện

: Trần Thu Trang

Lớp

: Trung 3

Khóa

: 45G

Giáo viên hướng dẫn

: ThS. Nguyễn Thị Hiền

Hµ Néi - 05/2010

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ............................................................................. 4
I. Khái niệm cho vay thế chấp .............................................................................. 4
1. Đị nh nghĩ a ................................................................................................... 4
2. Đặc điểm ...................................................................................................... 6
2.1. Các bên tham gia.......................................................................................... 6
2.2. Tài sản thế chấp............................................................................................ 7
2.3. Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp.......................................................... 10
2.4. Phân biệt cho vay thế chấp với các hì nh thức cho vay có bảo đảm kha...
́ c10
3. Phân loại cho vay thế chấp ......................................................................... 11
3.1. Căn cứ vào nguồn hì nh thành tài sản thế chấp........................................... 11
3.2. Căn cứ vào tí nh chất pháp lý...................................................................... 12
3.3. Căn cứ vào số lần thế chấp......................................................................... 12
3.4. Căn cứ vào phạm vi thế chấp...................................................................... 12
4. Quy trì nh cho vay thế chấp ......................................................................... 13
5. Vai trò của hoạt động cho vay thế chấp trong ngân hàng thương mại ........ 17
II. Chất lượng hoạt động cho vay thế chấp ......................................................... 18
1. Khái niệm chất lượng hoạt động cho vay thế chấp...................................... 18
2. Các chỉ tiêu phản ánh chất lượng của hoạt động cho vay thế chấp ............. 19
2.1. Các chỉ tiêu định tính.................................................................................. 20
2.2. Các chỉ tiêu định lượng............................................................................... 21
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động cho vay thế chấp
........... 25
III. Kinh nghiệm của một số ngân hàng thương mại trong việc nâng cao chất
lượng hoạt động cho vay thế chấp ...................................................................... 28

1. Kinh nghiệm về sự linh hoạt ....................................................................... 28
2. Kinh nghiệm về quản trị rủi ro ................................................................... 29
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI
NHÁNH BA ĐÌNH TRONG THỜI GIAN QUA ............................................... 32


I. Tổng quan về ho ạt động kinh doanh tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt
Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua ................................................... 32
1. Bối cảnh chung của nền kinh tế và hoạt động kinh doanh của Ngân hàng
Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ...................................... 32
2. Huy động vốn ............................................................................................. 34
3. Hoạt động cho vay...................................................................................... 36
4. Thu dị ch vụ ròng ........................................................................................ 39
5. Hiệu quả hoạt động .................................................................................... 41
II. Thực trạng ch ất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và
phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua ........................... 42
1. Tổng quan về hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát
triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình .............................................................. 42
1.1. Khung pháp lý điều chỉ nh hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu
tư và phát triển Việt Nam ................................................................................... 42
1.2. Thực trạng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển
Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua .......................................... 46
2. Thực trạng chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đ ầu tư và
phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua ....................... 57
2.1. Các chỉ tiêu đị nh tí nh phán ánh ch
ất lượng của hoạt động cho vay thế chấp .
................................................................................................................. 57
2.2. Các chỉ tiêu đị nh lượng phán ánh ch ất lượng của hoạt động cho vay thế
chấp ................................................................................................................. 64

III. Đánh giá ch ất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầ u tư và
phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua ........................... 67
1. Những thành tựu đạt được .......................................................................... 67
2. Những hạn chế và nguyên nhân .................................................................. 70
2.1. Hạn chế ....................................................................................................... 70
2.2. Nguyên nhân ............................................................................................... 71
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM – CHI NHÁNH BA ĐÌNH ......................................................................... 76
I. Đị nh hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng đầu tư và phát
triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ................................................................. 76
1. Cơ hội và thách thức .................................................................................. 76


2. Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp của Ngân hàng Đầu tư và
phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ...................................................... 77
II. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng đ ầu
tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ................................................. 78
1. Mục tiêu chung ........................................................................................... 78
2. Nhóm giải pháp về quản lý, điều hành ........................................................ 79
2.1. Hoàn thiện văn bản pháp quy điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp ...... 79
2.2. Tăng cường khả năng quản lý theo mục tiêu .............................................. 79
2.3. Phân công chuyên môn hóa nhiệm vụ của các phòng ban ......................... 81
3. Nhóm giải pháp về kỹ thuật nghiệp vụ ........................................................ 82
3.1. Nâng cao chất lượng đị nh giá tài sản thế chấp và thường xuyên tái đị nh giá
tài sản thế chấp................................................................................................... 82
3.2. Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng ..................................................... 83
3.3. Đa dạng hóa hình thức xử lý nợ xấu ........................................................... 84
3.4. Phối hợp hình thức cho vay thế chấp với hình thức cho vay không bảo đảm
................................................................................................................. 85

4. Nhóm giải pháp hỗ trợ................................................................................ 86
4.1. Nâng cao nghiệp vụ cán bộ tí n dụng........................................................... 86
4.2. Tăng cường áp dụng công nghệ thông tin trong công tác thẩm đị nh và quản
lý rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp ......................................................... 87
4.3. Thực hiện tốt công tác Marketing............................................................... 88
III. Kiến nghị với cơ quan chức năng ................................................................. 89
1. Xây dựng Hệ thống xếp hạng tín dụng trong toàn hệ thống ngân hàng ....... 89
2. Nâng cao nhận thức về chứng khoán hóa và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán
hóa các khoản vay thế chấp ............................................................................ 89
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 95
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 97
PHỤ LỤC 1 ........................................................................................................ 103
PHỤ LỤC 2 ........................................................................................................ 117
PHỤ LỤC 3 ........................................................................................................ 122
PHỤ LỤC 4 ........................................................................................................ 124


DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

* BẢNG:
Bảng 1: Quy trình cho vay thế chấp cụ thể............................................................. 14
Bảng 2: Bảng so sánh thời hạn cho vay tối đa, định mức vay tối đa so với tài sản thế
chấp tại một số ngân hàng thương mại trong sản phẩm cho vay thế chấp mua nhà . 29
Bảng 3: Kết quả thực hiện huy động vốn năm2009 của – Chi nhánh Ba Đì nh........... 35
Bảng 4: Bảng tổng hợp kết quả điều tra chất lượng sản phẩm dịch vụ tại Ngân hàng
Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh năm 2009 ............................. 58
Bảng 5: Thời gian xét duyệt khoản vay thế chấp đối với khách hàng doanh nghiệp
tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh ....................... 60
Bảng 6: Bảng so sánh lãi suất cho vay tối thiểu bằng VND tại một số ngân hàng
thương mại vào ngày 06/04/2010........................................................................... 63

Bảng 7: Bảng tổng kết một số chỉ tiêu tín dụng trong hoạt động cho vay thế chấp tại
Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh năm 2009............ 65
Bảng 8: Một số chỉ tiêu trong hoạt động cho vay thế chấp theo kế hoạch năm 2010
tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh ....................... 78
Bảng 9: Chỉ tiêu đối với sản phẩm cho vay mua ô tô thế chấp bằng chính xe mua tại
Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh năm 2010............ 80
Bảng 10: Chi phí dự kiến đối với sản phẩm cho vay mua ô tô thế chấp bằng chính
xe mua tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh năm
2010 ...................................................................................................................... 81

* BIỂU:
Biểu đồ 1: So sánh tương quan kết quả huy động vốn cuối kỳ tính tới 31/12/2009 của Ngân
hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới
thành lập cuối năm 2008 .................................................................................................. 35
Biểu đồ 2: Cơ cấu dư nợ phân theo nhóm ngành củ a Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt
Nam – Chi nhánh Ba Đì nh tí nh đến 31/12/2009............................................................... 37


Biểu đồ 3: So sánh tương quan dư nợ cho vay tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng Đầu tư
và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối
năm 2008 ........................................................................................................................ 38
Biểu đồ 4: So sánh tương quan tỷ trọng dư nợ bán lẻ tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng
Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập
cuối năm 2008 ................................................................................................................. 38
Biểu đồ 5: Cơ cấu thu dị ch vụ dòng của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi
nhánh Ba Đình năm 2009 ................................................................................................ 39
Biểu đồ 6: So sánh tương quan kết quả thu dịch vụ dòng tính tới 31/12/2009 của Ngân
hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới
thành lập cuối năm 2008 .................................................................................................. 40
Biểu đồ 7: So sánh tương quan chênh lệch thu chi tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng Đầu

tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối
năm 2008 ........................................................................................................................ 41
Biểu đồ 8: So sánh tương quan dư nợ cho vay thế chấp tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng
Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập
cuối năm 2008 ................................................................................................................. 54
Biểu đồ 9: Cơ cấu tỷ trọng dư nợ cho vay có bảo đảm tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng
Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ....................................................... 55
Biểu đồ 10: Cơ cấu tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp tính tới 31/12/2009 phân theo đối
tượng khách hàng của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ... 56
Biểu đồ 11: Cơ cấu tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp tính tới 31/12/2009 phân theo loại tài
sản thế chấp của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ........... 56
Biểu đồ 12: Tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp phân theo nhóm nợ của Ngân hàng Đầu tư và
phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh ........................................................................ 66

* SƠ ĐỒ:
Sơ đồ 1: Quy trì nh cho vay thế chấp khát quát ................................................................. 13
Sơ đồ 2: Sơ đồ tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh
thời điểm ngày 08/10/2008 .............................................................................................. 33


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1.

ATM: Máy rút tiền tự động

2.
3.

BIDV : Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam
BIDV TW: Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam Trung ương

4.
5.

CB: Cán bộ
DPRR: Dự phòng rủi ro

6.
7.
8.

DVKH: Dịch vụ khách hàng
GĐ: Giám đốc
HĐV CK: Huy động vốn cuối kỳ

9. HĐV TDH: Huy động vốn trung dài hạn
10. LienVietBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Liên Việt
11.
12.
13.
14.

LĐ: Lãnh đạo
NIM: Chênh lệch lãi suất ròng
PDVKH: Phòng dịch vụ khách hàng
PGD: Phòng giao dịch

15. PGĐ: Phó giám đốc
16. PKHTH: Phòng kế hoạch tổng hợp
17. PQHKH: Phòng Quan hệ khách hàng

18. PQLRR: Phòng Quản lý rủi ro
19. PQTTD: Phòng Quản trị tín dụng
20.
21.
22.
23.

PTCHC: Phòng Tổ chức hành chính
PTCKT: Phòng Tài chính kế toán
QHKH: Quan hệ khách hàng
QHKHCN: Quan hệ khách hàng cá nhân

24.
25.
26.
27.
28.

QLDV: Quản lý dịch vụ
QLRR: Quản lý rủi ro
QTTD: Quản trị tín dụng
SHB: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội
Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam

29. TP: Trưởng phòng
30. Vietcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam
31. Vietinbank: Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam


LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đã có những bước chuyển mì nh đ áng kể trong 20 năm trở lại đây trên
mọi mặt đời sống : kinh tế , chính trị, văn hóa, xã hội. Trong đó phải kể đến sự phát
triển liên tục , nhanh chóng của các tổ chức tài chí nh

, đặc biệt là các ngân hàng

thương mại. Nói tới sự phát triển của các ngân hàng thương mại không thể phủ nhận
vai trò của hoạt động tí n dụng . Hoạt động tín dụng là một hoạt động truyền thống ,
đem lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng , mà cho vay lại chiếm tỷ trọng cao nhất
trong các hì nh thức cấp tí n dụng của ngân hàng thương mại . Lợi nhuận ngân hàng
thu được từ hoạt động cho vay là rất lớn , song rủi ro đi kèm với nó cũng không hề
nhỏ. Chính vì vậy , biện pháp đảm bảo tiền vay được áp dụng ngay trong khâu đầu
tiên của quá trì nh cho vay, và phần lớn khoản vay được bảo đảm bằng hì nh thức thế
chấp. Do đó , nhắc đến hoạt động ngân hàng không thể không nhắc tới

hoạt động

cho vay thế chấp.
Đúng như nhà triết học nổi tiếng người Hy Lạp

, Heraclitus đã từng nói :

“Không ai tắm hai lần trên một dòng sông” , xã hội mỗi ngày một khác , các điều
kiện kinh tế , chính trị, xã hội mỗi ngày một khác , nhu cầu của con người mỗi ngày
một khác, mức độ cạnh tranh giữa các ngân hàng cũng ngày một khác nên tự hoàn
thiện mì nh , tự nâng cao mì nh là điều kiện sống còn của bất kỳ một thực thể nào
muốn tồn tại trong xã hội chứ không r iêng với các ngân hàng thương mại . Hơn nữa,
Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình lại là một chi nhánh
mới thành lập nên việc không ngừng hoàn thiện

, nâng cao chất lượng hoạt động

phải luôn là kim chỉ nam cho mọi hoạt động của Chi nhánh.
Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động cho vay thế chấp đối với ngân hàng
thương mại và yêu cầu không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động , đặc biệt là với
Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh nên em quyết đị nh
lựa chọn đề tài “Nâng cao chất lƣợng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng
Đầu tƣ và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh ” là đề tài nghiên cứu trong
khóa luận tốt nghiệp của mình.

1


2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài hướng tới những mục tiêu như sau:
- Làm rõ các vấn đề lí luận liên quan tới chất lượng hoạt động cho vay thế
chấp : khái niệm cho vay thế chấp, chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động cho vay
thế chấp, nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay thế chấp
- Nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay th ế chấp, phân tí ch chất lượng hoạt
động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba
Đì nh, đặc biệt đi sâu vào đánh giá c hất lượng hoạt động cho vay thế chấp dựa trên
các chỉ tiêu đánh giá, từ đó tổng kết được thành công và nhất là các tồn tại , hạn chế
của hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi
nhánh Ba Đì nh
- Trên cơ sở phân tí ch , đánh giá chất lượng hoạt động cho vay thế chấp Ngân
hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam

– Chi nhánh Ba Đì nh đề xuất các gi ải pháp

mang tính chất nghiệp vụ, giải pháp hỗ trợ và một số kiến nghị tới các cơ quan chức
năng nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư
và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của khóa luận này là chất lượng hoạt động ch o vay thế
chấp
Phạm vi nghiên cứu của khóa luận này là cho vay thế chấp tài sản và tại Ngân
hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Khóa luận sử dụng phương pháp tổng hợp

, thống kê , so sá nh, đối chiếu .

Nguồn thông tin thu thập chủ yếu là thông tin chí nh thức thứ cấp từ các tổ chức , cá
nhân.
5. Bố cục khóa luận
Ngoài phần mở đầu , kết luận, danh mục từ viết tắt , danh mục bảng biểu sơ đồ
và tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung khóa luận gồm 3 phần chí nh như sau:

2


Chương 1: Tổng quan hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương
mại
Chương 2: Thực trạng chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng
Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh trong thời gian qua
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại
Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh
Do sự hạn chế về nhận thức và thời gian nghiên cứu

cũng như nguồn tài liệu

chưa phong phú nên khóa luận không tránh khỏi những sai sót , em rất mong nhận
được sự thông cảm và góp ý của các thầy cô giáo để em có thể hoàn thiện

bài

nghiên cứu của mì nh.
Em xin chân thành cảm ơn

cô giáo hướ ng dẫn Ths . Nguyễn Thị Hiền , Ban

lãnh đạo Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam cùng toàn thể các cán bộ trong
Ngân hàng đã tạo điều kiện và tận tì nh giúp đỡ em trong quá trì nh thực hiện khóa
luận này.

3


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
I. Khái niệm cho vay thế chấp
1. Đị nh nghĩ a
Trong các văn bản pháp quy của nước ngoài có đề cập tới khái niệm cho vay
thế chấp, còn ở Việt Nam vẫn chưa có một tài liệu chí nh thức nào đưa ra đị nh nghĩ a
trọn vẹn về khái niệm cho vay thế chấp , song hoạt động cho vay thế chấp vẫn diễn
ra một cách thường xuyên ở các ngân hàng thương mại Việt Nam

và cho vay, thế

chấp là những từ quen thuộc với cán bộ ngân hàng, không một ngày nào , các cán bộ
ngân hàng không “gặp” hai từ này. Do đó , tác giả xin căn cứ vào đị nh nghĩ a về hai
thuật ngữ cho vay và thế chấp để xây dựng một cách hiểu hợp lý cho khái niệm cho
vay thế chấ p ở Việt Nam.
“Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho
khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định
theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.”1 “Xét theo mức độ tí n nhiệ m
đối với khách hàng , cho vay được phân thành hai loại : Cho vay không bảo đảm và
cho vay có bảo đảm . Cho vay không bảo đảm là loại cho vay không có tài sản thế
chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ d ựa vào uy tín của
bản thân khách hàng . Cho vay có bảo đảm là loại cho vay dựa trên cơ sở các hì nh
thức bảo đảm tiền vay như thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.”2
Thế chấp là một hì nh thức bảo đảm tiền vay được sử dụng rộng rãi và phổ biến
tại các ngân hàng thương mại hiện nay . “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây
gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự đối vớ i bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp ) và không chuyển giao
tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”3
1

Nguồn trích: Quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng số 1627/2001/QĐ-NHNN, Điều
3, khoản 1
2
Nguồn trích: Tập thể tác giả Học viện Ngân hàng, năm 2007, Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thống
kê, trang 24
3
Nguồn trích: Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, Điều 342, khoản 1

4

Trong tiếng Anh , người ta sử dụng thuật ngữ “mortgage” để chỉ thế chấp nói
chung (hợp đồng thế chấp , thế chấp tài sản , khoản vay thế chấp ) còn thuật ngữ
“mortgage loan” í t được sử dụng hơn . “Thế chấp là một khoản vay sử dụng bất
động sản như nhà ở hay các công trì nh xây dựng khác như một sự bảo đảm

. Nếu

không thanh toán lãi và gốc khoản va y, người cho vay hay người nhận thế chấp có
thể tị ch thu tài sản đảm bảo để chiếm dụng hay bán để thanh toán cho khoản vay .”4
“Một khoản vay thế chấp là một khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản thể
hiện thông qua một văn bản chứng minh sự tồn tại của khoản vay và sự khống chế
bất động sản đó bằng hì nh thức đảm bảo tiền vay là thế chấp.”5
Như vậy, có thể thấy rằng thuật ngữ mortgage trong tiếng Anh để chỉ cho vay
thế chấp mà tài sản đảm bảo là bất động sản. Ở nhiều nước như Mỹ, Anh, Pháp,
Đức…, Cho vay thế chấp được hiểu là ngân hàng cho vay mua bất động sản và
người đi vay dùng chính bất động sản đó để đảm bảo tiền vay. Còn ở Việt Nam,
khái niệm cho vay thế chấp được hiểu rộng hơn. Cho vay thế chấp ở Việt Nam
không chỉ bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng chính bất động
sản đó là tài sản bảo đảm tiền vay mà còn bao gồm hoạt động cho vay mua bất
động sản và dùng các tài sản hợp pháp khác là tài sản bảo đảm tiền vay, hoạt
động cho vay đầu tư vào nhiều mục đích khác ngoài mua bất động sản và dùng
các tài sản hợp pháp là tài sản bảo đảm tiền vay.
Thêm vào đó, trong hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại
Việt Nam hiện nay , bên đi vay không những có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để thực hiện nghĩa vụ thế chấp mà còn có thể sử dụng tài sản thuộc sở hữu của
bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ thế chấp.
Khái niệm cho vay thế chấp ở Việt Nam so với nhiều nước như Mỹ, Anh,
Pháp, Đức… được mở rộng về loại hình tài sản thế chấp (tài sản thế chấp không chỉ
là bất động sản), nguồn hình thành tài sản thế chấp (không chỉ là tài sản được hình
thành từ nguồn vốn vay mà có thể là tài sản hình thành từ nguồn vốn khác) và bên

thế chấp (không chỉ là bên đi vay mà có thể là bên thứ ba).
4
5

Nguồn dịch: Oxford dictionary of economics
Nguồn dịch: Website />
5


Tóm lại, Cho vay thế chấp là một hì nh thức cho vay có bảo đảm s

ử dụng

hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp tài sản. Nói một cách chi tiết hơn, cho vay
thế chấp là một hì nh thức c ấp tín dụng của các ngân hàng thương mại cho tổ
chức, cá nhân (khách hàng vay), trong đó khách hàng vay dùng tài sản thuộc sở
hữu của mì nh hoặc của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ trả nợ đối với
ngân hàng và theo luật Việt Nam thì không chuyển giao tài sản đó cho ngân
hàng.
2.

Đặc điểm

2.1. Các bên tham gia
Quan hệ cho vay thế chấp thông thường có hai hoặc ba bên tham gia chí nh là
bên đi vay, bên thế chấp và bên cho vay (bên nhận thế chấp).
- Bên đi vay: Bên đi vay là bên đề nghị ngân hàng cấp một khoản tí n dụng cho
mình.
- Bên cho vay (bên nhận thế chấp): Bên cho vay (ngân hàng) cũng là bên nhận
thế chấp (tức là bên cấp tí n dụng cho bên đi vay và nhận thế chấp tài sản của bên thế

chấp để đảm bảo nghĩ a vụ trả nợ vay cho bên đi vay).
- Bên thế chấp: Có hai trường hợp xảy ra
o Bên thế chấp chí nh là bên đi vay . Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng thì bên đi vay cũng là
bên thế chấp . Do đó , trong quan hệ cho vay thế chấp ở trường hợp này sẽ có 2 bên
tham gia chí nh là bên đi vay (bên thế chấp) và bên cho vay (bên nhận thế chấp)
o Bên thế chấp không phải là bên đi vay. Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở
hữu của bên thứ ba (bên thế chấp ) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân
hàng thì bên đi vay và bên thế chấp là hai bên khác nhau . Do đó, trong quan hệ cho
vay thế chấp ở trường hợp này sẽ có ba bên tham gia chí nh là bên đi vay , bên cho
vay (bên nhận thế chấp) và bên thế chấp.
Ngoài ra , quan hệ cho vay thế chấp còn liên quan tới một số đối tượng khác
như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền , bên thụ hưởng tín dụng, bên trông giữ tài
sản thế chấp…

6


2.2. Tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp là tài sản dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay của bên đi
vay với ngân hàng . Tài sản thế chấp đóng một vai trò quan trọng trong

một khoản

cho vay thế chấp bởi tài sản thế chấp chí nh là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng .
Trong thực tế kinh doanh có muôn vàn lý do (vô tì nh hay hữu ý ) dẫn tới nguồn thu
nợ thứ nhất không thể thực hiện được , nếu không có một nguồn thu nợ bổ sung tất
yếu ngân hàng sẽ gặp rủi ro.
2.2.1. Yêu cầu về tính pháp lý
Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng (đối với đất đai)

của bên thế chấp. Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của
bên thế chấp và theo quy định của pháp luật về đất đai được quyền thế chấp. Đối
với các tài sản khác thì phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Bên thế chấp
phải xuất trình các giấy tờ, tài liệu là chứng từ chứng mình quyền sở hữu, sử dụng
(đối với đất đai) hợp pháp đối với tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong
tương lai.
Tài sản thế chấp phải là tài sản được phép giao dịch (được pháp luật cho
phép và không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố và các
giao dịch khác) tại thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp tài sản.
Tài sản thế chấp không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong
quan hệ pháp luật tại thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp tài sản.
Tài sản thế chấp mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp
phải mua bảo hiểm trong suốt thời hạn thế chấp. Các loại bảo hiểm bắt buộc hiện
nay mà bên bảo đảm có thể phải mua: “Bảo hiểm trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ
giới, bảo hiểm trách nhiệm dân sự của người vận chuyển hàng không đối với hành
khách, bảo hiểm cháy nổ”6.

6

Nguồn trích: Luật kinh doanh bảo hiểm Việt Nam năm 2000, Điều 8, Khoản 2

7


2.2.2. Yêu cầu về tính thanh khoản
Mức độ thanh khoản của tài sản thế chấp có quan hệ đến lợi ích của ngân hàng.
Tài sản thế chấp được coi như nguồn trả nợ thứ hai đối với ngân hàng, do đó yêu
cầu về tính thanh khoản đối với tài sản thế chấp rất quan trọng.
Mức độ thanh khoản thấp hay nói cách khác là tài sản khó bán thường khó

được ngân hàng chấp nhận. Mức độ thanh khoản trung bình có thể chấp nhận được
nhưng phải tính đến chi phí do kéo dài thời gian xử lý. Một tài sản thế chấp có tính
thanh khoản cao sẽ dễ dàng được ngân hàng chấp nhận. Nói một cách khác, ngân
hàng thường chỉ chấp nhận những tài sản có tính thanh khoản tương đối tốt, tức là
có sẵn thị trường tiêu thụ.
Một tài sản thế chấp có sẵn thị trường tiêu thụ sẽ giúp ngân hàng đa dạng
hóa được phương thức xử lý tài sản thế chấp, giảm được chi phí cũng như rút ngắn
được thời gian xử lý tài sản . Hơn thế nữa, một tài sản thế chấp có tính thanh khoản
cao sẽ giúp ngân hàng dễ dàng định giá được tài sản thế chấp thông qua quan hệ
cung cầu về tài sản thế chấp.
2.2.3. Phƣơng pháp định giá tài sản thế chấp
Mỗi loại tài sản thế chấp có một đặc điểm riêng, vì thế mỗi loại tài sản thế
chấp được định giá theo một phương pháp riêng. Dưới đây là một số phương pháp
định giá chủ yếu.
2.2.3.1. Phƣơng pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định
giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao
dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.
2.2.3.2. Phƣơng pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một
tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
định giá.

8


Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên

dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài
sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
2.2.3.3. Phƣơng pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp định giá
dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc
khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này
còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (bất
động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu
nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
2.2.3.4. Phƣơng pháp thặng dƣ
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần
định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước
tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự
phát triển đó.
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có
tiềm năng phát triển.
2.2.3.5. Phƣơng pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi
của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà
việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu
phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu
bóng,…
Hiện nay, các Ngân hàng thương mại Việt Nam thường áp dụng phương pháp
so sánh để định giá tài sản thế chấp bởi tài sản được đem thế chấp chủ yếu ở Việt
Nam là bất động sản, ô tô. Mặt khác, phương pháp so sánh đòi hỏi chi phí ít hơn,
trình độ chuyên môn ít hơn so với các phương pháp định giá tài sản thế chấp khác.

9


2.3. Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp
Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp là tỷ lệ giữa quy mô khoản vay và giá trị
tài sản thế chấp. Tỷ lệ này phụ thuộc vào chính sách k hách hàng của mỗi ngân hàng
thương mại trong từng thời kỳ và bị ràng buộc bởi những quy định pháp lý.
Theo quy định pháp lý trước đây (với chủ chương an toàn cho các tổ chức tín
dụng), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
(tại điều 11) không cho phép các tổ chức tín dụng nhận tài sản đảm bảo trong đó có
tài sản thế chấp có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ (hoặc tổng giá trị các nghĩa
vụ) được đảm bảo; nhưng đến Nghị định số 85/2002/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, điều này đã được bổ sung tại điều 1, khoản 13 bởi
cách quy định “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” ; và ngay sau đó, đến
Thông tư số 07/2003/TT-NHNN (tại mục III.3) một lần nữa điều này lại được bổ
sung “…trừ trường hợp tổ chức tín dụng và khách hàng vay thoả thuận bảo đảm
bằng tài sản như là một biện pháp bổ sung đối với khoản vay mà khách hàng vay đã
có đủ các điều kiện vay không có bảo đảm bằng tài sản…”. Hiện nay, theo Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm tại điều 5 (với cú pháp khẳng định)
đã chính thức quy định rằng: “… các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị
nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm…”
Trên lý thuyết, giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ trả nợ để nâng cao
ý thức trả nợ của khách hàng, tức là tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp phải nhỏ
hơn 1; song trên thực tế để nâng cao khả năng cạnh tranh nhưng vẫn tuân thủ đúng
quy định pháp lý, các ngân hàng thương mại đã đưa ra chính sách đặc biệt với
những khách hàng có độ tín nhiệm cao về tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp, cụ
thể là tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp có thể lớn hơn 1. Căn cứ để ngân hàng
cho vay với quy mô khoản vay vượt giá trị tài sản thế chấp là khả năng tài chính của
khách hàng đi vay tốt, nguồn trả nợ thứ nhất của khách hàng vay vốn đảm bảo …
2.4. Phân biệt cho vay thế chấp với các hì nh thƣ́c cho vay có bảo đảm khác

Cho vay có bảm đảm bao gồm ba hì nh thức đảm bảo tiền vay là : thế chấp, cầm
cố và bảo lãnh.

10


Trong đó , “bảo lãnh là việc bên thức ba cam kết với bên cho vay (người nhận
bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh ) nếu khi
đến thời hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thự c hiện không đúng
nghĩa vụ.”7 Bảo lãnh là hình th ức bảo đảm bằng uy tí n của người bảo lãnh còn
thế chấp là hình thức bảo đảm bằng tài sản của bên thế chấp.
Cầm cố và thế chấp là hai khái niệm đảm bảo tiền vay mà người đi va

y dễ

nhầm lẫn. “Cầm cố là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc bên
thứ ba cho ngân hàng (bên nhận cầm cố ) để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với ngân
hàng.”8 Theo quy đị nh của pháp luật , cầm cố thì bên cầm cố phải giao tài sản cho
ngân hàng còn thế chấp thì bên thế chấp không phải giao tài sản cho ngân hàng .
Thông thường, tài sản cầm cố là động sản , còn tài sản thế chấp có thể là động sản
hoặc bất động sản . Các ngân hàng th ương mại thường quy đị nh các tài sản vàng ,
bạc, kim khí quý , đá quý , ngoại tệ tiền mặt , giấy tờ có giá phải áp dụng biện pháp
cầm cố. Các tài sản khác hầu hết đều áp dụng dưới hì nh thức thế chấp.
3. Phân loại cho vay thế chấp
Cho vay thế chấp xét theo hì nh thức đảm bảo tiền vay là thế chấp , có thể dựa
trên một số căn cứ sau để phân loại:
3.1. Căn cƣ́ vào nguồn hì nh thành tài sản thế chấp
Thế chấp trực tiếp hay còn gọi là thế chấp bằng tà i sản hì nh thành từ vốn vay
là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do vốn vay tạo nên . Ví dụ: Người đi vay
vay ngân hàng để mua một căn nhà và dùng chí nh căn nhà đó làm tài s

ản thế chấp

cho ngân hàng.
Thế chấp gián tiếp là hì nh thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản
dùng vốn vay để đầu tư là hai tài sản khác nhau. Ví dụ: Người đi vay thế chấp nhà ở
để vay vốn ngân hàng , sau đó dùng tiền vay để mua một tài sản khác n hư nguyên
liệu sản xuất.

7

Nguồn trích: Tập thể tác giả Học viện Ngân hàng, (năm 2007), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thống
kê, trang 93
8
Nguồn trích: Tập thể tác giả Học viện Ngân hàng, (năm 2007), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thống
kê, trang 92

11


3.2. Căn cƣ́ vào tí nh chất pháp lý
Thế chấp pháp lý là hì nh thức thế chấp mà trong đó người đi vay

(người thế

chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được
nghĩa vụ trả nợ. Theo hì nh thức này , khi người đi vay không thanh toán được nợ ,
ngân hàng được quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu
mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.
Thế chấp công bằng là hì nh thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ

giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sở dụng đất để bảo
đảm cho món vay . Khi người đi vay không thực hiện được nghĩ a vụ theo hợp đồng,
việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người cho vay và người đi vay
hoặc phải nhờ đến sợ can thiệp của tòa án, nếu có tranh chấp.
3.3. Căn cƣ́ vào số lần thế chấp
Thế chấp thứ nhất là việc thế chấp tài sản để bảo đảm cho món nợ thứ nhất .
Cần lưu ý rằng thế chấp thứ nhất không có nghĩ a là lần đầu tiên đem tài sản đi thế
chấp cho một khoản vay , mà thế chấp thứ nhất được xác định trong mối tương quan
giữa các khoản vay có thế chấp , tức là việc sử dụng một tài sản làm bảo đảm cho
nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại gọi là thế chấp thứ
nhất. Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp : Thế chấp cho một bên cho vay và thế
chấp cho nhiều bên cho vay dưới hì nh thứ hợp vốn (đồng tài trợ ). Trong trường hợp
thế chấp cho khoản vay hợp vốn , việc quản lý tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm
do một ngân hàng đại diện thự c hiện.
Thế chấp thứ hai là hì nh thức thế chấp , trong đó người đi vay sử dụng phần
giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm
bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
3.4. Căn cƣ́ vào phạm vi thế chấp
Theo quy đị nh của pháp luật người đi vay có thể thế chấp toàn bộ hay thế chấp
một phần. “Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì
vật phụ của bất động sản , động sản cũng thuộc tài sản thế chấp . Trong trường hợp
thế chấp một phần bất động sản , động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế

12


chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”9 Riêng đối với thế chấp quyền sử
dụng đất, thì nhà ở , công trì nh xây dựng khác , rừng trồng vườn cây và các tài sản
khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp

, nếu có thỏa

thuận.
Trong thực tế các ngân hàng thường nhận thế chấp toàn bộ bất động sản . Thế
chấp một phần chỉ áp dụng trong trường hợp phần tài sản thế chấp có thể phát mại
riêng mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp . Đối với các tài sản
gắn liền với đất như nhà ở , các công trình xây dựng chỉ được nhận thế chấp cùng
với giá trị quyền sử dụng đất.
4. Quy trì nh cho vay thế chấp
Quy trì nh cho vay thế chấp là tổng hợp các nguyên tắc

, quy đị nh của ngân

hàng trong việc cho vay thế chấp . Trong đó xây dựng các bước đi cụ thể theo một
trình tự nhất định kể từ khi chuẩn bị hồ sơ đề nghị cho vay thế chấp cho đến khi
chấm dứt quan hệ cho vay thế chấp . Đây là một quá trì nh bao gồm nhiều giai đoạn
mang tí nh chất liên hoàn, theo một trật tự nhất đị nh , đồng thời có quan hệ chặt chẽ
và gắn bó với nhau.
Nếu lấy việc giải ngân làm tâm điểm thì quy trì nh cho vay thế chấp t

ại các

ngân hàng thương mại được phân thành 3 giai đoạn: trước khi giải ngân, trong khi
giải ngân và sau khi giải ngân .
Sơ đồ 1: Quy trì nh cho vay thế chấp khát quát
1

Chú thích:

2

3

1. Giai đoạn trước khi giải ngân
2. Giai đoạn trong khi giải ngân

3. Giai đoạn sau khi giải ngân

9

Nguồn trích: Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, Điều 342, Khoản 1

13