Bình luận bản án tranh chấp đặt cọc

BÌNH LUẬN CÁC BẢN ÁN
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
VỤ VIỆC SỐ 1
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn chị Vũ Tuyết H trình bày:
Anh D và chị H là đại diện của gia đình bà Nguyễn Thị Ng - (người được thừa kế
diện tích 15,8m2 tại 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N). Anh D và chị H có giấy ủy quyền
của bà Ng cho anh chị toàn quyền quyết định ngôi nhà số 11 Hàng Đ nên ngày
25/9/2008, chị Vũ Tuyết H có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với vợ chồng anh Hoàng
Anh D và chị Nguyễn Thị Thanh H, diện tích 15,8m 2 nhà tầng 1 phía trong của nhà và
một gác tầng 2 cùng toàn bộ quyền lợi mà gia đình bà Nga được thừa kế tại số nhà 11
Hàng Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000 đồng. Cùng ngày, Anh D và chị H đã nhận
200.000.000 đồng tiền đặt cọc, hẹn sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán nhà.
Trong hợp đồng đặt cọc có nêu: Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán nhà (giao
hồ sơ và giao số tiền còn lại). Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện
giao dịch mua bán nhà bà Ng thì phải đền gấp đôi.
Đến ngày 10/10/2008 (sau 15 ngày kể từ ngày hai bên ký hợp đồng đặt cọc) anh D
và chị H có đến nhà chị Vũ Tuyết H, nhưng bà Ng không đến nên chị Tuyết H không
đồng ý giao nốt tiền. Đến ngày 04/12/2008, chị nhận được thông báo của anh D, chị H
gửi qua đường bưu điện cho chị với nội dung gia đình bà Ng không bán nhà nữa. Như
vậy, phía anh D và chị H đã đơn phương phá vỡ hợp đồng đặt cọc. Do đó, chị khởi kiện
ra Tòa án yêu cầu anh D, chị H phải thực hiện đúng như cam kết trong hợp đồng đặt cọc
hai bên đã ký kết.
* Bị đơn anh D, chị H trình bày:
1


Ngày 25/9/2008, anh D, chị H thay mặt bố mẹ chị là ông Ngh và bà Ng có ký hợp
đồng đặt cọc mua bán một phần nhà số 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N với chị Vũ Tuyết
H. Theo đó, anh D và chị H có nhận của chị Tuyết H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc hẹn
15 ngày sau hai bên sẽ làm thủ tục mua bán nhà (giao hồ sơ và giao nốt số tiền còn lại)

như chị Tuyết H trình bày là đúng. Tuy nhiên, đến ngày 10/10/2008 ngày hai bên phải
hoàn tất thủ tục mua bán nhà, anh D và chị H có đến nhà chị Tuyết H để giao hồ sơ và
nhận tiền, nhưng chị Tuyết H không đồng ý tiến hành mua bán nhà với anh D, chị H nữa
với lý do chị Tuyết H yêu cầu bà Ng, ông Ngh trực tiếp đến UBND phường để ký hợp
đồng mua bán nhà - điều này không có trong hợp đồng đặt cọc đã ký. Chị H, anh D
không đồng ý, nên hai bên không tiến hành giao hồ sơ và giao tiền cho nhau được. Sau
ngày 10/10/2008, anh D, chị H đã nhiều lần liên lạc với chị H để giải quyết việc bán nhà
theo hợp đồng đặt cọc nói trên nhưng không liên lạc được. Do đó, anh D, chị H xác định
chính chị Tuyết H là bên đã tự ý phá vỡ hợp đồng đặt cọc, nên chị Tuyết H phải mất
200.000.000 đồng tiền đặt cọc và không bán nhà cho chị nữa. Tuy nhiên, anh D, chị H
vẫn có thiện chí tự nguyện hoàn lại số tiền 200.000.000 đồng cho chị Tuyết H.
Bà Nguyễn Thị Ng trình bày: Số nhà 11, Hàng Đ, Hoàn K, Hà N là tài sản riêng của
bà được thừa kế hợp pháp.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Diện tích 15,8m2 tại 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N là tài sản của bà Nguyễn Thị
Ng được hưởng thừa kế. Bà chỉ ủy quyền cho anh D thực hiện các thủ tục hồ sơ, giấy tờ
về nhà đất chứ không ủy quyền việc bán nhà cho anh D. Bà không đồng ý cho anh D, chị
H bán nhà và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2008 có nội dung:
“Tên tôi là: Hoàng Anh D
Và vợ là: Nguyễn Thị Thanh H
Thay mặt mẹ tôi là Nguyễn Thị Ng và anh tôi là Hoàng Anh và bố tôi là Hoàng
Ngọc Ngh.
2


Gia đình tôi được thừa kế hợp pháp từ cụ Nguyễn Thị Đ là mẹ nuôi của mẹ tôi và
được bà Trần Thị Kim L cho (có biên bản họp gia đình cho thừa kế, có giấy cho nhà của
bà Trần Kim L và 2 giấy từ chối thừa kế của ông Ngô Lê D và Ngô Thị Ch là con đẻ của
bà Nguyễn Thị Đ).

- Nay tất cả gia đình tôi cùng thống nhất bán diện tích thừa kế trên và các quyền lợi
khác gồm diện tích phụ và diện tích sân.
- Hôm nay ngày 25/9/2008, vợ chồng tôi thay mặt gia đình nhận số tiền đặt cọc để
ghi nhận việc mua bán nhà cửa, số tiền là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng chẵn).
Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán (giao hồ sơ và giao số tiền còn lại).
- Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện giao dịch mua bán nhà
bà N thì phải đền gấp đôi”.
Hợp đồng đặt cọc chỉ có chữ ký của chị Tuyết H, anh D và chị H, giá thoả thuận
mua bán diện tích 15,8m2 tầng 1 phía trong và sân thượng tại 11 Hàng Đ với giá là
1.000.000.000 đồng.
Khi giao kết hợp đồng đặt cọc anh D đã xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xác
nhận chữ ký” có xác nhận chữ ký bà Nga của UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội
dung: “... Tôi đồng ý giao quyền cho con trai của tôi là Hoàng Anh D cùng có hộ khẩu
tại 11 Hàng Đ được toàn quyền thay tôi quyết định về việc ký thay, quyết định vấn đề hồ
sơ nhà 11 Hàng Đ”.
Bình luận
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 25/9/2008, giữa chị Vũ Tuyết H vợ chồng anh Hoàng Anh D và chị Nguyễn
Thị Thanh H, đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán một phần phía trong số nhà 11 Hàng
Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000.000 đồng. Cùng ngày, chị Tuyết H đã giao cho vợ
chồng anh D, chị H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc. Quá trình thực hiện hợp đồng, chị
Tuyết H cho rằng anh D và chị H đã đơn phương chấm dứt đồng đặt cọc. Do đó, chị
3


Tuyết H khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh D, chị H phải trả tiền cọc và phạt cọc như cam
kết trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết.
Từ các tình tiết của vụ án và yêu cầu của bên nguyên đơn thì quan hệ pháp luật
tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo khoản 3 Điều 25 Bộ luật Tố
tụng dân sự năm 2004 và Điều 358 BLDS năm 2005.

Ðiều 358 BLDS năm 2005 quy định:
Ðặt cọc
1. Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý
hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm
giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc
được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc
từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc:
Chủ thể của hợp đồng đặt cọc mua bán 01 phần phía trong nhà số 11 Hàng Đ, Hoàn
K, Hà N ngày 25/8/2008 là chị Vũ Tuyết H và anh Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh
H. Nội dung của hợp đồng đặt cọc này thể hiện:
Tên tôi là: Hoàng Anh D
Và vợ là: Nguyễn Thị Thanh H
Thay mặt mẹ tôi là Nguyễn Thị Ng và anh tôi là Hoàng Anh T, và bố tôi là Hoàng
Ngọc Ngh.

4


Gia đình tôi được thừa kế hợp pháp từ cụ Nguyễn Thị Đ là mẹ nuôi của mẹ tôi và
được bà Trần Thị Kim L cho (có biên bản họp gia đình cho thừa kế, có giấy cho nhà của
bà Trần Kim L và 2 giấy từ chối thừa kế của ông Ngô Lê D và Ngô Thị C là con đẻ của
bà Nguyễn Thị Đ).
- Nay tất cả gia đình tôi cùng thống nhất bán diện tích thừa kế trên và các quyền lợi
khác gồm diện tích phụ và diện tích sân.

- Hôm nay ngày 25/9/2008, vợ chồng tôi thay mặt gia đình nhận số tiền đặt cọc để
ghi nhận việc mua bán nhà cửa, số tiền là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng chẵn).
Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán (giao hồ sơ và giao số tiền còn lại).
- Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện giao dịch mua bán nhà
bà Nga thì phải đền gấp đôi.
Trong hợp đồng chỉ có chữ ký hợp của anh D, chị H và chị Tuyết H, giá thoả thuận
mua bán diện tích 15,8m2 tầng 1 phía trong và sân thượng phần diện tích do bà Ng được
thừa kế tại số nhà 11 Hàng Đ là 1.000.000.000 đồng. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc không
có mặt bà Ng (người được thừa kế phần diện tích tại số nhà 11 Hàng Đ) và bà Ng cũng
không ký vào hợp đồng đặt cọc. Anh D đã xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xác
nhận chữ ký” xác nhận chữ ký bà Ng của UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội dung:
“... Tôi đồng ý giao quyền cho con trai của tôi là Hoàng Anh D cùng có hộ khẩu tại 11
Hàng Đ được toàn quyền thay tôi quyết định về việc ký thay, quyết định vấn đề hồ sơ nhà
11 Hàng Đ”.
Xem xét nội dung văn bản “xác nhận chữ ký” của bà Ng nói trên cho thấy không
thể hiện việc bà Nga giao quyền hoặc uỷ quyền cho anh D được bán phần nhà của bà
được thừa kế tại 11 Hàng Đ. Quan điểm bà Ng là không ủy quyền cho anh D bán nhà, bà
cũng không đồng ý cho anh D bán nhà. Do đó, việc anh D, chị H và chị Tuyết H đã ký
kết hợp đồng đặt cọc để mua bán diện tích nhà đất của vợ chồng bà Ng được thừa kế tại
11 Hàng Đ là trái với quy định của pháp luật. Từ đó, có đủ căn xác định hợp đồng đặt cọc
này vô hiệu theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 122 và Điều 128 BLDS năm 2005
5


(do anh D, chị H không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà) và người mua (chị Tuyết H)
đã giao kết hợp đồng đặt cọc với người không phải là chủ sở hữu hợp pháp.
Điều 122 BLDS năm 2005 quy định:
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường
hợp pháp luật có quy định.
Điều 128 BLDS năm 2005 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã
hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo
đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể
thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời
sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
* Về giải quyết yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc của nguyên đơn:
Trong quan hệ hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2008, cả hai bên đặt cọc và bên nhận
cọc đều có lỗi. Anh D, chị H biết mình không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà vẫn tiến
hành giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán một phần nhà tại số 11 phố Hàng
Đ; chị Tuyết H biết anh D, chị H không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà vẫn giao kết
6


và thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Theo quy định tại Điều 137 BLDS năm
2005: các bên trong quan hệ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà số 11, phố Hàng Đ, Hoàn K,
Hà N phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy,
anh D, chị H phải hoàn trả lại tiền cọc cho chị Tuyết H và không phải chịu phạt cọc là có
căn cứ, đúng với quy định của pháp luật. Từ các phân tích trên, có đủ căn cứ chấp nhận
yêu cầu anh D, chị H phải trả số tiền 200.000.000 đồng đã nhận đặt cọc của chị Tuyết H;
không chấp nhận yêu cầu anh D, chị H phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng.
Từ những phân tích trên, vụ có thể được giải quyết như sau:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Vũ Tuyết H đối với anh Hoàng
Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H.
- Xác định: Hợp đồng đặt cọc đề ngày 25/9/2008 giữa chị Vũ Tuyết H và anh
Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H là hợp đồng vô hiệu.
- Buộc anh Hoàng Anh D và chị Nguyễn Thị Thanh H trả cho chị Vũ Tuyết Hạnh
số tiền đặt cọc đã nhận 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).
- Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của chị Vũ Tuyết H đối với anh Hoàng Anh D
và chị Nguyễn Thị Thanh H.
VỤ VIỆC SỐ 2
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn chị Phạm Thị H trình bày:
Ngày 28/10/2007, tại văn phòng Luật sư Vương Trọng T (số 9, tập thể Bảo tàng Mỹ
Thuật phố Hoàn C, phường Ô Chợ D, quận Đống Đ, Hà N) chị H và bà Trần Thị Minh L
đã cùng thống nhất ký hợp đồng đặt cọc về việc bà L chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại số 60 phố Hàng T, quận Hoàn K, Hà N cho chị H có sự chứng
kiến của Luật sư T.
Theo khoản 1, 2 Điều 1 Hợp đồng đặt cọc thì sau khi nhận số tiền đặt cọc và khi chị
Hường được đăng ký hộ khẩu tại 60 Hàng T thì bà L có trách nhiệm cùng chị H lập hợp
7


đồng mua bán nhà tại Phòng Công chứng nhà nước. Sau khi ký hợp đồng, chị H đã giao
cho bà L số tiền 2.020.000.000 đồng, trong đó, có 1,5 tỷ đồng tiền cọc tại Ngân hàng Á
Châu có sự chứng kiến của nhân viên Ngân hàng và tiền trả trước để mua nhà là
520.000.000 đồng.
Sau khi chị H có đủ các điều kiện để tiến hành việc mua bán nhà thì bà L không bán
nhà nữa. Do bà L không thực hiện các yêu cầu như đã cam kết, chị H yêu cầu Toà án
buộc bà L phải hoàn trả các khoản tiền như sau:
- Tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng.
- Tiền phạt cọc là 1.500.000.000 đồng.

- Tiền trả trước là 520.000.000 đồng.
Tổng cộng là 3.520.000.000 đồng.
Ngoài ra, do bà L đã đơn phương chấm dứt hợp đồng nên bà L còn phải bồi thường
thiệt hại 400.000.000 đồng cho chị.
Để bảo đảm việc thi hành án, chị yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm
thời buộc bà L không được chuyển dịch quyền sở hữu đối với diện tích (tầng 2) nhà số 60
phố Hàng T, quận Hoàn K, Hà N.
Bị đơn bà Trần Thị Minh L trình bày:
Bà có một căn phòng tại tầng 2 nhà số 60 phố Hàng Tr có diện tích khoảng 50m 2.
Nhà này mua theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ và đã được UBND
quận Hoàn K, thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở. Nguồn tiền mua nhà (theo Nghị định số 61/CP) là của con bà gửi về nên nhà
là tài sản chung của bà và các con.
Năm 2006, bà có cho chị M (chị gái của chị H) thuê nhà để kinh doanh, nên chị H
thường xuyên qua lại thăm bà và nhận bà là mẹ nuôi; đồng thời, hứa chăm sóc bà lúc tuổi
già. Chị H xin nhập hộ khẩu bà đã đồng ý. Sau đó, bàn với bà mua lại diện tích nhà. Hai
bên thoả thuận mua bán với giá 3.600.000.000 đồng. Hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc.
8


Sau đó, chị H đã đưa cho bà 1.500.000.000 tỷ đồng tiền đặt cọc và đưa thêm
520.000.000 đồng nói là để biếu bà. Sau khi nhận tiền của chị H, các con bà biết chuyện
bán nhà nên đã không đồng ý cho bà bán nhà mà nói để làm nơi thờ cúng tổ tiên. Vì nhà
là tài sản chung của bà và các con bà, nhưng mình bà đứng ra ký hợp đồng đặt cọc bán
nên hợp đồng đặt cọc giữa bà và chị Hường vô hiệu. Vì vậy, đối với yêu cầu của chị H bà
đồng ý trả cho chị 1.500.000.000 đồng tiền đặt cọc, không đồng ý trả tiền phạt cọc và bồi
thường thiệt hại. Số tiền 520.000.000 đồng bà sẽ trả dần cho chị.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Bà L và ông Lê Văn H (chồng bà L) đã ly hôn từ năm 1989. Diện tích 50,2m 2, diện
tích BC 2m2 (ban công), diện tích sử dụng chung 205,1m 2 (tại tầng 2) nhà 60 phố Hàng T,

phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N thuộc thửa 1544/1F, tờ bản đồ C30 lập 1956 là của
bà Trần Thị Minh L. Bà L đã làm thủ tục mua nhà theo Nghị định số 61/CP ngày
05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Diện tích nhà nêu trên bà L
đã được UBND quận Hoàn K, thành phố Hà N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ngày 29/5/2006.
Tại điểm 3.2 của hợp đồng đặt cọc giữa bà L và chị H có nội dung: “Hết thời hạn
đặt cọc nêu trên (Điều 2) nếu bên B từ chối giao kết hợp đồng mua bán căn nhà số 60
cho bên A thì bên B phải trả lại cho bên A số tiền đặt cọc là 1.500.000 đồng và một
khoản tiền bằng số tiền mà bên A đã đặt cọc (tổng cộng là 3.000.000.000 đồng)”.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 28/10/2007, giữa chị H và bà Trần Thị Minh L đã ký hợp đồng đặt cọc về việc
bà L chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số 60 phố Hàng T,
quận Hoàn K, Hà N cho chị H. Sau khi ký hợp đồng chị H đã giao cho bà L số tiền
2.020.000.000 đồng, trong đó, có 1.500.000.000 là tiền đặt cọc. Do bà L không thực hiện
hợp đồng đặt cọc nên chị H khởi kiện yêu cầu: buộc bà L phải hoàn trả các khoản tiền:

9


tiền đặt cọc, tiền phạt cọc là 1.500.000.000 đồng, tiền trả trước là 520.000.000 đồng và
bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc
Từ các tình tiết của vụ án và yêu cầu của bên nguyên đơn chúng ta xác định quan hệ
pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo khoản 3 Điều 25 Bộ
luật Tố tụng dân sự và Điều 358 BLDS năm 2005.
Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung) quy định:
Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
1. Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch Việt Nam.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự.

4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều 29 của Bộ luật này.
5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.
6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
7. Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật về đất đai.
8. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp
luật.
9. Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.
10. Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của
pháp luật về thi hành án dân sự.
11. Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài
sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
12. Các tranh chấp khác về dân sự mà pháp luật có quy định.

10


* Về tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại số 60 Hàng T, quận Hoàn K, Hà N:
Diện tích 50,2m2, diện tích BC 2m2 (ban công), diện tích sử dụng chung 205,1m2
(tại tầng 2) nhà 60 phố Hàng T, phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N thuộc thửa
1544/1F, tờ bản đồ C30 lập năm 1956 là của bà Trần Thị Minh L. Bà L đã làm thủ tục
mua nhà theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở và đã được UBND quận Hoàn K, thành phố Hà N cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ngày 29/5/2006. Từ đó có đủ căn cứ xác định nhà tại số 60 phố Hàng
T là tài sản thuộc sở hữu của bà Trần Thị Minh L. Quan điểm của bà L cho rằng bà mua
nhà bằng nguồn tiền của các con bà gửi về nên nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của bà
và các con, do đó, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà vô hiệu là không đúng pháp luật. Việc
bà L mua nhà bằng nguồn tiền của bà hay của các con bà không ảnh hưởng đến quyền sở

hữu của bà đối với căn nhà.
Nhà số 60 phố Hàng T là tài sản thuộc sở hữu của bà L nên bà có quyền bán nhà.
Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/10/2007, giữa bên bán là bà Trần Thị Minh L
(gọi tắt là bên B) và bên mua là chị Phạm Thị H (gọi tắt là bên A) là hợp đồng hợp pháp.
* Ai là người vi phạm hợp đồng đặt cọc?
Như trên đã phân tích, do hợp đồng đặt cọc mua bán nhà giữa chị H và bà L hợp
pháp nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.
Theo nội dung hợp đồng đặt cọc và lời thừa nhận của các bên thì giá mua bán căn
nhà là 3.600.000.000 đồng (và cam kết trong thời hạn 06 tháng khi chị H có hộ khẩu tại
Hà N thì hai bên lập hợp đồng mua bán nhà tại Phòng Công chứng). Quá trình thực hiện
hợp đồng, từ ngày 28/10/2007 đến ngày 18/01/2008 bà L đã nhận của chị H nhiều lần với
số tiền là 2.020.000.000 đồng, trong đó có 1.500.000.000 đồng tiền đặt cọc (vào ngày
29/10/2008). Sau khi chị H có hộ khẩu tại nhà 60 Hàng T (ngày 05/02/2008) thì bà L từ
chối không tiếp tục thực hiện hợp đồng với lý do nguồn tiền mua nhà là của các con bà
nên nhà là tài sản chung của bà và các con, các con bà không đồng ý bán. Mặc dù, đã
11


nhiều lần chị H đề nghị bà L tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận, nhưng bà L đều từ chối
với lý do trên. Tại phiên toà sơ thẩm bà L vẫn giữ ý kiến không bán nhà cho chị H. Như
vậy, bà L là người không thực hiện đúng cam kết mà các bên đã ký kết trong hợp đồng
đặt cọc. Do đó, bà L là bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, hoàn toàn có lỗi làm cho việc mua
bán nhà không thực hiện được nên bà L phải chịu hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng.
* Về yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc:
Tại nội dung điểm 3.2 của Hợp đồng đặt cọc quy định: “Hết thời hạn đặt cọc nêu
trên (Điều 2) nếu bên B từ chối giao kết hợp đồng mua bán căn nhà số 60 nêu trên cho
bên A thì bên B phải trả lại cho bên A số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng và một
khoản tiền bằng số tiền mà bên A đã đặt cọc (tổng cộng là 3.000.000.000 đồng)”.
Bà L thừa nhận trong thời gian từ ngày 28/10/2007 đến ngày 18/01/2008 đã nhận
của chị H số tiền là 2.020.000.000 đồng, trong đó, có 1.500.000.000 đồng tiền chị H đặt

cọc mua nhà. Bên bán bà L là người vi phạm hợp đồng đặt cọc, hoàn toàn có lỗi trong
việc hợp đồng mua bán nhà không thực hiện được nên căn cứ vào Điều 358 BLDS, mục
1 Phần 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm
phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ
án dân sự, hôn nhân và gia đình; buộc bà L phải trả cho chị H số tiền mà chị đã đặt cọc
và phải chịu phạt cọc khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc là đúng pháp luật và
thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc.
Số tiền 520.000.000 đồng (năm trăm hai mươi triệu đồng) chị H đã giao cho bà L cả
hai bên đều thừa nhận là khoản tiền mua nhà trả trước, không phải là tiền đặt cọc mua
nhà nên bà L chỉ phải trả lại cho chị H mà không phải chịu phạt cọc số tiền này.
* Về yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng:
Đây là trường hợp các bên giao kết hợp đồng đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao
kết hợp đồng mua bán nhà sau này, bà L có lỗi từ chối việc giao kết hợp đồng nên phải
chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 358 BLDS năm 2005. Các bên chưa giao kết và thực
hiện hợp đồng mua bán nhà nên không có thiệt hại xảy ra. Do đó, không có căn cứ để
12


buộc bà L bồi thường thiệt hại cho chị H theo quy định của Điều 426 BLDS năm 2005.
Vì vậy, yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng của chị H đối với
bà L không được chấp nhận.
Ðiều 426 BLDS năm 2005 quy định:
Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia
biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi
thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời
điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa

vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt
hại.
* Về yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời:
Đây là yêu cầu về tố tụng, không phải yêu cầu về nội dung. Việc áp dụng biện pháp
khẩn cấp tạm thời buộc bà L không được chuyển dịch quyền sở hữu đối với diện tích
(tầng 2) nhà 60 phố Hàng T là cần thiết để bảo đảm cho việc thi hành án theo quy định tại
Điều 99, 109 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, để yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp
tạm thời được chấp nhận, chị H phải gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy
tờ có giá theo quy định tại khoản 7 Điều 102, khoản 1 Điều 109 Bộ luật Tố tụng dân sự
và tiểu mục 8.1, 8.2 Mục 8 nghị quyết số 02/2005/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định tại Chương VIII “Các biện
pháp khẩn cấp tạm thời” của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Điều 99 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:
13


Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
1. Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương
sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người
khác quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 162 của Bộ luật này có quyền yêu cầu Toà án
đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định
tại Điều 102 của Bộ luật này để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo
vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được
hoặc bảo đảm việc thi hành án.
2. Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay bằng chứng, ngăn
chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền nộp đơn
yêu cầu Toà án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quy
định tại Điều 102 của Bộ luật này đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Toà án đó.
3. Toà án chỉ tự mình ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong

trường hợp quy định tại Điều 119 của Bộ luật này.
Điều 109 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:
Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp
Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu
trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài
sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh
chấp cho người khác.
Điều 120 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:
Buộc thực hiện biện pháp bảo đảm
1. Người yêu cầu Toà án áp dụng một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời quy
định tại các khoản 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 102 của Bộ luật này phải gửi một khoản tiền,
kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá do Toà án ấn định nhưng phải tương đương với
nghĩa vụ tài sản mà người có nghĩa vụ phải thực hiện để bảo vệ lợi ích của người bị áp
14


dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và ngăn ngừa sự lạm dụng quyền yêu cầu áp dụng biện
pháp khẩn cấp tạm thời từ phía người có quyền yêu cầu.
Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 99 của Bộ luật này thì thời hạn thực
hiện biện pháp bảo đảm quy định tại Điều này không được quá 48 giờ, kể từ thời điểm
nộp đơn yêu cầu.
2. Khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá phải được gửi vào tài khoản
phong toả tại ngân hàng nơi có trụ sở của Toà án quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp
tạm thời trong thời hạn do Toà án ấn định.
Trong trường hợp thực hiện biện pháp bảo đảm vào ngày lễ hoặc ngày nghỉ thì
khoản tiền bảo đảm được gửi giữ tại Toà án. Toà án phải làm thủ tục giao nhận và gửi
ngay khoản tiền đó vào ngân hàng vào ngày làm việc tiếp theo.
Từ nhừng phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Phạm Thị H đối với bà Trần Thị Minh L về
việc đòi tiền đặt cọc mua bán nhà số 60 phố Hàng T, phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà

N và khoản tiền phạt cọc, khoản tiền mua nhà trả trước.
2. Không chấp nhận yêu cầu của chị Phạm Thị H đòi bồi thường thiệt hại do đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà 60 phố Hàng T,
phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N.
3. Xác định hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/10/2007 về việc cam kết chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của ngôi nhà 60 phố Hàng T, phường Hàng T,
quận Hoàn K, Hà N là hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.
4. Buộc bà Trần Thị Minh L phải trả cho chị Phạm Thị H các khoản tiền như sau:
- Tiền đặt cọc: 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).
- Tiền phạt cọc: 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).
- Tiền mua nhà (trả trước): 520.000.000 đồng (năm trăm hai mươi triệu đồng).
Tổng cộng: 3.520.000.000 đồng (ba tỷ năm trăm hai mươi triệu đồng).
15


VỤ VIỆC SỐ 3
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn Anh Nguyễn Duy V trình bày:
Tháng 02/2007 tôi có biết vợ chồng anh Lê Công T và chị Phạm Thị Thu H ở ngách
43 ngõ Trại C có nhà bán. Qua giới thiệu về nhà, về phần tôi đã ưng thuận mua căn nhà
này. Vợ chồng anh T, chị H có bảo với tôi nếu muốn mua thì phải đặt tiền trước để làm
tin. Ngày 18/02/2007 tôi đã đặt 100.000.000 đồng, em rể tôi là Đỗ Danh C đi cùng để
thay tôi làm giấy thoả thuận có sự chứng kiến của tôi cho vợ chồng anh T, chị H. Tôi bị
bệnh sọ não di chứng động kinh, do đó, anh C viết và ký giấy thoả thuận thay tôi. Sau
khoảng 2, 3 ngày đặt cọc gia đình, bạn bè tôi đến xem nhà thì thấy nhà xây có móng
không đảm bảo mà lại xây hai tầng.Vì vậy, gia đình tôi quyết định không cho tôi mua
ngôi nhà này nữa. Tiếp đó, tôi đã gặp trực tiếp anh T, chị H và gửi đơn ra UBND phường
Trương Đ để huỷ bỏ việc mua bán nhà.
Tại UBND phường, hai bên đã bàn bạc giải quyết phía gia đình anh T, chị H không
chấp nhận trả tôi toàn bộ 100.000.000 đồng mà chỉ trả ½ (tức là 50.000.000 đồng) nên tôi

không đồng ý. Tôi đề nghị vợ chồng anh T, chị H trả lại 100.000.000 đồng.
Bị đơn anh Lê Công T và chị Phạm Thị Thu H thống nhất trình bày:
Vợ chồng tôi có một căn nhà hai tầng tại số 6 ngách 43 ngõ Trại C - Trương Đ. Vì
không có nhu cầu ở nên vợ chồng tôi đã đăng báo bán ngôi nhà trên. Khoảng tháng
02/2007 anh V đi một mình tìm đến xem nhà. Khoảng 2,3 ngày sau, anh Việt có dẫn mẹ
và tiếp đó là các anh em nhà cùng đến xem nhà. Sau nhiều lần xem nhà anh V và mẹ anh
(bà T) và anh C (em rể) đi đến thống nhất mua nhà của chúng tôi với giá 1.250.000.000
đồng. Ngày 18/2/2007, anh C đại diện cho gia đình anh V đã viết và ký vào Giấy thoả
thuận với nội dung:
- Bên gia đình anh đặt trước 100.000.000 đồng.
- Đến ngày 8/3/2007 thanh toán toàn bộ và giao nhà.
16


Cuối giấy thoả thuận còn ghi chú nếu bên nào vi phạm phải chịu phạt 10% của giá
trị nhà. Hôm đó, vì nghĩ anh V sẽ mua nhà cho nên chúng tôi không đề nghị anh V và bà
T ký vào giấy thoả thuận mà chỉ có anh C ký vào bên mua còn chị H ký vào bên bán. Sau
khi ký hợp đồng anh V đã đặt cọc cho chúng tôi 100.000.000 đồng.
Đến ngày 08/3/2007, anh và gia đình có báo với chúng tôi vì chứng minh thư bị
nhầm số không rút được tiền tiết kiệm được và có hẹn lại mấy ngày sau sẽ đến. Khoảng
một tuần sau anh V, anh C có đến nói với chúng tôi là anh V không đủ tiền mua nhà nữa,
vì hoàn cảnh khó khăn và đồng ý chấp nhận nộp phạt một khoản tiền.
Sau nửa tháng, hai bên gặp nhau thương lượng phía vợ chồng tôi nhất trí trả
50.000.000 đồng tiền đặt cọc cho anh V, nhưng anh không đồng ý.
Anh V đã làm đơn ra UBND phường Trương Đ để đòi tiền đặt cọc, thì anh C có nói
với chúng tôi cứ trả anh Việt 50.000.000 đồng, sau đó, anh C sẽ bù thêm, nhưng anh V
không chấp nhận mà còn chửi bới xúc phạm nhiều lần. Nay anh V kiện đòi vợ chồng tôi
số tiền đặt cọc. Chúng tôi chỉ giao dịch với anh C, không giao dịch với anh V nên chúng
tôi không chấp nhận yêu cầu của anh V và cũng không chấp nhận trả anh V 50.000.000
đồng như trước nữa. Chúng tôi đề nghị căn cứ vào giấy thoả thuận ngày 18/02/2007 và

pháp luật để giải quyết.
Chị Phạm Thị Thu H trình bày thống nhất với anh Lê Công T.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Theo nội dung giấy thỏa thuận ngày 18/02/2007 thì “ngôi nhà 20m 2 xây 2 tầng tại 6
ngách 43 Trại C được bán với giá 1.250.000.000 đồng, anh V đặt cọc trước 100.000.000
đồng. Ngày 8/3/2008 sẽ thanh toán toàn bộ, bên bán lo toàn bộ giấy tờ nhà cho bên mua.
Nếu bên nào vi phạm phạt 10% tổng giá trị hợp đồng. Phía người bán có chị H, anh T
phía người mua là anh V, người lập giấy thoả thuận ngày 18/02/2007 và ký vào chỗ
người mua là anh Đỗ Danh C (em rể anh V) và ghi rõ ký thay, người bán có chị H ký.
Nguồn gốc ngôi nhà hai tầng có diện tích 20m 2 số 6 ngách 43 ngõ Trại C, Đường
Trương Đ, quận Hai Bà T của anh T, chị H có nguồn gốc chuyển nhượng quyền sử dụng
17


đất từ ông Lê Gia H, bà Lê Thị C sang cho ông Nguyễn Hùng L, bà Nguyễn Thị Nh bằng
giấy tờ viết tay ngày 10/02/1991. Sau đó, ông L, bà Nh đã chuyển nhượng cho vợ chồng
anh T, chị H một ngôi nhà cấp 4 có diện tích 15m 2 trên 68,2m2 đất. Việc chuyển nhượng
này mới có bản khai mua bán có xác nhận của UBND phường Trương Đ. Sau đó vợ
chồng anh T, chị H đã phá bỏ nhà cấp 4 chia mảnh đất 68,2m 2 làm 3 phần để xây 3 ngôi
nhà (trong đó có một ngôi nhà thoả thuận bán cho anh V). Việc xây dựng nhà của anh T,
chị H không có giấy phép và cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
đối với ngôi nhà số 6 ngách 43 ngõ Trại C, Đường Trương Đ, quận Hai Bà Tr.
Bình luận:
* Về chủ thể xác lập và thực hiện hợp đồng đặt cọc:
Theo tình tiết vụ án thì anh Lê Công T và vợ là chị Phạm Thị Thu H có một ngôi
nhà cấp 4; hai tầng có diện tích mặt bằng khoảng 20m 2 số 6 ngách 43 ngõ Trại C, Đường
Trương Đ, quận Hai Bà Tr, Hà N do không có nhu cầu ở nên đã thông báo rao bán nhà.
Đầu tháng 02/2007, anh Nguyễn Duy V có nhu cầu mua nhà nên đã tìm đến nhà anh T,
chị H để xem nhà. Sau khi xem xét hai bên đã thống nhất việc mua bán và lập giấy thoả
thuận ngày 18/02/2007 phía người bán là anh T, chị H có chị H ký, phía người mua là

anh V có anh Đỗ Danh C là em rể và ghi rõ là ký thay. Về hình thức của văn bản ngày
18/02/2007 chỉ ghi là “Giấy thỏa thuận” song giấy thỏa thuận này có nội dung là một
giao dịch đặt cọc. Theo đó, ngôi nhà 20m 2 xây 2 tầng tại 6 ngách 43 Trại C được bán với
giá 1.250.000.000 đồng bên anh V đặt cọc trước 100.000.000 đồng. Ngày 08/3/2008
thanh toán toàn bộ, bên bán, ông T lo toàn bộ giấy tờ nhà cho ông V. Nếu bên nào vi
phạm phạt 10% tổng giá trị tiền. Quá trình thực hiện giao dịch đặt cọc này cả hai bên đều
thừa nhận anh V là người thực hiện việc giao tiền đặt cọc, anh T, chị H bên bán là người
nhận tiền đặt cọc. Như vậy, giao dịch ngày 18/02/2007 là giao dịch đặt cọc được xác lập
và thực hiện giữa vợ chồng anh T, chị H với anh V, còn anh C chỉ là người lập biên bản
thoả thuận ngày 18/02/2007 và ký thay anh V (có mặt anh V lúc đó). Giữa anh V và anh
C không có tranh chấp hay bất đồng với thoả thuận ngày 18/02/2007. Do vậy, anh C
không có quyền và nghĩa vụ trong giao dịch đặt cọc ngày 18/02/2007, như vậy, quan
18


điểm của chị H cũng như anh T cho rằng vợ chồng anh chỉ giao dịch với anh C, không
giao dịch với anh V là không đúng. Từ đó xác định chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch
đặt cọc ngày 18/02/2007 bên đặt cọc là anh V, bên nhận đặt cọc là anh T, chị H.
* Về tính hợp pháp của giao dịch đặt cọc ngày 18/02/2003:
Theo các tài liệu có trong hồ sơ thì ngôi nhà hai tầng có diện tích 20m 2 tại số 6
ngách 43 ngõ Trại C, Đường Trương Đ, quận Hai Bà Tr của anh T, chị H có nguồn gốc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Lê Gia H, bà Lê Thị C sang cho ông Nguyễn
Hùng L, bà Nguyễn Thị Nh bằng giấy tờ viết tay ngày 10/2/1991. Sau đó, ông L, bà Nh
đã chuyển nhượng cho vợ chồng anh T, chị H một căn nhà cấp 4 có diện tích 15m 2 trên
68,2m2 đất; Việc chuyển nhượng này mới có bản khai mua bán có xác nhận của UBND
phường Trương Đ. Sau đó, vợ chồng anh T, chị H đã phá bỏ căn nhà cấp 4 chia mảnh đất
68,2m2 làm ba phần để xây ba ngôi nhà (trong đó có một ngôi nhà thoả thuận bán cho anh
V).Việc xây dựng nhà của anh T, chị H không có giấy phép và cũng chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với ngôi nhà số 6 ngách 43, ngõ Trại C, Đường
Trương Đ, quận Hai Bà Tr.

Theo quy định của pháp luật thì anh T, chị H chưa có giấy chứng nhận quyền sở
hữu đối với ngôi nhà nên chưa có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán nhà theo
Điều 91 Luật Nhà ở. Vì vậy, giao dịch đặt cọc để mua bán căn nhà hai tầng diện tích
20m2 tại số 6, ngách 43, Ngõ Trại C là giao dịch vô hiệu, là giao dịch vô hiệu nên anh T,
chị H phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận lại cho anh V.
Điều 91 Luật Nhà ở quy định:
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho
ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
19


c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này
còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh
môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục
4 Chương III của Luật này.
Từ những phân tích trên đây, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
- Chấp nhận yêu cầu đòi tiền đặt cọc của anh Nguyễn Duy V đối với anh Lê Công T
và chị Phạm Thị Thu H
- Xác định giao dịch ngày 18/2/2007 giữa anh Lê Công T, chị Phạm Thị Thu H với
anh Nguyễn Duy V về việc đặt tiền cọc mua bán nhà số 6, ngách 43, ngõ Trại C, Đường
Trương Đ, quận Hai Bà Tr, Hà N là vô hiệu.
- Buộc vợ chồng anh Lê Công T, chị Phạm Thị Thu H trả cho anh Nguyễn Duy V
số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).
VỤ VIỆC SỐ 4

Nội dung vụ án:
Nguyên đơn ông Nguyễn Văn N trình bày:
Ngày 16/3/2009 ông và vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Lê Thị N ký hợp đồng đặt
cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng lập bằng văn bản, không công chứng,
chứng thực. Trong hợp đồng hai bên thỏa thuận: vợ chồng ông L, bà N chuyển nhượng
cho ông diện tích 1000m2 đất thuộc thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ,
tỉnh N với giá 500.000 đồng/m2. Bên A (bên mua) đặt cọc cho bên B (bên bán)
500.000.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng (ngày 16/3/2009). Sau 1 tháng kể từ ngày
đặt cọc, bên A và bên B sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chính thức, bên A sẽ thanh toán cho bên mua số tiền 4.000.000.000 đồng. Số tiền còn lại
20


sau hai tháng kể từ ngày ký hợp đồng chính thức, bên A sẽ thanh toán cho bên B sau khi
bên B hoàn thành trách nhiệm tiến hành việc đo đạc và hoàn tất thủ tục tách thửa cho bên
A. Kể từ ngày 16/3/2009 nếu bên A đổi ý không mua và không thanh toán số tiền đúng
theo thời gian thỏa thuận thì mất tiền cọc, nếu bên B đổi ý không bán thì bồi thường gấp
đôi số tiền cọc cho bên A.
Thực hiện hợp đồng, cùng ngày 16//2009 ông đã tiến hành đặt cọc cho ông L, bà N
500.000.000 đồng. Tiền đặt cọc này là của vợ chồng ông. Sự việc này được các thành
viên trong gia đình ông L chứng kiến. Tuy nhiên, sau đó vợ chồng ông L đã không thực
hiện hợp đồng theo như thỏa thuận. Ông đã đến gặp vợ chồng ông L thúc giục nhiều lần,
nhưng vợ chồng ông L vẫn không tiến hành các thủ tục để ký hợp đồng chính thức. Nay,
ông làm đơn khởi kiện ông L, bà N yêu cầu vợ chồng ông L phải trả lại cho ông số tiền
500.000.000 đồng ông đã đặt cọc, bồi thường 500.000.000 đồng và phải trả lãi của số tiền
500.000.000 triệu đồng từ ngày 16/3/2009 đến ngày xét xử sơ thẩm là 150.000.000 đồng
Bị đơn ông L trình bày:
Ông thống nhất với nội dung trình bày của ông N về việc ký hợp đồng đặt cọc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông và ông N, thời gian ký hợp đồng,
nội dung thỏa thuận trong hợp đồng và số tiền ông N đặt cọc cho vợ chồng ông. Tuy

nhiên, sau khi ký hợp đồng vợ chồng ông đã liên hệ với đơn vị đo đạc để tiến hành đo vẽ
phần diện tích đất chuyển nhượng và tách thửa. Bản vẽ hiện trạng vị trí để xin tách thửa
đã được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện TĐ xác nhận ngày 28/3/2009 với
diện tích tách thửa là 1000m2. Sau khi có bản đồ hiện trạng vị trí xin tách thửa, vợ chồng
ông đã liên hệ với ông N nhiều lần để hai bên tiến hành ký hợp đồng chính thức, thì đều
nhận được sự trả lời của ông N là để cho ông một thời gian vì hiện tại ông chưa đủ tiền.
Ông không chấp nhận các yêu cầu của ông N vì ông N không muốn mua đất nữa nên phải
chịu mất số tiền đặt cọc như đã thỏa thuận. Việc ông N trình bày khi ký hợp đồng và đặt
cọc có sự chứng kiến của các thành viên trong gia đình ông là không đúng. Chỉ có vợ
chồng ông ký hợp đồng và nhận tiền đặt cọc. Thời điểm đó, các con của ông là anh
Nguyễn Thành L và chị Nguyễn Hồng L đều đang ở thành phố Hồ Chí Minh, không biết
21


gì việc vợ chồng ông bán đất. Mặt khác tại Điều 3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 16/3/2009 hai đã thỏa thuận “Kể từ ngày 16/3/2009 nếu bên A đổi ý không
mua và không thanh toán số tiền đúng theo thời gian thỏa thuận thì mất tiền cọc, nếu bên
B đổi ý không bán thì bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho bên A” nên căn cứ vào điểm b
khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đến thời điểm ông N nộp đơn khởi kiện ngày
16/01/2012 là hết thời hiệu khởi kiện vì kể từ thời điểm phát sinh quyền yêu cầu của ông
N (tức ngày 16/3/2009) đến ngày ông N khởi kiện là 2 năm 10 tháng. Vì vậy, căn cứ
điểm h khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự ông đề nghị Tòa án đình chỉ giải quyết
vụ án.
Bà Lê Thị N có lời khai thống nhất với lời trình bày của ông L.
Anh L (sinh năm 1967), chị L (sinh năm 1969) trình bày:
Thời điểm ông L, bà N bán đất gia đình các anh chị ở thành phố Hồ Chí Minh,
không biết việc bố mẹ đặt cọc bán đất và nhận tiền như thế nào; bố mẹ anh chị không bàn
bạc, trao đổi về việc bán đất. Anh chị không đồng ý với việc bố mẹ bán đất cho vợ chồng
ông N và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:

Diện tích 1000m2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ
đã được UBND huyện TĐ, tỉnh Đ giao ngày 12/8/2002 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn
L theo Quyết định số 463/QĐ-UBND. Hộ gia đình ông L đã được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số A 307788, số vào sổ 219/Q2/QSDĐ ngày 02/10/2004. Trước khi ký
hợp đồng ngày 16/3/2009 ông N đã được vợ chồng ông L, bà N cho xem Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số A 307788. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 16/3/2009 giữa ông N và ông L, bà N có chữ ký của ông N, ông L, bà N nhưng
không có công chứng, chứng thực. Hộ gia đình ông Nguyễn Văn L tại thời điểm giao đất
và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất A 307788 bao gồm: ông L, bà N, anh L và
chị L.
Bình luận:
22


* Về tính hợp pháp của giao dịch đặt cọc:
Đối tượng trong hợp đồng đặt cọc này là quyền sử dụng diện tích 1000m 2 đất tại
thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ. Theo tài liệu trong hồ sơ vụ
án thì: diện tích 1000m2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh
Đ đã được UBND huyện TĐ, tỉnh Đ giao ngày 12/8/2002 cho hộ gia đình ông Nguyễn
Văn L theo Quyết định số 463/QĐ-UBND. Hộ gia đình ông L đã được Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số A 307788, số vào sổ 219/Q2/QSDĐ ngày 02/10/2004. Hộ gia đình
ông Nguyễn Văn L tại thời điểm giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất A
307788 bao gồm: ông L, bà N, anh L và chị L. Như vậy, quyền sử dụng diện tích đất là
đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tài sản của hộ gia đình ông L. Hộ gia đình ông L tại
thời điểm được giao và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm ông L, bà N, anh L,
chị L nên diện tích đất trên là tài sản chung của ông, bà N, anh L và chị L theo quy định
tại Điều 108 BLDS năm 2005. Theo quy định tại Điều 109 BLDS năm 2005 thì việc định
đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ phải được các thành
viên từ đủ 15 tuổi trở lên của hộ gia đình đồng ý. Nhưng tại thời điểm ký hợp đồng đặt
cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có ông L, bà N. Anh L và chị L là các thành

viên đã đủ 15 tuổi không biết việc ông L, bà N đặt cọc bán đất và nhận tiền như thế nào;
ông L, bà N không bàn bạc, trao đổi về việc bán đất với anh L, chị L. Anh L, chị L không
đồng ý cho ông L, bà N bán đất cho vợ chồng ông N. Như vậy, việc giao kết hợp đồng
đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và vợ chồng ông L, bà N đã vi
phạm điểm b khoản 1 Điều 122, Điều 108, 109 BLDS năm 2005 nên xác định là hợp
đồng vô hiệu.
Ðiều 108 BLDS năm 2005 quy định:
Tài sản chung của hộ gia đình
Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng
trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc
được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa
thuận là tài sản chung của hộ.
23


Ðiều 109 BLDS năm 2005 quy định:
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình
1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo
phương thức thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia
đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản
chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.
* Về giải quyết yêu cầu trả tiền cọc, phạt cọc và trả tiền lãi của nguyên đơn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 127, 137 BLDS năm 2005 thì giao dịch đặt cọc
chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 1000m 2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm
8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và
nghĩa vụ dân sự của các bên. Các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và bồi
thường thiệt hại theo lỗi (nếu có thiệt hại)
Trong quan hệ đặt cọc này cả hai bên ông N và ông L, bà N đều có lỗi. Theo tình
tiết vụ án thì trước khi ký hợp đồng ngày 16/3/2009 ông N đã được vợ chồng ông L, bà N

cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 307788. Như vậy, cả hai bên đều biết
tài sản hai bên đặt cọc là tài sản chung của hộ gia đình, nhưng không có sự đồng ý của tất
cả các thành viên trong hộ vẫn tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc. Theo
quy định tại điểm a, d Mục 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003
của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì không áp dụng phạt cọc. Trong hợp
đồng đặt cọc các bên không thỏa thuận trả tiền lãi và theo quy định tại Điều 358 cũng
không có quy định bên nhận đặt cọc phải trả tiền lãi số tiền nhận cọc cho bên đặt. Vì vậy,
yêu cầu trả tiền đặt cọc của ông N được chấp nhận, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc và
yêu cầu trả tiền lãi 150.000.000 đồng của bên nguyên đơn. Bên ông N đã giao cho vợ
chồng ông L, bà N số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng nên vợ chồng ông L, bà N có
nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận cho ông N.

24


Điểm a, d Mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định:
1. Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc
Theo quy định tại Điều 130 BLDS (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt
cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện
quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản
riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về
việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để
bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng
vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không
được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy
định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong

quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện
hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về
vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu
đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi
đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực
hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B
(bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho
việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán
nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua

25