KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ KHI THAM GIA TRANH TỤNG TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ KHI THAM GIA TRANH TỤNG TRONG
CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI.
PHẦN MỞ ĐẦU:
Ngày 29-12-1987, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
khóa VIII kỳ họp thứ hai đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước ta.
Điều 1 của Luật đất đai năm 1987 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và sử
dụng đất được giao đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả. Nghiêm cấm việc
mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, v.v..
Trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1987, thực tế đã cho thấy các
quy định của Luật này quá gò bó, một số quy định không có tính thực thi. Vì
vậy, ngày 14-7-1993, Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba đã thông qua Luật
đất đai năm 1993. Mặc dù đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý, nhưng Luật đất đai năm 1993 đã bước đầu công nhận đất
đai có giá và đặt quyền sử dụng đất đã giao cho người sử dụng trong trạng
thái vận động, chứ không nằm ở trạng thái tĩnh như Luật đất đai năm 1987.
Điều này thể hiện ở các quy định của Luật đất đai năm 1993, tại Điều 3 quy
định: Nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sự
dụng đất… Mặc dù vậy, các quy định trong Luật đất đai năm 1993 vẫn chưa
thể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục thực hiện việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Trên thực tế, khi
chuyển quyền sử dụng đất, các bên chuyển quyền phải làm đầy đủ mọi thủ
tục đăng ký quyền sử dụng đất, yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, các hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất tuy được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định
đặc biệt hơn các giao dịch dân sự thông thường khác. Nhưng bản chất của
các hoạt động này là các giao dịch dân sự. ngoài ra, trên thực tế đã phát sinh
quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa được quy định chính thức
trong Luật đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001)
cũng như Bộ Luật dân sự năm 1995. Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội

khóa XI, kỳ họp thứ tư thông qua ngày 26-11-03 và có hiệu lực thi hành từ
ngày 01-7-04 (thay thế Luật đất đai năm 1993 và các luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật đất đai) đã bổ sung đầy đủ hơn các đối tượng là người
sử dụng đất và các quyền mà người sử dụng đất được thực hiện. Mặc khác,
Bộ Luật dân sự năm 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ bảy thông qua
đã quy định về chuyển quyền sử dụng đất tại phần thứ năm luôn luôn gắn bó
chặt chẽ với các quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi
hành.
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 1 -
Trong thực tiễn hoạt động tranh tụng các vụ án dân sự của các Luật sư của
các Tòa án thì tranh chấp đất đai là hoạt động tranh chấp có nhiều yếu tố
phức tạp nhất, chiếm tỷ lệ cao, các đương sự thường khiếu nại quyết liệt, gay
gắt, dai dẵn. Trong nhiều quan hệ pháp luật như quan hệ thừa kế, quan hệ ly
hôn, chia tài sản chung của vợ chồng, yêu cầu hủy hợp đồng, quan hệ thế
chấp vay nợ… Mặc dù không trực tiếp yêu cầu giải quyết quan hệ sử dụng
đất, nhưng khi xem xét đến các quan hệ liên quan đến quyền sử dụng đất
như tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản của vợ chồng là quyền sử
dụng đất phải trở về việc xác định nguồn gốc đất và trong nhiều trường hợp
phải dẫn chiếu tới các quy định của pháp luật đất đai để xác định di sản thừa
kế là quyền sử dụng đất. Như vậy, quan hệ pháp luật tranh chấp chấp đai là
một quan hệ rất trọng tâm có thể trực tiếp, có thể là sự đan xen giải quyết
trong các quan hệ pháp luật khác.
Chương 1: KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG GIAI ĐOẠN CHUẨN
BỊ KHỞI KIỆN VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI.
1.1. Trao đổi với khách hàng về nội dung tranh chấp:
Kim chỉ nam trong hoạt động nghề nghiệp của Luật sư là quyền lợi của
khách hàng. Vì vậy, trước tiên Luật sư cần xác định được yêu cầu cụ thể của
khách hàng, tìm hiểu những bức xúc và nguyện vọng của họ. Luật sư cần
nắm vững được nội dung tranh chấp để từ đó xác định khách hàng cần gì mà
mong muốn gì. Trên cơ sở yêu cầu cụ thể của khách hàng, căn cứ theo các

quy định của pháp luật nội dung là cơ sở để Luật sư xác định chính xác quan
hệ pháp luật tranh chấp. Việc tìm hiểu nội dung tranh chấp có thể thông qua
việc nghe lời trình bày của khách hàng. Bên cạnh đó, Luật sư có thể xem xét
các giấy tờ do khách hàng cung cấp. Luật sư cũng cần tìm hiểu thông tin, nội
dung, chứng cứ, xem xét các điều kiện khởi kiện của khách hàng có đủ điều
kiện khởi kiện được hay không khởi kiện được.
Khi tiếp xúc với khách hàng, Luật sư cần lưu ý không nên quá lạm dụng
ngôn từ pháp lý để tránh tình trạng khách hàng không hiểu được một cách
chắc chắn những vấn đề Luật sư hỏi và tư vấn. Đặc biệt, Luật sư cần lưu ý
cho khách hàng những vấn đề tố tụng, phân tích những thuận lợi và khó
khăn của việc kiện để giúp khách hàng không bị mơ hồ về quyền lợi.
1.2. Tư vấn cho khách hàng quyết định khởi kiện hay không khởi kiện:
1.2.1. Phân tích những lợi ích của việc khởi kiện hay không khởi kiện.
Việc khởi kiện hay không khởi kiện thuộc quyền tự định đoạt của các đương
sự. Luật sư giúp khách hàng thực hiện quyền tự định đoạt của mình trên cơ
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 2 -
sở giúp họ hiểu rõ những lợi thế và bất lợi của việc khởi kiện, cũng như
không khởi kiện thì quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng sẽ được bảo
vệ như thế nào. Luật sư phân tích để giúp khách hàng hiểu được khả năng
thắng kiện đến đâu và những khả năng bản án được đưa vào thi hành trên
thực tế.
Từ việc phân tích các khía cạnh pháp lý của tranh chấp và yêu cầu cụ thể của
khách hàng, Luật sư phân tích cho khách hàng những lợi thế hoặc bất lợi cho
khách hàng nếu thương lượng được với đối phương, những bất lợi cho khách
hàng trong trường hợp khởi kiện và những lợi ích cũng như khả năng có thể
đạt được, nếu như khách hàng khởi kiện.
Luật sư cũng cần có những chuẩn bị tâm lý cho khách hàng thông qua việc
xác định thời gian tối đa do luật định để xem xét và giải quyết vụ án tại các
cấp Tòa án. Đối với các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và tại Điều 25 –

BLTTDS thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng. Trong trường hợp vụ án có
tính chất phức tạp do trở ngại khách quan thì Chánh án có thể gia hạn thời
hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 2 tháng (Điều 179 –BLTTDS). Sau
khi Tòa án xét xử sơ thẩm trong trường hợp đương sự có kháng cáo hoặc
Viện kiểm sát có kháng nghị, vụ án sẽ được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.
Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm là 2 tháng (Điều 258 –BLTTDS).
Luật sư cần hướng dẫn khách hàng nắm bắt sơ bộ chứng cứ nào là quan
trọng đối với việc xem xét giải quyết vụ án, trên cơ sở giúp khách hàng tập
hợp các chứng cứ theo hướng dẫn của mình. Các chứng cứ mà khách hàng
có thể tự thu thập được, thông thường bao gồm: Các hồ sơ cá nhân mà
đương sự thường giữ một bản như các bản hợp đồng, các bản di chúc, giấy
chứng nhận kết hôn, các giấy tờ về quyền sử dụng đất… một số chứng cứ
đương sự phải tự thu thập thông qua chính quyền địa phương như trích lục
bản đồ thửa đất, biên bản làm việc hoặc biên bản trao đổi với cơ quan chính
quyền…
1.2.2. Phân tích các điều kiện khởi kiện của khách hàng
1.2.2.1. Chủ thể khởi kiện:
Theo quy định tại Điều 161 –BLTTDS: “Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền
tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án dân sự tại
Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
mình”.
Như vậy, Luật sư có thể hướng dẫn cho khách hàng tự mình khởi kiện hoặc
thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện. Trường hợp chủ thể khởi kiện
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 3 -
là cơ quan, tổ chức thì đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức đó có thể
khởi kiện hoặc thông qua người đại diện theo ủy quyền.
Khi khởi kiện vụ án, chủ thể khởi kiện là cá nhân phải có năng lực hành vi tố
tụng dân sự, đồng thời phải có quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Luật sư
cũng cần lưu ý về vấn đề này để có những tư vấn cho khách hàng về việc lựa
chọn quan hệ pháp luật để khởi kiện từ yêu cầu cụ thể của họ.

Khi tiếp xúc với khách hàng, Luật sư cũng cần tư vấn và xem xét về tư cách
chủ thể khởi kiện liên quan trực tiếp đến quyền khởi kiện của khách hàng để
có những tư vấn về điều kiện khởi kiện theo đúng quy định của pháp luật.
Trong thực tiễn rất nhiều trường hợp đương sự thường không có kinh
nghiệm tham gia tố tụng và thiếu sự hiểu biết pháp luật đầy đủ, vì vậy để
bảo vệ quyền lợi cho đương sự, Bộ Luật tố tụng dân sự quy định họ có thể
ủy quyền cho Luật sư hoặc người khác đại diện tham gia tố tụng bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Trong trường hợp khách hàng không tự
thực hiện các quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình, Luật sư có thể hướng dẫn
cho khách hàng lập giấy ủy quyền qua chứng thực tại Ủy ban nhân dân hoặc
lập hợp đồng ủy quyền qua công chứng tại Phòng công chứng.
Luật sư cũng cần hướng dẫn cho khách hàng những trường hợp theo quy
định của pháp luật không được phép đại diện hoặc bị hạn chế đại diện theo
ủy quyền. Mọi người có năng lực hành vi tố tụng dân sự được đương sự ủy
quyền đều có thể trở thành người đại diện của đương sự, trừ các trường hợp
người đại diện theo ủy quyền cũng là đương sự trong cùng một vụ án mà
quyền và lợi ích hợp pháp của họ đối lập với quyền và lợi ích hợp pháp của
người được đại diện. Ngoài ra đối với người là cán bộ, công chức torng
ngành Tòa án, Kiểm sát, Công an do tính chất nghề nghiệp, pháp luật tố tụng
dân sự cũng hạn chế không cho phép tham gia với tư cách người đại diện
theo ủy quyền (Khoản 3 -Điều 75 –BLTTDS).
Về nguyên tắc, việc ủy quyền của khách hàng cho người đại diện phải được
lập thành văn bản, trong đó phải nêu rõ phạm vi ủy quyền. Điều 581 -Bộ
Luật dân sự (BLDS) quy định về hình thức hợp đồng ủy quyền nếu có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định thì hợp đồng ủy quyền phải có chứng nhận
của Công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền.
Khách hàng có thể ủy quyền cho người đại diện một phần hoặc toàn bộ các
quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình. Người đại diện theo ủy quyền được
thực hiện các quyền và nghĩa vụ tố tụng của đương sự trong phạm vi ủy
quyền (Điều 74 –BLTTDS). Như vậy, hình thức ủy quyền là căn cứ pháp lý

để xác định trách nhiệm dân sự của người ủy quyền hoặc người được ủy
quyền khi tham gia vào quan hệ tố tụng dân sự. Đây là điều Luật sư cần đặc
biệt lưu ý khi hướng dẫn khách hàng làm các thủ tục ủy quyền.
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 4 -
1.2.2.2. Các trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết
của Tòa án dân sự:
Từ ngày 01-7-2004, Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành và theo quy
định của Luật đất đai năm 2003 thì thẩm quyền của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân các cấp về giải quyết tranh chấp đất đai được mở rộng rất nhiều. Theo
quy định tại Khoản 1 Điều 136 -Luật đất đai năm 2003, thì Tòa dân sự Tòa
án các cấp có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp đất đai sau đây:
i. Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai
năm 1993 và Luật đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa
dân sự. Đối với các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất,
hoặc quyền sử dụng đất diễn ra trước khi có Luật đất đai năm 1987, sẽ
không nằm trong khái niệm giấy chứng nhận được đề cập trong mục này, mà
được đề cập ở khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.
ii. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có một trong các giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.
Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các loại
giấy tờ được nêu dưới đây cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa dân
sự:
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ
quan thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam Dân chủ Công hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15-10-1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng.
iii. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có các giấy tờ theo quy
định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 5 -
Khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất”.
iv. Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ sau.
Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ khác bao gồm
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Khi giải quyết loại tranh chấp mà một bên xuất trình một trong các loại giấy
tờ được nêu ở khoản 1, 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì cần phải xem

xét bản chất của sự việc, do đó không phải ai đứng tên trên các giấy tờ đó
đều công nhận quyền sử dụng đất cho họ theo các giấy tờ mà họ xuất trình,
mà Tòa án phải xem xét trong từng trường hợp cụ thể tùy theo tính chất của
quan hệ pháp luật có tranh chấp để quyết định cho chính xác. Ví dụ: nếu một
bên đã đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đấy hoặc trong sổ địa chính; nay
một bên tranh chấp cho đất đó là đất của mình hoặc là di sản thừa kế thì phải
xem xét người đứng tên trong các sổ sách nói trên, có phải thuộc trường hợp
đứng tên hợp pháp hay không? Tòa án chỉ công nhận quyền sử dụng đất cho
bên có một trong các giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 khi
chính họ là người sử dụng đất hợp pháp. Ví dụ: ông A đứng tên trong sổ địa
chính diện tích đất đang có tranh chấp, do ông A đã được bố, mẹ cho diện
tích đất này một cách hợp pháp, đúng quy định của pháp luật ở thời điểm
tặng cho đó.
v. Các trường hợp đương sự tranh chấp với nhau về tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất.
Thế nào là “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất”? Muốn áp dụng đúng cái
quy định của pháp luật thì phải hiểu đúng ý đồ của nhà làm luật. Do đó, cụm
từ “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất” phải được hiểu chính xác và thống
nhất. Chúng ta đều biết trên đất có thể có các tài sản khác nhau, có thửa đất
trên đó có các công trình kiến trúc, hoặc cây lưu niên, cũng có thửa đất trên
đó chỉ có các cây nông nghiệp ngắn ngày như lúa, ngô, khoai, sắn v.v.. Đây
cũng là một loại tài sản gắn liền với đất. Vậy, nếu các bên tranh chấp các cây
nông nghiệp ngắn ngày đó thì Tòa án có giải quyết luôn cả quyền sử dụng
đất hay không? Theo các hướng dẫn trước đây thì chỉ những trường hợp
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 6 -
tranh chấp tài sản gắn liền với đất, mà những tài sản đó có tính bền vững lâu
dài, giá trị sử dụng, giá trị kinh tế gắn liền với đất thì khi có tranh chấp các
loại tài sản đó, Tòa án mới giải quyết luôn cả quyền sử dụng đất; còn các
trường hợp tranh chấp các cây nông nghiệp ngắn ngày, Tòa án chỉ giải quyết
về tài sản thuộc sở hữu của ai, xác định họ có quyền thu hoạch, còn đất, các

bên không có tranh chấp thì Tòa án không giải quyết.
Do vậy, các trường hợp “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất” thuộc thẩm
quyền giải quyết của Tòa án bao gồm: các tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật
kiến trúc khác hoặc cây lưu niên (nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước,
nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình
xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh
như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi
hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây
lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với
quyền sử dụng đất đó.
Tuy nhiên, đối với các trường hợp đương sự “tranh chấp về tài sản gắn liền
với đất”, mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một
trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm
2003 thì có thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hay không? Hiện có
nhiều quan điểm khác nhau, quan điểm thứ nhất cho rằng căn cứ quy định tại
khoản 2 Điều 136 thì Tòa án không giải quyết về quyền sử dụng đất; nhưng
cũng có quan điểm khác là Tòa án phải giải quyết, nhưng chỉ giải quyết về
tài sản đang tranh chấp, xác định tài sản đó thuộc sở hữu của ai thì giao cho
người đó, còn về quyền sử dụng đất Tòa án không giải quyết mà để cho Ủy
ban nhân dân giải quyết. Quan điểm thứ ba: Tòa án giải quyết tranh chấp về
tài sản, còn quyền sử dụng đất Tòa án chỉ tạm giao cho đương sự quản lý, sử
dụng, dành quyền quyết định ai sẽ là người được quyền sử dụng đất đó cho
Ủy ban nhân dân, với lý lẽ là chỉ có Ủy ban nhân dân là cơ quan quản lý về
đất đai mới có quyền giao đất cho ai. Có thể nói rằng, quan điểm thứ ba có
yếu tố hợp lý hơn cả, nhưng nếu hướng dẫn theo quan điểm thứ ba thì sẽ gây
phiền hà cho nhân dân. Hơn nữa, khi Tòa án đã xác định tài sản tranh chấp
thuộc sở hữu của B, trong khi Ủy ban nhân dân lại quyết định giao đất cho A
thì vấn đề sẽ trở nên phức tạp. Do Tòa án khi xét xử chưa rõ là bên có tài sản
có được sử dụng đất hay không, nên chưa thể tuyên có tháo dỡ tài sản trên
đất hay không; nếu vậy thì hoặc là khi Ủy ban nhân dân xác định đất cho A

thì phải buộc B tháo dỡ tài sản và giải quyết các vấn đề liên quan, hoặc là
Tòa án giải quyết tiếp. Tuy nhiên, cũng có một phương án lựa chọn khác,
khi đất đó chưa có một loại giấy tờ gì như quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50
Luật đất đai năm 2003 thì giao cho Ủy ban nhân dân giải quyết trước về đất,
trên cơ sở Ủy ban nhân dân giao đất đó cho ai, thì Tòa án mới giải quyết
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 7 -
tranh chấp tài sản trên đất đó, phương án này có yếu tố hợp lý là tôn trọng
quyền năng của cơ quan quản lý đất đai, nhưng sẽ kéo dài vụ kiện. Có thể
thấy rằng, việc tranh chấp tài sản trên đất, dù đất đó đã có một trong các loại
giấy tờ quy định tại Luật đất đai năm 2003 hay chưa có bất cứ loại giấy tờ gì
đều thuộc thẩm quyền giải quyết Tòa án. Nhưng có một vấn đề cần phải cân
nhắc, chính là trường hợp, nếu đất đó chưa có bất cứ giấy tờ gì theo quy định
của Luật đất đai năm 2003, thì khi giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền
với đất, Tòa án có phân định đất đó thuộc quyền sử dụng của ai hay không?
Trường hợp này, chúng ta có thể áp dụng tương tự như đã từng hướng dẫn
trong Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC
ngày 03-01-2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối
cao, Tổng cục Địa chính như sau:
Trong trường hợp đương sự đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp (song chưa kịp cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất), thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản
và giải quyết cả tranh chấp quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng vẫn có văn bản
của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là biệc sử dụng đất đó
không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng
đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới,
tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất

đai.’
Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết
rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tại
trên đất đó, thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản, xác định tài sản
tranh chấp thuộc sở hữu của ai, họ phải di chuyển, tháo dỡ v.v.. còn Tòa án
không giải quyết, không xác định đất đó ai sẽ được quyền sử dụng, mà việc
này hoàn toàn thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền,
do vậy, hướng giải quyết này là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với các quy định
của pháp luật hiện hành.
vi. Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân hay
Ủy ban nhân dân?
Từ trước đến nay, loại tranh chấp này luôn có ý kiến khác nhau về việc xác
định thẩm quyền giải quyết, điều đó thể hiện ngay trong quá trình hướng dẫn
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 8 -
áp dụng Luật đất đai năm 1993. Trong quá trình soạn thảo Thông tư liên tịch
số 02/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 28-7-1997 có nhiều ý kiến
khác nhau, đặc biệt là cơ quan địa chính cho rằng chỉ khi đất tranh chấp đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 (sổ
đỏ) thì mới thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Vì vậy, tại Thông tư
liên tịch số 02/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 28-7-1997 của Tòa
án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính đã
hướng dẫn, nếu các bên giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà đất đó
chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 thì
không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Sau một thời gian thực hiện
Thông tư liên tịch số 02/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC nói trên gặp
vướng mắt, thì tại Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-
VKSNDTC-TCĐC ngày 03-01-2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện
kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính đã hướng dẫn lại là nếu đất

đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các bên vẫn giao dịch,
nay tranh chấp giao dịch đó thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án,
nhưng khi xét xử phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của
hợp đồng vô hiệu. Nội dung hướng dẫn của Thông tư liên tịch số
01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC nói trên đã có nhiều tiến bộ,
tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn, nhưng còn có điểm hợp lý.
Luật đất đai năm 2003 có nhiều quy định khác với các Luật đất đai trước
đây. Tuy nhiên, tại Điều 136 Luật này quy định về thẩm quyền giải quyết
tranh chấp cũng không thể hiện rõ loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải
quyết của cơ quan nào. Song, căn cứ vào các quy định khác của Luật đất đai
năm 2003 và Bộ luật dân sư năm 2005, có thể nói rằng loại việc này nên xác
định thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, nhưng phải phân biệt từng
trường hợp sau:
Nếu các bên tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai nam 1993, Luật đất đai năm
2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50
Luật đất đai năm 2003 thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân các cấp thụ lý giải
quyết. Khi giải quyết căn cứ vào Điều 146 Luật đất đai năm 2003, Bộ luật
dân sự năm 2005 để giải quyết bình thường theo thủ tục chung. Nếu các giao
dịch đó tuân thủ đúng các quy định cơ bản của Luật đất đai và Bộ luật dân
sự thì công nhận các giao dịch đó là hợp pháp. Nếu các giao dịch đó không
tuân thủ các quy định về nội dung cũng như hình thức của giao dịch mà giao
dịch đó được xác lập từ ngày 01-01-2006, thì tuyên bố giao dịch đó vô hiệu
và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo Điều 137 và các quy định
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 9 -
tương ứng của Bộ luật dân sự năm 2005. Nếu giao dịch trên diễn ra trước
khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, nhưng chỉ vi phạm các quy định về
hình thức giao dịch, còn các điều kiện về nội dung không bi phạm thì sẽ xử

lý, giải quyết mềm dẻo hơn (điều này sẽ trình bày sâu khi đề cập ở phần
chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Khi giải quyết, các Tòa án cần lưu ý đối
với các vấn đề mà Luật đất đai năm 2003 đã quy định rộng hơn thì áp dụng
theo Luật đất đai năm 2003 (ví dụ: chủ đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhưng Luật đất đai vẫn cho phép các bên tham gia giao
dịch trong một khoảng thời gian nhất định). Tại khoản 1 Điều 146 Luật đất
đai năm 2003 quy định như sau: Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất
trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy
định của Luật này. (Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định
tại Chương IV bắt đầu từ Điều 105 Luật đất đai năm 2003). Nếu căn cứ vào
quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, có thể hiểu giao dịch
diễn ra trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực mà thỏa mãn các điều
kiện về nội dung, nay không tranh chấp là được công nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất diễn ra sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực mà đất
đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một trong
các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, thì
cũng thuộc thẩm quyền Tòa dân sự. Khi thụ lý giải quyết cần chú ý như sau:
Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lạim tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất đất và áp dụng các điều tương ứng của Bộ luật dân
sự và Điều 146 Luật đất đai năm 2003 để tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải
quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, trừ trường hợp sau khi hai bên giao dịch,
bên nhận chuyển nhượng được Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp
luật thì đường lối xử lý cần linh hoạt, mềm dẻo hơn cho phù hợp với thực tế
đã diễn ra.
Hướng xử lý như trên về nguyên tắc là phù hợp với các quy định tại Chương
IV và Điều 146 Luật đất đai năm 2003. Theo các quy định của Luật đất đai
năm 2003 không có điều kiện nào thể hiện Nhà nước cho phép công nhận
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 10 -
giao dịch về đất mà đất đó chưa có loại giấy tờ gì theo quy định của Luật đất
đai năm 2003.
Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 chưa quy định trường hợp chuyển
đổi quyền sử dụng đất từ trước ngày 15-10-1993. Có thể thấy trong trường
hợp hợp này việc xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng
như việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất cũng nên áp dụng tương tự
như trường hợp có “giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà
ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993” được quy định tại điểm d khoản
1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, Việc giải quyết như vậy vừa phù hợp với
thực tiễn và cũng không trái với các nguyên tắc pháp luật. Hơn nữa, Bộ luật
dân sự năm 2005 cũng đã thừa nhận sự cần thiết và ý nghĩa thực tiễn của
loại quan hệ này nên đã dành một chương trình quy định về hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Đối vối những trường hợp các bên chỉ có các giấy tờ chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến nay, ngoài ra
không có loại giấy tờ gì khác, nay, các bên tranh chấp với nhau về quyền sử
dụng đất (không tranh chấp các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất) thì có thể cần phải xác định loại tranh chấp này
thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân.
1.2.2.3. Một số vấn đề cần chú ý:
i. Loại việc tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân
Theo quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 thì: trường hợp
đất tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có

bất cứ giấy tờ gì được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 nêu trên và cũng
không có tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác trên đất, hoặc có mà không
tranh chấp thì việc tranh chấp quyền sử dụng đất đó không thuộc thẩm
quyền giải quyết của Tòa dân sự, mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy
ban nhân dân cấp quận, huyện; nếu sau khi Ủy ban nhân dân cấp quận,
huyện, thì xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết tranh chấp mà đương sự không
đồng ý có quyền khiếu nại đến Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bản hành là quyết định cuối cùng. Nếu Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh là cấp giải quyết tranh chấp khiếu nại lần đầu thì đương sự
có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và quyết
định của Bộ trưởng là quyết định giải quyết cuối cùng. Các quyết định đó có
hiệu lực thi hành, đương sự không có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa
án. Do đó, nếu đương sự có đơn khởi kiện gửi Tòa dân sự hay Tòa hành
chính thì Tòa án phải trả lại đơn khởi kiện cho đương sự; nếu đã thụ lý mới
phát hiện việc khởi kiện của đương sự không thuộc thẩm quyền của Tòa dân
sự thì Tòa án phải đình chỉ giải quyết.
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 11 -
ii. Phân biệt thẩm quyền của Ủy ban nhân dân, Tòa hành chính với Tòa dân
sự.
Tại điểm a, b khoản 2 Điều 138 Luật đất đai năm 2003 có quy định về giải
quyết khiếu nại về đất đai như sau:
“… a) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về
quản lý đất đai do Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết
định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải
quyết sau cùng;
b) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản

lý đất đai do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định
giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân;”.
Như vậy, theo quy định trên thì: đối với các quyết định hành chính hoặc
hành vi hành chính về quản lý đất đai do cơ quan có thẩm quyền ban hành
mà đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại.
Nếu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện đã giải quyết khiếu nại lần
đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định đó thì người khiếu nại
có quyền khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng. Như vậy, sau khi
có quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai, đương
sự có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khiếu nại, khi khiếu nại chỉ có
quyền lựa chọn một trong hai phương án là:
a) Khởi kiện ra Tòa hành chính.
b) Nếu sau khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện giải quyết lần đầu
mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần
đầu đó của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện đó, nhưng họ cũng
không muốn khởi kiện ra Tòa hành chính thì người khiếu nại có quyền khiếu
nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh đã giải quyết khiếu nại thì quyết định đó có hiệu lực thi hành, người
khiếu nại không có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc khiếu nại lên cơ quan
hành chính cấp trên.
Nếu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai
do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại
không đồng ý thì chỉ có một phương án lựa chọn đó là khởi kiện ra Tòa án
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 12 -
hành chính, chứ không có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên.
Nếu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai
do Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại

không đồng ý thì chỉ có một phương án lựa chọn đó là khởi kiện ra Tòa án
hành chính, chứ không có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên.
Như vậy, khi người khiếu nại khởi kiện đến Tòa án mà chưa có quyết định
giải quyết khiếu nại lần đầu của cơ quan hành chính có thẩm quyền thì Tòa
án không thụ lý mà trả lại đơn khởi kiện.
Có một vấn đề rất dễ nhầm lẫn, nên các Tòa án cần phải lưu ý là: theo quy
định tại khoản 3 Điều 138 Luật đất đai năm 2003 thì việc giải quyết khiếu
nại về đất đai quy định tại khoản 2 điều 138 Luật đất đai năm 2003 vừa phân
tích ở điểm 2 mục B trên đây không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 2 Điều 136 của Luật
đất đai năm 2003 đã được phân tích ở điểm 1 mục A nói trên. Tuy nhiên, khi
người đang sử dụng không có giấy tờ gì, nhưng họ lại có các hành vi như
đào ao, xây dụng trái phép trên đất đó, rào quanh thửa đất v.v. mà Ủy ban
nhân dân không cho phép nhưng người sử dụng đất cứ làm, vì vậy họ đã bị
Ủy ban nhân dân xử lý hành chính như buộc dừng các hành vi đó, buộc tháo
dỡ, phạt tiền v.v. thì đương sự có quyền khiếu nại quyết định hành chính,
hành vi hành chính đó với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và
hợ cũng có quyền khởi kiện ra Tòa hành chính.
*Tuy nhiên nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai
năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc đất đã có một
trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai
năm 2003, nhưng các bên không tranh chấp quyền sử dụng đất mà khiếu
kiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khiếu kiện hành vi
ghi chép trong sổ đăng ký ruộng đất, trong sổ địa chính, việc cấp giấy chứng
nhận tạm thời của cơ quan có thẩm quyền không đúng thì việc tranh chấp đó
cũng không thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, mà thuộc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân.
Nếu trên đất có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu
năm v.v. và đất không có loại giấy tờ gì theo như quy định tại Điều 50 Luật
đất đai năm 2003, các bên không tranh chấp tài sản, mà chỉ tranh chấp quyền

sử dụng đất thì không thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, mà thuộc thẩm
quyền của Ủy ban nhân dân.
Nếu loại việc tranh chấp đã thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, thì sau khi đã
được Tòa dân sự giải quyết, đương sự không có quyền khởi kiện ra Tòa
hành chính về quyết định hành chính hay hành vi hành chính có liên quan
trực tiếp đến nội dung giải quyết của Tòa dân sự, ví dụ như hành vi cấp giấy
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 13 -
chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân. Ngược lại, nếu đất đó
đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật
đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, nhưng đương sự
không khởi kiện ra Tòa dân sự về tranh chấp quyền sử dụng đất mà lại lựa
chọn con đường khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính, ví dụ:
hành vi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v. của Ủy ban nhân dân và
đã được Ủy ban nhân dân giải quyết; quyết định giải quyết của Ủy ban nhân
dân đã có hiệu lực pháp luật, thì đương sự cũng không có quyền khởi kiện
tranh chấp quyền sử dụng đất ra Tòa dân sự.
Trong thực tiễn, có trường hợp đương sự không khiếu nại quyết định hành
chính hoặc hành vi hành chính mà chỉ tranh chấp quyền sử dụng đất và việc
này thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, nhưng đương sự không gửi đơn đến
Tòa dân sự mà lại gửi đơn đến Ủy ban nhân dân và Ủy ban nhân dân cấp
huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã giải quyết tranh chấp, xác định đất
tranh chấp đó là của ai; quyết định này có hiệu lực. Sau đó, cũng có trường
hợp Ủy ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên
đương sự đã được Ủy ban nhân dân giải quyết. Lúc này, phía đương sự bên
kia mới khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất ra Toà án dân sự thì Toà dân
sự có thụ lý hay không? Về vấn đề này còn có ý kiến khác nhau. Theo quan
điểm của tác giả thì việc giải quyết của Ủy ban nhân dân là không đúng
thẩm quyền. Tuy nhiên, dù việc giải quyết của Ủy ban nhân dân là không
đúng thẩm quyền, nhưng quyết định của Ủy ban nhân dân vẫn còn có hiệu

lực thì Toà án dân sự không được thụ lý giải quyết lại một việc đã được Ủy
ban nhân dân thụ lý giải quyết rồi. Trừ trường hợp Ủy ban nhân dân nhận
thấy việc giải quyết của Ủy ban là sai thẩm quyền và huỷ bỏ quyết định đã
có hiệu lực đó. Trong trường hợp này, khi đương sự khởi kiện việc tranh
chấp quyền sử dụng đất ra Toà dân sự, thì Toàn dân sư mới thụ lý giải quyết
bình thường theo thủ tục chung.
iii. Về thời hạn khiếu nại, thời gian khởi kiện về hành chính
Tại điểm c khoản 2 Điều 138 Luật đất đai năm 2003 có quy định:
“Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý
đất đai là ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc
biết được có hành vi hành chính đó. Trong thời hạn bốn mươi lăm ngày, kể
từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu
nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm
quyền hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân”
Như vậy, theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 138 Luật đất đai năm
2003 thì:
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 14 -
- Thời hạn khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính chỉ có ba
mươi ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chinh hoặc biết được có
hành vi hành chính. Quá thời hạn trên, nếu không có lý do chính đáng người
khiếu nại mất quyền khiếu nại, hay nói cách khác khiếu nại đó sẽ không
được cơ quan có thẩm quyền xem xét.
- Thời hạn khởi kiện tại Toà án hành chính là bốn mươi lăm ngày kể từ
ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại
không đồng ý thì có quyền khởi kiện tại Toà án hành chính hoặc khiếu nại
đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu quá thời hạn bốn mươi lăm ngày
người khiếu nại mới khởi kiện tại Toà án thì Toà án không thụ lý, giải quyết,
trừ trường hợp có lý do chính đáng.
1.3. Hướng dẫn khách hàng những vấn đề về thủ tục:
1.3.1. Hướng dẫn nộp tạm ứng án phí đối với yêu cầu khởi kiện.

Trong các vụ án dân sự, nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố, người có
quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cũng phải nộp tạm ứng án phí cho yêu cầu
của mình. Luật sư cần lưu ý các quy định về án phí, tạm ứng án phí tại
chương IX mục 1 án phí, lệ phí –BLTTDS và các quy định tại Nghị định
70/CP ngày 12-6-1997 của Chính phủ về án phí, lệ phí để có sự tư vấn cho
khách hàng một cách phù hợp. Trường hợp khách hàng có khó khăn về kinh
tế, Luật sư có thể hướng dẫn cho khách hàng làm đơn xin miễn nộp một
phần hoặc toàn bộ tiền tạm ứng án phí. Trong đơn, Luật sư cần lưu ý phải
thể hiện được hoàn cảnh khó khăn về kinh tế của khách hàng. Đơn này phải
được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, cơ quan, tổ chức xã hội nơi cư
trú hoặc làm việc của khách hàng chứng nhận mới có căn cứ để Tòa án xem
xét giải quyết yêu cầu của khách hàng trong việc xin miễn một phần hoặc
toàn bộ tiền tạm ứng án phí.
1.3.2. Hướng dẫn khách hàng thu thập, bổ sung tài liệu cần thiết cho
việc khởi kiện.
1.4. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đối với vụ án tranh chấp quyền sử dụng
đất.
Hồ sơ cần các giấy tờ:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ theo quy
định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 15 -
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời công
hoà miền nam Việt Nam và Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15/10/1993 nay được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất;
- Một trong các giấy tờ nêu tại điểm từ a đến e trên đây mà trên giấy tờ đó
ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có
chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực
hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Bản án hoặc quyết định của Toàn án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Các giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Quyết định cấp đất; bản
án, quyết định của Toà án... (trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất).
+ Các giấy tờ liên quan đến đất đang có tranh chấp như các giấy tờ về giao
dịch cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng...
+ Các biên bản giải quyết của cơ quan chức năng…
+ Biên bản hòa giải ở xã, phường.
Chương 2: KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG VIỆC GIÚP ĐƯƠNG
SỰ THU NHẬP CHỨNG CỨ TRONG VỤ ÁN TRANH CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT.
2.1 Hướng dẫn đương sự thu nhập chứng cứ và giao nộp chứng cứ cho
Tòa án:
Thực tiễn, các tranh chấp nảy sinh khá phong phú và đa dạng với khá nhiều
các dạng tranh chấp thường gặp, tranh chấp đất do người sự dụng đất bị
người khác chiếm dụng hoặc đòi trả lại đất; tranh chấp nhà đất; tranh chấp
NGUYỂN HOÀNG THANH SBD 356 LSMN KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - 16 -