Các vấn đề pháp lý về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài khóa luận là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Trong quá
trình thực hiện và hoàn thành bản khóa luận này tôi có được sự hướng dẫn, tư vấn của
cô giáo hướng dẫn, có tham khảo một số bài viết, các tài liệu của các tác giả khác, các
nguồn trích dẫn, tham khảo tài liệu đã được chỉ ra trong danh mục tài liệu tham khảo.
Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong bài khóa luận đảm bảo tính chính xác, tin cậy và
trung thực.
Để hoàn thành khóa luận này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, tâm huyết
của cô giáo Phạm Thu Thủy và các Thầy Cô giáo Bộ môn Đất đai Trường Đại học
Luật Hà Nội. Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc.
Trước một đề tài mới còn nhiều tranh luận, mặc dù đã rất cố gắng nhưng do trình
độ còn hạn chế nên khóa luận khó tránh khỏi những khiếm khuyết nhất định. Với tinh
thần cầu thị, tôi rất mong nhận được sự góp ý từ Thầy Cô và các bạn để khóa luận được
hoàn thiện hơn.
Hà Nội, tháng 03 năm 2013.
Sinh viên
Phạm Thị Nhạn.


LỜI MỞ ĐẦU
1, Lý do chọn đề tài.
Từ khi xuất hiện xã hội loài người cho đến nay, cuộc sống con người đã gắn bó chặt
chẽ với đất đai. Trải qua quá trình vận động và phát triển, vấn đề quản lý đất đai, phát triển
đất đai luôn là vấn đề quan trọng của mọi thời đại và thực sự đã trở thành quốc sách của
mọi quốc gia trên thế giới. Đối với một Nhà nước, đất đai không chỉ là vấn đề sống còn,
đảm bảo chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ mà đất đai còn là tư liệu sản xuất đặc biệt quan
trọng tác động đến tất cả các ngành sản xuất của mọi nền kinh tế. Nghị quyết Đại hội lần
thứ X của Đảng cũng đã chỉ rõ “Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường
quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển
thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn
vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh

tranh so với các thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai,
minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai.” Đất đai là
nguồn tài nguyên vô cùng quý giá nhưng diện tích đất đai lại có hạn, trong khi đó nhu cầu
về vốn để sản xuất kinh doanh rất cao. Do đó đòi hỏi chúng ta phải sử dụng, khai thác và
đầu tư đất có hiệu quả và triệt để. Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ ra đời là một biện
pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng trên. Bằng việc khai thông kênh huy động vốn thông
qua góp vốn bằng QSDĐ sẽ giúp các tổ chức, cá nhân có điều kiện mở rộng sản xuất, kinh
doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy góp
vốn bằng QSDĐ chưa được đông đảo các doanh nghiệp và người dân lựa chọn để giao
dịch. Nguyên nhân là do khung pháp lý về vấn đề này còn có những hạn chế, bất cập. Từ
thực trạng này đòi hỏi cần nghiên cứu làm sáng tỏ các quy định của pháp luật về góp vốn
bằng QSDĐ để tìm ra những điểm hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện nhằm
đáp ứng yêu cầu của thực tiễn hiện nay.


2, Mục đích, ý nghĩa của việc nghiên cứu.
Mục đích nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ nội dung, cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn,
ý nghĩa và thực trạng các quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ trên cơ sở phân tích
các quy định pháp luật đất đai hiện hành về vấn đề này.
Đề tài tập trung nghiên cứu: Các vấn đề lý luận về góp vốn bằng QSDĐ, quy định pháp
luật hiện hành về góp vốn bằng QSDĐ và đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
góp vốn bằng QSDĐ.
3, Phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong khóa luận là phương pháp triết học duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin. Ngoài ra khóa luận còn sử
dụng một số phương pháp cụ thể khác như:
-

Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp
so sánh luật học được sử dụng tại chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về

-

góp vốn bằng QSDĐ.
Phương pháp đánh giá, so sánh, bình luận, thống kê được sử dụng trong chương 2

-

khi nghiên cứu pháp luật hiện hành về góp vốn bằng QSDĐ.
Phương pháp bình luân, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp được sử dụng
trong chương 3 khi tìm hiểu một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp
vốn bằng QSDĐ.

4, Kết cấu khóa luận.
Ngoài phần lời mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu khóa luận gồm ba
chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Pháp luật hiện hành về góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện các vấn đề pháp lý về góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.


MỤC LỤC
MỤC LỤC.................................................................................................................................... 4
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.........1
1.1.1. Định nghĩa góp vốn bằng quyền sử dụng đất...................................................................1
1.1.2. Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất...............................................................2
CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............8
2.1. Quy định về đối tượng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất..........................................8
2.1.1. Quy định đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất trong nước được góp vốn bằng quyền sử

dụng đất...................................................................................................................................... 8
2.1.3. Quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
được góp vốn bằng QSDĐ........................................................................................................12
2.2. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.......................................................................13
2.3. Quy định về trình tự, thủ tục để đăng kí góp vốn bằng quyền sử dụng đất........................16
2.6.2. Một số nhược điểm........................................................................................................24
2.6.3. Những nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm của pháp luật về góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.................................................................................................................... 32
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................................................................................................34
3.1. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất......34
3.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào
doanh nghiệp............................................................................................................................ 34
3.1.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm cơ sở cho việc góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.................................................................................................................................... 35
3.1.3. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.................................................................................................................... 36
3.2. Một số giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất......36
3.2.1. Nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực đất đai...............36


3.2.2. Tăng cường thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc quản
lý về góp vốn bằng quyền sử dụng đất......................................................................................38
3.2.3. Tuyên truyền, phố biến pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ..............................................39
KẾT LUẬN................................................................................................................................. 40

CÁC TỪ VIẾT TẮT
QSDĐ:

Quyền sử dụng đất.

SDĐ:

Sử dụng đất.


BĐS:

Bất động sản.

BTNMT: Bộ Tài nguyên Môi trường.
NĐ:

Nghị định.

CP:

Chính phủ.

TT:

Thông tư.

NQ:

Nghị quyết.

TƯ:

Trung ương.

LĐĐ:

Luật Đất đai.

NNNT:

Nông nghiệp Nông thôn.


CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT.
1.1.

Khái niệm góp vốn bằng quyến sử dụng đất.

1.1.1. Định nghĩa góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 1993 ra đời chưa có các quy định về góp vốn bằng QSDĐ. Chế định
này lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
1998. Đến khi Luật đất đai 2003 ra đời, thuật ngữ “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” tiếp
tục được sử dụng chính thức trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai nhưng vẫn chưa
có một định nghĩa chính thức về khái niệm này. Khái niệm “góp vốn bằng quyền sử dụng
đất” mới chỉ được đề cập trong một số sách, báo pháp lý ở nước ta. Trong Tạp chí Dân chủ
và pháp luật số Chuyên đề về Bộ luật dân sự năm 1995 có đưa ra định nghĩa: “Góp vốn
bằng quyền sử dụng đất có thể được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các quy
định của pháp luật, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng quyền sử
dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài”. Còn Giáo trình Luật đất đai năm 2008 của Trường
Đại học Luật Hà Nội có đưa ra định nghĩa như sau: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử

dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đế hợp tác sản xuất,
kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài” (trang 244). Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì người SDĐ có
quyền góp vốn bằng QSDĐ bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải đất thuê; Tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả
trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là
05 năm; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển
nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân SDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất
không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ mà chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ.
Về bản chất, góp vốn là hành vi pháp lý nhằm đưa tài sản của mình vào một hoạt động
sản xuất, kinh doanh nhằm kiếm lời. Trong mối quan hệ góp vốn gồm có bên góp vốn, bên

1


nhận góp vốn và tài sản góp vốn. Việc góp vốn nhằm tạo ra cơ sở đầu tiên cho bất kỳ hoạt
động sản xuất, kinh doanh nào1.
Trên cơ sở bản chất của hành vi góp vốn và các định nghĩa về góp vốn bằng QSDĐ nêu
trên cùng căn cứ vào các quy định về góp vốn bằng QSDĐ có thể đưa ra định nghĩa về góp
vốn bằng QSDĐ như sau: “Góp vốn bằng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo
điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn
của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân trong nước hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài”.
1.1.2. Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Góp vốn bằng QSDĐ có một số đặc trưng cơ bản sau đây:
-

Đối tượng của quan hệ góp vốn là giá trị QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai.

Xuất phát từ thực tế nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu là Nhà
nước cho nên đất đai không phải là đối tượng của các quan hệ giao dịch dân sự, thương
mại về đất đai trong đó có quan hệ góp vốn bằng QSDĐ, mà chỉ có QSDĐ mới là đối
tượng của các quan hệ này. Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu, trao cho
người sử dụng đất QSDĐ để quản lý và khai thác. Trong quá trình ấy, pháp luật cho phép
họ được góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh để tạo ra các phương thức
khác nhau nhằm đạt được những hiệu quả mà họ mong muốn.
Để thực hiện việc góp vốn bằng QSDĐ, người SDĐ phải có QSDĐ hợp pháp. Tức
là, người SDĐ phải được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất hoặc nhận chuyển QSDĐ một
cách hợp pháp.
Khoa học pháp lý nước ta quan niệm QSDĐ được coi là một loại tài sản và giấy
chứng nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý xác định quyền về tài sản của một chủ thể, nên việc
góp vốn bằng QSDĐ chỉ được thực hiện khi người SDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Hơn nữa, việc góp vốn này có thể bị chấm dứt bởi ý
chí của Nhà nước khi các bên vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật.
Giá trị góp vốn không chỉ bao gồm giá trị QSDĐ mà còn bao gồm cả giá trị tài sản
trên đất.
Giá trị QSDĐ góp vốn do các bên thỏa thuận nhưng không được thấp hơn khung
giá đất do Nhà nước ban hành. Điều này vừa đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thỏa thuận giữa
các bên chủ thể trong quan hệ góp vốn bằng QSDĐ vừa đảm bảo vai trò của Nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai.
1

Theo khoản 4 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005.

2

-

Góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất. Còn

việc góp vốn bằng các tài sản khác gắn liền với đất đai được thực hiện theo ý chí của chủ
sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực thi.
Giao dịch góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân mang đến hai
hậu quả pháp lý khác nhau: không hình thành pháp nhân mới và hình thành pháp nhân
mới.
Về thủ tục, khi thực hiện góp vốn bằng QSDĐ các bên cũng phải tiến hành các thủ
tục đăng kí góp vốn bằng QSDĐ, xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ tại Văn phòng đăng
ký QSDĐ. Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn cũng được quy định một
cách cụ thể, chặt chẽ.
1.2. Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
1.2.1. Cơ sở lý luận của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Một là, xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay, Hiến pháp 1992 đã
khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 17, Điều 18). Với tư cách là người đại diện của chủ sở hữu đối
với toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện các quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt đất đai một cách độc lập. Đồng thời, dưới góc độ quản lý, Nhà nước phải
chăm lo, đảm bảo cuộc sống cho tất cả mọi người dân trong xã hội, đảm bảo sự công bằng
xã hội, và sự phát triển đồng đều nền kinh tế của đất nước. Vì vậy, chính sách và các quy
định pháp luật về đất đai mà Nhà nước đề ra trong từng thời kỳ dù có khác nhau nhưng
phải đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được cả hai vai trò: đại diện sở hữu toàn dân đối với
đất đai và quản lý các quan hệ xã hội phát sinh. Để thực hiện QSDĐ, Nhà nước có quyền
lựa chọn: trực tiếp sử dụng đất hoặc giao quyền SDĐ cho các chủ thể khác. Trên thực tế,
để sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã thực hiện phương thức giao quyền SDĐ cho
các cơ quan Nhà nước, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất thông qua các hình thức: giao
đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ. Yêu cầu quan trọng nhất đặt ra đối với các quy định

pháp luật về đất đai là các quy định này phải đảm bảo cho người SDĐ yên tâm đầu tư lâu
dài vào đất, không nên coi quan hệ SDĐ chỉ ở trạng thái “tĩnh” mà phủ nhận giá trị của đất
đai. Luật đất đai 2003 tạo ra một bước đột phá mới so với Luật đất đai 1993 khi trao cho
người SDĐ nhiều quyền năng: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Trong đó quy định góp vốn

3


bằng QSDĐ là một quyền năng quan trọng giúp người SDĐ ngày càng nhận thức được giá
trị của đất đai: Nó không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông, lâm nghiệp,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc
phòng, an ninh, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống mà đất còn là
nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển. Thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ tác động ý
thức của người SDĐ trong việc nâng cao trách nhiệm cải tạo, bồi bổ, bảo vệ và SDĐ ngày
càng có hiệu quả.
Hai là, về mặt lý luận, thừa nhận đất đai là một loại tài sản đặc biệt thì pháp luật cần
ghi nhận và bảo hộ việc góp vốn bằng QSDĐ của người SDĐ. Bởi đất đai là tài sản có giá
trị và giá trị sử dụng cho nên nếu không cho phép người SDĐ góp vốn bằng QSDĐ là một
điều vô lý. Mặt khác, các BĐS trên đất như nhà xưởng, công trình xây dựng… có tính đặc
thù là không di dời được và luôn gắn liền với đất. Vì vậy, nếu chỉ cho phép góp vốn bằng
các tài sản trên đất mà không cho phép góp vốn bằng QSDĐ là chưa phù hợp với thực tế
và gây khó khăn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc nâng cao năng lực tài chính.
Ba là, nước ta chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung, quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa
cao độ sang nền kinh tế thị trường nên tư duy nhận thức về QSDĐ của Nhà nước ta đã có
sự thay đổi. Quyền sử dụng đất tham gia vào quan hệ kinh tế thị trường và được biểu hiện
ở hai khía cạnh: Một là sản phẩm kinh doanh từ đất đai trở thành hàng hóa tham gia trên
thị trường. Hai là, bản thân đất đai trở thành hàng hóa nhưng do ở nước ta đất đai thuộc sở
hữu toàn dân nên pháp luật chỉ cho phép QSDĐ tham gia thị trường. Pháp luật nghiêm
cấm việc chuyển nhượng, mua bán đất đai và chỉ cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

được chuyển QSDĐ trong thời hạn SDĐ nên người SDĐ chỉ được góp vốn bằng QSDĐ.
Bốn là, để nền kinh tế thị trường vận hành thông suốt thì cần xây dựng đồng bộ các
thị trường mang tính “đầu vào” của mọi quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị
trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học, công nghệ và thị trường bất động sản
(BĐS). Trong nền kinh tế thị trường, thị trường vốn và thị trường QSDĐ có mối quan hệ
biện chứng, tác động qua lại lẫn nhau: một lượng giá trị QSDĐ có thể luân chuyển từ thị
trường QSDĐ sang thị trường vốn và ngược lại. Trong điều kiện đất đai được thừa nhận là
một tài sản có giá trị, để đa dạng hóa các hình thức huy động vốn tạo điều kiện cho các chủ
thể kinh doanh có nhiều sự lựa chọn, đồng thời góp phần đẩy mạnh thị trường QSDĐ phát
triển mạnh mẽ ở nước ta, cần có các quy định về góp vốn bằng QSDĐ. Điều 57 Hiến pháp

4


năm 1992 quy định “công dân có quyền tự do kinh doanh theo quy định của pháp luật”.
Mà muốn tự do kinh doanh thì cần phải có vốn. Việc ra đời quy định cho người SDĐ được
góp vốn bằng QSDĐ là một giải pháp giúp công dân thực hiện quyền tự do kinh doanh đã
được Hiến pháp thừa nhận.
Năm là, trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong điều kiện kinh tế
thị trường, các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu thuẫn giữa lý luận và thực tế
đòi hỏi của cuộc sống. Bởi về mặt nguyên lý, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý nên pháp luật không cho phép tư nhân hóa hay mua bán đất đai. Tuy
nhiên, hoạt động sản xuất kinh doanh trong cơ chế thị trường đòi hỏi đất đai phải có sự
dịch chuyển. Để khắc phục tình trạng này, các nhà làm luật nước ta xác lập giải pháp là
cho phép người SDĐ được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp
vốn bằng QSDĐ. Đây là một giải pháp vừa đảm bảo duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai trong điều kiện kinh tế thị trường vừa đảm bảo cho đất đai vận động song hành với
hoạt động sản xuất kinh doanh trong cơ chế thị trường.
1.2.2. Cơ sở thực tiễn của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Góp vốn bằng QSDĐ ra đời chính là dựa trên nhu cầu về việc huy động các nguồn

vốn để sản xuất, kinh doanh của các chủ thể kinh doanh. Để mở rộng sản xuất các chủ thể
kinh doanh phải huy động một nguồn đầu tư lớn, song hầu hết các doanh nghiệp này đều
không có đủ vốn. Để bổ sung các nguồn vốn cần thiết, các doanh nghiệp có thể thông qua
hình thức việc góp vốn bằng QSDĐ. Việc pháp luật cho phép doanh nghiệp được quyền
góp vốn bằng QSDĐ đã tháo gỡ khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp. Hình thức góp vốn bằng QSDĐ được áp dụng phổ biến trong các doanh nghiệp
liên doanh. Việc Nhà nước công khai hóa quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ, cùng những
chính sách kinh tế cởi mở, thông thoáng sẽ tạo ra sự an tâm cho người dân và giới doanh
nghiệp trong đầu tư sản xuất, kinh doanh. Bằng việc khai thông kênh huy động vốn thông
qua góp vốn bằng QSDĐ sẽ giúp các tổ chức, cá nhân trong nước có điều kiện hợp tác mở
rộng phạm vi sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Mặt khác, hiện nay nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng do sự phát triển dân số; đặc
biệt là khi vực đô thị. Để giải quyết các nhu cầu về nhà ở của người dân, các tổ chức kinh
tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì các chủ đầu tư phải có
tiềm lực tài chính rất dồi dào. Bên cạnh các hình thức huy động vốn như vay vốn ngân

5


hàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu trên thị trường, huy động vốn ứng trước của khách
hàng thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai… thì các chủ đầu tư cũng sử
dụng phương thức hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thông qua
việc góp vốn bằng QSDĐ.
Hơn nữa, nước ta là nước đang phát triển có mức thu nhập thấp. Để hướng tới mục
tiêu năm 2020, Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, chúng ta
phải phát huy mọi nguồn nội lực và thu hút sự đầu tư nước ngoài vào công cuộc xây dựng
và phát triển đất nước. Trên thực tế, các doanh nghiệp trong nước được giao quản lý một
nguồn tài sản nhà, đất có giá trị lớn lên tới hàng tỷ đô la, trong khi đó họ lại thiếu vốn để
đầu tư, sản xuất kinh doanh. Sự hạn chế về năng lực tài chính là một trở ngại không nhỏ
cho các doanh nghiệp trong nước mở rộng hoạt động đầu tư, kinh doanh với đối tác nước

ngoài. Để giải quyết vấn đề này và khai thông việc tạo lập nguồn vốn từ kênh đất đai, thị
trường BĐS thì việc ra đời quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ được
quyền góp vốn bằng QSDĐ là việc làm cần thiết.
1.3. Ý nghĩa của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong kinh doanh, việc đảm bảo vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh là vấn đề
sống còn đối với mọi chủ thể tham gia kinh doanh trên thị trường. Yếu tố về vốn cũng
được coi là một trong những lợi thế trong kinh doanh của chủ thể kinh doanh. Việc quy
định góp vốn bằng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh
là vấn đề thiết thực và có nhiều ý nghĩa quan trọng sau đây:
Thứ nhất, trong giai đoạn đầu của tiến trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất
nước, chế định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ không những tạo cơ sở pháp lý cho cơ
quan quản lý Nhà nước trong việc quản lý, khai thác vốn đất của quốc gia mà còn giúp cho
chủ sử dụng đất được quyền tự chủ trong sản xuất, kinh doanh, thu được lợi nhuận cao
nhất. Đồng thời huy động được nguồn vốn lớn từ đất đai góp phần vào quá trình phát triển
sản xuất kinh doanh của mình và sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước.
Thứ hai, góp vốn bằng QSDĐ chính là một hình thức lưu chuyển vốn từ “vốn chết”
sang “vốn sống”, chuyển tài sản – QSDĐ từ giá trị hiện hữu, đơn nhất sang tài sản có giá
trị “kép”, nhờ đó mà nguồn vốn được tăng lên, mở rộng và phát triển hơn nhiều so với giá
trị ban đầu. Khẳng định như vậy bởi, đất đai thông qua góp vốn không chỉ thu được các giá
trị và khả năng sinh lời một cách thuần túy từ sự tác động của sức lao động con người đối

6


với đất đai, mà giá trị của nó còn được tiếp nối, được nhân lên, được tái tạo thông qua việc
trao đổi một “chứng thư pháp lý về QSDĐ”. Mặt khác, thông qua góp vốn bằng QSDĐ,
tạo cho đất đai có một đời sống “động” luôn tồn tại bên cạnh một đời sống “tĩnh” – thỏa
mãn nhu cầu sử dụng đối với chủ sở hữu đó là tiện ích đa dạng khác theo nhu cầu và
nguyện vọng của người sử dụng đất. Có thể nhận thấy và khẳng định rằng, giá trị vô hình
và tiềm ẩn bên trong của đất đai được thể hiện thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ. Trên

cơ sở đó, đất đai từ chỗ chỉ là nơi cư trú của cộng đồng, trở thành một nguồn lực to lớn để
phát triển toàn diện đất nước.
Thứ ba, trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, việc ra đời những quy định về góp
vốn bằng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để người SDĐ có điều kiện tiếp cận, liên
doanh với đối tác nước ngoài trong việc tiến hành các hoạt động sản xuất - kinh doanh.
Đồng thời, việc góp vốn bằng QSDĐ còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường
bất động sản (BĐS) và thị trường vốn ở nước ta hiện nay.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.
Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về góp vốn bằng QSDĐ đã cho chúng ta cái nhìn cơ
bản nhất về góp vốn bằng QSDĐ. Góp vốn bằng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên tuân
theo điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất góp phần
vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nước hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài. Góp vốn bằng QSDĐ ra đời
dựa trên cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn riêng đã được trình bày và có ý nghĩa quan trọng
đối với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa mà Việt Nam đã và đang tiến
tới, đặc biệt là thị trường vốn. Chính vì vậy, việc nghiên cứu pháp luật về góp vốn bằng
QSDĐ là yêu cầu cần thiết hiện nay.

7


CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT.
2.1. Quy định về đối tượng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.1. Quy định đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất trong nước được góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì tổ chức kinh tế được góp vốn bằng
QSDĐ trong các trường hợp như sau:
*, Đối tượng được phép thực hiện việc góp vốn bằng QSDĐ bao gồm:
-

Thứ nhất, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền

sử dụng đất đã trả không có nguồn từ ngân sách, thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá
nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định
của pháp luật. Luật đất đai 2003 quy định về vấn đề này tại Điều 110 khoản 2 điểm đ. Đây
là quy định hợp lý, thể hiện sự phân định khá rạch ròi, cụ thể về nguồn gốc tài chính mà
mỗi tổ chức kinh tế sử dụng để thực hiện trả cho Nhà nước khi được giao đất. Theo đó,
nếu nguồn tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước do chính tổ chức tự lo, tự trang trải bằng
nguồn vốn tự có của mình và nguồn vốn huy động thì Nhà nước có xu hướng tạo điều kiện
tối đa cho họ trong quá trình sử dụng, tổ chức kinh tế được SDĐ đã trả tiền để thực hiện
các giao dịch theo mục đích và nhu cầu của mình trong đó có giao dịch góp vốn bằng
QSDĐ nhằm đảm bảo cho hoạt động đầu tư, kinh doanh có hiệu quả trên cơ sở phù hợp
với pháp luật.
Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời
hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ và
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Thứ ba, tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước và tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất có
quyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

8


-

Thứ tư, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân, nếu tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ Ngân
sách Nhà nước thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2003. Tiền SDĐ mà tổ chức kinh tế
nộp cho Nhà nước trong trường hợp này là nguồn vốn thuộc sở hữu của chính tổ chức đó,
cho nên quyền của tổ chức này giống như quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ, mà tiền SDĐ không có nguồn gốc từ Ngân sách nhà nước như đã nêu ở trên.
Thứ năm, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà
nước thì chỉ có quyền góp vốn bằng QSDĐ trong trường hợp việc nhận chuyển nhượng
QSDĐ này được thực hiện trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực.
*, Đối tượng chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất bao
gồm:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các
công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước.
Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ chủ yếu là các tổ chức SDĐ vào
mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh như: SDĐ vào mục đích quốc
phòng, an ninh; lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng… Đây là những trường hợp SDĐ vì lợi
ích chung của cộng đồng, của xã hội chứ không phải vì lợi ích riêng của người SDĐ nên
họ được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ. Thực chất, đây là các trường hợp người
SDĐ “mượn” QSDĐ để sử dụng; QSDĐ không phải là tài sản của họ mà thuộc sở hữu của
Nhà nước cho nên trong quá trình sử dụng đất, Nhà nước trao quyền cho tổ chức kinh tế
khai thác QSDĐ của Nhà nước theo mục đích do Nhà nước đặt ra mà không được sử dụng
QSDĐ đó để kiếm lời. Nhà nước chỉ đảm bảo quyền khai thác và định đoạt những gì mà tổ
chức kinh tế đã đầu tư trên đất bằng nguồn vốn của chính mình trên cơ sở phù hợp với
mục đích SDĐ của Nhà nước. Theo Điều 109 khoản 3 Luật đất đai 2003, tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ để xây dựng các công trình không bằng
nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước thì được quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền với đất. Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức kinh tế trong
việc góp tài sản của mình để liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;
nâng cao năng lực cạnh tranh của các chủ thể này.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Cũng giống như trường hợp tổ chức kinh tế
9


được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất có thu tiền SDĐ nhưng tiền SDĐ lại có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước thì QSDĐ
cũng không thuộc sở hữu của tổ chức này cho nên chủ thể SDĐ trong trường hợp này cũng
không được góp vốn bằng QSDĐ mà chỉ được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuộc
sở hữu của mình theo quy định của pháp luật đất đai.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Theo quy
định của Luật đất đai 2003, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất (bao gồm các doanh
nghiệp Nhà nước) sau ngày 01/07/2004 không được quyền góp vốn bằng QSDĐ để liên
doanh nhưng họ được quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong các khu công nghiệp.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước sau
ngày 01/07/2004 thì được góp vốn bằng tài sản gắn thuộc sở hữu của mình liền với đất.
Như vậy, theo Luật đất đai 2003, mọi trường hợp được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất đều không được góp vốn bằng QSDĐ, kể cả trường hợp tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà sử dụng đất đó vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; đối với trường hợp tổ chức
được Nhà nước cho thuê đất thì chỉ những tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất
trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất còn lại
ít nhất 05 năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất cho cả thời gia thuê thì được góp vốn bằng
QSDĐ. Hơn nữa, Luật đất đai 2003 cũng cho phép doanh nghiệp Nhà nước thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm có thể được góp vốn bằng QSDĐ nếu được Thủ tướng Chính phủ

cho phép. Mặt khác, pháp luật hiện hành quy định các trường hợp tổ chức kinh tế được
Nhà nước cho thuê đất sau ngày 01/07/2004 trở đi chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với QSDĐ thuê trong thời hạn thuê đất.
Các quy định về quyền góp vốn của tổ chức kinh tế trong nước trên đây được dựa trên cơ
sở các nghĩa vụ tài chính mà người SDĐ thực hiện đối với Nhà nước. Đối với tổ chức
đóng góp nhiều nghĩa vụ tài chính thì Nhà nước có xu hướng mở rộng các quyền, tạo điều
kiện thuận lợi cho họ trong quá trình SDĐ thông qua việc sử dụng trực tiếp QSDĐ hợp
pháp của mình để giao dịch; quyền khai thác, sử dụng đất của tổ chức này cũng chủ động
và linh hoạt hơn. Đối với các tổ chức không thực hiện hoặc thực hiện ít nghĩa vụ tài chính
( trường hợp giao đất không thu tiền, thuê đất của Nhà nước) thì Nhà nước hạn chế các
quyền mà họ được hưởng khi SDĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ các quyền về tài sản mà tổ chức
10


đã đầu tư trên đất, mà không đảm bảo quyền giao dịch về QSDĐ, việc SDĐ phải tuyệt đối
chấp hành các quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng.
2.1.2. Quy định đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
Như chúng ta đã biết, hộ gia đình, cá nhân hạn chế về năng lực tài chính nên khó có
nguồn vốn dồi dào để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Để giải quyết bài toán thiếu
vốn sản xuất thì bên cạnh việc cho phép thế chấp bằng QSDĐ, pháp luật đất đai còn cho
phép hộ gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Đây còn là cơ hội để các chủ thể sử dụng đất này
phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Theo đó,
hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng QSDĐ bao gồm:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê bao gồm: hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ; được Nhà nước giao đất có thu tiền
SDĐ; nhận chuyển nhượng QSDĐ; được Nhà nước công nhận QSDĐ. Người SDĐ là hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức khi họ trực tiếp lao
động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo hình thức giao đất

không thu tiền sử dụng đất là nhằm thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước đối với
người nông dân, bảo vệ những thành quả cách mạng về ruộng đất trong các thời kỳ lịch sử
khác nhau. Việc không thu tiền SDĐ đối với các đối tượng này không làm ảnh hưởng đến
quyền định đoạt QSDĐ của họ. Điều này có nghĩa là khi Nhà nước giao đất nông nghiệp
cho những người nông dân để sản xuất nông nghiệp thì Nhà nước cũng đồng thời trao luôn
cho họ quyền sở hữu đối với QSDĐ. Trên cơ sở đó, Luật đất đai 2003 đã quy định cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê quyền góp vốn bằng QSDĐ đối với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh
doanh theo quy định tại khoản 8 Điều 113 Luật Đất đai 2003. (Như vậy, hộ gia đình, cá
nhân không được hợp tác với tổ chức, cá nhân nước ngoài để sản xuất, kinh doanh).
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian
thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời
hạn đã trả tiền thuê đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Trường hợp, các đối tượng này
muốn chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thì phải nộp tiền SDĐ trừ đi tiền

11


thuê đất đã trả và có các quyền và nghĩa vụ như trường hợp sử dụng đất không phải đất
thuê trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định tại Khoản 2 Điều 114
Luật Đất đai 2003. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người SDĐ đã áp dụng luật
cũ trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực.
Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất kể từ ngày Luật đất đai
2003 có hiệu lực và hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì chỉ được
góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất,
kinh doanh (Khoản 1, 3 Điều 114 Luật đất đai 2003).

Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân
không phải là đất trong khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật dân sự
(Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2003).
Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất: Pháp luật đất đai cho phép hộ
gia đình, cá nhân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
•
Đối với những hộ gia đình, cá nhân SDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ thì
có quyền và nghĩa vụ giống của hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải đất thuê, trong đó
có quyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh (Khoản 2 Điều 115 Luật đất đai 2003).
•
Đối với những hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang thuê đất
thì chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
2.1.3. Quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài được góp vốn bằng QSDĐ.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ ở Việt Nam
ngoài các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật đất đai 2003
thì tùy từng đối tượng mà pháp luật quy định cho họ quyền và các nghĩa vụ khác nhau
trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ. Cụ thể:

12


- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao
đất có thu tiền SDĐ có quyền góp vốn bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất (Khoản 1 Điều 119

Luật đất đai 2003).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt
Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
có quyền góp vốn bằng QSDĐ thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê
đất (Khoản 3 Điều 119 Luật đất đai 2003). Quy định này nhằm tạo ra môi trường cạnh
tranh lành mạnh cho nhà đầu tư nước ngoài nhưng vẫn bảo vệ được quyền sở hữu của Nhà
nước đối với đất đai cho thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản
xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 120 Luật đất đai 2003).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê
lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng
QSDĐ thuê, đất thuê lại để hợp tác sản xuất liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại
đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại
(Khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt
Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: các chủ thể này
không có quyền góp vốn bằng QSDĐ nhưng có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất
(Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai 2003).
2.2. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Khác với các quy định chung của người SDĐ quy định ở Điều 105 Luật đất đai 2003 là
những quyền được pháp luật ghi nhận và bảo hộ cho các chủ thể SDĐ được hưởng một
cách đương nhiên và trọn vẹn khi họ tham gia vào quan hệ đất đai thì ở nhóm quyền thứ
hai quy định tại Điều 106 Luật đất đai trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ, phạm vi và

13

giới hạn được hưởng quyền hẹp hơn. Để được hưởng quyền được góp vốn bằng
QSDĐ,ngoài các điều kiện về chủ thể SDĐ đã nêu ở trên thì người SDĐ còn phải đảm bảo
các điều kiện sau:
-

Có giấy chứng nhận QSDĐ.
Tuy nhiên để phù hợp với thực tiễn cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Nghị định số

84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ,
thu hồi đất, thực hiện quyền SDĐ,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đấtvà giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: Trường hợp trước ngày
01/11/2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận và người SDĐ có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 66).
Đất không có tranh chấp.
Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với QSDĐ trong quan hệ góp vốn mà là điều
kiện quy định chung về QSDĐ trong tất cả các giao dịch về QSDĐ diễn ra trên thị trường.
Không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm góp vốn, QSDĐ của bên góp vốn không có
bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với chủ thể nào khác. UBND xã, phường, thị
trấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp. Trong
trường hợp QSDĐ nếu có xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch, trong đó có giao dịch góp
vốn bằng QSDĐ sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp đó đã được giải quyết
xong bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bên
nhận góp vốn khi thiết lập giao dịch phải thận trọng và tìm hiểu kỹ càng về tình trạng thực
tế của QSDĐ nhằm bảo đảm cho giao dịch được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro có
hiệu quả hơn.

QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đây cũng là điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi QSDĐ đã được xác lập hợp pháp
cho một chủ thể và không có tranh chấp với bất kỳ chủ thể nào nhưng lại đang là một đối
tượng trong một quan hệ khác (QSDĐ phải kê biên để đảm bảo thi hành án) thì nguy cơ sẽ
phát sinh tranh chấp là điều tất yếu xảy ra nếu cứ tiếp tục thực hiện quan hệ góp vốn bằng
QSDĐ, bởi trong cùng một thời điểm, QSDĐ lại được sử dụng cho hai quan hệ phát sinh
khác nhau. Mặt khác, nếu QSDĐ đang thuộc diện Nhà nước niêm phong để kiểm soát,
14


quản lý nhằm bảo đảm cho một nghĩa vụ khác, nghĩa là chúng đang ở tình trạng không
được phép giao dịch trên thị trường. Vì vậy, quy định này là hợp lý và tạo cơ sở pháp lý
vững chắc hơn đối với bên nhận góp vốn bằng QSDĐ.
Trong thời hạn SDĐ.
Đối với mỗi loại đất với tính chất, đặc điểm khác nhau, Nhà nước trao QSDĐ cho
các chủ thể sử dụng đất được quyền sử dụng với thời hạn khác nhau. Có loại đất Nhà nước
giao sử dụng ổn định lâu dài, có loại đất Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng có thời hạn,
theo đó, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên mỗi diện tích đất được Nhà nước
cho phép sử dụng cũng được xác lập đồng thời và tương ứng với thời hạn đã được xác
định. Cụ thể, đối với những loại đất có xác định thời hạn như đất nông nghiệp trồng cây
hàng năm, đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp để trồng rừng sản xuất,
đất được giao hoặc cho thuê đã xác định rõ thời hạn sử dụng trong quyết định giao hoặc
trong hợp đồng thuê thì các chủ thể có QSDĐ cũng chỉ được phép thực hiện các giao dịch
về QSDĐ trong khoảng thời gian Nhà nước cho phép sử dụng đất. Do vậy, việc xác lập
QSDĐ cho bên nhận quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên
chuyển quyền mà thôi. Điều này có ý nghĩa quan trọng và cần đặc biệt lưu ý đối với bên
nhận góp vốn bằng QSDĐ trong việc định giá QSDĐ dùng để góp vốn kinh doanh, sản
xuất. Cụ thể, giá trị QSDĐ dùng để góp vốn chỉ được xác định tương ứng với khoảng thời
gian còn lại của QSDĐ của chủ thể góp vốn bằng QSDĐ.
Trên thực tế, nhiều trường hợp do bên nhận góp vốn không cẩn trọng trong xác định điều

kiện để QSDĐ được góp vốn, nhất là khi xác định diện tích đất được góp vốn mà dẫn đến
tình trạng tồn đọng vốn đầu tư như trong ví dụ sau đây: Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn và
Ông Trần Ngọc Cứ có ký kết hợp đồng liên doanh xây dựng nhà, trong đó ông Cứ góp vốn
bằng quyền sử dụng khu đất có diện tích 552 m2 và Công ty địa ốc Sài Gòn đầu tư tiền xây
dựng 12 căn nhà trên khu đất đó. Tuy nhiên, sau khi Công ty địa ốc đầu tư xây dựng nhà
hoàn chỉnh thì không đưa vào kinh doanh được vì ông Cứ đã gian dối khi sửa chữa Quyết
định về việc giao đất cho ông Cứ từ diện tích đất là 342m 2 thành 942m2 và sử dụng một
phần đất lấn chiếm trái phép này góp vốn kinh doanh với Công ty địa ốc và bị cơ quan có
thẩm quyền ra Quyết định thu hồi phần diện tích lấn chiếm trái phép khiến một số căn nhà
mà Công ty địa ốc đã xây dựng bị hoang phế, vốn đầu tư bị tồn đọng, gây lãng phí tiền đầu
tư2.
2

Theo quyết định giám đốc thẩm số: 10/2009/KDTM-GĐT ngày 03/09/2009 của Tòa án nhân dân tối cao về vụ án
tranh chấp về hợp đồng liên doanh xây dựng nhà.

15


2.3. Quy định về trình tự, thủ tục để đăng kí góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Pháp luật đất đai hiện hành đã có những quy định rất chi tiết về trình tự, thủ tục đăng
ký góp vốn bằng QSDĐ. Cụ thể là, theo Khoản 1 Điều 131 Luật đất đai, khoản 1 Điều 155
Nghị định số 181/2004/NĐ – CP; điểm a,b khoản 1 Điều 26 Thông tư số 17/2009/TT –
BTNMT, thủ tục đăng ký góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện theo trình tự sau:
Bên góp vốn bằng QSDĐ nộp 1 bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và
giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất
đai 2003 (nếu có). Cụ thể:
-

Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm

có: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm: Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và QSDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8,9 và 10 của Nghị
định số 88/2009/NĐ – CP);
-

Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm có: Hợp đồng góp vốn bằng

quyền sử dụng đất; Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các
loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003);
-

Trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm có: Hợp đồng góp vốn

bằng tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số
88/2009/NĐ-CP); Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật đối với
trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.
Trong đó:
Nguồn: />
16

•

Các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai bao gồm:

Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có
thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp
pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa
gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là
đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền
với đất ở theo quy định của pháp luật; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người SDĐ; Một trong các loại giấy tờ được nêu ở trên mà trên giấy tờ đó ghi tên
người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên liên quan; bản
án, quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
•
Các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ–CP gồm
có: các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và giấy chứng nhân
quyền sở hữu rừng sản xuất và rừng trồng.
•
Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng nhà nước.
Riêng đối với hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì có thể lựa chọn
hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất;
Hồ sơ này sẽ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp bên góp vốn là hộ

gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho
văn phòng đăng ký QSDĐ. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường
hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và Giấy
chứng nhận QSDĐ. Trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì gửi hồ sơ đăng
ký góp vốn đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới cho pháp nhân đó.
Tuy nhiên cần lưu ý rằng theo quy định tại Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì
kể từ ngày 01/01/2008, người SDĐ phải có giấy chứng nhận QSDĐ thì mới được thực

17


hiện các quyền chuyển QSDĐ trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ. Quy định này góp
phần để giải quyết dứt điểm việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
2.4. Quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam,
ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng thì phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc các tổ
chức định giá chuyên nghiệp định giá 3. Vì vậy, vốn góp bằng QSDĐ phải được tiến hành
định giá.
QSDĐ được sử dụng để góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành
viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí, nếu QSDĐ được định giá cao hơn
so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập liên đới
chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bằng số chênh
lệch giữa giá trị được xác định và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc
định giá.
QSDĐ được sử dụng để góp vốn trong quá trình hoạt động do doanh nghiệp và người
góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thì giá
trị QSDĐ góp vốn phải được người góp vốn và doanh nghiệp chấp thuận, nếu QSDĐ góp
vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn hoặc tổ

chức định giá và người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp cùng liên đới chịu trách
nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản của công ty bằng số chênh lệch giữa giá trị
được xác định và giá trị thực tế của QSDĐ góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá.
Giá trị QSDĐ do cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng và công ty nhận góp vốn thỏa
thuận nhưng không được thấp hơn khung giá đất do Nhà nước quy định. Quy định này một
mặt hướng tới việc hạn chế sự “lách luật” của các công ty và cá nhân, tổ chức góp vốn để
lẩn tránh nghĩa vụ với Nhà nước (nộp thuế, lệ phí…), mặt khác hướng tới việc bảo vệ
quyền lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức có QSDĐ, hạn chế sự “ép giá” của công ty đối
với người góp vốn, đặc biệt là khi họ rơi vào hoàn cảnh khó khăn. Trong cơ chế thị trường,
giá QSDĐ trong quá trình thực hiện các giao dịch là rất quan trọng. Người SDĐ có quyền
thỏa thuận với nhau về giá tri QSDĐ trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái pháp
luật. Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào các giao dịch QSDĐ mà trái lại cần có
những “cú hích” cần thiết để các giao dịch đó xảy ra phù hợp với nhu cầu tất yếu của thị
trường. Vì vậy, khoản 3 Điều 55 quy định giá đất có thể hình thành “do sự thỏa thuận của

3

Điều 30 Luật Doanh nghiệp 2005.

18


người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”.
2.5. Chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.5.1. Các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì quyền góp vốn
bằng QSDĐ của người SDĐ chấm dứt trong các trường hợp sau:
- Hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ;
- Một bên hoặc các bên đề nghị chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ theo thỏa thuận

trong hợp đồng góp vốn; trường hợp liên doanh với người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương chấp thuận;
- Bị thu hồi đất theo các trường hợp quy định tại Điều 38 Luật đất đai 2003;
- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố mất tích; bị mất hoặc hạn chế
năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng
góp vốn phải có cá nhân đó thực hiện;
- Bên góp vốn bằng QSDĐ trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên
doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
- Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn
phải do pháp nhân đó thưc hiện.
Có thể thấy những quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cần thiết để các bên trong quan
hệ góp vốn xác định được thời điểm bắt đầu cho thủ tục xin xóa đăng ký góp vốn bằng
QSDĐ.
2.5.2. Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thì chỉ quy định về các trường hợp
chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ nhưng lại không quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
cần làm khi xóa đăng ký góp bằng QSDĐ. Khắc phục tồn tại đó, pháp luật đất đai hiện
hành, cụ thể là theo khoản 3 Điều 131 Luật đất đai, khoản 1 Điều 156 Nghị định số
181/2004/ NĐ – CP và Thông tư số 17/2009/ TT- BTNMT đã quy định việc xóa đăng kí
góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn hoặc cả hai bên nộp 1 bộ hồ sơ gồm: hợp
đồng chấm dứt góp vốn và giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
QSDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng đã cấp.
Trong trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý giấy
chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 5 ngày làm
19