Luận văn Nghiên cứu ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng, quản lý bản đồ giá đất

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU..............................................................................................1
Các tác nhân của hệ thống là những đối tượng có nhu cầu, có nhiệm vụ khai thác
thông tin về giá đất trong CSDL tài nguyên môi trường cũng như cập nhật thông tin
vào CSDL và bảo trì hệ thống. Đối với hệ thống CSDL về giá đất thành phố Tân An
thành phần các tác nhân bao gồm:..................................................................................89
- Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường là tác nhân trực tiếp của hệ thống có các
quyền truy cập tất cả các CSDL thành phần thuộc tất cả các cấp tương ứng (tỉnh,
huyện, xã) phục vụ công tác kiểm tra, đối soát trước khi ra các quyết định và có thể
cập nhật thông tin, tuy nhiên các nhiệm vụ này do các cán bộ chuyên môn các phòng
ban đảm nhiệm. Đối với lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành
phố chỉ thực thi trên CSDL thuộc phạm vi huyện, thành phố tương ứng.....................89
- Cập nhật thông tin thông tin về giá đất khi có thay đổi của UBND tỉnh theo định kỳ.
.........................................................................................................................................89
- Đối với cấp Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành phố: có đầy đủ các
chức năng đã mô tả bày ở trên, tuy nhiên quyền và phạm vi các tương tác chỉ được
thực hiện trong phạm vi hành chính thuộc huyện và thành phố quản lý.......................89

i


CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai
nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài nguyên này. Kinh tế hóa đất đai để phát triển
kinh tế - xã hội được xem là một nhiệm vụ quan trọng trong quản lý nhà nước. Để có
thể thực hiện được điều đó việc xác định giá trị của đất để đưa đất đai trở thành một
loại hàng hóa có là điều kiện tiên quyết. Xác định đúng giá đất sẽ phát huy được tiềm
năng của đất, hạn chế các mặt tiêu cực trong việc quản lý đất đai, giảm khiếu kiện về
đất đai, đẩy nhanh các dự án hạ tầng góp phần phát triển toàn diện nền kinh tế …

Giá đất là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu
tố khác nhau: Các yếu tố về kỹ thuật như hình dạng, ví trí, chất đất,… Các yếu tố pháp
lý như các chính sách của nhà nước về đất đai, đất đã cấp giấy chứng nhận chưa, đã
được công nhận loại đất gì, các yếu tố quy hoạch,… Các yếu tố về kinh tế - xã hội như
tốc độ phát triển kinh tế trong nước và quốc tế, tình hình chính trị ổn đinh hay không,
… Do đó giá đất của từng thửa đất vừa có tính cá biệt vừa bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu
tố. Để có thể quản lý giá đất tại địa phương, tập trung vào các yếu tố khách quan, quy
định pháp luật của Việt Nam về giá đất xác định giá đất theo một số điều kiện cụ thể
được gọi là giá đất do nhà nước quy định. Giá đất này được xác định theo mục đích sử
dụng đất, ví trí và các điều kiện khác. Từ quy định giá đất này ta có thể xây dựng các
bản đồ giá đất phục vụ việc định giá cho các thửa đất một cách tự động.
Hệ thống thông tin địa lý đang là một công cụ rất mạnh và đáng tin cậy không
những của những người làm công tác kỹ thuật mà còn của những người quản lý
chuyên ngành và lớn hơn là quản lý xã hội. Thực tế, sự tích hợp và ứng dụng GIS đang
và được ứng dụng rất rộng rãi trong các ngành, các lĩnh vực hoạt động kinh tế, xã hội.
Ngoài các công cụ quản lý trên giấy tờ thì việc sử dụng GIS trong quản lý và giám sát
mang lại lợi ích rất lớn, không chỉ ở khía cạnh tài chính mà còn ở cả khía cạnh con
người và nhận thức con người, về mặt công nghệ và sử dụng công nghệ, thu hẹp
1


khoảng cách không gian, giúp có một cái nhìn tổng thể về các vấn đề cần quản lý trên
một nền tảng dữ liệu được thu thập trực quan.
Trong quản lý Nhà nước việc ứng dụng công nghệ để xây dựng bản đồ giá đất sẽ
là công cụ hỗ trợ cho công tác quản lý giá theo từng thửa đất, là cơ sở để phục vụ cho
công tác định giá đất và tài sản trên đất một cách thuận lợi, giúp các cơ quan có thẩm
quyền ban hành bảng giá đất theo đặc thù từng địa phương thích hợp hơn. Đặc biệt là
công tác tính thuế để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai một cách nhanh chóng, với
việc thông tin thể hiện các yếu tố như cấp đường, vị trí, phục vụ cho việc tính thuế đất.

Trong quá trình xây dựng bản đồ giá đất thấy được những bất cập, bất hợp lý các vấn
đề không được thể hiện được khi áp dụng bảng giá đất hiện tại và đưa ra những giải
pháp hoàn thiện bảng giá đất do UBND Tỉnh ban hành hàng năm.
Long An là tỉnh cửa ngõ của đồng bằng sông Cửu Long, nằm trong vùng kinh tế
trọng điểm phía Nam được xác định là Vùng kinh tế động lực trong chiến lược phát
triển kinh tế Việt Nam, đang trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tỷ
trọng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng đúng với chủ trương CNH - HĐH của tỉnh.
Đặc biệt, thành phố Tân An thể hiện rõ nét nhất về những đặc điểm trên phân hệ phần
mềm quản lý giá đất cho thành phố Tân An và đào tạo nguồn nhân lực nhằm đáp ứng
được những yêu cầu ngày càng cao của quá trình hội nhập.
Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên. Đề tài “Nghiên cứu ứng dụng công
nghệ GIS trong việc xây dựng, quản lý bản đồ giá đất” được thực hiện để đáp ứng
những nhu cầu cấp thiết trên. Việc nghiên cứu xây dựng phần mềm quản lý bản đồ giá
đất trên địa bàn thành phố Tân An theo đơn vị hành chính sẽ đáp ứng được yêu cầu
của công tác nâng cao năng lực quản lý Nhà nước và cung cấp các dịch vụ công trong
lĩnh vực tài nguyên và môi trường trên địa bàn thành phố Tân An.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
- Xây dựng quy trình ứng dụng công nghệ GIS trong việc thành lập bản đồ giá đất
theo quy định giá đất do UBND tỉnh ban hành năm 2011.
- Tự động hóa quá trình xây dựng bản đồ giá đất bằng công nghệ GIS.
1.3 Đối tượng
2


-

Công nghệ GIS được ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất.

-

Bảng giá đất địa bàn nghiên cứu do UBND Tỉnh ban hành.

-

Quy trình xây dựng bảng giá đất.

1.4 Phạm vi nghiên cứu
Do giới hạn về thời gian nghiên cứu và nội dung nghiên cứu của đề tài nên chỉ
tập trung nghiên cứu ứng dụng của công nghệ GIS trong thành lập và quản lý bản đồ
giá đất địa bàn của thành phố Tân An, tỉnh Long An.
- Đề tài nghiên cứu ứng dụng GIS để xây dựng và quản lý bản đồ giá đất cho
Phường 1 thuộc địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An. Các Phường Xã còn lại sẽ
áp dụng triển khai sau nghiên cứu này.
- Đề tài nghiên cứu quy trình ứng dụng GIS để tự động hóa quá trình xây dựng
bản đồ giá đất cho thành phố Tân An tỉnh Long An.
1.5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
1.5.1 Nội dung nghiên cứu
- Lựa chọn địa bàn nghiên cứu
- Tình hình sử dụng đất của khu vực nghiên cứu
- Xây dựng bản đồ giá đất của các khu vực nghiên cứu
- Những tồn tại và giải pháp hiện nay trong công tác quản lý giá đất
- Khả năng ứng dụng GIS trong công tác xây dựng bản đồ giá đất
- Xây dựng quy trình xây dựng bản đồ giá đất bằng công nghệ GIS.
1.5.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính để đối chiếu, so sánh dữ liệu
đầu vào áp dụng trong công tác cập nhật chuẩn hóa dữ liệu theo quy định của Nhà
nước.
- Phương pháp điều tra: Nghiên cứu, xây dựng và tổng hợp các tài liệu có liên
quan đến vấn đề xây dựng bản đồ giá đất.
3

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến đóng góp của những người am hiểu
trong lĩnh vực đất đai về giá đất và tin học cũng như những người của những phòng
ban khác có liên quan đến đến vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: Áp dụng trong việc phân tích, đánh giá chất lượng dữ
liệu đầu vào.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa những dữ liệu địa chính mà địa phường đã xây
dựng có tính pháp lý như thông tin pháp lý giấy chứng nhận,..
- Phương pháp ứng dụng công nghệ GIS: Sử dụng các phần mềm GIS (ArcGIS;
Phần mềm Vilis; MicroStion;..) để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.
1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Xây dựng bản đồ giá đất từng địa bàn nghiên cứu phục vụ cho công tác quản lý
giá đất và khai thác triệt để hơn.
- Sử dụng công nghệ GIS sẽ tìm ra được những khó khăn và tìm ra những giải
pháp, những kiến nghị hợp lý trong thực tế hơn, giúp các cơ quan có thẩm quyền ban
hành bảng giá đất theo đặc thù từng địa phương thích hợp hơn.
- Ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước phần mềm này là công cụ hỗ trợ cho công
tác quản lý giá theo từng thửa đất, là cơ sở để phục vụ cho công tác định giá đất và tài
sản trên đất một cách thuận lợi. Đăc biệt là công tác tính thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính về đất đai một cách nhanh chóng, với việc thông tin thể hiện các yếu tố như cấp
đường, vị trí, phục vụ cho việc tính thuế đất.
- Trong quá trình xây dựng bản đồ giá đất thấy được những bất cập, bất hợp lý
các vấn đề không được thể hiện được khi áp dụng bảng giá đất hiện tại và chỉ khi xây
dựng bản đồ giá đất bằng công nghệ GIS mới nhận thấy rõ và đưa ra những giải pháp
hoàn thiện bảng giá đất do UBND Tỉnh ban hành hàng năm.

4

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1 Những nghiên cứu trong nước và ngoài nước về giá đất
2.1.1 Những nghiên cứu trong nước về xây dựng và quản lý giá đất
- Đối với đất nước Việt Nam nói riêng và đất đai trên toàn thế giới nói chung. Đất
đai là một loại hàng hoá đặc biệt so với những hàng hóa thông thường khác, các hoạt
động giao dịch về đất đai là các quyền và lợi ích chứa đựng trong đó bao gồm 9 quyền
của người sử dụng được quy định tại luật đất đai 2003. Trước đây tất cả thông tin về
đất đai được lưu trữ theo cách truyền thống và thủ công như: tài liệu, sổ sách, bản đồ
giấy. Việc tra cứu thông tin đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất phục vụ cho công
tác quản lý hay mua bán đất đai thông qua thị trường bất động sản đang còn gặp khá
nhiều khó khăn.
- Cùng với sự phát triển trong xu thế mới, sự phát triển vượt bậc về khoa học
công nghệ, mà nhất là lĩnh vực công nghệ thông tin đòi hỏi nhà nước ta cần phải xây
dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại, chính xác, thống nhất và cập nhật kịp thời
quá trình biến động đất đai qua từng ngày. Quá trình xây dựng hệ thống thông tin đất
hiện đại và mong muốn có thể đáp ứng yêu cầu đó thì vấn đề sử dụng tin học là không
thể tách rời. Đối với quản lý hệ thống thông tin đất thì hệ thống thông tin địa lý là một
công cụ mạnh dựa trên cơ sở tin học để chúng ta có thể xây dựng được một hệ thống
thông tin đất đai, đáp ứng được yêu cầu quản lý cũng như khai thác, nhằm phục vụ cho
quá trình phát triển đất nước.
- Nước Việt Nam nói riêng và các quốc giá trên thế giới nói chung. Việc ứng
dụng công nghệ GIS trong việc quản lý các lĩnh vực nói chung và lĩnh vực tài nguyên
môi trường nói riêng được ứng dụng rất rộng rãi. Với nhiều chuyên đề khác nhau đạt
được hiểu quả rất cao. Đất đai là tài sản đặc biệt, có giá trị cao nên việc khai thác và
quản lý cần được chặt chẽ. Nên giá trị đất đai được Nhà nước quản lý rất chặt chẽ và là
vấn đề được Nhà nước rất quan tâm và đầu tư. Công cụ được ứng dụng hiệu quả nhất
hiện tại chỉ có ứng dụng GIS là rộng rãi và có hiệu quả cao. Nhiều địa phương trên
toàn quốc đã có nhiều đầu tư trong việc nghiên cứu, xây dựng và ứng dụng nhiều công
cụ GIS để trong xây dựng quản lý đất đai. Đặc biệt là quản lý giá đất. Vì giá đất là một
5

trong những vấn đề nhạy cảm và khó xác định giá trị chính xác của đất đai theo thị
trường hiện nay. Sau đây là một số ứng dụng GIS trong việc xây dựng và quản lý giá
đất ở Việt Nam.
Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ cho thị trường bất
động sản tại phường Hoà Cường Bắc, Quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng” do Th.s
Nguyễn Văn Bình – Đại học Nông Lâm Huế nghiên cứu với các nội dung sau:
- Ứng dụng công nghệ GIS, đặc biệt là phần mềm Mapinfo để xây dựng cơ sở dữ
liệu về giá đất theo vị trí phục vụ cho thị trường bất động sản của phường Hoà Cường
Bắc – thành phố Đà Nẵng là việc làm cần thiết. Kết quả đạt được là đã thiết lập nên dữ
liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng
như phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu
quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng và đã phần nào đáp ứng được nhu cầu của
các nhà quản lý và cung cấp hàng hoá bất động sản cũng như nhu cầu của người muốn
tìm hiểu về thông tin loại hàng hoá này. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu này với mục đích
xây dựng hệ thống thông tin đất đồng bộ trên cả nước, hoàn chỉnh và hiện đại có thể
đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà nước về đất đai trong xu thế hội nhập và phát
triển.
- Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai nói chung là rất cần thiết với mục đích
xây dựng hệ thống thông tin đất đồng bộ trên cả nước, hoàn chỉnh và hiện đại có thể
đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà nước về đất đai trong xu thế hội nhập và phát
triển. Qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí cho phường, chúng tôi đã rút
ra được những kết luận sau đây: Việc ứng dụng phần mềm Mapinfo cho quá trình xây
dựng, khai thác, tìm kiếm thông tin đất đai như thông tin pháp lý, đặc điểm, giá thành
là rất thuận lợi, có thể đáp ứng được nhu cầu của cơ quan quản lý cũng như các đối
tượng tham gia vào thị trường. Chức năng biên tập đối tượng dễ hiểu, dễ sử dụng,
chức năng tạo lập bản đồ chuyên đề đơn giản và có tính thẩm mỹ cao. Khả năng liên
kết thông tin thuộc tính và thông tin bản đồ khá hoàn chỉnh, việc lưu trữ và cập nhật
thông tin tốt, an toàn, góp phần khắc phục được công đoạn lưu trữ, cập nhật, chỉnh lý

thủ công như trước đây.

6


- Đánh giá ưu nhược điểm của phần mềm và khả năng ứng dụng thực tế: Sử dụng
phần mềm Mapinfo để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cho vị trí phục vụ thị trường bất
động sản có nhiều ưu điểm là: Có khả năng liên kết thông tin bản đồ với thông tin
thuộc tính đã có từ các nguồn khác, các đối tượng điểm, đường, vùng có thể đặt chung
trên một bảng dữ liệu; Thành lập dễ dàng các loại bản đồ vị trí thửa đất, bản đồ giá đất,
bản đồ khoanh vùng giá đất giúp người sử dụng tham khảo giá một cách thuận tiện ;
Mapinfo cho phép chồng xếp các lớp bản đồ đã được xây dựng có mối quan hệ với
nhau trên cùng một hệ quy chiếu, giúp người quản lý dễ dàng tổng hợp thông
tin. Mapinfo có khả năng liên kết với nhiều phần mềm khác nên nhiều lĩnh vực cũng
có thể sử dụng được. Có các ứng dụng tốt về đặt hệ toạ độ; Truy vấn đơn giản và điều
khiển các lớp (layer) tốt; Ngôn ngữ mở cho phép người sử dụng tạo thêm tool bổ trợ.
- Ngoài ra, việc ứng dụng còn có những nhược điểm: Việc chuyển dữ liệu từ các
phần mềm Microstation, Autocad,…vào Mapinfo thường xảy ra hiện tượng vở cấu
trúc dữ liệu và phải biên tập lại. Các dữ liệu nhập vào Mapinfo đòi hỏi tính đồng nhất
cao về cơ sở toán học cũng như cấu trúc dữ liệu. Do các lớp thông tin được lưu dữ trên
các table độc lập với nhau nên khi copy workspace cần copy đầy đủ các table có liên
quan đến workspace đó để tránh tình trạng thiếu dữ liệu khi mở.
- Khả năng ứng dụng thực tế: Mapinfo là phần mềm có khả năng mở rộng để phát
triển các ngành lĩnh vực kinh tế xã hội có liên quan. Hiện nay việc sử dụng Mapinfo
trong công tác quản lý đất đai đang ngày càng phát triển và mở rộng. Mapinfo thực sự
có thế mạnh trong việc ứng dụng vào xây dựng và quản lý thông tin phục vụ cho công
tác quản lý đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Cơ sở dữ liệu trên
Mapinfo chuẩn, thống nhất, dễ dàng quản lý và gọn nhẹ dưới dạng các file dữ liệu trên
máy tính. Ứng dụng GIS nói chung và Mapinfo nói riêng trong định giá đất không
những cung cấp thông tin về thửa đất, giá cả… mà còn giúp người quản lý tính toán

đưa ra được tiền sử dụng đất đối với các thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và cả giá đền bù
một cách nhanh chóng.
- Ngoài ra, trên địa bàn toàn quốc còn nhiều nghiên cứu và ứng dụng GIS trong
việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và thẩm định giá bằng các phần mềm GIS. Ứng
7


dụng công nghệ GIS trong công tác định giá đất tại TX. Trà Vinh thuộc đề tài nghiên
cứu khoa học: “Nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố đặc thù hình thành giá các loại
đất tại thị xã Trà Vinh, thông qua việc ứng dụng công nghệ GIS” đã phân tích và làm
rõ, cụ thể hóa nội dung của việc ứng dụng công nghệ GIS trong công tác định giá đất.
Ứng dụng này đã lựa chọn và đề xuất ứng dụng hệ thống phần mềm ArcGIS của hãng
ESRI là giải pháp hệ thống thông tin địa lý cho đề tài. Dựa trên giải pháp này, ứng
dụng đã phát triển một ứng dụng độc lập tên là Phần mềm hỗ trợ định giá đất với các
đặc điểm sau: Phần mềm này là một phần mềm đa mục tiêu, kết hợp giữa hỗ trợ định
giá đất và quản lý đất đai, quy hoạch; Được xây dựng và phát triển nên theo kịp được
những yêu cầu đổi mới của công tác quản lý nhà nước và địa phương. Tuy nhiên khi
áp dụng thực tế, phần mềm cần được tiếp tục nâng cấp và hoàn thiện để đáp ứng được
nhu cầu của người sử dụng. Ứng dụng này cũng đã tiến hành áp dụng mô hình định giá
thử nghiệm trên dữ liệu thực của một số xã phường thuộc thị xã Trà Vinh.
2.1.2 Tình hình và những nghiên cứu ngoài nước về đất đai
- Trên thế giới, các nước phát triển đã ứng dụng công nghệ trong việc quản lý các
lĩnh vực của đất nước có hiệu quả rất cao. Đất đai tuy là một nhưng mỗi Quốc giá có
chính sách quản lý riêng, đất đai mỗi quốc gia là một đặc thù riêng biệt. Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử
dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính
là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và

các bên khác có liên quan; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm
phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá
đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi
các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh
tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Một số nước ứng dụng công
nghệ GIS để phục vụ trong quản lý đất đai:
- Tại Campuchia cũng đã có một số kinh nghiệm về sử dụng
phần mềm GIS trong phát triển hệ thống thông tin đất đai. Hệ thống
8


thông tin trước đây được xây dựng dựa trên phần mềm Access nhưng
đến nay đã bị quá tải do khối lượng dữ liệu cần quản lý quá lớn, vì
thế trong khuôn khổ dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai
LMAP do chính phủ Phần Lan tài trợ đã có kế hoạch nâng cấp hệ
thống thông tin đất đai hiện hành. Nước này đã sử dụng phần mềm
PostgreSQL / PostGIS có khả năng tương đương với các phần mềm
thương mại, trong khi đó chi phí đầu tư thấp hơn nhiều và việc triển
khai hệ thống cũng đơn giản hơn về mặt tổ chức - tài chính. Cung
cấp tất cả các thông tin đất đai, giá đất đai do chính phủ quản lý một
cách hiệu quả cũng như cung cấp thông tin về đất đai cho người dân.
- Tại Tây Ban Nha, cơ quan quản lý đất đai (Dirección General del
Catastro) đã xây dựng một hệ thống thông tin đất đai trên Internet
dựa trên công nghệ GIS mã nguồn mở với hạt nhân là MapServer. Hệ
thống được thiết kế dưới dạng một cổng thông tin có tên gọi là Văn
phòng đất đai ảo (Virtual cadastre office - OVC) với 2 dịch vụ chính là
WMS (Web Map Service) và WFS (Web Feature Service). WMS cung
cấp bản đồ về đất đai (Thông tin về người sử dụng và giá đất người
đang sử dụng) cho người sử dụng thông thường (không cần đăng ký),
còn WFS cung cấp các lớp đối tượng cùng với các thông tin thuộc

tính đi kèm cho những người sử dụng đã đăng ký. Người sử dụng có
thể tra cứu thông tin đất đai trên mạng Internet và trả phí bằng phí
dịch vụ theo quy định của nước này.
2.2 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Đất đai
a. Khái niệm Đất đai:
Khái niệm về đất đai trên phương diện định giá đất được hiểu theo luật đất đai:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất đai thuộc sở hữu
9


toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối
với đất đai, điều tiết các quyền lợi từ đất, trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất.
Còn theo luật dân sự thì đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của
một tài sản, là vật có thật, có thể đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người, nằm
trong sự chiếm hữu, sử dụng của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của
giao lưu dân sự.
Đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì có giá trị lớn và đặc biệt ở những
tính chất của đất đai: không thể di dời được, có hạn về diện tích, tính năng sử dụng
lâu dài, chất lượng khác nhau.
b. Khái niệm về không gian:
Đất đai được quản lý ở cấp cơ sở là thửa đất. Thửa đất là phần diện tích đất được
giới hạn bỡi ranh giới xác định trên thực địa và được mô tả trên hồ sơ. Mọi quyền về
đất đai của người sử dụng đất đều gắn với một thửa đất cụ thể được giới hạn không
gian bên trên và trong lòng đất theo giới hạn ranh giới thửa đất.
c. Giá trị đất đai:
Có rất nhiều quan điểm khác nhau về giá trị nhưng trong định giá thì giá trị

đất đai nói riêng cũng như giá trị tài sản nói chung xét về mặt kinh tế là sự thỏa mãn
4 đặc điểm cơ bản : tính hữu dụng, nhu cầu, tình trạng khan hiếm, quyền chiếm
hữu, và khả năng chuyển giao được.
d. Đặc điểm của đất đai:
Đất đai có 2 thuộc tính cố hữu: Tự nhiên và Xã hội
- Thuộc tính tự nhiên của đất đai được xem xét dưới khía cạnh thông qua các chỉ
tiêu có thể định lượng thường được sử dụng trong các môn khoa học liên quan đến đất
đai như Đánh giá đất đai, Khoa học đất…
- Thuộc tính xã hội đất đai là đề cập đến phần hồn của đất. Giá đất không tồn tại
trong đất đai mà chính trong tâm trí, suy nghĩ của con người. Được thể hiện rõ nhất
qua khái niệm “Vị thế” của TS Hoàng Hữu Phê trong lý thuyết Vị thế và Chất lượng.
10


Ngoài ra, đất đai còn có những đặc điểm sau:
- Tính cố định là một đặc điểm cố hữu của đất đai.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển ngày
càng một tăng, thêm chứ không giảm đi.
- Tính lâu bền, đời sống kinh tế dài coi như là vô tận của đất đai.
- Tính dị biệt của đất đai được hiểu là sự khác biệt về mặt chất lượng và vị thế
như qui mô diện tích, hình thể, vị trí của thửa đất di tính cố định cyar đất đai tạo nên.
- Tính tăng trị: Đây là một đặc điểm đặc biệt của đất đai khác so với các hàng hóa
thông thường. Đất đai không hao mòn trong quá trình sử dụng, không bị giảm giá bán
khi thực hiện việc giao dịch mà giá trị cyar đất đai có xu hướng tăng lên thông qua
hoạt động đầu tư cải tạo thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai.
2.2.2 Cơ sở dữ liệu địa chính, hệ thống thông tin đất đai
- Cơ sở dữ liệu địa chính:
Theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 Hướng dẫn việc
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính thì cơ sở địa chính là:
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai

có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý
đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp
xã. Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính
địa chính.
Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phải đảm bảo các điều kiện như: Được cập nhật
dữ liệu (thuộc tính và bản đồ địa chính) thường xuyên đúng quy định; Từ cơ sở dữ liệu
phải in được giấy chứng nhận và hệ thống sổ bộ địa chính theo quy định; Có thể tìm
kiếm được các thông tin pháp lý cần thiết (người sử dụng đất; thửa đất; kích thước,
hình thể, diện tích, mục đích sử dụng,...) từ cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng. Cơ
sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải đúng chuẩn dữ liệu đất đai do Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định.

11


Phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu địa chính phải đảm bảo các yêu cầu về nhập dữ
liệu, quản lý, cập nhật thuận lợi toàn bộ dữ liệu địa chính theo quy định. Bảo đảm bảo
mật thông tin, khai thác và chỉnh lý một cách thuận lợi, chính xác và bản đảm việc
phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy cập thông tin trong cơ sở dữ liệu. Ngoài ra cần
phải bảo đảm tính tương thích với các phần mềm cơ sở dữ liệu khác.
Theo Công văn số 1159/TCQLĐĐ ngày 21/09/2012 về việc xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính thì Cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu
địa chính (gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ
liệu khác có liên quan) được sắp xếp tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập
nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử.
- Hệ thống thông tin đất đai:
Là hệ thống thông tin được xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân
tích, tổng hợp và truy xuất các thông tin đất đai và thông tin khác có liên quan đến đất
đai. Thành phần cơ bản của thông tin đất đai bao gồm:
•

Cơ sở dữ liệu đất đai:

Bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần:
+ Cơ sở dữ liệu địa chính;
+ Cơ sở dữ liệu quy hoạch;
+ Cơ sở dữ liệu giá đất;
+ Cơ sở dữ liệu hiện trạng sử dụng đất;
+ Cơ sở dữ liệu chất lượng đất;
+ Cơ sở dữ liệu liên quan khác.
Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm cơ sở
để xây dựng các cơ sở dữ liệu thành phần khác.
• Phần mềm:
Bao gồm: Hệ thống và ứng dụng

12


+ Phần mềm hệ thống;
+ Phần mềm nền (Quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ, hệ thống thông tin địa lý,..);
+ Phần mềm ứng dụng, gồm các phân hệ cơ bản: Quản trị hệ thống; Nhập, cập
nhật dữ liệu; Đăng ký đất đai; Đồng bộ dữ liệu; Khai thác thông tin đất đai; Cổng
thông tin đất đai.
• Các quy chế, quy trình cơ bản của hệ thống:
+ Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Quy trình quản lý, cập nhật, bảo trì cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Quy chế tra cứu, cung cấp thông tin đất đai.
• Nguồn nhân lực:
+ Quản trị hệ thống;
+ Xây dựng, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu.

• Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin.
2.2.3 Giá đất và quản lý của Nhà nước về giá đất
- Một số khái niệm liên quan tới giá đất:
Giá quyển sử dụng đất (giá đất): là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết
quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và
những người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bỡi các yếu tố như tăng

13


giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan
hệ huyết thống.
- Các trường hợp hình thành giá đất ở nước ta:
Theo quy định Điều 55 Luật đất đai 2003. Giá đất được hình thành trong những
trường hợp sau:
1. Do UBND tỉnh, Thành Phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất; góp vốn bằng
QSD đất.
- Quy định giá đất của Nhà nước:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a. Sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị
trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, TP. trực thuộc TW, có điều kiện tự
nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho
từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh
lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, TP. trực thuộc TW.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh,
14


TP. trực thuộc TW xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW quy định được công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển QSD đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất,
cho thuê đất không thông qua đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
tính giá trị QSD đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Thực tế, giá đất hiện nay tồn tại theo cơ chế hai giá giá đất theo Nhà nước và giá
thị trường hình thành thông qua giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Giá đất do Nhà nước ban hành theo tiêu chí sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có sự chênh lệch lớn so với

giá chuyển nhượng sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Tuy nhiên, khi đề cập đến thế nào là “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” thì vẫn là vấn đề còn tranh
luận “sát” như thế nào, là Luật chưa đưa ra một con số cụ thể mà chỉ là cách nói chung
chung và cứ như vậy giá đất ban hành hàng năm luôn đánh giá là càng sát với giá thị
trường trong điều kiện bình thường thế nhưng luôn có một sự vênh nhất định, nhanh
chóng bị lạc hậu ngay từ khi hình thành bảng giá đất. Đặc biệt là giá đất ở khu vực đô
thị luôn có một độ chênh rất lớn so với giá thị trường.
2.2.4 Vai trò của giá đất đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh là căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính liên quan
đến đất đai của người sử dụng đất.
- Tính thuế đối với việc sử đụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
- Tính tiền sử đụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo qui định
tại Điều 34 và 35 Luật đất đai 2003.
15


- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các
tổ chức, cá nhân trong các trường hợp qui định tại Điều 33 Luật đất đai 2003.
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà
nước, khi doanh nghiệp này cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 Luật đất đai.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất
theo qui định của Luật này.
- Tính giá trị quyền sử đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng cho
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế
theo qui định tại Điều 39, Điều 40 Luật đất đai 2003.
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà

gây thiệt hại cho Nhà nước theo qui định của pháp luật.
- Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Ủy ban nhân
daann tỉnh ban hành theo quy định.
Như vậy, giá đất với vai trò là nguồn thu ngân sách của Nhà nước, đảm bảo sự
phát triển lành mạnh của thị trường QSDĐ. Là một công cụ quan trọng nhằm điều tiết
các quan hệ đất đai trên thị trường QSDĐ. Góp phần vào công tác quản lý đất đai.
2.2.5 Bảng giá đất
- Khung giá đất đai: Do Chính phủ qui định, xác định mức giá tối thiểu và tối đa
của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất
đai sau cho đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao.
- Bảng giá đất đai: Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ qui định, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh hành năm xây dựng bảng giá đất cho các loại đất tại địa phương mình ứng
dụng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử
dụng đất đai có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau.

16


- Bảng giá đất được xác định phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương,
giá quá cao sẽ gây cản trở đến mục đích sử dụng đất, giá đất quá thấp thì tiềm năng
của đất sẽ không được khai thác hết, do đó việc sử dụng đất sẽ không đạt hiệu quả.
2.2.6 Bản đồ chuyên đề giá đất
Bản đồ chuyên đề: Là bản đồ chỉ nói về một chuyên ngành, một bộ môn. Các bản
đồ chuyên đề là những bản đồ chỉ thể hiện chi tiết và thật đầy đủ một yếu tố hoặc một
số yếu tố trong nội dung của bản đồ địa lý tổng quát như: Thực vật, đường sá hay dân
cư,…Các bản đồ chuyên đề phản ánh các hiện tượng tự nhiên hoặc xã hội rất đa dạng
như: khí hậu, mật độ dân. Kết cấu địa chất của lớp vỏ trái đất, phân cùng kinh tế,…
Bản đồ giá đất thực chất là một dạng của bản đồ chuyên đề nhằm mục tiêu phục

vụ cho công tác quản lý giá đất tại địa phương. Vì vậy, việc thiết kế bản đồ giá đất
cũng có những bước tiến hành khi xây dựng bản đồ chuyên đề. Cụ thể việc thiết kế
bản đồ chuyên đề bao gồm:
Cơ sở toán học của bản đồ:
-

Sư dụng hệ qui chiếu và hệ tọa độ quốc gia 2000.

-

Elip-xô-ít quy chiếu WGS 84.

-

Sử dụng phép chiếu UTM.

-

Múi chiếu 30 với hệ số k0 = 0.99999.
Nội dung bản đồ chuyên đề:

-

Nền địa chính thể hiện ranh các thửa đất.

-

Lưới kinh độ vĩ độ hoặc lưới kilômét.

-

Hệ thống giao thông và các đối tượng liên quan.

-

Các điểm địa vật độc lập định hướng và các công trình Kinh tế, VH-XH.

-

Ghi chú địa danh và các ghi chú cần thiết khác.
Các yếu tố nội dung bản đồ giá đất:

-

Bảng chú dẫn màu giá đất.
17


-

Bảng giá đất theo bảng giá đất theo UBND cấp tỉnh ban hành.

-

Bảng chú thích các đối tượng.

-

Sơ đồ vị trí khu vực.

-

Lớp màu giá trị đất trên nền lớp bản đồ địa chính.

Những tiện ích của bản đồ giá đất số:
- Tính hữu ích của bản đồ được thể hiện qua cơ sở dữ liệu không gian và thuộc
tính của nó, bằng các chức năng truy xuất của phần mềm chuyên dụng, có thể nắm bắt
nhanh chóng thuộc tính phi không gian và không gian một cách trực quan. Bao gồm
các thông tin:
+ Loại hình sử dụng đất
+ Các thông số phục vụ định giá đất theo bảng giá đất do Nhà nước qui định (Cấp
đường, vị trí, loại đô thị,..).
+ Thông tin về giá thị trường tại của một thửa đất tại một thời điểm khảo sát.
2.2.7 Nguyên tắc chung áp dụng giá đất theo quy định
- Giá đất phải được xác định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo qui định của pháp luật; quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất có 2 cách tính giá
thì giá đất để tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ được xác định
theo giá đất áp dụng cho người nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thửa đất có nhiều phạm vi tính thì giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài
chính được xác định theo đơn giá đất bình quân gia quyền của thửa đất.
- Trong trường hợp tính toán cụ thể mà đơn giá đất ở thấp hơn đơn giá đất nông
nghiệp thì được tính bằng giá đất nông nghiệp, đồng thời Chi cục Thuế phải có trách
nhiệm báo cáo UBND huyện, thành phố biết để kiến nghị điều chỉnh lại cho phù hợp
trong thời gian gần nhất.
- Để đảm bảo tính chính xác trong việc xác định giá của từng thửa đất, cơ quan
chức năng có thẩm quyền đo đạc chịu trách nhiệm về việc thể hiện đúng trên bản đồ
18

địa chính vị trí đất theo các đoạn, đường giao thông thủy bộ và diện tích đất theo từng
phạm vi tính của thửa đất như quy định của bảng giá đất.
- Đối với cá nhân, hộ gia đình khi được áp dụng cách tính có lợi nhất cho người
sử dụng đất tại điểm 2.1.2 quy định này đối với đất ở, thì giá đất nông nghiệp được áp
dụng theo quy định tại phần III, phụ lục I để xác định khoản chênh lệch tiền sử dụng
đất phải nộp khi được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp là đất ở.
- Việc phân bổ tiền sử dụng đất đối với trường hợp công trình xây dựng nhiều
tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng được thực
hiện như sau:
+ Đối với công trình xây dựng nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử
dụng hỗn hợp (trừ trường hợp quy định tại điểm 7.2 khoản này) thì tiền sử dụng đất
được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích
nhà của từng đối tượng sử dụng như sau:
a) Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và
tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.
b) Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng
diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ.
+ Đối với trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP
ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ thì thực hiện phân bổ tiền sử dụng đất cho
các tầng.
- Việc thẩm định giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính, bồi thường, cổ
phần hóa Doanh nghiệp nhà nước được thực hiện như sau:
+ Trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính:
Khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
(trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 4 Quyết định này), chuyển từ hình thức thuê
đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; cho thuê

đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 4 Quyết định này), cơ quan tiếp nhận hồ
sơ sau khi xác định giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy
định thì:
• Đối với tổ chức kinh tế:
19


- Nếu giá trị quyền sử dụng đất từ 10 tỷ đồng trở lên, Sở Tài nguyên và Môi
trường chuyển đầy đủ hồ sơ đến Sở Tài chính để sử dụng ngân sách tỉnh (từ nguồn thu
tiền sử dụng đất) thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá đất cung cấp chứng thư, sau
đó phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế tỉnh, UBND các huyện,
thành phố và tổ chức có liên quan tổ chức thẩm định giá đất cụ thể trình UBND tỉnh
quyết định.
- Nếu giá trị quyền sử dụng đất dưới 10 tỷ đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường
yêu cầu tổ chức kinh tế cung cấp chứng thư thẩm định giá đất, sau đó chuyển đầy đủ
hồ sơ đến Sở Tài chính để phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế tỉnh,
UBND các huyện, thành phố và tổ chức có liên quan tổ chức thẩm định giá đất cụ thể
trình UBND tỉnh quyết định.
•

Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Nếu giá trị quyền sử dụng đất từ 10 tỷ đồng trở lên, UBND các huyện, thành
phố sử dụng ngân sách các huyện, thành phố ( từ nguồn thu tiền sử dụng đất) thuê tổ
chức có chức năng thẩm định giá đất cung cấp chứng thư, sau đó chuyển đầy đủ hồ sơ
đến Sở Tài chính để phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế tỉnh,
UBND các huyện, thành phố, tổ chức và hộ gia đình, cá nhân có liên quan tổ chức
thẩm định giá đất cụ thể trình UBND tỉnh quyết định.
- Nếu giá trị quyền sử dụng đất dưới 10 tỷ đồng, UBND các huyện, thành phố
yêu cầu hộ gia đình, cá nhân cung cấp chứng thư thẩm định giá đất, sau đó chuyển đầy

đủ hồ sơ đến Sở Tài chính để phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế
tỉnh, UBND các huyện, thành phố, tổ chức và hộ gia đình, cá nhân có liên quan tổ
chức thẩm định giá đất cụ thể trình UBND tỉnh quyết định.
+ Trường hợp thực hiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
Khi có chủ trương kê biên, bồi thường, giải phóng mặt bằng của cơ quan có
thẩm quyền, UBND các huyện, thành phố thực hiện các trình tự thủ tục về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư theo quy định, đồng thời khảo sát đề xuất giá đất cụ thể hoặc thuê
tổ chức có chức năng cung cấp chứng thư thẩm định giá đất (trong trường hợp cần
thiết tổ chức kinh tế có thể cung cấp chứng thư thẩm định giá đất), sau đó kèm theo
đầy đủ hồ sơ có liên quan chuyển đến Sở Tài chính để tổ chức thẩm định theo quy
định.
+ Trường hợp Doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa chọn hình thức
giao đất được thực hiện theo quy định hiện hành.
20


- Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc UBND huyện, thành phố phản
ảnh bằng văn bản về Sở Tài nguyên và Môi trường biết để phối hợp với các cơ quan có
liên quan đề xuất hướng xử lý trình UBND tỉnh xem xét quyết định.
2.2.8 Quy trình xây dựng bảng giá đất của Nhà nước
Chuẩn bị điều tra, thu thập thông tin giá các loại đất

Chọn điểm điều tra và đối tượng điều tra

Tổ chức điều tra

Tổng hợp giá đất điều tra theo từng vùng giá trị cấp
huyện, cấp tỉnh.
Xây dựng bảng giá đất cấp Tỉnh

Trình UBND, HĐND cấp Tỉnh dự thảo bảng giá đất

Quyết định công bố bảng giá đất hàng năm
Sơ đồ 2.1: Quy trình xây dựng bảng giá đất các loại đất
2.2.9 Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị
trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử
dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc
trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường
khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:
-

Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả.

-

Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành.
21


-

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.

-

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

-

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

-

Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

-

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố
ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ
giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông
thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
• Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
a) Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà
nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính
sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất
nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can
thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy
hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến
đổi về hành chính...
Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất...

Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua
bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra không tồn tại
22


giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu
hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế
trong nhượng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế
độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá
đất càng phù hợp với quy luật thị trường.
Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế
độ phúc lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua hoạt
động kinh doanh của bản thân của tài sản đó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính
Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không
bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù
đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy
việc thực hiện giá đất hợp lý
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung
tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất
dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn.
Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu quả lớn nhất, thứ đến là dùng
cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quả thấp hơn. Việc quy định mục đích sử
dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu
chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong
việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Suất dung tích
là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây
dựng, nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây
dựng lớn, có thể thu được lợi cao, vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao;
ngược lại thì giá đất lại thấp. Ở những khu vực hạn chế suất dung tích, sự cao thấp của

tỷ lệ dung tích trực tiếp ảnh hưởng giá đất cao thấp trong khu vực bị hạn chế đó.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá
cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối
với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều
biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc

23


ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư
của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp.
Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay cá
nhân đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư
giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.
Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu
cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả
đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví
như một thành phố được nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó
không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn... một loại khác là tuy cấp bậc không thay
đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính sách ưu đãi
thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ đó kéo theo
giá đất tăng lên.
b) Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của
nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất
nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế
giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960

là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến
động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật
độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong
những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng
rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp,
yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.

24