Ôn thi nguyên lý thẩm định giá hay cô đọng

SO SÁNH
CƠ SỞ
Dựa trên cơ sở phân tích
LÝ LUẬN mức giá của các tài sản
tương tự với tài sản cần
thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc
đang mua bán trên thị
trường.

THU NHẬP
− Phương pháp này cho rằng giá

CHI PHÍ
− Dựa trên giả định rằng giá trị

thị trường của một BĐS bằng
với giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập ròng tương lai
có thể nhận được từ BĐS đó.

THẶNG DƯ
− Định giá các BĐS không ước

của BĐS cần định giá có thể
được đo bằng chi phí làm ra một
BĐS tương tự.
−
−
−

TRƯỜNG − Để định giá các BĐS
HỢP ÁP
có tính đồng nhất như
DỤNG
: các căn hộ, các
chung cư, dãy nhà
được xây dựng cùng
một kiểu; các mảnh
đất trống, …
− Là phương pháp
chung được áp dụng
cho mục đích mua
bán, định giá cầm cố,
thế chấp, để đánh
thuế BĐS...

− Áp dụng cho định giá trong lĩnh

vực đầu tư để lựa chọn phương
án đầu tư.
− Định giá những BĐS mà có thể
dự tính được thu nhập ròng các
năm tương lai.

− Định giá các BĐS không ước

−
−
−

−

−

NGUYÊN − Thay thế :
TẮC
− Sự đóng góp
THẨM
ĐỊNH

− Dự báo lợi ích tương lai
− Cung cầu
− Sử dụng cao nhất và tốt nhất.

ƯU ĐIỂM − Là phương pháp ít gặp − Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;

tính được dòng tiền tương lai,
các BĐS không có giao dịch
trên thị trường;
Định giá cho mục đích bảo
hiểm;
Định giá cho mục đích đấu
thầu;
Thường được dùng có tính chất
bổ sung hoặc kiểm tra đối với
các phương pháp định giá khác.
Bất động sản sử dụng vào mục
đích đặc biệt như: bệnh viện,
trường học
Bất động sản chuyên dùng:

nhà máy điện, nhà máy lọc dầu

− Thay thế.

−

−

Được sử dụng thích hợp khi

−
−

tính được dòng tiền tương lai,
các BĐS không có giao dịch
trên thị trường;
Định giá cho mục đích bảo
hiểm;
Định giá cho mục đích đấu
thầu;
Thường được dùng có tính
chất bổ sung hoặc kiểm tra
đối với các phương pháp định
giá khác.
Đối tượng là những BĐS có
sự phát triển hoặc có tiềm
năng để phát triển. Các BĐS
này có thể là đất trống hay đất
có các kết cấu xây dựng lỗi
thời đang tồn tại cần phải

thay thế hay cải tạo

Đóng góp
Dự kiến dòng lợi ích trong
tương lai

− Để định giá các bất động sản


−

−

NHƯỢC
ĐIỂM

CÁC
BƯỚC

khó khăn về mặt kỹ
thuật;
Phương pháp này dựa
vào giá trị thị trường,
vì vậy có cơ sở vững
chắc để khách hàng và
các cơ quan pháp lý
công nhận;
Nó là cơ sở cho nhiều
phương pháp định giá
khác ...

Nếu chất lượng thông
tin không tốt về
những giao dịch tương
tự sẽ ảnh hưởng đến
kết quả thẩm định.
Các thông tin thường
mang tính chất lịch
sử.
Chức đựng yếu tố chủ
quan

− Có độ chính xác tương đối cao

khi có những chứng cứ về các
thương vụ có thể so sánh được
để tìm thu nhập ròng.

− Thích hợp để đưa ra mức giá

Thích hợp khi định giá bất động
sản dùng cho các giao dịch và
mục đích riêng biệt

khi tham gia đấu giá.
− Tư vấn về chi phí xây dựng
tối đa và tiền bán (cho thuê)
tối thiểu.

Việc định giá theo phương pháp
phải điều chỉnh nhiều mặt.

chi phí cũng phải dựa vào các
− Các tham số để tính toán giá trị
dữ liệu thị trường
BĐS đòi hỏi độ chính xác cao,
− Chi phí nói chung là không bằng
trong khi việc xác định chúng lại
với giá trị và không tạo ra giá trị
−
phải tiến hành trong điều kiện
− Việc ước tính một số khoản phải
dự kiến trước.
giảm giá có thể trở nên rất chủ
− Thường áp dụng một tỷ lệ vốn
quan và khó thực hiện
−
hóa cố định.
− Để áp dụng phương pháp này
đòi hỏi người định giá phải có
nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là
phải thành thạo về kĩ thuật xây
dựng
− Bước 1 : Tìm kiếm
− Bước 1: Ước tính doanh thu
− Bước 1: Chọn các bất động sản
thông tin về những
hàng năm của BĐS
trên thị trường đã được cải tạo
BĐS được giao dịch
− Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra
có đặc điểm tương đồng về mức

trong thời gian gần đây
doanh thu hằng năm. Trừ chi phí
độ hao mòn với bất động sản
có thể so sánh với
hàng năm khỏi thu nhập hàng
cần thẩm định giá; ước tính giá
BĐS cần thẩm định
năm ta được thu nhập thuần
các bất động sản tương đồng
− Bước 2: Thẩm định
hàng năm.
(bất động sản so sánh)
hiện trạng bất động sản − Bước 3 : Xác định tỷ lệ lãi (tỷ
− Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi
(BĐS so sánh; BĐS
suất vốn hóa) thích hợp để tính
giá bán của các bất động sản so
thẩm định)
toán.
sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn
− Bước 3: Lựa chọn đơn Thu nhập vĩnh viễn: ( đất )
của công trình trên đất.
−

− Phân tích các thương vụ cần

−

không có các bằng chứng thị
trường thích hợp để so sánh.

−

có khả năng phát triển.

− Khó khăn trong việc xác định

sử dụng cao nhất và tốt nhất.
− Mọi ước tính về chi phí và giá

bán cũng như giá trị cuối
cùng có thể bị thay đổi tùy
theo các điều kiện của thị
trường.
− Phương pháp này thường
không tính đến giá trị thời
gian của đồng tiền.

Giá trị của sự phát triển Chi phí phát triển (bao gồm
cả lãi của nhà đầu tư)
= Giá trị của BĐS hay giá trị
còn lại
Bước 1: Xác định phương án
sử dụng hiệu quả nhất
Bước 2: Ước tính tổng doanh
thu
Bước 3: Ước tính tổng chi phí
phát triển

vị so sánh chuẩn và
xây dựng bảng phân
tích, so sánh đối với
mỗi đơn vị so sánh
chuẩn.
− Bước 4: Phân tích và
điều chỉnh.
− Bước 5: Phân tích tổng
hợp các mức giá chỉ
dẫn để xác định mức
giá của tài sản cần
thẩm định

−

Thu nhập có thời hạn k đều:
−

Thu nhập có thời hạn đều:
−

V: giá trị BĐS

−

At: thu nhập ròng năm t
T: giá trị thanh lý năm n

−

t: năm thứ t (t=1,n)
n: số năm hoạt động

−

i: tỷ lệ lãi đòi hỏi
−
−

Bước 3: Ước tính chi phí (thay
thế hoặc tái tạo) của công trình
tương tự, mới 100%.
Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế
của công trình tại thời điểm
thẩm định giá (bước 3 trừ (-)
bước 2).
Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn
lũy kế (bước 4: bước 3).
Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu
quả (năm) của công trình so
sánh.
Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị
hao mòn hàng năm của công
trình (bước 5: bước 6).
Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn
của công trình cần thẩm định
căn cứ vào các công trình so
sánh.
Tuổi đời hiệu quả
Kết cấu

H : Hao mòn của công trình xây
dựng tính theo tỷ lệ %;
Hki : Hao mòn của kết cấu chính
thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i
trong tổng giá trị công trình;

Bước 4: Ước tính giá trị của
bất động sản
+ Giá trị phát triển:
Là giá trị hiện tại của doanh thu
thuần thu được từ sự phát triển
dự án theo hướng sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất như: bán,
kinh doanh, cho thuê…
+ Chi phí phát triển:
Bao gồm các chi phí trong
quá trình đầu tư vào công trình
xây dựng trên đất có thể như:
o Chi phí chuyển mục đích sử
dụng đất
o Chi phí phá dỡ và dọn dẹp
mặt bằng
o Chi phí xây dựng
o Chi phí lãi vay
o Chi phí khác có liên quan
o Lợi nhuận của nhà thầu xây
dựng
+ Giá trị thặng dư bao gồm

giá mua bất động sản, chi phí có
liên quan (phí chuyển quyền sử
dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí
lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của
nhà đầu tư.


TÀI SẢN LÀ

TIÊU CHUẨN TĐG THẾ GIỚI
Các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan
đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân,
nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi,
lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.

KHÁI NIỆM
ĐẶC ĐIỂM

SỰ KHÁC BIỆT

GIÁ CẢ
Số tiền được YÊU CẦU
trả cho 1 tài sản vào 1
thời điểm nhất định
Có thể < , > , = giá trị

TIÊU CHUẨN TĐG VIỆT NAM
BĐS, Doanh nghiệp, Tài sản và các quyền tài sản.

GIÁ TRỊ

Số tiền ĐƯỢC ƯỚC
TÍNH

CHI PHÍ
Số tiền BỎ RA để tạo ra
1 tài sản

Trừu tương

Thước đo lường giá trị
của 1 tài sản

ĐẶC TÍNH
Tính hữu ích
Tính khan hiếm
Tính yêu cầu
Có thể chuyển giao

Chi phí: giá trị lao động
& NVL
Giá trị: quyền và lợi ích
tương lai

THU NHẬP
Số tiền THU ĐƯỢC từ
việc sở hữu, vận hành..1
tài sản.
Phụ thuộc vào DN và
CP
Giá trị tỉ lệ thuận với TN

Cơ sở quan trọng ước
tính GT tài sản


MỤC TIÊU THẨM ĐỊNH GIÁ:

Mục đích của chính quyền

Đầu tư

Thuê mướn

MỤC TIÊU

Cổ phần hóa

Bảo hiểm

Mua bán sát nhập


Xác định vấn đề

Lập kế hoạch thẩm định giá

Khảo sát hiện trường và thu thập tài
liệu

Phân tích tài liệu

Xác định giá trị tài sản

QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ:

1940

1945

1950

1967
1981

Hoạt động
riêng lẻ

Thiết lập
các quy
tắt, nghiệp
vụ

Được công
nhận là 1
ngành
nghề

Hội các nhà
TĐ các nước

ASEAN AVA

198
0

198
1
Uỷ ban
TCTĐG –
IVSC thành
lập

1986

Hoạt động
riêng lẻ

Báo cáo Thẩm định giá.


ĐẠO ĐỨC CỦA THẨM ĐỊNH VIÊN:
•
•
•
•
•

Khách quan
Bí mật
Công khai

Độc lập
Chính trực

DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ:
•
•
•
•

Có 3 TĐV chuyên nghiệp;
Nếu là hợp danh thì tất cả phải là TĐV;
Nếu là DNTN thì chủ DN phải là TĐV;
Quy định về tổ chức;


SO SÁNH TIÊU CHUẨN TĐG THẾ GIỚI VÀ TĐG VIỆT NAM
THỜI GIAN BAN HÀNH
TIÊU CHUẨN THẨM
ĐỊNH GIÁ THẾ GIỚI
IVS

1985,1994,1997,2000,2001,2003,200
5 và 2007.
Ấn bản thứ 8 - 2007 được coi là ấn
bản quan trọng nhất cho đến nay.

TIÊU CHUẨN THẨM
ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

tiêu chuẩn từ 01 đến 04 được ban

hành kèm theo quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4
năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính,
tiêu chuẩn 05 và 06 được ban hành
theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC
ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính
các tiêu chuẩn từ 07 đến 12 được ban
hành theo quyết định số
129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008
của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

BAO GỒM
TƯƠNG ỨNG
Tiêu chuẩn số 01 (IVS1): Cơ sở thị trường Tiêu chuẩn số 01
của thẩm định giá.
Tiêu chuẩn số 02 (IVS2): Cơ sở giá trị khác Tiêu chuẩn số 02
giá trị thị trường của thẩm định giá.
Tiêu chuẩn số 03 (IVS3): Báo cáo thẩm
Tiêu chuẩn số 04
định giá.
Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trường làm cơ
sở cho thẩm định giá tài sản.
Tiêu chuẩn số 02: Giá trị phi thị trường làm
cơ sở cho thẩm định giá tài sản
Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc đạo đức
hành nghề thẩm định giá tài sản.
Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ
và chứng thư thẩm định giá tài sản.

Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá
tài sản.
Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh
tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.
Tiêu chuẩn số 07: Phương pháp so sánh;
Tiêu chuẩn số 08: Phương pháp chi phí;
Tiêu chuẩn số 09: Phương pháp thu nhập;
Tiêu chuẩn số 10: Phương pháp thặng dư;
Tiêu chuẩn số 11: Phương pháp lợi nhuận;
Tiêu chuẩn số 12: Phân loại tài sản


NGUYÊN TÁC ĐI CHUNG VỚI PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ CÓ
HIỆU QUẢ NHẤT.

KHÁI
NIỆM

CÁC
NGUYÊN
TẮC KHÁC

THAY THẾ.

ĐÓNG GÓP.

Một người thận trọng sẽ
không trả giá cao hơn chi
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả

phí tạo ra hoặc mua một
nhất là sử dụng có thể nhất của
tài sản thay thế trong cùng Mỗi tài sản đều có nhiều
một tài sản thuộc về vật chất,
một thị trường và cùng
bộ phận; tổng thu nhập
được sử dụng một cách hợp lý,
một thời điểm.
từ toàn bộ tài sản do
được phép về pháp lý, khả thi về
Nói cách khác: Khi hai tài đóng góp của các bộ
tài chính và nó mang lại giá trị
sản có tính hữu ích như
phận tài sản.
cao nhất của tài sản khi nó được
nhau, tài sản nào chào bán
định giá.
ở mức giá thấp nhất thì tài
sản đó sẽ bán được trước
Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai
Nguyên tắc dự đoán những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội.

CUNG CẦU

Giá trị thị trường được
xác định bởi sự tác động
qua lại của các lực lượng
cung và cầu trên thị
trường vào ngày thẩm
định giá