Bài tập định giá tài sản

BÀI TẬP MÔN:ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Bài 1: Phương pháp thặng dư
Công ty ABC đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 20.000m 2. Nếu
đấu giá thành công công ty dự định xây các ngôi nhà độc lập để bán. Tỷ lệ đất
được phép xây dựng là 60%. Diện tích đất và diện tích nhà tương ứng là
120m2 và 240m2.
Yêu cầu: Ước tính giá trị mảnh đất và tư vấn cho công ty biết rằng:
- Thời gian xây dựng và thời gian bán BĐS là 1 năm
- Giá bán ước tính mỗi ngôi nhà là 6.000 triệu đồng
- Các chi phí bán nhà: + Chi phí quảng cáo, môi giới 250 triệu đồng
+ Chi phí pháp lý: 780 triệu đồng
+ Thuế chuyển quyền sử dụng BĐS: 1700 triệu đồng
- Các chi phí phát triển BĐS: phí khảo sát thiết kế: 405 triệu đồng; Chi phí
đầu tư hạ tầng kỹ thuật 0,2 triệu đồng/m 2; phí phá dỡ, bồi thường 375 triệu
đồng; chi phí quản lý dự án 280 triệu đồng; chi phí xây dựng nhà 4 triệu
đồng/m2.
- Các khoản chi phí trên được tài trợ bằng tiền vay, lãi suất 10%/năm; Trong
đó chi phí xây dựng nhà được tài trợ làm 2 lần, mỗi lần bằng ½ các chi phí
cần thiết, lần 1 cách lần 2 là 6 tháng. Công ty yêu cầu một khoản lợi nhuận là
300 triệu đồng/ nhà; tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 15% trên tổng vốn đầu tư
vào đất. (ĐA: 362453,8 triệu)
Bài 2: Phương pháp đầu tư
Một nhà đầu tư đang xem xét mua lại một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha
dựa trên tài liệu sau:
STT
1
2
3

Chỉ tiêu
Tổng sản lượng

Giá bán bình quân
Chi phí sản xuất
đơn vị

ĐVT
kg
đ/kg
đ/kg

Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
70.000
73.000
75.000
11.000
11.500
12.000
5.500
6.000
7.000


- Vào cuối năm thứ 10, nhà đầu tư dự tính có thể bán BĐS với giá 1.000 triệu
đồng.
- Theo kinh nghiệm mua bán tại địa phương cho thấy các chi phí giao dịch
thường khoảng 3,5% giá trị giao dịch.
- Nhà đầu tư chấp nhận một lại suất mọi rủi ro là 10%.
- Yêu cầu: Tư vấn cho nhà đầu tư mức giá có thể chấp nhận được đối với
BĐS trên (giá chưa có chi phí giao dịch) (ĐA: 1814,74)
Bài 3: Phương pháp thặng dư
Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau:

- Diện tích: 3 ha (30.000m2)
- Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đâu tư hạ tầng kỹ
thuật đối với những lô đất có qui mô 100m 2 là 7 triệu đồng/m2, 150m2 là 6,5
triệu đồng/m2, 2500m2 là 6 triệu đồng/m2.
- Tỷ lề đất được phép xây dựng là: 50% diện tích của mảnh đất. Nhà đầu tư
dự tính chia đất thành 150 lô để bán.
- Các chi phí phát triển BĐS
+ Chi phí khảo sát, thiết kế: 340 triệu đồng
+ Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,35 triệu đồng / m2
+ Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 120 triệu đồng
+ Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước, máy phát điện dự phòng:
575 triệu đồng.
+ Thuế thu nhập: 1.030 triệu đồng
+ Lãi dự kiến: 3.700 triệu đồng
+ Chi phí bán: 650 triệu đồng
Nhà đầu tư mua mảnh đất với giá bao nhiêu nếu:
1. Dự án hoàn dưới 1 năm?


2. Giả định:
- Tiền thu về bán đất thu được sau 5 năm đầu tư.
- Chi phí khảo sát thiết kế và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chi phí phá
dỡ nhà xưởng cũ phải bỏ ra ngay trong năm thứ nhất.
- Chi phí bán phải bỏ ra trong năm thứ 2, máy phát điện dự phòng bỏ ra trong
năm thứ 3.
- Thuế thu nhập phải nộp khi nhà đầu tư thu đủ tiền thu về bán đất.
- Nhà đầu tư phải chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 10%.
Bài 4: phương pháp đầu tư
Ông A đang xem xét để mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập
về tiền cho thuê là 87.500 USD. Chi phí quản lý thường xuyên khoảng

2,5%/năm thu nhập hàng năm. Chi phí sửa chữa nâng cấp tòa BĐS là 17.000
USD. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua bỏ ra để hoàn tất việc mua
bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch. Những giao
dịch ngay tại địa phương cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất
mọi rủi ro là 8%.
Yêu cầu: Anh (chị) hãy tư vấn cho ông A về mức giá có thể chấp nhận
đối với BĐS.
Bài 5: Một nhà đầu tư xem xét mua lại một 1 thửa đất trồng lúa diện tích 1 ha,
dựa trên các thông tin sau:n,
1, Tình hình sản xuất trong ba năm gần đây:
STT
1
2
3
4

Chỉ tiêu
Tổng sản lượng
Giá bán bình quân
Chi phí sản xuất
bình quân
Tổng thuế thu nhập

ĐVT
kg
đ/kg
đ/kg

Năm 2006
90.000

5.000
2.000

Năm 2007
95.000
5.500
2.400

Năm 2008
97.000
5.000
2.500

Đồng

2.500.000

2.800.000

30.000.000

2, Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua
bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3,5% giá trị giao dịch.


3, Những giao dịch mua bán mảnh đất trồng cây hàng năm tại địa phương này
cho thấy, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro là 10%.
Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá đấu thầu với giả thiết rằng
cuối năm thứ 12 có thể bán mảnh đất với giá 1.500 triệu đồng?
Bài 6: Phương pháp thặng dư

Công ty ABC đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 10.000m 2. Lô đất
được qui hoạch để xây dựng nhà ở với tỷ lệ được phép xây dựng 60%. Nếu
đấu giá thành công doanh nghiệp dự định xây dựng các căn hộ độc lập để bán
vơi diện tích đất và diện tích xây dựng mỗi căn tương ứng là 150m2 và 300m2.
Yêu cầu: Tư vấn cho công ty về mức giá bỏ thầu, biết rằng:
- Thời gian xây dựng và bán nhà dự tính là một năm.
- Giá bán ước tính mỗi căn nhà là 8.500 triệu đồng.
- Chi phí bán nhà gồm:

+ Chi phí pháp lý 320 triệu đồng
+ Chi phí quảng cáo môi giới 70 triệu đồng
+ Thuế chuyển quyền sử dụng BĐS 450 triệu đồng

- Chi phí phát triển BĐS gồm:
+ Chi phí khảo sát thiết kế: 260 triệu
+ Chi phí giám sát thi công 120 triệu
+ Chi phí hạ tầng kỹ thuật 0,25 triệu đồng/m2
+ Chi phí nhân công 190 triệu đồng
+ Chi phí nguyên nhiên vật liệu 550 triệu đồng
+ Chi phí xây dựng nhà 7 triệu đồng/ m2.
Các chi phí trên được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất 10% trong đó chi
phí xây dựng nhà được tài trợ thành 2 lần, mỗi lần bằng ½ chi phí cần thiết,
mỗi lần cách nhau 6 tháng.
- Chi phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất
- Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi với mỗi căn hộ là 300 triệu đồng.


- Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 20% trên số vốn đầu tư của việc mua và giữ lô
đất.
Bài 7: Phương pháp so sánh

Ước tình giá trị thị trường của biệt thự A với các thông tin sau:
- Biệt thự A với diện tích là 500 m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS.
- Biệt thự B có diện tích và vị trí tương tự A nhưng có thêm phần sân vườn trị
giá 1.250 triệu đồng vừa được bán với điều kiện trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách
nhau một năm. Trong đó trả ngay lần đầu là 3.500 triệu đồng, đợt hai là 2.650
triệu đồng, đợt ba là 1.460 triệu đồng, đợt bốn là 1.430 triệu đồng, đợt cuối là
1.263 triệu đồng.
- Biệt thự C có diện tích tương tự, nằm trên cùng một mặt đường với biệt thự
A, nhưng trang trí nội thất kém hơn 100 triệu đồng, chưa có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, nhưng thuộc loại đất không có tranh chấp được bán với
giá 7.400 triệu đồng.
- Biệt thự D ở vị trí bên cạnh có đặc điểm vật chất giống như biệt thự A vừa
được bán với giá phát mãi là 4.500 triệu đồng.
- Căn hộ E năm ở trên một chung cư gần đó, diện tích 400m 2 vừa bán với giá
1.500 triệu đồng.
- Theo qui định hiện hành:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho diện tích đất
không có tranh chấp.
+ Giá đất do nhà nước qui định tại con đường này là 2 triệu đồng/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo qui định của chính quyền địa phương là
150 m

2

+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước qui định đối với
diện tích đất trong hạn mức và 100% với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn 1 năm là 6%/năm; 2 năm là
7%/ năm; 3 năm là 8%/năm; 4 năm là 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi như tương đồng.

Bài 8: phương pháp chi phí
Trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước đang xuống cấp với tốc độ nhanh.
Yêu cầu xác định giá trị của trụ sở này để lập báo cáo tài chính dựa trên các
thông tin sau:
1, Tài liệu về trụ sở làm việc
- Diện tích đất là 790m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng là
450m2.
- Hao mòn kết cấu chính: Móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%.
2. Các thông tin liên quan:
- Một lô đất trống bên cạnh diện tích 850m 2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất, không có tranh chấp vừa được bán với giá 6870 triệu đồng.
- Theo qui định hiện hành: đối với đất không có tranh chấp, khi cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền thu về sử dụng
đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước qui định đối với diện tích trong hạn
mức, 100% đối với diện tích vượt hạn mức.
- Giá đất qui định của Nhà nước ở cùng vị trí là 4 triệu đồng/m2.
- Hạn mức đất ở theo qui định là 350m2.
- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: Móng 8%, tường
18%, Sàn 16%, mái 14%.
- Đơn giá xây dựng mới đối với nhà ở có kết cấu tương tự là 4,5 triệu đồng/m2
- Chi phí khắc phục lạc hậu của hệ thống điều hòa không khí là 100 triệu
đồng.