GIẢI PHÁP CHỐNG đầu cơ CHO THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
Thành Phố Hồ Chí Minh


MÔN HỌC:

PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN

TÊN ĐỀ TÀI

GIẢI PHÁP CHỐNG ĐẦU CƠ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn: NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG
Sinh viên thực hiện: NHÓM 6
1. Trần Đại Nghĩa

4. Mai Tuấn Vũ

2. Nguyễn Thị Thanh Tâm

Lớp:

Bất Động Sản (BS-00)

3. Nguyễn Đức Trọng

Khóa:

34

MỤC LỤC


I. VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường mới và đầy
tiềm năng, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Ngành bất động sản không chỉ
là lĩnh vực được doanh nghiệp, tổ chức tham gia mà nó còn được nhiều người dân
trong cả nước quan tâm. Hiện nay có rất nhiều người trong và ngoài nước đã và
đang hướng tới việc kinh doanh, đầu tư bất động sản bởi vì lợi nhuận “không
tưởng” của nó.
Trên báo chí cũng như theo ý kiến của các chuyên gia bất động sản hiện nay đã so
sánh giá nhà của Việt Nam với các nước khác trên thế giới và được kết luận là giá
nhà ở Việt Nam rất cao.
Giá bán ở nước ta ngang ngửa giá bán của thế giới, còn chi phí thì ở mức trung
bình thế giới, thậm chí là thấp hơn, do đó khả năng các nhà kinh doanh nhà ở của
Việt Nam thu được siêu lợi nhuận là có thể. Lực hấp dẫn đầu tư vào nhà ở, nhất là
vào nhà giá cao như hiện nay là minh chứng cho điều này. Thêm vào đó, trong khi
Chính phủ kêu gọi đẩy mạnh xây dựng nhà giá thấp, các nhà đầu tư vẫn đổ xô vào
nhà giá cao. Hiện nay, không chỉ tư doanh mà ngay cả tập đoàn hay tổng công ty
quốc doanh đều có đầu tư vào bất động sản, chủ yếu vào nhà giá cao, dù có trái
nghề. Việc đầu tư vào nhà giá cao và bán lại với một mức giá cao để kiếm lời là
hiện trạng đầu cơ phổ biến.
Nếu coi chi phí đầu tư gần với giá trị thực của bất động sản, có thể thấy giữa giá
bán và chi phí có một khoảng cách lớn, cho thấy có yếu tố “bong bóng” của nạn
đầu cơ. Tuy nhà giá cao đã thừa, nhưng các nhà đầu tư, cả sơ cấp và thứ cấp, vẫn
chưa chịu hạ giá để đẩy mạnh tiêu thụ theo như quy luật phổ biến của thị trường,
dù khả năng hạ giá là có.
Với những phân tích và nhận định như trên, nhóm chúng em thực hiện đề tài “Giải
pháp chống đầu cơ cho thị trường bất động sản Việt Nam” nhằm đưa ra những

nhận định riêng cuả nhóm cũng như ý kiến đóng góp trước diễn biến đầu cơ đang
ngày càng gia tăng và giá bất động sản vẫn không ngừng tăng.
II. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.

Mục tiêu chung

Khái quát tình hình đầu cơ tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay từ đó đưa
ra những nhận định và gợi ý cho việc giải quyết nạn đầu cơ bất động sản tại Việt
Nam hiện nay.
2. Mục tiêu cụ thể
- Phân biệt giữa đầu tư và đầu cơ để từ đó xác định rõ ràng nhóm đối tượng
cần tác động trên thị trường.
- Hiểu được bản chất, nguyên nhân, hậu quả của hiện tượng đầu cơ bất động
sản từ đó đưa ra đề xuất các giải pháp, ý kiến để giải quyết nạn đầu cơ và thúc đẩy
thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững.
III. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
1.
2.

Nguyên nhân nào dẫn đến nạn đầu cơ bất động sản ở Việt Nam hiện nay?
Hậu quả của nạn đầu cơ đã ảnh hưởng như thế nào đến cơ cấu của thị

3.

trường bất động sản Việt Nam
Để giải quyết được hiện tượng đầu cơ bất động sản hiện nay thì nhà nước
cần có những giải pháp cũng như những chính sách nào để can thiệp vào

thị trường bất động sản?

IV. GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU
-

Nguyên nhân dẫn đến nạn đầu cơ bất động sản ở Việt Nam hiện nay là:
o Siêu lợi nhuận từ chênh lệch lớn giữa chi phí thực và giá bán
o Diễn biến của thị trường vàng và chứng khoán giai đoạn 2008

khiến các nguồn vốn đổ xô vào thị trường bất động sản nhà ở và
cao ốc văn phòng tạo nên nguồn cung lớn cho thị trường hiện tại.


o Hiệu ứng lan toả do trước đây bất động sản được xem là một thị

trường siêu lợi nhuận
Hậu quả của nạn đầu cơ đã làm cho thị trường bất động sản Việt Nam:
o Không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho đại bộ phận dân cư
o Tác động đến mọi mặt trong nền kinh tế
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Các thông tin và số liệu diễn biến trên thị trường bất động sản Việt Nam từ
-

V.

VI.

2005 đến nay
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp nghiên cứu định tính: sử dụng để tổng hợp dữ liệu thông tin

về diễn biến giá nhà trong nước cũng như thế giới nhằm so sánh khách quan
để đưa ra kết luận về giá nhà Việt Nam cao hay thấp hơn các nước khác như
thế nào.
- Phương pháp thống kê miêu tả: được dùng trong quá trình phân tích các
báo cáo của các công ty như Savills, Coliers…để miêu tả tình hình, thực
trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản Việt Nam.

VII. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU CƠ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm bất động sản
“Bất động sản là các loại tài sản không di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở,
1.

công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định.” Điều 181 Bộ luật Dân sự
2. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi mà người sử dụng bất động sản và người
cung ứng sản phẩm bds giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản với nhau
theo mức giá cân bằng nào đó. Trích “Nguyên lý bds” tác giả Trần Tiến
Khai, trang 21, dòng 18.
3. Phân biệt giữa đầu cơ và đầu tư


Đầu cơ là việc lợi dụng cơ chế tự phát của thị trường để hoạt động mua bán
thu lãi mau chóng và dễ dàng, mua vào số lượng lớn, cực lớn với mục đích
tạo sự khan hiếm giả tạo nhằm đẩy giá lên rất cao so với giá trị thực.1
Đầu tư là việc mua vào, bán ra kiếm chênh lệch bằng việc tạo ra giá trị
thằng dư.
VII.

HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI
Ở Việt Nam chưa có nhiều đề tài nghiên cứu về lĩnh vực này thêm vào đó
Nhóm lấy dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau để làm căn cứ để phân tích có thể
chưa thực sự chính xác và nó có thể mang nặng tính chủ quan của người viết và
cùng với kiến thức hạn hẹp về lĩnh vực này của những người nghiên cứu sinh
như chúng em nên không thể tránh được những thiếu xót trong đề tài, hy vọng
cô có thể góp ý kiến để đề tài của Nhóm được hoàn thiện hơn. Chúng em chân
thành cám ơn những kiến thức mà cô đã dạy trên lớp, đồng thời tạo cho chúng

em có cơ hội để thực hiện đề tài này.
VIII. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Kết cấu gồm 4 phần
• Tình trạng
• Nguyên nhân
• Hậu quả
• Giải pháp

1Khái niệm này được trích từ khái niệm về đầu cơ của trang web điện tử Bách khoa toàn thư
/>

IX.

PHÂN TÍCH
A. TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ HIỆN NAY

Về bản chất, thị trường bất động sản nước ta không dựa vào sức mua thực tế, mà
dựa vào đầu cơ nên đang để lại hậu quả. Tại Việt Nam hiện nay, tín hiệu của thị
trường bất động sản đang gây ra nhầm lẫn về cung - cầu. Trong các năm 20082011 qua thị trường bất động sản vẫn rơi vào tình trạng đó.
Bất động sản: 70% đầu cơ
Các nhà đầu cơ chiếm 60%-70% số người mua nhà tại Việt Nam. Còn lại, số người

có nhu cầu thực là những cặp vợ chồng trẻ và những người ở các tỉnh, thành khác
mua nhà cho con học và làm việc ở thành phố. Nhận định này do Công ty Colliers
International Việt Nam đưa ra trong Báo cáo nghiên cứu về thị trường nhà ở trong
quý II-2011, ngày 1/07/2011
Theo báo cáo trên, tại Hà Nội, tỉ lệ căn hộ cao cấp chào bán trong quý II chiếm hơn
70%, với 4.500 căn hộ, số căn hộ trung bình chiếm 21%, tỉ lệ căn hộ hạng thấp chỉ
chiếm 8%, với khoảng 500 căn. Trong khi đó nhu cầu chủ yếu hiện nay lại là căn
hộ hạng trung bình và thấp.
Biểu đồ Tỉ lệ căn hộ chào bán trong Quý II tại Hà Nội


Theo thông tin trong báo cáo này thì dư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm tỷ trọng
khá lớn, tới 77%, trong khi vốn huy động của cá tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn
hạn.Với tình hình như vậy thì nhóm cho rằng sẽ xảy ra các vấn đề về sai lệch cơ
cấu nguồn vốn đổ vào từng phân khúc (căn hộ cao cấp chiếm phần lớn) và dẫn tới
tình trạng nợ xấu bất động sản do bán không được, yếu tố này sẽ có nguy cơ phát
sinh rủi ro thanh khoản.
Bất động sản bị chiếm dụng, đầu cơ gia tăng
Theo số liệu của Tổng cục Quản lý Đất đai, trong thời gian qua, 2 mô hình nhà
chung cư và biệt thự liền kề tại các khu đô thị được xây dựng với tốc độ khá
nhanh, đây là kết quả của quá trình đô thị hoá tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, khi
mà giá nhà chung cư đang vượt xa giá trị thực thì đây là minh chứng cho thấy có
sự tồn tại của nạn đầu cơ. Thời gian gần đây, có quá nhiều khu biệt thự bị bỏ hoang
trong khi nhiều dự án chung cư cho người thu nhập thấp thì bị thiếu hụt. Rất nhiều
khu đô thị “kiểu mẫu” mà chủ yếu là các lô biệt thự xây xong phần thô đã lâu
nhưng không người ở nên nhiều căn bị cỏ mọc đầy, khuất lấp cả lối vào.


(Biệt thự biệt lập cao cấp Khang An–Phú Hữu bị bỏ hoang nhiều tháng qua –
Hình được nhóm thực hiện trong chuyến đi thực tế tại khu dự án Khang An – Phú

Hữu)
Nhìn chung, tình trạng đầu cơ bất động sản đã ở mức báo động khi khả năng tiếp
cận nhà đất của người dân có thu nhập trung bình ngày càng trở lên xa vời. Nhóm
đã di chuyển qua các khu dự án quận 2 cũng đã gặp tình trạng tương tự.
B. NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ
1. Siêu lợi nhuận từ chênh lệch lớn giữa chi phí thực và giá bán

Do đặc tính khan hiếm và không đồng nhất của bất động sản, người bán có thể tìm
kiếm được tính chất “độc tôn” trong bất động sản của mình để từ đó đẩy giá lên
cao, thêm vào đó là thông tin bất cân xứng dẫn đến người mua khó có thể biết được
chênh lệch giữa chi phí thực và giá bán.
Ví dụ: Theo thông tin nhóm tham khảo được ở số nhà 73/15 Dương Bá Trạc,
Phường 1 - Quận 8 - TPHCM vào năm 2007 mua nhà nát với giá 700 triệu đồng


về sửa chữa lại thêm 100 triệu. Chỉ sau 1 tháng bán lại với giá hơn 1 tỷ đồng. Như
vậy có thể nói sự chênh lệch này quá lớn.
Vào năm 2006, 2007 tình trạng đầu cơ xảy ra rất nhiều nơi. Tình trạng mua nhà ở
giá thấp rồi bán lại với giá cao xảy ra rất là phổ biến.
“Siêu lợi nhuận” chính là động lực, niềm tin để hút các nguồn vốn đổ vào đây đầu
tư. Thậm chí, có những bất động sản giá đạt tới mốc siêu tưởng tượng bới giá trị
lịch sử và thương hiệu của nó. Ví dụ điển hình nhất là tại Hồ Chí Minh giá nhà ở
trục đường Hàm Nghi, Đồng Khởi, Lê Lợi, những căn nhà ở đây được rao bán với
giá khủng khiếp, tính ra mỗi mét vuông hơn 1 tỷ đồng, thậm chí có nhiều nhà chỉ
rao bán bằng vàng.


2. Diễn biến của thị trường vàng và chứng khoán giai đoạn 2008 khiến các

nguồn vốn đổ xô vào thị trường bất động sản nhà ở và cao ốc văn phòng

tạo nên nguồn cung lớn cho thị trường hiện tại.
a. Diễn biến của thị trường chứng khoán năm 2008:

(Biểu đồ được lấy tại báo điện tử vnexpress.net bài “Diễn biến thị trường chứng khoán 2008)

Theo biểu đồ ta thấy được rằng từ năm 2005- cuối năm 2007 thị trường
tăng mạnh và đỉnh điểm là cuối năm 2007. Nhưng đầu năm 2008 thị trường
chứng khoán đã bắt đầu có xu hướng giảm mạnh .
Lần đầu tiên chỉ số giá chứng khoán giảm gần 70% trong một năm
Năm 2008, diễn biến thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam xấu nhất
trong suốt hơn 8 năm hoạt động. Chỉ số giá chứng khoán của cả hai sàn giảm
mạnh, đặc biệt HaSTC-Index ở dưới mức 100 điểm vào ngày 27/11. So với
thời điểm đầu năm 2008, HaSTC-Index và VN-Index giảm tương ứng 67,2%
và 66,9%.
Luật thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với hoạt động đầu tư chứng khoán


Xuyên suốt hoạt động của TTCK năm 2008 là những bàn luận về một sắc
thuế mới: Thuế thu nhập từ đầu tư chứng khoán của nhà đầu tư cá nhân.
Luật Thuế thu nhập cá nhân sẽ có hiệu lực kể từ 1/1/2009 và cũng từ thời
điểm này nhà đầu tư cá nhân trên TTCK sẽ phải nộp thuế thu nhập.
Đứng trước nguy cơ phá sản
Đi cùng với sự suy giảm của thị trường, năm 2008, hoạt động của các công
ty chứng khoán và quỹ đầu tư rơi vào khó khăn và nhiều trường hợp lỗ lớn.
Hàng loạt CTCK mới thành lập đã phải thực hiện cắt giảm nhân sự hoặc tìm
kiếm đối tác nước ngoài nhằm duy trì khả năng tồn tại qua cuộc khủng
hoảng tài chính và môi trường cạnh tranh khốc liệt.
b. Diễn biến thị trường vàng :

Năm 2008 là một năm đầy biến động với những thăng trầm của kinh tế thế

giới và giá vàng cũng nằm trong vòng xoáy của những biến động đó.
Năm 2008 cũng là năm đánh dấu sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của các
sàn giao dịch vàng, hiện đã hơn 10 sàn giao dịch vàng đã được đi vào hoạt
động. Việc ra đời các sàn vàng, cùng với cơn sốt giá đợt đầu năm đã khiến
một lượng tiền lớn chảy từ chứng khoán sang. Tuy nhiên, sự khốc liệt của
loại hình đầu tư này cũng đã khiến nhiều nhà đầu tư phải trắng tay.
Việc các sàn vàng ra đời ồ ạt nhưng thiếu các quy định pháp lý cụ thể để
quản lý sân chơi này đã khiến cho không ít nhà đầu tư chịu thiệt thòi do bị
áp đặt các quy định bất lợi.
Tin đồn đóng cửa các sàn vàng đã khiến các doanh nghiệp và nhà đầu tư có
tâm lý không tốt về thị trýờng này, cũng vì lẽ đó mà thị trường vàng có xu
hướng hạ nhiệt.


TTO - Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản triển khai ý kiến kết luận của Thủ
tướng về quản lý hoạt động kinh doanh vàng, theo đó đóng cửa các sàn vàng
vào ngày 30-3-2010.
 Khi đó, có rất ít cơ hội lựa chọn khi thị trường chứng khoán khi không

còn nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối
đoái đã ổn định. Đây là những yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị
trường bất động sản và làm cho thị trường này nóng lên hàng ngày.
3. Hiệu ứng lan toả do trước đây bất động sản được xem là một thị trường

siêu lợi nhuận
Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2005 - 2007. Cảnh tượng người
người tìm đất, công chức, nông dân cũng bỏ bê công việc lên sàn giao dịch
BĐS hay đóng vai trung gian môi giới kiếm hoa hồng.
Với giá đất lên như diều gặp gió lúc đó, những ai có tiền bỏ vào bất động
sản thì chỉ sau một tuần là bạn có mức sinh lời bằng cả một năm gửi ngân

hàng.
Mức sinh lời quá sức tưởng tượng như vậy nên nó làm cho những ai có máu
làm giàu nhanh cũng khó lòng đứng ngoài cuộc chơi. Một khi mà việc kiếm
tiền diễn ra khá đơn giản và nhanh chóng như vậy, mọi người ai cũng đổ xô
vào bất động sản tạo thành một sức lan tỏa nhanh.
Chính những diễn biến trong quá khứ đó nên hiện nay Việt Nam lúc đó đã
đứng trước mối đe doạ từ hậu quả của nạn đầu cơ tràn lan.
Một ví dụ điển hình mà nhóm thu thập được làvào sáng 19-10-2010,
phòng kinh doanh mới mở cửa cho khách hàng tham quan nhà mẫu và đặt
cọc mua nhà tại dự án The Vista (628C xa lộ Hà Nội, P.An Phú, Q.2,
TP.HCM). Hàng chục xe hơi xếp thành hai dãy đậu dọc tuyến đường trước
khu vực dự án. Hàng trăm xe gắn máy cũng quá tải vì không còn chỗ nhận
giữ. Trước khu nhà mẫu, khách hàng rồng rắn xếp thành nhiều hàng dài ra


đến đường song hành xa lộ Hà Nội, trong khi hàng chục bảo vệ dàn hàng
ngang làm rào chắn để hạn chế người chen vào bên trong. Số căn hộ dự kiến
bán ra trong đợt đó là hơn 100 căn, giá bán thấp nhất là 1.600 USD/m2, càng
về sau giá bán bị đẩy lên 2300-2800 usd/m2, thậm chí những vị trí đẹp có
giá lên đến 3000 usd/m2 và để mua được nhà thì phải đặt cọc từ 2000-5000
usd. Có những biên nhận đặt cọc được sang tay ngay sau khi đóng tiền với
giá từ 10.000 - 12.000 USD/căn hộ.
Đây là hình ảnh các “khách hàng” ngồi chờ để đóng tiền đặt cóc với hàng
chục bảo vệ giữ trật tự. Đây chỉ là một trong vô số hình ảnh vào thời kỳ đó. 2

2Hình ảnh được lấy từ bài “Hỗn chiến giành quyền mua chung cư” của trang web điện tử 24/7
/>

C. HẬU QUẢ TỪ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ
Đầu cơ bất động sản sẽ làm giá nhà đất tăng dẫn đến các hệ lụy sau:

1.

Không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho đại bộ phận dân cư

Ở đây nhóm chỉ đề cập đến đối tượng là người thu nhập thấp - người có nhu
cầu cấp thiết về nhà ở.
Tại hội thảo Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính
Việt Nam, những khuyến nghị chính sách tổ chức ngày 18/8.
Thành phố Hà Nội đã phê duyệt giá nhà ở Sài Đồng 13,2 triệu đồng, Đặng
Xá dưới 11 triệu đồng, các dự án ở vị trí xa trung tâm thành phố giá tầm 910 triệu/m2,với diện tích xây dựng từ 58-70m2, 1 căn nhà thu nhập thấp giá
trên dưới 500 triệu. Theo tính toán, thu nhập hộ phải > 13 triệu/tháng mới có
khả năng mua được những căn hộ thu nhập thấp- nhưng những hộ này theo
nhà nước quy định đã là những hộ gia đình có thu nhập cao. Trích trong
“Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững”. Tác
giả Ths Nguyễn Thị Bích Hồng. Ngay cả nhà thu nhập thấp cũng bị bán cho
sai đối tượng, họ cũng có thể là những người đầu cơ mua ở mức ưu đãi và sẽ
bán lại khi quy định về thời hạn được bán hết hiệu lực.


Tác động đến mọi mặt trong nền kinh tế:
Chi phí sản xuất tăng:
Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất, chi phí ăn ở tăng làm tăng giá cả

2.
a.

hàng hóa, dịch vụ  xuất khẩu giảm do giá sản phẩm bị đẩy lên, tiêu dùng
sản phẩm nội địa giảm do khả năng cạnh tranh về giá yếu đi so với sản phẩm
ngoại.
b. Gây ra lạm phát:

Bất động sản có thể coi là nguồn nhiên liệu đầu vào đối với mọi hoạt động
sản xuất kinh doanh, sự gia tăng về giá bất động sản sẽ gây ra hiện tượng
dây chuyền, các mặt hàng khác sẽ tăng theo.
c. Ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng thương mại:
Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang
thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp
mới được vay và vay nhiều lần. Trong những người đi vay có những người
vay vì nhu cầu thật sự, có những người vay để mua đi bán lại bất động sản
kiếm lời làm méo mó thị trường. Nhưng trong tình hình kinh tế hiện nay, thị
trường bất động sản gần như đóng băng các khoản vay của những đối tượng
này mà không có khả năng chi trả sẽ trở thành khoản nợ xấu đối với ngân
hàng.


D. GIẢI PHÁP CHỐNG ĐẦU CƠ BẤT ĐỘNG SẢN
1.

Một số giải pháp được các nước trên thế giới để chống đầu cơ bất
động sản
a. Trung Quốc:

Lần đầu tiên Trung Quốc áp thuế bất động sản đối với bên mua để cố gắng
kiềm chế giá nhà tăng kỷ lục và chống lạm phát. Biện pháp này có hiệu lực
kể từ ngày 28/1/2011 và áp dụng đối với những người mua căn nhà thứ hai ở
Thượng Hải và Trùng Khánh.
Thuế phải nộp hàng năm vào khoảng 0,4-1,2% giá nhà khi mua, tùy thuộc
vào giá so sánh với mức trung bình của thị trường.
Bên cạnh đó để hạn chế đầu cơ, tại Thượng Hải, người mua ngôi nhà mới
thứ hai sẽ phải nộp thuế từ 0,4- 0,6% giá trị ngôi nhà. Tại thành phố Trùng
Khánh, mức thuế này cao hơn và vào khoảng 0,5-1,2%. 3

b.

Singapore:

Singapore đã có những biện pháp chống đầu cơ nhà đất mới, nhằm làm
nguội bớt thị trường bất động sản tư nhân, trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng
kinh tế hai con số của quốc gia này đang gia tăng áp lực lên nhu cầu. Một
trong những biện pháp đó là người bán nhà và căn hộ dưới 3 năm sau khi
mua sẽ phải đóng thuế 3% giá trị bán lại. Đối với những người mua vẫn còn
ít nhất một khoản vay chưa thanh toán, số tiền mặt tối thiểu phải trả ngay đã
tăng từ 5 lên 10% giá trị ngôi nhà, bên cạnh đó, số tiền tối đa ngân hàng có
thể vay mua nhà giảm từ 80% xuống còn 70%. Mục tiêu của chính phủ
Singapore hiện nay là đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản, nơi
giá cả biến động theo những quy tắc cơ bản của nền kinh tế, đồng thời khẳng
3 Số liệu này được lấy trong bài “Trung Quốc kiềm chế đầu cơ bất động sản” tại báo điện tử tamnhin.net
/>

định những biện pháp mới là nhằm làm dịu thị trường bất động sản, ngăn
chặn hành vi đầu cơ (mua tài sản bằng tín dụng có lãi suất thấp, sau đó
nhanh chóng bán lại để thu lời) và khuyến khích người dân thận trọng hơn
trong việc mua bất động sản. Những biện pháp trên của chính phủ Singapore
sẽ làm chậm đà tăng giá của bất động sản, đồng thời đem đến cơ hội mua
nhà cho những người có nhu cầu thật sự. 4
2. Các giải pháp gợi ý cho tình hình bất động sản Việt Nam hiện nay
nhằm chống lại hoạt động đầu cơ
a. Đánh thuế vào giá trị của bất động sản:

Mô hình thứ nhất, chỉ xây dựng một sắc thuế đánh hàng năm vào giá trị
(hoặc giá trị ròng) của toàn bộ các tài sản chịu thuế, còn gọi là thuế của cải,
thuế tài sản.

Mô hình thứ hai, xây dựng các sắc thuế khác nhau đánh hàng năm vào giá trị
của các tài sản chịu thuế khác nhau với tên gọi gắn với các tài sản chịu thuế
như: thuế đất, thuế nhà, thuế bất động sản, thuế phương tiện…
Mô hình thứ ba, thuế tài sản được thiết kế theo hình thức kết hợp hai mô
hình trên, ngoài thuế tài sản đánh vào giá trị của các tài sản chịu thuế còn có
các sắc thuế khác điều chỉnh đối với các tài sản đặc biệt như: đất, tài sản
thừa kế, biếu tặng.5
b. Kiểm soát dòng vốn đầu tư

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản chiếm
trung bình khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đến 31/12/2010, tổng
4 Thông tin được phân tích dựa trên số liệu của bài “Singapore công bố những biện pháp chống đầu cơ nhà đất” tại
báo điện tử cafeland.vn />5 Các mô hinh này là do ông Nguyễn Đình Chiến - giảng viên Khoa Thuế và Hải quan – Học

viện Tài chính đưa ra trong cuộc dự thảo về Luật Thuế tài sản, thông tin được lấy từ
trang: />

dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với
31/12/2009.
Trong số này, tuy có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình bất động
sản, nhưng lại chưa phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết
yếu, dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản
du lịch, nghỉ dưỡng. Khi thị trường bão hòa, đây là nguyên nhân dễ gây đổ
vỡ, "bong bóng" giá.
Thực tế, Bộ Xây dựng thừa nhận, thị trường nhà ở những năm vừa qua có sự
phát triển mất cân đối. Thể hiện ở các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu
tư loại nhà cao cấp. Đến nay, nguồn cung loại nhà giá cao (nhất là các chung
cư cao cấp) dư thừa trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp,
mà nguồn cung những nhà giá thấp, đáp ứng nhu cầu của số đông thì lại quá
thiếu.

Hơn nữa, việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín
dụng đang thực hiện đang dẫn đến một thực tế: chỉ những người có tài sản
thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ.
Do đó, cơ quan quản lý đầu ngành trên cho rằng, trong bối cảnh siết chặt tín
dụng, lãi suất tăng cao hiện nay, để thị trường phát triển ổn định, không trở
thành nhân tố gây ra lạm phát cao, đồng thời cũng không bị "sốc" dẫn đến
"đóng băng" thị trường, cốt lõi cần phải đưa ra tiêu chí cho vay và ưu tiên
cho vay đúng đối tượng có nhu cầu thực, các dự án có tính thanh khoản cao.
Hạn chế cho vay các dự án cao cấp.
c. Xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô

Qua khảo sát tình hình sử dụng nhà ở tại 18 dự án phát triển nhà ở, khu đô
thị mới trên địa bàn Hà Nội vừa qua, Bộ Xây dựng đưa ra con số, trong khi
các căn hộ nhà chung cư cao tầng có tỷ lệ đưa vào sử dụng đạt xấp xỉ 100%,


thì tỷ lệ nhà ở liên kế đưa vào sử dụng đạt 80% và thấp nhất là nhà biệt thự
với tỷ lệ đưa vào sử dụng đạt 58%.
Tỷ lệ nhà ở đưa vào sử dụng đạt thấp, đặc biệt là các nhà ở loại biệt thự, nhà
liên kế, chủ yếu tại các dự án có vị trí xa trung tâm. Điều này đã và đang gây
lãng phí, làm mất mỹ quan, trật tự đô thị, ảnh hưởng xấu đến tâm lý xã hội.
Nguyên nhân được đề cập là cơ cấu nhà ở trong các dự án chưa hợp lý, hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ; hiện tượng đầu cơ tích trữ tài
sản còn phổ biến. Đặc biệt, tình trạng các dự án phát triển nhà ở chỉ xây
dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó phân lô, bán nền cho người mua nhà tự xây
dựng hoặc bán nhà xây thô để người dân tự hoàn thiện, dẫn đến có nhiều dự
án chậm tiến độ, sai quy hoạch, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu
tư của xã hội.
Do đó, Bộ này kiến nghị: xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô
trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm

hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng.
Đi kèm với đó, bộ sẽ xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây
thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; ban hành
chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không
đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ qua đô thị.
Ngoài ra, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa
dạng (các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM có tỷ lệ nhà chung cư
trên 80%), phát triển mạnh nhà ở cho thuê; mở rộng phương thức Nhà nước
tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó đấu giá
quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn
cơ chế "xin-cho" cũng là những kiến nghị được nhấn mạnh.
d. Chống tham nhũng để ổn định giá đất


Phải quyết liệt chống tham nhũng để giúp cho giá đất đai được ổn định, đảm
bảo không có giá ảo.

Mấu chốt của tình trạng đầu cơ thì nó đến từ hai phía, trong đó có sự lỏng
lẻo của nhà nước và Sự hám lợi của một bộ phận người dân lắm tiền, nhiều
của.
Về phía nhà nước cần mạnh tay để hạn chế được tình trạng đầu cơ, giá ảo.
Đồng thời phải làm sao để ý thức công dân phải được nâng cao hơn nữa,
giúp toàn xã hội kiềm chế được lòng tham, hạn chế được các hành vi sai trái.
Nhà nước hiện nay thừa nhận việc đầu cơ trên thị trường bất động sản là phổ
biến nhưng để khắc phục được việc này thì phải có một hệ thống giải pháp,
trước hết là việc quản lý hồ sơ đất đai minh bạch, rõ ràng và dễ tiếp cận.
Phải có một loạt các chính sách điều tiết, nhất là về thuế bởi hệ thống thuế
của chúng ta hiện có nhiều bất cập, chưa đồng bộ, đặc biệt là về quyền sử
dụng đất, thuế giá trị gia tăng về đất đai, thậm chí là thuế đất, nắm giữ tài
sản..

Đứng về mặt quản lý đất đai, phải xử lý rất đồng bộ, từ quy hoạch, xây dựng
quy hoạch đến việc phân bổ lại đất đai, cân đối lại lao động, khoanh vùng
quy hoạch lại để ổn định cho từng vùng... mới mong giá nhà đất giảm xuống
được. Tất nhiên kèm theo đó phải quyết liệt chống tham nhũng để giúp cho
giá đất đai được ổn định, đảm bảo không có giá ảo.
Suy cho cùng, đầu cơ đất đai là một hoạt động tất yếu của thị trường bất
động sản, nếu nhà nước quản lý kém thì tất yếu đầu cơ sẽ nhiều, nếu làm
chặt thì đầu cơ ít.


Tình hình giá cả bất động sản hiện nay rất bất thường. Nhưng tại sao người
ta dám bỏ ra rất nhiều tiền chỉ để mua một mảnh đất? Bởi vì tiền họ kiếm
được quá dễ, còn những người kiếm tiền bằng sức lao động thì không bao
giờ mua được nhà, đất.
Về mặt xã hội, 1m2 đất có giá tầm từ13 triệu đồng trở lên(so với giá nhà thu
nhập thấp) thì người có nhu cầu thực để mua nhà với mức thu nhập hiện nay
cũng không đủ tiền để mua, chẳng qua đồng tiền đó họ lấy từ đâu đó một
cách dễ dàng nên họ chi cũng rất dễ dàng. Thế nên mới có tình trạng giá ảo
và đầu cơ nhiều.
Tất nhiên, ở đây có vấn đề về chính sách. Nhà nước phải làm sao thỏa mãn
được nhu cầu sở hữu về đất đai với tư cách là người chủ sở hữu, vì nhà nước
nắm hết toàn bộ tài nguyên của đất nước thì phải có trách nhiệm cung cấp
hết cho người dân tài nguyên đó, giá đất tăng lên cũng phản ánh cầu vượt
cung và như thế nhà nước phải có biện pháp để hạn chế.
Còn nếu không phải là vấn đề cung - cầu thì nhà nước phải xử lý theo hướng
khác. Phải kiểm tra ngay những đồng tiền mà doanh nghiệp, cá nhân nào
mua được tài sản đó. Điều này hoàn toàn nhà nước có thể làm được.
Tình trạng giá ảo và đầu cơ có liên quan tới nhóm lợi ích. Họ hoạt động
nhưng nhà nước không kiểm soát được do hệ thống chính sách của mình
chưa đủ mạnh để xử lý được vấn đề này.

Hiện nay thị trường thị trường đất đai sôi động, nhiều mối quan hệ và nhiều
chủ thể tham gia hơn nên phức tạp hơn nhiều.
Ngay cả chuyện kinh tế hóa ngành tài nguyên đất đai là chủ trương đúng
nhưng nó cũng có hai mặt. Đất đai chỉ nên kinh tế hoá trên cơ sở nền tảng


kinh tế ổn định, tức là phải đảm bảo an sinh rồi có mới có những ngành,
nhánh để hoạt động được.
Tình trạng sử dụng lãng phí, đầu cơ, tham nhũng trong đất đai vẫn còn
nhiều.
Chính phủ yêu cầu phải làm rõ trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhân và
người đứng đầu tổ chức sử dụng đất có vi phạm để xử lý theo quy định.
Phải thúc đẩy công tác triển khai thanh tra một số tỉnh, thành và đôn đốc các
bộ, ngành, địa phương tự kiểm tra, xử lý và báo cáo về Bộ để báo cáo Thủ
tướng.
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai của
các địa phương. Về lâu dài cần tiếp tục hoàn thiện các công cụ tài chính như
thuế và phí nhằm xử lý tình trạng đầu cơ, ôm đất rồi bỏ hoang. Về mặt quản
lý phải kiên quyết hạn chế tối đa những tiêu cực này.
Cần tập trung xây dựng và thực hiện các nhiệm vụ và giải pháp cụ thể với
mục xóa bỏ cơ chế “xin - cho”. Đây là một vấn đề lớn, có tính chiến lược,
liên quan tới nhiều bên và nhiều yếu tố, cần có sự ủng hộ, đồng thuận của
các Bộ, ngành, địa phương ,nên cần phải thúc đẩy nhanh chóng
Ngoài ra thì các giải pháp như tăng cường tạo quỹ đất sạch của Nhà nước để
phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà
nước, tạo môi trường thuận lợi, thông thoáng để khuyến khích được các nhà
đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh lâu dài tại
Việt Nam.
Một giải pháp nữa sẽ phải thực hiện là tiếp tục hoàn thiện các công cụ tài
chính như thuế và phí. Đây cũng là giải pháp cơ bản để xóa bỏ tình trạng đầu

cơ, lãng phí đất đai.



X.

KẾT LUẬN

Nhìn chung, tại Việt Nam hiện nay, nạn đầu cơ đã không còn tràn lan như trước,
tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn đang và sẽ phải gánh chịu nhiều hậu quả mà
hoạt động này mang lại. Chính vì vậy, chính phủ cần có những chính sách và công
cụ hợp lý để điều tiết thị trường vượt qua giai đoạn này.
Bên cạnh đó, trước những hiệu ứng tiêu cực của cuộc khủng hoảng kinh tế, thị
trường Bất Động Sản Việt Nam đang chịu ảnh hưởng nặng nề và rơi vào tình trạng
ảm đạm suốt hơn năm qua. Nạn đầu cơ và lướt sóng bất động sản đang làm giá nhà
ngày một tăng. Là một nước có dân số đông, nhu cầu nhà ở trong nước luôn ở mức
cao. Người dư vốn thì mua nhà chờ giá lên, người thiếu nhà lại lận đận khắp nơi
bươn chải với mong ước một căn nhà. Những giải pháp trên mà nhóm đưa ra là
kết quả của quá trình tìm hiểu, khảo sát và chọn lọc từ nhiều nguồn thông tin và dữ
liệu khác nhau, do vậy những giải pháp này có tính chất gợi ý cho việc giải quyết
tình trạng đầu cơ bất động sản tại Việt Nam hiện nay.