bài tập nhóm dân sự về thế chấp đề 1 đại học luật hà nội

A.

MỞ BÀI

Năm 2015, lần đầu tiên Hà Nội công bố 77 dự án thế chấp ngân hàng. Điều
này gây hoang mang dư luận, nhất là người mua nhà. Thế nhưng không phải đến
năm 2015, sự việc này mới xảy ra. Có nhiều trường hợp thậm chí các chủ dự án
thế chấp các căn hộ đã bán cho người mua nhà trước đó gây tâm lý e ngại ảnh
hưởng nhiều đến thị trường bất động sản trong nước. Pháp luật Việt Nam có
nhiều văn bản điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong thế chấp. Trong đó, bộ
luật dân sự 2015 coi thế chấp là một trong 9 biện pháp bảo đảm. Thế nhưng
trong thực tế không phải các chủ thể đều nắm được nội dung các quy định về thế
chấp như: thế chấp dự án là gì? Các bên có quyền và nghĩa vụ như thế nào?
Tranh chấp trong thế chấp dự án sẽ được xử lí thế nào?.... Nhận thấy điều đó,
Nhóm 1 xin chọn và giải quyết tình huống 01 trong đề bài tập nhóm môn Luật
Dân Sự Việt Nam liên quan đến tranh chấp giữa chủ dự án và ngân hàng để làm
rõ hơn vấn đề này.
Bài làm còn nhiều thiếu sót, mong thầy cô góp ý để chúng em hoàn thiện
hơn. Xin chân thành cảm ơn!
TÌNH HUỐNG
1. Tình huống thứ nhất: Ngân hàng thương mại cổ phần SN ký hợp đồng
tín dụng với công ty cổ phần Thành Ngân cấp 500 tỷ đồng chia thành hai đợt với
lãi suất 18 % năm để đầu tư xây dựng nhà ở thương mai, thời hạn 5 năm. Đợt 1,
Ngân hàng SN cấp 300 tỷ đồng vào ngày 10/5/2015. Công ty Thành Ngân thế
chấp dự án xây dựng nhà chưng cư diện tích 2000 m2 đất ở có đầy đủ giấy tờ
đầu tư. Trị giá quyền sử dụng đất của dự án là 400 tỷ đồng. Sau khi vay vốn
công ty Thành Ngân đầu tư xây dụng hai tòa nhà mỗi tòa nhà cao 25 tầng, mỗi
tầng 9 căn hộ đã bán toàn bộ số căn hộ trên mỗi căn hộ 2 tỷ và đã nhận của mỗi
chủ đầu tư căn hộ 1 tỷ. Ngày 10/4/2016 Công ty Thành Ngân yêu cầu ngân hàng
SN cấp số vốn còn lại là 300 tỷ. Tuy nhiên, Ngân hàng SH không cấp vốn tiếp vì
cho rằng công ty Thành Ngân bán căn hộ cho khách hàng là đã vi phạm nghĩa

vụ của hợp đồng thế chấp.
Hãy giải quyết các trường hợp sau: 1. Hãy xác định có bao nhiêu hợp đồng
đã được xác lập trong tình huống trên? Đặt tên gọi các hợp đồng và xác định
những hợp đồng nào hợp pháp, hợp đồng nào vô hiệu? Tại sao? 2. Hãy đưa ra


hướng hòa giải giữa các chủ thể liên quan đến dự án nhà thương mại trên. 3.
Nếu hòa giải không thành giữa các chủ thể trên thì hãy đưa ra hướng giải quyết
theo quy định của pháp luật. 4. Nếu hòa giải thành thì hãy tư vấn cho Ngân hàng
và các chủ thể khác tiếp tục thực hiện các hợp đồng như thế nào?

B.

NỘI DUNG

I. THẾ CHẤP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
1. khái niệm thế chấp
Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản để
thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó.
Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp
luật, theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ.
2. Hình thức thế chấp
Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng
hoặc ghi trong họp đồng của mình. Về việc thế chấp được ghi trong hợp đồng
chính thì những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp
được lập thành văn bản riêng thì dược coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp
đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Vì vậy
nội dung của ăn bản thế chấp phải phù hợp với nội dung của hợp đồng chính.
3. chủ thể của thế chấp

Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để đảm
bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên đamt bảo hay bên thế
chấp. Ngược lại, bên có quyền được gọi là là bên được đảm bảo hay bên nhận
thế chấp \. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp
luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung,
4. Nội dung của thế chấp tài sản
Bên thế chấp phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế
chấp.
Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết quyền của người
thứ ba đối với thế chấp. Nếu tài sản đưuọc dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì
bên thế chấp phải thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài
sản đã đem thế chấp các lần trước đó.
Nếu các bên không có thỏa thuận khác thì bên thế chấp vẫn giữ tài sản và
được khai thác công dụng của tài sản, được hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản thế


chấp. Bên thế chấp phải chấp nhận bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và áp dụng
các bện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tài sản. Bên thế chấp
không được bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp và chỉ cho thuê , cho mượn
hoặc dùng tài sản đã thể chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụkhác “nếu có thỏa
thuận hoặc pháp luật quy định”
Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lí tài sản thế chấp khi đến thời hạn
thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ thế chấp khi đế thời điểm chấm dứt thế chấp.
Nếu bên nhận thế chấp là người giữ tài sản thế chấp thì phải thực hiện đầy
đủ, đứng nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp.
Trong trường hợp các bên thỏa thuận để người thứ ba giữ tài sản thế chấp
thì người thứ ba có các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định tại
điều 352 và điều 353 Bộ luật Dân sự 2015.
6. Xử lí tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp

Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lí để thực hiện nghĩa
vụ.
Về nguyên tắc, việc xử lí tài sản thế chấp được thực hiện thông qua
phương thức đấu giá. Tuy nhiên, nếu các bên đã thỏa thuận trước hoặc khi đến
hạn thực hiện nghĩa vụ các bên tự thỏa thuận về phương thức xử lí tài sản thì tài
sản thế chấp được xử lí theo thỏa thuận của các bên. Bên nhận thế chấp được ưu
tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp trừ khi chi phí bảo quản và các chi
phí khác liên quan.
Trong trường hợp phải xử lí tài sản thế chấp để thực hiện 1 nghĩa vụ đến
hạn mà tài sản đó được dùng để thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì các
nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn. quyền ưu tiên thanh
toán giữa những người thế chấp được xác định theo thứ tự giống như thanh toán
nghĩa vụ cầm cố tài sản.
II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG DỰA TRÊN QUY ĐỊNH VỀ THẾ
CHẤP CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 VÀ CÁC VĂN BẢN CÓ LIÊN
QUAN
Câu 1: Có bao nhiêu hợp đồng được xác lập trong tình huống trên?
Hợp đồng nào hợp pháp? Hợp đồng nào vô hiệu?


Trong tình huống trên đã có 3 hợp đồng được xác lập.
Thứ nhất là hợp đồng vay tiền có sử dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp
và có đền bù. Ngân hàng thương mại SN đã cho công ty cổ phần Thành Ngân
vay số tiền 500 tỷ đồng với lãi suất 18%/năm, trong thời hạn 5 năm. Và công ty
Thành Ngân đã dùng dự án xây dựng nhà chung cư diện tích 2000 m2 đất
ở thuộc quyền sở hữu của mình thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ
trả tiền cho Ngân hàng thương mại SN, đã giao đầy đủ giấy tờ đầu tư. Đây là
hợp đồng hợp pháp, do không thuộc các trương hợp vô hiêu qui định tại Điều
122 và Điều 173, Bộ Luật Dân sự 2015. Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm thuộc sở

hữu của bên thế chấp, đã xác định được và là tài sản hình thành trong tương lai
theo qui định tại Điều 295:
1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm”
“2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong
tương lai.”
Lãi suất trong hợp đồng vay cũng không vượt quá mức 20%/năm theo qui
định tại khoản 1, Điều 468, Bộ Luật Dân sự 2015:
“Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận
không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có
liên quan quy định khác. “
Như vậy, hợp đồng vay tiền có biện pháp bảo đảm và có đền bù này không
có các điều khoản vi phạm pháp luật, do đó hoàn toàn hợp pháp.
Thứ hai là hợp đồng thế chấp. Công ty Thành Ngân đã dùng dự án xây
dựng nhà chung cư diện tích 2000 m2 đất ở thuộc quyền sở hữu của mình thế
chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng thương mại
SN, đã giao đầy đủ giấy tờ đầu tư. Hợp đồng này cũng không thuộc các trường
hợp vô hiệu của hợp đồng. Hơn nữa, tài sản bảo đảm là tài sản thuộc sở hữu của
bên thế chấp, đã xác định được và dự án xây dựng nhà chung cư là tài sản hiện
có, đã thõa mãn các qui định tại Điều 295. Theo đó, hợp đồng thế chấp dự án


nhà chung cử của công ty Thành Ngân để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ
trả tiền vơi ngân hàng SN là hợp pháp.
Thứ ba là hợp đồng mua bán nhà chung cư. Công ty cổ phần Thành
Ngân đã bán các căn hộ do mình đầu tư, xây dựng theo dự án xây dựng nhà
chung cư (đã được thế chấp tại Ngân hàng thương mại SN) cho khách hàng với
giá 2 tỷ/mỗi căn. Khi này sẽ có 2 trường hợp có thể xảy ra:
Trường hợp 1: Dự án nhà chung cư mà công ty cổ phần Thành Ngân dùng
thế chấp chỉ là các tổng hợp đề xuất để xây dựng tòa nhà chung cư mà không

bao gồm hai tòa nhà hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất. Do đó, hai
tòa nhà không trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp và chủ sở hữu – công
ty cổ phần Thành Ngân có quyền bán các căn hộ chung cư cho khách hàng. Hợp
đồng mua bán nhà này không vi phạm các trường hợp vô hiệu của hợp đồng và
sẽ hoàn toàn hợp pháp nếu thõa mãn đầy đủ các qui định về hình thức theo qui
định của pháp luật ( được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực).
Trường hợp 2: Công ty cổ phần Thành Ngân thế chấp dự án nhà chung cư
bao gồm cả các tổng hợp đề xuất xây dựng, hai tòa nhà chung cư là tài sản hình
thành trong tương lai và quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo. Khi này, hợp
đồng mua bán nhà chung cư sẽ bị vô hiệu do thuộc trường hợp, hợp đồng có đối
tượng không thể thực hiện được theo qui định tại Điều 408, Bộ Luật Dân sự
2015:
“. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực
hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
Bởi vì đối tượng trong hợp đồng mua bán (căn hộ) đã là đối tượng của hợp
đồng thế chấp trước đó và hợp đồng này vẫn đang có hiệu lực. Mà theo qui định
tại khoản 8, Điều 320, Bộ Luật Dân sự 2015:
Nghĩa vụ của bên thế chấp “không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho
tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của
Bộ luật này.”
Tuy nhiên trong trường hợp này căn hộ không thuộc hàng hóa luân chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc kho hàng, và việc bán căn hộ cũng
chưa được bên nhận thế chấp – Ngân hàng thương mại SN đồng ý, vì vậy không


thuộc khoản 4 và khoản 5 Điều 321. Hơn nữa, việc mua bán căn hộ này cũng
không thuộc các trường hợp qui định tại khoản 1, Điều 20, Nghị định
163/2006/NĐ – CP:
“a)Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế
chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình;

b)Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông cơ giới đã được
đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp không mô tả số khung và số
máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên nhân trao đổi tài sản
thế chấp ngay tình,”
Do đó, trong trường hợp này, các căn hộ sẽ trở thành đối tượng không thực
hiện được của hợp đồng mua bán và trao đổi tài sản. Hợp đồng mua bán bị vô
hiệu.
Câu 2: Hãy đưa ra hướng hòa giải giữa các chủ thể liên quan đến dự
án nhà thương mại trên.
Theo điều 321 quy định về quyền của bên thế chấp:
“Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa
luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp
đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, Trong tình huống trên, việc công ty Thành Ngân thế chấp dự án
xây dựng nhà chung cư cho ngân hàng SN nhưng sau đó đã bán toàn bộ số căn
hộ trên mỗi căn hộ 2 tỷ mà ngân hàng SN chưa đồng ý. Vì vậy, theo phía ngân
hàng, đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thế chấp.
Ngân hàng SN không cấp vốn tiếp đợt 2 cho công ty Thành Ngân và yêu
cầu bồi thương thiệt hại. Tuy nhiên, công ty Thành Ngân đang trong quá trình
xây dựng nhà trung cư, toàn bộ số căn hộ đã bán mới lấy được một nửa số tiền,
hơn nữa công ty đang nợ lại ngân hàng số tiền đã lấy ở phần thế chấp đợt 1 là
300 tỷ. Nên công ty Thành Ngân có thể không có đủ khả năng trả nợ và bồi
thường thiệt hại cho Ngân hàng SN. Lúc này, ngân hàng SN có thể xử lí tài sản
thế chấp là hai tòa nhà mỗi tòa nhà cao 25 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ do công ty


Thành Ngân đầu tư xây dựng, nhưng toàn bộ số căn hộ đó đã bị bán cho đầu tư
và công ty Thành Ngân đã lấy được một nửa số tiền, khi này ngân hàng SN sẽ
gặp khó khăn trong quá trình xử lí tài sản bảo đảm là số căn hộ đó. Như vậy, cả
ngân hàng SN, Công ty Thành Ngân và chủ đầu tư mua căn hộ đều gặp bất lợi

trong trường hợp này.
Để đảm bảo lợi ích cho ngân hàng SN, công ty Thành Ngân và các chủ thể
liên quan đến dự án nhà thương mại trên, nhóm chúng em đưa ra hướng hòa giải
như sau:
Sau khi vay vốn công ty Thành Ngân đầu tư xây dựng hai tòa nhà mỗi tòa
nhà cao 25 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ đã bán toàn bộ số căn hộ trên mỗi căn hộ 2 tỷ
và đã nhận của mỗi chủ đầu tư căn hộ 1 tỷ. Như vậy, công ty Thành Ngân sau
khi bán toàn bộ số căn hộ mới chỉ nhận được một nửa số tiền, tức là mới nhận
được 450 tỷ, còn lại 450 tỷ sẽ nhận lại sau từ các chủ đầu tư. Công ty Thành
Ngân nên thỏa thuận với ngân hàng lấy số tiền 450 tỷ đã nhận được trả 300 tỷ và
lãi mà công ty đã vay ngân hàng vào ngày 10/5/2015, đến thời điểm 10/4/2016
là 11 tháng. Ban đầu, công ty Thành Ngân nên thỏa thuận trả 300 tỷ và lãi 18%
của 300 tỷ trong 11 tháng bằng 349,5 tỷ đồng; nếu thỏa thuận không thành công
ty có thể thỏa thuận trả 300 tỷ và lãi 18% của 500 tỷ trong 11 tháng bằng 382,5
tỷ. Sau đó, công ty Thành Ngân tiếp tục thỏa thuận với ngân hàng SN lấy số tiền
450 tỷ còn lại mà chủ đầu tư nợ khi mua căn hộ làm tài sản thế chấp thay cho dự
án xây dựng nhà thương mại đã thế chấp trước đó để vay số vốn còn lại là 200 tỷ
với lãi suất 18%. Nếu công ty không thanh toán được nợ, chủ đầu tư không trả
số tiền còn lại và số tiền những chủ đầu tư đã trả không đủ để bù trừ khoản nợ
200 tỷ và lãi thì ngân hàng được lấy căn mà những chủ đầu tư không trả tiền để
xử lí.
Theo đó, ta có thể thấy:
Đầu tiên, về ngân hàng SN: Số tiền mà công ty Thành Ngân vay là 500 tỷ,
lãi suất 18% năm, thời hạn 5 năm, ngân hàng mới chỉ cấp 300 tỷ đợt 1 thì đã
được trả lại 300 tỷ đó đồng cộng với lãi suất – ngân hàng có lợi nhuận từ khoản
cho vay. Công ty Thành Ngân tiếp tục vay 200 tỷ đồng còn lại cũng với lãi suất


18% thì đã được bảo đảm bằng tài sản thay thế dự án xây nhà trung cư đã bị bán
bằng số tiền 450 tỷ mà chủ đầu tư phải trả cho công ty. Tức là ngân hàng SN đã

có tài sản được thế chấp thay thế nên khá an toàn. Trong trường hợp Công ty
Thành Ngân không trả được nợ thì đã có tài sản bảo đảm là 450 tỷ. Trong trường
hợp chủ đầu tư không trả số tiền còn lại và số tiền những chủ đầu tư đã trả
không đủ để bù trừ khoản nợ 200 tỷ và lãi thì ngân hàng được lấy căn mà những
chủ đầu tư không trả tiền để xử lí. Như vậy, so với việc không cấp vốn tiếp đợt
2 cho công ty Thành Ngân và yêu cầu bồi thương thiệt hại hay xử lí tài sản bảo
đảm thì trường hợp này ngân hàng có lợi hơn.
Sau đó, về công ty Thành Ngân: Sau khi trả 300 tỷ và lãi cho ngân hàng
từ số tiền 450 tỷ đã lấy từ chủ đầu thì công ty Thành Ngân vẫn còn số tiền dư
còn lại; tiếp tục vay 200 tỷ và lãi suất 18% thì công ty chỉ còn chịu lãi của 200 tỷ
chứ không phải 500 tỷ nữa nên giảm bớt số tiền lãi phải trả. Công ty vẫn có vốn
để xây dựng và hoàn thiện dự án xây dựng nhà thương mại, không bị ngân hàng
và chủ đầu tư đòi nợ và bồi thường thiệt hại.
Cuối cùng, người mua nhà: Mục đích chính của nhà đầu tư là mua được
căn hộ. Khi giải quyết như vậy, chủ đầu tư không sợ xảy ra tranh chấp, bị thiệt
hại vì nhà chung cư đã mua không hoàn toàn ở trạng thái là tài sản bị thế chấp
nữa. Trường hợp công ty không trả được nợ thì ngân hàng sẽ lấy số tiền 450 tỷ
mà nhà đầu tư phải trả chứ không lấy nhà chung cư. Như vậy, sau khi trả đủ tiền
nhà chung cư sẽ thuộc về thuộc về chủ đầu tư chứ không sợ bị ngân hàng tịch
thu để xử lí bảo đảm cho việc trả nợ của công ty Thành Ngân.
3. Nếu hòa giải không thành giữa các chủ thể trên thì hãy đưa ra
hướng giải quyết theo quy định của pháp luật
* TRƯỜNG HỢP 1:
Thứ nhất, theo đề bài, công ty Thành Ngân thế chấp dự án xây dựng nhà
chung cư. Theo khoản 8 điều 3, Luật nhà ở 2014, “Dự án đầu tư xây dựng nhà
ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới
nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc
để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”. Như vậy, dự án xây

dựng chung cư cũng chính là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nó là tổng hợp các đề
xuất, vì vậy không phải và không bao gồm tài sản thuộc dự án là mảnh đất và
hai tòa nhà chung cư hình thành trong tương lai. Hay nói cách khác, ngân hàng
phải có bộ phận thẩm định dự án và nghiên cứu trước khi cho vay.
Thứ hai, theo khoản 1, khoản 2, điều 7, thông tư 26/2015 – TTNHNN ta
thấy, các điều khoản quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư và nhà ở là các
điều khoản khác nhau, do đó, có thể nhận thấy rằng, các nhà làm luật đã tách
bạch hai vấn đề này.
Từ hai điều trên, ta có thể kết luận, đối tượng của hợp đồng thế chấp trong
trường hợp công ty Thành Ngân và Ngân hàng SN không phải nhà ở mà là dự án
xây dựng, vì thế việc bên thế chấp sử dụng hai tòa nhà chung cư để kinh doanh
là không vi phạm hợp đồng và pháp luật. Bên nhận thế chấp vẫn phải tiếp tục
cấp vốn theo quy định trong hợp đồng.
TRƯỜNG HỢP 2:
Công ty cổ phần Thành Ngân thế chấp dự án xây dựng nhà chung cư diện
tích 2000 m2 đất ở. Giả sử như công ty Thành Ngân thế chấp dự án, nhưng lại
lấy cả mảnh đất và căn chung cư hình thành trong tương lai làm tài sản đảm bảo.
Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp của công ty Thành Ngân với ngân
hàng bao gồm dự án, mảnh đất có quyền sử dụng đất trị giá 400 tỷ và tổ hợp hai
tòa nhà chung cư xây dựng trên mảnh đất đó. Theo quy định tại khoản 1, khoản
2, điều 4, nghị định 11/2012 – NĐCP về việc sửa đổi nghị định 163/2006 –
NĐCP:
Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai
mà Pháp luật không cấm giao dịch.
Tài sản hình thành trong tương lại bao gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
Theo đó, tổ hợp hai tòa nhà chung cư mà công ty Thành Ngân sẽ xây dựng
là dựa vào số tiền mà ngân hàng SN cho vay. Vì thế, hai tòa chung cư này được

coi là tài sản bảo đảm, trong trường hợp này là tài sản thế chấp. Do vậy, tài sản
thế chấp mà công ty Thành Ngân mang ra thế chấp bao gồm dự án xây dựng,
mảnh đất 2000 m2 và tổ hợp hai tòa nhà chung cư.
Nếu ngân hàng có thỏa thuận, mọi hoa lợi, lợi tức hưởng từ mảnh đất
mang thế chấp đều là tài sản thế chấp, thì theo khoản 1, điều 321, Bộ luật Dân sự
2015, hoa lợi, lợi tức này bên công ty Thành Ngân không được hưởng. Khi đó,
việc họ các căn chung cư là trái pháp luật, ngân hàng SN có thể yêu cầu công ty
Thành Ngân dừng ngay việc bán các căn hộ. Nếu công ty Thành Ngân vẫn tiếp
tục vi phạm, ngân hàng có thể dừng cấp vốn và đơn phương chấm dứt hợp đồng
do chủ dụ án vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.
Ngân hàng yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư với
người mua nhà là vô hiệu. Lúc này theo quy định của khoản 2 điều 131luật Dân
Sự 2015 thì: “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận”. Tức là người mua nhà phải trả lại nhà còn chủ dự án phải trả
lại số tiền đã nhận.
Sau đó ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm theo điều 299, 300, 301, 307 Bộ
luật Dân sự 2015.
Câu 4: Nếu hòa giải được thì hãy tư vấn cho Ngân hàng và các chủ thể liên
quan thực hiện tiếp hợp đồng
Nếu thỏa thuận được, các bên sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng như sau:
- Đối với công ty Thành Nhân:
- Đầu tiên, công ty Thành Nhân phải có trách nhiệm thông báo cho các chủ
đầu tư căn hộ biết về tình hình hiện tại: dự án đang được thế chấp và sẽ chuẩn bị
sửa đổi hợp đồng thế chấp dự án thành thế chấp nợ. Điều này để đảm bảo quyền
lợi của các chủ đầu tư dự án trong trường ngân hàng thông báo thu hồi nợ.
- Thứ hai, bộ phận pháp chế công ty cần liên lạc với ngân hàng để soạn
thảo và kí hợp đồng sửa đổi theo những gì đã thỏa thuận. Những nội dung được
sửa đổi phải được lập thành hợp đồng riêng và phải tuân theo hình thức của hợp

đồng vay 500 triệu ban đầu.
Nội dung chính của hợp đồng sửa đổi bao gồm các vấn đề sau:
+ Công ty Thành Ngân trả cho ngân hàng 300 tỷ có lãi đã lấy đợt 1.


+ Ngân Hàng cho phép thay thế tài sản thế chấp là dự án bằng quyền đòi
nợ.
+ Ngân hàng tiếp tục cấp vốn đợt 2 cho công ty Thành Ngân với số tiền là
200 triệu, lãi suất 18%/năm.
- Thứ ba, Công ty Thành Nhân chịu phạt vi phạm hợp đồng nếu trong hợp
đồng có quy định và thực hiện hợp đồng sửa đổi với những nội dung trên. Cụ
thể: “Công ty thành Ngân trả 300 triệu cùng lãi như hợp đồng sửa đổi quy định
cho Ngân hàng theo đúng thỏa thuận về thời gian.”
- Đối với ngân hàng:
Ngân hàng tiếp tục cung cấp vốn để công ty Thành Ngân tiếp tục đầu tư
xây dựng đúng thời hạn và ra quyết định thay tài sản thế chấp như đã thỏa thuận.
Sau khi thay thế tài sản thế chấp là quyền đòi nợ, ngân hàng có quyền và nghĩa
vụ quy định trong điều 22 Nghị định số 63/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
Chính phủ quy định về Giao dịch bảo đảm có quy định về quyền đòi nợ:
“Yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải thanh toán cho mình khi đến hạn mà
bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ;
Cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền đòi nợ, nếu bên có nghĩa vụ trả
nợ yêu cầu”
- Tiến hành giải chấp tài sản là dự án đầu tư theo trình tự quy định ở điều
10, thông tư 26/2015/ NHNN quy định:
“a) ….bên thế chấp gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên
quan theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên cho bên nhận thế chấp;
b) Bên nhận thế chấp có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho bên thế
chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp
theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên.”

- Ngân hàng cần theo dõi, kiểm tra giám sát việc thông báo cho chủ đầu tư
biết về chuyển giao quyền đòi nợ để tránh trường hợp người mua nhà từ chối
thực hiện nghĩa vụ do không được thông báo.
- Trường hợp trong thời hạn hợp đồng, công ty Thành Ngân hoàn thành
xong nghĩa vụ hợp đồng, Ngân hàng sẽ giải chấp tài sản là quyền đòi nợ cho
công ty. Lúc này, công ty sẽ phải thông báo cho chủ đầu tư về việc thay đổi
quyền đòi nợ để có thể thu hồi khoản nợ của mình.


- Trường hợp công ty Thành nhân không hoàn thành nghĩa vụ đúng thời
hạn vì lí do nào đó, Ngân hàng có thể thực hiện giải quyết tài sản thế chấp. Cụ
thể ngân hàng sẽ yêu cầu các chủ sở hữu thanh toán số nợ trực tiếp cho mình.
Theo điều 7 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN
cũng hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi nợ:
“Trước thời điểm xử lý quyền đòi nợ ít nhất bảy (07) ngày làm việc”, ngân
hàng phải gửi cho bên có nghĩa vụ trả nợ - người mua nhà “văn bản thông báo
xử lý quyền đòi nợ và một (01) bản sao có xác nhận của tổ chức hành nghề công
chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ đã được công chứng hoặc bản
chính hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ có chữ ký, con dấu (nếu có) của các bên
hoặc Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền đòi nợ do cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp.”
Trường hợp bên có nghĩa vụ trả nợ không thực hiện Ngân hàng có
quyền“Thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý theo thủ tục quy định tại Điều 63 Nghị
định số 63/2006/NĐ-CP”. Nếu không thực hiện được sẽ “Khởi kiện yêu cầu
Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.”
Trường hợp người mua nhà muốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trước thời
hạn, Ngân hàng “phải lập biên bản có chữ ký của bên thế chấp, bên nhận thế
chấp và bên có nghĩa vụ trả nợ. Biên bản nhận các khoản tiền, tài sản phải ghi rõ
việc bàn giao, tiếp nhận các khoản tiền, tài sản và xác định giá trị tài sản.”
Ngân hàng “có trách nhiệm gửi biên bản nhận các khoản tiền, tài sản cho”

chủ dự án.
Đối với người mua nhà:
- Yêu cầu được thông báo những thông tin liên quan đến chuyển giao
quyền đòi nợ. Nếu công ty Thành Ngân không thông báo cụ thể, các chủ đầu tư
có quyền từ chối thực hiện nghĩa vụ.
- Yêu cầu được cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu (sổ hồng) sau khi dự
án được giải chấp.
- Trong trường hợp người mua nhà muốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trước
khi có công văn xử lý nợ của ngân hàng thì cần liên lạc trực tiếp với ngân hàng.
Cụ thể, điều 7 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN


cũng hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi nợ
quy định như sau:
“Nếu thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng có căn cứ phát
sinh quyền đòi nợ của bên thế chấp xảy ra trước thời điểm xử lý quyền đòi nợ
theo hợp đồng thế chấp thì bên có nghĩa vụ trả nợ có trách nhiệm chuyển khoản
tiền trả nợ vào tài khoản do bên có nghĩa vụ trả nợ mở tại Ngân hàng theo chỉ
định của bên nhận thế chấp.” Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp đồng
thời là ngân hàng. Như vậy, người mua nhà có ý định trả nợ chuyển khoản tiền
nợ vào tài khoản. Khi đó, Ngân hàng “phong tỏa tài khoản này” và Ngân hàng
chỉ “giải tỏa để xử lý khi đến thời điểm xử lý tài sản thế chấp”. Kể từ thời điểm
nộp tiền vào tài khoản, người mua nhà không được quyền yêu cầu Ngân hàng
giải tỏa và thực hiện giao dịch đối với số tiền này.
- Trong trường hợp có thông báo thu hồi nợ theo xử lý quyền đòi nợ của
ngân hàng, người mua nhà có quyền yêu cầu ngân hàng xuất trình giấy tờ liên
quan đến quyền đòi nợ và thực hiện nghĩa vụ của mình.
III. PHÂN TÍCH – ĐÁNH GIÁ CÁC ĐIỀU KHOẢN LUẬT DÂN SỰ
2015 ĐÃ DÙNG
Điều 295: Tài sản bảo đảm Bộ luật Dân Sự năm 2015.

Các quy định ở điều này không hề mang tính lý thuyết mà còn rất gần với
thực tiễn giúp cho việc áp dụng đúng đắn , triệt để hơn. So với Luật Dân Sự năm
2005 quy định điều này đã thêm điều khoản loại trừ đối với quy định tài sản bảo
đảm thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm “trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo
lưu quyền sở hữu.” Ngoài ra thì đã bổ sung quy định khác thể hiện sự tiến bộ.
khoản 1, Điều 468: lãi xuất Bộ Luật Dân sự 2015:
“Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận
không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có
liên quan quy định khác. “
Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ
Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ
họp gần nhất. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn
được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực. và khi
áp dụng vào với đề bài thì hợp đồng vay tiền có biện pháp bảo đảm và có đền
bù này không có các điều khoản vi phạm pháp luật, do đó hoàn toàn hợp pháp.


Điều 408: Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Bộ
Luật Dân sự năm 2015.
“Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực
hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.”
Hợp đồng dân sự sẽ bị vô hiệu trong trường hợp: Ngay từ thời điểm ký kết
hợp đồng, vì lý do hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được. Có thể do
điều kiện bất khả kháng đối tượng không còn, hoặc vì điều kiện khách quan mà
đối tượng hợp đồng là tài sản hình thành trong tương lai không thể hình thành,
những trường hợp khác dẫn đến việc đối tượng không thể thực hiện được trên cơ
sở vì lý do khách quan. Lưu ý: việc xét đối tượng của hợp đồng không thể thực
hiện được phải trên cơ sở nguyên nhân khách quan. Hợp đồng dân sự được giao
kết nhằm hướng đến một đối tượng nhất định, khi đối tượng này không còn,
nghĩa là mục đích thực hiện hợp đồng không còn. Và đương nhiên, hợp đồng

dân sự này sẽ bị vô hiệu.
Bời vì đối tượng trong hợp đồng mua bán (căn hộ) đã là đối tượng của hợp
đồng thế chấp trước đó và hợp đồng này vẫn đang có hiệu lực
Các vấn đề trong điều 320 và điều 321 đều nằm trong những điểm mới của
bộ luật Dân Sự 2015. Do đó việc đưa vào luật này những nghĩa vụ mới dành cho
bên thế chấp là hoàn toàn sát với thực tế, bên thế chấp tài sản không được bán,
thế chấp, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp “ được bán, thay thế,
trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình
sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán
tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay
thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là
kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải
bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận”. cho thấy mức độ
linh hoạt đối với tài sản thế chấp, vì tài sản thì luôn luôn là món hàng sinh lời
nên khi có quy định này được đưa ra thì các tài sản có thể bán và trao đổi tùy
mục đích của bên thế chấp nhưng vẫn đảm bảo giá trị bằng đúng với tài sản thế
chấp. và ngoài ra còn “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không
phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được


bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”Trên thực tế hiện nay
nếu muốn chuyển giao tài sản thế chấp thì đều dựa trên thỏa thuận của 2 bên
miễn sao giá trị tài sản thế chấp không thay đổi và vẫn đảm bảo tài sản thay thế
tài sản thế chấp không hao mòn, hỏng theo thời gian thì hoàn toàn có thể trao
đổi. tuy nhien quay trở lại với điều luật này khi áp dụng vào bài làm thì các căn
hộ không thuộc vào diện hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh
doanh hoặc kho hàng và việc bán căn hộ cũng chưa được bên nhận thế chấp –
Ngân hàng thương mại SN đồng ý, vì vậy không thuộc khoản 4 và khoản 5 Điều
321 Bộ luật Dân sự năm 2015. Và theo như đè bài thì công ty Thành Ngân đã
thế chấp dự án xây dựng nhà chung cư cho ngân hàng SN chưa được sự đồng ý.

Do đó đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thế chấp.

C.

KẾT LUẬN

Từ những phân tích trên ta thấy được các hướng giải quyết của vấn đề tranh
chấp dự án thế chấp. Có thể nhận thấy được hợp đồng mua bán tài sản thế chấp
không thông qua bên thế chấp sẽ bị xem là vô hiệu. Các bên có thể thỏa thuận để
hòa giải với nhau để đảm bảo lợi ích của các bên, Tuy nhiên nếu không thể thỏa
thuận được có thể dựa vào các quy định của pháp luật để giải quyết vấn đề. Như
vậy, nếu nắm bắt được các quy định về thế chấp dự án, người mua nhà sẽ không
lo vướng vào những vấn đề pháp lí phức tạp và có thể bảo đảm lợi ích của mình.
Hiện nay nhu cầu xây và mua nhà chung cư đang tăng nhanh chính vì vậy việc
nắm được nội dung quy định của pháp luật sẽ giúp các chủ thể liên quan giảm
bớt rủi ro về phía mình.