Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam

Đại học quốc gia hà nội
Khoa kinh tế
*****

Nguyễn Văn Đợi

Quá trình hình thành và phát triển
thị tr-ờng đất đai ở Việt nam

Luận văn thạc sỹ kinh tế

Hà Nội - 2004


Đại học quốc gia hà nội
Khoa kinh tế

Nguyễn Văn Đợi

Quá trình hình thành và phát triển
thị tr-ờng đất đai ở Việt nam
Chuyên ngành: Kinh tế chính trị XHCN
Mã số: 50201

Luận văn thạc sỹ kinh tế

Ng-ời h-ớng dẫn khoa học
PGS. TS. Trần Đình Thiên

Hà Nội - 2004

Bảng từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

TBCN

T- bản chủ nghĩa

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TLSX

T- liệu sản xuất


Danh mục tài liệu tham khảo

1. Ban chỉ đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án chính sách đất đai - Đoàn công
tác Tây Nam Bộ (7/2002), Báo cáo kết quả khảo sát về tổng kết
chính sách đất đai, kiến nghị chủ tr-ơng sửa đổi luật đất đai của một
số tỉnh vùng Tây Nam bộ.
2. Ban Chỉ Đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án chính sách đất đai - đoàn khảo
sát 3. Miền Trung &Tây nguyên (7/2002), Báo cáo kết quả khảo sát
tình hình thực hiện chính sách và pháp luật về đất đai ở các tỉnh
miền Trung & Tây nguyên
3. Ban kinh tế - Ban chỉ đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án chính sách đất đai
(8/2002), Tình hình thực hiện chính sách, pháp luật đất đai & kiến
nghị chủ tr-ơng sửa đổi Luật đất đai.
4. Báo nhân dân ra ngày 24/12/2003.
5. Báo nhân dân ra ngày 4/5/2004.
6. Báo Đầu t- ra ngày 6/1/2001.
7. Báo tuổi trẻ ra ngày 20/3/2004.
8. Báo tuổi trẻ ra ngày 23/4/2004.
9. Bộ luật dân sự của n-ớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà
xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội, 1995.

10. Bộ Tài chính - Cục quản lý công sản (4/ 2001), Đề tài nghiên cứu: "Cơ
sở khoa học & giải pháp thúc đẩy sự hình thành & phát triển thị
tr-ờng BĐS ở Việt Nam..
11. Bộ Tài chính (2000), Luật đầu t- n-ớc ngoài tại Việt Nam và văn bản
h-ớng dẫn thi hành, Nxb chính trị quốc gia, Hà Nội.
12. Nguyễn Đình Bồng (2002), " Thị tr-ờng bất động sản: Khảo cứu và
tiếp cận", Tạp chí Địa chính, Số 1.
13. C.Mác và Ph.Ăng - Ghen, Toàn tập (1993), tập 23. Nxb Chính trị Quốc
gia - Sự thật, Hà Nội.


14. C.Mác và Ph.Ăng - Ghen, Toàn tập (1994), tập 25, Nxb Chính trị Quốc
gia - Sự thật, Hà Nội.
15. Công báo (1992), Hiến pháp năm 1992, Số8.
16. Công báo (1993), Luật đất đai 1993, Số 22.
17. Công báo (1994), Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ
về khung giá các loại đất, Số 20.
18. Công báo (1995), Nghị định của Chính phủ số 18-CP ngày 13/2/1995
quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của các
tổ chức trong n-ớc đ-ợc Nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất, Số 8.
19. Công báo (1999), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
1998.
20. Công báo (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 về
thủ tục chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất, Số17.
21. Công báo (2000), Nghị định số 24/2000/NĐ - CP ngày 31/7/2000 của
Chính phủ về quy định chi tiết thi hành Luật đầu t- n-ớc ngoài tại
Việt Nam, Số32.
22. Công báo (2001), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai,

Số 32.
23. Đặng Đức Đạm (2002) " Một số ý kiến về chính sách đất đai", Hội thảo
về pháp luật đất đai và thị tr-ờng bất động sản, ch-ơng trình hợp
tác Việt Nam - Thuỵ điển về đổi mới hệ thống địa chính, Hà Nội1920/11/2002, tr 147.
24. Đảng cộng sản Việt Nam (1987), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội.
25. Đảng cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội.
26. Đảng cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc


lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
27. Đảng cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
28. Đảng cộng sản Việt Nam (2003), Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban
chấp hành trung -ơng Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất n-ớc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
29. Mã Hồng (1995), Kinh tế thị tr-ờng XHCN, Nhà xuất bản chính trị
Quốc gia, Hà Nội.
30. Hernando De Soto (2003), "Bí ẩn của vốn " - Ch-ơng trình KX- 02. Hà
Nội.
31. Nguyễn Văn Khê (2000), Thông tin chuyên đề số 40 - "Một số vấn đề
trong pháp luật, chính sách đất đai của Trung Quốc" - Thành uỷ
TPHCM.
32. Luật quản lý đất đai n-ớc Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1998).
33. Nguyễn Thị Nga (2003) "Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị tr-ờng
QSD đất ở Việt Nam" - Luận văn Thạc sĩ, Tr-ờng Đại Học Luật Hà
Nội.
34. Phạm Duy Nghĩa (2002), "Vai trò của pháp luật đất đai trong việc

kiềm chế những cơn sốt đất", Hội thảo: Xây dựng cơ sở pháp lý về
thị tr-ờng QSD đất ở Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh
- khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002.
35. Phạm Duy Nghĩa, "Lối ra cho thị tr-ờng nhà đất", Báo Tuổi trẻ chủ
nhật, (số16),ngày 28/4/2002.
36. Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý của thị tr-ờng QSD
đất ở Việt Nam,Hội thảo : Xây dựng cơ sở pháp lý về thị tr-ờng
QSD đất ở Việt Nam", Bộ môn pháp luật kinh doanh - Khoa luật,
Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002.
37. Nghị quyết 10/ NQ - TW ngày 5/4/1988.


38. Phạm Đức Phong (2001), "Thị tr-ờng Bất động sản và định h-ớng phát
triển ở n-ớc ta", Tạp chí địa chính, (số9).
39. Đỗ văn Phú ( 2001), " Tìm hiểu nguyên nhân và giải pháp khắc phục
việc cấp giấy chứng nhận QSD đất ( hoặc nhà ) ở đô thị chậm qua
thực tế ở Sóc Trăng", Tạp chí Địa chính, (số6).
40.Tr-ờng Đại học KTQD Thành Phố HCM, Văn phòng kiến trúc str-ởng, Tổng công ty địa ốc Sài gòn, Sở địa chính - nhà đất, Đề tài
nghiên cứu: "Thị tr-ờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến
năm 2005", tháng 1/2002.
41. Bùi Xuân Sơn (2002), " Một số ý kiến về chính sách đất đai" - Hội thảo
về pháp luật đất đai và thị tr-ờng BĐS, ch-ơng trình hợp tác Việt
Nam - Thuỵ điển về đổi mới hệ thống địa chính, Hà Nội19-20/11
tr 228.
42. Tạp chí Kinh tế Sài gòn, tháng1/2001.
43. Tạp chí pháp luật - chuyên đề số 2 tháng 3/2003.
44. Tạp chí tài chính tháng 5/ 2001.
45. Tổng cục Địa chính (2000), Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả
n-ớc đến năm 2010, Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm
46. Tổng cục Địa chính (2000), "Tình hình thực hiện trên cả n-ớc về giao

đất và cấp giáy chứng nhận QSD đất nông nghiệp (Trích báo cáo
tổng kết)", Tạp chí Địa chính, (số 4).
47. Tr-ờng Đại Học Kinh tế Quốc dân - Bộ môn Kinh tế quản lý địa chính
(2000), Giáo trình Nguyên lý thị tr-ờng nhà đất, Nxb Chính trị Quốc
gia, Hà Nội
48. Tr-ờng Đại Học Luật Hà Nội, (2003), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb
công an nhân dân, Hà Nội.
49. Bùi Ngọc Tuân (2002), "Giá quyền sử dụng đất trong thị tr-ờng bất
động sản ở n-ớc ta", Hội thảo: Xây dựng cơ sở pháp lý về thị tr-ờng
quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Bộ môn Pháp luật Kinh doanh -


Khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26 tháng 5
50. Uỷ Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2001), Kỷ yếu hội thảo:
Thị tr-ờng Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12

mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t- liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr-ờng sống, là địa bàn
phân bố các khu dân c-, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và quốc phòng.
Đất đai nói riêng, bất động sản nói chung, với t- cách vật chất thoả
mãn nhu cầu cuộc sống của con ng-ời, đ-ợc mua bán và trở thành hàng
hoá, từng b-ớc từ thấp đến cao, từ cá biệt trở thành phổ biến. Thị tr-ờng đất
đai, thị tr-ờng bất động sản cũng từ đó, đ-ợc hình thành, phát triển và trở
thành một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế thị tr-ờng, kể cả
thị tr-ờng định h-ớng XHCN nh- ở n-ớc ta. Ngày nay, chẳng những đất đai
trên "ngôi nhà chung - Trái đất" của chúng ta trở thành hàng hoá, mà cả mặt

trăng, sao hoả cũng đ-ợc các nhà tỷ phú trên thế giới chia ô, chia khoảnh để
bán.
Trong những năm đổi mới vừa qua, với sự vận hành nền kinh tế theo
cơ chế thị tr-ờng có sự quản lý của Nhà n-ớc theo định h-ớng XHCN, nền
kinh tế n-ớc ta đã đạt đ-ợc những thành tựu to lớn. Tuy nhiên, nhiều loại
thị tr-ờng - đặc biệt là thị tr-ờng đất đai, thị tr-ờng bất động sản ch-a đ-ợc
thiết lập hoặc ch-a đ-ợc phát triển. Tình trạng đó đã gây lên những hạn chế
lớn đối với sự phát triển, tăng tr-ởng của nền kinh tế. Nhận thức đ-ợc điều
đó, Đảng và Chính phủ đã và đang cố gắng từng b-ớc khắc phục tình trạng


thiếu vắng, thiếu đồng bộ của các loại thị tr-ờng trong nền kinh tế. Báo cáo
chính trị của Đảng tại Đại hội IX đã khẳng định:
" Hình thành và phát triển thị tr-ờng BĐS, bao gồm cả QSD đất theo
quy định của pháp luật ". Hơn thế, Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm
2001 -2005 nêu: "Phát triển thị tr-ờng bất động sản trong đó có thị tr-ờng
QSD đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nh-ợng QSD đất; mở rộng cơ
hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đ-ợc
dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh..."[27,
tr.192- 342]
Mặc dù vậy, thị tr-ờng đất đai nói riêng, thị tr-ờng bất động sản nói
chung ở n-ớc ta cho đến nay vẫn vận động mang tính tự phát, không công
khai, về thực chất đó vẫn là một thị tr-ờng " ngầm ", hẹp cả về phạm vi và
nội dung hoạt động. Các hoạt động của thị tr-ờng này vẫn nằm ngoài sự
quản lý của Nhà n-ớc. Nhà n-ớc cũng ch-a có biện pháp, ch-a có hệ thống
quản lý hữu hiệu trong lĩnh vực này. Những d- chấn của các cơn " sốt " thị
tr-ờng, cũng nh- những vấn đề kinh tế, xã hội nảy sinh liên quan đến đất
đai đã và đang là những thách thức gay gắt, ngày càng chồng chất, đòi hỏi
chúng ta phải đ-ơng đầu và giải quyết. Tiến sỹ Đặng Đức Đạm - Phó
Tr-ởng Ban nghiên cứu của Thủ t-ớng Chính Phủ, đã từng nêu ý kiến:

"... Việt Nam hiện nay có rất nhiều cái nhất, ví dụ (1 ) tài sản lớn
nhất: Đất đai là tài sản -ớc tính có giá trị lớn hơn nhiều so với tài sản của
tất cả các doanh nghiệp Nhà n-ớc cộng lại: ( 2 ) Tham nhũng nặng nhất:
Tham nhũng chủ yếu từ nguồn đất đai và đầu t- của Nhà n-ớc; Khiếu kiện
nhiều nhất: Đại bộ phận khiếu kiện là về nhà đất; ( 4 ) Rào cản cao nhất:
Thủ tục đất đai là rào cản khó v-ợt qua nhất đối với cả đầu t- trong n-ớc
và n-ớc ngoài." [23, tr.147]
Có thể nói, trong cấu thành của thị tr-ờng bất động sản, thị tr-ờng
đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, bởi đất đai vốn là thành tố đầu tiên
và căn bản đối với bất kỳ một loại bất động sản nào. Hơn nữa, đất đai còn là


thành tố hàng đầu tạo nên cơ sở cho đời sống của mỗi con ng-ời cũng nhcả xã hội. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu về thị tr-ờng đất đai, từ
đó đ-a ra những giải pháp, nhằm thúc đẩy sự ra đời và phát triển thị tr-ờng
này ở n-ớc ta hiện nay đã và đang là vấn đề bức xúc, có ý nghĩa sâu sắc cả
về lý luận và thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu:
Hiện nay, ở các n-ớc kinh tế phát triển, đặc biệt ở các n-ớc ph-ơng
Tây, thị tr-ờng đất đai, thị tr-ờng bất động sản đã và đang phát triển rất sôi
động. Đây thực sự là một thị tr-ờng nhạy cảm, có vai trò cực kỳ quan trọng
thúc đẩy nền kinh tế tăng tr-ởng, phát triển và là một bộ phận không thể
tách rời của nền kinh tế thị tr-ờng. Chính vì vậy, thị tr-ờng đất đai, thị
tr-ờng bất động sản đã trở thành đối t-ợng nghiên cứu của nhiều nhà kinh
tế, pháp lý. Ví dụ: Công trình nghiên cứu của Hernando De Soto " Bí ẩn
của vốn "; Công trình nghiên cứu của giáo s- UIF Jensen thuộc tr-ờng Đại
học Lund - Thuỵ Điển về vấn đề " So sánh các yếu tố luật pháp của thị
tr-ờng BĐS "; Nhóm t- vấn về BĐS của Uỷ ban kinh tế Châu Âu của Liên
Hiệp Quốc, đã tổ chức hội nghị th-ợng đỉnh về BĐS ( 2002 ), trong đó hội
nghị đặc biệt dành sự quan tâm đến việc nghiên cứu sự phát triển thị tr-ờng
BĐS, ở các n-ớc có nền kinh tế đang trong thời kỳ chuyển đổi. Đây là

những tài liệu tham khảo quý báu cho việc nghiên cứu, tìm hiểu về thị
tr-ờng đất đai, thị tr-ờng BĐS và tìm kiếm các giải pháp nhằm thúc đẩy sự
hình thành, phát triển loại thị tr-ờng này trong nền kinh tế n-ớc ta hiện nay.
ở n-ớc ta, do tính chất thiết yếu và thời sự của vấn đề hình thành,
phát triển thị tr-ờng bất động sản, thị tr-ờng đất đai trong thời kỳ đổi mới
thể hiện rõ trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo luật đất đai sửa
đổi, vấn đề đất đai, thị tr-ờng đất đai đã và đang thu hút đ-ợc sự quan tâm
của rất nhiều tầng lớp trong xã hội. ở những phạm vi và mức độ khác nhau,
đã có nhiều công trình nghiên cứu, trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến thị
tr-ờng đất đai, thị tr-ờng BĐS nh-: Đề tài nghiên cứu " Thị tr-ờng BĐS


Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 " do Sở Địa chính - nhà đất, Tr-ờng
Đại học kinh tế TPHCM, Viện kinh tế TPHCM; Văn phòng Kiến trúc str-ởng, Tổng công ty địa ốc Sài gòn nghiên cứu; Hội thảo về pháp luật đất
đai và thị tr-ờng BĐS do khoa luật Đại học Quốc gia tổ chức; Ch-ơng trình
hợp tác Việt nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính năm 2002;
Giáo trình Nguyên lý thị tr-ờng nhà đất của PGS.TSKH Lê Đình Thắng.
Đặc san chuyên đề về luật đất đai - Tạp chí luật học, Tr-ờng đại học Luật
Hà Nội. Đề tài: Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị tr-ờng QSD đất ở Việt
Nam của Nguyễn Thị Nga - Tr-ờng Đại Học Luật Hà Nội...
Tuy nhiên, ch-a có một công trình nghiên cứu nào đề cập đến quá
trình hình thành thị tr-ờng đất đai với t- cách là một quá trình tất yếu của
lịch sử phát triển kinh tế, tổng kết kinh nghiệm hình thành và phát triển thị
tr-ờng đất đai, BĐS của các n-ớc trên thế giới và đối chiếu với thực tiễn ở
Việt Nam một cách hệ thống từ góc độ kinh tế chính trị học. Từ đó làm
sáng tỏ những căn nguyên, cội nguồn của những vấn đề đặt ra, xung quanh
sự hình thành thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam và đ-a ra những giải pháp tổng
thể mang tính định h-ớng, nhằm thúc đẩy loại thị tr-ờng này trong nền kinh
tế thị tr-ờng định h-ớng XHCN ở Việt Nam hiện nay.
3. Mục đích của đề tài.

Nghiên cứu đề tài này nhằm làm rõ những vấn đề lý luận về thị
tr-ờng đất đai; Tìm hiểu thực trạng và xu h-ớng hình thành, phát triển của
thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, từ đó đ-a ra những
giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị tr-ờng này ở Việt
Nam trong thời gian tới.
4. Đối t-ợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
Thị tr-ờng đất đai nói riêng, thị tr-ờng bất động sản nói chung là một
bộ phận cấu thành của nền kinh tế thị tr-ờng. Chúng có quan hệ mật thiết
đến thị tr-ờng hàng hoá, thị tr-ờng lao động, thị tr-ờng vốn... Tuy nhiên
phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung nghiên cứu thị tr-ờng đất đai,
trong đó chủ yếu tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản của thị tr-ờng


đất đai, khảo sát thực trạng của thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam giai đoạn
tr-ớc và sau đổi mới cho đến nay, giải pháp hình thành và phát triển thị
tr-ờng đất đai trong thời gian tới, d-ới góc độ kinh tế chính trị học.
5. Ph-ơng pháp nghiên cứu.
Để làm rõ nội dung của đề tài tác giả vận dụng ph-ơng pháp duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, đồng thời còn kết hợp các ph-ơng pháp khác
nh-: Thống kê - so sánh và mô hình hoá.
6. Dự kiến đóng góp mới của luận văn.
- Góp phần làm rõ những vấn đề có tính lý luận về thị tr-ờng đất đai
nói chung và ở Việt Nam hiện nay nói riêng.
- Phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp để hình thành và
phát triển thị tr-ờng đất đai.
- Góp phần thúc đẩy sự hoàn thiện hệ thống thị tr-ờng, trong nền
kinh tế n-ớc ta hiện nay.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn gồm 3 ch-ơng.

Ch-ơng I: Thị tr-ờng đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm
ở
các n-ớc n-ớc trên thế giới
Ch-ơng II: Thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam hiện nay - những vấn đề
đặt
ra.
Ch-ơng III: Một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát
triển thị tr-ờng đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện
nay.



Nội dung

Ch-ơng 1: Thị tr-ờng đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở
các n-ớc trên thế giới.
1.1 Thị tr-ờng đất đai
1.1.1 Quyền sở hữu đất đai.
Con ng-ời và xã hội muốn tồn tại thì tr-ớc hết phải chiếm hữu tự nhiên,
đặc biệt là đất đai. Có thể nói: Chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu
của sở hữu ruộng đất. Trong một hình thái kinh tế - xã hội nhất định. Sở
hữu đất đai là hình thức xã hội của sự chiếm hữu đất đai, nói cách khác:
Nó là quan hệ xã hội, phát sinh từ việc chiếm hữu đất đai trong xã hội.
Về bản chất, đó là quan hệ giữa ng-ời với ng-ời đối với việc chiếm hữu
đất đai. Khi Nhà n-ớc và pháp luật ra đời thì quan hệ sở hữu về đất đai
đ-ợc điều chỉnh bằng pháp luật, nó đ-ợc luật hoá và trở thành quyền sở
hữu đất đai. Theo đó, chủ sở hữu đất đai có ba quyền năng cơ bản là:
Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai,
Mác đã từng khẳng định:
" Quyền sở hữu ruộng đất giả định rằng đã có một số ng-ời nào đó độc

quyền chiếm những bộ phận nhất định của trái đất mà họ có thể sử dụng
hoàn toàn theo ý muốn của riêng của họ, và gạt tất cả những ng-ời khác
ra ngoài ." [14, tr.241]
Nh- chúng ta đã biết, Quyền sở hữu đất đai tr-ớc hết đ-ợc hiểu là một
phạm trù pháp lý, phản ánh quan hệ sở hữu đất đai về mặt kimh tế trong
một chế độ xã hội nhất định, là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ sở hữu về đất đai trong xã hội. Các qui phạm pháp
luật về sở hữu đất đai xác nhận, qui định và bảo vệ các quyền lợi của các
chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy
nhiên, với t- cách là một phạm trù pháp lý, nó ch-a thể mang lại gì cho
lợi ích của chủ sở hữu đất đai. Nguồn lợi mà các chủ sở hữu đất đai chỉ


có đ-ợc khi sử dụng quyền năng của họ đối với đất đai để tạo ra những
lợi ích cho mình. Lợi ích mà các chủ sở hữu có đ-ợc nhiều hay ít, là
hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế, hay trình độ phát triển
của lực l-ợng sản xuất xã hội, trong việc chinh phục tự nhiên nói chung,
sử dụng đất đai nói riêng. Các Mác đã khẳng định:
" Quyền lực về mặt pháp lý của những ng-ời đó cho phép họ đ-ợc sử
dụng và lạm dụng những phần trên trái đất còn ch-a giải quyết đ-ợc
vấn đề gì hết. Việc sử dụng quyền lực đó hoàn toàn phụ thuộc vào những
điều kiện kinh tế độc lập với ý chí của họ.." [14, tr. 243]
Với t- cách là một phạm trù kinh tế, quyền sở hữu đất đai đ-ợc hiểu là
quan hệ giữa con ng-ời với con ng-ời trong việc xác định chủ thể sở hữu
đối với đất đai. Về ph-ơng diện pháp lý thì nó đ-ợc xã hội thừa nhận và
có cơ chế bảo hộ, đ-ợc thể chế hoá trong Hiến pháp và Pháp luật. Về
ph-ơng diện kinh tế, nó đảm bảo cho chủ sở hữu đất đai đ-ợc h-ởng
những nguồn lợi nhất định. Thông qua quyền sở hữu mà xác định các
quan hệ tổ chức, quản lý trong việc sử dụng đất đai vào sản xuất kinh
doanh và quan hệ phân phối t-ơng ứng với nó. Từ đó đảm bảo những

nguồn thu nhập cho chủ sở hữu.
Trên giác độ kinh tế, ba quyền cơ bản của quyền sở hữu ruộng đất
(chiếm hữu, sử dụng và định đoạt) là những cấu thành căn bản đảm bảo
cho chủ sở hữu thực hiện đ-ợc quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế, mỗi
quyền có một vị trí và ý nghĩa khác nhau đối với chủ sở hữu. Chủ sở hữu
đất đai cần phải chiếm hữu, nắm giữ và chi phối đ-ợc đất đai, đồng thời
phải có đầy đủ khả năng định đoạt các vấn đề có liên quan đến đất đai
đó nhằm đảm bảo lợi ích của mình. Việc khai thác, sử dụng những công
năng của đất là quan trọng và có ý nghĩa thiết thực, với năng lực hiện có
các chủ thể sở hữu đ-a đất đai vào sử dụng tạo ra của cải, thu nhập cho
mình. Thông qua quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu khai thác lợi ích


kinh tế của đất đai để thoả mãn nhu cầu tiêu dùng hoặc phục vụ sản xuất
kinh doanh của mình.

Nói tới quyền sử dụng đất đai, nghĩa là nói tới quyền khai thác công
dụng và h-ởng hoa lợi từ đất. Nh- chúng ta đã biết, đất đai là một loại
tài sản đặc biệt, một t- liệu sản xuất đặc thù, cố định trong không gian
với diện tích giới hạn, nh-ng vô hạn về thời gian và khả năng sinh lợi.
Nếu đ-ợc quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận.
Ng-ợc lại, nếu bị đối xử với thái độ vô chủ, theo kiểu " vắt kiệt " sức sản
xuất, độ màu mỡ của đất thì tài nguyên đất đai sẽ ngày càng cạn kiệt.
Điều đó lý giải tại sao ở các n-ớc trên thế giới, dù duy trì hình thức sở
hữu đất đai nào, vẫn luôn có những quy định, chế định pháp luật nghiêm
khắc, nhằm khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên vô giá này, tránh
tình trạng sử dụng đi đến huỷ hoại đất đai.
Tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền
thống, pháp luật ở mỗi quốc gia quy định khác nhau về QSD đất. Chẳng
hạn , ở Anh, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng

lại cho nhân dân sử dụng và có các quyền đối với đất đai, trong đó có
quyền đ-ợc mua, bán đất đai.
Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm t-ơng đồng với n-ớc ta về chế độ
kinh tế, chính trị, xã hội, cũng quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
song QSD đất thuộc cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền t- hữu.
Theo đó, có sự tách biệt QSH đất đai với QSD đất trong thời hạn quy
định. Để có QSD đất thì các cá nhân, tổ chức phải mua và khi đã có
QSD đất trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thì ng-ời sử dụng đất
có thể mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, cho tặng... [ 29, tr.158]
Đối với Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành quy định:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc đại diện chủ sở hữu..., Nhà
n-ớc trao QSD đất cho ng-ời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,


cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ng-ời đang sử dụng
đất ổn định; quy định quyền, nghĩa vụ của ng-ời sử dụng đất. Bên cạnh
việc sử dụng đất, ng-ời sử dụng đất còn có thể thực hiện các quyền khác
nh- chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, thừa kế cho tặng, góp vốn bằng QSD đất.
ở n-ớc ta, việc thực hiện chế độ hữu toàn dân về đất đai (hay sở hữu
Nhà n-ớc về đất đai), tr-ớc hết về mặt pháp lý, đ-ợc thể hiện trong hiến
pháp và pháp luật. Nh-ng xét về mặt kinh tế, nó đ-ợc thực hiện qua một
cấu trúc phức tạp hơn, bởi Nhà n-ớc không thể đứng thực hiện các
quyền năng đối với đất đai một cách trực tiếp, mà phải thông qua các
chủ thể kinh tế t-ơng đối độc lập trong xã hội (các hộ gia đình, các tổ
chức, cá nhân và doanh nghiệp). Qua đó mỗi chủ thể đều có quyền đ-ợc
h-ởng lợi với t- cách là một chủ thể sở hữu đất đai về kinh tế (chủ thể
bộ phận).
Một vấn đề mà chúng ta cũng cần làm sáng tỏ ở đây là: Đối với n-ớc
ta cũng nh- một số n-ớc trên thế giới duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất

đai mà Nhà n-ớc là ng-ời đại diện, đất đai sẽ tham gia thị tr-ờng nh- thế
nào? Đất đai hay QSD đất đai tham gia thị tr-ờng?
Tr-ớc hết, phải khẳng định rằng cho dù đất đai thuộc sở hữu Nhà
n-ớc, Nhà n-ớc vẫn không thể trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất đai.
Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất đai trực tiếp luôn thuộc về những cá
nhân, tổ chức trong xã hội. Nhà n-ớc chỉ giữ lại một số quyền đối với tài
sản đất đai nh-: Quyền quy hoạch mục đích sử dụng đất, quyền đánh thuế,
quyền thu hồi đất đai phục vụ lợi ích công cộng. Chính vì vậy khi Nhà n-ớc
cho phép l-u hành QSD đất đai trên thị tr-ờng cùng với hàng loạt các quyền
khác nh-: Chuyển nh-ợng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn..., thì
ng-ời có QSD đất cũng có hầu nh- đầy đủ các quyền năng của ng-ời chủ sở
hữu đất đai, giống nh- nhận xét của Tổng cục tr-ởng Tổng cục Địa chính Bùi Xuân Sơn " Luật đất đai năm 1998 chúng ta giao ổn định lâu dài, sau


đến Luật đất đai năm 1993 chúng ta đ-a ra 5 quyền của ng-ời sử dụng đất.
Nói tới 5 quyền này thì có khác gì anh em với quyền sở hữu đâu" [41,
tr.230]. Do đó, nếu ta cho rằng hàng hoá đất đai hay QSD đất đai là hàng
hoá thì trên thị tr-ờng cũng nh- nhau mà thôi
Thứ hai: Đối với mỗi quốc gia trên thế giới, đất đai luôn đ-ợc coi là
một tài sản quốc gia, và chịu sự quản lý thống nhất của Nhà n-ớc. Cho nên,
các chủ sở hữu t- nhân về đất đai cũng luôn bị giới hạn ở những quyền
năng nhất định, gắn với thời điểm, không gian và phạm vi sử dụng nhất
định. Quyền sở hữu t- nhân về đất đai không có nghĩa là một quyền năng
vô hạn đối với đất đai đ-ợc, các quyền năng của chủ sở hữu đất đai luôn bị
giơí hạn bởi lợi ích của cộng đồng. Ví dụ nh-, Luật Australia thừa nhận
QSH t- nhân về đất đai nh-ng quy định rõ Nhà n-ớc có quyền tr-ng thu đất
t- nhân cho mục đích công cộng. ở Pháp, chế độ quản lý việc sử dụng đất
để canh tác nông nghiệp rất chặt chẽ. Nhà n-ớc nghiêm cấm xây dựng nhà
để bán trên đất canh tác. Mọi hành vi chuyển đất canh tác dù là đất t- nhân
hay đất thuộc sở hữu nhà n-ớc đều phải đ-ợc xem xét và quyết định của

nhà n-ớc. Tại Cộng hoà Liên bang Đức, Hiến Pháp năm 1949 quy định:
Quyền sở hữu phải đ-ợc sử dụng phù hợp với lợi ích chung. Điều đó chứng
tỏ rằng không phải cứ " sở hữu toàn dân " về đất đai mới thực thi đ-ợc lợi
ích chung của cộng đồng trong việc sử dụng đất, cũng nh- việc tôn trọng
quyền chiếm hữu t- nhân, ( quyền t- hữu ) về đất đai - nh- nó vốn có trong
thực tiễn xã hội, là chúng ta không có khả năng buộc các chủ sử dụng đất
đai phải đảm bảo lợi ích của cộng đồng, không thể hiện đ-ợc vai trò của
ng-ời chủ sở hữu đại diện tối cao là Nhà n-ớc đối với đất đai.