đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã thái hòa, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM VĂN MINH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ THÁI HÒA, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM VĂN MINH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ THÁI HÒA, TỈNH NGHỆ AN

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐỖ THỊ ĐỨC HẠNH

HÀ NỘI – 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 15 tháng 08 năm 2015
Tác giả luận văn

Phạm Văn Minh

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn
khoa học TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong suốt quá

trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất, Chi cục Thống kê thị xã Thái Hòa, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã,
phường đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn
bè đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!

Hà Nội, ngày 15 tháng 08 năm 2015
Tác giả luận văn

Phạm Văn Minh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích nghiên cứu

2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

3

1.1.1 Đất và những thuộc tính của đất

3

1.1.2 Sở hữu đất đai và các hình thái sở hữu đất đai

5

1.1.3 Quyền sử dụng đất

9

1.2 Khái quát về thị trường bất động sản

12

1.2.1 Đặc điểm của bất động sản, thị trường bất động sản

12

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản:

15

1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản

17

1.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất và thị trường bất động sản ở một số nước trên
thế giới

18

1.3.1 Pháp

18

1.3.2 Đài Loan

20

1.3.3 Hàn Quốc

21

1.4 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại
Việt Nam

22

1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền của người sử dụng đất trong
thị trường bất động sản tại Việt Nam

22

1.4.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam 25
iii


Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

28

2.1 Đối tượng nghiên cứu

28

2.2 Phạm vi nghiên cứu

28

2.3 Nội dung nghiên cứu

28

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An

28

2.3.2 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Thái

28

Hòa, tỉnh Nghệ An
2.3.3 Kết quả điều tra việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị
xã Thái Hòa năm 2014

29

2.3.4 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã
Thái Hòa

29

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất

29

2.4 Phương pháp nghiên cứu

29

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

29

2.4.2 Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu

30

2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu

30

2.4.4 Phương pháp so sánh- tổng hợp

30

Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An

32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

32

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

35

3.1.3 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã

43

3.2 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Thái Hòa,
tỉnh Nghệ An

47

3.2.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng

47

3.2.2 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

49

3.2.3 Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ

51

3.2.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế

54

iv


3.3 Kết quả điều tra việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thị xã Thái Hòa
năm 2014

55

3.4 Đánh giá về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã
Thái Hòa

65

3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất

67

3.5.1 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật

68

3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ

68

3.5.3 Giải pháp về chính sách

69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

71

Kết luận

71

Kiến nghị

72

TÀI LIỆU THAM KHẢO

74

PHỤ LỤC

76

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29

Chữ viết tắt
CQ
BĐS
BTC
BNV
BTNMT
CHXHCNVN
CNTT
ĐKĐĐ
GCN
GTGT
HSĐC
HĐND
KCN
KCX

KT-XH
QSD
QSDĐ
TCQLĐĐ
TLSX
TNMT
CN-TTCN
TTCN
TTBĐS
TTLT
TTHC
UBND
VPĐK
VPĐKQSDĐ
XHCN

Chữ viết đầy đủ
Cơ quan
Bất động sản
Bộ Tài chính
Bộ Nội vụ
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Công nghệ thông tin
Đăng ký đất đai
Giấy chứng nhận
Giá trị gia tăng
Hồ sơ địa chính
Hội đồng nhân dân
Khu công nghiệp

Khu chế xuất
Kinh tế - Xã hội
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Tổng cục Quản lý đất đai
Tư liệu sản xuất
Tài nguyên và Môi trường
Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
Tiểu thủ công nghiệp
Thị trường Bất động sản
Thông tư liên tịch
Thủ tục hành chính
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Giá trị, cơ cấu kinh tế thị xã Thái Hòa qua một số năm

35

3.2

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thị xã Thái Hòa qua một số năm

36

3.3

Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế ngành nông nghiệp

37

3.4

Tình hình phát triển ngành công nghiệp - xây dựng

38

3.5

Hiện trạng dân số, số hộ Thị xã Thái Hòa đến 31/12/2014

39

3.6

Hiện trạng sử dụng đất Thị xã Thái Hòa năm 2014

46

3.7

Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ

48

3.8

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ

50

3.9

Tình hình thực hiện thế chấp QSDĐ

52

3.10

Tình hình thực hiện thừa kế QSDĐ

54

3.11

Tổng hợp kết quả điều tra về việc thực hiện quyền

56

3.12

Kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng

57

3.13

Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho

59

3.14

Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp

61

3.15

Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế

63

vii

DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí thị xã Thái Hòa

32

3.2

Cơ cấu sử dụng đất thị xã Thái Hòa năm 2014

47

3.3

So sánh việc thực hiện quyền chuyển nhượng tại 2 khu vực

48

3.4

So sánh việc thực hiện quyền tặng cho tại 2 khu vực

50

3.5

So sánh việc thực hiện quyền thế chấp tại 2 khu vực

53

3.6

Sơ đồ chọn điểm điều tra

55

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay xung quanh đất đai đang nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp. Đây là
những vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất
đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu
giấy tờ hợp pháp.
Trong những năm gầy đây, nhận thức của người dân về quyền và lợi ích
pháp lý đối với thửa đất đã tăng lên nhất là khi nền kinh tế đang có dấu hiệu phục
hồi rõ rệt. Do nhu cầu đất đai cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng
trên thị trường thứ cấp thông qua chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003
đã có những quy định về quyền của các chủ sử dụng đất hợp pháp. Tiến xa hơn,
Luật Đất đai 2013 đã đưa ra những quy định cụ thể đối với từng nhóm đối tượng
sử dụng đất đồng thời xác định điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Đây chính là những cơ sở giúp cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất nhằm khai thác những lợi ích về mặt kinh tế của đất
đai. Đây còn là căn cứ cho việc thực hiện nhiệm vụ quản lý chặt chẽ tài sản của
toàn dân, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan
hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Thái Hoà là thị xã được thành lập do chia cắt địa giới hành chính huyện
Nghĩa Đàn theo Nghị định 164 NĐ/CP ngày 15/11/2007 của Chính phủ. Là Thị
xã nằm ở phía Tây Bắc tỉnh Nghệ An, nằm trên Quốc Lộ 48 nên có rất nhiều
thuận lợi cho việc phát triển kinh tế. Hiện nay Thái Hòa đang tập trung phát triển
công nghiệp, tiểu thu công nghiệp; tạo điều kiện thuận lợi để tiếp nhận các dự án
đầu tư vào địa bàn thị xã. Vì vậy tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai một cách mạnh mẽ.
Do nhu cầu về đất đai cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy
nhiên hiện nay tình trạng thực hiện chuyển quyền sử dụng đất không khai báo
1


hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở trên địa bàn thị xã
Thái Hòa vẫn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Làm
thế nào để hạn chế và giải quyết tình trạng này? là các câu hỏi cần có lời giải đáp
để đưa ra hướng khắc phục trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi
chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã
Thái Hòa, tỉnh Nghệ An” trong thời điểm này là cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu
2.1. Mục đích
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An
- Đề xuất giải pháp trong việc thực hiện và quản lý việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An

2.2. Yêu cầu
- Phản ánh đúng tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An
- Các giải pháp đề xuất phù hợp với tình hình thực tế, góp phần hoàn thiện
công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An

2


Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất và những thuộc tính của đất
1.1.1.1. Khái niệm
Đất trong thuật ngữ chung là các vật chất nằm trên bề mặt Trái Đất, có khả
năng hỗ trợ sự sinh trưởng của thực vật và phục vụ như là môi trường sinh sống
của các dạng sự sống động vật từ các vi sinh vật tới các loài động vật nhỏ. Theo
V.V.Dokuchaev (1883), nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa
học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát
triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó.
Đất được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt
các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Theo ông,
đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng
bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, không khí và
một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết”.
Đất được hình thành do sự tác động tổng hợp của 5 yếu tố: Ðá mẹ và mẫu
chất, sinh vật, khí hậu, địa hình, thời gian và sự tác động của con người trong sự
hình thành đất.
Đất đai là một tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên

mặt đất và trong lòng đất không do lao động con người làm ra, tức là bao gồm
mặt nước, mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa
chung nhất đó là lớp bề mặt của trái đất bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn
thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy, … Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu
hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.

3


1.1.1.2. Thuộc tính của đất
a. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển theo ý muốn, tính cố
định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi
phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Vị trí cố định đã quy định tính chất vật
lý, hóa học, sinh thái của đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng,
thực bì … của đất có thể biến đổi nhưng đất đai được hòa hợp nhân tố tự nhiên.
Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc trưng riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng
vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
b. Có giới hạn về diện tích. Đất đai do tính lịch sử, tự nhiên hình thành,
diện tích có tính biến động. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của
đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo
ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm
đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, diện tích đất dùng vào mục
đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai
của đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng nhà ở để đáp ứng với
dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có
nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện
tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu
tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của

Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
c. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong
điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng
cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của
đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
d. Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai và điều kiện khí hậu
tương ứng tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất
sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác
nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác
nhau. Tính chất khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để
thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất
4


nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên
không ngừng.
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,
quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị
trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hóa và là một hàng hóa
đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến
động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
1.1.2. Sở hữu đất đai và các hình thái sở hữu đất đai
1.1.2.1. Sỡ hữu đất đai
Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên quan chặt chẽ
và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác,
quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia.
Muốn nói đến quyền sở hữu ruộng đất hay đất đai nói chung trước hết cần
phải làm rõ và hiểu đúng nội hàm của khái niệm này.
Bộ Luật Dân sự 2005 tại điều 164 nêu : “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm

hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân
phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở
hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
5


sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Bởi thế, quyền định
đoạt chiếm vị trí đặc biệt quan trọng, là cơ sở của quyền sở hữu.
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền
phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại
cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình.
1.1.2.2. Các hình thái sở hữu đất đai
Các hình thái sở hữu đất đai bao gồm: Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là
Nhà nước); Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng; Sở
hữu cá nhân (chủ sỡ hữu là cá nhân)
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
a. Trong thời kỳ dựng nước: Nông nghiệp trồng lúa nước, sức kéo của trâu

bò đã xuất hiện khá sớm trên lãnh thổ nước ta. Cuộc sống định cư trên các vùng
đồng bằng ven sông đã tạo ra những cộng đồng nông nghiệp, những “làng” hay
“chạ” của những cư dân có cùng nguồn gốc, tiếng nói. Đất đai do các thành viên
cộng đồng hợp tác, khai phá, do đó, theo truyền thống thời nguyên thủy phải
thuộc về sở hữu của cả cộng đồng. Mọi thành viên cộng đồng đều có trách nhiệm
bảo vệ ruộng chung, không cho phép các làng, chạ, láng giềng lấn chiếm. Không
ai có quyền chiếm giữ lâu dài một bộ phận ruộng đất nào đó làm của riêng. Tuy
nhiên, sự phát triển của công cụ sản xuất và kinh nghiệm trồng trọt cho phép
người đứng đầu làng (bồ chính) cùng các “già làng” tiến hành phân chia ruộng
đất cho các thành viên của làng để cày cấy và hưởng thụ. Ngược lại, thành viên
khi được chia ruộng phải có nghĩa vụ với làng: Làm thủy lợi, chống ngập lụt, cứu
giúp nhau khi có thiên tai, mất mùa, đóng góp phục vụ các việc chung… Đến khi
Nhà nước Văn Lang - Âu Lạc tồn tại thì cũng bước đầu hình thành một quan
niệm nhất định về lãnh thổ, quốc gia do Nhà nước quản lý chung, về những công
việc do Nhà nước điều hành. Đó là cơ sở của cái gọi là sở hữu tối cao về ruộng
đất của Nhà nước, đứng đầu là vua Hùng hay vua Thục.

6


b. Thời kỳ Bắc thuộc: Hơn 1000 năm Bắc thuộc đã để lại dấu ấn sâu sắc
trong chế độ sở hữu ruộng đất của người Việt. Làng xã với quyền sở hữu tập thể
về ruộng đất được duy trì nhưng ở bên trên là một bộ máy chính quyền thành
thục, có nhiều kinh nghiệm giải quyết vấn đề ruộng đất. Quyền sở hữu của các
làng, chạ chịu sự khống chế của chính quyền đô hộ. Các triều đại phong kiến
phương Bắc cũng du nhập chế độ ban cấp ruộng đất của Trung Quốc vào nước ta,
từ đó hình thành nên những điền trang lớn của các viên quan đô hộ.
c. Thời kỳ phong kiến độc lập: Từ thế kỷ X, nước ta khôi phục nền độc lập
dân tộc, bước vào kỷ nguyên xây dựng các vương triều phong kiến. Chế độ sở
hữu phong kiến về ruộng đất trong từng thời kỳ có những đặc trưng riêng, nhưng

nói chung có 2 hình thái chính: Sở hữu của Nhà nước với chế độ công điền công
thổ và sở hữu tư nhân, trong đó, chế độ sở hữu của Nhà nước luôn chiếm ưu thế.
d. Vào thời kỳ Thuộc địa: Thực dân Pháp tiến hành xâm lược Việt Nam từ
năm 1858 và đến năm 1884 cơ bản hoàn thành công cuộc chinh phục trên phạm
vi toàn quốc.
Nội dung pháp luật đất đai dưới thời thực dân quy định về quyền sở hữu
đất đai rất rõ ràng, gồm 4 loại hình sở hữu được pháp luật bảo hộ: Sở hữu pháp
nhân công (bao gồm sở hữu Nhà nước và sở hữu làng xã), sở hữu pháp nhân tư
(bao gồm sở hữu của các Hội thương mại, các Hội được pháp luật bảo vệ), sở
hữu chung (nhiều người đồng sở hữu một mảnh đất không thể phân chia), sở hữu
tư nhân (quyền sở hữu tư nhân được pháp luật bảo vệ gồm quyền chiếm hữu,
hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối miễn là không vi phạm các
điều khoản cấm).
e. Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ từ 1945 – 1975: Dưới
Chính quyền Việt Nam Cộng hòa Sau hội nghị Giơnevơ, nước Việt Nam tạm
thời bị chia cắt làm 2 miền Nam - Bắc với hai chế độ chính trị, xã hội khác nhau.
Miền Nam đặt dưới quyền kiểm soát của chính quyền Sài Gòn với sự hỗ
trợ đắc lực từ Hoa Kỳ. Chính sách ruộng đất nói chung của chính quyền sài Gòn
được thể hiện qua hai cuộc cải cách điền địa thời Ngô Đình Diệm và Nguyễn
Văn Thiệu. Đầu năm 1970 “Luật người cày có ruộng” ra đời với 3 điều chủ chốt:
7


Hạn điền (Hạ số ruộng đất giũ lại của mỗi địa chủ còn 15 ha, số ruộng thừa sẽ bị
truất hữu); hữu sản hóa nông dân (cấp ruộng đất cho nông dân bằng quỹ ruộng có
được từ diện tích đã truất hữu, nông dân không phải trả tiền với diện tích tối đa là
3 ha); cấp bằng chứng khoán cho nông dân, lấy nông trại gia đình làm đơn vị
kinh tế cơ sở trong nông nghiệp. Trên cơ sở hữu sản hóa nông dân, chính quyền
Thiệu đã xóa bỏ chế độ phát canh thu tô tức quan hệ địa chủ - tá điền, thay vào
đó là chế độ chủ sở hữu đất đai - người làm thuê. Những thay đổi này cùng với

sự phát triển kinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa ở miền Nam đã dẫn đến sự
thay đổi sự biến đổi sâu sắc trong chế độ sở hữu ruộng đất. Đến trước năm 1975,
số địa chủ ở miền Nam chỉ còn chiếm 0,17% số hộ và 0,41% ruộng đất trong khi
trung nông chiếm tới trên 70% dân số và 80% ruộng đất. Tầng lớp trung nông
(tiểu nông tư hữu) thực sự chính là bộ phận nắm giữ quyền sở hữu ruộng đất ở
miền Nam trước ngày giải phóng;
Dưới Chính quyền nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Thời kỳ Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa được chia làm 2 giai đoạn: Kháng chiến chống Pháp
(1945 - 1954) và kháng chiến chống Mỹ (1954 - 1975). Trong mỗi thời kỳ đều có
chính sách quản lý đất đai khác nhau, phù hợp với tình hình và nhiệm vụ cách
mạng của cả nước. Và chỉ có 3 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước (sở
hữu toàn dân), sở hữu tập thể (sở hữu hợp tác xã) và sở hữu của người lao động
riêng lẻ (sở hữu tư nhân).
f. Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam từ năm 1975 đến nay.
Vào tháng 1 năm 1988, Luật Đất đai đầu tiên được ban hành, tạo nên hình
hài của chế độ sở hữu đất đai mới ở Việt Nam, với 3 loại quyền cơ bản về đất
đai: Quyền sở hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng. Tuy nhiên, Luật Đất đai
năm 1988 còn bộc lộ một số tồn tại.
Dựa trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc
hội thông qua ngày 14/7/1993 đã khắc phục được nhược điểm của Luật đất đai
năm 1988, bằng cách sửa đổi, bổ sung một số điều không còn phù hợp để giải
quyết những vấn đề quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Ruộng đất
tuy vẫn thuộc sở hữu Nhà nước, song gia đình nông dân được giao ruộng đất sử
8


dụng ổn định lâu dài, được quyền cho thuê, thế chấp, chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.
Luật đất đai 2003 là đạo luật thứ ba về đất đai của nước ta sau Luật đất đai
1988 và 1993. Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”,

“Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất
quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7) (Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở
hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ VI, Quốc hội Khóa XIII đã
thông qua Luật đất đai. Luật đất đai số 45/2013/QH13 lại một lần nữa khẳng định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
của Luật này”.
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao,
thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân,
nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó,
không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và
cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Điều này đã
được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai
năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng quyền sử dụng đất trở thành một
quyền dân sự đặc biệt, quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản.
Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
9


Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, để người
dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản
xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không
mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm
“quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải
quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất” (Quốc hội, 2013). Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do
đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có
nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử
dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người
sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc hội, 1993), “bồi thường” (Quốc hội, 2003,
2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có
10

xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
- Tặng cho, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp tiền sử dụng đất.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành
các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng
rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông

nghiệp và nông thôn.

11


1.2. Khái quát về thị trường bất động sản
1.2.1. Đặc điểm của bất động sản, thị trường bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước
cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như
môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về
BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới,
tư vấn..
Như vậy, thị trường BĐS có thể hiểu là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới,
tư vấn… liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.2.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là tổng thể các giao dịch về bất động

sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời
gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị
trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch
về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau

12


để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch.
Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện
diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao
dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của
hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt
động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất
động sản ảo.
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao
dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:
Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động
sản giao dịch;
Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của
thông tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có
quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng
hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang

lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác
định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng
sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu

13


bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu
cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động
sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng,
mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người
ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di
chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do
đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị
trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động
sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại
hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các
tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa
khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa
lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Đặc điểm này dẫn
đến các vấn đề sau:
- Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo,
trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế
độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao
cho người có quyền đối với bất động sản.

- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng
thêm làm giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về
giá. Thị trường bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá
của bất động sản.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về
cầu và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường
diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng
cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với

14


hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng
nhanh như các loại hàng hóa khác.
Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà
nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao
dịch bất động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của
chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt
trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động
sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và
an toàn hơn.
Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do
đó, mọi gíao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.
Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu
không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất động
sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được (Viện nghiên cứu đào

tạo kinh tế - tài chính,2014)
1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản:
Phân loại thị trường bất động sản là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản
lý và sử dụng BĐS - loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả
nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý Nhà nước đối với mỗi
loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ
chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua,… Từ đó liên quan đến
mức giá đền bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền
được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích… Đối với các nhà đầu tư,
phân loại bất động sản là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá
một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.

15