đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục những chữ viết tắt

viii

Danh mục bảng

ix

Danh mục hình, sơ đồ

x

MỞ ĐẦU

1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

2

1.3 Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất

4

1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

4

1.1.2 Giá đất, định giá đất và bất động sản

5

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

10

1.2 Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

13

1.2.1 Tại Trung Quốc

13

1.2.2 Tại Nhật Bản

15

1.2.3 Tại Thái Lan

17

1.2.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

17

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

18

1.3.1 Quá trình hình thành giá đất tại Việt Nam

18

1.3.2 Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

19

1.3.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam

23

1.4 Đánh giá chung về tổng quan

31

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

32

2.2 Phạm vi nghiên cứu

32

iv


2.3 Nội dung nghiên cứu

32

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ

Long, tỉnh Quảng Ninh

32

2.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn
thành phố Hạ Long

32

2.3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

33

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất

33

2.4 Phương pháp nghiên cứu

33

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

33

2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

33

2.4.3 Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia

34

2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh

34

2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính

34

2.4.6 Phương pháp đánh giá

34

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long

35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

35

3.1.2 Các nguồn tài nguyên

37

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

40

3.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật

42

3.1.5 Thực trạng hệ thống hạ tầng xã hội

44

3.1.6 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường
thành phố Hạ Long

47

3.1.7 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2014
3.2 Tình hình quản lý đất đai

51
53

3.2.1 Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa
giới hành chính, lập bản đồ hành chính

v

53


3.2.2 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, đánh giá phân hạng đất
3.2.3 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

54
55

3.2.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất

56

3.2.5 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
3.2.6 Công tác quản lý tài chính về đất đai

56
57

3.2.7 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản

58

3.2.8 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất

58

3.2.9 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

59

3.3 Thực trạng đấu giá QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh.

59

3.3.1 Quy chế đấu giá trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh.

59

3.3.2 Thực trạng đấu giá QSDĐ một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh

71

3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 03 dự án trên địa bàn
thành phố Hạ Long

82

3.4.1 Quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ

82

3.4.2 Công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ

84

3.4.3 Vấn đề giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân địa phương

87

3.4.4 Tăng thu ngân sách thành phố

88

3.4.5 Sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ

90

3.4.6 Phát triển thị trường QSDĐ, thị trường BĐS

91

3.5 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng
cao hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất.

vi

93

3.5.1 Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ

93

3.5.2 Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá QSDĐ

94

3.5.3 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng

94

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

96

Kết luận

96

Đề nghị

98

TÀI LIỆU THAM KHẢO

99

Phụ lục

102

vii


DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KHPL

Khoa học pháp luật

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

THPL

Thực hiện pháp luật

Tr.đ

Triệu đồng

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

viii

DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

3.1

Tổng hợp dân số, đất ở theo Phường

45

3.2

Tổng hợp lao động Thành phố Hạ Long.

46

3.3

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2014.

52

3.4

Biểu tổng hợp danh sách 23 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu trung tâm,

Trang

khu dân cư, tái định cư tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long
3.5

73

Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ 23 ô đất thuộc dự án Khu trung
tâm, khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải tại phường Hồng
Hải, thành phố Hạ Long

3.6

73

Tổng hợp danh sách 15 ô đất đấu giá thành công thuộc dự án Khu trung
tâm, khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long

3.7

Kết quả trúng đấu giá QSDĐ 15 ô đất thuộc dự án Khu trung tâm,
khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long

3.8

78

Tổng hợp danh sách 12 ô đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Cái Dăm và
khu dân cư tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long

3.11

77

Kết quả đấu giá QSDĐ 05 ô đất đấu giá thuộc dự án Kho than 1, 2
tại phường Hồng Gai, thành phố Hạ Long

3.10

76

Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 05 ô đất đấu giá
thuộc dự án Kho than 1, 2 tại phường Hồng Gai, thành phố Hạ Long

3.9

75

80

Kết quả đấu giá QSDĐ 12 ô đất thuộc Dự án chợ Cái Dăm và khu
dân cư tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long

81

3.12

Tổng hợp kết quả điều tra thông tin từ người SDĐ

86

3.13

Tổng hợp kết quả điều tra thông tin từ người SDĐ

86

3.14

So sánh nguồn ngân sách thu được giữa giá trúng đấu giá với giá
đất theo bảng giá quy định của UBND Tỉnh và giá giao đất có thu
tiền sử dụng đất

89

3.15

Tổng hợp kết quả điều tra thông tin từ người SDĐ

90

3.16

Tổng hợp kết quả điều tra thông tin từ người SDĐ

92

ix


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ

STT

Tên hình, sơ đồ

Trang

Hình 1.1

Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản.

16

Hình 3.1

Sơ đồ hành chính thành phố Hạ Long

35

Hình 3.2

Tài nguyên thiên nhiên Vịnh Hạ Long

38

Hình 3.3

Hình ảnh rồng đá trên Vịnh Hạ Long

39

Sơ đồ 3.1

Hiện trạng giao thông thành phố Hạ Long

42

Sơ đồ 3.2

Sơ đồ vị trí của thành phố Hạ Long trong mối liên hệ vùng tỉnh

51

x


MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ chế
kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải
ngoại lệ.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và
giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Đất đai
được xem là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong hoạt động sản xuất, là môi trường
sống của con người, là không gian của quá trình sản xuất. Do vậy hiệu quả kinh
tế mà đất đai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả đó được thể hiện trong giá trị
sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu

giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình
CNH-HĐH đất nước. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại một
hướng đi mới cho thị trường BĐS. Nguồn thu cho ngân sách từ việc đấu giá
quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ
bản của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị
trong quá trình phát triển đất nước.
Cùng với nhịp độ phát triển của Tỉnh, thành phố du lịch Hạ Long đang
nắm vững cơ hội là trung tâm khu vực đông Bắc Bộ và là một trung tâm du lịch
của đất nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố, tốc độ đô thị hóa và
nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, thành phố Hạ
Long thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng. Hình thức
này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của Thành
phố, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc
xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí

1


gây thất thoát ngân sách nhà nước. Để khắc phục những tồn tại đó, thực hiện
công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị
trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần
nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ.
Trong nhưng năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và thành phố Hạ Long nói riêng đã đem
lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá quyền sử
dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu
giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu
cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp
bình ổn thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước
và cải thiện đời sống nhân dân. Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng

cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất
còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm chưa phù hợp với
giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, tính
minh bạch trong đấu giá chưa cao hay trình tự thủ tục còn rườm rà, tiến độ xây
dựng công trình sau khi trúng đấu giá...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác
đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có
hiệu quả, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng đấu giá
quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.

2


1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến
đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. Các chỉ tiêu
thu thập cần đảm bảo để phân tích đánh giá được thực trạng của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội và công tác quản lý và sử
dụng đất.
- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan đối với công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam tại Điều 163 Bộ luật dân sự 2005 đã quy định, Tài sản gồm hai
loại: Bất động sản, và động sản. Điều 174 quy định “BĐS là các tài sản không
thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2005).
Ở nước ta, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường
BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng
mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật
về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử
dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất
(các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và
một số loại BĐS khác theo quy định của pháp luật) (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2006). Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số
loại đất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được

coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông trên thị trường BĐS.
1.1.1.2 Thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị
trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị;
quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố

4


xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất
động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động
có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản (Viện nghiên cứu quản lý kinh
tế trung ương CIEM, 2008).
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được
quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất. BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường, theo các quy
luật của nền kinh tế (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2. Giá đất, định giá đất và bất động sản
1.1.2.1. Giá đất
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay

quyền sử dụng đất, đây chính là mệnh giá của quyền sở hữu hay quyền sử dụng
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2
loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên
quan. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước.
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước. Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật
cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị
trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả

5


năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác
định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu
tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý,
xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
1.1.2.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất
bao gồm các yếu tố sau:
[i] Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất,
ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí
mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở

khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị
trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự
nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là
phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
[ii] Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu
tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá
đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông,
hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh
hoạt, điện sản xuất qui mô lớn, v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực
đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp)
sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động tác động trực tiếp đến giá đất.
[iii] Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh

6


thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện
có sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực
này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp,
khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực
xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất sẽ thấp.
[iv] Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng
cung cấp, nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa

là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng, sẽ
làm thay đổi giá trị của đất ở. Bên cạnh đó, giá trị của đất ở còn phụ thuộc vào
cung - cầu của thị trường. Cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử
dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị
trường lại được định hướng bởi thu nhập mà SDĐ đó mang lại. Các loại hình sử
dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn,
như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông
nghiệp ra xa đô thị, vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một
khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm,
khu thương mại sẽ có giá đất cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác.
Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực
được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang
phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh,
Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất
động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Hoạt động định giá
đất và bất động sản vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà
nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế
thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2006).

7


* Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác
gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện
phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích sử dụng. Việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo
định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước.

Trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động
sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
* Về phương pháp định giá đất và bất động sản
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2014).
[i] Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối
thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử
dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng
thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Sau đó phân tích, so
sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá để tính được giá đất của thửa đất cần định giá.
[ii] Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung
các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo
nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
[iii] Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu
hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để
ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ
đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn

8


hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
[iv] Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất

động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá
chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự
án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá
hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động
của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
[v] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được
xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ
thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Giá đất của thửa đất cần định giá
sẽ bằng giá đất theo quy định nhân với hệ số điều chỉnh.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không
có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp
thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết
quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định giá;
thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo
(Nguyễn Đình Bồng, 2014).
* Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan
định giá
Có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức
định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước
của cơ quan định giá nhà nước.
- Đối với cơ quan định giá của Nhà nước:
+ Chức năng: Xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý nhà
nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá đất và bất động sản được định giá theo chu kỳ hoặc
định giá ban đầu. Những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi
nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban Định giá Trung ương phê

9

duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, ngành của
Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương do các tổ chức định giá
tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự
tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự
chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa
ra toà để giải quyết. Quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực
pháp luật.
- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong
cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu
vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm
giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan.
Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm
hữu hạn.
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm
i) Đấu giá: Bán đấu giá. Bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt
trả giá, ai trả giá cao nhất thì được mua (Viện Ngôn ngữ học, Trung tâm từ
điển, 2002).
ii) Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán
công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do
người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao
nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người
mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất
mang bán đấu giá.
iii) Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2013b).

iv) Tiền sử dụng đất: là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển

10


mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013b).
1.1.3.2 Nguyên tắc và phạm vi áp dụng
a) Nguyên tắc:
Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ
Luật dân sự năm 2005 : “Bán đấu giá bất động sản”.
1. Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản
hoặc nơi do người bán đấu giá xác định.
2. Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người
muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách
những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước
được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản
tiền đó.
4. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người
khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
b) Phạm vi áp dụng:
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá
quyền sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử
lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài

11


sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b).
c) Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:
Khi xác định giá đất để đấu giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Có
3 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất như sau:
i) Các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân
cư trong vùng.
- Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố
thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có

những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất và ngược lại
ii) Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình
trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung...
iii) Các yếu tố chung bên ngoài:
- Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của

12


Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động
của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính
sách về khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS
qua đó làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt
Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS...
- Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình
hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu
vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân
các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao
động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng...
- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do
tốc độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung
- cầu bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao
dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh
hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực đó (sức

khỏe, nghề nghiệp, việc làm...) (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003).
1.2. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Tại Trung Quốc
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách
trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải
dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá QSDĐ đầu tiên ở Thẩm Quyến
theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988 (Lưu Quốc
Thái, 2008).
Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSDĐ 8.588 m2 với thời
hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDĐ và
người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm
Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong
lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước
bằng phương thức đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2008).

13


Để có cơ sở cho việc thực hiện THPL về đấu giá, Trung Quốc đã ban hành
Luật bán đấu giá tài sản. Luật này được Ủy ban thường vụ Quốc hôi thông qua
ngày 5/7/1996 (Trần Tiến Hải, 2015).
Năm 1998, Bộ Đất đai - Tài nguyên đã ban hành Thông tư về khuyến
khích việc chuyển QSDĐ của Nhà nước bằng đấu thầu và đấu giá. Những thửa
đất chuẩn bị chuyển nhượng sẽ được thông báo công khai tại nơi có đất và các
phương tiện thông tin đại chúng. Những trường hợp này sẽ được tổ chức đấu giá
“mở” một cách công khai (Lưu Quốc Thái, 2008).
Vào năm 2001, Hội đồng nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng
cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra
yêu cầu thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước có trả
tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển QSDĐ.

(Lưu Quốc Thái, 2008).
Tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà
nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc
nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là
“Xuất nhượng quyền sử dụng đất”.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực
hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu
thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định
cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn
và Định giá Bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên

14


về Bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn
hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8
năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động
dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC
có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn.
CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá bất động sản, định giá
tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về Bất động sản, lập kế
hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường bất động sản

(Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
1.2.2. Tại Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất động
sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những
bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và
rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những
khoản nợ.
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000
bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây
(Bộ Tư pháp, 2004).

15


TOÀ ÁN
NGƯỜI THAM
GIA ĐẤU GIÁ
QUẢNG CÁO
BẤT ĐỘNG
SẢN

LỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN

ĐIỀU TRA BẤT
ĐỘNG SẢN

LÀM THỦ TỤC THAM GIA
IÁNGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ

BỎ GIÁ CHO
BẤT ĐỘNG SẢN
MỞ PHIÊN
ĐẤU GIÁ

-Trường hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả
lại tiền;
- Trường hợp đặc biệt
không bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.

QUYẾT ĐINH
CHO PHÉP BÁN

XÁC NHẬN
BÁN
THÔNG BÁO
HẠN NỘP TIỀN

TIẾN HÀNH
NỘP TIỀN

ĐĂNG KÝ

(chuyển
nhượng quyền
Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)

RA LỆNH GIAO
NHÀ

GIAO BẤT
ĐỘNG SẢN

Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản.

16


1.2.3. Tại Thái Lan
Ở Thái Lan, đất đai là tài sản mà cá nhân có quyền sở hữu, vì vậy bán đấu
giá QSDĐ được quy định trong Bộ Luật dân sự và Luật thương mại.
Theo đó tài sản đem bán đấu giá bao gồm những vật cụ thể cũng như các
đối tượng không cụ thể, có giá trị có thể chiếm dụng được, đất đai cũng nằm
trong số đó.
Tài sản và đất đai mang bán đấu giá do chủ sở hữu tự nguyện mang ra bán
đấu giá hay bị bắt buộc mang đấu giá trong việc xử lý tài sản thế chấp.
Việc bán đấu giá kết thúc khi người điều hành phiên đấu giá thông báo.
Trước đó, bất kỳ người nào trả giá cũng có thể rút lại giá mình đã trả. Người
tham gia đấu giá bị ràng buộc bởi nội quy đấu giá và tuyên bố của người điều

hành phiên đấu giá.
Người điều hành phiên đấu giá và người có tài sản đấu giá không được
phép trả giá hoặc thuê người trả giá. Người có tài sản đấu giá có thể rút lại tài sản
của mình bất kỳ lúc nào nếu nhận thấy giá được trả cao nhất vẫn không đạt yêu
cầu.
Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá và phải trả giá bằng tiền mặt
khi kết thúc phiên đấu giá hoặc vào thời điểm trên thông báo đấu giá quy định.
Nếu người trả giá cao nhất không trả tiền mua thì phải chịu thanh toán
khoản chênh lệch thu được khi người bán đấu giá tiếp tục bán đấu giá tài sản đó
lần sau.
Bộ luật này cũng quy định việc bán đấu giá bắt buộc trong việc xử lý tài
sản thế chấp, cầm cố và lưu kho (Bộ Tư pháp, 2004).
1.2.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu
được trong phát triển sản xuất. Các nước trên thế giới đều có các chính sách,
pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được
khai thác ngày càng có hiệu quả hơn trong những năm qua. Có thể thấy mặc dù
các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và
hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực

17


trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở
hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ
thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà
nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản.
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1 Quá trình hình thành giá đất tại Việt Nam
Sự hình thành nên thai nghén của đấu giá đã ra đời cách đây gần ba ngàn

ba trăm năm, từ thời vua Hùng Vương thứ 18 (khoảng hơn 3.000 năm) trước
công nguyên, bằng việc thách cưới các lễ vật cho Sơn Tinh và Thủy Tinh.
Căn cứ vào sự phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản, sự phát triển của
đấu gía qua các giai đoạn sau:
* Giai đoạn trước năm 1946
Nước Pháp đã thiết lập bộ máy cai trị trên cả 3 miền Bắc-Trung-Nam.
Các văn bản pháp luật thời kỳ này đều là khuôn mẫu của Pháp tức là luật
“Mẫu quốc”, xác định “Thừa phát lại có nhiệm vụ thi hành các bản án và thực
hiện các trường hợp sử lý tài sản di nhượng được áp dụng theo quy định tại dụ số
31 ngày 23/7/1934”. Khi phát mại nếu không có ai trả giá đã định trước thì thanh
toán tùy theo tình hình và xin tòa án cho hạ giá.
* Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988
Hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu từ khi mở cửa, chuyển
đổi nền kinh tế năm 1986.
* Giai đoạn từ 1989 đến 1995
Sự hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự.
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của pháp
lệnh thi hành án dân sự ngày 28/8/1989.
* Giai đoạn từ 1996 đến 2004
Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1986 về việc ban hành quy chế bán
đấu giá tài sản. Đây là văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán
đấu giá tài sản.
* Giai đoạn từ 2005 đến nay

18