TÀI LIỆU ÔN TẬP PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG
Chương 1: Chế độ sở hữu đất đai
1.


Các khái niệm
Chế độ sở hữu đất đai
-Là toàn bộ các yếu tố pháp lý chi phối quan hệ sở hữu đất đai, bao gồm các quy phạm pháp luật điều
chỉnh quan hệ sở hữu đất đai và các yếu tố pháp lý khác tác động đến cơ chế vận hành của quan hệ sở hữu đất
đai.
Chế độ sở hữu đất đai còn được hiểu là các quyền năng của quyền sở hữu
•
Các loại chế độ sở hữu: Căn cứ vào chủ thể:
-Chế độ sở hữu toàn dân;
-Chế độ sở hữu tập thể;
-Chế độ sở hữu tư nhân.

Hình thức sở hữu: Là biểu hiện bên ngoài của chế độ sở hữu.
+ Chế độ sở hữu: chủ thể nào có quyền sở hữu
+ Hình thức sở hữu: chủ thể có quyền sở hữu sử dụng mô hình nào để thực hiện quyền sở hữu
- Điều 172 BLDS 2005: Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, các hình thức sở
hữu bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp
2. Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ
a. Thời kỳ phong kiến:
- Chế độ sở hữu: sở hữu của nhà nước
- Hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu làng xã, và sở hữu tư nhân
b. Thời kỳ pháp thuộc:
- Nam kỳ: tư nhân sở hữu lớn
- Bắc kỳ, Trung kỳ: tư nhân sở hữu nhỏ
c. Sau thời kỳ Pháp thuộc đến năm 1980:

-Trước 1975:
+ Miền Nam: chế độ tư hữu đối với đất đai, đảm bảo lợi ích của nông dân
+ Miền Bắc: Luật Cải cách ruộng đất năm 1953: “tất cả ruộng đất về tay dân cày” => Tư hữu Năm 1958: Hợp
tác hóa => Tập thể
-Từ năm 1975 đến 1980: Quốc hữu hóa đất đai của tư sản, vận động nông dân đưa đất đai vào hợp tác xã
⇒
Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể là chủ yếu
⇒
Vẫn tồn tại sở hữu tư nhân ở một bộ phận nhỏ
d. Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và Hiến pháp 2013
-Hiến pháp 1980 chấm dứt các hình thức sở hữu không phải là sở hữu toàn dân đối với đất đai
-Tồn tại một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai là chế độ sở hữu toàn dân.
-Chế độ sở hữu toàn dân tiếp tục được khẳng định ở Hiến pháp 1992 (điều 17) và Hiến pháp 2013 (điều 53)
3. Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam
a.Các khái niệm
-Sở hữu toàn dân: sở hữu của toàn thể nhân dân
-Hình thức sở hữu nhà nước: Nhà nước là người đại diện cho nhân dân quản lý, nắm giữ và định đoạt đối với
tài sản thuộc sở hữu toàn dân.


=> Những tài sản thuộc chế độ sở hữu toàn dân đều dùng hình thức sở hữu nhà nước để khai thác, sử dụng
và quản lý.
-Hiến pháp năm 2013: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân (chế
độ sở hữu) do Nhà nước đại diện (hình thức sở hữu)
-BLSD 2005: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn
vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc
các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các
tài sản khác do pháp luật quy định

b. Đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
•

Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai được thực hiện thông qua cơ chế đại diện với những tầng cấp,
phương thức thực hiện đa dạng : Chủ sở hữu => Nhà nước => Cơ quan nhà nước => chủ thể sử dụng đất

•

Đất đai không thể là đối tượng của quan hệ dịch chuyển quyền sở hữu
-Chỉ có nhà nước mới có quyền sở hữu đối với đất đai
-Quyền sử dụng đất được lưu thông dân sự thông qua trị trường đất đai:
+ Thị trường sơ cấp: những quan hệ phát sinh trong quá trình nhà nước trao QSDĐ cho các cá nhân, hộ gia
đình, tổ chức.
+ Thị trường thứ cấp: gồm các mối quan hệ giữa các chủ thể SDĐ với nhau; giữa chủ thể SDĐ với các chủ thể
có liên quan khác trong quá trình thực hiện QSDĐ
•
Vấn đề bảo đảm sự công bằng trong việc tiếp cận QSDĐ
-Đất là tư liệu sản xuất quan trọng nhưng lại là tài sản hữu hạn
⇒
Nhà nước phải đảm bảo công bằng, minh bạch trong việc tiếp cận, thực hiện QSDĐ
⇒
Hình thành một chế độ sử dụng đất áp dụng chung cho các cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần
kinh tế
⇒
Áp dụng nguyên tắc thị trường trong điều phối đất đai

Câu hỏi ôn tập chương
1.Phân tích sự thay đổi trong chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử.
2.Phân tích sự thay đổi trong chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam thông qua Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai
1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.

3.Nêu ưu, nhược điểm của hình thức sở hữu nhà nước. Theo bạn có nên sửa đổi theo hướng thay hình thức
sở hữu nhà nước bằng hình thức sở hữu toàn dân như quy định của Dự thảo BLDS hay không?
4.Vì sao không thể dịch chuyển quyền sở hữu đất trong lưu thông dân sự?
5.Theo bạn, bộ phận nào của quyền sở hữu được xem là quan trọng nhất khi đất đai được đem vào lưu
thông như một loại tài sản?

Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI
1.Định nghĩa Luật Đất đai
-

Dưới góc độ là một ngành luật: Luật Đất đai là toàn bộ những quy phạm pháp luật điều chỉnh những
quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai.
Trong hoạt động nghiên cứu: Luật Đất đai được coi là một lĩnh vực khoa học pháp lý có đối tượng
nghiên cứu là các quy định của pháp luật đất đai và thực tế áp dụng chúng trên cơ sở phương pháp
nghiên cứu phù hợp.


2. Đối tượng và phương pháp điều chỉnh
a. Đối tượng điều chỉnh
Những quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong hoạt động sở hữu và quản lý đất đai, chia thành các
nhóm:Nhóm quan hệ giữa các cơ quan nhà nước với nhau;Nhóm quan hệ giữa các cơ quan nhà nước với
người sử dụng đất;Nhóm quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau và các chủ thể khác của quan hệ
pháp luật đất đai.
b. Phương pháp điều chỉnh
Là cách thức để tác động vào các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai:
- Phương pháp mệnh lệnh hành chính:
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Quyết định thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giải quyết tranh chấp đất đai...
- Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận: Quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc với các

chủ thể khác
3. Các nguyên tắc của Luật Đất đai
• Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu: Xác định rõ trách nhiệm của nhà
nước;Thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai; Bảo đảm thực hiện có hiệu quả quyền và lợi
ích chính đáng của người sử dụng đất
• Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật:
- Cơ quan thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước: Chính phủ
- Xác lập và thực hiện một chế độ quản lý đất đai thống nhất trên phạm vi cả nước
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có giá trị như một văn bản pháp quy kỹ thuật
- Các cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật
• Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, khuyến khích người sử dụng đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi
của đất
- Quy hoạch sử dụng đất cần lưu ý đến những đặc tính tự nhiên của đất đai và nhu cầu xã hội
- Gắn lợi ích của người sử dụng đất với hiệu quả sử dụng đất: Mở rộng quyền tài sản của người sử dụng
đất; Có chế tài nghiêm khắc với khi không sử dụng đất đai theo đúng quy định pháp luật
4. Nguồn của Luật Đất đai
- Căn cứ vào thẩm quyền ban hành: Các văn bản QPPL do trung ương ban hành như Hiến pháp, luật, nghị
định, quyết định, thông tư...;Các văn bản QPPL do địa phương ban hành như nghị quyết, quyết định...
của HĐND và UBND.
-Căn cứ vào lĩnh vực và nội dung điều chỉnh: Hiến pháp, luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất
động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp...
II - Quan hệ pháp luật đất đai
1. Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai
- Những quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thực hiện quyền sở hữu, quản lý, và sử dụng đất đai của các
chủ thể
- Được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh.
2. Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai
a. Cơ quan nhà nước
-Cơ quan quyền lực: Ban hành VBQPPL, giám sát và thực hiện hoạt động quản lý
-Cơ quan tư pháp: Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân, bảo vệ quyền của người sử dụng đất và trật tự quản lý

đất đai
-Cơ quan quản lý: Thẩm quyền chung: Chính phủ, UBND; Chuyên ngành: Bộ TN&MT; sở; phòng; cán bộ địa
chính.
•

Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc sở, các văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc phòng TN&MT =>Văn phòng
đăng ký đất đai thuộc Sở - đơn vị sự nghiệp công lập của Sở


- Chức năng, nhiệm vụ: Thông tư 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC 04 tháng 04 năm 2015
b. Người sử dụng đất
-Là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ theo quy định của
Luật Đất đai 2013.
-Thỏa mãn hai điều kiện:Về hình thức: có đất thuộc quyền sử dụng của mình;Về nội dung: có quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất trong mối quan hệ trực tiếp với nhà nước theo quy định của pháp luật.
=> Không phải mọi chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất đều là người sử dụng đất.
•

-

Ví dụ:
A được nhà nước cho thuê đất:

⇒ A là người sử dụng đất.

-

A cho B thuê lại đất:
⇒ B khai thác, sử dụng đất nhưng B không phải là người sử dụng đất vì:

+ Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho A
+A chỉ chuyển giao QSDĐ có thời hạn cho B
+ A vẫn là người phải thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước
•

Người sử dụng đất bao gồm:

- Tổ chức trong nước
- Hộ gia đình, cá nhân (trong nước)
- Cộng đồng dân cư
- Cơ sở tôn giáo
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
-

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

=> Xác định quyền và nghĩa vụ của từng loại chủ thể sử dụng đất
c. Các chủ thể khác tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai
Những chủ thể liên quan trong đến hoạt động quản lý, khai thác, sử dụng đất: Nhận thế chấp QSDĐ; Thuê,
thuê lại QSDĐ; Góp vốn bằng QSDĐ mà không hình thành pháp nhân sử dụng đất mới...
3. Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai
-Là mục đích điều chỉnh pháp luật của nhà nước và lợi ích mà các bên tham gia hướng tới
-Nhà nước: toàn bộ số vốn đất quốc gia thuộc đối tượng sở hữu và quản lý của nhà nước
-Người sử dụng đất, chủ thể khác: thửa đất thuộc quyền sử dụng hoặc có liên quan đến quyền và lợi ích của
họ.=> Đất đai
4. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ pháp Luật Đất đai
a. Quyền và nghĩa vụ của nhà nước

 Quyền của nhà nước:

-Quyền sở hữu:Quyền chiếm hữu: ranh giới lãnh thổ, đo đạc, thống kê; Quyền sử dụng: trao lại QSDĐ và thu
địa tô; Quyền định đoạt: quy hoạch, kế hoạch SDĐ, giá đất, trao QSDĐ, thu hồi đất, chính sách tài chính…
-Quyền ban hành và thực thi chính sách quản lý đất đai:Chủ thể quản lý nhà nước về đất đai, có thể vượt
khỏi khuôn khổ quyền sở hữu
 Nghĩa vụ của nhà nước
-

Bảo vệ và tổ chức thực hiện có hiệu quả quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai : Nhiệm vụ chính trị,
gián tiếp thực hiện quyền của nhân dân thông qua nhà nước

-

Đáp ứng thực hiện quyền của người sử dụng đất: Quan hệ tài sản; Cơ quan QLNN, bảo hộ quyền của
người SDĐ

b. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
 Quyền của người SDĐ

-Được nhà nước trao quyền (giao/công nhận)
-Được thực hiện các quyền tài sản đối với QSDĐ trong phạm vi quyền được trao
-Khi sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ mang bản chất địa tô đối với nhà nước; phải xin phép khi chuyển
mục đích sử dụng/hình thức sử dụng…
•

Quyền sử dụng

-Khai thác, sử dụng đất đai và hưởng những lợi ích thu được từ việc khai thác sử dụng đất
-Phát sinh trong quá trình nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai

-Nội dung quyền SDĐ phụ thuộc vào phạm vi trao quyền của nhà nước: Thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng.
•

Quyền chiếm hữu

-Quyền phát sinh từ quyền SDĐ: Nhà nước trao quyền chiếm hữu đồng thời với việc trao quyền SDĐ
-Có tính hạn hữu: Về không gian: trong phạm vi thửa đất có quyền sử dụng; Về thời gian: trong thời gian SDĐ
•

Quyền định đoạt

-Định đoạt quyền sử dụng đất
-Không phải mọi chủ thể SDĐ đều có quyền định đoạt QSDĐ thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho:
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
+ Đất trồng lúa không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng
thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép.
+ Đất tại cảng hàng không, sân bay không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử
dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
+ Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho
quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
- Định đoạt QSDĐ có điều kiện:


+Luật Đất đai 2013:Điều 190: điều kiện chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp ; Điều 192: hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện; Điều 194: điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê
+Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013: Điều 40: điều kiện chuyển nhượng, tặng cho

QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số SDĐ do được Nhà nước giao đất theo chính sách
hỗ trợ; Điều 41: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
 Nghĩa vụ của người SDĐ

-Nghĩa vụ phải thực hiện với nhà nước: Nghĩa vụ tài sản, hành chính: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
giao lại đất khi nhà nước thu hồi...; Nghĩa vụ chung được quy định trong BLDS: bảo vệ môi trường, nghĩa vụ
khi tìm thấy các vật trong lòng đất...
-Nghĩa vụ phải thực hiện với các chủ thể khác: Không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người
SDĐ liên quan, thực hiện nghĩa vụ đối với người SDĐ liền kề, những cam kết trong giao dịch dân sự về
QSDĐ…
c. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khác
-Xác lập thông qua thỏa thuận theo quy định của pháp luật dân sự, về đầu tư, tín dụng…
-Quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, khiếu kiện những quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất
đai, của các đương sự trong tranh chấp về đất đai.
5. Phân loại đất và chế độ pháp lý đối với các loại đất
a. Phân loại đất:Căn cứ vào mục đích sử dụng: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp;

Nhóm đất chưa sử dụng: đất chưa xác định mục đích sử dụng

- Nhóm đất nông nghiệp:
+ Đất trông cây hàng năm + Đất trông cây lâu năm + Đất rừng sản xuất + Đất rừng phòng hộ
+ Đất rừng đặc dụng + Đất nuôi trồng thủy sản + Đất làm muối + Đất nông nghiệp khác (xây dựng nhà phục
vụ mục đích trồng trọt, xây dựng chuồng trại, đất trồng trọt, chăn nuôi để nghiên cứu, thí nghiệm…)
- Nhóm đất phi nông nghiệp: + Đất ở + Đất xây dựng trụ sở cơ quan +Đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh + Đất xây dựng công trình sự nghiệp + Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp + Đất sử
dụng vào mục đích công cộng + Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng + Đất làm nghĩa trang, nhà hỏa táng, tang lễ +
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối + Đất phi nông nghiệp khác
b. Chế độ pháp lý đối với các loại đất
 Thời hạn SDĐ

-Đất sử dụng ổn định lâu dài:Điều 125 Luật Đất đai 2013
-Đất sử dụng có thời hạn: Điều 126 Luật Đất đai 2013
- Đất sử dụng ổn định, lâu dài:
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;


+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn
định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự
chủ tài chính;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Đất cơ sở tôn giáo
+ Đất tín ngưỡng;
+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình
công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng
-Đất sử dụng có thời hạn:
+ 50 năm: giao đất, công nhận QSDĐ nông nghiệp, cho thuê đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân; giao
đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối; mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thực hiện các dự án
đầu tư.
+ 99 năm: cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
+ 05 năm: thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
+ 70 năm: Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập, công trình công cộng có mục
đích kinh doanh
+ Hết thời hạn này có thể xem xét gia hạn

+ Khi nhận chuyển QSDĐ đối với loại đất có thời hạn thì thời gian sử dụng đất là thời gian còn lại của thời
hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
 Đất nông nghiệp

- Đất trồng lúa: bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông
nghiệp
-Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng: Giao đất ; Giao khoán; Nhà nước; Tổ chức quản lý rừng ; Hộ GĐ,cá
nhân
- Các loại đất khác: đất rừng sản xuất, đất làm muối, đất có mặt nước nội địa, ven biển, đất bãi bồi ven sông,
ven biển, đất sử dụng cho kinh tế trang trại => LDĐ 2013
 Đất phi nông nghiệp

-Đất ở tại nông thôn: UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở căn
cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn;diện tích tối thiểu được tách thửa đối với
đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
-Đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương; diện tích tối thiểu được tách thửa đối
với đất ở.
-Đất chưa sử dụng:UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký
vào hồ sơ địa chính.


Ôn tập chương 2:
1. Phân tích nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp
2. Phân tích nội dụng quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai. Những quyền này có gì khác so với

quyền của người sử dụng đất?
3. Nhận định đúng/sai–giải thích:
-

Mọi cá nhân, tổ chức trực tiếp khai thác, sử dụng đất đều được gọi là người sử dụng đất

-

Mọi chủ thể sử dụng đất đều có quyền định đoạt QSDĐ

4. Bài tập:
-

Tháng 10 năm 2014, A được nhà nước giao 1hecta đất để trồng cây hàng năm.

-

Đến tháng 9 năm 2015, A chuyển nhượng 1hecta đất đó cho người anh ruột là B. Hỏi B được sử dụng
đất trong thời gian bao lâu?

-

Hết thời gian đó B có phải trả lại đất cho nhà nước hay không?

CHƯƠNG 3: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
I – NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN
1. Khái niệm, nội dung QLNN về đất đai

a. Khái niệm
Quản lý: Chủ thể =CÔNG CỤ>>ĐỐI TƯỢNG=>MỤC TIÊU
-QLNN về đất đai: Cơ quan QLNN về đất đai=>Người SDĐ,cơ quan QLNN cấp dưới,toàn bộ đất đai=>Sử dụng
đất hiệu quả, tiết kiệm.
b. Nội dung QLNN về đất đai
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó.

2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.


11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
2. Các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
1

Bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai
2

3

Bảo đảm sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích

SDĐ tiết kiệm và hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích

chính đáng của người SDĐ

3. Phương pháp, công cụ quản lý nhà nước về đất đai
a. Phương pháp quản lý

-Là tổng thể các biện pháp, cách thức mà cơ quan QLNN có thẩm quyền sử dụng để tác động đến đối tượng
bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
-Nhóm phương pháp nhằm thu thập xử lý các thông tin về đất đai.
-Nhóm phương pháp tác động trực tiếp đến hành vi của con người trong hoạt động quản lý đất đai
b. Công cụ quản lý
-Là tổng thể những phương tiện mà nhà nước sử dụng để tác động lên đối tượng quản lý nhằm thực hiện
mục tiêu quản lý.
-Công cụ chính sách và pháp luật
-Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
-Công cụ tài chính
II – Một số hoạt động QLNN về đất đai
1. Giao đất, cho thuê đất
a. Giao đất

-Là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu SDĐ.
-Hình thức giao đất: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; Giao đất thu tiền sử dụng đất
•

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao
đất nông nghiệp trong hạn mức quy định.


+ Người SDĐ rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ

quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục
đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh.
+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp để xây dựng cơ
sở.
=> Hỗ trợ tài chính cho trường hợp điều kiện kinh tế khó khăn hoặc không nhằm mục đích kinh doanh.
•

Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ :

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
•

Cho thuê đất thu tiền thuê hằng năm:

-Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an
ninh.
=> Luật Đất đai 2013quy định những trường hợp nào được giao đất và những trường hợp nào chỉ được thuê
đất, không còn cho phép người sử dụng đất được lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất như ở Luật Đất đai 2013.
-Hầu hết các trường hợp có thể giao đất thu tiền SDĐ nay đều chuyển thành cho thuê đất
=> Thu hẹp phạm vi giao đất, mở rộng việc cho thuê QSDĐ.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất
- Là việc người SDĐ thay đổi mục đích SDĐ theo nhu cầu, phù hợp với quy định của pháp luật.
-Có những trường hợp người SDĐ muốn chuyển mục đích SDĐ thì phải được phép của cơ quan nhà nước có
thẩm:
+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi
trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong
nhóm đất nông nghiệp;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông
nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;


+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh,
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch
vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp.
3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
-UBND cấp tỉnh:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để
thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

-UBND cấp huyện
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp
cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục
đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp
tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
-UBND cấp xã:Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị
trấn.
Note: Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
không được ủy quyền.
3. Thu hồi đất
-Là việc Nhà nước quyết định thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của người
SDĐ vi phạm pháp luật về đất đai.
⇒ Hậu quả: Chấm dứt QSDĐ của người SDĐ

-Các trường hợp thu hồi đất:
+Vì mục đích quốc phòng, an ninh;
+Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
+Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
+Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính
mạng con người.
•

Thẩm quyền thu hồi đất:

-UBND cấp tỉnh:


+ Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (trừ trường thu hồi đất ở của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam).
+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
-UBND cấp huyện:
+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Note: Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và UBND
cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi
đất.
4. Bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư
a. Bồi thường

-Là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất thu hồi cho người SDĐ trong một số trường hợp
cụ thể, khi người SDĐ thỏa mãn các điều kiện được bồi thường.
-Các trường hợp thu hồi đất được bồi thường:
+Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
•

Điều kiện được bồi thường:

-Đối với hộ gia đình, cá nhân:
+ Đang SDĐ không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Có giấy chứng nhận:(Giấy CNQSDĐ, hoặc CN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc giấy CNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo mà chưa được cấp.
-Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng:
+ Đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê;
+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê; hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
+ Có Giấy chứng nhận, hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.
-Đối với tổ chức:
+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê; hoặc nhận thừa kế QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.


- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh
doanh BĐS:
+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê;
+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật mà chưa được
cấp.
 Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn

lại khi Nhà nước thu hồi đất:

-Đất được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ (trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ
gia đình, cá nhân);
-Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền SDĐ nhưng được miễn tiền SDĐ;
-Đất được Nhà nước cho thuê nhưng được miễn tiền thuê đất (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng);
-Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
•

Tìm hiểu them: Hỗ trợ và tái định cư; Cấp giấy chứng nhận QSDĐ

ÔN TẬP
1.Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho đối tượng nào?. Mục đích?
2.Nêu điểm giống và khác nhau giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là cho thuê đất thu tiền thuê
đất 1 lần cho cả thời gian thuê.
3. Nhận định đúng/sai, vì sao?
- Mọi trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì đều phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
không được phép ủy quyền cho cơ quan khác.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền cho thuê đất.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất thì có thẩm quyền giao đất.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng nào thì có thẩm quyền thu hồi
đất đối với đối tượng đó.
- Người sử dụng đất bị nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất.
- Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng với mục đích ban đầu khi nhà nước giao đất.
4. Bài tập:
Vì mục đích xây dựng căn cứ quân sự, nhà nước quyết định thu hồi 5 hecta đất trên địa bàn xã Nhơn
Hòa, An Nhơn, Bình Định. Trong 5 hecta đất bị thu hồi, có 3hecta đất trồng cây hoa màu của gia đình A, và 2
hecta đất đang xây dựng nhà ở của công ty bất động sản B. Hỏi:
a. Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất đối với 5 hecta đất trên?


b. A và Công ty B có quyền lợi gì sau khi nhà nước tiến hành thu hồi đất? Các điều kiện để được hưởng quyền
lợi?

CHƯƠNG 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
I – Quyền của người sử dụng đất

1. Các quyền chung
Điều 166 Luật Đất đai 2013: - Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. -Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. -Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi
bổ đất nông nghiệp . - Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai
của mình. - Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy. -Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành
vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
-Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (BLDS – không nằm trong điều 166)
2. Quyền giao khoán đất
-Chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp quốc doanh sử dụng đất trong lĩnh vực nông – lâm nghiệp
-Quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện theo hợp đồng giao khoán
-Bên nhận khoán không phải là người sử dụng đất
-Ghi nhận lần đầu tiên tại Nghị đinh 01/1995/NĐ-CP ngày 04/01/1995 của Chính phủ
• Trước Luật Đất đai 2013:
- Loại đất giao khoán: + Đất trồng cây hàng năm + Đất trồng cây lâu năm + Đất rừng sản xuất + Rừng sản
xuất là rừng tự nhiên + Đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản.
- Chủ thể giao khoán: + Nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh, công ty, xí nghiệp nông nghiệp,
lâm nghiệp + Ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng + Công ty cổ phần nhà nước giữ cổ
phần chi phối, công ty TNHH một thành viên do nhà nước làm chủ sở hữu
- Chủ thể nhận khoán: + Cán bộ, công nhân, viên chức đang làm việc cho bên giao khoán + Hộ gia đình có
người đang làm việc cho bên giao khoán đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức đang cư trú trên địa bàn nơi có đất của
bên giao khoán + Hộ gia đình có nhu cầu trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đang cư trú trên địa bàn
nơi có đất của bên giao khoán
• Từ Luật Đất đai 2013:
- Loại đất giao khoán: + Đất rừng phòng hộ + Đất rừng đặc dụng
-Chủ thể giao khoán: + Tổ chức quản lý rừng phòng hộ + Tổ chức quản lý rừng đặc dụng
-Chủ thể nhận khoán:Hộ gia đình, cá nhân sinh sống ổn định tại khu vực có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng
3. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất
 Khái niệm:

-Là thỏa thuận giữa các chủ thể với nhau, trong đó ít nhất một bên là người sử dụng đất (chủ thể còn lại
cũng phải là cá nhân, tổ chức có thể trở thành người sử dụng đất).
-Hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất
-Làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt, quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất.


-Điều kiện chung để thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất : Người SDĐ phải có đầy đủ các điều kiện
sau: Phải có giấy chứng nhận QSDĐ; hoặc đủ điều kiện cập giấy chứng nhận (thừa kế); hoặc có quyết định
giao đất, cho thuê đất (chuyển đổi). Không có tranh chấp đối với diện tích đất đưa vào giao dịch. QSDĐ
không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Việc sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
 Điều kiện về hợp đồng, văn bản giao dịch quyền sử dụng đất:

-Mẫu, nội dung: tự thỏa thuận
-QSDĐ của hộ gia đình: người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ ký tên hoặc ủy quyền ký
-QSDĐ chung nhiều người: tất cả các thành viên ký hoặc có văn bản ủy quyền ký tên.
-Phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai
-Công chứng hoặc chứng thực: Bắt buộc: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Không bắt buộc: +Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ/QSDĐ và tài sản gắn liền với đất + Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp + Hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ/QSDĐ và tài sản gắn liền với đất/tài sản gắn liền với đất có ít nhất một bên là tổ chức
hoạt động kinh doanh bất động sản .
 Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất: Chuyển đổi QSDĐ; Chuyển nhượng QSDĐ; Cho thuê

QSDĐ; Để thừa kế QSDĐ; Tặng cho QSDĐ; Thế chấp bằng QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ:

•

Chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Là việc người SDĐ thỏa thuận chuyển giao QSDĐ cho nhau theo quy định của pháp luật => Thay đổi chủ

thể sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển đổi: Giao dịch mang tính hiện vật, ngang giá. Chỉ áp dụng
đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong
cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Không
phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất . Không phải nộp lệ phí trước bạ
•

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

-

Là việc người SDĐ chuyển giao hoàn toàn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận một khoản tiền
tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận

-

Giao dịch mang tính hàng hóa, tiền tệ

-

Về nguyên tắc, người SDĐ có quyền chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền SDĐ, trừ những
trường hợp bị cấm chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng có điều kiện:

Một là, Cấm chuyển nhượng:+ Đất tại cảng hàng không, sân bay. + Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.
Hai là, Chuyển nhượng có điều kiện: + Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng chỉ
được chuyển nhượng QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản
xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. + Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc
thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng
QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Ba là, Không được nhận chuyển nhượng:+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển
nhượng QSDĐ đối với trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng. + Tổ chức kinh tế không được
nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ
trường hợp được chuyển mục đích SDĐ). + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượngQSDĐ
ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực đó.




Cho thuê quyền sử dụng đất:
QSDĐ
Người SDĐ
(Bên cho thuê)

=======

Chủ thể khác

tiền thuê

(Bên thuê)

-Quyền và nghĩa vụ của 2 bên xác định theo hợp đồng
-Hợp đồng thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ.
-Hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả lại đất cho bên cho thuê
-Bên cho thuê là người SDĐ, bên thuê không phải là người SDĐ.
-Các loại đất không được cho thuê: + Đất tại cảng hàng không, sân bay. + Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng
dân cư.

 Để thừa kế QSDĐ

-QSDĐ là một loại tài sản => có thể trở thành di sản theo quy định của BLDS
-Để thừa kế là hành vi pháp lý đơn phương của chủ thể có QSDĐ
-Chỉ có cá nhân hoặc thành viên của hộ gia đình mới có quyền để thừa kế QSDĐ.
-Note: Nếu người nhân thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc
đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam => chuyển nhượng hoặc tặng cho
quyền sử dụng đất thừa kế
 Tặng cho quyền sử dụng đất.

-Người SDĐ chuyển giao QSDĐ của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù
- Bên được tặng cho đồng ý nhận theo thỏa thuận
-Các trường hợp đất không được tặng cho quyền sử dụng đất: Đất tại cảng hàng không, sân bay; Đất của cơ
sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.
-Trường hợp chủ thể không được nhận tặng cho QSDĐ
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp
luật không cho phép tặng cho QSDĐ.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng
đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng
hộ, rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng chỉ được tặng cho QSDĐ ở, đất rừng
kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ
thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh
sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số SDĐ do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ thì được tặng
cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
 Thế chấp bằng quyền sử dụng đất

-Là việc người SDĐ (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền
(bên nhận thế chấp).
-Thông thường, người SDĐ dùng QSDĐ để thế chấp cho nghĩa vụ trả nợ, và nhận về một khoản tiền (vay).
-Người SDĐ vẫn tiếp tục SDĐ trong thời gian thế chấp.
-Giao giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận thế chấp
 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

-Người SDĐ dùng QSDĐ của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác, kinh doanh.
-Thể hiện đúng bản chất là một loại tài sản của đất đai.
II –Nghĩa vụ của người sử dụng đất
1. Nghĩa vụ chung: Áp dụng chung cho tất cả các chủ thể SDĐ:

-Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các
quy định khác của pháp luật có liên quan.
-Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
-Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
-Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất có liên quan.
-Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
-Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng
2. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất: Nộp tiền sử dụng đất; Nộp tiền thuê đất; Nộp thuế sử
dụng đất; Nộp thuế thu nhập; Nộp lệ phí trước bạ.

a. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (Xem thêm Nghị định 45/2014/NĐ-CP)

-Tiền SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước: +
Giao đất có thu tiền
SDĐ; + Cho phép chuyển mục đích SDĐ, hoặc công nhận QSDĐ thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
-Các trường hợp chuyển mục đích SDĐ phải nộp tiền sử dụng đất: (NĐ 45), (xin phép: 57 LDĐ) Người được
Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp
sau:
+ Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền SDĐ, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc
đất nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa
trang, nghĩa địa có thu tiền SDĐ;
+ Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ chuyển sang sử dụng làm
đất ở có thu tiền sử dụng đất;


+ Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang
làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
-Các trường hợp được công nhận QSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
làm nhà ở, đất phi nông nghiệp từ trước ngày 1/7/2014 được Nhà nước công nhận và cấp GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
•

Miễn tiền sử dụng đất:

- Miễn tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ở khi SDĐ để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có
công với cách mạng; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó
khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
- Miễn tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ở khi cấp GCN lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ

đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc
biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi (*).
- Miễn tiền SDĐ đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống
trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và
dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Miễn tiền SDĐ đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao
cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền
phê duyệt.
•

Giảm tiền sử dụng đất:

-Giảm 50% tiền SDĐ trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các
địa bàn không thuộc trường hợp (*)
-Giảm tiền SDĐ đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện
được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
•

Note: Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất sau khi thực hiện các
thủ tục để được miễn, giảm theo quy định (tại Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014)

b. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất(xem thêm Nghị định 46/2014/NĐ-CP)
- Tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể SDĐ dưới hình thức thuê phải trả cho nhà nước để được quyền
sử dụng một diện tích đất trong một thời gian nhất định.
- Hình thức trả tiền: + Thuê đất trả tiền thuê hằng năm; + Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian
thuê.
- Miễn, giảm tiền thuê đất: điều 19, 20 NĐ 46.
c. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
-Thuế đất là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất. Đây là khoản điều tiết lợi ích từ
việc sử dụng đất của người sử dụng đất.

-Hai loại thuế :+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp: + Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

-Là loại thuế đánh vào hành vi sử dụng đất nông nghiệp hoặc trường hợp được giao đất nông nghiệp.
-Không phải tất cả các loại đất nông nghiệp đều phải chịu thuế mà chỉ có đất trồng trọt, đất có mặt nước
nuôi trồng thủy sản đã có chủ sử dụng, đất rừng trồng đã có chủ khai thác quản lý mới phải chịu thuế.


-Quy định cụ thể tại Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 và Nghị định 74-CP ngày 25/10/1993.
 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp( Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010), Được áp dụng với

các loại đất phi nông nghiệp, bao gồm:
-Đất ở tại nông thôn và đô thị;
-Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: + Đất xây dựng khu công nghiệp; + Đất làm mặt bằng xây dựng cơ
sở sản xuất, kinh doanh; + Đất khai thác, chế biến khoáng sản; + Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
-Trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đóng thuế: (không kinh doanh)
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y
tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam
thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; + Đất do cơ sở tôn giáo sử
dụng; + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; + Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; + Đất có
công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; + Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình
sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; + Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của
pháp luật.
⇒ Những loại đất này khi sử dụng vào mục đích kinh doanh thì sẽ phải đóng thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp.

d. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ
-Là loại thuế đánh vào thu nhập mà người SDĐ có được thông qua việc chuyển quyền SDĐ.
-Gồm 2 loại: + Thuế thu nhập cá nhân + Thuế thu nhập doanh nghiệp

•

Thuế thu nhập cá nhân:

-Cá nhân phải nộp thuế thu nhập khi chuyển quyền SDĐ nếu phát sinh 1 trong các loại thu nhập sau: + Thu
nhập từ chuyển nhượng QSDĐ (và tài sản gắn liền với đất); + Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất. +
Thu nhập từ nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
-Miễn thuế trong trường hợp:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có
một quyền sử dụng đất duy nhất tại Việt Nam, nếu đã có quyền sử dụng đất tối thiểu 183 ngày tính đến ngày
chuyển nhượng.
+ Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Thu nhập từ nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ (và tài sản) giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông
nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
•

Thuế thu nhập doanh nghiệp:

-Đóng thuế với thu nhập phát sinh từ: + Chuyển nhượng quyền SDĐ; + Chuyển nhượng quyền thuê đất; +
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và tài sản gắn liền với đất.
- Không có trường hợp được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển quyền sử dụng đất.
e. Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ
•

Lệ phí trước bạ là một loại lệ phí áp dụng cho các chủ thể khi đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc đăng
ký QSDĐ.

•

Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký QSDĐ:


-Đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc
hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan
Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam.
- Đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào các mục đích sau đây:
+ Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh.
Nếu chuyển nhượng thì tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ; nếu cho thuê hoặc
tự sử dụng thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ.
-Đất được Nhà nước giao hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản và làm muối.
-Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân theo chủ trương chung về dồn
điền đổi thửa.
-Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.
-Đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận
hoặc được phép hoạt động.
-Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
-Đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con
nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà
ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.
-Đất phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh.
- Đất dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ

chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội
- nghề nghiệp.
-Đất được bồi thường (kể cả đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi đất theo quy
định của pháp luật.

ÔN TẬP
1.Câu hỏi:
-Nêu những thay đổi trong quy định về quyền giao khoán đất giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.
-Phân biệt tiền sử dụng đất với thuế sử dụng đất.

2. Nhận định:
-Mọi hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất đều phải công chứng, chứng thực.
- Các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu đều có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.


- Mọi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đều có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp với nhau.
- Mọi loại đất đều có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nhu cầu của chủ thể sử dụng.
- Mọi chủ thể có nhu cầu đều có quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Mọi loại đất đều có thể được cho thuê quyền sử dụng đất theo nhu cầu của chủ thể sử dụng.
- Mọi chủ thể sử dụng đất đều có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất.
- Mọi chủ thể đều có quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
- Mọi loại đất đều có thể được tặng cho QSDĐ.
- Mọi chủ thể đều có quyền nhận tặng cho QSDĐ.
- Mọi trường hợp được nhà nước giao đất đều phải nộp tiền sử dụng đất.
- Mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất.
-Những chủ thể là đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ này đối với nhà nước.
-Chủ thể là đối tượng được miễn tiền sử dụng đất thì đương nhiên không phải nộp tiền sử dụng đất.
-Người sử dụng đất khi có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để chứng minh việc sử dụng đất thì mới được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

-Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
-Mọi chủ thể sử dụng đất nông nghiệp đều phải đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Mọi chủ thể sử dụng đất phi nông nghiệp đều phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
-Mọi cá nhân có thu nhập phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất đều phải đóng thuế TNCN.
-Các chủ thể khi đăng ký quyền sử dụng đất đều phải nộp lệ phí trước bạ.

3. Bài tập: Tháng 8/2014, A được nhà nước giao 1hecta đất trồng lúa. Do việc trồng lúa không thuận lợi
nên tháng 7/2015 A làm đơn xin chuyển 1hecta đất trồng lúa sang trồng rừng và được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đồng ý.
Hỏi: A phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính gì đối với các hoạt động trên?
Tháng 9/2015, vì không muốn tiếp tục làm nông nên A đã thỏa thuận chuyển nhượng 1hecta đất rừng cho B,
là người cùng thôn. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này có làm phát sinh nghĩa vụ tài chính gì của A
đối với nhà nước không?
Chương 5: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI NGUYÊN – MÔI TRƯỜNG
1.Các khái niệm
a.Môi trường:
-Tuyên ngôn của UNESCO năm 1981:“Toàn bộ các hệ thống tự nhiên và các hệ thống do con người tạo ra xung quanh
mình, trong đó con người sinh sống và bằng lao động của mình đã khai thác các tài nguyên thiên nhiên hoặc nhân tạo
nhằm thoả mãn các nhu cầu của con người”.
- Luật Bảo vệ môi trường 2014: “Môi trường là hệ thống các yếu tố vật chất tự nhiên và nhân tạo có tác động đối với
sự tồn tại và phát triển của con người và sinh vật”
b. Tài nguyên thiên nhiên


-Là những giá trị hữu ích của môi trường tự nhiên có thể thỏa mãn các nhu cầu khác nhau của con người bằng sự tham
gia trực tiếp của chúng vào các quá trình kinh tế và đời sống nhân loại.
-Tài nguyên được phân loại thành:+ Tài nguyên hữu hạn; + Tài nguyên vô hạn.
c. Bảo vệ môi trường
- Là hoạt động giữ gìn, phòng ngừa, hạn chế các tác động xấu đến môi trường; ứng phó sự cố môi trường; khắc phục ô

nhiễm, suy thoái, cải thiện, phục hồi môi trường; khai thác, sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên nhằm giữ môi
trường trong lành.
-Các biện pháp bảo vệ môi trường: + Biện pháp mang tính tổ chức - chính trị; + Biện pháp tuyên truyền, giáo dục; +
Biện pháp kĩ thuật và công nghệ; + Biện pháp kinh tế; + Biện pháp pháp lý.
d. Pháp luật về môi trường
- Là tập hợp các quy phạm pháp luật, các nguyên tắc pháp lý điều chỉnh quan hệ phát sinh giữa các chủ thể trong quá
trình khai thác sử dụng hoặc tác động đến các yếu tố của môi trường nhằm bảo vệ một cách có hiệu quả môi trường
sống của con người.
-Nhiệm vụ của Luật môi trường: Giải quyết các mối quan hệ:
+ Quan hệ giữa nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội với nhiệm vụ bảo vệ môi trường;
+ Quan hệ giữa lợi ích trước mắt với lợi ích lâu dài, căn bản của đất nước;
+ Quan hệ giữa việc bảo vệ môi trường với tư cách là một tổng thể với bảo vệ từng thành phần môi trường;
+ Quan hệ giữa lợi ích chung về mặt môi trường của cả cộng đồng với lợi ích cục bộ của từng tổ chức, từng cá nhân;
+ Quan hệ giữa quốc gia, khu vực và quốc tế về vấn đề bảo vệ môi trường.
2. Các nguyên tắc của luật môi trường
-Nguyên tắc Nhà nước ghi nhận và bảo vệ quyền con người được sống trong một môi trường trong lành.
-Nguyên tắc phòng ngừa
-Nguyên tắc môi trường là một thể thống nhất
-Nguyên tắc phát triển bền vững
-Nguyên tắc người gây ô nhiễm phải trả tiền
3. Đối tượng, phương pháp điều chỉnh
-Đối tượng điều chỉnh của luật môi trường là các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động khai thác, quản lý và bảo vệ
các yếu tố môi trường, gồm:
-Các quan hệ giữa một bên là nhà nước với một bên là cá nhân, tổ chức phát sinh từ hoạt động quản lý nhà nước về
môi trường. =>Phương pháp quyền uy – phục tùng
-Các quan hệ mang tính chất dân sự, thương mại phát sinh giữa các cá nhân, tổ chức với nhau trên cơ sở sự thỏa
thuận ý chí của các bên. => Phương pháp bình đẳng – thỏa thuận.
4. Nguồn của luật môi trường
a.Các văn bản pháp luật quốc tế
- Các điều ước, công ước quốc tế về môi trường mà Việt Nam là thành viên.

b.Các văn bản pháp luật quốc gia:
-Hiến pháp 2013
- Luật: Bộ luật Dân sự 2005; Luật bảo vệ môi trường 2014; Luật khoáng sản 2010; Luật bảo vệ và phát triển rừng 2004;
Luật dầu khí 1993; Luật đất đai 2013; Luật tài nguyên nước 2012; Luật thủy sản 2003; Luật đa dạng sinh học 2008; Luật


chất lượng sản phẩm, hàng hóa 2007; Luật bảo vệ và kiểm dịch thực vật 2013; Luật tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật
2006…
c. Các văn bản dưới luật:
+ Quyết định 16/2015/QĐ-TTg quy định về thu hồi, xử lý sản phẩm thải bỏ do Thủ tướng Chính phủ ban hành
+ Nghị định 38/2015/NĐ-CP về quản lý chất thải và phế liệu
+ Nghị định 18/2015/NĐ-CP Quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác
động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường
+ Nghị định 19/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Bảo vệ môi trường
+ Nghị định 03/2015/NĐ-CP quy định về xác định thiệt hại đối với môi trường…

Chương 6: Pháp luật về tài nguyên – môi trường
-

Pháp luật về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và đánh giá môi trường

-

Hoạt động quản lý chất thải

-

Xử lý ô nhiễm, phục hồi và cải thiện môi trường

-

Pháp luật về tài nguyên rừng

-

Pháp luật về tài nguyên nước

Chương 7: Quản lý nhà nước về môi trường
1.Khái quát: Mục tiêu:
+Khắc phục và phòng chống suy thoái, ô nhiễm môi trường phát sinh trong hoạt động sống của con người.
+Phát triển bền vững kinh tế và xã hội quốc gia.
+Xây dựng các công cụ quản lý môi trường quốc gia và các vùng lãnh thổ phù hợp cho từng ngành, từng địa phương và
cộng đồng dân cư.
2. Các công cụ quản lý của nhà nước
-Công cụ pháp luật, chính sáchVăn bản pháp luật, các kế hoạch và chính sách môi trường quốc gia, các ngành kinh tế,
các địa phương.
-Công cụ tài chính: các loại thuế, phí, tiền ký quỹ cải tạo, phục hồi môi trường, bồi thường thiệt hại về môi trường.
-Công cụ kỹ thuật quản lý: đánh giá môi trường, xử lý chất thải, tái chế và tái sử dụng chất thải…
3. Các công cụ tài chính của nhà nước đối với vấn đề bảo vệ môi trường trong hoạt động sản xuất, kinh doanh: Thuế
bảo vệ môi trường; Thuế tài nguyên; Phí bảo vệ môi trường; Ký quỹ cải tạo, phục hồi môi trường; Bồi thường thiệt hại
về môi trường
a.

Thuế bảo vệ môi trường

-Là loại thuế gián thu, đánh vào những sản phẩm, hàng hóa khi sử dụng gây tác động xấu đến môi trường.
-Đối tượng chịu thuế: + Xăng, dầu, mỡ nhờn + Than đá +Túi ni lông thuộc diện chịu thuế + Thuốc diệt cỏ thuộc loại
hạn chế sử dụng. + Thuốc trừ mối thuộc loại hạn chế sử dụng. + Thuốc bảo quản lâm sản thuộc loại hạn chế sử dụng. +
Thuốc khử trùng kho thuộc loại hạn chế sử dụng. + Dung dịch hydro-chloro-fluoro-carbon (HCFC)
Note: các loại hàng hóa nêu trên sẽ không phải chịu thuế BVMT trong các trường hợp sau: Hàng hóa vận chuyển quá

cảnh hoặc chuyển khẩu qua cửa khẩu, biên giới Việt Nam theo quy định của pháp luật; Hàng hóa tạm nhập khẩu, tái
xuất khẩu trong thời hạn theo quy định của pháp luật; Hàng hóa do cơ sở sản xuất trực tiếp xuất khẩu hoặc ủy thác
cho cơ sở kinh doanh xuất khẩu để xuất khẩu.


•
Người nộp thuế: Người nộp thuế bảo vệ môi trường là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, nhập khẩu hàng
hóa thuộc đối tượng chịu thuế.
b. Thuế tài nguyên
-Là loại thuế gián thu, đánh vào sản phẩm khai thác từ nguồn tài nguyên thiên nhiên
-Đối tượng chịu thuế: + Khoáng sản kim loại. + Khoáng sản không kim loại. + Dầu thô. + Khí thiên nhiên, khí than. +
Sản phẩm của rừng tự nhiên (trừ động vật) + Hải sản tự nhiên, bao gồm động vật và thực vật biển. + Nước thiên nhiên,
bao gồm nước mặt và nước dưới đất. + Yến sào thiên nhiên. + Tài nguyên khác do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy
định.
-Người nộp thuế: Người nộp thuế tài nguyên là tổ chức, cá nhân khai thác tài nguyên thuộc đối tượng chịu thuế tài
nguyên.
c. Phí bảo vệ môi trường
- Phí: khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ
-Tổ chức, cá nhân xả thải ra môi trường hoặc làm phát sinh tác động xấu đối với môi trường phải nộp phí bảo vệ môi
trường.
-Hiện nay pháp luật quy định phí BVMT đối với hoạt động khai thác khoáng sản và hoạt động xả thải.


Phí bảo vệ môi trường đối với hoạt động khai thác khoáng sản

-Đối tượng chịu phí: Dầu thô, khí thiên nhiên, khí than, khoáng sản kim loại (quặng) và khoáng sản không kim loại
(than đá, đất sét, thạnh cao, cát, sỏi, nước khoáng thiên nhiên...).
-Người nộp phí: Các tổ chức, cá nhân khai thác các loại khoáng sản là đối tượng chịu phí BVMT.


Phí bảo vệ môi trường đối với nước thải

- Đối tượng chịu thuế: Nước thải công nghiệp: nước từ các cơ sở sản xuất, cơ sở chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản
xả thải ra môi trường; Nước thải sinh hoạt: nước từ các hộ gia đình, tổ chức khác không thuộc phải là nước thải công
nghiệp xả thải ra môi trường.
- Đối tượng không chịu phí
+ Nước xả ra từ các nhà máy thủy điện, nước tuần hoàn trong các cơ sở sản xuất, chế biến mà không thải ra môi
trường;
+ Nước biển dùng vào sản xuất muối xả ra;
+ Nước thải sinh hoạt của hộ gia đình ở địa bàn đang được Nhà nước thực hiện chế độ bù giá để có giá nước phù hợp
với đời sống kinh tế - xã hội;
+ Nước thải sinh hoạt của hộ gia đình ở các xã thuộc vùng nông thôn và những nơi chưa có hệ thống cấp nước sạch;
+ Nước làm mát thiết bị, máy móc không trực tiếp tiếp xúc với các chất gây ô nhiễm, có đường thoát riêng;
+ Nước mưa tự nhiên chảy tràn.

d. Ký quỹ cải tạo, phục hồi môi trường
-Là việc tổ chức, cá nhân gửi một khoản tiền vào Quỹ bảo vệ môi trường để bảo đảm trách nhiệm cải tạo, phục hồi môi
trường của đối với hoạt động khai thác khoáng sản.
-Chủ thể thực hiện: Mọi tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản phải ký quỹ cải tạo, phục hồi môi trường.
-Sau khi đã thực hiện các nội dung để cải tạo, phục hồi môi trường, khoản tiền ký quỹ cải tạo, phục hồi môi trường
được hoàn trả lại.
e. Bồi thường thiệt hại về môi trường


-Tổ chức, cá nhân có hành vi gây ô nhiễm, suy thoái môi trường phải có trách nhiệm khắc phục hậu quả và bồi thường
thiệt hại do hành vi của mình gây ra.
-Các thiệt hại gồm: Suy giảm chức năng, tính hữu ích của môi trường; Thiệt hại về tính mạng, sức khỏe của con người,
tài sản và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân do hậu quả của việc suy giảm chức năng, tính hữu ích của môi trường
gây ra.
-Tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ có nguy cơ gây thiệt hại lớn cho môi trường phải mua bảo

hiểm trách nhiệm bồi thường thiệt hại về môi trường: Hoạt động dầu khí; Sản xuất, kinh doanh hóa chất, xăng dầu;
Sử dụng tàu biển chuyên dùng để vận chuyển dầu mỏ, chế phẩm từ dầu mỏ hoặc các hàng hóa nguy hiểm khác; Lưu
giữ, vận chuyển và xử lý chất thải nguy hại; vận chuyển hàng hóa nguy hiểm.
ÔN TẬP
1. Phân tích vai trò của môi trường và tài nguyên thiên nhiên đối với đời sống xã hội và nền kinh tế.
2. Ý nghĩa của hoạt động đánh giá môi trường.
3. So sánh thuế bảo vệ môi trường và phí bảo vệ môi trường.
4. Ý nghĩa của việc mua bảo hiểm trách nhiệm bồi thường thiệt hại về môi trường.
5. Phân biệt nguyên tắc người gây ô nhiễm phải trả tiền và hành vi gây ô nhiễm bị xử phạt hành chính.
6. Mọi trường hợp khai thác tài nguyên đều phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền?
7. Muốn xả thải vào môi trường thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền?
•

Bài tập:

- Xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc bảo vệ môi trường trong sản xuất, kinh doanh.
- Xác định các trường hợp phải nộp thuế bảo vệ môi trường, thuế tài nguyên, phí bảo vệ môi trường và phải ký quỹ cải
tạo, phục hồi môi trường.
Ví dụ: Công ty TNHH A hoạt động trong lĩnh vực khai thác than đá. Hãy nên những nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp
A phải thực hiện đối với vấn đề bảo vệ môi trường.