Thực hành nghề nghiệp thẩm định giá bất động sản nhà ở

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THÙY LINH
Đề tài:

NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI QUẬN TÂN BÌNH, TP.HỒ CHÍ MINH TỪ
THÁNG 3/2016 ĐẾN THÁNG 4/2016

THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP

TP. Hồ Chí Minh, năm 2016
0


BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THÙY LINH
Đề tài:

NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI QUẬN TÂN BÌNH, TP.HỒ CHÍ MINH TỪ
THÁNG 3/2016 ĐẾN THÁNG 4/2016
Chuyên ngành: Thẩm định giá
Mã số SV: 1321005530
Khóa học: Khóa 13
THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: LÊ MINH PHƯƠNG MAI

TP.Hồ Chính Minh, năm 2016


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
...................................................................................................................
ĐIỂM SỐ:
KÝ TÊN

ĐIỂM CHỮ:

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài thực hành nghề nghiệp “Nghiên cứu giá thị trường bất động sản
tại quận Tân Bình, TP.HCM từ tháng 03/2016 đến tháng 04/2016” là đề tài nghiên cứu
của bản thân tôi, được đúc kết từ quá trình học tập trên ghế nhà trường và là quá trình tự
nghiên cứu của bản thân trên các tài liệu, giáo trình cũng như các kiến thức có được dưới
sự hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn cô Lê Minh Phương Mai. Các thông tin, số liệu
thu thập được, nội dung và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung thực và không có
sự sao chép trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
TP.Hồ Chính Minh, tháng 04 năm 2015
TÁC GIẢ

Nguyễn Thùy Linh


LỜI CẢM ƠN
Đề tài thực hành nghề nghiệp về “Nghiên cứu thị trường bất động sản tại quận Tân Bình,
TP.Hồ Chí Minh từ tháng 3/2016 đến tháng 4/2016” đã giúp cho sinh viên ngành thẩm
định giá nói chung và riêng cá nhân em được trải nghiệm thực tế, áp dụng các kiến thức
đã học vào thực tiễn cũng như hiểu rõ hơn về ngành nghề của mình trong tương lai. Em
xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Tài chính – Marketing, đặc biệt là quý
thầy cô khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản. Thầy cô đã truyền dạy cho em
những kiến thức chuyên ngành và thực tiễn, tạo điều kiện để em tiếp xúc với thực tế về
chuyên ngành Thẩm định giá của mình.
Trong quá trình thực hiện đề án thực hành nghề nghiệp lần này, em đã gặp phải những
khó khăn do thiếu kinh nghiệm thực tế, vì vậy, để có thể hoàn thành đề án, ngoài sự cố
gắn, kiến thức chuyên ngành và sự tìm hiểu của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ
tận tình từ phía thầy cô và bạn bè. Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến cô Lê Minh
Phương Mai, người đã nhiệt tình hướng dẫn truyền đạt những kiến thức cũng như giải
đáp những thắc mắc của chúng em, giúp chúng em hoàn thành tốt đề án của mình. Em

xin chân thành cảm ơn.


i

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ

BĐS

Bất động sản

CTXD

Công trình xây dựng

CLCL

Chất lượng còn lại

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐG

Thẩm định giá

ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2. 1: Bảng tổng hợp những đoạn đường có nhiều BĐS giao dịch tại cụm 1 ........... 28
Bảng 2. 2: Bảng tổng hợp những đoạn đường có nhiều BĐS giao dịch tại cụm 2 ........... 29
Bảng 2. 3: Bảng tổng hợp những đoạn đường có nhiều BĐS giao dịch tại cụm 3 ........... 30
Bảng 2. 4: Bảng tổng hợp những đoạn đường có nhiều BĐS giao dịch tại cụm 4 ........... 31
Bảng 3. 1: Bảng tổng hợp về mẫu khảo sát ....................................................................... 33
Bảng 3. 2: Đơn giá công trình xây dựng mới .................................................................... 37
Bảng 3. 3: Bảng phân cấp theo tuổi thọ nhà ...................................................................... 37
Bảng 3. 4: Đơn giá QSDĐ của BĐS 1 .............................................................................. 81
Bảng 3. 5: Đơn giá QSDĐ của BĐS 2 .............................................................................. 81
Bảng 3. 6: Đơn giá QSDĐ của BĐS 3 .............................................................................. 82
Bảng 3. 7: Đơn giá QSDĐ của BĐS 4 .............................................................................. 83
Bảng 3. 8: Đơn giá QSDĐ của BĐS 5 .............................................................................. 84
Bảng 3. 9: Đơn giá QSDĐ của BĐS 6 ............................................................................. 84
Bảng 3. 10: Đơn giá QSDĐ của BĐS 7 ............................................................................ 85
Bảng 3. 11: Đơn giá QSDĐ của BĐS 8 ............................................................................ 86
Bảng 3. 12: Đơn giá QSDĐ của BĐS 9 ............................................................................ 87
Bảng 3. 13:Đơn giá QSDĐ của BĐS 10 ........................................................................... 87
Bảng 3. 14: Đơn giá QSDĐ của BĐS 11 .......................................................................... 88
Bảng 3. 15: Đơn giá QSDĐ của BĐS 12 .......................................................................... 89
Bảng 3. 16: Đơn giá QSDĐ của BĐS 13 .......................................................................... 90
Bảng 3. 17: Đơn giá QSDĐ của BĐS 14 .......................................................................... 90
Bảng 3. 18: Đơn giá QSDĐ của BĐS 15 .......................................................................... 91
Bảng 3. 19: Đơn giá QSDĐ của BĐS 16 .......................................................................... 92
Bảng 3. 20: Đơn giá QSDĐ của BĐS 17 .......................................................................... 93
Bảng 3. 21: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Phan Sào Nam ................................. 94

Bảng 3. 22: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Phan Văn Sửu .................................. 94
Bảng 3. 23: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Phổ Quang ....................................... 94
Bảng 3. 24: Thông tin tài sản trên đường Phú Hòa ........................................................... 95
Bảng 3. 25: Thông tin tài sản trên đường Phú Lộc............................................................ 95
Bảng 3. 26: Thông tin tài sản trên đường Quách Văn Tuấn. ............................................. 95
Bảng 3. 27: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Quảng Hiền ...................................... 96
Bảng 3. 28: Thông tin tài sản trên đường Sầm Sơn........................................................... 96
Bảng 3. 29: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Trung Lang ...................................... 96
Bảng 3. 30: Bảng phân tích BĐS 7 và BĐS 9 .................................................................. 97
Bảng 3. 31: Bảng phân tích BĐS 7 và BĐS 8 ................................................................... 97
Bảng 3. 32: Bảng phân tích BĐS 8 và BĐS 9 ................................................................... 98
Bảng 3. 33: Đơn giá QSDĐ trung bình của các tài sản giao dịch. .................................. 100
Bảng 3. 34: Bảng giá đất Nhà nước ................................................................................. 101


iii

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2. 1: Vị trí địa lý quận Tân Bình ............................................................................... 21
Hình 2. 2: Sơ đồ quy hoạch quận Tân Bình ...................................................................... 26
Hình 3. 1: Bảng báo giá (đơn giá xây dựng mới)....... ..................................................... 36
Hình 3. 2: Sơ đồ đường đi của BĐS 1(STT 151.1) ........................................................... 39
Hình 3. 3: Hình ảnh của BĐS 1 (STT151.1) ..................................................................... 40
Hình 3. 4: Sơ đồ đường đi của BĐS 2 (STT 151.2) .......................................................... 42
Hình 3. 5: Hình ảnh của BĐS 2 (STT 151.2) .................................................................... 42
Hình 3. 6: Sơ đồ đường đi của BĐS 3 (STT 151.3) .......................................................... 44
Hình 3. 7: Hình ảnh của BĐS 3 (STT 151.3) .................................................................... 45
Hình 3. 8: Sơ đồ đường đi của BĐS 4 (STT 154.1) .......................................................... 47
Hình 3. 9: Hình ảnh của BĐS 4 (STT 154.1) .................................................................... 47
Hình 3. 10: Sơ đồ đường đi của BĐS 5 (STT 154.2) ........................................................ 49

Hình 3. 11: Hình ảnh của BĐS 5 (STT 154.2) .................................................................. 50
Hình 3. 12: Sơ đồ đường đi của BĐS 6 (STT 154.3) ........................................................ 52
Hình 3. 13: Hình ảnh của BĐS 6 (STT 154.3) .................................................................. 52
Hình 3. 14: Sơ đồ đường đi của BĐS 7 (STT 155.1) ........................................................ 55
Hình 3. 15: Hình ảnh của BĐS 7 (STT 155.1) .................................................................. 55
Hình 3. 16: Sơ đồ đường đi của BĐS 8 (STT 155.2) ........................................................ 57
Hình 3. 17: Hình ảnh của BĐS 8 (STT 155.2) .................................................................. 58
Hình 3. 18: Sơ đồ đường đi của BĐS 9 (STT 155.3) ........................................................ 60
Hình 3. 19: Hình ảnh của BĐS 9 (STT155.3) ................................................................... 60
Hình 3. 20: Sơ đồ đường đi của BĐS 10 (STT 156.1) ...................................................... 62
Hình 3. 21: Hình ảnh của BĐS 10 (STT 156.1) ................................................................ 63
Hình 3. 22: Sơ đồ đường đi của BĐS 11 (STT 157.1) ...................................................... 65
Hình 3. 23: Hình ảnh của BĐS 11 (STT 157.1) ................................................................ 65
Hình 3. 24: Sơ đồ đường đi của BĐS 12 (STT 158.1) ...................................................... 67
Hình 3. 25: Hình ảnh của BĐS 12 (STT 158.2) ................................................................ 68
Hình 3. 26: Sơ đồ đường đi của BĐS 13 (STT 159.1) ...................................................... 70
Hình 3. 27: Hình ảnh của BĐS 13 (STT 159.1) ................................................................ 70
Hình 3. 28: Sơ đồ đường đi của BĐS 14 (STT 159.2) ...................................................... 72
Hình 3. 29: Hình ảnh của BĐS 14 (STT 159.2) ................................................................ 73
Hình 3. 30: Sơ đồ đường đi của BĐS 15 (STT 160.1) ...................................................... 75
Hình 3. 31: Hình ảnh của BĐS 15 (STT 160.1) ................................................................ 75
Hình 3. 32: Sơ đồ đường đi của BĐS 16 (STT 211.1) ...................................................... 77
Hình 3. 33: Hình ảnh của BĐS 16 (STT 211.1) ................................................................ 78
Hình 3. 34: Sơ đồ đường đi của BĐS 17 (STT 211.2) ...................................................... 80
Hình 3. 35: Hình ảnh của BĐS 17 (STT 211.2) ................................................................ 80


iv

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................................ i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH ẢNH .................................................................................................. iii
LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................................ 3
1.1.

Bất động sản ........................................................................................................... 3

1.1.1.

Khái niệm ........................................................................................................ 3

1.1.2.

Thuộc tính của bất động sản............................................................................ 4

1.1.2.1.

Tính bất động ............................................................................................ 4

1.1.2.2.

Tính đa dạng (không đồng nhất) .............................................................. 4

1.1.2.3.

Tính khan hiếm ......................................................................................... 4

1.1.2.4.

Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài ................................................... 4

1.1.3.

Đặc trưng của bất động sản ............................................................................. 5

1.1.3.1.

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém ......................................... 5

1.1.3.2. Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóa
thành tiền kém linh hoạt ............................................................................................ 6

1.2.

1.1.3.3.

Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước................................ 6

1.1.3.4.

Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh .......... 6

Thị trường bất động sản ......................................................................................... 7

1.2.1.

Khái niệm ........................................................................................................ 7

1.2.2.

Phân loại thị trường bất động sản.................................................................... 7

1.2.2.1.

Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước ........................................... 7

1.2.2.2.

Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường ................................................... 7

1.2.2.3.

Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường ........................................ 8

1.2.2.4.

Căn cứ vào tính chất giao dịch ................................................................. 8

1.2.3.

Đặc điểm của thị trường bất động sản............................................................. 8

1.2.3.1.

Không có thị trường trung tâm ................................................................. 8

1.2.3.2.

Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở ............. 8


v

1.2.3.3.

Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo ....................................................... 8

1.2.3.4. Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân
bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản.............................................................................. 9
1.2.3.5.

Quá trình giao dịch phức tạp .................................................................... 9

1.2.3.6.

Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác ............. 9

1.2.3.7.

Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị ..................................... 10

1.2.3.8.

Dễ bị phân khúc thị trường ..................................................................... 10

1.2.4.

1.3.

1.2.4.1.

Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch .............................................. 10

1.2.4.2.

Nhóm các yếu tố vĩ mô........................................................................... 10

1.2.4.3.

Nhóm các yếu tố vi mô........................................................................... 11

Thẩm định giá bất động sản ................................................................................. 13

1.3.1.

Khái niệm ...................................................................................................... 13

1.3.1.1.

Khái niệm về thẩm định giá ................................................................... 13

1.3.1.2.

Khái niệm về thẩm định giá bất động sản .............................................. 14

1.3.1.3.

Các nguyên tắc chi phối trong thẩm định giá ......................................... 14

1.3.2.

Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản ............................................. 14

1.3.2.1.

Cơ sở giá trị thị trường ........................................................................... 14

1.3.2.2.

Giá trị phi thị trường ............................................................................... 14

1.3.3.

1.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản ................................. 10

Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản ..................................... 15

1.3.3.1.

Cách tiếp cận thị trường ......................................................................... 15

1.3.3.2.

Cách tiếp cận từ chi phí .......................................................................... 17

Kết luận ................................................................................................................ 18

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN TÂN BÌNH ...... 19
2.1.

Giới thiệu khu vực ............................................................................................... 19

2.1.1.

Lịch sử hình thành ......................................................................................... 19

2.1.2.

Vị trí địa lý .................................................................................................... 20

2.1.3.

Tình hình phát triển kinh tế - xã hội .............................................................. 21

2.1.4.

Thông tin quy hoạch quận Tân Bình ............................................................. 23

2.1.4.1.

Quy hoạch chung. ................................................................................... 23


vi

2.2.

2.1.4.2.

Phân bố dân cư. ...................................................................................... 23

2.1.4.3.

Các trung tâm công trình công trình công cộng. .................................... 24

2.1.4.4.

Bố trí công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp. ............................................ 25

2.1.4.5.

Điều chỉnh và quy hoạch lộ giới đường giao thông. .............................. 25

Thị trường bất động sản quận Tân Bình .............................................................. 26

2.2.1.

Đánh giá chung.............................................................................................. 26

2.2.2.

Đánh giá cụ thể từng khu vực ....................................................................... 27

2.3.

2.2.2.1.

Thị trường bất động sản ở khu vực cụm 1 (Phường 15) ........................ 27

2.2.2.2.

Thị trường bất động sản khu vực cụm 2 (phường 11, 12, 13 và 14) ...... 28

2.2.2.3.

Thị trường bất động sản khu vực cụm 3 (phường 6, 7, 8, 9 và 10) ........ 29

2.2.2.4.

Thị trường bất động sản khu vực cụm 4 (phường 1, 2, 3, 4 và 5) .......... 30

Kết luận ................................................................................................................ 32

CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU ĐƠN GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUANH TÂN
BÌNH, TP.HCM ................................................................................................................. 33
3.1.

Giới thiệu về mẫu khảo sát .................................................................................. 33

3.1.1.

Giới thiệu chung ............................................................................................ 33

3.1.2.

Phương pháp thu thập thông tin .................................................................... 34

3.2.

Mô tả chi tiết và xác định đơn giá QSDĐ của tài sản .......................................... 35

3.2.1.

Các thông tin quan trọng trong việc xác định giá trị QSDĐ của tài sản ....... 35

3.2.1.1.

Đơn giá công trình xây dựng mới .......................................................... 35

3.2.1.2.

Phân cấp theo tuổi thọ nhà ..................................................................... 37

3.2.1.3.

Các công thức áp dụng ........................................................................... 37

3.2.2.

Mô tả chi tiết tài sản ...................................................................................... 38

3.2.2.1.

Bất động sản 1: (STT 151.1 ) ................................................................. 38

3.2.2.2.

Bất động sản 2: ( STT 151.2) ................................................................. 40

3.2.2.3.

Bất động sản 3: (STT 151.3) .................................................................. 43

3.2.2.4.

Bất động sản 4: (STT 154.1) .................................................................. 45

3.2.2.5.

Bất động sản 5: (STT 154.2) .................................................................. 48

3.2.2.6.

Bất động sản 6: (STT 154.3) .................................................................. 50

3.2.2.7.

Bất động sản 7: (STT 155.1) .................................................................. 53

3.2.2.8.

Bất động sản 8: (STT 155.2) .................................................................. 56

vii

3.2.2.9.

Bất động sản 9: (STT 155.3) .................................................................. 58

3.2.2.10. Bất động sản 10: (STT 156.1) ................................................................ 61
3.2.2.11. Bất động sản 11: (STT 157.1) ................................................................ 63
3.2.2.12. Bất động sản 12: (STT 158.1) ................................................................ 66
3.2.2.13. Bất động sản 13: (STT 159.1) ................................................................ 68
3.2.2.14. Bất đống sản 14: (STT 159.2) ................................................................ 71
3.2.2.15. Bất động sản 15: (STT 160.1) ................................................................ 73
3.2.2.16. Bất động sản 16: (STT 211.1) ................................................................ 76
3.2.2.17. Bất đống sản 17: (STT 211.2) ................................................................ 78
3.2.3.

Xác định đơn giá QSDĐ của tài sản. ............................................................ 81

3.2.3.1.

Bất động sản 1: (STT 151.1) .................................................................. 81

3.2.3.2.

Bất động sản 2: (STT 151.2) .................................................................. 81

3.2.3.3.

Bất động sản 3: (STT 151.3) .................................................................. 82

3.2.3.4.

Bất động sản 4: (STT 154.1) .................................................................. 83

3.2.3.5.

Bất động sản 5: (STT 154.2) .................................................................. 84

3.2.3.6.

Bất động sản 6: (STT 154.3) .................................................................. 84

3.2.3.7.

Bất động sản 7: (STT 155.1) .................................................................. 85

3.2.3.8.

Bất động sản 8: (STT 155.2) .................................................................. 86

3.2.3.9.

Bất động sản 9: (STT 155.3) .................................................................. 87

3.2.3.10. Bất động sản 10: (STT 156.1) ................................................................ 87
3.2.3.11. Bất động sản 11: (STT 157.1) ................................................................ 88
3.2.3.12. Bất động sản 12: (STT 158.1) ................................................................ 89
3.2.3.13. Bất động sản 13: (STT 159.1) ................................................................ 90
3.2.3.14. Bất động sản 14: (STT 159.2) ................................................................ 90
3.2.3.15. Bất động sản 15: (STT 160.1) ................................................................ 91

3.2.3.16. Bất động sản 16: (STT 211.1) ................................................................ 92
3.2.3.17. Bất động sản 17: (STT 211.2) ................................................................ 93
3.3.

Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá............................................................. 93

3.3.1.

Vị trí ảnh hưởng đến giá. .............................................................................. 97

3.3.2.

Quy mô diện tích ảnh hưởng đến giá ............................................................ 98


viii

3.3.3.
3.4.

Chiều rộng ảnh hưởng đến giá ..................................................................... 99

Đơn giá quyền sử dụng đất trung bình ............................................................... 100

3.4.1.

Đơn giá QSDĐ trung bình .......................................................................... 100

3.4.2.

So sánh đơn giá QSDĐ trung bình so với đơn giá đất Nhà nước ............... 101

KẾT LUẬN ..................................................................................................................... 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 105


1

LỜI MỞ ĐẦU
Lý do thực hiện đề tài
Trong nền kinh tế đang phát triển theo cơ chế thị trường định hướng Xã Hội Chủ
Nghĩa của nước ta hiện nay, hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ rất cần thiết đối
với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá có vai trò quan trọng
trong việc đưa ra kết quả tư vấn về giá cả, giá trị của tài sản giúp cho các chủ thể tài
sản, các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến
mua bán, đầu tư, cho vay, thế chấp, bảo hiểm...Trong những năm gần đây, thị
trường BĐS đã có những khởi sắc và đang dần khởi sắc thể hiện qua lượng giao
dịch BĐS ngày càng tăng. Đồng thời do nền kinh tế đang phát triển, dân số ngày
càng tăng, đời sống người dân cũng được nâng cao nên nhu cầu về BĐS của con
người ngày càng cao. Vì vậy, thẩm định giá đóng vai trò quan trọng và là một thành
phần không thể thiếu.
Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò, xu hướng phát triển của hoạt động thẩm
định giá, tôi xin chọn đề tài: “Nghiên cứu giá thị trường bất động sản tại quận Tân
Bình, TP.Hồ Chính Minh từ tháng 3/2016 đến tháng 3/2016” để nhận xét, đánh giá
và đưa ra những đề xuất về thị trường BĐS hiện nay.
Mục tiêu nghiên cứu
Rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin trên thị trường BĐS. Hệ thống lại kiến thức
của môn học thẩm định giá căn bản, thẩm định giá BĐS, bước đầu vận dụng những
kiến thức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế. Giúp sinh viên làm quen với
các phương pháp nghiên cứu khoa học, phương pháp thu thập thông tin giao dihcj

về BĐS và vận dụng thực hiện đề tài nghiên cứu trong phạm vi hẹp nhằm phân tích
đánh giá, xử lý thông tin chính xác hiệu quả.
Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu đơn giá QSDĐ trên thị trường tại các tuyến đường nội bộ khu vực quận
Tân Bình.
Thời gian nghiên cứu
Từ ngày 070/3/2016 đến ngày 24/04/2016 chia làm 2 giai đoạn, trong đó:


2

Giai đoạn 1: Thu thập thông tin từ ngày 07/03/2016 đến ngày 19/03/2016
Giai đoạn 2: Viết đề án từ 21/03/2016 đến ngày 24/04/2016.
Câu hỏi nghiên cứu
Câu hỏi đặt ra cho đề tài nghiên cứu này là: để có thể có được thông tin về các BĐS
đang giao dịch trên thị trường ta đã dùng các phương pháp thu thập thông tin nào?;
Kỹ năng phân tích thông tin được áp dụng như thế nào?; Kiến thức được áp dụng
trong đề tài để xác định đơn giá QSDĐ bao gồm những kiến thức nào?; Giá trị của
BĐS được hình thành như thế nào?; Nhân tố nào là nhân tố có ảnh hưởng quan
trọng đến đơn giá QSDĐ của tài sản?...
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu bao gồm các phương pháp định tính và định lượng. Trong
đề tài này, tôi sẽ áp dụng các phương pháp định tính để tiến hành nghiên cứu cho đề
tài của mình bằng các tiến hành quan sát, thu thập các dữ liệu từ thực tiễn, ghi chép
các mẫu quan sát, phân tích của dữ liệu tìm được để đưa ra kết quả cuối cùng.
Bố cục đề tài
Đề tài nghiên cứu của tôi được chia làm ba phần:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết của việc nghiên cứu giá thị trường bất động sản
Chương 2: Giới thiệu thị trường bất động sản quận Tân Bình
Chương 3: Nghiên cứu đơn giá quyền sử dụng đất tại quận Tân Bình

3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm
Cho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La
Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy Bất động
sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, tài sản được định nghĩa là đất đai và
những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu
hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Do
tính chất quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm
cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, bất động sản
được bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3)
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo
quy định của pháp luật. (Bộ luật dân sự 2015: thuvienphapluat.vn, 2015)
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài
sản gắn liền với đất đai, bao gồm: (1) Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn
nuôi gia súc, đất rừng; (2) Hầm mỏ; (3) Nhà ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng lẻ, nhà ở
liên kế, biệt thự), căn hộ chung cư; (4) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất
nông nghiệp: đê điều, công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông,
lâm trường, trang trại,...; (5) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công
nghiệp: nhà xưởng sản xuất; kho; các công trình phụ trợ; (6) Các công trình xây
dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại,
khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort,...; (7) Các công trình
giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga,...; (8) Các công trình xây
dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnh viện, trường học, trung

tâm thể dục thể thao, công viên,.. ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)


4

1.1.2. Thuộc tính của bất động sản
1.1.2.1. Tính bất động
Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác, mỗi bất động
sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Đều này có ý nghĩa quan trọng là giá
cả bất động sản tùy thuộc vào đại điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa
phương.
1.1.2.2. Tính đa dạng (không đồng nhất)
Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên
đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường ít có bất động sản
nào giống hệt nhau. Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cá
nhân và đều kiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trang trí nội thất
chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn. Bên cạnh đó bất động sản có nhiều dạng
khác nhau như đã nêu trên, ngoài ra quy mô diện tích, hình dáng của chúng cũng có
thể khác nhau dù ở cạnh bên nhau.
1.1.2.3. Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Nhu cầu đất đai và nhà ở của
con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của
đất đia hữu dụng nên luôn tồn tại sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, dẫn
đến giá đất có xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càng
tăng lên. Ngoài ra sự khan hiếm của một loại hình bất động sản nào đó trong từng
thời kỳ nhất định cũng chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời.
1.1.2.4. Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài
Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế
dài. Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải
tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất

đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có
đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các
loại tài sản, hàng hóa khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có
khi là hàng trăm năm: đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.


5

1.1.3. Đặc trưng của bất động sản
1.1.3.1. Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so
với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này
thể hiện ở các mặt sau:
Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Có thể nói tổng cung đất đai là cố định kể
cả trong ngắn hạn và dài hạn. Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳng
hạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật Bản đã lấn
biển để xây phi trường, hoặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn biển để xây
khu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt và không thể thực hiện đại
trà.
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tự
nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quá trình
hằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc
sản xuất các loại nông sản cụ thể là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có các hạn chế về mặt quy hoạch
sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đai
về mặt kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước nên việc sử dụng đất cho từng mục
đích của từng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông qua
việc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội tại từng
địa phương cũng như cả nước. Người sở hữu hay người sử dụng đất không được tùy
tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch.

Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng
tại các địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo môi trường sống, sự an toàn và cảnh quan đô
thị cũng góp phần làm cung bất động sản kém co giãn so với sự biến đổi của giá cả.
Đặc điểm và yêu cầu đảm bảo chất lượng của quá trình thi công xây dựng công
trình cũng tác động làm cho cung bất động sản kém co giãn so với biến đổi của giá
cả.


6

Ngoài ra, ở nước ta theo quy định của pháp luật: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân
do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, người sử dụng đất không được phép tự định
đoạt mục đích sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép chính
quyền.
Cộng thêm sự phức tạp trong thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư xây dựng làm
cho quá trình hình thành và đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản cư trú ra thị
trường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vào việc kém co
giãn của cung bất động sản so với sự thay đổi của giá cả.
Do đặc điểm này nên khi giá cả bất động sản biến động do sự thiếu hụt cung thì sự
biến động rất mạnh và kéo dài ở nước ta.
1.1.3.2.

Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóa

thành tiền kém linh hoạt
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao
dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời
gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặc khác thời gian mua bán cũng tùy
thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Vì vậy thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao, dẫn đến khả

năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt. Hay nói cách khác,
tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao,
đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao.
1.1.3.3. Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh
hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh
tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối
với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
1.1.3.4. Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh
Đây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản và các tài sản, hàng hóa khác. Đối với
các loại tài sản hàng hóa khác, giá cả của chúng chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng
và nhu cầu tiêu dùng chứ không phụ thuộc vào môi trường xung quanh. Riêng đối


7

với bất động sản giá trị, giá cả của chúng phụ thuộc lớn vào môi trường xung
quanh. Do tính bất động không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanh
bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động
và góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của bất động
sản.
( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó các bên giao dịch tác động qua
lại lẫn nhau để thực hiện việc giao dịch bất động sản thông qua cơ chế giá thị
trường.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua
và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của họ. Mỗi bên đều rất
nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá

cũng như khả năng, kiến thức nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản.
Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế.
1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản
1.2.2.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch Nhà nước có thể kiểm sát được, như
giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các
khách sạn, các công ty kinh doanh đại ốc...
Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính
pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ...
1.2.2.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường
(1)Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị
trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê; (2)Thị
trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.


8

1.2.2.3. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
(1)Thị trường đất đai; (2)Thị trường nhà ở; (3)Thị trường bất động sản công nghiệp;
(4)Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở; (5)Thị trường BĐS dùng trong
dịch vụ.
1.2.2.4. Căn cứ vào tính chất giao dịch
(1)Thị trường mua bán BĐS; (2)Thị trường thuê và cho thuê BĐS; (3)Thị trường
giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm
1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
1.2.3.1. Không có thị trường trung tâm
Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức.
Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản
bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người mua
tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí,

phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất ) hoặc sàn giao
dịch bất động sản.
Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập,
độ tin cậy kém, đặc biệt là ở các thị trường mới phát triển tạo nên tính không hiệu
quả của thông tin thị trường.
1.2.3.2. Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở
Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự khan
hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương
khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa
phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị
trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
1.2.3.3. Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị
trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến
động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường,


9

đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn
hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao dịch trong thị
trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người
mua và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế
vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.
1.2.3.4.

Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản

thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Đối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất động
sản, tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Cái mà
người mua và người bán trao đổi trên thị trường chủ yếu không phải là thực thể vật
chất của bất động sản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích hoặc một nhóm
quyền hay một quyền.
1.2.3.5. Quá trình giao dịch phức tạp
Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá
trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian
và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh
toán.
1.2.3.6. Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác
Hàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành
yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai
thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh
doanh bất động sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản
tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế.


10

1.2.3.7. Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế,
lạm phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến
phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư.
1.2.3.8. Dễ bị phân khúc thị trường
Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng, bên cạnh đó cung cầu bất động sản
ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị
trường đa phân khúc. Thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng

có thể khác nhau. Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên cần phải
xem xét, đánh giá kỹ phân khúc thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản
1.2.4.1. Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực hiện
việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị
trường.
Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác
nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng
cứ thị trường.
Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức
giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là giao
dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đó
giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.
Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau: (1)Tính hữu ích; (2)Tính
khan hiếm; (3)Có nhu cầu; (4)Có thể chuyển giao được.
1.2.4.2. Nhóm các yếu tố vĩ mô
Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp đến
giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:


11

Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượng
bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất
động sản trên thị trường.
Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử
dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp
đến đến giá bất động sản.
Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây

là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường.
Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất
động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển
tăng trưởng dân; Thu nhập; Đô thị hoá; Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất
động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế; Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ
có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của
một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản ở
các vùng này; Sự tham gia của nhà nước thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu:Quy
hoạch, Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường
hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo ra
nguồn hàng hóa trên thị trường bất động sản.
1.2.4.3. Nhóm các yếu tố vi mô
Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội Phương
Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt trong lĩnh
vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động sản.
Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều
so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.
Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có
quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phải
xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị bất


12

động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản
trên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại.
Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản có khả
năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung,

một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong
việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả của một bất động
sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời
gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy khi Thẩm định giá bất động sản cần
chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
Các yếu tố vật chất.:
Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợi của địa điểm
càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí thuận lợi trong sinh
hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và
kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn những lô đất có
hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp với
đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp quá
sâu.
Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước phức tạp với mục
đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước không phù hợp
với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.
Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản. Nếu môi
trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá trị bất động
sản.
( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)