THIẾT kế vị TRÍ và bố TRÍ mặt BẰNG

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (727.32 KB, 40 trang )

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT- CÔNG NGHỆ CẦN THƠ
KHOA QUẢN LÝ CÔNG NGHIỆP

-----  -----

Đồ Án
THIẾT KẾ VỊ TRÍ VÀ BỐ TRÍ MẶT BẰNG
HỆ THỐNG CÔNG NGHIỆP
THIẾT KẾ VỊ TRÍ VÀ BỐ TRÍ MẶT BẰNG TẠI
DOANH NGHIỆP SẢN XUẤT BÁNH MÌ GIA
HÂN
Giảng viên hướng dẫn
ThS. PHAN THỊ HUYỀN TRANG

Sinh viên thực hiện
1. Đặng Thị Mỹ Duyên.
2. Phạm Thị Út Quyên.
3. Huỳnh Ngọc Thơ.

Cần Thơ, tháng 8 năm 2015

MỤC LỤC
Trang

3

DANH MỤC HÌNH

Trang

4

DANH MỤC BẢNG
Trang

5

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU
1.1 Lý do chọn đề tài
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, hiệu
quả của công tác đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư của các công ty xây dựng nói
riêng càng được quan tâm hơn. Cùng với chính sách đổi mới, mở cửa của Nhà nước bộ
mặt nền kinh tế Việt Nam đang thay đổi nhanh chóng, tốc độ tăng trưởng kinh tế và sự
ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô theo chuyển hướng công nghiệp hoá – hiện đại
hoá ngày càng được cải thiện.
Với sự chuyển đổi nền kinh tế theo hướng trên, các nhà quản lý kinh tế của Việt
Nam đã bắt đầu làm quen với công tác quản lý hoạt động đầu tư theo dự án. Sau thời
gian ngỡ ngàng cùng với sự học hỏi và tự nghiên cứu, các nhà quản lý và các doanh
nghiệp Việt Nam đã có nhiều tiến bộ trong công tác lập dự án, nhiều dự án được phép
triển khai và đang phát huy hiệu quả mang lại lợi ích to lớn cho nền kinh tế.
Sự kiện Việt Nam trở thành thành viên của TPP đã tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp nước ngoài đến nghiên cứu và tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Việt Nam và sự
có mặt ngày càng nhiều của các công ty nước ngoài đến làm ăn ở Việt Nam cũng
khiến nhu cầu nhà ở cũng tăng vọt.
Bên cạnh đó, Việt Nam hội nhập nhiều tổ chức thế giới vấn đề chất lượng cuộc
sống ngày càng nâng cao đặc biệt là nhà ở được chú trọng hơn. Các khu đất có vị trí

giao thông thuận lợi, gần trung tâm thì giá không hề rẻ. Song song với nhu cầu về nhà
ở đang được quan tâm và chú trọng, đối tượng hướng tới đa phần là những người trẻ
có thu nhập tương đối ổn định. Thay vì mua đất với giá cao ngất ngưỡng và tốn thêm
chi phí xây dựng thì nhà ở khu chung cư là lựa chọn thích hợp và tiện lợi nhất.
Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội. Việc xây dựng nhà ở là vấn đề rất
cần thiết cho các quốc gia trên thế giới và cũng là yêu cầu nhất thiết đối với Việt Nam,
đặc biệt trong quá trình đô thị hóa hiện nay. Sự tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đến
các thành phố lớn, những yêu cầu cải thiện chất lượng đời sống chổ ở, quy hoạch kiến
trúc thành phố không kiểm soát được… Tất cả đều yêu cầu hướng đến việc thực hiện
các dự án xây dựng nhà ở có tổ chức, hệ thống để từ đó mang lại cho người dân những
ngôi nhà có chất lượng, cải thiện đời sống người dân và tạo dựng một bộ mặt kiến trúc
cho khu dân cư văn minh.
Ngoài ra, cuộc sống nội thành chen chúc, chật hẹp. Trong lúc đó, người dân nông
thôn ra thành thị tìm việc ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư, từ các tỉnh khác
cùng tìm về thành phố, khiến nhu cầu nhà ở càng bức bách.
Theo định hướng phát triển của thành phố đến 2020 tầm nhìn 2025, Quận 9 là khu
đô thị mới, phát triển các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại - dịch vụ, khu
6

vui chơi và các khu chung cư ở nội thành. Các chung cư này đảm bảo không gian ở đạt
chuẩn chất lượng về hạ tầng và môi trường. “Dự án khu chung cư DQT Quận 9
Thành phố Hồ Chí Minh” có khả năng phục vụ các chủ trương chung của thành phố
về việc giải quyết nhà ở, sắp xếp lại khu vực đô thị, thu hút dân cư nội thành, tăng
cường hạ tầng kỹ thuật cho các khu dân cư và đáp ứng kịp thời các yêu cầu phát triển
kinh tế – xã hội trên địa bàn.
Như vậy, việc phát triển xây dựng các chung cư cao tầng, trung tâm thương mại
dịch vụ ở Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu thị
trường hiện nay.
1.2 Mục tiêu của dự án

1.2.1 Mục tiêu chung
Xây dựng và Quản lý điều hành “Dự án xây dựng khu chung cư DQT ở Quận 9
Thành phố Hồ Chí Minh”. Nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu về nhà ở đồng thời cải
thiện đời sống sinh hoạt, nâng cao giá trị chung cư, cải thiện môi trường sống, chất
lượng tốt đầy đủ tiện nghi của người dân.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Xây dựng khu chung cư hiện đại 6 tầng lầu, một tầng trệt và một nhà xe (tầng
hầm) để phục vụ về nhà ở cho người dân.
- Xây dựng hồ bơi, dịch vụ lắp đặt thiết bị thông minh và xây dựng Spa chuyên
dụng.
- Dự kiến xây dựng và hoàn thành và đưa vào sử dụng từ tháng 2/2016 - với tổng
diện tích đất 795 m2.
- Chi phí để thực hiện dự án và thời gian hoàn vốn sao cho tối thiểu nhất nhưng
chất lượng nhà ở là tốt nhất.
- Đáp ứng được đầy đủ nhu cầu nhà ở cho người dân và tạo ra lợi nhuận kinh tế
cho công ty và cũng cố hoàn thiện khu đô thị mới theo tiêu chuẩn tiên tiến.
1.3 Phương pháp nghiên cứu
1.3.1 Phạm vi thời gian
Đồ án được thực hiện từ tháng 9/2015 – 11/2015.
Thời gian xây dựng dự kiến: 2/2016 – 7/2017.
1.3.2 Đối tượng nghiên cứu
- Đất đai và điều kiện tự nhiên, an ninh kinh tế xã hội của vùng.
- Vật tư, nguyên liệu, thiết kế, đấu thầu, các chi phí khác…
7

- Lĩnh vực cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông tại Nguyễn Duy Trinh - Quận 9
Thành phố Hồ Chí Minh.
- Thực trạng dân cư của Quận 9.
1.4 Phương pháp thực hiện

1.4.1 Phương pháp thu thập số liệu
Thông qua công ty thu thập số liệu tham khảo từ những dự án qua mạng internet để
phục vụ cho việc nghiên cứu và nâng cao khả năng khả thi của dự án.
Vận dụng những kiến thức đã học trong môn quản lý dự án, kinh tế kĩ thuật để thực
hiện các công việc.
Thông qua một số công cụ hỗ trợ để dễ dàng tính và chọn số liệu thích hợp như
(Excel, cây mục tiêu, sơ đồ Gantt…..)
Nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở kế thừa và vận dụng có chọn lọc các kết quả
nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm của các dự án nhằm xác định các nhân tố và sự
khác biệt về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố này đến sự thành công của việc phát
triển dự án.
Từ cái bài báo, trang web và video của cộng đồng mạng, thông tin và số liệu của đề
tài này được thu thập bằng phương pháp quan sát, điều tra và nghiên cứu các tài liệu
có sẵn thông qua phương tiện viễn thông.
1.4.2 Phương pháp phân tích số liệu
Thu thập thông số ban đầu về điều kiện vốn có của dự án lúc đầu được đưa vào tiến
trình và theo thời gian tiếp tục khảo sát sau đó tập hợp thành dự án hoàn chỉnh.
Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh được sử dụng để đánh giá tình hình dự
án xây dựng đầu tư, đồng thời đánh giá khả năng các thông số liên quan dự án xây
dựng và làm rõ hơn chuyên sâu dự án đầu tư.
Thông tin và số liệu của đề tài được xử lý và phân loại theo từng đặc tính, bản chất,
chức năng và cấp độ. Sau đó các dữ liệu được sắp xếp theo bố cục dự kiến của dự án.
1.5 Nội dung
Ngoài phẩn phụ lục và các tài liệu tham khảo thì nội dung chính của đồ án được
chia làm bốn chương.
CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN DỰ ÁN
CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH DỰ ÁN
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ
8

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
2.1 Lập phương án của dự án
Công ty TNHH DQT đã cân nhắc và lựa chọn các địa điểm để thực hiện “Dự án
xây dựng khu chung cư DQT Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh”. Sau quá trình
điều tra, nghiên cứu, công ty đã quyết định đánh giá để lựa chọn các khu vực qua bảng
sau:
Bảng 2.1: Các phương án lập dự án
Các địa điểm
Quận 1 Quận Gò Quận 9
Vấp

Điểm đã có trọng số
Quận 1 Quận Gò Quận 9
Vấp

Các yếu tố

Trọn
g số

Giá nhà
đất

0.5

70

80

90

35

40

45

Giao thông

0.01

90

80

80

0.9

0.8

0.8

An ninh
trật tự

0.02

80

80

75

1.6

1.6

1.5

Dân cư

0.02

85

80

80

1.7

1.6

1.6

Đối thủ
cạnh tranh

0.01

90

85

80

0.9

0.85

0.8

Nguồn lao
động

0.04

80

80

90

3.2

3.2

3.6

Đối tượng
mua nhà

0.4

75

80

90

30

32

36

Cộng

1.00

73.3

80.05

89.3

Qua Bảng 2.1 ta thấy vị trí Quận 9 có tổng số điểm đã xét có trọng số (89.3) cao

hơn các vị trí khác. Nên Quận 9 là địa phương thích hợp để xây dựng dự án.
2.2 Mô tả dự án
Quy trình giai đoạn dự án:
Giai đoạn trước dự án: ý tưởng ban đầu.
Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư.
Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư.
Giai đoạn 3: Kết thúc đầu tư.
Giai đoạn sau đầu tư: Khai thác, sử dụng, vận hành,…
9

Kết thúc dự án: Hết thời hạn sử dụng, sự cố, hỏng không sử dụng được, thanh lý
(phá vỡ).
2.2.1 Tên dự án và chủ đầu tư
- Tên dự án : Xây dựng khu chung cư DQT Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh.
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH DQT.
- Điện thoại: 01214313101 hoặc 01673304689
- Gmail:
2.2.2 Địa điểm xây dựng dự án
Vị trí đất đầu tư xây dựng thuộc ranh giới hành chính phường Phú Hữu, Quận 9,
Thành phố Hồ Chí Minh.
Diện tích khu đất: 795 m2.

•
•
•
•

Ranh giới của khu đất:
Phía Đông: Giáp đường Vành đai ngoài.

Phía Tây: Giáp phường Phú Hữu.
Phía Nam: Giáp sông Đồng Nai.
Phía Bắc: Giáp phường Tăng Nhơn Phú A.
Vùng đất
xây dự án

Hiện trạng khu đất là đất trống, còn có các dân cư hiện hữu và khu quy hoạch dân
cư mới, đây chính là yếu tố thuận lợi để nhanh chóng xúc tiến thực hiện dự án.

10

2.2.3 Qui mô dự án
Tổng diện tích đất 795m2
Tổng diện tích xây nhà ở 4812m2.
Tổng diện tích đất xây bề mặt 698m2.
Chiều cao 25m.
Diện tích 50 m2/căn hộ.
Tổng chi phí xây dựng: đồng.
Dự án thuộc nhóm B có mức vốn từ 20 – 400 tỉ đồng.
Dự kiến mở bán tháng 8/2017.
2.2.4 Mục đích đầu tư dự án
Mục đích chủ yếu của đầu tư dự án là sinh lợi có nghĩa là mang lại lợi nhuận để
cho công ty để tiếp tục duy trì hoạt động và phát triển hoặc mang lại lợi ích kinh tế cho
xã hội. Khả năng sinh lợi là điều kiện tiên quyết để đầu tư, người ta không đầu tư nếu
không thấy triển vọng sinh lợi. Để tránh những cuộc đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo
sinh lợi tối đa một khi đã bỏ vốn đầu tư phát triển phải tiến hành một cách có hệ thống,
có phương pháp, theo một tiến trình nhất định.
2.3 Nghiên cứu thị trường
2.3.1 Thực trạng

Nhà ở là nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị lớn như Thành phố Hồ
Chí Minh, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như kinh tế - xã hội - môi
trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà ở
được xem là một trong những nội dung quan trọng được chính quyền thành phố quan
tâm chỉ đạo.
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội
lớn cả nước, với diện tích tự nhiên là 209.506 km 2. Ngoài ra tình trạng nhà ở hiện nay
tại nhiều khu vực trong thành phố rất khó khăn, 30% dân hiện ở dưới mức 4m 2/ người.
Trong tổng số nhà nói trên, có đến 74.877 căn nhà lụp xụp rách nát với diện tích
5.921.602 m2 xen cài trong các khu dân cư, xây cất bằng vật liệu tạm bợ, dễ bị sụp đổ,
dễ cháy, không có nhà vệ sinh, không có tiện nghi tối thiểu cho cuộc sống, không đảm
bảo điều kiện vệ sinh môi trường.
Hơn nữa, thành phố còn chịu cảnh 25.044 căn nhà với diện tích 555.088 m 2 ở các
chung cư có tỷ lệ hư hỏng cao với 7.050 căn hộ ở chung cư cần phải phá dỡ xây mới.
Phần lớn dân cư sống ở đây người thu nhập trung bình và vừa phải, ít có hoặc không
có khả năng tích lũy để tạo dựng chổ ở.
11

Hiện nay, dân cư thành phố ngày càng tăng nhanh nên nhu cầu nhà ở ngày càng
quan tâm nhiều hơn. Chính vì sự cấp bách về nhà ở nên thành phố đã quy hoạch nhiều
khu chung cư tập trung nội thành với các điểm dân cư tập trung tại Quận 2, Quận 8,
Bình Tân, Nhà Bè,..ngoài ra còn có Quận 9, để dân cư đầy đủ chổ ở, đáp ứng chất
lượng cuộc sống.
 Mục đích xây dựng dự án chung cư Quận 9, là nhằm phục vụ chương trình nhà ở cho
mọi đối tượng có nhu cầu. Do vậy chủ trương cụ thể dự án là:
• Tập trung xây dựng chung cư.
• Triển khai các giải pháp nâng cao chất lượng xây dựng.
• Quan tâm đến các giải pháp về quy hoạch và kiến trúc sao cho nâng cao giá trị chung
cư, cải thiện môi trường tạo điều kiện sống có chất lượng tốt, đầy đủ tiện nghi.

2.3.2 Chiến lược kinh doanh của dự án
- Quảng cáo: xây dựng chương trình quảng cáo thông qua các kênh báo chí,
internet, tờ rơi…
- Tư vấn khách hàng: tạo dựng niềm tin cho khách hàng.
- Hợp tác với ngân hàng
- Tặng máy lạnh, quạt khi mua căn hộ của công ty TNHH DQT. Trang bị bể bơi
tạo sự thỏai mái cho khách hàng.
- Cung cấp dịch vụ lắp đặt thiết bị thông minh (nếu cần).
2.3.3 Phân tích rủi ro
-

Rủi ro về pháp luật: các qui định pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung ảnh hưởng
đến dự án của công ty.
Rủi ro về kinh tế: biến động thị trường.
Với yếu tố môi trường: ảnh hưởng đến tiến trình hoàn thành của dự án.
2.4 Sự cần thiết đầu tư
Theo Quyết định “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội Thành phố Hồ Chí
Minh đến năm 2020, tầm nhìn 2025” của Ủy ban nhân dân Thành phố đã được Hội
đồng nhân dân Thành phố thông qua với các mục tiêu phấn đấu sau:

-

Thay thế chung cư hỏng, xuống cấp, xóa bỏ chung cư hết hạn sử dụng trên địa bàn
thành phố.
Xây dựng khu tái định cư, tiếp tục thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án đang triển khai
xây dựng và các dự án mới đáp ứng nhu cầu tái định cư đến 2025.
Đến năm 2020, phấn đấu thành phố có 100% khu đô thị mới và 70% khu dô thị hiện
hữu có hệ thống nước thải tập trung.
Quận 9 hiện nay là một khu đô thị mới đang phát triển với rất nhiều công trình
công nghiệp. Xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Địa điểm nơi đây đang được thành phố tập

12

trung cải tiến, phát triển các khu công nghiệp cao, cụm công nghiệp đã được quy
hoạch, các khu trung tâm thương mại - dịch vụ và khu thư giãn phục vụ dân nội thành.
Thu hút nguồn lao động phổ thông tập trung về đây sinh sống làm việc.
Dự án chung cư quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh được quy hoạch thành một khu
dân cư hoàn chỉnh, gần khu công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh và từ các trường
Đại học, Cao đẳng bán kính trong 2km.
Việc đầu tư xây dựng khu chung cư Quận 9 là phù hợp với xu hướng đô thị hóa,
phù hợp với nhu cầu nhà ở và thuận lợi trong việc giải tỏa đền bù, vì hiện tại khu vực
này chủ yếu là nông nghiệp. Dự án khu chung cư quận 9 cũng góp phần thực hiện các
chủ trương chung của thành phố về việc giải quyết nhà ở, sắp xếp lại khu vực đô thị
hóa, thu hút dân cư nội thành, tăng cường hạ tầng kỹ thuật cho các khu dân cư và đáp
ứng kịp thời các yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn.
Như vậy, việc phát triển xây dựng các khu chung cư ở Quận 9 là hợp lí vì:
• Xây dựng quỹ nhà ở trả góp và cho thuê phục vụ rộng rãi cho mọi đối tượng có nhu
cầu trên địa bàn Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Cải thiện điều kiện sống của nhân dân lao động trong khu vực.
• Thực hiện quy hoạch cải tạo và xây dựng Quận 9 đã được Ủy ban nhân dân Thành phố
Hồ Chí Minh chấp thuận.

13

2.6 Cây mục tiêu của dự án
Để đạt được hiệu quả công việc công ty TNHH DQT đã đưa ra mục tiêu để xác
định sự khả thi có lường trước của dự án như sau:

Thực hiện đúng kế hoạch dự án

Đúng tiến độ

Không vượt chi phí

Nguồn lực thực hiện tốt

Ước tính thời Tinh
gian phù
Thời tiết
thầnhợp
trách nhiệm
caothích hợp Chi phí nguyên vật
Ướcliệu
tínhkhông
nguồn
Kíđổi
hợp
lực phù
đồnghợp
với nhân viê
Sử dụng thiết bị phù hợp, cần thiết

Hình 2.1: Mục tiêu dự án
Qua hình 2.1 công ty có thể xác định được mục tiêu đề ra, đồng thời tìm ra mục
đích của dự án nhằm thỏa mãn yêu cầu của công ty.
2.7 Sơ đồ SWOT
Mô hình SWOT là một trong những công cụ hữu dụng dẫn đến thành công cho
việc nắm bắt những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức cho dự án của công ty.
Việc áp dụng SWOT trong dự án giúp công ty hoạch định được chiến lược vững chắc

phát triển bền vững dự án qua bảng sau:

14

Bảng 2.2: Sơ đồ SWOT
Điểm mạnh

Điểm yếu

- Điều kiện tự nhiên, khí hậu thuận lợi.

- Dân cư ở khu vực Quận 9 vẫn chưa
- Sự phát triển các dự án cơ sở hạ tầng nhiều so với các khu vực khác.
giao thông thuận lợi đã và đang xây - An ninh trật tự chưa ổn định. Vì dân cư
dựng.
ở đây có nhiều thành phần ở nhiều nơi
- Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô đến.
thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển
đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị
nên hiện trạng kiến trúc đơn giản, thuận
lợi cho việc xây dựng mới tại đây. Phù
hợp với quá trình đô thị hóa diễn ra
mạnh mẽ ở Quận 9.
- Khu xây dựng dự án cách trung tâm
thành phố 20 km.
- Gần ngay chợ, trung tâm thể dục thể
thao vui chơi Quận 9, trường học, bệnh
viện, trường Đại học - Cao đẳng, siêu
thị. Góp phần thực hiện việc chỉnh trang

quy hoạch khu dân cư của Quận 9, tạo
thêm chổ ở và kinh doanh sử dụng quỹ
đất có hiệu quả.
- Nhu cầu nhà đất đang tăng cao.
Cơ hội

Thách thức

- Thuộc dự án chung cư nên được Ủy
ban nhân dân Quận 9 đặc biệt quan tâm.
-Ủy ban nhân dân Thành phố Quận 9 đã
ra quyết định tập trung phát triển các khu
đô thị mới có quy mô lớn, đồng bộ hạ
tầng xã hội.

- Thị trường bất động sản Quận 9 đã một
thời gian khá dài bị đứng và nay đang
dần hồi sinh, phát triển thu hút nhiều sự
đầu tư rót vốn vào Quận 9.
- Có nhiều đối thủ cạnh tranh.

- Giải quyết vấn đề ô nhiễm môi trường
- Đô thị tri thức và công nghệ cao. Nằm trong quá trình xây dựng và hoạt động.
ở vị trí vàng của Thành phố Hồ Chí - Tình hình kinh tế Việt Nam đang trên
đà hồi phục nhưng chưa bền vững.
Minh.

Qua bảng 2.2 chứng minh rằng phân tích SWOT là một cơ chế quan trọng đánh giá
điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức mà công ty phải đối mặt. Mặc khác sơ đồ
SWOT giúp công ty thấy được sự khả thi của dự án.

15

2.8 Cơ sở pháp lý
- Quyết định phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Thành phố
Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn 2025.
- Quyết định về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây
dựng công trình.
- Đảm bảo đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội.
- Luật tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật:
•
•
•

TCVN 9364-2012 Nhà cao tầng, kỹ thuật đo đạc phục vụ công tác thi công.
TCVN 9398-2012 Công tác trắc địa trong xây dựng công trình, các yêu cầu chung.
TCVN 4055-2012 Công trình xây dựng - Tổ chức thi công.
- Các quy định về kiến trúc xây dựng nhà ở: Quy định về mật độ xây dựng, diện
tích tối thiểu.
- Quy định về kiến trúc tại Thành phố Hồ Chí Minh theo Quyết định 135/2007/QĐ
- Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và 45/2009/ QĐ - Ủy ban nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Về tầng cao: Số tầng bao gồm các tầng được quy định tại Thông tư số
12/2012/TT - BXD ngày 28 tháng 12 năm 2012 của Bộ xây dựng ban hành Quy chuẩn
kỹ thuật quốc gia - QCVN 03:2012/BXD.
- Về chiều cao xây dựng: Trong quá trình triển khai các dự án đầu tư xây dựng
công trình theo quy hoạch, phải tuân thủ theo quy định tại Nghị định số 20/2009/NĐCP ngày 23 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý độ cao chướng ngại vật
hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam.
2.9 Công thức tính toán các chi phí, doanh thu lợi nhuận của dự án

 Công thức tính NPV:

Trong đó:
CF: khoảng tiền thu được ở năm thứ t.
CF0: khoảng tiền đầu tư ban đầu.
i : lãi suất chiết khấu dự án.
Tiêu chuẩn đánh giá:
 NPV >0: chấp nhận dự án.
 NPV <0: loại bỏ dự án.
 Công thức tính
Định phí chi phí quản lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công dụng (Phụ lục 1):
16

Trong đó:
Nt: Định mức chi phí quản lí dự án.
Gt: Quy mô giá trị xây dựng hoặc quy mô giá trị thiết bị cần tính định mức chi
phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
Ga: Quy mô giá trị xây dựng hoặc quy mô giá trị thiết bị cận trên quy mô giá trị
cần tính định mức.
Gb: Quy mô giá trị xây dựng hoặc quy mô giá trị thiết bị cận dưới quy mô giá
trị cần tính định mức.
Na: Định mức chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng công trình tương
ứng Ga.
Nb: Định mức chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng công trình tương
ứng Gb.
 Công thức ước tính thời gian hoàn thành dự án, phương sai, xác suất.
2

Te=

Trong đó:
Thời gian lạc quan: a.
Thời gian bi quan: b.
Thời gian thường xảy ra nhất: m.
Thời gian kì vọng: Te.
Phương sai: 2.
Xác suất: Z

17

= (2

CHƯƠNG 3 KẾ HOẠCH DỰ ÁN
3.1 Phân tách công việc WBS
3.1.1 Cơ cấu phân tích công việc theo WBS
Để thực hiện dự án “Xây dựng chung cư DQT quận 9 thành phố Hồ Chí Minh” cần
thực hiện các công việc sau:
Bảng 3.3: Phân tích công việc WBS.
Ký hiệu công việc

Tên công việc
Chuẩn bị dự án

A

Lập kế hoạch

B

Thủ tục pháp lý

C

Huy động vốn

D

Chuẩn bị
Xây dựng

E

Đấu thầu xây dựng

F

Gói thầu xây dựng
Thiết bị khác

G

Thiết bị khác
Hoàn thiện

H

Hoàn thiện

18

Sơ đồ thực hiện các công việc như sau:
DỰ ÁN CHUNG CƯ

Chuẩn bị

Xây dựng
CV A

CV E

CV B

CV F

CV G

CV H

CV C
CV D

3.1.2 Mô tả công việc của dự án
3.1.2.1 Huy động vốn
• Phương án về vốn
- Tổng nhu cầu vốn xây dựng của dự án gồm tiền cho xây dựng và các khoản chi
trả các khoản chi phí trong quá trình thực hiện dự án, tiền lãi vay ngân hàng, kinh phí
dự phòng….
Tổng số tiền đầu đầu tư cho dự án: 41.097,18 triệu đồng.

- Nguồn vốn bao gồm:
+ Vốn chủ sở hữu: Chủ yếu thực hiện các công tác về đền bù giải tỏa, chuẩn bị đầu
tư, khảo sát thiết kế.
+ Vốn vay ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Hà Nội: Thực hiện một phần
các công tác xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình của dự án.
MARR = 7%

19

Bảng 3.4: Phương án về vốn
Tên

Số tiền (triệu đồng)

Tỷ lệ (%)

Vốn chủ sở hữu

12.329,154

30

Vốn vay

28.768,027

70

3.1.2.2 Thủ tục pháp lý

Dựa vào căn cứ của nhà nước để công ty có thể xin được các giấy phép để xây
dựng và hoạt động dự án. Căn cứ vào các thủ tục trong hình sau:
Thủ tục pháp lý

Hợp đồng mua bán đất

Xin giấy phép đầu tư

Giấy phép kinh doanh

Hoạt động

Hình 3.2: Sơ đồ thủ tục pháp lý
3.1.2. Đấu thầu
Theo các hình thức đấu thầu, công ty sẽ tổ chức đấu thầu thông qua hình sau:
ĐẤU THẦU

Lập và phê duyệt hồPhát
sơ yêu
Xem
Thẩm
đàmđịnh
phánphê duyệt
kết quả
hànhcầu
hồ sơ
yêuxét
cầuđánh giá,
Thương
thảo và ký hợp đồng

Hình 3.3: Sơ đồ tổ chức đấu thầu
Đơn vị trúng thầu có nhiệu vụ và nghĩa vụ thực hiện đúng quy định hợp đồng đã
được kí kết giữa hai bên.
20

3.1.2.4 Gói thầu thi công xây dựng
Để đảm bảo uy tín cũng như sự an toàn trong xây dựng, công ty TNHH DQT đã
nghiên cứu, điều tra thị trường về một số nhà thầu có chất lượng đảm bảo phù hợp với
sự đầu tư và thông qua đó công ty có những lựa chọn sau:
Bảng 3.5: Phương án đấu thầu xây dựng
STT

TÊN

Cty CP kiến
trúc xây dựng
Nam Long

Cty TNHH MTV
thiết kế xây dựng
Nhật Lâm

Cty TNHH đầu
tư xây dựng
An Khang

1

Giá thành
trọn gói

5 tr/m2

5,1tr/m2

5,2 tr/m2

2

Chất lượng

Đảm bảo

Đảm bảo

Đảm bảo

3

Bảo hiểm lao
động

Hoàn toàn chịu
trách nhiệm

Không có

Không có

4

Thiết kế kiến
trúc

0,13 tr/m2 sẻ
giảm 50% nếu
thi công

Miễn phí 100%

Miễn phí 100%

5

Bảo hành

12 tháng

12 tháng

12 tháng

6

Thời gian
xây dựng

300 ngày

280 ngày

290 ngày

7

Thi công
điện

Thi công

Thi công

Thi công

8

Thi công
nước

Không thi công

Không thi công

Thi công

9

Giấy phép

xây dựng

Không hỗ trợ

Hỗ trợ 100%

Hỗ trợ 100%

21

Bảng 3.6: Chi phí cho từng phương án
Đơn vị: Triệu đồng
STT
1
2
3
4
5

Tên chi phí
Chi phí xây
dựng
Chi phí thiết
kế
Thi công
nước
Bảo hiểm lao
động
Giấy phép

xây dựng
Tổng

Cty CP kiến trúc xây
dựng Nam Long

Cty TNHH MTV
thiết kế xây dựng
Nhật Lâm

Cty TNHH đầu tư
xây dựng
An Khang

24.060

24.541

25.022

312.8

0

0

1443.6

1443.6

0

0

110.38

110.38

5

0

0

25821.4

26095

25132.4

Qua bảng 3.6 cho thấy chọn nhà thầu Công ty TNHH đầu tư xây dựng An Khang
đáp ứng đủ yêu cầu và mang lại chi phí thất nhất đạt hiệu quả cao cho công ty.
3.2 Xây dựng lịch trình thực hiện dự án
Thực hiện tốt các công việc và quản lí được thời gian của công việc, công ty đã lên
lịch trình thực hiện dự án qua bảng sau:

22

Bảng 3.7: Thời gian thực hiện dự tính các hoạt động.