Dịch thẩm định giá số 4

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KẾ TOÁN KIỂM TOÁN


THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN
BẢN DỊCH HƯỚNG DẪN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ SỐ 4


Bản Hướng Dẫn Thẩm Định Giá Quốc Tế Số 4
Thẩm Định Giá Tài Sản Vô Hình
1.0 Giới thiệu
1.1 Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) đã thông qua hướng dẫn này

nhằm cải thiện tính nhất quán và chất lượng của giá trị tài sản vô hình trong
cộng đồng quốc tế vì lợi ích của người sử dụng báo cáo tài chính và người sử
dụng để định giá tài sản vô hình.
1.2 Thẩm định giá tài sản vô hình thường được tìm kiếm và thực hiện trên cơ sở

giá trị thị trường của giá trị áp dụng theo các qui định của tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế 1 (IVS1). Trường hợp các cơ sở khác của giá trị được sử dụng
với lời giải thích hợp lí thì qui định của IVS 2 được áp dụng.
1.3 Nhìn chung, các khái niệm, các qui trình và phương pháp áp dụng trong thẩm

định giá trị tài sản vô hình cũng tương tự như đối với các loại định giá khác.
Một số điều khoản có thể có ý nghĩa hay mục đích sử dụng khác nhau. Sự
khác biệt này trở thành công bố quan trọng ở bất cứ nơi nào chúng được sử
dụng. Bản hướng dẫn này đưa ra những định nghĩa quan trọng được sử dụng
trong xác định giá trị tài sản vô hình.
1.4 Sự thận trọng nên được thực hiện bởi thẩm định viên và người sử dụng dịch vụ

định giá để phân biệt giữa các tài sản vô hình riêng lẻ, có thể đồng nhất với
quyền sở hữu tài sản thực đang trong quá trình hoạt động. Một ví dụ về sau là
định giá của các tài sản có tiềm năng thương mại.
2.0 Phạm vi
2.1 Bản hướng dẫn này được cung cấp để hỗ trợ trong quá trình xây dựng hoặc sử

dụng để thẩm định giá trị tài sản vô hình.
2.2 Bên cạnh các yếu tố chung với các bản hướng dẫn khác trong tiêu chuẩn thẩm

định giá quốc tế, bản hướng dẫn này có một chủ đề rộng hơn của quá trình
thẩm định giá tài sản vô hình. Điều này được đưa vào để tiêu biểu cho những
gì thường được tham gia vào việc định giá tài sản vô hình và để cung cấp một
cơ sở so sánh với các loại định giá, nhưng chủ đề này không nên được coi là
có tính chất bắt buộc hay hạn chế, ngoại trừ theo qui định tại bản hướng dẫn
này hay những bản hướng dẫn khác khác trong IVS.
2.3 Bởi vì trên nguyên tắc thẩm định giá cơ bản khác, các tiêu chuẩn thẩm định

giá quốc tế và những bản hướng dẫn khác cũng được áp dụng để tính giá trị
của tài sản vô hình, bản hướng dẫn này nên được hiểu để kết hợp với các thành
phần khác của IVS.
3.0 Các định nghĩa


3.1 Giá trị sổ sách:
3.1.1

Đối với tài sản, chi phí vốn hóa của một tài sản trừ đi khấu hao lũy
kế, hỏng hóc, lỗi thời được thể hiện trên sổ sách kế toán của doanh
nghiệp.

3.1.2

Đối với toàn bộ doanh nghiệp là chênh lệch giữa tổng tài sản (đã trừ
khấu hao, hỏng hóc, lỗi thời) và tổng nợ phải trả của doanh nghiệp
được thể hiện trên bảng cân đối kế toán. Trong trường hợp này giá
trị sổ sách là đồng nghĩa với giá trị thuần, giá trị sổ sách thuần và
vốn chủ sở hữu.

3.2 Doanh nghiệp. Một tổ chức thương mại, công nghiệp hoặc dịch vụ theo đuổi

một hoạt động kinh tế.
3.3 Vốn hóa
3.3.1

Sự chuyển đổi giữa thu nhập và với giá trị

3.3.2

Cơ cấu vốn của một doanh nghiệp

3.3.3

Sự ghi nhận một khoản chi phí như một tài sản vốn hơn là một
khoản chi phí phân bổ định kỳ.

3.4 Hệ số vốn hóa. Bất kỳ bội số hay ước số được sử dụng để chuyển đổi thu nhập

thành giá trị
3.5 Tỷ lệ vốn hóa. Bất kì ước số (thường thể hiện một tỷ lệ phần trăm) được sử

dụng để chuyển đổi thu nhập thành giá trị.
3.6 Dòng tiền
3.6.1

Tổng dòng tiền là thu nhập thuần sau thuế cộng với các mục không
dùng tiền mặt như khấu hao và khấu trừ.

3.6.2

Dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu bằng tổng dòng tiền, trừ đi khoản
tăng vốn lưu động, trừ đi chi phí vốn, trừ đi các khoản giảm nợ gốc
vốn đầu tư, cộng với các khoản nợ gốc vốn đầu tư.

3.6.3

Vốn đầu tư dòng tiền ròng bằng dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu
cộng với các lãi thanh toán sau khi điều chỉnh thuế, trừ đi các khoản
tăng thuần nợ gốc.

3.7 Tỷ lệ chiết khấu. Một tỷ lệ thu hồi được sử dụng để chuyển đổi tổng số tiền,

các khoản phải trả hoặc phải thu trong tương lai về giá trị hiện tại. Bình quân
của tỷ lệ chiết khấu áp dụng cho tài sản vô hình và tỷ chiết khấu áp dụng cho
tài sản hữu hình nên tương đương với chi phí sử dụng vốn bình quân của
doanh nghiệp.
3.8 Dòng đời kinh tế. Khoảng thời gian mà tài sản được kỳ vọng sử dụng một cách

có hiệu quả. Dòng đời kinh tế có thể thay đổi bởi mỗi nước tùy vào mức độ
phát triển kinh tế và môi trường pháp luật ở mỗi nước.

3.9 Ngày có hiệu lực. Ngày mà ý kiến của thẩm định viên có giá trị áp dụng.(Còn

gọi là ngày thẩm định giá.
3.10 Doanh nghiệp . Xem doanh nghiệp kinh doanh/doanh nghiệp
3.11 Hoạt động liên tục. Một doanh nghiệp đang hoạt động liên tục
3.12 Giá trị hoạt động liên tục
3.12.1 Các tiền đề giá trị của một doanh nghiệp, hoặc một khoản lợi ích

trong đó, như là một hoạt động kinh doanh.
3.12.2 Yếu tố phi vật chất có giá trị trong một hoạt động kinh doanh gồm

các yếu tố như có một lực lượng được đào tạo làm việc, kế hoạch
hoạt động, giấy phép, hệ thống cần thiết và thủ tục tại chỗ.
3.13 Lợi thế thương mại. Đó là tài sản vô hình phát sinh như là tên, danh tiếng, sự

bảo trợ của khách hàng, vị trí, các sản phẩm, hoặc các yếu tố tương tự để tạo
ra lợi ích kinh tế.
3.14 Phương pháp vốn hóa thu nhập. Một cách phổ biến để ước tính giá trị của

một tài sản vô hình bằng cách sử dụng một hoặc nhiều các phương pháp trong
đó giá trị được ước tính bằng cách chuyển đổi các lợi ích dự kiến vào giá trị
vốn.
3.15 Tài sản vô hình. Tài sản tự biểu hiện các đặc tính kinh tế của chúng. Chúng

không có hình thái vật chất; chúng được cấp đặc quyền cho chủ sở hữu cũng
như tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu. Tài sản vô hình có thể được phân loại
như phát sinh từ quyền, mối quan hệ, tài sản vô hình không tách biệt hay
quyền sở hữu trí tuệ.
3.15.1 Quyền tồn tại dựa theo các điều khoản của hợp đồng, dưới dạng văn

bản hay truyền miệng, mang lại lợi ích kinh tế đến các bên. Thí dụ hợp
đồng cung cấp, hợp đồng phân phối, hợp đồng cung ứng, và giấy phép
cho phép, và những hợp đồng tương tự.
3.15.2 Các mối quan hệ giữa các bên thường không mang tính hợp đồng,

có thể trong thời gian ngắn, và có thể có giá trị lớn đến các bên.Ví dụ là
tập hợp lực lượng lao động, mối quan hệ với khách hàng, mối quan hệ
với nhà cung cấp, mối quan hệ nhà với phân phối, mối quan hệ tương
quan giữa đôi bên, và những mối quan hệ tương tự.
3.15.3 Tài sản vô hình không tách biệt là giá trị tài sản vô hình còn lại cuối

cùng sau khi những tài sản vô hình tương đồng đã được đánh giá và bị
trừ đi từ tổng giá trị tài sản vô hình. Khái niệm khác bao gồm bảo trợ,
thu nhập dư thừa, và giá trị còn lại. Tài sản vô hình không tách biệt
thường được gọi là lợi thế thương mại. Lợi thế thương mại, vào nhiều
thời điểm, được cho là khuynh hướng làm cho khách hàng quay lại với


doanh nghiệp, thu nhập thêm tạo ra bởi doanh nghiệp trên mức trung
bình so với với tài sản tương đồng, và/ hoặc giá trị tăng thêm của doanh
nghiệp trên giá trị tổng thể của các tài sản tương đồng cấu thành.
3.15.4 Quyền sở hữu trí tuệ là một phân loại đặc biệt của tài sản vô hình vì

nó thường được bảo vệ bằng pháp luật nhằm ngăn chặn việc sử dụng
trái phép từ những người khác. Ví dụ như tên thương hiệu, hoặc tên
thương mại; quyền tác giả; bằng sáng chế; nhãn hiệu hàng hoá; bí mật
thương mại, hay bí quyết; các loại khác.
3.15.5 Nhìn chung, kế toán giới hạn việc ghi nhận riêng những tài sản vô

hình cho những tài sản vô sản vô hình được ghi nhận phổ biến, có một
đời sống còn lại hợp pháp hay còn hiệu lực hợp đồng, và/ hoặc phải
được chuyển nhượng riêng lẻ và có thể tách rời khỏi kinh doanh.
3.16

Quyền sở hữu vô hình. Quyền và đặc quyền của người sở hữu tài sản vô

hình.
3.17

Đời sống pháp lý. Thời gian tồn tại của tài sản vô hình do pháp luật quy

định.
Phương pháp thị trường. Một cách phổ biến để ước tính giá trị của tài sản
vô hình bằng cách sử dụng một hay nhiều phương pháp trong đó so sánh giá trị
của đối tượng cần thẩm định với các tài sản tương tự đã được bán trên thị trường

3.18

3.19

Giá trị thị trường. Xem IVS1, đoạn 3.1

Tỷ suất sinh lời. Là khoản lãi (lỗ) và/ hoặc sự thay đổi giá trị đã thực hiện
hoặc dự kiến trên một khoản đầu tư, được thể hiện dưới dạng tỷ lệ phần trăm của
khoản đầu tư đó.

3.21

Chi phí thay thế mới. Chi phí hiện thời của tài sản mới tương tự có cấu trúc

và tính hữu dụng gần nhất với tài sản được đánh giá

3.22

Ngày báo cáo. Ngày báo cáo thẩm định giá có thể cùng hoặc khác ngày
bắt đầu thực hiện định giá.

3.23
3.24

Chi phí tái tạo mới. Chi phí hiện tại của một tài sản y hệt

Phương pháp thẩm định giá. Nói chung, một cách ước tính giá trị bằng
cách sử dụng một hoặc nhiều phương pháp đánh giá cụ thể. (Xem định nghĩa
phương pháp chi phí, phương pháp thị trường, phương pháp vốn hóa thu nhập)

3.25

Phương thức định giá. Trong các phương pháp định giá, một phương thức
cụ thể để ước tính giá trị.

3.26

Quy trình định giá. Hành động, cách thức, và kỹ thuật thực hiện bước của
phương thức đánh giá.

3.27


Tỷ số thẩm định giá. Một thừa số mà giá trị hay giá cả là tử số và dữ liệu tài

chính, hoạt động hay vật chất là mẫu số

3.28

Giá trị sử dụng. Loại giá trị này tập trung vào những giá trị của tài sản
chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp không liên quan đến việc Sứ dụng cao nhất
và tốt nhất hay khoản tiền khi bán tài sản đó. Là giá trị của tài sản chuyên biệt có
công dụng chuyên biệt cho một người sử dụng chuyển biệt và do đó không liên
quan đến thị trường.

3.29

4.1 Mối quan hệ với các chuẩn mực kế toán.
4.2

Định giá tài sản vô hình thường được sử dụng như một cơ sở cho việc phân
bổ giá trị các tài sản khác nhau để hỗ trợ trong việc lập hay trình bày lại báo cáo
tài chính. Trong trường hợp này, Thẩm định viên tài sản vô hình phản ánh giá trị
thị trường của tất cả các thành phần của bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp để
đáp ứng các tiêu chuẩn kế toán, cần chú ý đến các quy ước nhằm phản ánh tác
động của việc thay đổi giá trị

4.3

Xem xét các mối quan hệ khác liên quan giữa giá trị của tài sản vô hình và
tiêu chuẩn kế toán, tương tự như những quy định được thảo luận trong ứng dụng
định giá quốc tế 1 (IVA 1).

4.4

Chuẩn mực kế toán quốc tế 38 (IAS 38) cũng quy định việc xử lý kế toán
đối với tài sản vô hình, điều kiện ghi nhận một tài sản vô hình, phương pháp xác
định giá trị ghi sổ của tài sản vô hình và đưa ra các yêu cầu đối với các thuyết
minh về tài sản vô hình.

5.1 Hướng dẫn.
5.2

Giá trị của tài sản vô hình có thể cần đến cho một số mục đích bao gồm sự
mua lại và chuyển nhượng doanh nghiệp hoặc các bộ phận của doanh nghiệp, liên
doanh liên kết, bán tài sản vô hình, và tương tự như vậy.
Khi mục đích của việc đánh giá yêu cầu một ước tính giá trị thị
trường, các thẩm định viên phải áp dụng các định nghĩa, quy trình, và
các phương pháp phù hợp với các điều khoản trong IVS 1.
5.1.2
Khi có một sự cam kết yêu cầu một giá trị cơ bản khác với giá thị
trường, thẩm định viên sẽ phân biệt rõ ràng loại giá trị liên quan, định rõ
những giá trị đó, và có biện pháp xử lý cần thiết để phân biệt ước tính
giá trị với ước tính giá trị thị trường.
5.1.1

5.3

Nếu, theo ý kiến của các thẩm định viên, một số khía cạnh chắc chắn cho
thấy rằng sự sai khác từ bất kỳ điều khoản của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
hoặc của bản hướng dẫn này là cần thiết và phù hợp, sự sai khác như vậy cần
được xem xét để công bố cùng với các lý do cho sự sai khác

5.4

Thẩm định viên phải thực hiện các bước để đảm bảo rằng tất cả các nguồn
dữ liệu dựa trên là đáng tin cậy và phù hợp với việc thẩm định giá. Trong nhiều
trường hợp nó sẽ vượt ra ngoài phạm vi dịch vụ của thẩm định viên để thực hiện


một kiểm tra đầy đủ các nguồn dữ liệu cấp hai hoặc cấp ba. Theo đó, các thẩm
định viên phải xác minh tính chính xác và hợp lý các nguồn dữ liệu cũng như sự
thông dụng trong thị trường và vị trí của việc thẩm định giá.
5.5

Thẩm định viên giá trị tài sản vô hình phải thường xuyên dựa trên các
thông tin nhận được từ khách hàng hoặc từ các đại diện của khách hàng. Nguồn
của bất kỳ dữ liệu dựa vào phải được trích dẫn bởi các thẩm định viên trong các
báo cáo bằng miệng hoặc bằng văn bản, và các dữ liệu sẽ có thể được xác nhận
một cách hợp lý. Các yêu cầu cho các Báo cáo định giá được đề cập trong IVS
quy tắc ứng xử, và IVS 3, báo cáo định giá.

5.6

Mặc dù nhiều nguyên tắc, phương pháp, kỹ thuật của việc xác định giá trị
tài sản vô hình cũng được sử dụng tương tự như trong các lĩnh vực khác của thẩm
định giá nhưng thẩm định giá trị tài sản vô hình lại yêu cầu kiến thức, sự đào tạo,
kỹ năng và kinh nghiệm đặc biệt.

5.7

Mô tả các nhiệm vụ định giá phải bao gồm:
Xác định các tài sản vô hình (s), hoặc các quyền sở hữu của tài sản
vô hình (s), được định giá

5.6.1

5.8

5.6.2

Ngày có hiệu lực của việc định giá;

5.6.3

Định nghĩa về giá trị;

5.6.4

Quyền sở hữu; và

5.6.5

Mục đích và công dụng của việc định giá.

Các yếu tố cần được xem xét bởi thẩm định viên tài sản vô hình bao gồm:
5.7.1
Các quyền, đặc quyền, hoặc điều kiện gắn với các quyền sở hữu
5.7.1.1
Quyền sở hữu được quy định trong văn bản pháp luật khác
nhau. Tại nhiều nước khác nhau, hoặc trong một số thẩm quyền hợp
pháp, các tài liệu này có thể được gọi bằng sáng chế, tên thương mại,
nhãn hiệu, bí quyết, cơ sở dữ liệu, và bản quyền tác giả.
5.7.1.2
Bất cứ ai sở hữu quyền được ràng buộc bởi các tài liệu ghi lại

như là quyền sở hữu trong các tài sản vô hình. Đó có thể là các quyền
và điều kiện trong thỏa thuận hoặc trao đổi thư từ, và các quyền này
có thể hoặc không thể được chuyển giao cho một chủ sở hữu mới.
5.7.2
Đời sống kinh tế còn lại và/ hoặc đời sống hợp pháp của các tài sản
vô hình
5.7.3
Khả năng kiếm lời của các tài sản vô hình
5.7.4 Bản chất và lịch sử của hình thành các tài sản vô hình. Vì giá trị nằm
trong quyền của chủ sở hữu tương lai, lịch sử hình thành có giá trị ở
chỗ nó có thể cung cấp cho một sự hướng dẫn đến sự mong đợi của
các tài sản vô hình trong tương lai.
5.7.5 Triển vọng kinh tế có thể ảnh hưởng đến đối tượng tài sản vô hình,
bao gồm có triển vọng chính trị và chính sách của chính phủ. Các vấn


đề như tỷ giá hối đoái, lạm phát và lãi suất có thể ảnh hưởng đến tài
sản vô hình trong các lĩnh vực khác nhau của những nền kinh tế khá
khác nhau.
5.7.6
Các điều kiện và triển vọng của ngành kinh tế đặc trưng, trong đó có thể ảnh hưởng đến
các đối tượng tài sản vô hình
5.7.7
Giá trị vô hình cũng có thể được bao hàm trong các tài sản không phân biệt được, thường
được gọi là lợi thế thương mại. Lưu ý rằng giá trị lợi thế thương mại trong trường hợp
này là tương tự như lợi thế thương mại trong ý nghĩa kế toán trong đó cả hai đều là những
giá trị còn lại (chi phí lịch sử trong các kỳ kế toán) sau khi tất cả các tài sản khác đã được
đưa vào tài khoản.
5.7.8 Giao dịch ưu tiên trong lợi ích của chủ sở hữu tài sản vô hình.
5.7.9

Dữ liệu thị trường khác, ví dụ, tỷ lệ lợi nhuận trên đầu tư thay thế, vv
5.7.10
Các giá trị thị trường đối với việc mua lại quyền sở hữu của
tài sản vô hình hoặc tài sản vô hình tương tự.
5.7.10.1 Thông thường, đặc biệt trong việc sử dụng các giao dịch mua
lại, thông tin tương xứng là khó hoặc không thể có được. Trong khi
giá giao dịch thực tế có thể được biết đến, các thẩm định viên có thể
không biết gì về việc bảo đảm và bồi thường được đưa ra bởi người
bán, những điều khoản được cho hay đã nhận, hoặc những yếu tố tác
động đến thuế trong giao dịch.
5.7.10.2 Dữ liệu tương đương nên được sử dụng cẩn thận, và rất nhiều
những điều chỉnh có thể cần phải được thực hiện.
5.7.11
Điều chỉnh báo cáo tài chính lịch sử để ước tính khả năng kinh tế và
triển vọng cho các tài sản vô hình
5.7.12
Các thông tin khác các thẩm định viên tin là có liên quan
5.9
Phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình
5.8.1
Phương pháp chi phí, thường được gọi là chi phí tái tạo, phương
pháp chi phí còn được gọi là phương pháp điều chỉnh tài sản.
5.8.1.1 Nguyên tắc của phương pháp chi phí được thành lập trên
nguyên tắc thay thế, nghĩa là một tài sản có giá trị không quá chi
phí để thay thế tất cả các bộ phận cấu thành của nó.
5.8.1.2
Trong việc thực hiện phương pháp chi phí, chi phí của
mỗi mục trong việc tạo ra các tài sản, bao gồm cả lợi nhuận
của nhà phát triển, phải được ước tính bằng cách sử dụng
thông tin có được kể từ ngày định giá.

5.8.2
Phương pháp vốn hóa thu nhập để định giá tài sản vô hình
Phương pháp thu nhập ước tính giá trị của một tài sản
vô hình hoặc quyền sở hữu tài sản vô hình bằng cách tính
toán giá trị hiện tại của lợi ích mong đợi. Hai phương pháp
tiếp cận thu nhập phổ biến nhất là (trực tiếp) vốn hóa thu
nhập và phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF).

5.8.2.1


Vốn hóa thu nhập gián tiếp (trực tiếp), mức thu nhập
đại diện được chia bởi một tỷ lệ vốn hóa hoặc nhân bội thu
(yếu tố vốn) để chuyển đổi thu nhập thành giá trị.
5.8.2.1.2
Thu nhập thường được các thẩm định viên phân bổ
cho các tài sản vô hình khác nhau. Sự thận trọng phải được
thực hiện để thu nhập phân bổ cho tất cả các tài sản riêng lẻ
không vượt quá thu nhập sẵn có của tất cả các tài sản.
5.8.2.1.3 Về lý thuyết, thu nhập có thể bao gồm một loạt các
loại thu nhập và dòng tiền. Trong thực tế, các loại thu nhập
thường là thu nhập trước thuế hay thu nhập sau thuế. Nếu các
phương pháp vốn hóa được sử dụng , đời sống kinh tế của tài
sản phải là vô hạn, hoặc rất dài.
5.8.2.1.4 Trong phân tích DCF và/hoặc phương pháp cổ tức, chi
phí bằng tiền được ước tính cho một số giai đoạn trong tương
lai. Những chi phí này được chuyển đổi sang giá trị bởi việc
sử dụng tỷ lệ chiết khấu hay sử dụng phương pháp giá trị hiện
tại. Nhiều quan điểm về dòng tiền có thể được sử dụng.
Phương pháp chiết khấu thường được sử dụng đối với tài sản

vô hình có đời sống kinh tế hữu hạn. Khoảng thời gian theo
phương pháp chiết khấu thường ngắn hơn đời sống kinh tế
hoặc đời sống pháp lý (giai đoạn mà tài sản hoặc lợi ích của
nó mang lại được pháp luật bảo vệ).
5.8.2.1.4.1
Đời sống kinh tế là khoản thời gian mà tải sản vô hình
có thể mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu. Ví dụ phần mềm máy tính có đời sống
kinh tế là 36 tháng trước khi nó được thay thế bởi một phiên bản nâng cấp khác.
5.8.2.1.4.2 Đời sống pháp lý là giai đoạn mà tài sản vô
hình có thể được bảo vệ bởi luật pháp. Ví dụ: bằng
sáng chế có thời gian xác định từ lúc thiết lập đến vô
hạn.
5.8.2.1.5 Tỷ lệ vốn hóa và tỷ lệ chiết khấu được bắt nguồn từ thị
trường và thể hiện dưới nhiều dạng giá (từ dữ liệu của các
giao dịch hay kinh doanh) hay tỷ lệ lãi suất (từ dữ liệu đầu tư
khác)
5.8.2.1.1

Thu nhập hoặc các lợi ích dự kiến được chuyển đổi
thành giá trị bằng cách sử dụng các cách tính toán có xem xét
đến sự tăng trưởng kì vọng và thời điểm của các lợi ích, rủi ro
liên quan đến dòng lợi ích đó, và thời giá của tiền tệ.

5.8.2.2

Phương pháp thị trường (so sánh doanh thu) để thẩm định giá tài sản
vô hình.
5.8.3.1
Phương pháp thị trường là phương pháp so sánh đối
tượng cần thẩm định giá với các tài sàn vô hình tương tự

5.8.3


hoặc tài sản có lợi tức tương tự và các giấy chứng nhận đã
được bán trên thị trường mở (Open Markets).
5.8.3.2
Hai nguồn dữ liệu phổ biến nhất được sử dụng trong
phương pháp thị trường này là các thị trường mà quyền sở
hữu những tài sản vô hình tương tự được giao dịch và những
giao dịch trước của quyền sở hữu tài sản vô hình.
5.8.3.2.1 Phải có một cơ sở hợp lí cho việc so sánh giá trị
giữa tài sản cần thẩm định và những tài sản vô hình
tương tự trong phương pháp thị trường.
Những tài sản vô hình tương tự nên cùng một ngành
kinh kế với đối tượng cần thẩm định hoặc trong một
ngành kinh tế có thể ứng phó lại sự thay đổi của nền
kinh tế.
Sự so sánh phải có ý nghĩa theo một cách nào đó và
không được sai lệch.
Thông qua việc phân tích các vụ mua lại tài sản vô
hình, các thẩm định viên thường tính toán những tỉ lệ thẩm
định giá và tỉ lệ này thường là được tính bằng cách lấy giá
chia cho ước số của thu nhập hoặc tài sản ròng. Việc tính toán
và lựa chọn tỉ lệ cần phải cẩn thận.
5.8.3.3.1 Tỉ lệ được chọn phải cung cấp thông tin mang ý
nghĩa đầy đủ về giá trị của tài sản vô hình đó.
5.8.3.3.2
Dữ liệu của tài sản vô hình được sử dụng để
tính toán tỉ lệ phải chính xác.

5.8.3.3.3 Việc tính toán tỉ lệ phải chính xác.
5.8.3.3.4 Nếu dữ liệu đạt ở mức trung bình, thì khoảng
thời gian và phương pháp bình quân phải thích hợp.
5.8.3.3.5 Mọi tính toán phải được thực hiện cùng một
cách cho cả tài sản vô hình tương tự và tài sản vô hình
cần thẩm thẩm định giá.
5.8.3.3.6 Dữ liệu giá cả của những tài sản vô hình so
sánh phải có giá trị kể từ ngày thẩm định giá và làm
đại diện từ thời điểm đó.
5.8.3.3.7 Khi cần thiết, việc điều chỉnh phải cần được
thực hiện để làm cho tài sản vô hình so sánh và tài sản
vô hình cần thẩm định có thể dễ so sánh hơn
5.8.3.3.8 Việc điều chỉnh cần phải được thực hiện cho
những mục bất thường, những mục không thường
xuyên có và những mục không có tác dụng.
5.8.3.3.9 Tỉ lệ được lựa chọn phải là tỉ lệ thích hợp, là tỉ
lệ cho thấy sự khác biệt về rủi ro và sự kỳ vọng của tài

5.8.3.3


sản vô hình so sánh và tài sản vô hình cần thẩm định
giá.
5.8.3.3.10 Một số chỉ số giá trị cho thấy giá trị có thể được
tính toán từ nhiều cách thẩm định khác nhau và được
áp dụng cho các các tài sản vô hình cần thẩm định giá.
5.8.3.4
Khi các giao dịch trước đó của tài sản vô hình cần
thẩm định giá được sử dụng để đưa ra giá chỉ dẫn, thì sự điều
chỉnh có thể cần được thực hiện theo thời gian đã qua, hoàn

cảnh của nền kinh tế, ngành kinh tế của tài sản vô hình.
5.10
Quá trình thống nhất mức giá chỉ dẫn
5.9.1Việc kết luận về giá trị sẽ được tạo lập dựa trên định nghĩa về giá trị và tất
cả những thông tin liên quan như ngày thẩm định giá và phạm vi.
5.9.2Giá trị cuối cùng cũng sẽ được dựa trên các chỉ số giá trị từ những phương
pháp thẩm định được thực hiện.
5.9.2.1
Việc lựa chọn và tin tưởng vào độ thích hợp, phương pháp, và
những trình tự thì phụ thuộc vào sự điều chỉnh của thẩm định viên.
5.9.2.2
Thẩm định viên phải sử dụng sự điều chỉnh khi xác định tỉ
trọng có liên quan để được đưa ra cho các chỉ số thẩm định được rút ra
trong việc áp dụng các quy trình thẩm định giá. Các thẩm định viên
nên cung cấp cơ sở lí luận và sự lí giải cho phương pháp thẩm định giá
đã được sử dụng và cho tỉ trọng của từng phương pháp phụ thuộc vào
sự kết luận giá trị mang tính thống nhất.
6. Ngày có hiệu lực
Có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2000