Định giá xây dựng công trình giao thông bùi ngọc toàn (chủ biên), phan thị hiền, nguyễn thị hậu
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (22.98 MB, 241 trang )
TS. BÙI N G Ọ C TOÀN (CHỦ BIÊN)
KS. PHAN THỊ HIỀN - KS. N G U Y E N THỊ HẬU
Định giá xây dụid
Cong trình MiểH—
/IỆN
ÍA TRANG
THƯ VIỆN ĐH NHA TRANG
7625
0T
3000029397
NHÀ XUẤT BẢN
GIAO THÔNG VÂN TẢI
V
N
?
/V
KS. PHAN THỊ HIÊN - KS. NGUYÊN THỊ HẠU
B Ị N H G I Á V Â Y D ỊĨN G
CƠ N G TRÌNH GIAO THƠNG
TRƯƠHC 0Ạ1 HỌC NHâTRANS
THỮ VIỆN
30029397
NHÀ XUẤT BẢN GIAO THÔNG VẬN TẢI
HÀ NỘI - 2009
Chịu trách nhiệm xuất bản
LÊ TỬ GIANG
Biên tập
VŨ VĂN BÁI
Trình bày
NHỊ LƯƠNG
NHÀ XUẤT BẢN GIAO THÔNG VẬN TẢI
80B Trần Hưng Đạo - Hoàn Kiếm - Hà Nội
ĐT: 04. 39423345 -38221627 * Fax: 04. 38224784
In 500 cuốn khổ 19 X 27cm tại Công ty in Giao thông - Nhà xuất bản Giao thông vậin tải
Đăng ký KHXB số: 92-2009/CXB/220-94/GTVT
Quyết định xuất bản số: 57/QĐ-GTVT ngày 21/5/2009.
In xong và nộp lưu chiểu tháng 6/2009.
LỜI NĨI ĐfiU
Tài liệu "Định giá xây dựng cơng trình giao thông" được hiên soạn hướng tới
nghiệp vụ định giá trong lĩnh vực xây dựng cơng trình giao thơng dựa trên văn bản số
734/BXD-VP ngày 21/4/2008 của Bộ Xây dựng công bố nội dung cơ bản của tài liệu dào
tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dipĩg và các văn bản liên quan khác.
Trong quá trình biên soạn, các tác gid đã cố gắng lấy các ví dụ minh hoạ trong lĩnh
vực xây dựng cơng trình giao thơng.
Tài liệu có thể sử dụng như giáo trình, tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên các
chuyên ngành kinh tế - kỹ thuật cũng như các cán bộ hoạt động trong lĩnh vực quản lý chi
phí đầu tư xây dựng.
Tài liệu này dược biên soạn lần đầu, mặc dù đã có rất nhiều c ố gắng nhiùig chắc
chắn khơng thể tránh khỏi thiếu sót. Tập thể tác giả rất mong được sự góp ỷ của các đồng
nghiệp vù tất cả bạn dọc đ ể tiếp tục hoàn chỉnh trong lần tái bản sau.
Mọi dóng góp xin gửi về địa chỉ:
Bộ mơn: "Dự án và Quản lý dự án"
Khoa Cơng trình, Trường Đại học Giao thông vận tải.
Hà Nội, 3/2009
CÁC TÁC GIẢ
3
DANH MUC KÝ HIÊU VÀ CÁC TỪ VIẾT TẮT
CP
Chính phủ
DA
dự án
DN
doanh nghiệp
DT
dự tốn
GTVT
giao thơng vận tải
MMTB
máy móc thiết bị
M
máy thi công
NC
nhân công
NCKT
nghiên cứu khả thi
NCTKT
nghiên cứu tiền khả thi
NĐ
Nghị định
SĐM
sơ đồ mạng
TDT
tổng dự toán
UBND
uỷ ban nhân dân
VL
vật liệu
XD
xây dựng
XDCT
xây dựng cơng trình
CHUYÊN ĐỂ 1. QUÀN LÝ Dự ÁN ĐẤU Tư XÂY DỰNG
CÕNG TRlNH THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH
1. Những nội dung cơ bản của hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư xây dựng
cơng trình_______________________________________________________________ _
6
1.1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng__________________________________ 6
1.1.1. Phạm vi và đối tượng của Luật Xây dựng__________________________________ 6
1.1.2. Phạm vi điều chỉnh____________________________________________________ 6
1.1.3. Nội dung quản lý Nhà nước vé xây dựng____________________________________6
1.2. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai liên quan đến hoạt động xây dựng________ 7
1.2.1. Phạm vi điểu chỉnh và đối tượng áp dung___________________________________7
1.2.2. Về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đ ất_____________________________________7
1.2.3. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng cơng trình________________________________________________ _ 9
1.2.4. Tài chính về đất đai và giá đất__________________________________________ 11
1.2.5. Thu hồi đất, bổi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tư XDCT________
12
1.3. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan đến hoạt động xây dựng_______ 13
1.3.1. Phạm vi điéu chỉnh và đối tượng áp dụng__________________________________ 13
1.3.2. Hình thức đầu tư_____________________________________________________ 13
1.3.3. Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án ____________________________________ 15
1.4. Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan đến hoạt động xây
dựng_____________________________________________________________________ 17
1.4.1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng_________________________________ 17
1.4.2. Quy định chung về đấu th ầu______ ____________________________________ 17
1.4.3. Các chù thể tham gia dấu thầu__________________________________________18
2. Chế định về dự án và lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình_________________________ 18
2.1. Khái niệm và phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình_____________________ 18
2.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng cồng trình_______________________________ 18
2.1.2. Phân loại dự án đầu tư xây dựng cơng trình________________________________ 19
2.2. Ngun tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng cơng trình_____________________ 19
2.3. Chủ đầu tư và giám sát, đánh giá đầu tư____________________________________ 20
2.3.1. Chủ đầu tư xây dựng cồng trình_________________________________________ 20
2.3.2. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình________________________ 20
2.4. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình__________________ 21
2.4.1. Lập Báo cáo đầu tư xây dựng cồng trình (Báo cáo nghiên cứu tiển khả thi) và
xin phép đầu tư___________________________________________________________ 21
2.4.2. Lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi)_____________ 21
2.4.3. Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơng trình_____________________________ 25
2.4.4. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng cơng trình______________________________ 26
2.4.5. Thi tuyển thiết kế kiến trúc cơng trình xây dựng____________________________ 26
5
3. Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình________________________________26
3.1. Các hình thức quản lý dự án________________________________________ _
26
3.2. Quản lý thi cơng xây dựng cơng trình________________________________ _
28
3.2.1. Quản lý tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình______________________________28
3.2.2. Quản lý khối lượng thi cơng xây dựng cơng trình___________________________28
3.2.3. Quản lý an tồn lao động ưên cơng trường xây dựng________________________. 29
3.2.4. Quản lý môi trường xây dựng________________________________________ 29
3.2.5. Phá dỡ cơng trình xây dựng________________________________________
29
4. Một số quy định chung về diều kiện, năng lực của các chủ thể tham gia trong q
trình đầu tư xây dựng cơng trình______________________________________________ __ 30
Câu hỏi ôn tậ p ______________________________________________________ _
3/
1. NHŨNG NỘI DUNG c ơ BẢN CỦA HỆ THỐNG PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN
ĐẾN ĐẦU TU XÂY DỤNG CƠNG TRÌNH
1.1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng
1.1.1. Phạm vi và đối tượng của Luật Xây dựng
Phạm vi: Luật xây dựng quy định về hoạt động xây dựng, quyền và nghĩa vụ của tổ
chức, cá nhân đầu tư xây dựng cơng trình và hoạt động xây dựng.
Đối tượng: Luật xây dựng điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế - xã hội nảy sinh trên tất cả
các giai đoạn của hoạt động xây dựng của các chủ thể tham gia, áp dụng đối với các tổ chức,
cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư xây dựng cơng trình và hoạt động
xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam. Trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc gia
nhập có quy định khác với Luật này, thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.
1.1.2. Phạm vi điều chỉnh
Luật Xây dựng điều chỉnh các hoạt động xây dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng,
lập dự ấn đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, thi
cơng xây dựng cơng trình, giám sát thi cơng xây dựng cơng trình, quản lý dự án đầu tư xây
dựng cơng trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên
quan đến xây dựng cơng trình.
1.1.3. Nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng
Quản lý Nhà nước về xây dựng là sự tác động có tổ chức và điểu chỉnh bằng quyền
lực của Nhà nước vào các quá trình, các quan hệ kinh tế - xã hội trong hoạt động xây dựng
nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra, đảm bảo hướng ý chí và hành động của các chủ thể vào
mục tiêu chung, kết hợp hài hồ lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của Nhà nước.
Các nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước về xây dựng:
Xây dựng và chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chính sách về
xây dựng.
Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng.
6
Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
Quản lý chất lượng, lưu trữ hồ sơ cơng trình.
Hướng dẫn, hỗ trợ, giải quyết vướng mắc trong hoạt động xây dựng.
Cấp, thu hồi các loại giấy phép trong xây dựng.
Hướng dẫn đánh giá hiệu quả hoạt động đầu tư xây dựng; thanh tra, kiểm tra,
giám sát, xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng.
Tổ chức nghiên cứu khoa học, công nghệ ứng dụng vào hoạt động xây dựng.
Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ hoạt động xây dựng.
Hợp tác quốc tế, tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư xây dựng.
1.2. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai liên quan đến hoạt động xây dựng
1.2.1. Phạm vi điều chỉnh và đôi tượng áp dụng
Luật Đất đai quy định vể quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đối tượng áp dụng Luật này bao gồm:
a) Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;
b) Người sử dụng đất;
c) Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.
1.2.2. Vê quy hoạch và kê'hoạch sử dụng đất
а. Nguyên tắc lập quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh;
2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng
đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định, xét duyệt;
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất
của cấp dưới;
4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ mơi trường;
б. Bảo vệ, tơn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
7. Dân chủ và công khai;
8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt
trong năm cuối của kỳ trước đó.
7
b. Căn cứ đ ể lập quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất
bl. Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;
b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;
c) Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;
d) Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
e) Định mức sử dụng đất;
f)
Tiến bộ khoa học và cơng nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;
g) Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
b2. Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định, xét duyệt;
b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của Nhà nước;
c) Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
d) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
e) Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, cơng trình có sử dụng đất.
c. Nội dung quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất
cl. Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
b) Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
c) Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh;
d) Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các cơng trình, dự án;
e) Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;
f) Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
c2. Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
b) Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết
cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư
nơng thơn; quốc phịng, an ninh;
c) Kế hoạch chuyển diện tích đất chun trồng lúa nước và đất có rừng sang
sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất
nông nghiệp;
d) Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;
e) Cụ thể hố kế hoạch sử dụng đất 5 năm đến từng năm;
f)
Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
d. Kỳ quy lìoạclì, k ế hoạch sử dụng đất
- Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương,
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là 10 năm.
- Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là 5 năm.
e. Điều chỉnh quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất
Việc điểu chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp
sau đây:
- Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh
đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất;
- Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện
tích sử dụng đất;
- Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới
quy hoạch sử dụng đất của cấp mình;
- Có sự điểu chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy
hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung quy hoạch sử
dụng đất. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung kế hoạch sử
dụng đất.
1.2.3.
Vê giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đ ể thực hiện dự án
đầu tư xây dựng cơng trình
a. Căn cứ dể giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
bao gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.
b. Về giao đất
Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác: Việc quyết
định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực
hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.
9
Giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng cho trường hợp sử dụng đất để xây dựng
nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước hoặc sử dụng vào các mục tiêu giao
thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các cơng trình vãn hố, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao phục vụ lợi ích cơng cộng và các cơng trình cơng cộng khác khơng nhằm mục đích
kinh doanh.
Giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho trường hợp sử dụng đất vào mục đích
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng đê’ chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng; đất làm
mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng
cộng nhằm mục đích kinh doanh.
c. Về cho thuê đất
cl. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:
Thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản,
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; sử dụng đất để xây dựng công trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng
cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao th đất để xây dựng trụ sở làm việc.
c2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các
trường hợp sau đây:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm
mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích
kinh doanh; xây dụng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng
sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho th;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dụng trụ sở làm việc.
d. Về chuyển mục đích sử dụng đất
Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất được thực hiện như sau:
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu nãm, đất trồng rùng, đất
nuôi trồng thuỷ sản;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào
mục đích khác;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thue đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
10
Trường hợp chuyển mực đích sử dụng đất khơng thuộc quy định như trên thì người sử
dụng đất khơng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với
vãn phịng của tổ chức có thẩm quyền đãng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã
nơi có đất.
1.2.4. Tài chính về đất đai và giá đát
a. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai hao gồm:
Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thư tiền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuvển từ hình thức thuê
đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
Thuế sử dụng đất;
Thuế thu nhập từ chuyển quyển sử dụng đất;
Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
b. Giá đất
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định;
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Do người sử dụng đất thoả thuận vé giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng đất;
góp vốn bàng quyền sử dụng đất.
b l. Nguyên tắc định giá đất
Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
Sát với giá chuyển nhượng quyển sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điểu
kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điểu chỉnh cho phù hợp;
Các thửa đất liền kể nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau;
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
b2. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyển
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
11
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyẻn sử
dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng;
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
1.2.5. Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tưXDCT
a. Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, phát triển kinh tế;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc
cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc
khơng cịn nhu cầu sử dụng đất;
- Sử dụng đất khơng đúng mục đích, sử dụng đất khơng có hiệu quả;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất bị lấn, chiếm;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thịi hạn mà khơng được gia hạn khi hết thịi hạn;
- Đất trồng cây hàng năm khơng được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất
trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng
không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng
trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mạt bằng sau khi quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyển xét duyệt.
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong
trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án
đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.
12
b. Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi
Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định thì người bị thu hồi đất được bổi thường, trừ một số trường hợp theo quy định
của pháp luật.
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục
đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử
dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
u ỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái
định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà
phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng
một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp khơng có khu tái định cư thì người bị thu hổi đất được bồi thường bằng
tiền V'à được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô
thị; bổi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất
ở bị t.hu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng
tiền đối với phần chênh lệch đó.
Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà khơng có đất để
bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngồi việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu
hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố
trí việc làm mới.
1.3. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan đến hoạt động xây dựng
1.3.1. Phạm vi điếu chỉnh và đối tượng áp dụng
Phạm vi điều chỉnh: Luật này quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh
doanh; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; bảo đảm quyển, lợi ích hợp pháp của nhà đẩu tư;
khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt
Nam ra nước ngoài.
Đỏi tượng áp dụng:
- Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên
lãnh t hổ Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư.
1.3.2. Hình thức đầu tư
a. Các hình thức đầu tư trực tiếp
o
Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn
của nhà đầu tư nước ngoài.
o
Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu
tư nước ngồi.
o
Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp
đồng BT.
o
Đầu tư phát triển kinh doanh.
13
o
Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
o
Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp,
o
Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
b. Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế
Nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:
- Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
- Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức
tài chính khác theo quy định của pháp luật;
- Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ
khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
- Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác
xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật.
c. Đầu tư theo hợp đồng
Nhà đầu tư được ký kết hợp đồng BCC để hợp tác sản xuất phân chia lợi nhuận, phân
chia sản phẩm và các hình thức hợp tác kinh doanh khác.
Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BOT, hợp đổng BTO và hợp đồng BT với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện các dự án xây dựng mới, mở rộng, hiện đại hóa và vận
hành các dự án kết cấu hạ tầng trong lĩnh vực giao thơng, sản xuất và kinh doanh điện, cấp
thốt nước, xử lý chất thải và các lĩnh vực khác do Thủ tướng Chính phủ quy định.
d. Đầu tư phát triển kinh doanh
Nhà đầu tư được đầu tư phát triển kinh doanh thơng qua các hình thức sau đây:
- Mở rộng quy mô, nâng cao công suất, năng lực kinh doanh;
- Đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm ơ nhiễm mơi trường.
e. Góp vốn, mua cổ phần và sáp nhập, mua lại
- Nhà đầu tư được góp vốn, mua cổ phần của các công ty, chi nhánh tại Việt Nam. Tỷ
lệ góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đối với một số lĩnh vực, ngành, nghề do
Chính phủ quy định.
- Nhà đầu tư được quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh.
/. Đầu tư gián tiếp
Nhà đầu tư thực hiện đầu tư gián tiếp tại Việt Nam theo các hình thức sau đây:
- Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác;
- Thơng qua quỹ đầu tư chứng khốn;
- Thơng qua các định chế tài chính trung gian khác.
14
Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá khác của tổ
chức, cá nhân và thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư gián tiếp theo quy định của pháp luật
về chứng khốn và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
1.3.3. Thủ tục vê đầu tư khi triển khai dự án
a. Thít tục dăng kỷ đẩu tư đối với dự án đầu tư trong nước
Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mơ vốn đầu tư dưới 15 tỷ đồng Việt Nam và
không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục
đãng ký đầu tư.
Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mơ vốn đầu tư từ 15 tỷ đồng Việt Nam đến dưới
300 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư
làm thú tục đăng ký đầu tư theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh.
Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì cơ quan nhà nước
quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
h. Nội dung đăng ký dầu tư bao gồm:
-
Tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
Mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư;
Vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án;
Nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường;
Kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có).
c. Thủ tục dăng ký đầu tư dối với dự án có vốn dầu tư nước ngồi
Đối với dự án có vốn đấu tư nước ngồi có quy mơ vốn đầu tư dưới 300 tỷ đồng Việt
Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điểu kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục
đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh để được cấp Giấy chứng nhận
đầu tư.
Hồ sơ đăng ký đầu tư bao gồm:
Vãn bản về các nội dung:
a) Tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
b) Mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư;
c) Vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án;
d) Như cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ mơi trường;
đ) Kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có).
Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư;
-
Hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có).
d. Thẩm tra dự án dầu tư
Đối với dự án đầu tư trong nước, dự án có vốn đầu tư nước ngồi có quy mỏ vốn đầu
tư từ 300 tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án đầu tư có điều kiện thì
phải thực hiện thủ tục thẩm tra để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
15
Hồ sơ dự án bao gồm:
- Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
- Văn bản xác nhận tư cách pháp lý của nhà dầu tư;
- Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư;
- Giải trình kinh tế - kỹ thuật với các nội dung về mục tiêu, địa điểm đầu tư, nhu
cầu sử dụng đất, quy mô đầu tư, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án, giải pháp
công nghệ, giải pháp vể môi trường;
- Đối với nhà đầu tư nước ngoài, hồ sơ còn bao gồm hợp đồng liên doanh hoặc hợp
đồng BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có).
Nội dung thẩm tra bao gồm:
- Sự phù hợp với quy hoạch kết cấu hạ tầng - kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác;
- Nhu cầu sử dụng đất;
- Tiến độ thực hiện dự án;
- Giải pháp về môi trường.
e. Thủ tục đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tể
Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư và làm thủ
tục đăng ký đầu tư hoặc thẩm tra đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư để được cấp
Giấy chứng nhận đầu tư. Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi đã thành lập tại Việt Nam nếu có dự án đầu
tư mới thì được làm thủ tục thực hiện dự án đầu tư đó mà khơng nhất thiết phải thành lập tổ
chức kinh tế mới.
Nhà đầu tư trong nước có dự án đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế thì thực
hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật doanh nghiệp, pháp luật có liên quan và
thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Luật này.
/. Điều chỉnh dự án đầu tư
Khi có nhu cầu điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, quy mơ, địa điểm,
hình thức, vốn, thời hạn dự án thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục sau đây:
- Đối với dự án đãng ký đầu tư, nhà đầu tư tự quyết định và đăng ký nội dung điều
chỉnh cho cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh trong thời hạn quy định (mười ngày) kể
từ ngày quyết định điều chỉnh;
- Đối với dự án thuộc diện thẩm tra đầu tư, nhà đầu tư nộp văn bản đề nghị điều chỉnh
dự án đầu tư cho cơ quan nhà nước quản lý đầu tư theo thẩm quyền để xem xét điều chỉnh.
Văn bản đề nghị điểu chỉnh dự án đầu tư bao gồm các nội dung về tình hình thực hiện
dự án, lý do điều chỉnh, những thay đổi so với nội dung đã thẩm tra.
Việc điều chỉnh dự án đầu tư được thực hiện dưới hình thức điều chỉnh, bổ sung nội
dung vào Giấy chứng nhận đầu tư.
16
1.4. Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan đến hoạt động xây dựng
1.4.1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
a. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về các hoạt động đấu thầu đế lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ
tư vấn, mua sắm hàng hố, xây lắp đối với gói thầu thuộc các dự án sau đây:
a l. Dự án sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên cho mục tiêu đầu tư phát triển, bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng mới, nâng cấp mở rộng các dự án đã đầu tư xây dựng;
- Dự án đầu tư để mua sắm tài sản kể cả thiết bị, máy móc không cần lắp đặt;
- Dự án quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây
dựng đô thị, nông thôn;
- Dự án nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hỗ trợ kỹ thuật;
- Các dự án khác cho mục tiêu đầu tư phát triển;
a2. Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm duy trì hoạt động thường
xuyên của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính
trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị vũ trang
nhân dân;
a3. Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm phục vụ việc cải tạo, sửa
chừa lớn các thiết bị, dây chuyển sản xuất, cơng trình, nhà xưởng đã đầu tư của doanh
nghiệp nhà nước.
b. Đối tượng áp dụng
Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia và liên quan đến hoạt động đấu
thầu. Trường hợp có đặc thù về đấu thầu quy định ở luật khác thì áp dụng theo quy định của
luật đó.
Đối với dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), việc đấu thầu được
thực hiện trên cơ sở nội dung điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc thỏa thuận
quốc tế mà cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam đã ký kết.
1.4.2. Quy định chung về đấu thầu
Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời thầu để
thực hiện gói thầu trên cơ sở bảo đảm tính cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả
kinh tế.
Hoạt động đấu thầu bao gồm các hoạt động của các bên liên quan trong quá trình lựa
chọn nhà thầu.
Trình tự thực hiện đấu thầu gồm các bước chuẩn bị đấu thầu, tổ chức đấu thầu, đánh
giá hồ sơ dự thầu, thẩm định và phê duyệt kết quả đấu thầu, thông báo kết quả đấu thầu,
thương thảo, hoàn thiện hợp đồng và ký kết hợp đồng.
Đấu thầu trong nước là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời
thầu với sự tham gia của các nhà thầu trong nước. Đấu thầu quốc tế là quá trình lựa chọn
nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời thầu với sự tham gia của các nhà thầu nước
ngoài và nhà thầu trong nước.
17
1.4.3. Các chủ th ể tham gia đấu thầu
Người có thẩm quyền là người được quyền quyết định dự án theo quy định của pháp
luật. Đối với các dự án có sự tham gia vốn nhà nước của doanh nghiệp nhà nước từ 30% trờ
lên, trừ các dự án sử dụng 100% vốn nhà nước, thì người có thẩm quyền là Hội đồng quản
trị hoặc đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia góp vốn.
Chủ đầu tư là người sở hữu vốn hoặc được giao trách nhiệm thay mặt chủ sở hữu,
người vay vốn trực tiếp quản lý và thực hiện dự án.
Bên mời thầu là chủ đầu tư hoặc tổ chức chun mơn có đủ năng lực và kinh nghiệm
được chủ đầu tư sử dụng để tổ chức đấu thầu theo các quy định của pháp luật về đấu thầu.
Nhà thầu là tổ chức, cá nhân có đủ tư cách hợp lệ theo quy định.
Nhà thầu chính là nhà thấu chịu trách nhiệm về việc tham gia đấu thầu, đứng tên dự
thầu, ký kết và thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn (gọi là nhà thầu tham gia đấu thầu).
Nhà thầu tham gia đấu thầu một cách độc lập gọi là nhà thầu độc lập. Nhà thầu cùng với
một hoặc nhiều nhà thầu khác tham gia đấu thầu trong một đơn dự thầu thì gọi là nhà thầu
liên danh.
Nhà thầu phụ là nhà thầu thực hiện một phần cơng việc của gói thầu trên cơ sở thoả
thuận hoặc hợp đồng được ký với nhà thầu chính. Nhà thầu phụ không phải là nhà thầu chịu
trách nhiệm về việc tham gia đấu thầu.
Nhà thầu trong nước là nhà thầu được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt
Nam. Nhà thầu nước ngoài là nhà thầu được thành lập và hoạt động theo pháp luật của nước
mà nhà thầu mang quốc tịch.
2. CHÊ ĐỊNH VỂ D ự ÁN VÀ LẬP D ự ÁN ĐẨU TƯ XÂY DỤNG CƠNG TRÌNH
2.1. Khái niệm và phân loại dự án đầu tư xây dựng cơng trình
2.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng cơng trình
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ
vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơng trình xây dựng nhằm mục đích
phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời
hạn nhất định.
Theo nghĩa rộng có thể hiểu dự án khơng chỉ là bản thân Dự án đầu tư xây dựng cơng
trình mà còn bao gồm cả Báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình và Báo cáo kinh tế - kỹ thuật
xây dựng cổng trình.
Cơng trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,
vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao
gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nưóc, được
xây dựng theo thiết kế.
Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng
nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi, nãng lượng và các cơng trình khác.
Cơng trình xây dựng được phân thành loại và cấp cơng trình.
18
Loại cơng trình xây dựng được xác định theo cơng năng sử dụng. Mỗi loại cơng trình
được chia thành năm cấp, bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV.
Cấp cơng trình được xác định theo loại cơng trình, càn cứ vào quy mơ, u cầu kỹ
thuật, vật liệu xây dựng cơng trình và tuổi thọ cơng trình xây dựng.
2.1.2. Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trinh
Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình được phân loại như sau:
a.
Theo quy mơ và tính chất: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ
trương và cho phép đầu tư; các dự án cịn lại được phân thành 3 nhóm A, B, c.
h. Theo nguồn vốn đầu tư:
Dự án sử dụng vốn ngàn sách Nhà nước;
Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển
của Nhà nước;
Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước;
Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều
nguồn vốn.
2.2. Nguyên tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng cơng trình
Việc đầu tư xây dựng cơng trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an tồn xã hội và an
tồn mơi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có
liên quan.
Ngồi quy định như trên thì tuỳ theo nguồn vốn sử dụng cho dự án, Nhà nước còn
quản lý theo quy định sau đây:
a) Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước kể cả các dự án thành phần,
Nhà nước quản lý tồn bộ q trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập
dự án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, tổng dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng
đến khi nghiệm thu, bàn giao và đưa cơng trình vào khai thác sử dụng.
b) Đối với dự án của doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn
tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà
nước, Nhà nước quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư. Doanh nghiệp có dự án tự chịu
trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo quy định;
c) Đối với các dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, chủ đầu tư tự quyết
định hình thức và nội dung quản lý dự án. Đối với các dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn
vốn khác nhau thì các bên góp vốn thoả thuận về phương thức quản lý hoặc quản lý theo
quy dịnh đối với nguồn vốn có tỷ lệ % lớn nhất trong tổng mức đầu tư.
Đối với dự án do Quốc hội thơng qua chủ trương đầu tư và dự án nhóm A gồm nhiều
dự án thành phần, nếu từng dự án thành phần có thể độc lập vận hành, khai thác hoặc thực
hiện theo phân kỳ đầu tư thì mỗi dự án thành phần được quản lý, thực hiện như một dự án
độc lập. Việc phân chia dự án thành các dự án thành phần do người quyết định đầu tư
quyết định.
19
2.3. Chủ đầu tư và giám sát, đánh giá đầu tư
2.3.1. Chủ đầu tư xây dựng cơng trình
Chủ đầu tư xây dựng cơng trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý
và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm:
Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chú đầu tư xây dựng cơng trình
do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với
quy định của Luật Ngân sách nhà nước:
- Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, chủ đầu tư là một trong các
cơ quan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở Trung
ương, ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và doanh nghiệp nhà nước:
- Đối với dự án do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ, Chu tịch ủ y ban nhân dân
các cấp quyết định đầu tư, chủ đầu tư là đơn vị quản lý, sử dụng cơng trình.
Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình hoặc đơn vị quản
lý, sử dụng cơng trình khơng đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì người quyết định đầu tư có thể
giao cho đơn vị có đủ điều kiện làm chủ đầu tư. Trong trường hợp đơn vị quản lý, sử dụng
cơng trình khơng đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì đơn vị sẽ quản lý, sử dụng cơng trình có trách
nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư trong việc tổ chức lập dự án, thiết kế, theo dõi, quản lý,
nghiêm thu và tiếp nhận đưa cơng trình vào khai thác, sử dụng;
- Trường hợp khơng xác định được chủ đầu tư thì người quyết định đầu tư có thể uỷ
thác cho đơn vị khác có đủ điều kiện làm chủ đầu tư hoặc đồng thời làm chủ đầu tư.
Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, người vay vốn là chủ đầu tư.
Đối với các dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại
diện theo quy định của pháp luật.
2.3.2. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình
Dự án sử dụng vốn nhà nước trên 50% tổng mức đầu tư thì phải được giám sát, đánh
giá đầu tư. Đối với dự án sử dụng vốn khác, việc giám sát, đánh giá đđu tư do người quyết
định đầu tư quyết định.
Yêu cầu và nội dung giám sát, đánh giá đầu tư bao gồm:
a) Đánh giá tính hiệu quả, tính khả thi của dự án;
b) Giám sát, đánh giá việc thực hiện dự án của chủ đầu tư theo các nội dung đã dược
cấp có thẩm quyền phê duyệt và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về
đầu tư xây dựng;
c) Qua giám sát, đánh giá đầu tư, phát hiện các nội dung phát sinh, điều chỉnh và để
xuất, kiến nghị với cấp có thẩm quyển xử lý bảo đảm tính hiệu quả, tính khả thi
của dự án.
Tổ chức thực hiện giám sát, đánh giá đầu tư:
a) Người quyết định đầu tư hoặc người uỷ quyển quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ
chức thực hiện việc giám sát, đánh giá đầu tư. Riêng đối với dự án do Thủ tướng
Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ quản lý ngành tổ chức thực hiện giám sát,
đánh giá đầu tư. Đối với dự án do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ, Chủ tịch
20
ú y ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức giám sát, đánh giá đầu tư thì phải báo cáo tình
hình thực hiện các dự án đầu tư gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư để tổng hợp, báo cáo
Thủ tương Chính phủ;
b) Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn việc giám sát, đánh giá đầu tư các dự án; tổng
hợp công tác giám sát, đánh giá đầu tư trong tồn quốc, định kỳ báo cáo Thủ
tướng Chính phủ.
2.4. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình
2.4.1. Lập Báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình (Báo cáo nghiên cứu tiến khả thi)
và xỉn phép đầu tư
Các dự án quan trọng quốc gia phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình để trình
Quốc hội xem xét, quyết định về chủ trương đầu tư. Đối với các dự án khác, chủ đầu tư
không phải lập Báo cáo đầu tư.
Nội dung Báo cáo đầu tư xây diữig cơng trình bao gồm:
a) Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng cơng trình, các điều kiện thuận lợi và khó khãn;
chế độ khai thác và sử dụng tài ngun quốc gia nếu có;
b) Dự kiến quy mơ đầu tư: cơng suất, diện tích xây dựng; các hạng mục cơng trình
thuộc dự án; dự kiến về địa điểm xây dựng cơng trình và nhu cầu sử dụng đất;
c) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về cơng nghệ, thơng số kỹ thuật; các điều kiện cung cấp
vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải phóng
mặt bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án đối với mơi trường, sinh thái, phòng
chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng;
d) Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện dự án,
phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án và phân kỳ đầu
tư nếu có.
2.4.2. Lập dự án đầu tư xảy dựng cơng trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi)
Khi đầu tư xây dựng cơng trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án đầu tư và trình
người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt, trừ những trường hợp:
Cơng trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơng trình.
Các cơng trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân.
Đối với các dự án không có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩm quyển phê
duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành hoặc địa phương theo phân cấp để xem
xét, chấp thuận bổ sung quy hoạch theo thẩm quyển hoặc trình Thủ tướng Chính phủ chấp
thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Vị trí, quy mơ xây dựng cơng trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cấp có
thấm quyển phê duyệt. Trường họp dự án chưa có trong quy hoạch xây dựng thì vị trí, quy
mỏ xây dựng phải được ủ y ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản đối với các dự
án nhóm A hoặc có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm 'quyển phê duyệt
về quy hoạch đối với các dự án nhóm B, c.
Nội dung dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm 2 phần là thuyết minh dự án
và thiết kế cơ sở.
21
a. Nội clung của thuyết minh dự án
Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối
với dự án sản xuất; kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xã hội đối với địa
phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng cơng trình; địa điểm xây dựng, nhu
cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu* nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
Mô tả về quy mơ và diện tích xây dựng cơng trình, các hạng mục cơng trình thuộc dự
án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
Các giải pháp thực hiện bao gồm:
Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
Các phương án thiết kế kiến trúc đối với cơng trình trong đơ thị và cơng
trình có u cầu kiến trúc;
Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
-
Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về
an ninh, quốc phòng.
Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn
theo tiến độ; phương án hồn trả vốn đối vói dự án có yêu cầu thu hồi vốn và phân tích
đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dự án.
b. Nội dung thiết k ế cơ sở của dự án
Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng
cơng trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện được các thông số
kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là cãn cứ để triển
khai các bước thiết kế tiếp theo.
Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ.
Phẩn thuyết minh thiết k ế cơ sở bao gồm các nội dung:
22
•
Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng cơng
trình, hoặc phương án tuyến cơng trình đối với cơng trình xây dựng theo tuyến;
vị trí, quy mơ xây dựng các hạng mục cơng trình; việc kết nối giữa các hạng
mục cơng trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
•
Phương' án cơng nghệ, dây chuyền cơng nghẹ đối với cơng trình có u cầu
cơng nghệ;
•
Phương án kiến trúc đối với cơng trình có u cầu kiến trúc;
•
Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của cơng trình;
•
Phương án bảo vệ mơi trường, phịng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật;
•
Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng.
Phần bản vẽ thiết k ế cơ sở bao gồm:
•
Bản vẽ tổng mặt bằng cơng trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến cơng
trình dõi với cơng trĩnh xây dựng theo tuyến;
•
Sơ đồ cơng nghệ, bản vẽ dây chuyền cơng nghệ đối với cơng trình có u cầu
cơng nghệ;
•
Bản vẽ phương án kiến trúc đối với cơng trình có u cầu kiến trúc;
•
Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu
của cơng trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
c. Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng cơng trình
Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm:
•
Tờ trình thẩm định dự án theo mẫu;
•
Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở;
•
Các văn bản pháp lý có liên quan.
d. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây diữig cơng trình
- Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩmvđịnh dự án trước khi phê
duyệt. Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc cấp quyết định đầu tư.
Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến về thiết kế cơ sở của cơ quan
quản lý Nhà nước theo quy định và lấy ý kiến các cơ quan liên quan để thẩm định dự án.
Người quyết định đầu tư có thể thuê tư vấn để thẩm tra một phần hoặc toàn bộ nội dung
theo quy định.
Đối với các dự án đã được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư thì người được
phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án.
- Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng Thẩm định nhà nước về các dự án đầu tư
để tổ chức thẩm định dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư và dự án khác nếu
thấy cần thiết. Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư là Chủ tịch Hội đồng Thẩm định nhà nước
về các dự án đầu tư.
- Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước:
+ Cơ quan cấp Bộ tổ chức thẩm định dự án do minh quyết định đầu tư. Đầu mối tổ
chức thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư;
+ UBND cấp tỉnh tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu tư. Sở Kế hoạch và
Đầu tư là đầu mối tổ chức thẩm định dự án.
UBND cấp huyện, cấp xã tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu tư. Đầu
mối thẩm định dự án là đơn vị có chức năng quản lý kế hoạch ngân sách trực thuộc người
quyết định đầu tư.
- Đối với dự án khác thì người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định dự án.
- Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình đặc thù thì việc thẩm định dự án thực hiện
theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng cơng trình đặc thù.
23
- Việc thẩm định thiết kế cơ sở được thực hiện cùng lúc với việc thẩm định dự án đầu
, không phải tổ chức thẩm định riêng.
Các cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở:
•
Bộ quản lý cơng trình xây dựng chuyên ngành đối với dự án quan trọng quốc
gia, dự án nhóm A;
•
Sở quản lý cơng trình xây dựng chuyên ngành đối với dự án nhóm B, nhóin
c.
e. Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình
- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm:
•
Sự cần thiết đầu tư;
•
Các yếu tố đầu vào của dự án;
•
Quy mơ, cơng suất, cơng nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án;
•
Phân tích tài chính, tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.
- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm:
•
Sự phù hợp với quy hoạch;
•
Nhu cầu sử dụng đất, tài ngun (nếu có);
•
Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án;
•
Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư;
•
Khả năng hồn trả vốn vay;
•
Giải pháp phịng cháy, chữa cháy;
•
Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, mơi trường;
•
Các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:
•
Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt
băng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến cơng
trình được chọn đối với cơng trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết
kế cơ sở với vị trí, quy mơ xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp
thuận đối với cơng trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây
dựng được phê duyệt;
•
Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
•
Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với cơng trình
có u cầu cơng nghẹ;
•
Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, mơi trường, phịng
cháy, chữa cháy;•
•
Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành
nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định.
