giải pháp tái cấu trúc không gian khu vực tự phát kết hợp với quy hoạch không gian khu vực mới để bổ sung những hạn chế cho khu vực tự phát

1

PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Với mức thu nhập thấp, người nhập cư không đủ tiền để mua
căn hộ chung cư hay nhà ở trong các dự án có quy hoạch. Do đó, họ
mua đất tại các vùng ven đô, khu vực gần nơi làm việc, với diện tích
vừa đủ nhu cầu và mức giá vừa phải để xây nhà ở, hình thành nên các
khu dân cư tự phát trên địa bàn vùng ven thành phố.
Huyện Bình Chánh là nơi diễn ra tình trạng xây dựng nhà trái
phép rất nhiều trong thời gian qua (Phụ lục 2), tạo nên nhiều khu dân
cư tự phát hơn so với các khu vực khác trên địa bàn Thành phố.
Không gian các khu dân cư tự phát tại huyện Bình Chánh còn nhiều
hạn chế với hiện trạng nhà ở phát triển lộn xộn, không đồng bộ, hạ
tầng xã hội hầu như chưa có, hạ tầng kỹ thuật không đảm bảo, đặc
biệt là giao thông, môi trường sống bị ô nhiễm do nước thải và rác
thải.
Do đó, để đô thị phát triển bền vững theo định hướng của
Thành phố, điều kiện sống và môi trường ở trong các khu dân cư tự
phát cần được cải tạo, nâng cấp. Cách làm phổ biến hiện nay về nâng
cấp chỉnh trang đô thị là xóa bỏ các khu nghèo, các khu dân cư tự
phát, di dân đi nơi khác (như dự án chỉnh trang khu dân cư ven kinh
Nhiêu Lộc -Thị Nghè, kênh Tân Hóa – Lò Gốm, rạch Ụ Cây, ...). Tuy
nhiên, giải pháp này đã bộc lộ nhiều hạn chế trong thời gian qua. Khi
bị giải tỏa, hầu hết người dân chỉ được bồi thường một phần (được hỗ
trợ) do không có giấy tờ hợp pháp về nhà, đất nên họ không có khả
năng chi trả cho nơi ở mới; đối với những người có được nơi ở mới
thì lại gặp khó khăn về công ăn việc làm nên không thể duy trì cuộc
sống của họ. Vì vậy, đối với nhiều người dân, chương trình cải tạo
chỉnh trang không mang lại lợi ích cho họ, thậm chí họ có thể trở

2

thành người vô gia cư bởi những dự án có mục tiêu ban đầu là cải
thiện điều kiện sống của họ.
Giải pháp xóa bỏ hoàn toàn các khu dân cư tự phát trong giai
đoạn hiện nay không phải là giải pháp căn cơ, vì nhu cầu nhà ở của
người dân là có thật nhưng điều kiện kinh tế không cho phép họ sống
tại các khu vực có quy hoạch với điều kiện sống tốt hơn, xóa bỏ khu
dân cư tự phát này sẽ hình thành các khu dân cư tự phát khác.
Vì vậy, để vừa đảm bảo quyền lợi người dân vừa cải thiện môi
trường sống cũng như cải thiện hình ảnh đô thị, cần có giải pháp cải
tạo (chứ không phải xóa bỏ làm mới) không gian khu vực này, bổ
sung các không gian công cộng, công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng
kỹ thuật còn thiếu. Tuy nhiên, việc tìm ra quỹ đất ngay tại chỗ để bổ
sung cho các hạng mục còn thiếu là rất khó trong khi quỹ đất trống
xen cài còn nhiều, chưa được khai thác hiệu quả. Do đó, trong Luận
văn này, Học viên hướng đến giải pháp tái cấu trúc không gian khu
vực tự phát kết hợp với quy hoạch không gian khu vực mới để bổ
sung những hạn chế cho khu vực tự phát.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề xuất định hướng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất các khu
dân cư tự phát kết hợp với giải pháp quy hoạch tại các khu vực đất
trống xen cài; Đề xuất giải pháp thiết kế kiến trúc cảnh quan khu vực
nghiên cứu nhằm nâng cao chất lượng môi trường sống tùy theo điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội hiện tại và có tính đến tương lai; Đề xuất
giải pháp về quản lý thực hiện theo quy hoạch cho khu vực nghiên
cứu nhằm tạo cơ sở đảm bảo cho việc thực thi các giải pháp nêu trên.
3. Đối tượng nghiên cứu

3

Không gian đô thị khu dân cư tự phát và khu dân cư xây dựng
mới tại huyện Bình Chánh, tập trung chủ yếu vào xã Vĩnh Lộc A; và
người dân sống trong các khu dân cư tự phát tại xã Vĩnh Lộc A.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: khu vực dân cư tự phát trên địa bàn xã Vĩnh
Lộc A, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
- Về thời gian: đến năm 2025 theo định hướng đồ án điều
chỉnh quy hoạch chung huyện Bình Chánh đã được phê duyệt.
- Về lĩnh vực nghiên cứu: quy hoạch không gian đô thị; thiết
kế kiến trúc cảnh quan đô thị; quản lý thực hiện quy hoạch đô thị; xã
hội học đô thị.
5. Ý nghĩa của đề tài
Hiện nay, tình trạng hình thành các khu dân cư tự phát xây
dựng trái phép ngày càng tăng trên địa bàn huyện Bình Chánh. Để
ngăn chặn tình trạng này, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
có chủ trương cương quyết đập phá những căn nhà được xây dựng tự
phát thời gian qua với số lượng rất lớn [27]. Phương án này có thể để
lại những hậu quả khó lường. Đối với trẻ em, giải tỏa di dời có thể
gây ra chấn thương tâm lý, bị phá hoại mái ấm gia đình, phá vỡ mối
quan hệ hàng xóm đã được tạo dựng và thay đổi cuộc sống thường
nhật [7].
Học viên đề xuất một số giải pháp nhằm quy hoạch cải tạo
không gian các khu vực này với mục đích vừa nâng cao điều kiện
sống của người dân trong khu vực, đáp ứng yêu cầu phát triển bền
vững của huyện Bình Chánh; nhưng đồng thời không gây ảnh hưởng
nhiều đến cuộc sống hiện tại của người dân. Kết quả nghiên cứu trên
địa bàn xã Vĩnh Lộc A sẽ được vận dụng cho toàn địa bàn Huyện

Bình Chánh và các khu vực vùng ven Thành phố.


4

6. Phương pháp nghiên cứu
Trong Luận văn này, Học viên sử dụng các phương pháp:

B. Tài liệu tiếng Anh

Phương pháp điền dã, Phương pháp phân tích và tổng hợp, Phương
pháp kế thừa, Phương pháp iều tra xã hội học.

37. E.S.Ekandem (2014), “Spontaneuos Settlement: Roles and
Challenges to Urban Planning”, Journal of Sustainable

PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Chương 1. Tổng quan
1.1. Một số khái niệm
1.1.1 Khu dân cư tự phát
Theo UN-HABITAT “khu định cư lấn chiếm là một khu vực
nhà ở kém chất lượng được xây dựng trên đất chiếm đóng bất hợp
pháp [4], [5]. Theo E.S.Ekandem [37]: Khu định cư tự phát có những

Development Studies,Volume 6, Number 2.
38. Nikos A. Salingaros ()- Urban space and its information field,
/>39. Peter J.M. Nas (2011), “Cities Full of Symbols A Theory of
Urban Space and Culture”, Leiden University Press.
40. Rodolfo Mercado and Recardo Uzín (1996), “Regularization of
Spontaneuos Settlement”, Building Issuses, Volume 8, Number 2.

đặc điểm như sau: nhà ở phát triển lộn xộn; thiếu cơ sở hạ tầng xã

41. YungYau (2009), “A study on the acceptability of land readjustment

hội, hạ tầng kỹ thuật; môi trường sống bị ô nhiễm; hình ảnh đô thị

for urban regeneration in Hong Kong”, Urbani izziv/Urban

xấu. Theo Rodolfo Mercado và Recardo Uzín, các khu định cư tự

Challenge, Volume 20, Number 2.

phát có 3 đặc điểm chính [40]: được hình thành do chiếm dụng đất;
phát triển tràn lan; không đủ điều kiện hạ tầng cơ bản.
Nội hàm khái niệm khu dân cư tự phát trong Luận văn này là:
những khu vực dân cư tại khu vực không phù hợp quy hoạch nhà ở
hoặc chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được duyệt;
nhà ở phát triển lộn xộn; không đảm bảo điều kiện về hạ tầng xã hội,
hạ tầng kỹ thuật; môi trường sống bị ô nhiễm.
1.1.2. Các khái niệm về không gian đô thị
Theo Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng 6
năm 2009 thì không gian đô thị được định nghĩa “là không gian bao
gồm các vật thể kiến trúc đô thị, cây xanh, mặt nước trong đô thị có
ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị” [3].


5

28. Nguyễn Văn Khoa (2004), “ Nghiên cứu những đặc điểm cơ bản

Theo Võ Kim Cương, không gian đô thị là không gian vừa đủ

và đề xuất những giải pháp quy hoạch cải tạo các khu dân cư tự

để chứa tất cả các công trình phục vụ dân đô thị [14]. Còn Nikos

phát trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ.

Angelos Salingaros cho rằng không gian đô thị liên quan đến những

29. Nguyễn Tố Lăng (2008), “Cải thiện môi trường ở cho các khu

thông tin từ môi trường xung quanh nó [38]. Peter J.M. Nas có phân

dân cư nghèo đô thị trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam”, Kỷ

tích các không gian của một đô thị và những hoạt động trong đó là

yếu hội thảo quốc tế Việt Nam học lần thứ 3.

một sự phản ánh xã hội [39].

30. Hà Tất Ngạn (1999), Kiến trúc cảnh quan, Nhà xuất bản Xây
dựng, HN.
31. Đăng Nguyên (2009), Dự án rạch Ụ Cây – Giai đoạn 1: 930 hộ
dân sẽ được tái định cư, Báo SGGP,

Như vậy, không gian đô thị gồm 2 yếu tố cơ bản là không gian
vật thể và các hoạt động văn hóa xã hội diễn ra trong không gian.

Trong phạm vi Luận văn này, Học viên chú trọng nhiều đến yếu tố
không gian vật thể.

/>
1.1.3. Phân loại cấp độ không gian đô thị

ngày 15/5/2009.

Theo ranh giới không gian: có hai loại ranh giới không gian đô

32. Nguyễn Việt Thắng (2001), “Ứng dụng phương pháp quy hoạch

thị gồm ranh giới theo cấu trúc đô thị và ranh giới hành chính. Theo

có sự tham gia của cộng đồng vào việc nâng cấp các khu nhà ở

cấp độ không gian: vùng lãnh thổ, thành phố, khu vực đô thị, công

lụp xụp tại thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ năm

trình kiến trúc, nội thất, đối tượng vật thể [14]. Không gian đô thị trải

2001, tr.62

rộng từ công trình kiến trúc đến vùng đô thị, tuy vậy phạm vi quan

33. Tân Tiến (2013), Không chung tiền khó mà xây, Người lao động online,
ngày 07/8/2013.
34. Đàm Thu Trang (2013), Thiết kế kiến trúc cảnh quan khu ở, Nhà
xuất bản xây dựng, Hà Nội.

trọng nhất là đô thị - khu vực – cụm công trình [16].
Trong khuôn khổ Luận văn này, Học viên chỉ tập trung nghiên
cứu đến 2 cấp độ là khu vực và cụm công trình.
1.1.4. Các đặc trưng hình thái của không gian đô thị
Theo Ian Bentley, không gian đô thị có một số cấp độ hình thái

35. Hoàng Xuân Tuấn (1999), “Nhà ở căn phố trong quy hoạch xây

đặc trưng như sau: hình thái đất, hình thái không gian công cộng,

dựng cải tạo và phát triển đô thị Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ.

hình thái thửa đất, hình thái công trình, hình thái chi tiết [16]. Trong

36. Nguyễn Quang Vinh (2001), “Một vấn đề xã hội học hàng đầu

Lận văn này, các hình thái không gian đô thị cần quan tâm là hình

của việc cải tạo, chỉnh trang đô thị: giảm tổn thương cho nhóm

thái thửa đất và công trình.

dân cư nghèo nhất”, Tạp chí Xã hội học, số 1.

1.2. Tổng quan về huyện Bình Chánh
Huyện Bình Chánh nằm ở cửa ngõ phía Tây, Tây-Nam Thành
phố. Bình Chánh được định hướng là khu vực phát triển dân cư mới

6

kết hợp với cải tạo các khu dân cư hiện hữu để phục vụ mục tiêu giãn
dân, giảm áp lực cho khu vực nội thành Thành phố.

21. Tạ Quỳnh Hoa (2009), “Quy hoạch đô thị với sự tham gia
của cộng đồng -Những vấn đề cần nghiên cứu cho việc áp dụng

1.2.1 Về điều kiện tự nhiên

phương pháp tại Việt Nam”, Tạp chí khoa học công nghệ xây

Điều kiện địa hình, địa chất, khí hậu tại khu vực nghiên cứu

dựng, số 06.

thuận lợi cho việc phát triển các loại hình nhà ở, đặc biệt là xã Vĩnh

22. Việt Hoa (2016), Nhà tái định cư: Ở được, sống không nổi, Báo

Lộc A có cốt nền hiện trạng cao, sức chịu tải của nền đất lớn nên

Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh,

thuận lợi cho việc hình thành các khu dân cư tự phát.

/>
1.2.2 Về tình hình kinh tế - xã hội

617237.html, ngày 15/3/2016,

Bình Chánh có tốc độ đô thị hóa nhanh, người dân từ nơi khác

23. Nguyễn Đức Hòa, “Quá trình đô thị hóa ở Sài Gòn - thành phố

đến sinh sống chiếm 2/3 tổng số dân. Thu nhập bình quân đầu người

Hồ Chí Minh từ năm 1860 đến nay và những kết quả tác động

khoảng 41,9 triệu đồng vào năm 2013 [26] nên đa số người dân nhập

đến sự phát triển kinh tế xã hội Thành phố”, kỷ yếu hội thảo về

cư không đủ điều kiện về tài chính để mua nhà trong các khu vực dự

đô thị hóa thành phố Hồ Chí Minh từ góc độ lịch sử - văn hóa.

án có quy hoạch. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa theo

24. Nguyễn Minh Hòa (2012), Đô thị học: Những vấn đề lý thuyết

kịp quá trình đô thị hóa; tình hình quản lý đất đai, xây dựng còn
nhiều bất cập và diễn biến phức tạp. [26]

và thực tiễn, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia TPHCM, TPHCM.
25. Đức Hoàng (2015), Lời giải nào cho bài toán nhà ở xã hội, Báo

1.3. Sơ lược về sự hình thành các khu dân cư tự phát trên địa bàn

doanh nhân Sài Gòn online,

huyện Bình Chánh

/>
1.3.1. Tình hình chung

toan-nha-o-xa-hoi/1094249/,

Quá trình đô thị hóa làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân

ngày 29/12/2015.

tại huyện Bình Chánh tăng cao nhưng thị trường bất động sản chính

26. Kim Hồng (2013), Cơ cấu kinh tế huyện Bình Chánh chuyển

thức đáp ứng được nhu cầu. Trong khi đó, thị trường bất hợp pháp lại

dịch đúng định hướng theo Nghị quyết đại hội Đảng bộ Huyện

linh động hơn trong việc thu hút được nhu cầu của xã hội [28]. Đồng

lần thứ X,

thời, chính quyền Huyện, Xã lại thiếu các biện pháp cứng rắn, tạo

ngày 25/11/2013.

cho người dân tâm lý nuôi hy vọng về hiệu quả mang lại khi tham gia

27. Ngọc Huân (2013), TPHCM: phá dỡ gần 2.600 căn nhà xây

mua bán nhà đất trong thị trường bất hợp pháp; từ đó hình thành nên

dựng trái phép,

các khu dân cư mang tính tự phát tại huyện Bình Chánh.

/>
1.3.2. Phân loại các khu dân cư tự phát trên địa bàn huyện
Bình Chánh

xay-dung-trai-phep-139549.bld, ngày 24/9/2013.


7

Minh qua trường hợp Phường 13, quận 3, thành phố Hồ Chí
Minh”, Luận văn thạc sĩ.

- Phân loại theo pháp lý sử dụng đất: theo pháp lý sử dụng
đất, có 7 loại hình khu dân cư tự phát, cơ bản nằm trong 2 nhóm sau:

12. Aprodicio Laquian (1998), “Mô hình và các công cụ quy hoạch
có sự tham gia của cộng đồng”, Dự án quốc gia VIE/95/050 Nâng cao năng lực lập kế hoạch và quản lý đô thị tại thành phố
Hà Nội, 9-17.

Nhóm không có cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất và Nhóm có
cơ sở pháp lý, nguồn gốc sử dụng
- Phân loại theo vị trí, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt

và hình thái thửa đất, có 4 loại như sau: Loại 1: gồm các khu nhà ở

13. Huỳnh Văn Biết (2008), “Giải pháp cải tạo, chỉnh trang các khu

tự phát thuộc quy hoạch mở rộng các tuyến đường khung; Loại 2:

dân cư tự phát trên địa bàn quận Bình Tân”, Luận văn thạc sĩ.

gồm các khu nhà ở tự phát lấn chiếm lòng kênh, rạch và hai bên bờ;

14. Võ Kim Cương (2012), “Không gian đô thị Tp.HCM và áp lực

Loại 3: gồm các khu nhà ở tự phát có hình thái lô đất đồng bộ, bề

phát triển tự phát”, Tạp chí Sài Gòn Đầu tư và Xây dựng.

rộng mặt cắt đường tối thiểu 4m; Loại 4: gồm các khu nhà ở tự phát

15. Võ Kim Cương (2010), Chính sách đô thị, Nhà xuất bản XD, Hà
Nội.

có hình thái lô đất không đồng bộ, đường giao thông nhỏ hơn 4m.
1.4. Thực trạng và đặc điểm các khu dân cư tự phát trên địa bàn

16. Lê Anh Đức (2015), Bài giảng môn Lý luận Phát triển không
gian đô thị.

xã Vĩnh Lộc A
Trên địa bàn huyện Bình Chánh tồn tại rất nhiều khu dân cư tự

17. Dương Ngọc Hà - Tiến Long (2016), “Rầm rộ phân lô hộ lẻ đất

phát. Vĩnh Lộc A là xã nằm phía Bắc của huyện Bình Chánh, các khu

nông nghiệp”, Báo Tuổi trẻ online,

dân cư tự phát tại đây có tất cả các đặc điểm của các khu dân cư tự

/>
phát trên địa bàn huyện Bình Chánh. Do đó, trong phạm vi Luận văn

dat-nong-nghiep/1065220.html, ngày 11/3/2016.

này, Học viên tập trung khảo sát, đánh giá các khu dân cư tự phát tại

18. Nguyễn Thanh Hà (2015), Giáo trình lý thuyết quy hoạch.

địa bàn xã Vĩnh Lộc A. Trên địa bàn xã Vĩnh Lộc A có tổng cộng 8

19. Nguyễn Ngọc Hiếu (), “Một số kinh nghiệm quốc tế trong cải

khu vực dân cư tự phát (phân ranh trên cơ sở đường giao thông liên

tạo

chỉnh

trang

khu

đô

thị

cũ”,

khu vực), được đánh số thứ tự từ Khu vực 1 đến Khu vực 8.

/>
1.4.1. Về hình thái tự nhiên

_tế_cải_tạo_đô_thị_cũ

Về vị trí và loại đất: các khu dân cư tự phát này thường có vị

20. Nguyễn Ngọc Hiếu (2015), “Dồn điền đổi thửa” đất đô thị, Báo

trí gần các khu công nghiệp tập trung, dọc các tuyến giao thông liên

Xây dựng online,

khu vực. Quá trình đô thị hóa làm cho nhiều khu vực đất tại xã Vĩnh

/>
Lộc A bị hoang hóa; những nơi đất trống, hoang hóa là địa điểm hợp

truc/don-dien-doi-thua-dat-do-thi.html, ngày 30/3/2015.

lý để xây dựng các khu dân cư tự phát.

8

Hiện trạng nhà và đất: kết cấu nhà được xây dựng tương đối
tạm bợ, chất lượng thi công kém, không đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn.Về

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Tài liệu tiếng Việt

đất, là những khoảng đất trống nằm xen kẽ với những căn nhà tự phát
và đang chờ thời điểm “thích hợp” để có thể xây dựng nhà trái phép.
Về hạ tầng: hệ thống hạ tầng xã hội hầu như không có, hệ

1. Bộ Xây dựng (2008), Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy
hoạch xây dựng, Hà Nội.

thống hạ tầng kỹ thuật không đảm bảo, hay bị ngập vào mùa mưa;

2. Đảng bộ TPHCM (2015), Nghị quyết đại hội Đảng lần X (2015-2020).

giao thông tiếp cận ngoại vi tốt nhưng càng vào sâu bên trong thì

3. Quốc hội Việt Nam (2009), Luật quy hoạch đô thị ngày

càng khó khăn.
1.4.2. Về hình thái xã hội
Về cơ bản, tính chất pháp lý của việc sở hữu, sử dụng nhà và
đất cùng với việc mua bán, chuyển nhượng là hầu như không có. Có
2 nhóm đối tượng sử dụng nhà ở tự phát: nhóm thứ 1 gồm những

người có bức xúc về nhu cầu nhà ở, người đầu cơ; Nhóm thứ 2 gồm
những người từ nhóm thứ nhất chuyển lên sau.
Một khu đất nông nghiệp có giá trị tài chính thấp, nhưng khi
được phân chia thành các lô đất nhỏ, sau khi xây dựng nhà ở thì giá
trị của nó tăng lên rất nhiều lần.
1.4.3. Đánh giá về hiện trạng các khu dân cư tự phát trên
địa bàn xã Vĩnh Lộc A
Các khu dân cư tự phát trên địa bàn xã Vĩnh Lộc A có những
hạn chế sau: hình thành trên đất nông nghiệp, chưa có quy hoạch
duyệt; nhà ở phát triển lộn xộn, lô thửa không đồng đều; hệ thống hạ

17/6/2009, Hà Nội.
4. UN-HABITAT (2010), Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố
châu Á,Tập (1).
5. UN-HABITAT (2010), Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố
châu Á, Tập (2).
6. UN-HABITAT (2010), “Đất đai: nhân tố quan trọng giải quyết
vấn đề nhà ở cho dân nghèo thành thị”, Nhà ở cho người nghèo
ở các thành phố châu Á, Tập (3).
7. UN-HABITAT (2010), “Trục xuất thu hồi đất ảnh hưởng đến
người nghèo như thế nào”, Nhà ở cho người nghèo ở các thành
phố châu Á, Tập (4).
8. Ủy ban nhân dân TPHCM (2012), Thuyết minh điều chỉnh quy
hoạch chung huyện Bình Chánh, TP.HCM.
9. Ủy ban thường vụ Quốc hội (2007), Pháp lệnh số 34/2007/PLUBTVQH11 về việc “Thực hiện dân chủ ở cấp cơ sở”.

tầng kỹ thuật không đầy đủ, đường giao thông nhỏ; công trình hạ

10. Nguyễn Mai Anh (2014), “Lý thuyết về các khu nhà ở trái phép

tầng xã hội hầu như không có, không gian công cộng cũng có rất ít.

và thực tế tại vùng ven thành phố Hồ Chí Minh”, Quy hoạch đô

Bên cạnh hạn chế nêu trên, tại các khu vực này vẫn có tiềm năng về

thị, Tập(18+19).

quỹ đất trống để phát triển đô thị.
Trong khuôn khổ phạm vi Luận văn này, Học viên tập trung
giải quyết ba vấn đề chính: định hướng điều chỉnh quy hoạch sử dụng

11. Nguyễn Hoàng Tố Anh (2002), “Định hướng quy hoạch cải tạo
chỉnh trang các khu ở “lụp xụp” nội thành thành phố Hồ Chí


20

9

thông thuận lợi với bề rộng đường đạt tối thiểu 4m, khống chế chiều

đất; cải tạo không gian các khu dân cư tự phát, cải tạo kiến trúc cảnh

cao, mật độ xây dựng cho từng thửa đất.

quan để cải thiện hình ảnh đô thị; đề xuất các giải pháp về chính

- Tái điều chỉnh đất để cải tạo không gian, tạo sự đồng bộ về
hình thái thửa đất, tạo quỹ đất để mở rộng đường và cho công trình hạ

sách.
1.5. Một số nghiên cứu có liên quan đến đề tài

tầng xã hội; khống chế chiều cao và mật độ xây dựng cho từng thửa
đất.

Về quy hoạch cải tạo các khu dân cư tự phát, khu dân cư “lụp
xụp”, trước đây đã có một số đề tài nghiên cứu có liên quan. Các giải

c. Về chính sách, các giải pháp đưa ra để hạn chế sự phát triển

pháp được đưa ra hoặc ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân hoặc

tràn lan các khu dân cư tự phát, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững

chỉ cải thiện được một phần vấn đề thiếu hụt về công trình công

của khu vực. Đồng thời, khuyến khích sự tham gia của cộng đồng và

cộng, công viên cây xanh.

các thành phần kinh tế tư nhân nhằm đảm bảo tính khả thi trong việc

1.6. Kết luận chương 1

cải tạo, chỉnh trang các khu dân cư tự phát hiện hữu trong điều kiện tài

Trong điều kiện hiện nay, khu dân cư tự phát được xem là cứu

chính nhà nước hạn hẹp.

cánh đối với những người nghèo. Do đó cần phải có giải pháp quy

2. Kiến nghị

hoạch chỉnh trang các khu vực này: (i) có định hướng điều chỉnh quy

Các kết quả nghiên cứu của Luận văn này có thể được sử dụng

hoạch sử dụng đất các khu dân cư tự phát trên cơ sở kết hợp với quy

làm tiền đề cho việc nghiên cứu sâu hơn trong ứng xử với các khu

hoạch khu dân cư mới để bổ sung những hạn chế mà bản thân khu

dân cư tự phát, đặc biệt là tại các khu vực vùng ven có bối cảnh

vực này không thể khắc phục; (ii) đồng thời đề xuất giải pháp tổ chức

tương đồng với khu vực nghiên cứu.

không gian, thiết kế kiến trúc cảnh quan cho khu vực nghiên cứu để

Để vận dụng các kết quả nghiên cứu vào thực tế công tác quy

cải thiện môi trường và hình ảnh đô thị; (iii) và giải pháp về chính

hoạch, xây dựng và quản lý đô thị tại khu vực, Chính quyền cần có

sách, quản lý thực hiện theo quy hoạch cho khu vực nghiên cứu.

thái độ cầu thị, lắng nghe ý kiến của người dân, của cộng đồng trong

Chương 2: Cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu quy hoạch không

quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện theo quy

gian các khu dân cư tự phát trên địa bàn huyện Bình Chánh

hoạch. Đồng thời, để đảm bảo tính khả thi, Chính quyền cần huy

2.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch cải tạo các khu vực đô thị hiện

động tất cả các nguồn lực trong xã hội chứ không chỉ dựa vào nguồn

hữu

lực nhà nước trong công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị.

2.1.1. Tái điều chỉnh đất (Land readjustment)
Tái điều chỉnh đất là cách kết nối những mảnh đất liền kề
(thuộc sở hữu của các chủ đất khác nhau) và xóa bỏ rào cản ranh giới
để tạo ra mặt bằng lớn hơn để thực thi dự án tái phát triển mới đã lên
kế hoạch [6]. Với bối cảnh hiện trạng các khu vực nghiên cứu, có thể


10

19

vận dụng lý thuyết “tái điều chỉnh đất” vào việc cải tạo không gian

với điều kiện tài chính của họ, góp phần hạn chế tình trạng phát triển

các khu vực này, phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội tại khu vực.

nhà ở tự phát tràn lan như hiện nay.

2.1.2. Quy hoạch tham gia (participate planning)

b. Về tổ chức không gian, cải tạo kiến trúc cảnh quan:

Trường phái Tây phương với tư tưởng triết học của

Luận văn đã đề xuất 04 mô hình tổ chức không gian ở cấp độ

Harbemas lấy sự hợp lý là phải cho phép sự trao đổi rộng rãi và tự

khu vực để áp dụng phù hợp theo bối cảnh của từng khu vực dân cư tự

thân quá trình này sẽ giúp chọn ra sự tối ưu. [19] Quá trình lựa

phát. Đồng thời, đề xuất giải pháp cải tạo kiến trúc cảnh quan ở cấp độ

chọn quyết định từ các ý kiến của cộng đồng đã cho phép dàn xếp

cụm công trình cho các nhóm nhà ở hiện hữu trong khu vực dân cư tự

dần dần một sự thỏa thuận giữa một bên là những người ra quyết

phát để cải thiện môi trường sống và hình ảnh đô thị.

định và một bên là những người dân (cộng đồng) chịu ảnh hưởng
của quyết định đó [18].
2.1.3. Quy hoạch cải tạo đô thị với vai trò của các lực
lượng thị trường
Nhiệm vụ của chính quyền là giám sát để các mục tiêu xã hội
đạt được dựa trên các chính sách khuyến khích sự tham gia của lực

Ở cấp độ khu vực, với mỗi Nhóm không gian khác nhau sẽ có
mô hình tổ chức không gian ở cấp độ khu vực khác nhau:
- Đối với khu vực có quỹ đất trống nhiều, giải pháp tổ chức
không gian tạo sự chuyển tiếp giữa khu nhà ở tự phát và khu cao tầng
xây dựng mới thông qua không gian các công trình công cộng, vườn
hoa công viên.

lượng thị trường. Các chính sách hiện đại tìm cách hạn chế phá dỡ

- Đối với khu vực quỹ đất trống còn ít và xen cài trong các nhóm

và tìm cách giữ gìn và cải tạo sử dụng sáng tạo các công trình và

nhà ở hiện hữu, tổ chức không gian các công trình công cộng, vườn

khu vực cũ [19].

hoa công viên xen cài trong các nhóm ở để cải thiện sự thiếu hụt về

2.2. Cơ sở lý luận về thiết kế kiến trúc cảnh quan khu ở

không gian công cộng.

Thiết kế kiến trúc cảnh quan là tạo lập một cách chi tiết môi

Ở cấp độ cụm công trình, với mỗi Loại dân cư tự phát khác

trường bao quanh con người bằng cách tổ hợp các thành phần thiên

nhau sẽ có giải pháp tổ chức không gian ở cấp độ cụm công trình khác

nhiên, tạo hình và các chi tiết hoàn thiện kỹ thuật [30]. Các yếu tố

nhau:

của kiến trúc cảnh quan cần nghiên cứu đồng bộ dưới góc độ kiến

- Đối với khu vực thuộc quy hoạch hệ thống đường khung, trong

trúc, quy hoạch[34]. Mỗi một khu dân cư tự phát có những yêu cầu

giai đoạn chưa giải tỏa theo quy hoạch cho phép xây dựng tạm nhà ở

khác nhau và có những điều kiện thực hiện khác nhau nên cần có

với quy mô tối thiểu.

những giải pháp khác nhau.
2.3. Cơ sở thực tiễn trong nghiên cứu quy hoạch không gian các
khu dân cư tự phát huyện Bình Chánh

- Giải tỏa nhà ở lấn chiếm lòng kênh, rạch; cải tạo lòng kênh để
đảm bảo tiêu thoát nước, môi trường và cải thiện điều kiện vi khí hậu.
- Tập trung vào cải tạo kiến trúc cảnh quan đối với các cụm
công trình có hình thái thửa đất đồng bộ, điều kiện tiếp cận về giao


18

PHẦN 3: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
1. Kết luận

11

2.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát
triển các khu dân cư tự phát trên địa bàn huyện Bình Chánh

Dựa trên phân tích, đánh giá bối cảnh khu vực nghiên cứu trong

Vòng tròn luẩn quẩn Smolka giải thích lý thuyết của ông với

Chương 1 và các cơ sở khoa học được đề cập trong Chương 2, Học

tất cả các yếu tố liên quan đến sự luẩn quẩn của các vòng tròn, bao

viên đưa ra kịch bản phân loại các khu dân cư tự phát một cách khoa

gồm sự yếu kém trong quản lý nhà nước, đầu cơ và các khu nhà trái

học và kịch bản phân nhóm không gian để có đề xuất định hướng

phép [1]. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành các khu dân cư

quy hoạch sử dụng đất và phương án tổ chức không gian, cải tạo kiến

tự phát tại Bình Chánh là: Đô thị hóa và dịch cư dân số; Những bất

trúc cảnh quan các khu dân cư tự phát. Thông qua đó, Luận văn đã đạt

cập trong quản lý nhà nước về nhà ở; Sự đầu cơ trục lợi.

được một số kết quả như sau:
a. Về định hướng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất:

2.3.2. Điều chỉnh quy hoạch chung huyện Bình Chánh.
Theo điều chỉnh quy hoạch chung huyện Bình Chánh đến

Giữ nguyên quy hoạch mạng lưới đường khung của khu vực để

năm 2020 (Quyết định số 6013/QĐ-UBND ngày 26/11/2012 của

đảm bảo kết nối hạ tầng; giảm hành lang bảo vệ kênh, rạch so với quy

Ủy ban nhân dân Thành phố) [8], định hướng phát triển không

định hiện hành; điều chỉnh quy hoạch các khu vực còn lại thành đất

gian theo hướng cải tạo chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu và

dân cư. Bên cạnh đó, định hướng quy hoạch thêm các khu dân cư tự

phát triển các khu dân cư

phát có kiểm soát để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp

2.4. Cơ sở pháp lý

trong thời gian tới. Đồng thời cũng định hướng quy hoạch các khu dân

Nghị quyết X nhiệm kỳ 2015-2015 của Đảng bộ Thành phố là

cư xây dựng mới cao tầng tại các khu vực có quỹ đất trống lớn và khả

chỉnh trang và phát triển đô thị [2]; Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về

năng tiếp cận giao thông tốt để triển khai dự án phát triển đô thị, phù

Quy hoạch xây dựng được ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-

hợp với mục tiêu giãn dân theo định hướng phát triển đô thị của Thành

BXD ngày 03/4/2008 có quy định chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ

phố; xen cài trong đó là các khu công trình công cộng, công viên cây

tầng xã hội trong quy hoạch, cải tạo đơn vị ở. Các chỉ tiêu về hạ tầng

xanh để đảm bảo chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất theo mô hình đơn vị

xã hội và hạ tầng kỹ thuật tại các khu dân cư tự phát huyện Bình

ở.

Chánh rất thấp nên cầng tăng lên cho tiệm cận với Quy chuẩn.
Với những đề xuất định hướng điều chỉnh quy hoạch sử dụng

đất, người dân sẽ được hợp thức hóa nhà đất của mình để ổn định cuộc
sống; đồng thời sẽ tạo ra được quỹ đất cho công trình công cộng, công

2.5. Cơ sở xã hội học đô thị
2.5.1. Xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân nhập cư,
người thu nhập thấp

viên vườn hoa để chỉ tiêu sử dụng đất hạ tầng xã hội tại khu vực tiệm

Trong xu hướng lựa chọn mô hình ở, người nhập cư

cận với các quy định hiện hành. Ngoài ra, định hướng điều chỉnh quy

thường lựa chọn loại hình nhà ở riêng lẻ [35], chung cư là một

hoạch sử dụng đất tạo ra quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp phù hợp

giải pháp hữu hiệu về nhà ở nhưng người nghèo đã, đang và sẽ


12

17

không tiếp cận được [29]. Xu hướng chọn nhà ở riêng lẻ thay cho

pháp thiết kế đường để cải thiện kiến trúc cảnh quan dãy phố; tạo

nhà ở chung cư được chứng minh bằng thực tiễn bằng việc phân lô

không gian sinh hoạt cộng đồng; giới hạn chiều cao, mật độ xây dựng

tách thửa trái phép tại Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè [17].

công trình nhà ở.

2.5.2. Xu hướng lựa chọn nhà ở và lựa chọn phương án cải
tạo các dân cư tự phát trên địa bàn huyện Bình Chánh

- Giải pháp cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Tháo bỏ tất các các dây thừa trong hệ thống điện và thông tin

Kết quả điều tra xã hội học cho thấy đa số người dân tại các

liên lạc, chia hệ thống dây cáp hiện hữu thành 2 loại: cáp điện và cáp

khu dân cư tự phát lựa chọn mô hình nhà ở là nhà lô phố, họ không

thông tin liên lạc, “bó” lại gọn gàng bằng các ống nhựa. Xây dựng hệ

muốn bị giải tỏa di dời đến nơi khác.

thống thoát nước, thu gom rác thải.

2.6. Bài học kinh nghiệm từ một số dự án quy hoạch cải tạo khu

3.2.3. Giải pháp về chính sách

dân cư hiện hữu

Nâng cao hiệu quả quản lý đô thị của chính quyền: Chính

2.6.1 Kinh nghiệm quốc tế

quyền cần tăng cường xử phạt hành chính trong quản lý xây dựng;

Tham khảo các mô hình, bài học kinh nghiệm thành công

đơn giản các thủ tục hành chính liên quan lĩnh vực xây dựng, đất đai;

của một số khu vực, cụ thể: Nâng cấp các khu dân cư tự phát tại

thiết lập khung thể chế cho phép những đối tác và các bên liên quan

Thành phố Surabaya – Indonesia; Cải tạo nhà ổ chuột tại Jakatar –

cùng tham gia vào quá trình điều chỉnh quy hoạch, cải tạo; đề xuất

Indonesia; Quy hoạch đô thị với sự tham vấn cộng đồng tại

xây dựng các tiêu chuẩn, quy chuẩn về quy hoạch xây dựng riêng cho

Singapore [21]; Cải tạo, phát triển đô thị tại Nhật Bản.

các khu dân cư thu nhập thấp.

2.6.2 Kinh nghiệm trong nước

Nâng cao vai trò của cộng đồng dân cư: Chính quyền cần có

Tham khảo các mô hình, bài học kinh nghiệm về mặt hạn chế

sự thay đổi về phương pháp lập quy hoạch với sự tham gia của cộng

của một số khu vực, cụ thể: Cải tạo khu dân cư ven kênh Nhiêu Lộc –

đồng ngay từ bước xác định “đầu bài” quy hoạch và xuyên suốt quá

Thị Nghè, thành phố Hồ Chí Minh; Dự án cải tạo khu dân cư rạch Ụ Cây

trình cho đến khi quy hoạch được duyệt và triển khai thực hiện.

– quận 8 (giai đoạn 1)

Khuyến khích sự tham gia của các lực lượng kinh tế thị trường:

2.6.3 Tổng kết các bài học kinh nghiệm

Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích khối tư nhân tạo ra và cung

Đối với các nước phát triển, áp dụng mô hình di dời, tái định cư

cấp một phần dịch vụ đô thị một cách độc lập hoặc là đối tác với khối

đến các dự án chung cư mang tính khả thi cao do người dân có nghề
nghiệp ổn định, thu nhập cao và đã quen với môi trường sống chung cư.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, việc áp dụng mô hình này sẽ gặp rất nhiều khó
khăn. Do đó, Học viên nghiên cứu áp dụng mô hình cải tạo nâng cấp tại
chỗ theo hình thức “tái điều chỉnh đất”.

nhà nước.


16

13

cư tự phát có kiểm soát, xen cài trong đó là các công trình công cộng

Chương 3. Đề xuất giải pháp quy hoạch không các khu dân cư tự

cơ bản nhất và cây xanh - vườn hoa.

phát trên địa bàn huyện Bình Chánh

+ Mô hình 4: áp dụng trong trường hợp các khu dân cư tự phát
phát triển theo kiểu vết dầu loang (Nhóm 4), quỹ đất trống không còn

3.1. Nguyên tắc chung trong quy hoạch không gian các khu dân
cư tự phát trên địa bàn huyện Bình Chánh

nhiều và không tập trung, đề xuất phương án cải tạo các khu dân cư

3.1.1. Nguyên tắc chung

tự phát hiện hữu; công trình công cộng và cây xanh - vườn hoa sẽ

Định hướng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất theo hướng

được bố trí tại các khu vực đất trống kết hợp với quỹ đất dư ra trong

chuyển các khu dân cư tự phát thành quy hoạch đất ở. Đồng thời, quy

quá trình “tái điều chỉnh đất”.

hoạch thêm các khu dân cư tự phát có kiểm soát. Ngoài ra, cũng định

- Giải pháp tổ chức không gian, cải tạo kiến trúc cảnh quan
cho cấp độ cụm công trình trong các khu dân cư tự phát

hướng quy hoạch các khu ở cao tầng. Tổ chức không gian, thiết kế
kiến trúc cảnh quan các khu dân cư tự phát theo hướng tự cải tạo,

+ Đối với Loại 1: trong giai đoạn nhà nước chưa thực quy

nâng cấp tại chỗ phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội tại khu vực. Về

hoạch các tuyến đường, đề xuất cho người dân xây dựng tạm với quy

chính sách quản, nhà nước cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính;

mô tầng cao từ 1 – 2 tầng bằng kết cấu tạm (tường gạch, sàn giả đúc,

huy động sự tham gia của cộng đồng và các thành phần kinh tế.

mái tole, ...).

3.1.2. Phân loại các khu dân cư tự phát trên địa bàn Xã

+ Đối với Loại 2: dãy nhà đầu tiên sát đường dọc kênh khống
chế chiều cao tối đa 02 tầng, các dãy nhà phía trong cao dần lên
o

Vĩnh Lộc A
Việc phân loại các khu dân cư tự phát theo vị trí, chức năng sử

nhưng không vượt quá góc tới hạn 60 . Đối với các lô nhà có hình

dụng đất theo quy hoạch được duyệt nhằm mục đích lựa chọn

dáng zích zắc, diện tích quá nhỏ thì cần hợp khối về kiến trúc để đảm

phương án định hướng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất phù hợp

bảo tính đồng bộ.

cho từng loại. Tại xã Vĩnh Lộc A, cơ bản có 4 loại như trên huyện

+ Đối với Loại 3: bê tông hóa một phần giữa đường để việc đi
lại thuận lợi, phần còn lại trồng cỏ, cây bụi; hoặc lát gạch không
dùng vữa tùy theo điều kiện tài chính; trồng cây xanh trên đường để
tạo cảnh quan cho trục đường; giới hạn chiều cao, mật độ xây dựng

Bình Chánh (được đánh số thứ tự từ Loại 1 đến Loại 4)

3.1.3. Phân nhóm không gian các khu vực dân cư tự phát
tại xã Vĩnh Lộc A
Xã Vĩnh Lộc A có 8 khu vực dân cư tự phát chia làm 4 nhóm

công trình nhà ở; tận dụng những khoảng đất trống giữa dãy nhà để

được đánh số thứ tự từ Nhóm 1 đến Nhóm 4.

tạo không gian sinh hoạt cộng đồng.

3.2. Đề xuất các giải pháp quy hoạch không gian các khu dân cư

+ Đối với Loại 4: sử dụng phương án “tái điều chỉnh đất” để
tái phân chia lô thửa cho đồng bộ về hình dạng, kích thước và diện
tích; mở rộng đường tối thiểu 4m để đảm bảo việc đi lại, đưa ra giải

tự phát trên địa bàn xã Vĩnh Lộc A
3.2.1. Định hướng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất xã
Vĩnh Lộc A


14

15

- Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư tự phát

và khu vực đất trống bên trong.Đối với Khu vực 3: quy hoạch các

Đối với Loại 1:giữ nguyên quy hoạch các tuyến đường, khi

nhóm nhà ở cao tầng trên toàn bộ khu vực đất trống phía Tây khu

chưa thực hiện quy hoạch vẫn tiếp tục cho người dân sửa chữa, xây

vực này, tiếp cận đường Vòng cung Tây Bắc và đường Liên ấp 1-2-3-

dựng nhà ở với quy mô tối thiểu (2 tầng, kết cấu tạm).Đối với Loại

4. Đối với Khu vực 4: quy hoạch các nhóm ở cao tầng dọc trục

2: giải tỏa nhà lấn chiếm lòng kênh, rạch; giảm hành lang bảo vệ

đường Vòng cung Tây Bắc để khai thác lợi thế tiếp cận giao thông

kênh, rạch xuống còn 4m, kết hợp làm đường giao thông nhóm nhà ở,

tốt. Đối với Khu vực 5: Quy hoạch các nhóm ở cao tầng tại khu vực

phần còn lại điều chỉnh thành dân cư. Đối với Loại 3: cải tạo hệ

đất trống tiếp cận với đường mở mới Tây Bắc, đường Kênh Trung

thống hạ tầng kỹ thuật cơ bản; đồng thời đề xuất giải pháp tổ chức

Ương, đường Vòng cung Tây Bắc và đường Liên ấp 1-2-3-4. Đối với

không gian, cải tạo kiến trúc cảnh quan để cải thiện hình ảnh đô

Khu vực 6: Quy hoạch các nhóm ở cao tầng tại khu đất trống tập

thị.Đối với Loại 4: Đề xuất giải pháp cải tạo không gian theo mô

trung giữa Khu vực tiếp cận với đường Liên ấp 1-2-3-4. Đối với Khu

hình “tái điều chỉnh đất” (land readjustment).

vực 7: Quy hoạch các nhóm nhà ở cao tầng tại phần đất trống nằm

- Định hướng quy hoạch các khu dân cư cho người nhập cư,
người thu nhập thấp (khu dân cư tự phát có kiểm soát) tại xã Vĩnh

giữa Khu vực, tiếp cận với đường Kênh Trung Ương, đường Liên ấp
1-2-3-4 và các khu vực bên trong.

Lộc A

3.2.2. Giải pháp tổ chức không gian, cải tạo kiến trúc cảnh

Đối với Khu vực 1: quy hoạch các nhóm nhà ở tự phát có kiểm

quan

soát trên toàn bộ phần đất trống xen cài trong các khu ở hiện hữu tập

- Giải pháp tổ chức không gian cho cấp độ khu vực

trung phía Bắc đường Tân Hòa. Đối với Khu vực 2, Khu vực 4: quy

+ Mô hình 1: áp dụng cho trường hợp quỹ đất trống còn nhiều

hoạch các nhóm nhà ở tự phát có kiểm soát tại khu vực đất trống giáp

và tập trung (Nhóm 1); các khu dân cư tự phát hiện hữu được cải tạo

khu vực nhà ở hiện hữu dọc đường Nữ Dân Công và đường Quách

lại; quỹ đất trống sau khi tính toán đủ diện tích để bố trí hạ tầng xã

Điêu. Đối với Khu vực 6: quy hoạch các nhóm nhà ở tự phát có kiểm

hội còn lại phát triển mô hình ở chung cư cao tầng.

soát trên toàn bộ phần đất trống xen cài trong các khu ở hiện hữu, tập

+ Mô hình 2: áp dụng trong trường hợp ranh giới khu vực dân

trung phía Bắc khu vực. Đối với Khu vực 7: quy hoạch các nhóm nhà

cư tự phát hiện hữu không rõ ràng (Nhóm 2), đường biên theo hình

ở tự phát có kiểm soát tại phần đất trống tiếp giáp các khu ở hiện hữu

dạng zích zắc nên bố cục thêm khu vực dân cư tự phát có kiểm soát

phía Bắc khu vực và tại phần đất trống nằm xen cài trong các khu ở

tiếp giáp khu vực này để tạo nên một đường biên dễ xác định.

hiện hữu nằm ở phía Nam.

+ Mô hình 3: áp dụng trong trường hợp quỹ đất trống tập

- Định hướng quy hoạch các khu nhà ở cao tầng

trung nhưng diện tích không nhiều (Nhóm 3), đề xuất phương án cải

Đối với Khu vự 2: qố trí nhóm nhà ở cao tầng tại khu vực đất

tạo các khu dân cư tự phát hiện hữu; phát triển mới một số khu dân

trống dọc theo trục đường Vòng cung Tây Bắc, đường Quách Điêu