Xác định khung giá đất quận 10 (đường cách mạng tháng 8 đoạn từ bắc hải hòa hưng và đường bắc hải)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ
---------o0o---------

CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :

XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC QUẬN 10
( ĐƯỜNG CMT8 [ĐOẠN TỪ BẮC HẢI – HỊA HƯNG]
VÀ ĐƯỜNG BẮC HẢI )

Giáo viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Sinh viên thực hiện

: Phạm Thị Khánh Vy

MSSV

: 107207244

Lớp

: Thẩm Định Giá 2 – K33

Niên khóa : 2007 – 2011

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài.
Từ thực tế cho thấy, thị trường nhà đất là một thị trường tiềm năng, nguồn thu
từ quĩ đất không ngừng gia tăng. Thị trường này n ị
ếu t đ u
hi ph i,
t o n n nh ng iến động ự đoan, đặc biệt t i các khu vự đô thị, khu công
nghiệp và nh ng n i mà sự chuyển dị h
ấu sử dụng đất đang diễn ra m nh mẽ.
u đất đai đ trở thành phổ biến với nh ng qu mô h nhau, g n n nh ng
n s t tr n thị trường ất động s n, đẩ gi đất tăng ao một cách bất hợp lý. Tuy
nhiên trong giai đo n 1994 - 1998, tổng thu từ đất kho ng 2.000 tỷ đồng mỗi năm.
Sang năm 1999, tổng thu đ t h n 3.600 tỷ đồng. Năm 2009, on s này vọt lên
45.405 tỷ đồng. iện na gi đất do Nhà nướ qu định chỉ bằng từ 30% tới 60%
gi đất chuyển nhượng thực tế. Nhà nước vẫn hưa tổ h được hệ th ng theo dõi
gi đất trên thị trường để làm sở định giá phù hợp.
Xuất phát từ nhu c u trên, t o dựng một nguồn s liệu gi đất thự để làm tư
liệu cho quá trình theo dõi và giám sát của Ủy Ban Nhân Dân Quận 10, ũng như
sửa đổi hung gi đất nhà nước cho sát với thị trường thực , tôi đ họn đề tài : “
X định hung gi đất khu vực Quận 10 (đường Bắc H i , Cách M ng Tháng 8
[từ Bắc H i đến a ưng]” .
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Phục vụ cho công tác nghiên c u của Ủy Ban Nhân Dân Quận 10 ũng như
của sinh viên, áp dụng nh ng kiến th đ học vào thực tiễn trong qu trình đi
thực tập .
3. Phạm vi nghiên cứu.
- Bất động s n: đất đai
ề tài tập trung vào khu vự : đường Bắc H i và đường Cách M ng Tháng
8 ( từ Bắc H i đến
a ưng) , thuộc khu vực quận 10, Thành Ph Hồ

Chín Minh.
4. Phương pháp nghiên cứu.
iều tra thực tế, thu thập và xử lý s liệu điều tra, phân tích lựa chọn, ng
dụng phư ng ph p thẩm định gi
n: phư ng ph p hi phí và phư ng pháp so
sánh.


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ
PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1. Khái niệm về thẩm định giá, thẩm định giá trị bất động sản.
1.1.1. Thẩm định giá là gì ?
Thẩm đònh giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trò của
tài sản phù hợp với thò trường tại một đòa điểm,thời điểm nhất đònh, cho một
muc đích nhất đònh theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ
quốc tế,quốc gia theo
1.1.2. Thẩm định giá trị bất động sản là gì ?
Thẩm đònh giá bất động sản là sự ước tính về giá trò của các quyền sở hữu
bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác đònh
rõ trong những điều kiện của một thò trường nhất đònh với những phương pháp
phù hợp.
1.2. Chức năng và mục đích của thẩm định giá bất động sản.
1.2.1. Chức năng của thẩm định giá bất động sản.

Đối với các nước trên thế giới, sự ra đời và phát triển của thẩm định giá gắn
liền với nền kinh tế thị trường. Kinh tế thị trường càng phát triển thì nghề thẩm
định giá càng phát huy tác dụng.
Việt Nam đang trong q trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập
trung sang nền kinh tế thị trường. Nên cơng tác thẩm định giá đã và đang đổi mới
để phù hợp với bối cảnh nền kinh tế thị trường . Để tránh những thiệt hại về kinh
tế cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân khi mua bán, đầu tư, định giá trị tài sản
thơng qua việc xác định giá cả…thì thẩm định giá ở Việt Nam ra đời là một tất yếu
khách quan.
Nhu cầu thẩm định giá bất động sản của tồn xã hội là rất lớn, do giá trị bất
động sản biến đổi liên tục nên nhu cầu này ngày càng cao. Bất động sản khơng có

Trang 1


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

thị trường trung tâm nên thơng tin về bất động sản là rất hạn chế, người mua và
người bán rất khó khăn trong việc đưa ra quyết định của mình. Thẩm định giá đã
tạo mơi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ bản chất của bất động sản
được giao dịch trên thị trường về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, về giá cả.
Do đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu tồn dân, trước đây việc
chuyển nhượng đất đai chỉ diển ra trong phạm vi hẹp chủ yếu là nhu cầu để ở, còn
việc kinh doanh bất động sản chỉ đơn lẻ. Hiện nay, có rất nhiều tổ chức kinh doanh
bất động sản ra đời nên bất động sản phải được định giá rỏ ràng để đưa lên sàn

giao dịch.
Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể
coi nó là một trong những cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh
doanh của doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn, quản lý nền kinh
tế, hạn chế thất thốt, tiêu cực và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường.
1.2.2. Mục đích của thẩm định giá trị bất động sản.
Mục đích thẩm đònh giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa
ra một số loại sau đây: muc đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi
quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản.
 Bảo tồn tài sản
-Thẩm đònh giá tài sản phục vụ khấu hao tài sản.
-Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
 Mua bán tài sản đơn hạng mục.
 Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp.
-

Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh.

-

Hợp tác hoặc sát nhập doanh nghiệp.

-

Bán doanh nghiệp.

-

Cho thuê.

 Chuyển nhƣợng bất động sản
 Bồi thƣờng
 Thế chấp.

Trang 2


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động
sản là vật thế chấp. Giá trò vật thế chấp phải thích ứng với giá trò thò trường của
tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để đảm
bảo an toàn cho ngân hàng. Thực tế an toàn không thể không quyết đònh bởi
tính chuẩn xác của việc thẩm đònh giá bất động sản thế chấp. Vì thế cần phải có
chuyên gia chuyên nghiệp thẩm đònh giá.
 Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoa
Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thò
trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán
giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt
nhìn thấy năng lực chia đều và hiệu xuất thu lợi của cổ phiếu.
Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết đònh bởi hiện
trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó đã
có nhiều nhân tố cần tới thẩm đònh giá.
 Hạch tốn kế tốn.
Thuế khoá quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất,

thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…là lấy bản thân làm đối tượng( ở đây
không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các
loại thuế đó được vận dụng theo đúng trình đọ của quốc gia. Một số quốc gia
lấy giá cả thò trường hiện hành để làm cơ sở để tính thuế. Do đó phải tiến hành
thẩm đònh giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người tính thuế và cơ quan đònh
thuế.
 Nghiệp vụ thanh tốn.
Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách
hoặc nhập ; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên
đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoăc hóa giá hoặc biến đổi. Như thế cần
các nhà chuyên môn thẩm đònh giá đưa ra những kết luận thẩm đònh giá để
thanh toán hiện hành của doanh nghiệp là cơ sở xử lý các tài sản hiện có.

Trang 3


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

 Phục vụ tƣ vấn.
Việc trình bày các đặc tính thẩm đònh giá ở trên đều có thể coi như các
lónh vực đặc thù của phục vụ tư vấn. đây nói phục vụ tư vấn không có nghóa là
trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành
nghiệp vụ thẩm đònh giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư
vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh.
Có rất nhiều loại tư vấn chủ yếu:

- Kiện tụng.
- Giúp cho việc hạch toán kế toán.
1.3. Cơ sở thẩm định giá.
1.3.1. Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị.
Giá cả (price) là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được
thanh tốn cho một hàng hóa và dịch vụ. Đó là một thức tế lịch sử dù điều đó được
thể hiện rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân.
Chi phí (cost) là tồn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo
lập hoặc để có được quyền sở hữu bất động sản (loại trừ đất), đây là yếu tố quan
trọng mà thẩm định viên phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên
khơng phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà
có khi còn có tác dụng ngược lại.
Chi phí nói trên là chi phí hình thành của người bán. Ngồi ra nhân viên
thẩm định cũng cần chú ý đến chi phí bỏ ra để có một bất động sản theo ý muốn
của mình, đó là chi phí của người mua.
Giá trị (value) là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa
hàng hóa và dịch vụ có sẵn để mua và những người mua người bán chúng. Giá trị
khơng phải là một thực thể mà là sự ước tính giá trị của những hàng hóa và dịch
vụ tại một thời điểm nào đó phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị. Khái
niệm kinh tế của giá trị phản ánh điểm lợi ích của một thị trường tập trung vào.
1.3.2. Giá thị trƣờng thị trƣờng.

Trang 4


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33

MSSV: 107207244

Giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một bất động
sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn
mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan,
trong khoản thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên
hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặc ( tiêu chuẩn
thẩm định giá 2005 ).
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
- Số tiền ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong
trao đổi để lấy bất động sản ( giá ).
- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai
bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và
giao dịch.
- Khách quan: nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa
các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán.
- Hành động một cách thận trọng: có nghĩa là mỗi bên đã cân nhắc quan
điểm nhất định của chính mình và đã cân nhắc lựa chọn khách quan.
- Hành động không áp đặc: có nghĩa là không có sự thúc ép áp đặc đối với
người mua hoặc người bán.
1.3.3. Giá phi thị trƣờng.
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường. Giá trị của tài sản trong đó có bất động sản có
thể bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh
sự bất thường hay không đúng cách của thị trường.
Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản:
- Giá trị trong sử dụng
- Giá trị đặc biệt
- Giá trị đầu tư

- Giá trị bán tháo hay buộc bán
Trang 5


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

- Giá trị tính thuế
- Giá trị bảo hiểm
- Giá trị thế chấp cho vay
1.4. Nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá trị bất động sản.
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản và không thể
thiếu cho sự ước tính giá trị thị trường.
Theo tiêu chuẩn 06 của hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ( ban
hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của
Bộ trường Bộ Tài chính ), nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được trình
bày như sau:“ Sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về
mặt kỹ thuật , về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn cho tài sản. Tuy nhiên,
một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng
cao nhất và tốt nhất của tài sản đó.”
Tính hữu dụng - mức độ thoả mãn của tài sản cho nhu cầu:
 Tính hữu dụng là những nguyên tắc chung bao hàm những nguyên tắc
như cung cầu, thay thế, đóng góp.
 Là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá: phải đánh giá mức độ hữu

dụng hay không hữu dụng của tài sản đó.
 Là khái niệm tương đối và mang tính so sánh.
1.4.2. Nguyên tắc cung – cầu.
Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng
cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản. Trên thị trường, giá
cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Nhu cầu của một loại tài sản cụ thể được tạo bởi tính hữu dụng, tính hấp
dẫn và chịu ảnh hưởng của sự khan hiếm và bị giới hạn bởi sức mua ( sự hạn hẹp
của ngân quỹ ), do đó khi định giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu

Trang 6


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

trên thị trường, phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của
các yếu tố cung cầu đến giá trị của tài sản.
1.4.3. Nguyên tắc sự đóng góp.
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của toàn bộ tài sản đó.
Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào
tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.4.4. Nguyên tắc sự thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ở mức
giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước.

Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo
ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự
chậm trể quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra, hoặc mua một
tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm.
Hệ quả của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí
tạo ra, hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự.
1.4.5. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tƣơng lai.
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các
loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn
liền với đặc điểm của loại tài sản đó.
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
- Nguyên tắc thay đổi
- Nguyên tắc tuân thủ
Trang 7


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

- Nguyên tắc cạnh tranh

1.5.

Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản

1.5.1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá
để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định
giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so
sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm)
mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn
của tài sản so sánh.
1.5.2. Phƣơng pháp chi phí.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản
chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử
dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
1.6.

Các khái niệm liên quan.

1.6.1. Khái niệm hẻm. (theo Quyết định Số: 88/2007/QĐ-UBND của Ủy ban
nhân dân thành phố)
1.6.1.1.

Định nghĩa:

Đường hẻm là các tuyến đường phục vụ giao thông nội bộ khu vực và có lộ
giới nhỏ hơn 12m.
1.6.1.2.

Phân loại :

Trang 8


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa



SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

Hẻm chính: là đường hẻm được nối thông vào đường phố (loại đường khu

vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác.


Hẻm nhánh: là đường hẻm được nối vào đường phố hoặc hẻm chính, hoặc

có liên thông với hẻm khác.


Hẻm cụt: là đường hẻm chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố.



Lối đi chung: là đường hẻm cụt phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn hộ,

được hình thành khi phân tách lô đất.
Cấp hẻm :


Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. Đơn giá đất của

hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền đường.


Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)



Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1. Đơn giá đất của

hẻm cấp 2 được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm
tương ứng.


Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2. Đơn giá đất của

cấp hẻm còn lại được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 2 cho từng vị trí
hẻm tương ứng.


Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa

hoặc bê tông, xi măng của cùng loại hẻm.

Trang 9


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

1.6.1.3.

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

Nguyên tắc xác định vị trí hẻm: Là dựa vào chiều rộng nhỏ nhất

của hẻm mà muốn vào vị trí đất đó phải đi qua

( Theo 7575/HD-LS v/v Hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban
hành kèm theo Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12
năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố.)
1.6.1.4.


Qui định lộ giới cho các loại hẻm .

Lộ giới áp dụng cho hẻm chính: tối thiểu là 6m. Trong trường hợp đặc biệt:

Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận - huyện được quyền xem xét, quyết định lộ giới
áp dụng cho hẻm chính nhỏ hơn quy định trên nhưng không nhỏ hơn 4,5m.


Lộ giới áp dụng cho hẻm nhánh và hẻm cụt: theo bảng dưới đây.
STT

Chiều dài hẻm

Lộ giới tối thiểu

01

Nhỏ hơn 25m

02

25m - 50m

03

50m - 100m

4,5m

04

100m - 200m

5,0m

05

Lớn hơn 200m

6,0m

Ghi chú

3,5m
4,0m Khi không có trụ điện

(Theo QĐ số 88/2007/QĐ-UBND)

Trang 10


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa



SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

Chiều rộng lối đi chung được chọn cho phép nhỏ hơn 3,5m, nhưng không

nhỏ hơn 2m, trên cơ sở ý kiến đồng thuận của các hộ dân.



Ở những nơi có mật độ dân cư sống hai bên hẻm quá cao (trên 300 người/ha)

hoặc dọc theo hẻm có trụ điện cần tăng thêm 0,5m cho lộ giới quy định đối với
các hẻm có lộ giới tối thiểu từ 3,5 - 4,5m trong bảng 4-1 trên đây.


Đối với các quận, huyện ven (trừ các quận nội thành cũ gồm quận 1, quận 3,

quận 4, quận 5, quận 6, quận 8, quận 10 và quận 11, quận Bình Thạnh, quận Tân
Bình, quận Tân Phú, quận Gò Vấp, quận Phú Nhuận) cho phép điều chỉnh quy định
chiều rộng lộ giới tối thiểu cao hơn quy định (tại bảng trên) từ 0,5 - 1m và phù hợp
với điều kiện thực tế tại địa phương.
1.6.2. Phân loại đƣờng.
1.6.2.1.

Cấp đƣờng.

Đường được phân chia thành 5 cấp A, B, C, D và E. Căn cứ để phân chia
cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật chủ yếu gồm: bề rộng nền đường, bán kính
đường cong nằm, tầm nhìn và độ dốc dọc.
a) Cấp A
 Nền đường rộng tối thiểu 13 mét, xe đi lại tránh nhau dễ dàng, không phải
giảm tốc độ;
 Bán kính đường cong nằm tối thiểu là 250 mét (ứng với siêu cao 6%) và 400
mét (ứng với siêu cao 4%). Trường hợp tại ngã ba, ngã tư, đường tránh hoặc
những vị trí có quy mô tương tự ,cho phép bố trí đường cong có bán kính nhỏ
hơn;
 Chiều dài tầm nhìn trước chướng ngại vật cố định (một chiều) là 100 mét và

tầm nhìn thấy xe ngược chiều (hai chiều) là 200 mét;
 Độ dốc dọc tối đa là 6% và dài liên tục không quá 500 mét, trừ vị trí dốc bến
phà, dốc qua đê và qua cầu.
b) Cấp B

Trang 11


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

 Nền đường rộng tối thiểu 12 mét, xe đi lại tránh nhau dễ dàng, không phải
giảm tốc độ;
 Bán kính đường cong nằm tối thiểu là 125 mét (ứng với siêu cao 6%) và 250
mét (ứng với siêu cao 4%). Trường hợp tại ngã ba, ngã tư, đường tránh hoặc
những vị trí có quy mô tương tự cho phép bố trí đường cong có bán kính nhỏ
hơn;
 Chiều dài tầm nhìn trước chướng ngại vật cố định (một chiều) là 75 mét và
tầm nhìn thấy xe ngược chiều (hai chiều) là 150 mét;
 Độ dốc tối đa là 7% và dài liên tục không quá 400 mét, trừ vị trí dốc bến phà,
dốc qua đê và qua cầu.
c) Cấp C
 Nền đường rộng tối thiểu 9 mét, xe đi lại tránh nhau dễ dàng, không phải giảm
tốc độ;
 Bán kính đường cong nằm tối thiểu là 60 mét (ứng với siêu cao 6%) và 125
mét (ứng với siêu cao 4%). Trường hợp tại ngã ba, ngã tư, đường tránh hoặc

những vị trí có quy mô tương tự cho phép bố trí đường cong có bán kính nhỏ
hơn;
 Chiều dài tầm nhìn trước chướng ngại vật cố định (một chiều) là 40 mét và
tầm nhìn thấy xe ngược chiều (hai chiều) là 80 mét;
 Độ dốc tối đa là 8% và dài liên tục không quá 400 mét, trừ vị trí dốc bến phà,
dốc qua đê và qua cầu.
d) Cấp D
 Nền đường rộng tối thiểu 6,0 mét, xe đi lại tránh nhau phải giảm tốc độ;
 Bán kính đường cong nằm tối thiểu là 15 mét (ứng với siêu cao 6%) và 40 mét
(ứng với siêu cao 4%) và châm chước 30% số đường cong trong từng đoạn có
bán kính dưới 15 mét, nhưng lớn hơn 8 mét (15 mét > R > 8 mét);
 Chiều dài tầm nhìn trước chướng ngại vật cố định (một chiều) là 20 mét và
tầm nhìn thấy xe ngược chiều (hai chiều) là 40 mét;

Trang 12


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

 Độ dốc tối đa là 9% và dài liên tục không quá 400 mét, trừ vị trí dốc bến phà,
dốc qua đê và qua cầu.
e) Cấp E
Là các loại đường không nằm trong các cấp đường A, B, C và D nói trên.
1.2.2.2.

Bậc đƣờng.

Mỗi cấp đường trong cùng loại được chia thành 3 bậc. Công tác bảo trì cầu
đường quyết định bậc của đường; trường hợp làm tốt công tác bảo trì, giữ cầu
đường ổn định các tiêu chuẩn mặt đường như thiết kế được xếp bậc 1; trường hợp
công tác bảo trì làm không tốt dẫn đến tình trạng cầu đường xấu đi thì phải xếp
bậc khác đi nhưng không để quá bậc 3.Cụ thể là:


Bậc 1: mặt đường rải bê tông nhựa, bê tông xi măng bằng phẳng, coi như

không có ổ gà, xe chạy giữ vững tốc độ;


Bậc 2: mặt đường rải bê tông nhựa, đá dăm nhựa, đá dăm, cấp phối... có ổ

gà nhỏ, gợn sóng vừa phải. Tỷ lệ ổ gà chiếm không quá 8% diện tích từng đoạn
mặt đường; xe đi có xóc, có giảm tốc độ;


Bậc 3: mặt đường rải bê tông nhựa, đá dăm nhựa, đá dăm, cấp phối... hư

hỏng nhiều, có từ 8% đến 20% ổ gà hoặc tối đa 15% ổ gà loại sâu trên 15 cm
(mười lăm xen-ti-mét) xe đi lại khó khăn, có chỗ bị trơn lầy.
Nếu mặt đường hư hỏng quá mức quy định cho Bậc 3 trên đây thì đưa vào loại
đường đặc biệt xấu.
Đường cấp E không chia bậc và được coi là loại đường đặc biệt xấu.
1.2.2.3.


Xếp loại đƣờng.

Sau khi phân chia cấp và bậc cho đường, mỗi đoạn đường sẽ có cấp bậc là

A1, A2, A3, B1, ... đến E. Từ kết quả này, tiến hành xếp loại đường theo bảng sau:

Trang 13


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

Loại 1

Loại 2

(Rất tốt) (Tốt)

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Loại 3

Loại 4

Loại 5

Loại 6

(Khá)

(Trung

(Xấu)

(Đặc

biệt

xấu)

bình)
A1

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

A2

A3

B1

B2

B3

C1

C2

C3,

D1

D2

D 3, E
và
đường

các
có

mặt đường
xấu

hơn

bậc 3 nêu
trên.


Để phù hợp với việc theo dõi, tính toán trong thực tế, các loại đường sẽ

được xếp theo từng đoạn 5 ki-lô-mét liên tục trở lên. Nếu có những đoạn tốt, xấu
dưới 5 ki-lô-mét riêng lẻ thì căn cứ vào tình hình trung bình của những đoạn liền
kề để xếp lên hoặc xếp xuống cho thích hợp.


Đường có tiêu chuẩn cấp E, nhưng mặt đường tốt hoặc chỉ có 1 trong nhiều

tiêu chuẩn cấp E nhưng các tiêu chuẩn khác đạt cao hơn có thể xem xét xếp vào
loại 6 hoặc loại 5.


Căn cứ vào cách xếp loại đường trên đây, sẽ có 6 loại đường (từ Loại 1 đến

Loại 6).
1.6.3. Phân biệt nhà ở các loại.
1.6.3.1. Phân cấp nhà.
Về nguyên tắc, khi phân loại nhà để xác định giá tính thuế là dựa vào chất
lượng các bộ phận kết cấu chủ yếu và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà. Nhà được

Trang 14


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

phân thành 6 loại : Biệt thự, cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4 và nhà tạm theo các Tiêu
chuẩn sau đây:
a) Biệt thự
 Ngôi nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh;
 Kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch;
 Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây
gạch;
 Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt;

 Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;
 Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất lượng tốt;
 Số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở.
b) Nhà cấp 1
 Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy
định trên 80 năm;
 Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây
gạch;
 Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt;
 Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;
 Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế số
tầng;
c) Nhà cấp 2
 Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy
định trên 70 năm;
 Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây
gạch;
 Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment;
 Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt;
 Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Số tầng không hạn chế.

Trang 15


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

d) Nhà cấp 3
 Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây gạch.
Niên hạn sử dụng trên 40 năm;
 Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch;
 Mái ngói hoặc Fibroociment;
 Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông.
 Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường.
Nhà cao tối đa là 2 tầng.
e) Nhà cấp 4
 Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm;
 Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm);
 Mái ngói hoặc Fibroociment;
 Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp;
 Tiện nghi sinh hoạt thấp;
f) Nhà tạm
 Kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu;
 Bao quanh toocxi, tường đất;
 Lợp lá, rạ;
 Những tiện nghi, điều kiện sinh hoạt thấp;
1.6.3.2.

Phân loại nhà ở.

a) Nhà ở nông thôn.
Đây là loại nhà thấp tầng, có sân vườn phục vụ cho những gia đình nông
dân. Mỗi gia đình thường ở trong một khuôn viên độc lập với diện tích đất thổ cư
trên dưới 1 sào (360 m2). Trên lô đất có phần kiến trúc sân vườn, nhà ở , chuồng
trại và vườn cây lâu năm. Nhà ở thường là những tập hợp nhà chính, nhà phụ,
chuồng trại và sân, trong đó cái sân côi như trung tâm bố cục, bên cạnh sân vườn

là ao cá.
b) Biệt thự phố.

Trang 16


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

Đây là loại thấp tầng ( 1 đến 3 tầng) cũng có sân vườn bao quanh, phục vụ
cho gia đình có đời sống kinh tế cao, thu nhập dồi dào. Ngôi nhà nằm trong khuôn
viên có rào dậu, cổng riêng với khoảng diện tích trung bình từ 300 – 800 m2 chủ
yếu được xây dựng bằng những vật liệu sang trọng và kiên cố. Biệt thự cần có các
công trình phụ như garage oto ( cho 1 -2 xe), chỗ ở cho người phục vụ hay chỗ để
đồ làm vườn…cùng sân thoáng, vườn cảnh và cây bóng mát để nghỉ ngơi ngoài
trời. Mật độ xây dựng trên lô đất khoảng 25 -40% là tối đa.
c) Nhà ở liền kề ( liên kế).
Đây là loại nhà thường gặp ở những thành phố nhỏ, thị trấn phục vụ những
gia đình thị dân. Để đảm bảo tính kính tế và tiết kiệm đất cho thành phố, mỗi gia
đình chỉ có 2 hướng tiếp xúc trước và sau với thiên nhiên. Mỗi gia đình sẽ được sử
dụng khoảng diện tích không gian suốt từ tầng trệt đến tầng thượng ( khối nhà
thường cao từ 2-3 tầng). Ngoài diện tích dành cho nhà ở, còn diện tích dành cho
sân vườn (với tỉ lệ 20-30% diện tích lô đất ). Loại nhà này thường có diện tích
trung bình từ 60-120 m2 và thường chia làm 2 loại như sau:


Nhà liền kề phố: nhà có mặt tiền trực tiếp liên hệ với hè phố, để lợi

dụng tầng trệt kinh doanh buôn bán, còn các tầng còn lại để phục vụ cho sinh hoạt
nghỉ ngơi của gia đình. Ngôi nhà chỉ có sân trong ( chiếm tỉ lệ 20-25% lô đất).


Nhà liền kề sân vườn: là loại nhà có vườn phía trước và sân phía sau.

Mặt tiền từ 6-10 m, hình thức giống nhà liền kề phố, nhưng mặt tiền được lùi vô
khoảng 3m so với hàng rào, có vườn trước sân sau ( chiếm khoảng 30-40% lô đất).
d) Nhà chung cư.
Đây là loại nhà ở tập thể của các gia đình. Một ngôi nhà có thể phục vụ cho
nhiều gia đình. Mỗi gia đình có thể sử dụng độc lập 1 căn hộ, các căn hộ này được
liên kết với nhau bằng hành lang chung, còn cầu thang công cộng dùng để nối giữa
các tầng. Đây là loại nhà phổ biến ở các thành phố lớn, thường được xây dựng từ
5-26 tầng, với các nhà trên 7 tầng bắt buộc có thang máy. Với kiểu nhà chung cư
như vậy, sẽ tiết kiệm được rất nhiều đất đai và giá trị kinh tế trong đầu tư cơ sở hạ
tầng.
Trang 17


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC QUẬN 10
( ĐƢỜNG BẮC HẢI , CÁCH MẠNG THÁNG 8 – ĐOẠN

BẮC HẢI ĐẾN HÒA HƢNG)
2.1.

Giới thiệu khái quát quận 10.

2.1.1. Tổng quan về quận 10.
2.1.1.1.

Vị trí địa lý.

Trang 18


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

Quận 10 có tổng diện tích tự nhiên 571,81 ha (theo số liệu bản đồ địa
chính) nằm chếch về phía Tây Nam của trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và
chiếm 0,24% diện tích đất đai toàn Thành phố. Dân số của Quận 10 tính đến thời
điểm 31/12/2005 là 237.459 người, mật độ dân số trung bình là 41.527 người/km2.
Quận 10 được chia thành 5 khu với tổng số 15 Phường lớn nhỏ không đều
nhau, chênh lệch giữa Phường lớn nhất (Phường 12) và Phường nhỏ nhất (Phường
3) là 119,14 ha tương ứng 12,8 lần. Địa bàn Quận 10, có giáp ranh như sau:


Phía Bắc giáp Quận Tân Bình, giới hạn bởi đường Bắc Hải;



Phía Nam giáp Quận 5, giới hạn bởi đường Hùng Vương và đường

Nguyễn Chí Thanh;


Phía Đông giáp Quận 3, giới hạn bởi đường Cách mạng tháng 8,

Điện Biên Phủ và đường Lý Thái Tổ;


Phía Tây giáp Quận 11, giới hạn bởi đường Lý Thường Kiệt.

Quận 10 là một trong những quận nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh
có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các
quận trung tâm và ngoại thành, là cơ hội để thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội
của quận trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
2.1.1.2.

Địa hình, địa chất công trình.

Địa hình Quận 10 tương đối bằng phẳng. Toàn bộ địa hình Quận 10 nằm
trên cao độ +2.00 (lấy theo hệ Mũi Nai).
Đặc điểm địa chất công trình của loại đất này đa phần là thuộc khối phù a
cổ, cường độ chịu tải của đất là R ³ 1,7 kg/cm2.
2.1.1.3.

Khí hậu.

Khí hậu Quận 10 mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng tính
chất khí hậu nhiệt đới gió mùa. Khí hậu có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến
tháng 11; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.


Nhiệt độ: cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình 28oC, nhìn chung tương đối
điều hòa trong năm. Nhiệt độ cao nhất là 39oC và thấp nhất là 25,7oC.



Ẩm độ: trung bình cả năm vào khoảng 75%.
Trang 19


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa


SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

Mưa: với vị trí là quận nội thành nên lượng mưa nhiều hơn ở các khu vực
khác (trung bình 2.100mm). Mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 11, các tháng
khác hầu như không có mưa.



Gió: hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông Đông Nam. Tốc độ gió trung bình là 3m/s, mạnh nhất là 22,6 m/s. Hầu như không

có bão (nếu có chỉ có gió cấp thấp do ảnh hưởng bão từ nơi khác đến).



Bức xạ: tổng bức xạ mặt trời tương đối lớn là 368Kcal/cm2.



Độ bốc hơi:

 Trung bình: 3,7 mm/ngày
 Cao tuyệt đối: 13,8 mm/ngày
2.1.1.4.

Thủy văn.

Trên địa bàn Quận 10 không có kênh, rạch. Ngoài hồ Kỳ Hòa và một số hồ
nhỏ khác, Quận 10 hầu như không có nơi nào chứa nước mặt. Thoát nước chính
của Quận 10 trong mùa mưa là chảy qua Quận 3, ra rạch Nhiêu Lộc, qua Quận 5
ra kênh Bến Nghé, một phần nhỏ chảy qua Quận 11 ra rạch Lò Gốm.
2.1.1.5.
a)

Kinh tế.
Tổng quan chung.

Quận 10 là một trong những quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh
có vị trí thuận lợi, là một trọng điểm giao dịch thương mại của thành phố. Ngành
thương mại – dịch vụ có tốc độ phát triển nhanh, với nhiều loại hình thương mại –
dịch vụ cao cấp và đa dạng tạo được sự thu hút đầu tư của các doanh nghiệp tham

gia đầu tư phát triển. Tính đến nay, có 10.811 đơn vị kinh tế hoạt động trên địa
bàn Quận 10. Trong đó: Doanh nghiệp: 2.691 đơn vị Hợp tác xã: 18 đơn vị Hộ
kinh doanh cá thể: 8.102 đơn vị
Phân chia theo ngành: Sản xuất: 1.064 đơn vị; Thương mại: 6.138 đơn vị;
Dịch vụ: 3.609 đơn vị;
Phân chia theo loại hình: Công ty cổ phần: 236 đơn vị; Công ty TNHH:
2.112 đơn vị; Doanh nghiệp tư nhân: 343 đơn vị; Hợp tác xã: 18 đơn vị; Hộ cá thể:
8.102 đơn vị;
Trang 20


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

Tổng số vốn đầu tư của các công ty, doanh nghiệp tư nhân và các cơ sở cá
thể đạt gần 700 tỷ đồng; giá trị thương mại chiếm tỷ lệ khá cao, sản lượng kinh tế
thương mại quốc doanh chiếm từ 60 – 80%.
Tốc độ tăng trưởng trên lĩnh vực công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp bình
quân hằng năm luôn vượt chỉ tiêu kế hoạch 14,58%, trong đó khu vực kinh tế quốc
doanh tăng bình quân 16,94%, khu vực ngoài quốc doanh tăng bình quân 13,67%.
Tốc độ tăng trưởng thương mại – dịch vụ hàng năm tăng bình quân 16,98%
- trong đó, các công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh ngiệp tư nhân và thương
nghiệp – dịch vụ tư nhân, cá thể có tỷ lệ tăng khá cao, chiếm tỷ trọng lớn trên tổng
doanh thu hằng năm.
Xuất khẩu chủ yếu là các mặt hàng điện tử, hoá mỹ phẩm, may mặc, nông
hải sản, chế biến cao su. Nhập khẩu chủ yếu là các ngành hàng nguyên liệu phục

vụ sản xuất tuy vậy hạn chế nhập khẩu hàng tiêu dùng.
b)

Hoạt động thƣơng mại.

 Hệ thống chợ:
Các chợ trên địa bàn Quận 10 là được hình thành trước ngày giải phóng
như: chợ Trần Nhân Tôn thuộc Phường 2, chợ Nhật Tảo thuộc Phường 4, chợ
Nguyễn Tri Phương thuộc Phường 6, chợ Chuồng Bò (Ngã Bảy) thuộc Phường 10,
chợ Chí Hoà thuộc địa bàn Phường 15. Các chợ hình thành sau ngày giải phóng
miền Nam, thống nhất đất nước như chợ Lê Hồng Phong (Phường 1), chợ hoa tươi
Hồ Thị Kỷ (Phường 1), chợ Thành Thái (Phường 14), chợ Bạch Mã – cư xá Bắc
Hải (Phường 15).
Chợ Nguyễn Tri Phương và chợ Hoà Hưng – Chí Hoà thuộc nhóm chợ loại
2, được đầu tư xây dựng đáp ứng các tiêu chuẩn về hệ thống điện, cấp thoát nước,
phòng cháy chữa cháy, có nhà lồng, quầy sạp được bố trí, sắp xếp theo ngành
hàng, hoạt động kinh doanh tương đối ổn định. Đối với chợ Trần Nhân Tôn, chợ
Nhật Tảo, chợ Chuồng Bò (Ngã Bảy): các chợ này đã được hình thành từ lâu đời,
phù hợp thói quen và nhu cầu mua sắm của mọi tầng lớp dân cư nhưng chủ yếu sử
dụng các tuyến đường, khu vực đất trống trong khu dân cư để họp chợ, do đó còn
Trang 21


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

nhiều khiếm khuyết như không có nhà lồng, quầy sạp không cố định, hệ thống cấp
thoát nước sử dụng chung với khu dân cư.
 Các khu vực kinh doanh trên các tuyến đường tiêu biểu:


Hoa tươi: đường Hồ Thị Kỷ,



Ẩm thực: đường Lê Hồng Phong



Thiết bị y tế và văn phòng: đường Lý Thái Tổ (giáp ranh quận 3)



Trang trí nội thất: đường Ngô Gia Tự, đường Cao Thắng (nối dài)



Vật liệu xây dựng: đường Lý Thường Kiệt



Thiết bị viễn thông: đường Hùng Vương (giáp ranh quận 5)
 Ngoài ra còn có các tuyến đường kinh doanh sầm uất khác:



Đường 3 Tháng 2 (Đồ cưới, mua sắm thời trang, xe hơi cao cấp, điện thoại
di động )



Đường Cách mạng Tháng Tám (mua sắm thời trang, ẩm thực, điện thoại di
động)



Đường Lý Thái Tổ (in ấn, lốp xe hơi, trang trí nội thất, sơn dầu- sơn nước,
nha khoa thẩm mỹ, ẩm thực)



Đường Nguyễn Tri Phương (ẩm thực, thời trang, đồ lưu niệm, trang trí)



Đường Thành Thái (vật liệu xây dựng, thiết bị vệ sinh, trang trí nội thất, ẩm
thực)
c) Hạn chế.

Kinh tế quận 10 so với tình hình phát triển chung của Thành phố cũng như
so với các quận trung tâm kế cận vẫn còn những điểm yếu kém nhất định:
 Sự phân bố các trung tâm kinh doanh chưa cân đối, thiếu quy hoạch tổng thể,
thiếu gắn kết chỉnh trang đô thị, phát triển dân cư với quy hoạch phát triển kinh
tế.
 Một số khu chuyên doanh theo đường phố phát triển nhưng còn có yếu tố tự
phát, cần thiết phải sắp xếp, tổ chức hoạt động kinh doanh, đảm bảo tuân theo

các quy định trật tự văn minh đô thị và văn minh thương mại.

Trang 22


GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SV: Phạm Thị Khánh Vy

Lớp VG2 K33
MSSV: 107207244

d) Định hƣớng phát triển kinh tế.

Quận 10 tiếp tục phát triển theo hướng thương mại – dịch vụ – sản xuất,
quy hoạch mạng lưới chợ – siêu thị – trung tâm thương mại, đẩy mạnh đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công trình phúc lợi xã hội, công trình phục vụ văn
hoá, thể dục thể thao các khu vực chuyên doanh với những trung tâm mua sắm
phong phú, đa dạng hơn.
2.1.1.6. Văn hóa.
a) Tổng quan chung.
Từ những cơ sở vật chất nghèo nàn, thiếu thốn từ những ngày đầu giải
phóng, đến nay Quận 10 đã trở thành một trong những trung tâm sinh hoạt văn hoá
phục vụ cho nhân dân trong và ngoài Quận.
Nhiều công trình, thiết chế văn hoá như Nhà hát Hoà Bình, Trung tâm Văn
hoá, Nhà thiếu nhi, Công viên Kỳ Hoà, Công viên Văn hoá Lê Thị Riêng được
Quận đầu tư xây dựng cùng nhiều cơ sở hoạt động dịch vụ văn hoá tư nhân khác
đã trở thành những tụ điểm văn hoá phục vụ rộng rãi nhu cầu vui choi giải trí,
hưởng thụ văn hoá cho người dân.
Những địa điểm di tích lịch sử truyền thống cách mạng và di tích văn hoá

(Nhà truyền thống, Bia Vườn Lài, hầm chứa vũ khí bí mật, hầm bí mật B, Đình
Chí Hoà) được thường xuyên tôn tạo, chỉnh trang đã góp phần quan trọng trong
việc giáo dục truyền thống cách mạng cho học sinh, đoàn viên, hội viên các đoàn
thể và nhân dân trong Quận. Bên cạnh đó hệ thống Nhà văn hoá phường cũng
được Quận quan tâm đầu tư phát triển.
Hiện nay, Quận 10 đã xây dựng các Nhà văn hoá tại các đơn vị phường
(phường 1, 2, 3, 10, 11, 13) với cơ sở vật chất khang trang, phục vụ tích cực trong
việc tổ chức các loại hình sinh hoạt văn hoá văn nghệ tại cơ sở và là tụ điểm sinh
hoạt, giao lưu thường xyên của các Câu lạc bộ, các đoàn thể, nhân dân các khu
phố.
2.1.2. Các tiềm năng phát triển.

Trang 23