Xác định khung giá đất trên tuyến đường bà hạt nguyễn tri phương, quận 10

Chun đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH KT THẨM ĐỊNH GIÁ
*******

CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN
ĐƯỜNG BÀ HẠT - NGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN
10
GVHD : TS. NGUYỄN QUỲNH HOA
SVTH : NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG
LỚP

: VG3 - K33

NIÊN KHĨA 2007-2011

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 1


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

MỤC LỤC
Lời mở đầu .. ............................................................................................................ 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................. 1
1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản ....................................... 3
1.1.1 Các vấn đề chung về bất động sản.................................................................... 3
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản ............................................................................ 3
1.1.1.2 Các thuộc tính bất động sản........................................................................... 3
1.1.1.3 Đặc trưng bất động sản .................................................................................. 5
1.1.1.4 Bất động sản là hàng hóa ............................................................................... 6
1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản ............................................................... 6
1.1.2.1 Khái niệm ...................................................................................................... 6
1.1.2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản .......................................................... 8
1.1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường .................................................................... 8
1.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá trị bất động sản ................................................. 8
1.2.1 Cơ sở giá trị thị trường ..................................................................................... 8
1.2.2 Cơ sở giá trị phi thị trường ............................................................................... 8
1.3. Các phương pháp thẩm định giá ......................................................................... 9
1.3.1 Phương pháp so sánh ........................................................................................ 9
1.3.1.1 Khái niệm ...................................................................................................... 9
1.3.1.2 Cơ sở giá trị ................................................................................................... 9
1.3.1.3 Các bước tiến hành ........................................................................................ 9
1.3.2 Phương pháp chi phí ........................................................................................ 10
1.3.2.1 Khái niệm ..................................................................................................... 10
1.3.2.2 Cơ sở giá trị ................................................................................................. 10
1.3.2.3 Các bước tiến hành ....................................................................................... 10
SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 2

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.3.2.3.1 Đối với bất động sản .................................................................................. 10
1.3.2.3.2 Đối với máy, thiết bị .................................................................................. 11
1.4. Phân cấp công trình xây dựng ........................................................................... 11
1.4.1 Quy định chung ............................................................................................... 11
1.4.2 Phân loại nhà ................................................................................................... 11
1.4.3 Phân cấp nhà .................................................................................................... 12
1.4.4 Tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận nhà theo cấp ................................................. 13
1.4.5 Quy định về tuổi đời kinh tế của từng loại công trình..................................... 15
1.4.6 Tỉ lệ kết cấu chính so với tổng giá trị nhà ....................................................... 16
1.4.7 Hướng dẫn xác định chất lượng còn lại của kết cấu chính.............................. 18
1.5. Cách thức phân loại đường phố và vị trí của bất động sản tại Tp. HCM .......... 19
1.5.1 Cách phân lọai đường phố ............................................................................... 19
1.5.2 Phân lọai đường hẻm ....................................................................................... 20
1.5.3 Phân lọai vị trí đất............................................................................................ 20
Chương 2: SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT ........... 21
2.1. Cơ sở hình thành giá đất .................................................................................... 21
2.2 Những quy định của Nhà nước về công tác xác định khung giá đất .................. 23
2.2.1 Các phương pháp xác định giá đất .................................................................. 23
2.2.2 Các xác định khung giá các lọai đất ................................................................ 25
2.2.2.1 Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp ........................................................... 25
2.2.2.2 Đối với đất khu dân cư nông thôn ................................................................ 25
2.2.2.3 Giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường
giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công
nghiệp ....................................................................................................................... 26

2.2.2.4 Giá đất tại khu vực đô thị ............................................................................. 26

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 3


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

2.2.3 Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất ban hành hằng năm của các địa
phương sát giá thị trường.......................................................................................... 27
2.3 Thực trạng xác định giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh .................................... 27
2.3.1 Quy định về việc xây dựng khung giá đất của Thành phố Hồ Chí Minh........ 27
2.3.2 Sự cần thiết phải xác định khung giá đất theo giá thị trường .......................... 28
2.3.3 Những vướng mắc trong việc xây dựng bảng giá đất ..................................... 29
Kết luận chương 2 .................................................................................................... 33
Chương 3: XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG BÀ HẠTNGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10 ..................................................................... 34
3.1.Tổng quát tuyến đường Bà Hạt, Quận 10 ........................................................... 34
3.1.1 Đặc điểm vị trí địa lý ....................................................................................... 34
3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội ................................................................................... 34
3.1.3 Cơ sở hạ tầng ................................................................................................... 35
3.1.4 Phân loại đường Bà Hạt................................................................................... 35
3.2. Nghiên cứu giá trị bất động sản trên tuyến đường Bà Hạt – Nguyễn Tri Phương,
Quận 10..................................................................................................................... 36
3.3. Xây dựng bảng khung giá đất theo giá thị trường tuyến đường Bà Hạt, Quận 10 ............ 37
3.3.1 Giới thiệu tổng quát về bất động sản đường Bà Hạt ....................................... 37
3.3.2 Xây dựng khung giá đất .................................................................................. 38
3.3.2.1 Nhà mặt tiền ................................................................................................. 38

3.3.2.2 Nhà hẻm........................................................................................................ 41
3.3.2.3 Bảng khung giá đất nhà phố ......................................................................... 44
3.3.2.4 Căn hộ chung cư Ấn Quang ......................................................................... 45
3.3.2.3.1 Đơn giá ...................................................................................................... 45
3.3.2.3.2 Tỷ lệ điều chỉnh một số yếu tố .................................................................. 46
3.4 Thuận lợi và khó khăn trong việc xây dựng khung giá đất theo giá thị trường
đường Bà Hạt, Quận 10 ............................................................................................ 47
SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 4


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Kết luận chương 3 .................................................................................................... 49
Phần Kết luận............................................................................................................ 50
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT

Ý NGHĨA

BĐS

Bất động sản

XHCN

Xã hội Chủ nghĩa

BTCT

Bê tông cốt thép

UBND

Ủy ban Nhân dân

P.

Phường

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

MT

Mặt tiền

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 5

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Lời mở đầu
1. Lí do chọn đề tài.
Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát
triển của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Hiện nay quá trình công
nghiệp hoá , hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra
mạnh mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng
mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Chính phủ
đã cố gắng đề ra phương pháp mới nhằm xây dựng bảng khung giá đất hợp lí để
không thất thoát tiền thuế, đền bù giải phóng đất đai,...Tuy nhiên việc xây dựng
bảng khung giá đất theo giá thị trường như thế nào là hợp lí vẫn đang gây khó khăn
cho chính quyền các địa phương. Chính quyền thành phố Hồ Chí Minh cũng đang
tích cực chuẩn bị cho việc xây dựng bảng khung giá đất.
Do nhận thấy tính cấp thiết và thiết thực của vấn đề, nên em quyết định chọn
chuyên đề tốt nghiệp là: “Xác định khung giá đất trên tuyến đường Bà HạtNguyễn Tri Phương, Quận 10”.
2. Mục đích của đề tài.
-

Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác xác định khung giá đất

-

Phản ánh thực trạng xác định giá đất, nêu sự cần thiết của việc xác định khung
giá đất theo giá thị trường và đề xuất giải pháp

-

Xây đựng khung giá đất đường Bà Hạt theo giá thị trường.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất đường Bà Hạt
- Phạm vi nghiên cứu là bất động sản trên đường Bà Hạt
4. Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phương pháp nghiên cứu kinh
tế phổ biến là:
• Phương pháp duy vật biện chứng.
• Phương pháp duy vật lịch sử.
• Phương pháp thống kê.
SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 6


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

5. Kết cấu của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chuyên
đề gồm ba chương:
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
Chương 2: SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ
THỊ TRƯỜNG
Chương 3: XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG BÀ HẠT
– NGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 7


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Các vấn đề chung về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất
mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất
động sản và động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, có quy
định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong

pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ
thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.2Các thuộc tính bất động sản
1.1.1.2.1 Tính bất động
Bất động sản không thể di chuyển và luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung
quanh. Chính vì thế giá trị của bất động sản phụ thuộc rất nhều vào vị trí mà bất
động sản tọa lạc.
SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 8


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.1.1.2.2 Tính không đồng nhất
Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”. Một mảnh đất, một căn nhà,
về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự. Một căn hộ
hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loại nhưng nhìn
ra mặt đường. Trong cùng loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khác nhau, có
căn thấy rõ được các tàn cây hay dãy núi phía xa bên kia hồ, nhưng căn kế bên thì
không thể có cùng tầm nhìn như vậy… Dĩ nhiên, những “view” đẹp, độc đáo ấy
đều tạo ra giá trị tăng thêm.
1.1.1.2.3 Tính hỗ tương với xung quanh
Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một
miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung
quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như…
hỏng. Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ
chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa. Cho nên, những cái xung quanh một

bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.
1.1.1.2.4 Tính khan hiếm
Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Sự phát
triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái,
diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người
thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự
khan hiếm trên thị trường bất động sản.
1.1.1.2.5 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết “đát”, riêng bất động sản thì không.
Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì
tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo
trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ (một
dòng họ có thể đi qua vài ba đời nhưng “mặt hàng” này - tức căn nhà của họ - thì
vẫn còn nguyên vẹn. Do đó, trừ nhà ở, còn các bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê,
cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn (Không có một tư liệu
hay công cụ sản xuất nào có thể sinh lợi lâu dài như vậy).
SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 9


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.1.1.3Đặc trưng bất động sản
1.1.1.3.1 Khả năng co dãn của cung bất động sản kém
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản
so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giản
này thể hiện ở các mặt sau:

• Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.
• Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và
tiền bạc.
• Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
1.1.1.3.2 Thời gian mua, bán, giao dịch dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi
giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi
nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán
cũng tuỳ thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của
luật pháp.
1.1.1.3.3 Khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh họat
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống
sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời
sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý
chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
1.1.1.3.4 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ
Giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành
tiền mặt kém linh hoạt. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt
của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả
năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để
chuyển quyền sở hữu.

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 10


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.1.1.4 Bất động sản là hàng hóa
Theo luật Kế tóan Việt Nam, hàng hóa bất động sản là:
• Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và Quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để
bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường;
• BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho
mục đích bán. BĐS đầu tư gồm quyền sử dụng đất, nhà hoặc 1 phần của nhà,
cả nhà và đất. cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản
theo hoạt động thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho
thuê hoặc chờ tăng giá
1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ
chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản
Khái niệm đã chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và
người bán mà không có một sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều
rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá
cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt tình hữu dụng của bất động sản, về nhu
cầu và ước muốn của các bên.
1.1.2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản
1.1.2.2.1 Không có thị trường trung tâm
Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính
thức. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đõn vị kinh doanh bất động
sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán), hoặc người
mua tìm đến trực tiếp thương lượng với ngưới bán thông qua lời rao bán trên báo
chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới (cò nhà đất).
1.1.2.2.2 Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở
Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự

khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa
phương khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền
thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán cuả người
dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương
SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 11


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.1.2.2.3 Là thị trường cạnh không hoàn hảo
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị
trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hoá thông dụng khác, biến
động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hoá thông thường,
đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.1.2.2.4 Quá trình giao dịch phức tạp, chi phí giao dịch cao
Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá
trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian
và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh
toán.
1.1.2.2.5 Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác
Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở
thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đấu của các ngành sản xuất kinh doanh. So
với tích lũy tài sản lưu động thì tích lũy tài sản cố định thường chiếm từ 7 đến 9 lần.
Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các
nhà kinh doanh bất động sản mà cho cả các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa

bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế.
1.1.2.2.6 Là thị trường rất nhạy cảm với các biến động về kinh tế, chính trị
Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng
lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy
giảm. Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn
hoá, xã hội.
1.1.2.2.7 Là thị trường đa phân khúc
Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp
dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản dễ bị phân khúc,
các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trường riêng lẻ. Thiếu sự phối hợp
đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này
1.1.2.2.8 Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ
• Đối với các dự án lớn và dài hạn bao giờ nhà đầu tư cũng thiếu vốn
• Giá trị giao dịch của bất động sản cao nên lượng vốn lớn
SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 12


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường
• Nhà nước
• Chủ đầu tư
• Người mua và nguời bán thông thường
• Người môi giới
• Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng
1.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá trị bất động sản

1.2.1 Cơ sở giá trị thị trường
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và
một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
1.2.2 Cơ sở giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức
giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản
bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có
thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật
hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị
trường của tài sản đó.
1.3. Các phương pháp thẩm định giá
Với nhiều lọai tài sản, cùng nhiều mục đích, thời điểm thẩm định và dữ liệu
hiện có trên thị trường ở nhiều kênh thông tin khác nhau, nhà thẩm định phải nhận
đinh và phân tích để đưa ra mức giá ước tính hợp lí nhất. Vì vậy có nhiều phương
pháp thẩm định giá trị bất động khác nhau được vận dụng trong các trường hợp
riêng biệt.

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 13


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Những phương thẩm định giá trị bất động sản đang dược sử dụng hiện nay tại
Vệt Nam là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu
nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.
Trong những trường hợp mà tác giả kể trên, tác giả chỉ trình bày chi tiết phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí, vì đây là hai phương pháp được sử
dụng chủ yếu để xác định khung giá đất trên đường Bà Hạt, Quận 10, thành phố Hồ
Chí Minh.
1.3.1 Phương pháp so sánh
1.3.1.1 Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường
vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước
tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
1.3.1.2 Cơ sở giá trị
Cơ sở giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị các
tài sản tương tự đã hoặc đang rao bán trên thị trường.
1.3.1.3 Các bước tiến hành
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần
thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 14


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá
chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút
ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm
định.
1.3.2 Phương pháp chi phí
1.3.2.1Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá.
1.3.2.2Cơ sở giá trị
Cơ sở giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị
các tài sản tương tự đã hoặc đang rao bán trên thị trường.
1.3.2.3Các bước tiến hành
1.3.2.3.1 Đối với bất động sản
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó
là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định
giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao
mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng
cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 15


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.3.2.3.2 Đối với máy, thiết bị
Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.
Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa
máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải
nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn
lũy kế của máy, thiết bị.
Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ
(-) kết quả bước 3.
1.4. Phân cấp công trình xây dựng
1.4.1 Quy định chung
Nhà ở hoặc làm việc được phân lọai và phân cấp theo cách sử dụng hoặc niên
hạn sử dụng.

Theo cách sử dụng nhà ở đựơc phân thành 4 lọai: nhà biệt thự, nhà độc lập,
nhà chung cư và nhà tập thể.
Thoe niên hạn sử dụng nhà được phân thành 4 cấp: nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà
cấp 3, nhà cấp 4; ngòai ra còn 1 cấp phụ là nhà tạp thời, sử dụng trong 1 thời gian
ngắn.
Tùy theo loại nhà và cấp nhà mà xác định quy cách xây dựng và tiện nghoi
trang bị cho ngôi nhà.
1.4.2 Phân loại nhà
Biệt thự: là loại nhà riêng biệt có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa,
mặt nước), có tường rào và lối đi ra vào riêng biệt; bên trong biệt thự có đầy đủ và
hoàn chỉnh các buồng phòng để ở và các tiện nghi. Mỗi tầng ít nhất có 2 phòng ở
quay mặt ra sân hay vườn. Trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh có chất lượng cao hoặc
tương đối cao; kiến trúc, mỹ thuật trang trí hoàn thiện. Ngôi nhà có kết cấu chịu lực
bằng khung cột BTCT hoặc tường gạch chịu lực; sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu
chất lượng cao; mái lợp ngói có hệ thống cách nhiệt hoặc đúc BTCT.
Nhà cấp 1: là nhà có các phòng ngủ, phòng ăn, tiếp khách, bếp, vệ sinh riêng
biệt và cùng tầng với căn hộ; sử dụng vật liệu hoàn thiện: trát, lát, ốp, trang trí cao
SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 16


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

cấp; đủ các thiết bị điện nước).Số tầng nhà không hạn chế; kết cấu chịu lực bằng
BTCT, tường xây hoặc bêtông; mái lợp có hệ thống cách nhiệt hoặc đúc, sàn đúc;
nền ximăng hoặc lát gạch hoa, gạch men.
Nhà cấp 2: là nhà có phòng ngủ, sinh hoạt, bếp, vệ sinh riêng biệt; có sử dụng

một số loại vật liệu hoàn thiện ốp trang trí; đủ các thiết bị điện, nước.Số tầng nhà tối
đa là 03 tầng (02 lầu); kết cấu chịu lực bằng BTCT, tường xây hoặc bêtông; mái
lợp ngói có hệ thống cách nhiệt hoặc đúc, sàn đúc, nền xi măng hoặc lát gạch hoa,
gạch men.
Nhà cấp 3: số tầng nhà tối đa 02 tầng (01 lầu); kết cấu chịu lực bằng trụ
BTCT, tường xây; mái lợp ngói hoặc tole, Fibrociment; sàn đúc; nền ximăng hoặc
lát gạch hoa, gạch men
Nhà cấp 4: Loại nhà trệt (hoặc có gác lững) kết cấu chịu lực bằng gỗ, sườn
gỗ; tường xây; mái lợp ngói hoặc khe, Fibrociment; nền xi măng hoặc lát gạch hoa,
gạch men.
Nhà tạm: Ngoài nhà biệt thự và 4 cấp nhà ở như trên, còn có khái niệm nhà
tạm. Nhà tạm là loại nhà không đảm bảo mức độ sử dụng, tiện nghi tối thiểu, thiếu
các diện tích đảm bảo nhu cầu sinh hoạt tối thiểu: Bếp, vệ sinh
1.4.3 Phân cấp nhà
Tùy theo chất lượng nhà sử dụng, niên hạn sử dụng và các kết cấu xây dựng,
nhà ở được chia thành các cấp như sau:
Nhà cấp 1: Nhà có niên hạn sử dụng trên 100 năm, chất lượng sử dụng cao
Nhà cấp 2: Có niên hạn sử dụng trên 50 năm, chất lượng sử dụng khác
Nhà cấp 3: Có niên hạn sử dụng trên 20 năm; chất lượng sử dụng trung
bình;
Nhà cấp 4: có niên hạn sử dụng dưới 20 năm, chất lượng sử dụng thấp;
Nhà tạm: . Xây dựng bằng các vật liệu tạm thời, dễ cháy có niên hạn sử
dụng dưới 5 năm.
(Nguồn: Thông tư số 05/BXD-TT ngày 09 tháng 02 năm 1993 của Bộ Xây dựng)

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 17

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.4.4 Tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận nhà theo cấp
Tùy theo cấp nhà, tức niên hạn sử dụng mà từng bộ phận được cấu tạo theo
bảng sau:
Bảng tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận nhà theo cấp nhà
Số
TT

Bộ phận

1

Cấp 1

Cấp 2

Cấp 3

Cấp 4

Tạm

Móng

- Bê tông cốt
thép
- Độc lập, băng,

tảng
- Cừ bê tông,
cốt thép

- Bê tông cốt
thép
- Gạch, đá
- Cừ bê tông,
cọc cát

- Bê tông lót
- Gạch, đá chẻ
- Cừ tràm, cọc
tre

- Bê tông lót
- Gạch đá
không
quy
cách
- Cừ tràm,
cọc tre

- Gạch, đá,
vữa nghèo
- Cột chân bê
tông nghèo
- Gia cố nền,
không cừ

2

Cột,
khung

- Bê tông cốt - Bê tông cốt
thép
thép
- Thép hình
- Thép tổ hợp
- Gạch có cốt - Gạch không
thép
cốt thép
- Gỗ tứ thiết

- Sườn bê tông - Gạch
- Gạch, gỗ, tre
cốt thép
- Gỗ hồng sắc
- Thép
- Gạch

3

Tường

- Bê tông hoặc
gạch
- Dầy ³ 20 cm
- Vữa nhám,

sơn, dán giấy
- Lambri hoặc
ốp chân

- Gạch dầy ³
10 cm
- Fibro ximăng
- Quét vôi
hoặc sơn
- ốp chân
tường

- Gạch dầy 10
cm
- Tôn, ván gỗ
tốt
- Quét vôi

- Gạch dầy 10
cm
- Trát hoặc
quét vôi
- Gỗ, ván,
phên,
Vách

4

Kèo, kết - Thép hình
- Bê tông

cấu
đỡ - Bê tông cốt - Thép hình
mái
thép
- Gỗ tứ thiết

- Thép
- Gỗ hồng sắc

- Gỗ

- Gỗ, tre

5

Mái

- Gạch dầy ³
20 cm
- Quét vôi
hoặc sơn
- Lambri hoặc
ốp

- Bê tông cốt - Bê tông cốt - Tôn, Fibro - Tôn, Fibro
thép
thép
ximăng
ximăng
- Ngói hoặc tôn - Ngói hoặc - Cói hoặc bổi - Cói hoặc bổi

tôn
Fibro
ximăng

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

- Fibro hoặc
giấy dầu
- Lá cọ hoặc lá
dừa nước
- Nứa ken
hoặc rạ

Trang 18


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

6

Sàn nền

- Bê tông cốt
thép
- Ván vecni, đá
thiên nhiên
- Đá mài, gạch
bông

- Gạch nhựa,
Mosaique

- Bê tông cốt
thép
- Gạch bông,
gạch nhựa
- Đá mài hoặc
láng ximăng
- Sàn gỗ tốt

7

Trần

- Ván vecni
- Ván ép - Vôi rơm
- Ván ép vecni
vecni
- Ván ép
- Tấm thạch cao - Vôi rơm, - Tôn lạnh
tôn lạnh
- Tấm thạch
cao

8

Cửa

- Hai lớp kính

chớp
- Nhôm, thép,
nhựa
- Gỗ tứ thiết
- Hộp cửa hai
rèm

- Một hoặc
hai lớp
- Thép, gỗ tứ
thiết
- Hộp cửa 1
rèm

9

Điện

- Chiếu sáng
gián tiếp
- Dây điện chìm
- Đèn chùm
ngầm
- Điều hoà nhiệt
độ

- Chiếu sáng - Chiếu sáng
trực tiếp
trực tiếp
- Dây điện - Dây điện nổi

chìm
- Đèn chùm
có khoá
- Điều hoà
nhiệt độ

10

Nước

- Hai nguồn
nóng lạnh
- Tủ tắm hơi,
bồn tắm
- Xí hiện đại
- Bồn tiểu,
lavabô

- Hai nguồn
nóng lạnh
- Bốn tắm,
lavabô
- Xí tiểu hiện
đại

11

Độ bền Niên hạn sử Niên hạn sử Niên hạn sử Niên hạn sử Niên hạn sử
vững
dụng trên 100 dụng trên 50 dụng trên 20 dụng dưới 20 dụng dưới 5

năm
năm
năm
năm
năm

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

- Bê tông hoặc - Sàn gỗ
- Đất nền hoặc
gỗ
- Láng vữa xi cấp
- Gạch bông
măng
- Láng vữa xi
- Láng xi
măng
măng

- Ván ép
- Cót ép

- Cót ép hoặc
không trần

- Một lớp cửa - Gỗ hồng sắc - Ván nẹp Z
- Théo, gỗ - Chớp, pano
hồng sắt
- Không có
hợp cửa

- Chớp, pano
kính
- Chiếu sáng - Chiếu sáng
trực tiếp
trực tiếp
- Dây điện - Dây nổi kéo
nổi
tạm

- Một nguồn - Vòi tắm - Bố trí cụm
nước lạnh
thường
công cộng
- Tắm hoa sen, - Xí thường
lavabô
- Xí thường

Trang 19


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Chú thích:
1. Đối với các công trình, kiến trúc công nghiệp, vật kiến trúc cũng được căn cứ các
tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận trong bảng trên để xác định phân cấp.
2. Những công trình sau đây nhất thiết phải là công trình cấp 1:
• Nhà cao từ 6 tầng trở lên
• Có đầy đủ căn cứ để xác nhận công trình có thể sử dụng trên 100 năm.

• Những công trình có toàn bộ hệ thống chịu lực (cột, tường, đà, mái) là bê
tông cốt thép hay kim loại.
3. Những công trình sau đây không phải là công trình cấp 4:
• Công trình cao từ 2 tầng trở lên
• Công trình có mái bằng bê tông cốt thép.
4. Các tiêu chuẩn từ số 1 đến số 5 (móng, cột, khung, tường và lớp ốp, kết cấu dỡ
mái, mái) là những tiêu chuẩn chính để phân cấp công trình. Một công trình nào đạt
5 tiêu chuẩn này ở cấp nào thì nó thuộc cấp ấy, mặc dù các tiêu chuẩn còn lại có thể
ở cấp khác.
5. Tạm thời phân loại gỗ như sau:
• Gỗ tốt (tứ thiết): Sao, lim, kiền kiền và các loại tương đương.
• Gỗ trung bình (hồng sắc): Bằng lăng, thao lao, dầu.
• Gỗ xấu (tạp): là những loại gỗ không thuộc 2 nhóm trên.
6. Niên hạn sử dụng: có tính chất ước tính đưa vào chất lượng công trình hiện tại và
các hồ sơ còn lưu lại (hay thiết kế).
( Nguồn: Thông tư của ban chỉ đạo kiểm kê Trung ương số 83/1997-TT-KK-TW)
1.4.5 Quy định về tuổi đời kinh tế của từng loại công trình
Theo quy định tại Phụ lục 1 ban hành Quyết định 206/2003/QĐ-BTC:
Nhà cửa, vật kiến trúc
1. Nhà cửa loại kiên cố (1)
2. Nhà cửa khác (1)
3. Kho chứa, bể chứa; cầu, đường; bãi đỗ, sân
phơi...
4. Kè, đập, cống, kênh, mương máng, bến
cảng, ụ tàu...
5. Các vật kiến trúc khác

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

25

6
5

50
25
20

6

30

5

10

Trang 20


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Ghi chú:
Nhà cửa loại kiên cố là loại nhà ở, trụ sở làm việc, nhà văn phòng, khách sạn...
được xác định là có độ bền vững Bậc I, Bậc II.
Nhà cửa khác là nhà ở, trụ sở làm việc, nhà văn phòng... được xác định là có độ
bền vững Bậc III, Bậc IV theo quy định của Bộ Xây dựng.
1.4.6 Tỉ lệ kết cấu chính so với tổng giá trị nhà
Tỷ lệ các bộ phận trong công trình là tỷ lệ gữa giá trị tiền vốn xây dựng từng bộ
phận trên từng bộ phận

Tỷ lệ các bộ phận trong công trình là cơ sở để tính chất lương còn lại của công
trình xây dựng.
BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI TỔNG GIÁ
TRỊ CỦA NGÔI NHÀ
Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính (%)
Móng Khung Tường Nền, Kết
Loại nhà ở

cột

sàn

Mái

cấu
dỡ
máu

2

3

4

5

6

7

8

1 tầng cấp 4 không có khu phụ riêng

10

_

15

10

10

16

1 tầng cấp 4 có khu phụ riêng

10

_

18

5

9

17

1 tầng cấp 2-3 không có khu phụ riêng

10

_

15

10

9

16

1 tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng

10

_

18

6

9

16

2 tầng mái ngói không có khu phụ riêng

10

_

16

12

8

16

2 tầng mái ngói có khu phụ riêng

10

_

18

13

6

10

2 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

10

_

16

10

_

26

2 tầng mái bằng có khu phụ riêng

10

_

18

13

_

16

3 tầng mái ngói không có khu phụ riêng

10

_

16

14

6

13

3 tầng mái ngói có khu phụ riêng

10

_

16

15

4

11

3 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

9

_

16

10

_

22

I. NHÀ XÂY GẠCH

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 21


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

3 tầng mái bằng có khu phụ riêng

9

_

18

14

_

13

4 tầng mái ngói không có khu phụ riêng

9

_

20

15

4

13

4 tầng mái ngói có khu phụ riêng

10

_

18

16

3

10

4 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

10

_

18

16

_

18

4 tầng mái bằng có khu phụ riêng

10

_

18

16

_

14

5 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

10

_

18

17

_

16

5 tầng mái bằng có khu phụ riêng

10

_

18

17

_

12

_

13

16

13

6

_

15

16

13

8

_

16

16

12

5

8

12

16

12

5

8

10

12

16

12

5

Biệt thự 1 tầng mái ngói

8

_

20

17

7

8

Biệt thự 1 tầng mái bằng

8

_

18

16

_

16

Biệt thự 2 tầng mái ngói

8

_

20

16

3

6

Biệt thự 2 tầng mái bằng

8

_

18

16

_

14

II. NHÀ LẮP GHÉP
2 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê-tông xi 8
than
4 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê-tông cốt 8
thép dầy
5 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê-tông cốt 8
thép dầy
5 tầng lắp ghép khung cột và tấm lớn kết 8
hợp
5 tần khung cột tường ngăn gạch
III. NHÀ BIỆT THỰ

( Nguồn: Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư số 13 /LB-TT ngày 18-8-1994)

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 22

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.4.7 Hướng dẫn xác định chất lượng còn lại của kết cấu chính
BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA
CÁC KẾT CẤU CHÍNH
Số
TT

Kết cấu

1
1

2
Kết cấu
bằng bêtông cốt
thép
(khung,
cột, đầm,
sàn, trần,
tấm bêtông…)
Kết cấu
bằng
gạch
(móng,
cột,

tường…)

2

3

Kết cấu
bằng gỗ
hoặc sắt
(kết cấu
dỡ mái)

4

Mái bằng
ngói, tôn,
fibro ximăng

Tỷ lệ còn lại
> 80%
70%
+
80%
3
4
Lớp trát Bê-tông
bảo
vệ nứt, cốt
bong
thép bắt

tróc, bê đầu rỉ
tong bằn
đầu
bị
nứt

Lớp trát
bảo
vệ
bắt đầu
bong
tróc, có
vết nứt
nhỏ
Bắt đầu
bị
mối
mọt hoặc
bị rỉ

60%
+
70%
5
Bê-tông
có nhiều
vết nứt,
cốt thép
có chỗ bị
cong

vênh

Vết nứt Lớp trát
rộng, sâu bảo
vệ
tới gạch
bong tróc
nhiều,
nhiều chỗ
có vết nứt
rộng
Bị
mối Bị mục
mọt hoặc hoặc rỉ ăn
bị
rỉ sâu nhiều
nhiều chỗ chỗ, kết
cấu bắt
đầu
bị
cong
vênh

50%
+ 40%
+
60%
50%
6
7

Kết cấu Bê-tông
bắt đầu nứt rạn
cong
nhiều
vênh
chỗ, cốt
thép
bị
đứt nhiều
chỗ

Nhiều
chỗ gạch
bắt đầu
mục, kết
cấu
bị
thấm
nước
Kết cấu
bị cong
vênh
nhiều, có
chỗ bắt
đầu
bị
đứt

< 40%
8

Kết cấu
mất khả
năng
chống đỡ;
cần sửa
chữa
hoặc phá
bỏ

Các vết
nứt thông
suốt bề
mặt, có
chỗ
bị
cong
vênh, đổ
Kết cấu
bị cong
vênh
nhiều,
nhiều chỗ
đứt rời

Hầu hết
kết cấu bị
rạn, nứt;
nhiều chỗ
bị đổ hay
hỏng

hoàn toàn
Nhiều
chỗ đứt
rời, mất
khả năng
chống đỡ;
cần sửa
chữa
hoặc phá
bỏ
Chất liệu lợp mái bị hư hỏng nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá dựa trên
mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ và diện tích hư hỏng của mái:
<
20% 20 – 30% 30 – 40% 40 – 50% 50 – 60% >
60%
diện tích diện tích diện tích diện tích diện tích diện tích
mái bị hư mái bị hư mái bị hư mái bị hư mái bị hư mái bị hư
hỏng
hỏng
hỏng
hỏng
hỏng
hỏng

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 23


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Ghi chú: Kết cấu 1 và 2, ngoài các tiêu chuẩn trên còn phải căn cứ vào diện tích bị
hư hỏng để đánh giá
( Nguồn: Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư số 13 /LB-TT ngày 18-8-1994 )
Những biểu hiện của công trình xây dựng dựa trên chất lượng còn lại là nhưng kinh
nghiệm thực tế ghi chép lại, khi thẩm định sẽ có nhều thực tế phát sinh. Vì vậy cần
kết hợp gữa bảng hướng dẫn, kinh nghiệm thực tế và nhều phương pháp để kểm tra
kết quả.
1.5 Cách thức phân loại đường phố và vị trí của bất động sản tại Tp. HCM
1.5.1 Phân loại đường phố
− Đường là phần diện tích phục vụ cho việc lưu thông của xe cộ và có lộ giới
từ 14m trở lên.
− Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương
mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố được phân loại theo số thứ tự từ 1 đến 10 tùy
theo mức độ của các yếu tố trên.
− Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi
khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào
loại đường phố tương ứng.
− Trục đường thương mại – dịch vụ: được xác định trong quy hoạch chung,
quy hoạch chi tiết hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân quận –
huyện, Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định theo các tiêu chí sau:
¨ Thuộc khu vực trung tâm thành phố, trung tâm quận – huyện hoặc là trục
giao thông quan trọng nối liền các trung tâm khu vực.
¨ Hiện trạng hoặc định hướng phát triển kinh tế - xã hội là trục đường tập
trung nhiều các hoạt động thương mại – dịch vụ ở mặt tiền đường.
¨ Chiều rộng lòng đường đảm bảo làn xe ôtô đậu và lưu thông, có vỉa hè đủ

rộng để đậu xe máy và người đi bộ lưu thông ( trừ trường hợp tuyến đi bộ thương
mại được xác định cụ thể bởi cấp thẩm quyền).

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 24


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

1.5.2 Phân loại đường hẻm
− Hẻm cấp 1: là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. Đơn giá đất của
hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền đường.
− Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)
¨ Hẻm cấp 2: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1. Đơn giá đất của hẻm
cấp 2 được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm tương
ướng.
¨ Cấp hẻm còn lại: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2. Đơn giá đất của
cấp hẻm còn lại được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 2 cho từng vị trí
hẻm tương ứng.
− Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá hẻm trải đá, trải nhựa hoặc
bê tông, xi măng của từng loại hẻm.
1.5.3 Phân loại vị trí đất
− Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn
cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông.
¨ Đất nằm ở mặt tiền đường: là đất có phần diện tích tiếp giáp với mặt tiền
đường và có khả năng sinh lời cao.

¨ Các loại vị trí đất trong hẻm: là đất có phần diện tích tiếp giáp với mặt hẻm
chính hoặc hẻm phụ.

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng

Trang 25